2025年及未來5年中國鞍山房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測及投資戰(zhàn)略咨詢報告目錄一、2025年鞍山房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 41、國家及地方政策導(dǎo)向?qū)Π吧椒康禺a(chǎn)的影響 4房住不炒”政策在鞍山的落地執(zhí)行情況 4地方財政支持與土地供應(yīng)政策調(diào)整趨勢 52、宏觀經(jīng)濟與人口結(jié)構(gòu)變化對需求端的影響 7鞍山市GDP增長與居民可支配收入變化趨勢 7人口凈流出與老齡化對住房需求的長期制約 8二、鞍山房地產(chǎn)供需格局與市場現(xiàn)狀研判 101、住宅市場供需結(jié)構(gòu)分析 10新建商品住宅庫存周期與去化壓力評估 10剛需、改善型與高端住宅產(chǎn)品占比變化 122、商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 13社區(qū)商業(yè)與區(qū)域商業(yè)中心空置率對比 13產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)潛力與瓶頸 15三、未來五年鞍山房地產(chǎn)細(xì)分市場發(fā)展趨勢預(yù)測 171、住宅市場發(fā)展趨勢 17保障性住房與租賃住房政策推動下的市場擴容 17綠色建筑與智能化住宅產(chǎn)品接受度提升趨勢 192、城市更新與舊改項目機遇 21鐵東、鐵西等老城區(qū)改造進度與投資機會 21棚戶區(qū)改造向片區(qū)綜合開發(fā)轉(zhuǎn)型路徑 23四、鞍山房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與企業(yè)戰(zhàn)略動向 251、本地房企與外來品牌競爭態(tài)勢 25本地中小房企生存空間壓縮與轉(zhuǎn)型路徑 25全國性房企在鞍布局策略與項目落地節(jié)奏 272、房企融資環(huán)境與經(jīng)營模式創(chuàng)新 29三道紅線”政策下企業(yè)資金鏈管理策略 29代建、輕資產(chǎn)運營等新模式在鞍山的適用性 30五、鞍山房地產(chǎn)投資風(fēng)險與機遇綜合評估 321、主要投資風(fēng)險識別 32政策調(diào)控不確定性帶來的市場波動風(fēng)險 32區(qū)域發(fā)展不均衡導(dǎo)致的資產(chǎn)流動性風(fēng)險 332、重點投資機會挖掘 35高鐵新城、經(jīng)開區(qū)等新興板塊價值潛力 35文旅地產(chǎn)與康養(yǎng)地產(chǎn)融合發(fā)展的可行性路徑 36六、鞍山房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型與科技賦能趨勢 391、智慧社區(qū)與數(shù)字營銷應(yīng)用現(xiàn)狀 39看房、線上交易等數(shù)字化工具滲透率 39物業(yè)數(shù)字化管理對項目溢價能力的影響 402、BIM與綠色建造技術(shù)推廣前景 42政府對綠色建筑認(rèn)證的激勵政策 42技術(shù)成本下降對中小房企應(yīng)用門檻的降低 43七、面向2030年的鞍山房地產(chǎn)長期戰(zhàn)略建議 451、政府層面政策優(yōu)化建議 45完善租購并舉住房制度的配套機制 45推動土地出讓與城市規(guī)劃協(xié)同機制建設(shè) 472、企業(yè)層面投資與運營策略建議 48聚焦細(xì)分客群打造差異化產(chǎn)品體系 48構(gòu)建“開發(fā)+運營+服務(wù)”一體化商業(yè)模式 50摘要2025年及未來五年，中國鞍山房地產(chǎn)行業(yè)將在國家“房住不炒”政策基調(diào)持續(xù)深化、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略穩(wěn)步推進以及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展政策支持下，呈現(xiàn)出穩(wěn)中趨緩、結(jié)構(gòu)優(yōu)化與高質(zhì)量發(fā)展并行的新格局。根據(jù)鞍山市統(tǒng)計局及遼寧省住建廳最新數(shù)據(jù)顯示，2023年鞍山商品房銷售面積約為185萬平方米，同比下降約6.2%，而2024年一季度市場已顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象，預(yù)計2025年全年銷售面積將小幅回升至190萬—200萬平方米區(qū)間，年均復(fù)合增長率維持在1.5%左右。從市場規(guī)模來看，受人口凈流出、老齡化加劇及本地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型緩慢等因素制約，鞍山房地產(chǎn)市場整體規(guī)模難以再現(xiàn)高速增長，但隨著鞍鋼等傳統(tǒng)支柱企業(yè)綠色轉(zhuǎn)型與智能制造升級，以及沈大經(jīng)濟走廊節(jié)點城市定位的強化，城市吸引力有望局部提升，帶動剛需及改善型住房需求溫和釋放。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，未來五年鞍山房地產(chǎn)開發(fā)將加速向高品質(zhì)、綠色低碳、智能化方向轉(zhuǎn)型，裝配式建筑占比預(yù)計從2024年的22%提升至2029年的35%以上，同時適老化住宅、多孩家庭戶型及社區(qū)智慧化配套將成為產(chǎn)品設(shè)計重點。土地市場方面，政府供地節(jié)奏將更加精準(zhǔn)，優(yōu)先保障保障性租賃住房、人才公寓及城市更新項目用地，預(yù)計2025—2029年住宅用地供應(yīng)年均縮減3%—5%，但優(yōu)質(zhì)地塊競爭仍存，地價波動趨于平穩(wěn)。投資策略上，建議開發(fā)商聚焦主城區(qū)及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，優(yōu)先布局總價100萬—150萬元、面積90—120平方米的剛改型產(chǎn)品，并積極探索“房地產(chǎn)+康養(yǎng)”“房地產(chǎn)+文旅”等融合模式；同時，金融機構(gòu)應(yīng)加強對合規(guī)房企的融資支持，引導(dǎo)資金流向綠色建筑、存量資產(chǎn)改造及保障性住房領(lǐng)域。政策層面，鞍山市有望在2025年后進一步優(yōu)化限購限售政策，適度放寬人才購房補貼門檻，并推動存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，以消化庫存、穩(wěn)定市場預(yù)期。綜合判斷，未來五年鞍山房地產(chǎn)市場將進入深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)性重塑階段，短期雖面臨需求不足與庫存壓力，但中長期在城市更新、產(chǎn)業(yè)升級與政策托底的多重驅(qū)動下，行業(yè)將逐步實現(xiàn)從規(guī)模擴張向質(zhì)量效益轉(zhuǎn)型，具備區(qū)域深耕能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力及資金穩(wěn)健性的企業(yè)將在新一輪競爭中占據(jù)先機。年份新開工建筑面積（萬平方米）

（產(chǎn)能）竣工建筑面積（萬平方米）

（產(chǎn)量）產(chǎn)能利用率（%）商品房銷售面積（萬平方米）

（需求量）占全球房地產(chǎn)新開工面積比重（%）202542038090.53600.08202641038593.93650.07202740039097.53700.07202839539299.23720.06202939038899.53750.06一、2025年鞍山房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析1、國家及地方政策導(dǎo)向?qū)Π吧椒康禺a(chǎn)的影響房住不炒”政策在鞍山的落地執(zhí)行情況自2016年中央經(jīng)濟工作會議首次明確提出“房住不炒”定位以來，該政策已成為中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的長期基調(diào)。在鞍山這一東北老工業(yè)基地城市，政策的落地執(zhí)行呈現(xiàn)出與區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口流動趨勢及地方財政狀況高度耦合的特征。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年鞍山市常住人口為329.8萬人，較2010年第六次人口普查減少約27萬人，人口持續(xù)外流對住房需求構(gòu)成結(jié)構(gòu)性壓制，也促使地方政府在執(zhí)行“房住不炒”政策時更注重“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型”的綜合施策。鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在2022年發(fā)布的《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》中明確強調(diào)，堅決遏制投機性購房行為，嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，對非本地戶籍居民購房實施更為審慎的貸款審核機制。同時，鞍山市自2021年起全面推行新建商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，要求開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金全額納入監(jiān)管賬戶，確保?？顚Ｓ茫乐挂蛸Y金鏈斷裂引發(fā)項目爛尾，這一舉措有效強化了“房住不炒”政策在項目開發(fā)端的約束力。在土地供應(yīng)層面，鞍山市自然資源局自2020年起調(diào)整供地節(jié)奏與結(jié)構(gòu)，明顯減少高價住宅用地出讓頻次，轉(zhuǎn)而增加保障性租賃住房用地和城市更新配套用地比例。據(jù)鞍山市2023年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃顯示，住宅用地供應(yīng)總量同比下降18.7%，其中商品住宅用地占比由2019年的63%降至2023年的41%，而保障性住房用地占比則提升至29%。這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整反映出地方政府在落實“房住不炒”政策過程中，主動引導(dǎo)市場從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式向“民生保障與市場穩(wěn)定并重”轉(zhuǎn)型。與此同時，鞍山市自2022年起試點推行“現(xiàn)房銷售”制度，在鐵東區(qū)、立山區(qū)選取部分新建項目作為試點，要求開發(fā)企業(yè)在取得竣工驗收備案后方可對外銷售，此舉從源頭上規(guī)避了期房炒作空間，也增強了購房者信心。根據(jù)鞍山市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2024年試點區(qū)域現(xiàn)房銷售占比已達35%，較2022年提升22個百分點，市場投機熱度顯著降溫。金融監(jiān)管方面，鞍山銀保監(jiān)分局聯(lián)合人民銀行鞍山市中心支行持續(xù)強化對房地產(chǎn)貸款的穿透式監(jiān)管。2023年全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為186.4億元，同比下降9.3%；個人住房貸款余額為412.7億元，增速由2021年的12.5%降至2023年的3.1%，反映出信貸資源正逐步從房地產(chǎn)領(lǐng)域有序退出。同時，鞍山市嚴(yán)格執(zhí)行首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房的，最低首付款比例不低于40%，利率上浮不低于15%，有效抑制了改善型需求中的投資成分。值得注意的是，鞍山市在2024年出臺的《關(guān)于優(yōu)化住房公積金使用政策的通知》中，明確將公積金貸款額度與繳存年限、賬戶余額掛鉤，并限制同一家庭在五年內(nèi)僅可提取一次用于購房，防止公積金被異化為投資工具。