2025年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格考試真題模擬卷：資產(chǎn)評估行業(yè)案例分析與應(yīng)用與實踐試題考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、某企業(yè)擬進行并購重組，計劃收購另一家生產(chǎn)性制造企業(yè)。資產(chǎn)評估機構(gòu)A事務(wù)所接受委托，指派評估師張三、李四組成評估項目組，負責(zé)對該目標企業(yè)進行整體資產(chǎn)評估。項目組在接收委托后，啟動了評估工作。請就以下情況，分別由張三和李四各自簡述其處理思路和需要關(guān)注的關(guān)鍵問題：1.在初步業(yè)務(wù)風(fēng)險評價階段，張三發(fā)現(xiàn)委托方提供的部分基礎(chǔ)資料可能存在重大錯報風(fēng)險，且委托方對此似乎并不在意。張三應(yīng)如何處理？請闡述其處理思路及依據(jù)。2.項目組計劃采用收益法進行企業(yè)整體價值評估。李四負責(zé)收集和整理財務(wù)數(shù)據(jù)，并初步預(yù)測未來收益。在預(yù)測過程中，李四注意到公司近年銷售收入波動較大，且主要依賴少數(shù)幾個大客戶。請簡述李四在收益預(yù)測時需要考慮的關(guān)鍵因素以及應(yīng)對措施。3.評估過程中，張三和李四均發(fā)現(xiàn)目標企業(yè)的部分關(guān)鍵設(shè)備賬面價值偏低，但實際已嚴重老化，其市場價值遠高于賬面價值。請分別闡述在采用成本法和市場法評估該部分資產(chǎn)時，張三和李四各自需要關(guān)注的主要問題和處理方法。二、甲公司擁有一項非專利技術(shù)，該技術(shù)已接近商業(yè)壽命期末，但公司認為其仍有剩余價值，擬通過技術(shù)許可方式實現(xiàn)價值變現(xiàn)。為支持此次許可談判，公司委托乙資產(chǎn)評估事務(wù)所對該項非專利技術(shù)進行評估。評估師王五在執(zhí)行評估程序過程中，遇到了以下幾種情況：1.委托方提供的關(guān)于該技術(shù)的研發(fā)投入、歷史收益等資料非常有限，且難以核實。2.目前市場上缺乏完全相同或功能可替代的非專利技術(shù)交易案例，但存在一些用途相似的技術(shù)許可合同。3.該技術(shù)在甲公司的生產(chǎn)經(jīng)營中發(fā)揮著重要作用，但公司為評估目的，不允許王五接觸其詳細的經(jīng)營數(shù)據(jù)和未來的商業(yè)計劃。請就上述情況，分別簡述王五在評估中應(yīng)如何處理，并說明其面臨的主要挑戰(zhàn)。三、丙房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊待開發(fā)土地，計劃進行項目開發(fā)。為獲取銀行貸款，公司委托丁評估機構(gòu)對該地塊進行價值評估。評估師趙六在評估過程中，獲取了以下信息：1.該地塊位于城市新區(qū)，規(guī)劃用途為商業(yè)住宅，容積率上限為3.0，土地使用權(quán)剩余年限為40年。2.評估基準日，附近區(qū)域有6宗類似用途的土地交易案例，其中3宗價格較高，主要由于其地理位置優(yōu)越或配套設(shè)施完善；另3宗價格較低，主要由于位置稍偏或規(guī)劃限制。3.該地塊現(xiàn)狀為空地，不存在地上附著物，但存在一定的“三通一平”費用已發(fā)生但未計入賬目的情況。4.趙六在市場法分析中，選取了上述交易案例作為可比案例，并進行了必要的修正；在成本法估算開發(fā)成本時，參考了當?shù)卣嫉挠嘘P(guān)費用標準，但未考慮項目特有的融資成本和開發(fā)管理費用。請分析趙六在評估報告中可能需要重點披露的評估假設(shè)、限制條件以及存在的潛在風(fēng)險。四、戊公司因財務(wù)報表披露需要，委托己評估機構(gòu)對其擁有的某項長期股權(quán)投資進行公允價值評估。評估師孫七在評估中了解到：1.戊公司持有己公司80%的股權(quán)，己公司為一家活躍市場的上市公司。根據(jù)會計準則，戊公司對該股權(quán)投資采用權(quán)益法核算。2.評估基準日，己公司股價為每股10元，市盈率為25倍。但評估師孫七通過分析認為，當前市場環(huán)境下行，己公司盈利能力存在不確定性，其市盈率水平可能偏高。3.戊公司內(nèi)部有人建議，可以參考己公司股價乘以其市凈率來估算股權(quán)價值，因為己公司資產(chǎn)負債率相對穩(wěn)定。