土地出讓合同約定規(guī)定一、土地出讓合同概述

土地出讓合同是土地使用權(quán)出讓方（通常是政府土地管理部門）與受讓方（土地使用權(quán)人）之間簽訂的具有法律效力的協(xié)議，明確了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件、權(quán)利義務(wù)及相關(guān)責(zé)任。該合同是規(guī)范土地交易行為、保障交易安全的重要法律文件。

（一）合同基本要素

1.合同主體

-出讓方：政府土地管理部門或其授權(quán)機構(gòu)。

-受讓方：符合資格的企業(yè)或個人，需滿足相關(guān)資質(zhì)要求。

2.土地基本信息

-土地位置：具體地塊的坐落地址、四至范圍。

-土地面積：以實測或規(guī)劃為準(zhǔn)，單位為平方米。

-土地用途：如工業(yè)、商業(yè)、住宅等，需符合國土空間規(guī)劃。

3.出讓方式

-拍賣、招標(biāo)、掛牌或協(xié)議出讓，需明確采用的方式及流程。

（二）主要約定內(nèi)容

1.付款方式

-總價款：根據(jù)土地評估價或市場價確定，可分期支付。

-付款節(jié)點：如首付款比例、尾款支付條件（如完成特定開發(fā)任務(wù)后）。

2.使用權(quán)期限

-根據(jù)土地用途確定，例如住宅用地70年、工業(yè)用地50年等。

3.開發(fā)建設(shè)要求

-建設(shè)密度：容積率、建筑密度等指標(biāo)限制。

-綠化率：不低于特定比例，如30%。

-建設(shè)周期：合同約定開工及竣工時間，逾期需承擔(dān)違約責(zé)任。

二、合同簽訂與履行

（一）合同簽訂流程

1.資格審核：受讓方需提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資金證明等材料。

2.合同簽署：雙方在土地管理部門見證下簽訂正式合同。

3.資金監(jiān)管：部分地區(qū)要求通過第三方機構(gòu)監(jiān)管土地出讓金。

（二）合同履行要點

1.按時支付：受讓方需按合同約定支付土地出讓金，逾期可能面臨滯納金或合同解除。

2.開發(fā)建設(shè)：需嚴格遵循規(guī)劃要求，不得擅自變更土地用途或建設(shè)內(nèi)容。

3.竣工驗收：項目完成后需申請竣工驗收，合格后方可交付使用。

三、違約與爭議處理

（一）違約情形

1.受讓方違約：

-未按時支付土地出讓金。

-超過約定時間未動工開發(fā)。

-違規(guī)改變土地用途。

2.出讓方違約：

-未按約定提供土地。

-提供的土地存在權(quán)利瑕疵（如存在抵押）。

（二）違約責(zé)任

1.經(jīng)濟責(zé)任：支付違約金，金額通常為合同總價的一定比例（如5%-10%）。

2.行政責(zé)任：可能被列入失信名單，影響后續(xù)土地交易。

（三）爭議解決方式

1.協(xié)商解決：雙方友好溝通，達成和解協(xié)議。

2.調(diào)解解決：通過第三方機構(gòu)（如仲裁委員會）調(diào)解。

3.訴訟解決：向法院提起訴訟，依據(jù)合同條款及法律判決。

四、注意事項

（一）合同條款審查

1.明確違約責(zé)任：確保合同中詳細列明各項違約情形及對應(yīng)責(zé)任。

2.權(quán)利義務(wù)對等：關(guān)注雙方權(quán)利義務(wù)是否平衡，避免模糊條款。

（二）政策風(fēng)險提示

1.規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險：若土地用途被政府調(diào)整，可能影響原合同約定。