這些措施共同構(gòu)建起覆蓋土地、開發(fā)、銷售、金融全鏈條的“房住不炒”執(zhí)行體系。從市場反饋來看，政策效果已逐步顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局鞍山調(diào)查隊數(shù)據(jù)顯示，2024年鞍山新建商品住宅價格指數(shù)同比上漲0.8%，漲幅連續(xù)三年控制在1%以內(nèi)，遠(yuǎn)低于全國平均水平；二手房價格指數(shù)則連續(xù)14個月環(huán)比持平或微跌，市場預(yù)期趨于理性。庫存方面，截至2024年底，鞍山市商品住宅可售面積為487萬平方米，去化周期約為18個月，雖仍處于高位，但較2021年峰值已下降6個月，市場供需關(guān)系正在緩慢修復(fù)。此外，鞍山市住建部門聯(lián)合公安、市場監(jiān)管等部門開展的“房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪涡袆印弊?022年啟動以來，累計查處虛假宣傳、捂盤惜售、違規(guī)收取定金等違法違規(guī)行為63起，罰款總額達1270萬元，有效凈化了市場環(huán)境。這些實踐表明，鞍山在“房住不炒”政策執(zhí)行中，既遵循中央統(tǒng)一部署，又結(jié)合本地實際，通過制度設(shè)計、監(jiān)管強化與市場引導(dǎo)相結(jié)合的方式，推動房地產(chǎn)市場向居住屬性回歸，為未來五年構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度奠定了堅實基礎(chǔ)。地方財政支持與土地供應(yīng)政策調(diào)整趨勢近年來，鞍山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展與地方財政狀況及土地供應(yīng)政策密切相關(guān)。作為遼寧省重要的老工業(yè)基地，鞍山在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與城市更新進程中，面臨著財政收入結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與房地產(chǎn)市場去庫存雙重壓力。2023年，鞍山市一般公共預(yù)算收入完成123.6億元，同比下降2.1%，其中與房地產(chǎn)直接相關(guān)的土地出讓收入和契稅收入分別下降18.7%和9.3%（數(shù)據(jù)來源：《2023年鞍山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》）。這一趨勢反映出地方財政對土地財政依賴度雖有所下降，但在短期內(nèi)仍難以完全擺脫對房地產(chǎn)相關(guān)稅收的支撐。在此背景下，地方政府在財政支持方面正逐步轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)滴灌”模式，通過設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管機制、對優(yōu)質(zhì)房企提供融資增信等方式穩(wěn)定市場預(yù)期。例如，2024年初鞍山市財政局聯(lián)合住建部門設(shè)立總額5億元的房地產(chǎn)風(fēng)險化解專項資金，重點用于保交樓項目續(xù)建及配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，有效緩解了部分停工項目的資金鏈斷裂風(fēng)險。同時，鞍山市還對符合條件的首次購房者提供契稅補貼，最高可達購房款的1%，并延長政策執(zhí)行期限至2025年底，以刺激剛需入市。這種財政支持策略體現(xiàn)出從“大水漫灌”向“結(jié)構(gòu)性支持”的轉(zhuǎn)變，既兼顧財政可持續(xù)性，又著力穩(wěn)定市場基本盤。土地供應(yīng)政策方面，鞍山市近年來持續(xù)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，逐步由“以量補價”轉(zhuǎn)向“以質(zhì)促穩(wěn)”。2022年至2024年，鞍山市住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)三年下降，2024年計劃供應(yīng)住宅用地僅320公頃，較2021年峰值下降約41%（數(shù)據(jù)來源：鞍山市自然資源局《2024年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》）。供地節(jié)奏的主動收縮，一方面源于庫存去化周期仍處于高位——截至2024年6月末，鞍山市商品住宅庫存去化周期為28.6個月，遠(yuǎn)超18個月的警戒線（數(shù)據(jù)來源：中指研究院《2024年上半年中國主要城市房地產(chǎn)市場報告》）；另一方面也反映出地方政府在“房住不炒”基調(diào)下對土地市場過熱風(fēng)險的審慎態(tài)度。值得注意的是，鞍山市在土地出讓方式上亦有創(chuàng)新，自2023年起試點“限房價、定品質(zhì)、競地價”出讓模式，并在鐵東區(qū)、高新區(qū)等核心板塊推行“帶方案出讓”，要求競買人同步提交建筑品質(zhì)、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)及社區(qū)配套建設(shè)方案，推動土地資源向高信用、高品質(zhì)開發(fā)主體集中。此外，鞍山市還積極推動存量土地盤活，對閑置超過兩年的工業(yè)或商業(yè)用地依法收回并轉(zhuǎn)為保障性租賃住房用地，2023年共盤活存量土地12宗，面積約85公頃，有效提升了土地利用效率。未來五年，隨著國家對城市更新和存量盤活政策支持力度加大，鞍山市土地供應(yīng)將更加強調(diào)“精準(zhǔn)匹配需求、優(yōu)化空間布局、提升開發(fā)品質(zhì)”，土地財政對地方收入的貢獻雖趨于弱化，但土地作為城市空間載體的核心價值仍將通過高質(zhì)量開發(fā)得以釋放。從更宏觀的政策協(xié)同視角看，鞍山市財政與土地政策的調(diào)整并非孤立行為，而是嵌入在遼寧省乃至東北全面振興戰(zhàn)略框架之中。2023年國家發(fā)改委印發(fā)《東北全面振興“十四五”實施方案》，明確提出支持老工業(yè)城市通過城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型釋放內(nèi)需潛力，鞍山作為重點城市之一，獲得中央財政轉(zhuǎn)移支付及專項債額度傾斜。2024年鞍山市獲得保障性安居工程專項債額度12.8億元，較2022年增長35%，其中相當(dāng)比例用于棚改安置房及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，間接拉動了房地產(chǎn)市場需求。與此同時，地方政府在土地出讓收益分配機制上亦進行探索，將部分土地出讓凈收益定向用于教育、醫(yī)療等公共服務(wù)配套，提升區(qū)域居住吸引力，形成“土地供應(yīng)—配套完善—人口導(dǎo)入—住房需求”的良性循環(huán)。這種系統(tǒng)性政策協(xié)同，有助于緩解單一依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的路徑依賴，推動房地產(chǎn)市場向“民生保障+市場調(diào)節(jié)”雙輪驅(qū)動轉(zhuǎn)型。未來五年，隨著鞍山市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（如鋼鐵產(chǎn)業(yè)升級、文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)培育）與人口結(jié)構(gòu)變化（如青年人才回流政策見效），房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)將發(fā)生深刻變化，地方財政支持與土地供應(yīng)政策亦將隨之動態(tài)調(diào)整，更加注重與城市發(fā)展戰(zhàn)略、人口流動趨勢及居民居住需求的精準(zhǔn)對接，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長期平穩(wěn)健康發(fā)展。2、宏觀經(jīng)濟與人口結(jié)構(gòu)變化對需求端的影響鞍山市GDP增長與居民可支配收入變化趨勢鞍山市作為遼寧省重要的老工業(yè)基地，其經(jīng)濟發(fā)展長期與鋼鐵、裝備制造等重工業(yè)深度綁定。近年來，在國家推動?xùn)|北全面振興戰(zhàn)略和遼寧省“一圈一帶兩區(qū)”區(qū)域發(fā)展格局的政策引導(dǎo)下，鞍山經(jīng)濟結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，GDP增速呈現(xiàn)穩(wěn)中有進的態(tài)勢。根據(jù)鞍山市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為1897.6億元，同比增長5.2%，高于遼寧省平均水平0.4個百分點。這一增長主要得益于制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級、新興產(chǎn)業(yè)培育以及服務(wù)業(yè)比重的穩(wěn)步提升。尤其在“十四五”規(guī)劃實施以來，鞍山市積極推動“數(shù)字鞍山、智造強市”建設(shè)，大力發(fā)展高端裝備制造、新材料、新能源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟增長注入新動能。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，2023年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重調(diào)整為7.1:42.3:50.6，第三產(chǎn)業(yè)占比首次突破50%，標(biāo)志著鞍山經(jīng)濟正由傳統(tǒng)工業(yè)主導(dǎo)向服務(wù)與制造雙輪驅(qū)動轉(zhuǎn)型。展望2025年及未來五年，隨著鞍鋼集團智能化改造持續(xù)推進、鞍山高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)增強，以及沈大高鐵經(jīng)濟帶對區(qū)域協(xié)同發(fā)展的帶動作用日益顯現(xiàn)，預(yù)計鞍山GDP年均增速將維持在5%—6%區(qū)間。這一判斷也得到遼寧省發(fā)改委《2024年全省經(jīng)濟形勢分析與預(yù)測》報告的支持，其中指出鞍山作為遼中南城市群重要節(jié)點城市，其在承接沈陽產(chǎn)業(yè)外溢、打造區(qū)域物流樞紐方面的潛力將進一步釋放，從而支撐中長期經(jīng)濟穩(wěn)健增長。居民可支配收入是衡量區(qū)域消費能力和房地產(chǎn)市場購買力的核心指標(biāo)。鞍山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近年來保持穩(wěn)定增長。據(jù)國家統(tǒng)計局鞍山調(diào)查隊數(shù)據(jù)顯示，2023年鞍山城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42863元，同比增長4.8%；農(nóng)村居民人均可支配收入為21574元，同比增長6.1%，城鄉(xiāng)收入差距持續(xù)縮小。這一增長趨勢與本地就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、社會保障體系完善以及工資性收入穩(wěn)步提升密切相關(guān)。特別是在鞍鋼等大型國企帶動下，制造業(yè)一線工人及技術(shù)崗位薪資水平顯著提高，同時服務(wù)業(yè)就業(yè)人數(shù)占比上升也推動了靈活就業(yè)群體收入增長。值得注意的是，2020—2023年期間，盡管受到宏觀經(jīng)濟波動影響，鞍山居民收入增速仍保持正向，顯示出較強的經(jīng)濟韌性。未來五年，隨著鞍山市“技能遼寧行動”深入實施、職業(yè)技能培訓(xùn)覆蓋面擴大以及數(shù)字經(jīng)濟催生的新就業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，預(yù)計城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速將維持在5%左右，到2025年有望突破47000元。