4.孫七在收集了己公司財務(wù)報表、行業(yè)報告、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)等信息后，對己公司未來盈利前景進行了預(yù)測，并選擇了合適的折現(xiàn)率。請就上述情況，分析孫七在運用市場法評估該項長期股權(quán)投資時可能遇到的問題，并簡述其應(yīng)采取的應(yīng)對措施。五、庚公司因清算需要，委托庚資產(chǎn)評估事務(wù)所對其全部資產(chǎn)進行評估。評估師周八在執(zhí)行評估程序時，發(fā)現(xiàn)以下情況：1.公司部分存貨存在嚴重毀損，且賬面價值已計提較大跌價準備，但實際可變現(xiàn)凈值可能遠低于賬面價值。2.公司擁有多處房產(chǎn)，部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，尚未解決；另有一些房產(chǎn)位于城市規(guī)劃調(diào)整區(qū)域，未來使用存在不確定性。3.公司的部分機器設(shè)備已接近報廢年限，技術(shù)落后，急需更新，但其賬面凈值仍然較高。4.評估師周八在評估過程中，發(fā)現(xiàn)委托方可能存在故意隱瞞部分不良資產(chǎn)的情況，且無法取得相關(guān)證據(jù)。請簡述周八在評估中應(yīng)如何應(yīng)對上述情況，并說明在資產(chǎn)清算法評估中，如何處理這些特殊情況對評估結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。試卷答案一、1.處理思路：首先與客戶進行正式溝通，清晰、專業(yè)地指出所發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險及其可能對評估結(jié)果產(chǎn)生的影響，并要求客戶提供更充分、準確的資料或解釋。若客戶拒絕配合或提供的資料仍無法滿足風(fēng)險評估和評估程序的要求，應(yīng)考慮是否具備執(zhí)行該評估項目的能力。若確實無法承接，則應(yīng)依據(jù)《資產(chǎn)評估法》和職業(yè)道德規(guī)范，及時、正式地向客戶發(fā)出終止委托業(yè)務(wù)通知書，并說明理由。解析思路：此題考察評估師在項目初期識別和應(yīng)對業(yè)務(wù)風(fēng)險的能力。核心在于遵循職業(yè)準則，優(yōu)先保證評估質(zhì)量，當風(fēng)險超出可接受范圍時，果斷采取措施，保護自身和客戶的利益，并符合法律法規(guī)要求。2.處理思路：在收益預(yù)測中，需重點分析銷售收入波動的原因，判斷其可持續(xù)性。對于依賴少數(shù)大客戶的情況，需評估客戶集中度風(fēng)險，分析客戶流失的可能性及其影響。在預(yù)測模型中應(yīng)充分考慮這些因素，可采取敏感性分析或情景分析，預(yù)測不同情況下（如客戶流失）的收益水平，并對此風(fēng)險進行充分披露。解析思路：此題考察收益法預(yù)測中的關(guān)鍵因素分析和風(fēng)險考慮。核心在于識別關(guān)鍵驅(qū)動因素（客戶集中度），分析其風(fēng)險，并在預(yù)測中體現(xiàn)風(fēng)險影響，通過敏感性分析等手段量化風(fēng)險，為評估結(jié)論提供更全面的支撐。3.處理思路（成本法）：關(guān)注資產(chǎn)的實際損耗程度，重新估算其剩余使用壽命或經(jīng)濟壽命，據(jù)此修正賬面價值。若無法準確估算損耗，可參考同類型、同用途、同地區(qū)在用設(shè)備的二手市場價進行比較，修正其成新率。同時，需詳細披露價值構(gòu)成和重置成本的確定過程。解析思路（成本法）：此題考察成本法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用，特別是對陳舊、貶值資產(chǎn)的處理。核心在于準確反映資產(chǎn)的實際價值而非賬面價值，需要通過技術(shù)鑒定、市場詢價或比較法等方式確定資產(chǎn)的成新率或重置成本。處理思路（市場法）：重點在于尋找市場上與該部分設(shè)備狀況（老化程度）最接近的可比案例，或?qū)ふ夜δ芟嗤尚露炔煌目杀劝咐?，進行必要的修正（主要是成新率修正）。若缺乏直接可比案例，可考慮使用機器設(shè)備二手市場指數(shù)或評估軟件進行輔助判斷。解析思路（市場法）：此題考察市場法在資產(chǎn)評估中的應(yīng)用，特別是對二手設(shè)備或非全新資產(chǎn)的價值確定。