2.稅收政策變化：需關(guān)注與土地相關(guān)的稅費政策變動。

（三）建議

1.聘請專業(yè)機構(gòu)：委托律師或土地評估機構(gòu)協(xié)助審核合同。

2.預(yù)留緩沖空間：在開發(fā)周期、付款條件等方面適當(dāng)留有彈性。

五、土地出讓金的支付與監(jiān)管

（一）支付方式與流程

1.首付款支付

(1)受讓方需在合同簽訂后規(guī)定時間內(nèi)（例如10個工作日），將合同總價一定比例（如20%-30%）的首付款支付至指定銀行賬戶。

(2)支付時需提供合同原件、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、銀行水單等材料。

(3)出讓方收到款項后，應(yīng)及時開具收款憑證。

2.分期付款安排

(1)根據(jù)合同約定，剩余款項可分若干期支付，每期支付比例和期限明確。例如：

-第二期：完成土地勘測定界后支付至總價的40%。

-第三期：取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后支付至總價的60%。

-尾款：取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后支付完畢。

(2)每期付款前，出讓方需提供符合約定條件的文件（如進度報告、許可證復(fù)印件等）。

3.尾款支付條件

(1)通常是完成特定開發(fā)節(jié)點，如：

-土地使用權(quán)證辦理完畢。

-項目主要建筑物主體結(jié)構(gòu)完工（需提供第三方檢測報告）。

(2)出讓方需提前30日書面通知受讓方支付尾款的具體時間和要求。

（二）資金監(jiān)管機制

1.第三方監(jiān)管模式

(1)由土地管理部門指定的銀行或第三方機構(gòu)作為監(jiān)管方。

(2)受讓方支付款項時，需同時向出讓方和監(jiān)管方轉(zhuǎn)賬。

(3)監(jiān)管方按合同約定放款給出讓方，并出具監(jiān)管確認書。

2.監(jiān)管賬戶管理

(1)賬戶名稱需明確為“XX地塊出讓金監(jiān)管賬戶”。

(2)所有資金流向需記錄在案，便于審計。

(3)合同終止或款項支付完畢后，監(jiān)管賬戶需依法注銷。

3.監(jiān)管責(zé)任劃分

(1)監(jiān)管方負責(zé)核實資金用途，確保?？顚Ｓ茫ㄈ鐑H用于土地平整、拆遷補償?shù)龋?/p>

(2)出讓方需按合同進度申請用款，并提供相關(guān)證明。

(3)若監(jiān)管方未履行職責(zé)導(dǎo)致資金流失，需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