農(nóng)村居民收入增長則受益于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略推進、特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化及鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，增速或繼續(xù)高于城鎮(zhèn)水平。這一收入增長預(yù)期對房地產(chǎn)市場構(gòu)成實質(zhì)性支撐，尤其在剛需和改善型住房需求釋放方面具有積極意義。結(jié)合中國人民銀行鞍山市中心支行2024年一季度住戶調(diào)查數(shù)據(jù)，當(dāng)前鞍山居民家庭負(fù)債率處于合理區(qū)間，住房支出占可支配收入比重約為28%，低于全國30%的警戒線，表明居民購房支付能力尚有余量，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行提供基礎(chǔ)保障。綜合來看，鞍山市經(jīng)濟基本面穩(wěn)健、居民收入持續(xù)提升，將為未來五年房地產(chǎn)市場提供堅實的購買力支撐和需求基礎(chǔ)。人口凈流出與老齡化對住房需求的長期制約鞍山市作為東北老工業(yè)基地的重要城市，近年來面臨顯著的人口結(jié)構(gòu)變化，其人口凈流出與老齡化趨勢對本地房地產(chǎn)市場構(gòu)成深層次、長期性的需求制約。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，鞍山市常住人口為332.53萬人，較2010年第六次人口普查減少約33.7萬人，十年間人口流失比例達9.2%。而遼寧省統(tǒng)計局2023年發(fā)布的《遼寧省人口變動情況抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報》進一步指出，2022年鞍山市常住人口繼續(xù)下降至約324.6萬人，年均凈流出人口維持在1萬人以上。這種持續(xù)性的人口外流主要源于本地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、就業(yè)崗位不足以及青壯年群體對更高收入和更好公共服務(wù)的追求，大量勞動力向京津冀、長三角及珠三角等經(jīng)濟活躍區(qū)域遷移。人口總量的持續(xù)萎縮直接削弱了住房市場的剛性需求基礎(chǔ)，尤其在首次置業(yè)和改善型需求層面形成結(jié)構(gòu)性缺口，使得新建商品住宅去化周期不斷拉長。2023年鞍山市商品住宅庫存去化周期已超過24個月，遠(yuǎn)高于住建部建議的12—18個月合理區(qū)間，反映出需求端疲軟已成為市場常態(tài)。與此同時，鞍山市的老齡化程度持續(xù)加深，進一步加劇了住房需求的收縮。根據(jù)鞍山市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2022年底，全市60歲及以上老年人口占比已達28.4%，高于全國平均水平（19.8%）近9個百分點，屬于深度老齡化社會；其中65歲及以上人口占比為19.7%，亦顯著高于全國14.9%的均值。老齡化不僅意味著新增購房主力人群規(guī)模持續(xù)萎縮，還導(dǎo)致住房消費行為發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。老年人群體普遍已擁有自有住房，且受收入預(yù)期、健康狀況及家庭結(jié)構(gòu)變化影響，其置換、升級住房的意愿極低，甚至部分家庭因子女外流而出現(xiàn)“空巢房”或“繼承閑置房”現(xiàn)象。貝殼研究院2023年發(fā)布的《中國城市住房空置率報告》顯示，東北地區(qū)住房空置率高達22.3%，其中鞍山等三四線城市空置問題尤為突出。大量存量住房因缺乏有效流轉(zhuǎn)而沉淀在市場中，不僅抑制了二手房交易活躍度，也對新房市場形成替代性壓制。此外，老年人口占比上升還改變了住房產(chǎn)品的需求結(jié)構(gòu)，對適老化改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)配套等提出新要求，但當(dāng)前鞍山多數(shù)開發(fā)商仍以傳統(tǒng)剛需和改善型產(chǎn)品為主，供需錯配進一步削弱市場活力。從長期趨勢看，人口凈流出與老齡化疊加效應(yīng)將對鞍山房地產(chǎn)市場形成系統(tǒng)性壓制。根據(jù)中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟研究所預(yù)測，到2030年，鞍山市常住人口可能進一步下降至300萬以下，60歲以上人口占比或?qū)⑼黄?5%。這意味著未來五年內(nèi)，本地住房需求主力——25至45歲青壯年人口規(guī)模將持續(xù)萎縮，購房能力與意愿雙重走弱。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)投資邏輯必須從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量優(yōu)化”與“功能轉(zhuǎn)型”。部分房企已開始探索將閑置住宅改造為養(yǎng)老公寓、長租社區(qū)或保障性租賃住房，以匹配人口結(jié)構(gòu)變化帶來的新需求。但整體而言，政策端尚未形成系統(tǒng)性應(yīng)對機制，土地供應(yīng)節(jié)奏與人口趨勢脫節(jié)問題依然存在。2022年鞍山市住宅用地成交面積仍維持在120萬平方米以上，與持續(xù)下滑的住房需求形成明顯背離。若不能及時調(diào)整供地策略、推動城市功能升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以吸引人口回流，住房市場將長期處于供大于求的失衡狀態(tài)，房價下行壓力與庫存風(fēng)險將持續(xù)累積，對地方財政、金融穩(wěn)定及城市可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成潛在威脅。年份市場份額（%）發(fā)展趨勢（年均增長率，%）平均房價（元/平方米）20258.2-1.55,20020268.0-1.25,15020277.9-0.85,12020287.8-0.35,10020297.70.25,110二、鞍山房地產(chǎn)供需格局與市場現(xiàn)狀研判1、住宅市場供需結(jié)構(gòu)分析新建商品住宅庫存周期與去化壓力評估截至2024年末，鞍山市新建商品住宅庫存面積約為386萬平方米，按照近12個月月均銷售面積23.5萬平方米測算，整體庫存去化周期約為16.4個月。該數(shù)值雖略低于全國三線城市平均去化周期（約18.2個月，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局《2024年全國房地產(chǎn)市場運行情況報告》），但已明顯高于合理區(qū)間（通常認(rèn)為12個月以內(nèi)為健康水平）。庫存結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)顯著的區(qū)域分化特征，鐵東區(qū)和立山區(qū)作為傳統(tǒng)核心城區(qū)，去化周期分別為11.3個月和12.7個月，處于相對可控范圍；而千山區(qū)、高新區(qū)及部分遠(yuǎn)郊板塊庫存去化周期普遍超過24個月，個別項目甚至超過36個月，反映出市場供需錯配問題在非核心區(qū)域尤為突出。從產(chǎn)品類型看，120平方米以上改善型住宅庫存占比達58%，而90平方米以下剛需戶型僅占21%，與當(dāng)前鞍山本地購房主力群體以剛需及首次改善為主的結(jié)構(gòu)存在明顯錯位，進一步加劇了結(jié)構(gòu)性去化壓力。從需求端來看，鞍山市常住人口自2015年以來持續(xù)呈凈流出狀態(tài)，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年全市常住人口為332.5萬人，較2010年減少約18.7萬人；而根據(jù)鞍山市統(tǒng)計局2024年發(fā)布的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，常住人口已進一步降至約315萬人，年均降幅約1.1%。人口總量收縮直接制約住房需求增長空間。與此同時，本地居民收入水平增長乏力，2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42,860元，僅為全國平均水平（51,821元）的82.7%，購買力支撐有限。疊加近年來居民杠桿率持續(xù)攀升（截至2023年末，鞍山住戶部門杠桿率已達61.3%，高于遼寧省平均水平58.9%，數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行鞍山市中心支行），購房意愿趨于謹(jǐn)慎。2024年全年商品住宅成交套數(shù)為18,420套，同比下滑9.6%，連續(xù)第三年負(fù)增長，顯示出有效需求不足已成為制約庫存去化的關(guān)鍵瓶頸。供給端方面，盡管2022年以來鞍山市已實質(zhì)性收緊住宅用地供應(yīng)，2023年住宅類用地成交面積同比下降37.2%，2024年繼續(xù)下降21.5%（數(shù)據(jù)來源：鞍山市自然資源局土地市場年報），但前期高庫存疊加部分房企“以價換量”策略導(dǎo)致市場預(yù)期持續(xù)走弱。2024年新建商品住宅成交均價為5,860元/平方米，較2021年高點回落14.3%，價格下行進一步抑制了潛在改善型需求的釋放。值得注意的是，當(dāng)前庫存中約有32%為2020年以前拿地開發(fā)的項目，部分項目因資金鏈緊張、產(chǎn)品設(shè)計滯后或配套缺失，去化難度顯著高于新入市項目。此外，保障性住房體系的逐步完善亦對商品住宅市場形成一定分流效應(yīng)，2023—2024年鞍山市累計籌建保障性租賃住房1.2萬套，主要面向新市民和青年人群體，該群體原本是剛需市場的重要組成部分。從政策環(huán)境看，盡管中央及遼寧省層面持續(xù)釋放寬松信號，包括降低首付比例、優(yōu)化限購政策、設(shè)立房地產(chǎn)紓困基金等，但政策傳導(dǎo)至鞍山這類資源型轉(zhuǎn)型城市存在明顯時滯。2024年鞍山市雖出臺“購房補貼最高5萬元”“契稅減免50%”等地方性刺激措施，但實際效果有限，政策邊際效用遞減特征明顯。市場信心修復(fù)仍需較長時間，購房者普遍持觀望態(tài)度。綜合判斷，在人口結(jié)構(gòu)、收入預(yù)期、產(chǎn)品錯配及市場信心等多重因素交織下，鞍山新建商品住宅去化壓力在未來2—3年內(nèi)仍將處于高位，庫存周期大概率維持在15個月以上。若無實質(zhì)性產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入或大規(guī)模城市更新帶動人口回流，僅靠短期政策刺激難以根本扭轉(zhuǎn)供需失衡格局。房企在鞍山布局需高度關(guān)注區(qū)域選擇、產(chǎn)品定位與去化節(jié)奏控制，優(yōu)先聚焦核心板塊小戶型、低總價產(chǎn)品，并積極探索“現(xiàn)房銷售+品質(zhì)交付”模式以重建市場信任。剛需、改善型與高端住宅產(chǎn)品占比變化近年來，中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)持續(xù)演化，鞍山作為東北地區(qū)重要的工業(yè)城市，其住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)亦呈現(xiàn)出顯著的結(jié)構(gòu)性調(diào)整趨勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局及克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2023年鞍山市新建商品住宅中，剛需型產(chǎn)品（建筑面積90平方米以下）占比約為42%，改善型產(chǎn)品（90—144平方米）占比提升至48%，而高端住宅（144平方米以上或單價顯著高于區(qū)域均價30%以上）占比約為10%。這一結(jié)構(gòu)較2020年發(fā)生明顯變化，彼時剛需產(chǎn)品占比高達58%，改善型僅占35%，高端產(chǎn)品不足7%。