核心在于找到合適的可比交易案例，并準確應(yīng)用修正因素（尤其是成新率修正），使評估結(jié)果更貼近市場實際。二、1.處理思路：在缺乏可靠歷史數(shù)據(jù)的情況下，應(yīng)重點關(guān)注技術(shù)的核心價值、技術(shù)先進性、與現(xiàn)有技術(shù)的兼容性、潛在應(yīng)用領(lǐng)域以及未來的研發(fā)前景。可嘗試采用收益法，通過市場調(diào)查、專家訪談等方式，合理估算未來預(yù)期收益或許可費收入，并選擇合適的折現(xiàn)率。同時，應(yīng)充分披露信息有限帶來的不確定性。解析思路：此題考察無形資產(chǎn)評估（特別是技術(shù)資產(chǎn)）在缺乏數(shù)據(jù)時的處理方法。核心在于識別無形資產(chǎn)的核心價值和未來經(jīng)濟利益，選擇與之匹配的評估方法（如收益法），并充分認識信息缺乏對評估結(jié)果的影響，進行必要的風(fēng)險提示。2.處理思路：應(yīng)優(yōu)先選用用途相似的可比案例，對這些案例的交易價格進行必要的修正，如交易時間、交易市場、交易方式、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、可比案例與評估對象的具體差異（如技術(shù)先進性、實施條件等）的修正。若修正范圍過大或修正缺乏依據(jù)，則應(yīng)謹慎使用市場法，或考慮結(jié)合其他方法（如收益法或成本法）。解析思路：此題考察市場法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用，特別是在可比案例缺乏或存在差異時的處理。核心在于修正可比案例與評估對象之間的差異，確保價格可比性。修正的合理性直接影響評估結(jié)果的可靠性。3.處理思路：在無法獲取詳細經(jīng)營數(shù)據(jù)的情況下，應(yīng)通過公開信息、行業(yè)報告、專家訪談等方式，對技術(shù)未來的市場前景、潛在客戶、競爭優(yōu)勢等進行宏觀分析和判斷。評估中應(yīng)充分披露信息獲取的限制，并說明評估結(jié)論是基于現(xiàn)有公開信息和合理假設(shè)得出的，存在一定的不確定性。解析思路：此題考察在信息受限情況下進行無形資產(chǎn)評估的風(fēng)險管理和評估結(jié)論的恰當披露。核心在于承認信息限制，通過替代信息來源進行判斷，并在評估報告中充分披露限制條件和對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，體現(xiàn)評估的謹慎性原則。三、1.披露內(nèi)容：應(yīng)披露評估假設(shè)，如土地使用權(quán)性質(zhì)、用途、容積率、剩余年限均為已知且符合規(guī)劃；假設(shè)土地現(xiàn)狀為空地，無地上附著物；假設(shè)開發(fā)建設(shè)活動符合法律法規(guī)及規(guī)劃要求。解析思路：此題考察評估假設(shè)的披露。核心在于明確告知評估所依據(jù)的關(guān)鍵前提條件，這些條件是評估結(jié)論成立的基礎(chǔ)。2.披露內(nèi)容：應(yīng)披露評估所采用的市場法選取的可比案例情況，說明可能存在的異常案例及其原因，并已進行了必要的修正；披露成本法估算開發(fā)成本所依據(jù)的政府標準，并說明未考慮項目特定融資成本和開發(fā)管理費用的原因（如評估目的或標準要求）。解析思路：此題考察評估中采用方法的局限性及修正措施的披露。核心在于說明評估過程中對市場數(shù)據(jù)和成本數(shù)據(jù)的處理，以及未考慮某些因素的原因，增加評估報告的透明度。3.披露內(nèi)容：應(yīng)披露存在的潛在風(fēng)險，如部分存貨可能存在嚴重毀損導(dǎo)致可變現(xiàn)凈值遠低于賬面價值的風(fēng)險；部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵及規(guī)劃調(diào)整帶來的不確定性風(fēng)險；部分機器設(shè)備技術(shù)落后、急需更新但賬面價值可能虛高的風(fēng)險；以及可能存在未披露不良資產(chǎn)的風(fēng)險。解析思路：此題考察資產(chǎn)清算法評估中風(fēng)險提示的重要性。核心在于識別并披露清算評估中特有的、可能導(dǎo)致評估價值大幅波動或存在較大不確定性的風(fēng)險因素，使信息使用者充分了解評估結(jié)果的潛在限制。