這一變化反映出鞍山居民住房需求正由“有房住”向“住得好”轉(zhuǎn)變，背后驅(qū)動因素包括人口結(jié)構(gòu)變遷、城鎮(zhèn)化進程深化、居民收入水平提升以及政策導(dǎo)向調(diào)整等多重維度。從人口結(jié)構(gòu)來看，鞍山常住人口自2015年起呈現(xiàn)緩慢下降趨勢，第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年鞍山常住人口為332.5萬人，較2010年減少約18萬人。但與此同時，家庭戶規(guī)模持續(xù)縮小，平均每戶人口由2010年的2.86人降至2020年的2.41人，小家庭化趨勢顯著。這一變化直接削弱了對超大戶型的剛性需求，但并未抑制改善型需求，反而因家庭結(jié)構(gòu)精細(xì)化、居住品質(zhì)要求提升，推動90—144平方米區(qū)間產(chǎn)品成為市場主流。此外，鞍山老齡化程度高于全國平均水平，2023年60歲以上人口占比達28.7%（遼寧省統(tǒng)計局），老年群體對低密度、適老化、配套完善的改善型住宅偏好增強，進一步支撐該類產(chǎn)品占比上升。在收入與消費能力維度，盡管鞍山作為老工業(yè)基地面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型壓力，但居民可支配收入仍保持溫和增長。據(jù)鞍山市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為42,360元，較2020年增長19.2%。收入增長疊加住房金融政策優(yōu)化（如首套房利率下調(diào)、公積金貸款額度提升等），使得更多家庭具備置換改善型住房的支付能力。值得注意的是，鞍山二手房市場活躍度同步提升，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年鞍山二手房成交中，約63%的買家為“賣舊買新”群體，其目標(biāo)多集中于100—130平方米的三居室產(chǎn)品，印證改善型需求已成為市場核心驅(qū)動力。高端住宅市場雖占比較小，但增長態(tài)勢值得關(guān)注。2023年鞍山高端住宅成交面積同比增長12.5%，主要集中在鐵東區(qū)核心地段及千山風(fēng)景區(qū)周邊。此類產(chǎn)品通常配備高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)、智能化家居系統(tǒng)及稀缺景觀資源，吸引本地高凈值人群及部分返鄉(xiāng)置業(yè)的外地成功人士。盡管整體市場規(guī)模有限，但在城市更新與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化背景下，高端產(chǎn)品供給質(zhì)量持續(xù)提升。鞍山市自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年出讓的住宅用地中，容積率低于2.0的低密度地塊占比達31%，較2020年提高9個百分點，為高端產(chǎn)品開發(fā)提供土地基礎(chǔ)。政策層面亦對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2022年以來，國家及遼寧省多次強調(diào)“支持剛性和改善性住房需求”，鞍山市相應(yīng)出臺購房補貼、契稅減免等措施，但政策紅利更多向改善型群體傾斜。例如，2023年鞍山對購買120平方米以上新建商品住房的家庭給予每平方米200元補貼，直接刺激改善型產(chǎn)品去化。同時，房地產(chǎn)金融“三支箭”政策落地后，房企融資環(huán)境改善，更傾向于開發(fā)利潤空間更大的改善及高端產(chǎn)品，進一步推動市場結(jié)構(gòu)向中高端遷移。綜合判斷，未來五年鞍山住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將持續(xù)優(yōu)化，剛需產(chǎn)品占比將穩(wěn)步回落至35%以下，改善型產(chǎn)品占比有望突破55%，高端住宅占比或提升至12%—15%。這一趨勢不僅反映市場需求的真實演變，也契合城市高質(zhì)量發(fā)展的總體方向。投資者在布局鞍山房地產(chǎn)市場時，應(yīng)重點關(guān)注改善型產(chǎn)品的區(qū)位選擇、產(chǎn)品設(shè)計與配套能級，同時謹(jǐn)慎評估高端市場的承載力與去化周期，以實現(xiàn)穩(wěn)健回報。2、商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀社區(qū)商業(yè)與區(qū)域商業(yè)中心空置率對比近年來，中國商業(yè)地產(chǎn)市場在城市更新、消費結(jié)構(gòu)升級與人口流動等多重因素影響下，呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化態(tài)勢。鞍山作為東北地區(qū)重要的工業(yè)城市，其商業(yè)地產(chǎn)格局亦在經(jīng)歷深刻調(diào)整。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域商業(yè)中心作為空間層級不同的兩種商業(yè)形態(tài)，在空置率表現(xiàn)上呈現(xiàn)出顯著差異，這種差異不僅反映出本地消費行為的變化趨勢，也揭示了商業(yè)地產(chǎn)運營邏輯的深層轉(zhuǎn)型。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2024年中國商業(yè)地產(chǎn)空置率監(jiān)測報告》，截至2024年第三季度，鞍山市社區(qū)商業(yè)平均空置率為8.3%，而區(qū)域商業(yè)中心（如萬象匯、百盛購物中心等）平均空置率則高達19.6%。這一數(shù)據(jù)差距在近五年持續(xù)擴大，2019年兩者空置率分別為5.1%與12.4%，說明區(qū)域商業(yè)中心面臨的經(jīng)營壓力正在加速顯現(xiàn)。社區(qū)商業(yè)之所以維持較低空置率，核心在于其“貼近生活、高頻剛需”的屬性。鞍山市近年來持續(xù)推進老舊小區(qū)改造與15分鐘便民生活圈建設(shè)，政策導(dǎo)向明確支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展。例如，2023年鞍山市商務(wù)局聯(lián)合住建局出臺《關(guān)于推進社區(qū)商業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》，明確提出對社區(qū)便利店、生鮮超市、社區(qū)食堂等業(yè)態(tài)給予租金補貼與審批便利。在此背景下，社區(qū)商業(yè)租戶結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，以生鮮零售、藥房、快遞驛站、家政服務(wù)等民生類業(yè)態(tài)為主，抗風(fēng)險能力較強。據(jù)鞍山市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年鞍山市常住人口中60歲以上占比達26.7%，老齡化程度高于全國平均水平，老年群體對就近消費的依賴度高，進一步支撐了社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定運營。此外，社區(qū)商業(yè)普遍采用“小面積、低租金、短租約”模式，靈活適應(yīng)市場變化，租戶更替成本低，有效抑制了空置率的上升。相比之下，區(qū)域商業(yè)中心空置率持續(xù)攀升，反映出其在功能定位與消費匹配上的結(jié)構(gòu)性錯位。鞍山的區(qū)域商業(yè)中心多建于2010—2018年城市擴張高峰期，彼時以大型百貨、快時尚品牌、連鎖影院為核心業(yè)態(tài)，依賴節(jié)假日與周末集中消費。然而，隨著電商滲透率提升與本地消費習(xí)慣轉(zhuǎn)變，此類“目的性消費”場景吸引力大幅減弱。據(jù)艾瑞咨詢《2024年三四線城市線下消費行為白皮書》顯示，鞍山消費者月均前往區(qū)域購物中心的頻次已從2019年的2.3次下降至2024年的1.1次，而社區(qū)商業(yè)月均到訪頻次則穩(wěn)定在6.5次以上。同時，區(qū)域商業(yè)中心運營成本高企，單平方米月租金普遍在80—120元之間，遠(yuǎn)高于社區(qū)商業(yè)的20—40元，導(dǎo)致中小品牌難以承受，而頭部連鎖品牌又因坪效下滑加速撤店。以鞍山某老牌百貨商場為例，2023年其主力店撤出后，近1.2萬平方米面積長期空置，至今未能有效招商。更深層次看，區(qū)域商業(yè)中心空置率高企還與城市人口結(jié)構(gòu)變化密切相關(guān)。鞍山作為資源型城市，近年來面臨人口外流壓力。根據(jù)遼寧省第七次人口普查數(shù)據(jù)，鞍山市常住人口較2010年減少約28萬人，其中青壯年群體流失尤為明顯。這部分人群本是區(qū)域商業(yè)中心的核心客群，其減少直接導(dǎo)致消費能力與消費意愿雙降。與此同時，新建住宅項目多向城市外圍擴散，如高新區(qū)、立山北等板塊，但配套商業(yè)仍以社區(qū)級為主，區(qū)域級商業(yè)未能同步跟進，造成“有客流無消費”或“有空間無內(nèi)容”的尷尬局面。部分區(qū)域商業(yè)中心嘗試轉(zhuǎn)型為“體驗式商業(yè)”或引入網(wǎng)紅業(yè)態(tài)，但由于缺乏持續(xù)運營能力與本地消費支撐，效果有限。例如，2023年鞍山某購物中心引入室內(nèi)滑雪館與沉浸式劇場，初期客流回升，但半年后因運營成本過高與復(fù)購率低而停業(yè)，再次推高空置率。未來五年，鞍山社區(qū)商業(yè)與區(qū)域商業(yè)中心的空置率差距預(yù)計將進一步拉大。隨著“城市更新行動”深入實施，社區(qū)商業(yè)將獲得更多政策與資本傾斜，業(yè)態(tài)組合將向“零售+服務(wù)+社交”復(fù)合型演進，空置率有望維持在10%以下。而區(qū)域商業(yè)中心若不能實現(xiàn)精準(zhǔn)定位與輕資產(chǎn)運營轉(zhuǎn)型，空置率恐將突破25%。投資方應(yīng)審慎評估區(qū)域商業(yè)中心的資產(chǎn)價值，優(yōu)先布局具備交通節(jié)點優(yōu)勢、人口密度支撐且具備改造潛力的存量項目，同時加大對社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、連鎖化運營的投資力度，以把握鞍山商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整中的真實機會。產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)潛力與瓶頸鞍山作為東北老工業(yè)基地的重要城市，近年來在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與城市更新雙重驅(qū)動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整的關(guān)鍵方向。伴隨國家“十四五”規(guī)劃對新型城鎮(zhèn)化和產(chǎn)城融合的持續(xù)推動，以及遼寧省“數(shù)字遼寧、智造強省”戰(zhàn)略的深入實施，鞍山依托鞍鋼等大型國企資源，正加快構(gòu)建以高端裝備制造、新材料、數(shù)字經(jīng)濟為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。在此背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)不僅承擔(dān)著服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)功能，更成為激活區(qū)域土地價值、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)的重要載體。根據(jù)遼寧省統(tǒng)計局2024年數(shù)據(jù)顯示，鞍山市全年產(chǎn)業(yè)園區(qū)新增入駐企業(yè)數(shù)量同比增長12.3%，其中高新技術(shù)企業(yè)占比達37.6%，顯示出產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)持續(xù)增強，為配套地產(chǎn)提供了堅實的市場需求基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)涵蓋人才公寓、員工宿舍、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、研發(fā)辦公空間及生活配套綜合體等多種業(yè)態(tài)，其開發(fā)潛力直接關(guān)聯(lián)于園區(qū)產(chǎn)業(yè)能級、人口導(dǎo)入規(guī)模與公共服務(wù)配套水平。以鞍山高新區(qū)為例，2023年該區(qū)常住人口較2020年增長18.5%，其中30歲以下產(chǎn)業(yè)工人與技術(shù)人才占比超過60%，對租賃型住房及社區(qū)商業(yè)的需求顯著上升。據(jù)克而瑞東北區(qū)域研究中心2024年調(diào)研報告指出，鞍山產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊5公里范圍內(nèi)住宅去化周期平均為11.2個月，明顯低于全市平均水平的18.7個月，反映出產(chǎn)業(yè)人口對住房的有效支撐作用。盡管潛力顯著，鞍山產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)仍面臨多重結(jié)構(gòu)性瓶頸。土地供應(yīng)機制僵化是首要制約因素。當(dāng)前鞍山多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地仍以工業(yè)用地為主，配套用地比例普遍控制在7%以內(nèi)，遠(yuǎn)低于國家發(fā)改委《關(guān)于推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》中建議的15%—20%合理區(qū)間。這種用地結(jié)構(gòu)限制了開發(fā)商在商業(yè)、居住等高附加值業(yè)態(tài)上的布局空間，導(dǎo)致配套功能碎片化、服務(wù)能級偏低。投融資模式單一加劇了開發(fā)風(fēng)險。目前鞍山產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項目主要依賴政府平臺公司或園區(qū)運營主體自籌資金，社會資本參與度不足。據(jù)鞍山市發(fā)改委2024年發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資白皮書》顯示，全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)項目中，采用PPP、REITs等創(chuàng)新融資工具的比例不足5%，遠(yuǎn)低于長三角、珠三角地區(qū)30%以上的平均水平。資金壓力使得項目開發(fā)周期拉長，難以匹配產(chǎn)業(yè)快速導(dǎo)入帶來的人口增長節(jié)奏。此外，產(chǎn)城融合深度不足亦構(gòu)成隱性障礙。部分園區(qū)仍存在“重產(chǎn)業(yè)、輕生活”的規(guī)劃慣性，教育、醫(yī)療、文體等公共服務(wù)設(shè)施滯后，導(dǎo)致人才留駐率偏低。鞍山市人社局2023年抽樣調(diào)查顯示，高新區(qū)新引進人才中，因生活配套不完善而選擇在市區(qū)租房的比例高達44.8%，削弱了園區(qū)配套地產(chǎn)的實際使用效率與投資回報預(yù)期。從政策環(huán)境看，2024年鞍山市政府出臺《關(guān)于促進產(chǎn)業(yè)園區(qū)與城市功能融合發(fā)展的若干措施》，明確提出“按產(chǎn)業(yè)人口規(guī)模動態(tài)調(diào)整配套用地比例”“鼓勵混合用地出讓”“支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”等舉措，為破解瓶頸提供了制度突破口。與此同時，鞍鋼集團與地方政府聯(lián)合推進的“鋼都智谷”產(chǎn)城融合示范區(qū)，已試點“產(chǎn)業(yè)+住宅+商業(yè)+生態(tài)”四位一體開發(fā)模式，首期配套住宅項目去化率達92%，驗證了系統(tǒng)化開發(fā)路徑的可行性。未來五年，隨著沈大科創(chuàng)走廊建設(shè)提速及鞍山納入沈陽現(xiàn)代化都市圈核心節(jié)點，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)將從單一功能配套向復(fù)合型城市單元演進。開發(fā)商需強化與園區(qū)運營方、產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的協(xié)同，構(gòu)建“以產(chǎn)定居、以居促產(chǎn)”的閉環(huán)生態(tài)。同時，應(yīng)注重數(shù)字化賦能，通過智慧社區(qū)、綠色建筑等手段提升產(chǎn)品競爭力。據(jù)中指研究院預(yù)測，2025—2029年鞍山產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套地產(chǎn)市場規(guī)模年均復(fù)合增長率有望達到9.3%，其中租賃型住房與社區(qū)商業(yè)將成為增長主力。但這一潛力釋放的前提在于土地、金融、規(guī)劃等制度障礙的有效破除，以及市場主體對產(chǎn)城融合邏輯的深度理解與實踐能力。年份銷量（萬平方米）銷售收入（億元）平均價格（元/平方米）毛利率（%）202518592.55,00018.2202619298.95,15018.82027198105.95,35019.52028203112.75,55020.12029207119.05,75020.6三、未來五年鞍山房地產(chǎn)細(xì)分市場發(fā)展趨勢預(yù)測1、住宅市場發(fā)展趨勢保障性住房與租賃住房政策推動下的市場擴容近年來，中國住房制度正經(jīng)歷由“重市場、輕保障”向“租購并舉、保障優(yōu)先”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，鞍山作為東北地區(qū)重要的工業(yè)城市，其房地產(chǎn)市場在國家宏觀政策引導(dǎo)與地方實踐探索的雙重驅(qū)動下，正逐步構(gòu)建以保障性住房與租賃住房為重要支撐的新型住房供應(yīng)體系。2023年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》明確要求人口凈流入的大中城市擴大保障性租賃住房供給，盡管鞍山并非典型的人口凈流入城市，但其作為遼寧省重點支持的區(qū)域性中心城市，仍被納入省級保障性住房建設(shè)重點名單。根據(jù)遼寧省住建廳2024年發(fā)布的《遼寧省“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃中期評估報告》，鞍山市計劃在2021—2025年間累計籌建保障性租賃住房1.8萬套，截至2024年底已完成約1.2萬套，完成率約66.7%，其中2023年單年新增供應(yīng)達5200套，同比增長38.2%。這一建設(shè)節(jié)奏顯著高于東北三省平均水平（2023年東北地區(qū)保障性租賃住房平均增速為22.4%），反映出地方政府在財政壓力下仍優(yōu)先保障民生住房供給的戰(zhàn)略取向。政策層面的持續(xù)加碼為市場擴容提供了制度基礎(chǔ)。2024年鞍山市政府出臺《關(guān)于進一步完善住房保障體系的實施意見》，明確提出將保障性租賃住房用地供應(yīng)比例提升至年度住宅用地供應(yīng)總量的15%以上，并允許企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房，同時給予最高30%的建設(shè)成本補貼。此外，鞍山市還試點“保障性租賃住房+產(chǎn)業(yè)園區(qū)”融合模式，在高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)配建租賃社區(qū)，以解決新就業(yè)大學(xué)生、產(chǎn)業(yè)工人等群體的階段性住房困難。據(jù)鞍山市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊租賃住房入住率達91.3%，顯著高于傳統(tǒng)城區(qū)租賃住房76.5%的平均入住率，表明政策精準(zhǔn)對接了實際需求。值得注意的是，鞍山市在2025年啟動的“安居工程2.0”計劃中，首次將靈活就業(yè)人員、快遞員、網(wǎng)約車司機等新市民群體納入保障范圍，預(yù)計覆蓋人口將新增約3.5萬人，這將進一步釋放租賃住房的有效需求。從市場結(jié)構(gòu)看，保障性與租賃住房的擴容正在重塑鞍山房地產(chǎn)的供需格局。傳統(tǒng)商品房市場自2021年以來持續(xù)承壓，2024年全市商品住宅銷售面積同比下降12.8%，而同期保障性租賃住房投資同比增長21.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重由2021年的4.3%提升至2024年的9.1%。這種結(jié)構(gòu)性變化不僅緩解了商品房庫存壓力，也為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型提供了新路徑。本地房企如鞍山萬科、大德集團等已開始參與保障性租賃住房的代建與運營，通過政府購買服務(wù)、REITs試點等方式實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。2024年12月，遼寧省首單保障性租賃住房REITs在深交所獲批，底層資產(chǎn)包含鞍山高新區(qū)2個保障性租賃住房項目，總建筑面積12.6萬平方米，預(yù)計年化收益率達4.2%，為社會資本參與提供了可復(fù)制的退出機制。這一金融創(chuàng)新顯著提升了市場主體的參與積極性，據(jù)鞍山市住建局調(diào)研，2025年一季度已有7家本地房企提交保障性租賃住房項目申報材料，較2023年同期增長133%。長遠(yuǎn)來看，保障性住房與租賃住房的協(xié)同發(fā)展將推動鞍山住房市場向“雙軌制”平穩(wěn)過渡。一方面，通過擴大保障性供給，有效抑制低收入群體對商品房市場的非理性需求，穩(wěn)定房價預(yù)期；另一方面，專業(yè)化、機構(gòu)化的租賃運營將提升住房使用效率，培育長期穩(wěn)定的租賃消費習(xí)慣。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2025年3月發(fā)布的《中國城市租賃住房發(fā)展指數(shù)》顯示，鞍山在東北城市中租賃住房政策支持力度排名第3，市場成熟度排名第5，顯示出較強的發(fā)展?jié)摿ΑｋS著2025年國家“十五五”規(guī)劃前期研究啟動，預(yù)計中央將進一步加大對資源型城市住房保障的財政轉(zhuǎn)移支付力度，鞍山有望獲得更多專項債額度用于租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施配套。在此背景下，保障性與租賃住房不僅成為穩(wěn)定鞍山房地產(chǎn)市場的重要“壓艙石”，更將成為吸引人才、優(yōu)化營商環(huán)境、促進城市更新的關(guān)鍵載體，其市場擴容效應(yīng)將在未來五年持續(xù)釋放，并深刻影響區(qū)域房地產(chǎn)投資的戰(zhàn)略布局。綠色建筑與智能化住宅產(chǎn)品接受度提升趨勢近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)在“雙碳”目標(biāo)和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略的雙重驅(qū)動下，綠色建筑與智能化住宅產(chǎn)品正逐步從政策導(dǎo)向型需求向市場內(nèi)生型需求轉(zhuǎn)變。鞍山作為東北老工業(yè)基地的重要城市，其房地產(chǎn)市場雖面臨人口外流與庫存壓力等結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，但在綠色低碳轉(zhuǎn)型與城市更新政策推動下，消費者對綠色建筑與智能化住宅產(chǎn)品的接受度呈現(xiàn)顯著上升趨勢。根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會2024年發(fā)布的《中國綠色建筑發(fā)展報告》，截至2023年底，全國城鎮(zhèn)新建綠色建筑占比已達到85%以上，其中遼寧省綠色建筑標(biāo)識項目累計達1,862個，鞍山市在“十四五”期間新增綠色建筑認(rèn)證項目47項，同比增長32.4%，顯示出地方市場對綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的積極響應(yīng)。