四、1.問題：直接使用上市公司股價乘以市盈率可能導(dǎo)致評估價值虛高，因為該市盈率可能不完全反映目標公司（子公司）的實際風(fēng)險和盈利能力。若子公司業(yè)務(wù)與母公司差異大，或其經(jīng)營風(fēng)險更高/更低，則應(yīng)使用不同的市盈率。解析思路：此題考察公允價值評估中市場法應(yīng)用的局限性。核心在于認識到單一市場指標（股價×市盈率）的局限性，特別是在評估關(guān)聯(lián)方股權(quán)或業(yè)務(wù)風(fēng)險與市場平均水平存在差異時，需要調(diào)整估值乘數(shù)。2.問題：參考市凈率可能不適用，因為市凈率主要反映賬面資產(chǎn)質(zhì)量和財務(wù)結(jié)構(gòu)，對于盈利能力驅(qū)動型的股權(quán)價值評估，市盈率通常更相關(guān)。且市凈率忽略了無形資產(chǎn)價值、品牌價值、未來發(fā)展?jié)摿Φ戎匾蛩亍＝馕鏊悸罚捍祟}考察選擇估值乘數(shù)時的合理性分析。核心在于理解不同估值乘數(shù)（市盈率、市凈率）反映的價值驅(qū)動因素不同，應(yīng)選擇與被評估對象價值驅(qū)動因素最匹配的乘數(shù)。對于股權(quán)投資，通常市盈率更能反映其未來收益能力。3.應(yīng)對措施：應(yīng)基于收集到的信息，對己公司財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行審慎分析，識別關(guān)鍵財務(wù)驅(qū)動因素和風(fēng)險點；采用合理的財務(wù)預(yù)測模型，預(yù)測未來盈利能力，并考慮宏觀經(jīng)濟、行業(yè)趨勢和公司自身經(jīng)營風(fēng)險；選擇市場條件下與己公司風(fēng)險、成長性相匹配的折現(xiàn)率（如WACC或風(fēng)險調(diào)整折現(xiàn)率）；若市場法結(jié)果與收益法結(jié)果差異較大，應(yīng)深入分析原因，或以收益法為主，輔以市場法進行驗證。解析思路：此題考察在市場法評估中結(jié)合其他方法（收益法）和風(fēng)險評估進行綜合判斷。核心在于確保市場法輸入?yún)?shù)（市盈率、盈利預(yù)測）的合理性，通過風(fēng)險分析和折現(xiàn)率的調(diào)整，使評估結(jié)果更公允。五、1.應(yīng)對措施：對毀損存貨，應(yīng)進行現(xiàn)場勘查和鑒定，評估其殘值或可變現(xiàn)凈值，以可變現(xiàn)凈值為基礎(chǔ)進行評估，并與賬面價值進行比較，確定需計提的減值準備金額。評估中應(yīng)充分披露毀損情況及評估方法。解析思路：此題考察清算評估中資產(chǎn)價值減損的處理。核心在于遵循資產(chǎn)評估原則，對存在減值跡象的資產(chǎn)進行專業(yè)鑒定，以公允價值（通常是可變現(xiàn)凈值）為基礎(chǔ)評估，確保評估結(jié)果的公允性。2.應(yīng)對措施：對產(chǎn)權(quán)瑕疵房產(chǎn)，應(yīng)調(diào)查清楚瑕疵性質(zhì)和解決前景，評估其對價值的影響，并在評估報告中充分披露。對規(guī)劃調(diào)整區(qū)域房產(chǎn)，應(yīng)分析規(guī)劃調(diào)整的可能性和影響，采取保守的評估假設(shè)，或在評估報告中說明相關(guān)風(fēng)險。解析思路：此題考察清算評估中資產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)和法律風(fēng)險的處理。核心在于識別資產(chǎn)存在的權(quán)利瑕疵和法律風(fēng)險，評估這些風(fēng)險對資產(chǎn)價值的影響，并在報告中充分披露，使評估結(jié)果反映資產(chǎn)的真實狀況和潛在風(fēng)險。3.應(yīng)對措施：對技術(shù)落后、急需更新的機器設(shè)備，應(yīng)進行技術(shù)鑒定，評估其剩余使用壽命和經(jīng)濟價值。若賬面價值遠高于其公允價值，應(yīng)以可變現(xiàn)凈值或重置成本凈值（考慮技術(shù)貶值）為基礎(chǔ)評估。評估師應(yīng)盡力向委托方溝通風(fēng)險，并保留好盡職調(diào)查記錄。解析思路：此題考察清算評估中資產(chǎn)實體性貶值和功能性貶值的處理。核心在于準確評估資產(chǎn)的實體狀況和技術(shù)落后程度