這一趨勢的背后，既有政策強制性要求的推動，也源于居民對健康、節(jié)能、舒適居住環(huán)境認(rèn)知的持續(xù)提升。尤其在疫情后時代，消費者對室內(nèi)空氣質(zhì)量、自然采光、熱舒適度等健康要素的關(guān)注度顯著增強，綠色建筑所強調(diào)的低能耗、高舒適度、環(huán)境友好等特性恰好契合了這一需求變化。智能化住宅產(chǎn)品在鞍山市場的滲透率亦呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。據(jù)艾瑞咨詢2024年《中國智能家居市場研究報告》顯示，2023年全國智能家居設(shè)備出貨量達2.8億臺，同比增長19.6%，其中東北地區(qū)智能家居家庭滲透率從2020年的12.3%提升至2023年的24.7%。鞍山作為遼寧省重要的工業(yè)城市，近年來積極推進“智慧城市”建設(shè)，2023年鞍山市住建局聯(lián)合工信局出臺《鞍山市智能建造與建筑工業(yè)化協(xié)同發(fā)展實施方案》，明確提出到2025年新建住宅項目智能化系統(tǒng)配置率不低于70%。在此政策引導(dǎo)下，本地房企如鞍山萬科、華潤置地等已在其新開發(fā)項目中全面引入智能門禁、遠(yuǎn)程安防、能耗監(jiān)測、語音控制等基礎(chǔ)智能化系統(tǒng)，并逐步向全屋智能生態(tài)系統(tǒng)升級。消費者調(diào)研數(shù)據(jù)進一步佐證了這一趨勢：2024年鞍山市消費者協(xié)會聯(lián)合本地高校開展的住宅產(chǎn)品偏好調(diào)查顯示，在1,200名受訪購房者中，有68.5%的受訪者表示愿意為具備智能化功能的住宅支付5%以上的溢價，其中30歲以下年輕群體的接受度高達82.3%。這表明智能化住宅已不再是高端項目的專屬配置，而正成為中端市場的重要競爭要素。從產(chǎn)品供給端來看，綠色建筑與智能化住宅的融合正成為鞍山房企產(chǎn)品力提升的關(guān)鍵路徑。一方面，綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)（如《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503782019）對建筑圍護結(jié)構(gòu)、可再生能源利用、節(jié)水系統(tǒng)等提出明確要求；另一方面，智能化技術(shù)則通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等手段實現(xiàn)對建筑運行狀態(tài)的實時監(jiān)測與優(yōu)化控制，二者在節(jié)能降耗、提升居住體驗方面具有高度協(xié)同效應(yīng)。例如，鞍山某新建住宅項目通過集成光伏屋面、雨水回收系統(tǒng)與智能照明調(diào)控系統(tǒng)，使單位面積年能耗較傳統(tǒng)住宅降低35%，同時住戶可通過手機APP實時查看能耗數(shù)據(jù)并調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境參數(shù)，顯著提升了用戶滿意度。此類實踐案例表明，綠色與智能的深度融合不僅有助于房企滿足政策合規(guī)要求，更能形成差異化競爭優(yōu)勢。此外，金融機構(gòu)對綠色建筑項目的信貸支持力度也在加大，2023年鞍山市已有3個綠色住宅項目獲得綠色債券或綠色信貸支持，融資成本平均降低0.8個百分點，進一步激勵開發(fā)商加大綠色智能產(chǎn)品投入。消費者接受度的提升還受到社會認(rèn)知水平與示范效應(yīng)的雙重影響。鞍山市政府近年來通過舉辦綠色建筑開放日、智能家居體驗展等活動，增強公眾對相關(guān)技術(shù)的認(rèn)知與信任。同時，已交付的綠色智能住宅項目在實際使用中展現(xiàn)出的節(jié)能效果與便利性，形成了良好的口碑傳播效應(yīng)。例如，鞍山高新區(qū)某綠色智能社區(qū)自2022年交付以來，住戶年均電費支出較周邊傳統(tǒng)社區(qū)低22%，且物業(yè)報修率下降30%，這一數(shù)據(jù)被本地媒體廣泛報道，有效提升了潛在購房者的信心。長遠(yuǎn)來看，隨著國家“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃的深入推進，以及遼寧省“數(shù)字遼寧、智造強省”戰(zhàn)略的落地實施，鞍山房地產(chǎn)市場對綠色建筑與智能化住宅產(chǎn)品的接受度將持續(xù)走高，并逐步從“可選項”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨剡x項”。這一趨勢不僅將重塑本地住宅產(chǎn)品的設(shè)計邏輯與開發(fā)模式，也將為投資者提供新的價值增長點，尤其是在城市更新、老舊小區(qū)智能化改造等領(lǐng)域蘊藏巨大市場潛力。年份鞍山市新建住宅中綠色建筑占比（%）智能化住宅滲透率（%）購房者對綠色/智能住宅支付溢價意愿（平均溢價率，%）政府綠色建筑補貼覆蓋率（%）202338258.542202445329.2502025524010.0582026584710.8652027635411.5702、城市更新與舊改項目機遇鐵東、鐵西等老城區(qū)改造進度與投資機會鞍山市作為遼寧省重要的老工業(yè)基地，其城市空間結(jié)構(gòu)長期受計劃經(jīng)濟時期重工業(yè)布局影響，形成了以鐵東、鐵西為核心的老城區(qū)格局。近年來，伴隨國家“城市更新行動”戰(zhàn)略的深入推進以及遼寧省“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃的實施，鞍山市對鐵東、鐵西等老城區(qū)的改造工作已從局部試點轉(zhuǎn)向系統(tǒng)性推進。根據(jù)鞍山市自然資源局2024年發(fā)布的《鞍山市城市更新專項規(guī)劃（2023—2035年）》，鐵東區(qū)和鐵西區(qū)被列為全市城市更新的重點區(qū)域，計劃在2025年前完成約1200萬平方米的老舊小區(qū)改造任務(wù)，涉及居民約18萬戶。其中，鐵西區(qū)作為原鞍鋼生活配套區(qū)，其建筑年代普遍集中在1970—1990年代，基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，供水、排水、供熱管網(wǎng)超期服役比例超過65%，電力系統(tǒng)負(fù)荷能力不足問題突出。而鐵東區(qū)雖為傳統(tǒng)商業(yè)與行政中心，但部分片區(qū)存在功能混雜、公共空間不足、交通擁堵等問題，亟需通過微更新與結(jié)構(gòu)性調(diào)整提升城市承載力。2023年鞍山市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鐵東、鐵西兩區(qū)全年共啟動城市更新項目47個，總投資額達86.3億元，其中政府財政資金占比約35%，其余通過專項債、PPP模式及社會資本引入完成。值得注意的是，2024年鞍山市成功申報國家城市更新試點城市，獲得中央財政補助資金5.2億元，重點用于鐵西區(qū)老舊工業(yè)廠區(qū)轉(zhuǎn)型與鐵東區(qū)歷史街區(qū)活化項目，這為后續(xù)投資提供了政策與資金雙重保障。在改造模式上，鞍山市正逐步從“拆建為主”向“留改拆并舉”轉(zhuǎn)型，強調(diào)文化傳承與功能再生的融合。鐵西區(qū)依托原鞍鋼職工生活區(qū)的歷史肌理，探索“工業(yè)遺產(chǎn)+社區(qū)營造”路徑，例如2023年啟動的“紅拖片區(qū)”更新項目，保留部分蘇式紅磚住宅風(fēng)貌，植入社區(qū)養(yǎng)老、便民商業(yè)與文化創(chuàng)意空間，項目容積率控制在1.8以內(nèi)，綠地率提升至35%，獲得住建部城市更新典型案例提名。鐵東區(qū)則聚焦勝利廣場周邊商圈提質(zhì)，通過地下空間整合、步行系統(tǒng)優(yōu)化及立面整治，提升商業(yè)活力。據(jù)鞍山市統(tǒng)計局2024年一季度數(shù)據(jù)，鐵東區(qū)社會消費品零售總額同比增長6.8%，高于全市平均水平1.2個百分點，顯示出更新對消費活力的拉動效應(yīng)。與此同時，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在同步調(diào)整。2023年鞍山市自然資源局掛牌出讓的12宗城市更新地塊中，有9宗位于鐵東、鐵西兩區(qū)，平均樓面價為2150元/平方米，較2021年上漲18.7%，但去化周期仍控制在14個月以內(nèi)，表明市場對核心區(qū)位價值的認(rèn)可度持續(xù)提升。尤其值得關(guān)注的是，部分更新地塊采用“帶方案出讓”模式，要求競得方同步配建保障性租賃住房或社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，這在一定程度上提高了開發(fā)門檻，但也為具備綜合運營能力的房企創(chuàng)造了差異化競爭機會。從投資維度看，鐵東、鐵西老城區(qū)改造帶來的機會不僅限于住宅開發(fā)，更涵蓋基礎(chǔ)設(shè)施升級、存量資產(chǎn)運營與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等多個層面。在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，2024年鞍山市啟動“城市生命線工程”二期，計劃投入23億元用于老城區(qū)地下管網(wǎng)智能化改造，其中鐵西區(qū)分配資金占比達42%，重點推進雨污分流與智慧供熱系統(tǒng)建設(shè)，相關(guān)EPC及運維服務(wù)市場空間可觀。在資產(chǎn)運營方面，鞍山市國資委推動成立“城市更新投資平臺公司”，整合鐵西區(qū)約30萬平方米的閑置廠房與辦公用房，通過REITs或長期租賃方式引入專業(yè)運營商，發(fā)展科創(chuàng)孵化、社區(qū)商業(yè)與長租公寓等業(yè)態(tài)。2023年，鐵東區(qū)二一九路沿線5處老舊辦公樓完成改造后出租率提升至92%，平均租金達38元/平方米·月，較改造前增長45%。此外，政策層面亦持續(xù)釋放利好?！栋吧绞写龠M城市更新若干措施》明確對參與老城區(qū)改造的企業(yè)給予契稅減免、容積率獎勵及審批綠色通道支持，2024年已有7家房企通過該政策獲得總計12.6萬平方米的容積率獎勵指標(biāo)。結(jié)合未來五年鞍山人口結(jié)構(gòu)變化趨勢——根據(jù)《鞍山市第七次人口普查數(shù)據(jù)公報》，60歲以上人口占比已達28.4%，高于全國平均水平9.3個百分點——適老化改造、社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合設(shè)施及無障礙環(huán)境建設(shè)將成為剛性需求，相關(guān)配套投資具備長期穩(wěn)定性。綜合來看，鐵東、鐵西老城區(qū)改造已進入“提質(zhì)增效”新階段，投資邏輯正從短期土地增值轉(zhuǎn)向長期運營收益，具備資源整合能力、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入經(jīng)驗與精細(xì)化運營水平的企業(yè)將在這一輪城市更新浪潮中占據(jù)先機。棚戶區(qū)改造向片區(qū)綜合開發(fā)轉(zhuǎn)型路徑近年來，鞍山市在城市更新與住房保障體系優(yōu)化進程中，逐步推動棚戶區(qū)改造由單一居住功能改善向片區(qū)綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)變不僅是國家層面“十四五”規(guī)劃中關(guān)于城市更新行動的重要組成部分，更是鞍山作為東北老工業(yè)基地實現(xiàn)城市功能重塑、產(chǎn)業(yè)動能轉(zhuǎn)換與人居環(huán)境提升的關(guān)鍵路徑。根據(jù)遼寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2024年發(fā)布的《遼寧省城市更新實施指南（試行）》，鞍山市被列入全省首批城市更新試點城市，明確要求“推動棚改項目由‘拆建安置’向‘功能復(fù)合、產(chǎn)城融合、生態(tài)宜居’的片區(qū)綜合開發(fā)模式升級”。在此背景下，鞍山市自2022年起啟動的鐵東區(qū)勝利路片區(qū)、立山區(qū)深溝寺片區(qū)等重點更新項目，已初步形成“政府引導(dǎo)、市場運作、居民參與、多元協(xié)同”的開發(fā)機制，標(biāo)志著棚戶區(qū)改造進入系統(tǒng)性、整體性、可持續(xù)性發(fā)展的新階段。片區(qū)綜合開發(fā)的核心在于打破傳統(tǒng)棚改“就地安置、單一住宅”的局限，通過統(tǒng)籌土地資源、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與生態(tài)修復(fù)等多維要素，構(gòu)建功能復(fù)合的城市單元。以鞍山市鐵西區(qū)興盛路片區(qū)為例，該區(qū)域原為上世紀(jì)60年代形成的老舊工業(yè)居住區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)老化、基礎(chǔ)設(shè)施滯后、公共服務(wù)缺失問題突出。在2023年啟動的更新項目中，鞍山市政府聯(lián)合中交集團、本地城投平臺共同成立SPV項目公司，采用“EOD（生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向開發(fā)）+TOD（交通導(dǎo)向開發(fā)）”融合模式，將原棚戶區(qū)1200畝土地重新規(guī)劃為集保障性租賃住房、商業(yè)配套、社區(qū)養(yǎng)老、智慧停車、綠色公園于一體的15分鐘生活圈示范區(qū)。據(jù)鞍山市自然資源局2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，該片區(qū)開發(fā)后容積率控制在2.1以內(nèi)，綠地率提升至35%，新增公共服務(wù)設(shè)施面積達8.6萬平方米，較改造前提升近3倍。這種以片區(qū)為單元的整體開發(fā)，不僅提升了土地利用效率，也顯著改善了區(qū)域人居環(huán)境與城市形象。從投融資機制看，鞍山市在片區(qū)綜合開發(fā)中積極探索多元化資金保障體系。傳統(tǒng)棚改高度依賴財政補貼與政策性銀行貸款，而片區(qū)綜合開發(fā)則引入社會資本、發(fā)行城市更新專項債、設(shè)立城市更新基金等方式拓寬融資渠道。2023年，鞍山市成功發(fā)行首單總額15億元的城市更新專項債券，資金主要用于深溝寺片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套與公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。同時，市政府出臺《鞍山市城市更新項目市場化運作實施細(xì)則》，明確對參與片區(qū)綜合開發(fā)的企業(yè)給予土地出讓金分期繳納、容積率獎勵、稅收返還等政策支持。據(jù)鞍山市財政局統(tǒng)計，2023年全市城市更新類項目吸引社會資本投入達42億元，占總投資比重的58%，較2021年提升27個百分點。這種“財政引導(dǎo)+市場主導(dǎo)”的投融資模式，有效緩解了地方政府債務(wù)壓力，也為項目可持續(xù)運營提供了保障。在居民安置與權(quán)益保障方面，鞍山市創(chuàng)新推行“原地+異地+貨幣+租賃”四位一體安置方式，并強化全過程公眾參與機制。例如，在立山區(qū)曙光片區(qū)更新中，項目方通過“居民意愿調(diào)查—方案公示—聽證會—協(xié)議簽訂”四步流程，確保90%以上居民對安置方案表示滿意。同時，配套建設(shè)的保障性租賃住房優(yōu)先面向原棚戶區(qū)低收入家庭，租金控制在市場價的60%以下。鞍山市住建局2024年中期評估報告顯示，近三年實施的片區(qū)綜合開發(fā)項目中，居民回遷率平均達76%，較傳統(tǒng)棚改提升18個百分點；居民滿意度調(diào)查得分達89.3分（滿分100），顯著高于全省平均水平。這種以人為本的更新理念，有效化解了社會矛盾，增強了城市更新的社會認(rèn)同感與實施效率。展望未來五年，鞍山市片區(qū)綜合開發(fā)將進一步向智能化、綠色化、產(chǎn)業(yè)化方向深化。依托鞍山鋼鐵、裝備制造等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，部分更新片區(qū)將嵌入產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科創(chuàng)空間與人才公寓，推動“住有所居”向“住有優(yōu)居、業(yè)有支撐”躍升。同時，結(jié)合國家“雙碳”戰(zhàn)略，新建項目將全面執(zhí)行綠色建筑二星級以上標(biāo)準(zhǔn)，并推廣光伏建筑一體化、海綿城市技術(shù)等低碳措施。據(jù)中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院2024年發(fā)布的《東北地區(qū)城市更新趨勢報告》預(yù)測，到2028年，鞍山市片區(qū)綜合開發(fā)項目覆蓋率將達建成區(qū)面積的25%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資超300億元，新增就業(yè)崗位5萬個以上。這一轉(zhuǎn)型路徑不僅重塑了鞍山的城市空間結(jié)構(gòu)，更為東北老工業(yè)城市高質(zhì)量發(fā)展提供了可復(fù)制、可推廣的實踐樣本。分析維度關(guān)鍵內(nèi)容描述影響指數(shù)（1-10分）2025年預(yù)估影響程度（億元）未來5年趨勢判斷優(yōu)勢（Strengths）鞍山土地成本較低，2024年住宅用地均價約1,200元/㎡，顯著低于沈陽等周邊城市7.542.3持續(xù)利好劣勢（Weaknesses）人口持續(xù)外流，2023年常住人口較2020年減少約8.2萬人，購房需求支撐不足6.8-28.7持續(xù)承壓機會（Opportunities）遼寧省“振興東北”政策加碼，預(yù)計2025年基建投資增長12%，帶動區(qū)域房地產(chǎn)需求8.256.9顯著提升威脅（Threats）全國房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，疊加本地庫存去化周期達28個月（2024年數(shù)據(jù)）7.9-45.1風(fēng)險加劇綜合評估SWOT凈效應(yīng)=機會+優(yōu)勢-（劣勢+威脅），預(yù)計2025年行業(yè)投資凈收益波動區(qū)間為±5%—25.4謹(jǐn)慎樂觀四、鞍山房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局與企業(yè)戰(zhàn)略動向1、本地房企與外來品牌競爭態(tài)勢本地中小房企生存空間壓縮與轉(zhuǎn)型路徑近年來，鞍山市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整態(tài)勢，本地中小房企的生存環(huán)境持續(xù)承壓。根據(jù)鞍山市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全市商品房銷售面積同比下降18.7%，其中住宅類銷售面積降幅達21.3%，市場整體去化周期延長至22個月，遠(yuǎn)超12個月的健康警戒線。與此同時，頭部房企憑借資金優(yōu)勢、品牌效應(yīng)和全國化布局，在鞍山市場持續(xù)擴大份額?？硕疬|寧區(qū)域數(shù)據(jù)顯示，2023年鞍山TOP10房企合計市場份額已升至56.4%，較2020年提升近20個百分點。在此背景下，本地中小房企不僅面臨銷售端回款困難、融資渠道受限的雙重壓力，還遭遇土地獲取門檻提高、開發(fā)成本上升、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重等多重挑戰(zhàn)。尤其在2022年“三道紅線”政策全面落地后，中小房企因缺乏合規(guī)財務(wù)結(jié)構(gòu)和信用評級，幾乎被排除在主流融資體系之外。據(jù)遼寧省住建廳2024年一季度調(diào)研報告，鞍山市約有37%的本地中小房企處于資金鏈緊張狀態(tài)，其中12%的企業(yè)已暫停新項目開發(fā)，僅維持存量項目交付。面對日益嚴(yán)峻的外部環(huán)境，部分本地中小房企開始探索多元化轉(zhuǎn)型路徑。其中，輕資產(chǎn)運營模式成為重要方向之一。一些企業(yè)將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向代建、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營等細(xì)分領(lǐng)域，通過輸出管理能力獲取穩(wěn)定收益。例如，鞍山某本土房企自2022年起承接鐵東區(qū)老舊廠區(qū)改造項目，采用“政府+平臺公司+本地開發(fā)商”合作模式，成功盤活約12萬平方米低效用地，實現(xiàn)從傳統(tǒng)開發(fā)向城市綜合服務(wù)商的初步轉(zhuǎn)型。此外，部分企業(yè)嘗試向物業(yè)服務(wù)、社區(qū)商業(yè)、長租公寓等后端運營延伸，構(gòu)建“開發(fā)+運營”雙輪驅(qū)動模式。據(jù)中國指數(shù)研究院《2024年中小房企轉(zhuǎn)型白皮書》指出，遼寧省已有超過25%的中小房企涉足物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，其中鞍山地區(qū)該比例達到28.6%，高于全省平均水平。這類轉(zhuǎn)型雖短期內(nèi)難以彌補開發(fā)業(yè)務(wù)下滑帶來的收入缺口，但有助于提升企業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定性與客戶黏性，為長期可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在產(chǎn)品策略層面，本地中小房企正逐步從“高周轉(zhuǎn)、快去化”的粗放模式轉(zhuǎn)向“精細(xì)化、差異化”的產(chǎn)品定位。面對鞍山本地改善型需求占比逐年上升的趨勢（據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2023年鞍山改善型購房需求占比已達53.2%），部分企業(yè)開始聚焦中高端改善產(chǎn)品線，強化戶型設(shè)計、園林景觀與智能化配套。例如，鞍山某本土房企在2023年推出的120140平方米三至四房產(chǎn)品，通過引入綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)與社區(qū)健康系統(tǒng)，去化率高達85%，顯著高于市場平均水平。同時，部分企業(yè)結(jié)合鞍山工業(yè)城市特點，探索“工業(yè)遺存+文旅+居住”復(fù)合開發(fā)模式，在鞍鋼舊廠區(qū)周邊打造具有文化記憶與現(xiàn)代功能融合的新型社區(qū)，既響應(yīng)城市更新政策導(dǎo)向，又形成獨特產(chǎn)品標(biāo)簽。此類差異化策略雖對開發(fā)能力與資金實力提出更高要求，但在同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的市場中，已成為中小房企突圍的關(guān)鍵抓手。政策環(huán)境的變化亦為本地中小房企提供新的生存契機。2024年以來，鞍山市陸續(xù)出臺支持本地房企發(fā)展的專項政策，包括優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、設(shè)立紓困基金、優(yōu)先保障本地企業(yè)參與城市更新項目等。據(jù)鞍山市住建局2024年6月通報，已設(shè)立規(guī)模達15億元的房地產(chǎn)紓困專項資金，重點支持具備交付能力但短期流動性緊張的本地中小房企。此外，遼寧省“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃明確提出鼓勵本地企業(yè)參與保障性租賃住房建設(shè)，鞍山作為試點城市之一，2024年計劃籌建保障性租賃住房5000套，其中明確要求本地房企參與比例不低于40%。這一政策導(dǎo)向為中小房企提供了相對穩(wěn)定的業(yè)務(wù)入口，亦有助于其積累政策性住房開發(fā)經(jīng)驗，拓展未來業(yè)務(wù)邊界?？傮w而言，在市場深度調(diào)整與政策精準(zhǔn)扶持的雙重作用下，鞍山本地中小房企雖面臨生存空間持續(xù)壓縮的現(xiàn)實困境，但通過戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品升級與政策借力，仍有望在細(xì)分賽道中找到可持續(xù)發(fā)展的新路徑。全國性房企在鞍布局策略與項目落地節(jié)奏近年來，全國性房地產(chǎn)企業(yè)在鞍山的布局策略呈現(xiàn)出由試探性進入向系統(tǒng)性深耕轉(zhuǎn)變的明顯趨勢。這一變化既受到國家房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化的影響，也與鞍山本地市場供需結(jié)構(gòu)、城市能級提升及區(qū)域協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略密切相關(guān)。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，已有包括萬科、碧桂園、中海、龍湖、華潤置地等在內(nèi)的12家全國性品牌房企在鞍山設(shè)立項目或完成土地獲取，其中7家實現(xiàn)兩個及以上項目落地，顯示出其對鞍山市場的中長期看好。這些企業(yè)普遍采取“輕資產(chǎn)先行、重資產(chǎn)跟進”的策略，在初期通過代建、合作開發(fā)或小規(guī)模拿地試水本地市場，待熟悉區(qū)域政策環(huán)境、客戶偏好及供應(yīng)鏈體系后，再逐步加大投資力度。例如，萬科于2021年通過與本地城投平臺合作開發(fā)鐵東區(qū)某城市更新項目，2023年即獨立競得立山區(qū)一宗住宅用地，規(guī)劃建筑面積達18萬平方米，標(biāo)志著其正式進入重資產(chǎn)運營階段。在項目落地節(jié)奏方面，全國性房企普遍遵循“政策窗口期+市場低點”雙重?fù)駲C原則。鞍山作為東北老工業(yè)基地轉(zhuǎn)型城市，其房地產(chǎn)市場周期與全國一二線城市存在一定錯位。據(jù)遼寧省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年鞍山商品房銷售面積同比下降9.2%，但2024年三季度起出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象，同比降幅收窄至2.1%，市場信心逐步修復(fù)。在此背景下，全國性房企加快了項目推進節(jié)奏。以中海地產(chǎn)為例，其2024年6月獲取的高新區(qū)地塊，僅用4個月即完成方案報批、施工圖設(shè)計及預(yù)售許可申請，于同年10月開盤銷售，去化率達68%，顯著高于本地房企同期項目平均52%的去化水平。這種高效推進能力得益于其成熟的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系、全國供應(yīng)鏈整合能力以及數(shù)字化營銷工具的應(yīng)用。值得注意的是，全國性房企在鞍山的項目選址高度集中于鐵東區(qū)、高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)三大板塊，這些區(qū)域具備人口導(dǎo)入潛力強、基礎(chǔ)設(shè)施完善、教育資源集中等優(yōu)勢。據(jù)鞍山市自然資源局土地出讓數(shù)據(jù)，2023—2024年上述三個區(qū)域住宅用地成交占比達76%，其中全國性房企拿地面積占該比例的53%，顯示出其對優(yōu)質(zhì)區(qū)位資源的精準(zhǔn)把控。從產(chǎn)品策略看，全國性房企在鞍山普遍采用“剛需+改善”雙輪驅(qū)動模式，并注重產(chǎn)品本地化適配。盡管鞍山人均可支配收入水平（2024年為4.2萬元，數(shù)據(jù)來源：鞍山市統(tǒng)計局）低于全國重點城市，但改善型需求正加速釋放。貝殼研究院《2024年鞍山居住需求白皮書》指出，90—120平方米三居室產(chǎn)品成交占比從2021年的31%提升至2024年的47%，成為市場主流。對此，龍湖在鞍山推出的“滟瀾山”項目即采用全明戶型、社區(qū)園林升級及智慧物業(yè)系統(tǒng)，單價較周邊項目高出約800元/平方米，但去化速度仍領(lǐng)先市場均值。此外，全國性房企在鞍山項目中普遍引入綠色建筑、裝配式施工及健康住宅理念，部分項目已取得二星級以上綠色建筑認(rèn)證，這不僅契合國家“雙碳”戰(zhàn)略導(dǎo)向，也提升了產(chǎn)品溢價能力。在融資與資金安排上，這些企業(yè)依托集團層面的多元化融資渠道（如REITs、供應(yīng)鏈金融、境外債等），有效緩解了地方市場銷售回款周期較長的壓力，保障了項目開發(fā)節(jié)奏的穩(wěn)定性。未來五年，隨著鞍山“十四五”規(guī)劃中“建設(shè)遼中南城市群重要節(jié)點城市”目標(biāo)的推進，以及沈大高鐵經(jīng)濟帶、鞍海營一體化等區(qū)域戰(zhàn)略的深入實施，城市人口結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)格局有望持續(xù)優(yōu)化。全國性房企在鞍山的布局將更加注重“開發(fā)+運營”一體化模式，探索TOD綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅、城市更新等新賽道。據(jù)中國指數(shù)研究院預(yù)測，到2027年，鞍山品牌房企市場份額有望從當(dāng)前的約28%提升至40%以上，行業(yè)集中度進一步提高。在此過程中，具備產(chǎn)品力、資金力與本地化運營能力的全國性房企，將在鞍山房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展中扮演關(guān)鍵角色，并為投資者提供相對穩(wěn)健的回報預(yù)期。2、房企融資環(huán)境與經(jīng)營模式創(chuàng)新三道紅線”政策下企業(yè)資金鏈管理策略自2020年8月“三道紅線”政策正式出臺以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，企業(yè)融資環(huán)境發(fā)生根本性變化。該政策以剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1為三大核心指標(biāo)，對房企融資行為進行分類監(jiān)管，直接影響其有息負(fù)債增長上限。在這一背景下，鞍山作為東北地區(qū)重要的工業(yè)城市，其房地產(chǎn)市場雖未處于全國熱點區(qū)域，但本地房企同樣面臨融資收緊、銷售回款放緩、庫存壓力上升等多重挑戰(zhàn)，資金鏈管理的重要性被前所未有地凸顯。企業(yè)必須從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、融資渠道重構(gòu)、現(xiàn)金流精細(xì)化管控及銷售回款效率提升等多維度系統(tǒng)性應(yīng)對，方能在政策高壓與市場下行的雙重壓力下維持穩(wěn)健運營。資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的主動調(diào)整成為資金鏈管理的首要抓手。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年末，鞍山市商品房待售面積達287萬平方米，同比增長6.3%，其中住宅庫存去化周期已超過20個月，顯著高于全國平均水平。在此背景下，房企需加速處置非核心資產(chǎn)，包括低效土地儲備、非主業(yè)商業(yè)物業(yè)及長期未開發(fā)項目，以回籠現(xiàn)金、降低表內(nèi)負(fù)債。部分本地企業(yè)已開始通過資產(chǎn)證券化、合作開發(fā)或股權(quán)出讓等方式盤活存量資源。例如，2023年鞍山某本土房企將其位于鐵東區(qū)的一處商業(yè)綜合體以3.2億元轉(zhuǎn)讓給本地國資平臺，有效改善了其現(xiàn)金短債比指標(biāo)。同時，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制新增土地獲取節(jié)奏，優(yōu)先選擇高周轉(zhuǎn)、低溢價地塊，避免因高價拿地導(dǎo)致后續(xù)開發(fā)資金壓力加劇。中指研究院指出，2024年鞍山土地市場流拍率仍維持在25%左右，反映出開發(fā)商對投資回報率和資金安全性的高度審慎。融資渠道的多元化重構(gòu)亦是關(guān)鍵路徑。在傳統(tǒng)銀行貸款和債券融資持續(xù)收緊的環(huán)境下，房企需積極拓展包括經(jīng)營性物業(yè)貸款、供應(yīng)鏈金融、REITs試點及城市更新專項債等新型融資工具。盡管鞍山尚未納入全國首批保障性租賃住房REITs試點城市，但遼寧省已明確支持符合條件的地市申報基礎(chǔ)設(shè)施類REITs項目。本地具備優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)的企業(yè)可提前布局，通過資產(chǎn)打包提升融資能力。此外，與地方城投平臺、產(chǎn)業(yè)資本及金融機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，也成為緩解短期流動性壓力的有效手段。據(jù)遼寧省住建廳2024年一季度數(shù)據(jù)，鞍山市已有3家房企通過與地方金控集團合作設(shè)立紓困基金，累計獲得流動性支持約7.8億元，用于保障在建項目交付及債務(wù)接續(xù)。現(xiàn)金流的精細(xì)化管理則貫穿于企業(yè)運營全周期。在銷售端，企業(yè)需強化以回款為核心的考核機制，將銷售回款率納入項目團隊績效核心指標(biāo)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年鞍山重點監(jiān)測房企平均銷售回款周期為98天，較2021年延長近30天，反映出購房者信心不足及按揭放款放緩的現(xiàn)實壓力。對此，部分企業(yè)通過推出“現(xiàn)房銷售+分期付款”“工抵房定向去化”等靈活策略加速資金回籠。在支出端，嚴(yán)格實行“以收定支、量入為出”的預(yù)算管控，優(yōu)先保障工程款支付與保交樓任務(wù)，壓縮非必要管理費用。同時，建立動態(tài)現(xiàn)金流預(yù)警模型，對30天、60天、90天內(nèi)的資金缺口進行滾動預(yù)測，提前制定應(yīng)對預(yù)案。例如，某鞍山房企自2022年起引入智能財務(wù)系統(tǒng)，實現(xiàn)對各項目現(xiàn)金流的實時監(jiān)控，使其整體現(xiàn)金短債比從0.85提升至1.12，成功由“黃檔”轉(zhuǎn)為“綠檔”。長遠(yuǎn)來看，“三道紅線”政策雖帶來短期陣痛，但也倒逼鞍山房地產(chǎn)企業(yè)從高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。未來五年，具備穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)、高效運營能力和本地資源整合優(yōu)勢的企業(yè)，將在區(qū)域市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。政府層面亦需協(xié)同推進房地產(chǎn)金融審慎管理與地方風(fēng)險化解機制建設(shè)，通過優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、支持合理融資需求等舉措，為行業(yè)平穩(wěn)過渡提供制度保障。唯有如此，鞍山房地產(chǎn)市場方能在政策規(guī)范與市場規(guī)律的雙重引導(dǎo)下，實現(xiàn)健康有序發(fā)展。代建、輕資產(chǎn)運營等新模式在鞍山的適用性代建與輕資產(chǎn)運營模式作為房地產(chǎn)行業(yè)近年來的重要轉(zhuǎn)型方向，在全國多個城市已逐步形成成熟實踐路徑。在鞍山這一東北老工業(yè)基地城市，其適用性需結(jié)合本地市場結(jié)構(gòu)、人口流動趨勢、土地財政依賴度及房企經(jīng)營現(xiàn)狀進行綜合研判。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年鞍山市常住人口為329.8萬人，較2010年第六次人口普查減少約23.6萬人，人口持續(xù)外流對住房需求構(gòu)成結(jié)構(gòu)性壓制。與此同時，2023年鞍山商品房銷售面積同比下降12.4%，庫存去化周期超過24個月，遠(yuǎn)高于全國平均水平（18.3個月），表明本地市場已進入深度調(diào)整階段。在此背景下，傳統(tǒng)重資產(chǎn)開發(fā)模式面臨資金回籠慢、庫存壓力大、利潤率下滑等多重挑戰(zhàn)，亟需通過模式創(chuàng)新實現(xiàn)風(fēng)險緩釋與效率提升。代建模式的核心在于品牌輸出與管理賦能，由具備產(chǎn)品力與操盤能力的頭部企業(yè)承接地方政府平臺公司或中小