六、土地使用權(quán)的取得與變更

（一）土地使用權(quán)證辦理

1.申請材料清單

(1)土地出讓合同及補充協(xié)議。

(2)支付全部土地出讓金的憑證。

(3)土地勘測定界報告。

(4)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（如需）。

(5)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明。

(6)其他出讓方要求提供的文件。

2.辦理流程

(1)提交申請：向出讓方所在土地管理部門提交完整材料。

(2)審核勘察：部門組織實地核查，確認地界、現(xiàn)狀等。

(3)公示：將擬批準(zhǔn)結(jié)果在項目現(xiàn)場及附近進行公示，公示期不少于7日。

(4)核發(fā)證書：審核通過后，依法頒發(fā)《國有土地使用證》。

3.注意事項

(1)材料真實性：所有文件需加蓋公章，復(fù)印件需加蓋“與原件一致”章。

(2)法定期限：從提交完整材料到發(fā)證，常規(guī)流程約60-90日。

(3)費用承擔(dān)：辦理過程中產(chǎn)生的測繪、登記等費用由受讓方承擔(dān)。

（二）土地使用權(quán)變更情形

1.允許變更的情形

(1)出讓方因城市規(guī)劃調(diào)整，需變更土地用途。

(2)受讓方因自身經(jīng)營需要，申請改變土地用途（需符合規(guī)劃條件）。

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他符合資質(zhì)的受讓方。

2.變更流程

(1)提出申請：提交變更原因說明、新用途的可行性分析報告。

(2)審批：土地管理部門組織專家論證，并報上級主管部門核準(zhǔn)。

(3)補繳費用：若變更導(dǎo)致地價差異，需補繳或退還相應(yīng)出讓金。

(4)重新登記：變更完成后，更新《國有土地使用證》信息。

3.限制性規(guī)定

(1)變更不得違反國土空間總體規(guī)劃。

(2)商業(yè)、住宅用地通常限制轉(zhuǎn)讓次數(shù)，首次轉(zhuǎn)讓需保證開發(fā)進度。

(3)不得將土地使用權(quán)用于非法經(jīng)營活動。

七、開發(fā)建設(shè)過程中的監(jiān)管

（一）進度監(jiān)控機制

1.報建節(jié)點要求

(1)動工開發(fā)：合同簽訂后規(guī)定時間內(nèi)（如1年內(nèi)）必須破土動工，否則可能被解除合同。

(2)中途停建：連續(xù)停工超過6個月，出讓方可要求解除合同或追繳部分出讓金。

(3)竣工驗收：主體工程完工后需自行組織初步驗收，并向監(jiān)管部門備案。

2.監(jiān)管措施

(1)定期報告：受讓方每月提交工程進度報告及照片。

(2)現(xiàn)場檢查：監(jiān)管部門可隨時進入工地核實情況。

(3)信用記錄：開發(fā)進度直接影響企業(yè)后續(xù)參與土地競拍資格。

（二）建設(shè)要求細化

1.工程設(shè)計管理

(1)必須使用出讓方批準(zhǔn)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》圖紙。

(2)如需修改設(shè)計，需提交修改方案并重新審批。

(3)主要建筑材料需符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)（如抗震、節(jié)能要求）。

2.配套設(shè)施建設(shè)

(1)公共服務(wù)設(shè)施：按規(guī)劃配套建設(shè)綠化、道路、停車位等。

(2)無障礙設(shè)計：新建項目需滿足殘疾人出行需求。

(3)完工后需將配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)移交政府指定機構(gòu)。

3.安全生產(chǎn)責(zé)任

(1)建立工地安全生產(chǎn)責(zé)任制，配備專職安全員。

(2)每月開展安全檢查，記錄存檔。

(3)發(fā)生安全事故需立即停工整改，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

八、合同解除與終止情形

（一）解除條件

1.受讓方違約解除

(1)逾期未支付全部土地出讓金，經(jīng)催告仍不履行。

(2)未按約定用途使用土地，且拒不改正。

(3)擅自改變土地性質(zhì)或進行破壞性開發(fā)。

2.出讓方違約解除

(1)提供的土地存在權(quán)利糾紛或無法使用。

(2)未按合同約定提供必要的開發(fā)條件（如水電接入）。

(3)違反公開承諾，影響受讓方正常開發(fā)。

（二）終止程序

1.合同終止情形

(1)項目開發(fā)完畢并完成銷售或出租。

(2)因不可抗力（如自然災(zāi)害）導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。

(3)雙方協(xié)商一致解除合同。

2.清算事項

(1)土地使用權(quán)證注銷。

(2)未售出部分的土地處置方案（如轉(zhuǎn)為出租或抵押）。

(3)未完成配套設(shè)施的補償或移交方式。

3.爭議處理

(1)合同解除后產(chǎn)生的補償或賠償，按原條款執(zhí)行。

(2)如有爭議，優(yōu)先協(xié)商解決；協(xié)商不成可提交仲裁或訴訟。

(3)所有爭議適用合同簽訂地法律。

九、合同附件清單

（一）必備附件

1.土地勘測定界報告。

2.土地現(xiàn)狀照片及視頻資料。

3.地質(zhì)勘察報告（如適用）。

4.周邊環(huán)境評估報告。

（二）可選附件

1.出讓方提供的開發(fā)條件清單（如水電接入點位置）。

2.歷史遺留問題處理方案（如拆遷補償協(xié)議）。

3.設(shè)計單位出具的概念設(shè)計方案。

（三）附件管理要求

1.所有附件需與合同正文具有同等法律效力。

2.附件需編號并加蓋雙方騎縫章。

3.合同變更時，附件同步更新并重新簽字確認。

一、土地出讓合同概述

土地出讓合同是土地使用權(quán)出讓方（通常是政府土地管理部門）與受讓方（土地使用權(quán)人）之間簽訂的具有法律效力的協(xié)議，明確了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件、權(quán)利義務(wù)及相關(guān)責(zé)任。該合同是規(guī)范土地交易行為、保障交易安全的重要法律文件。

（一）合同基本要素

1.合同主體

-出讓方：政府土地管理部門或其授權(quán)機構(gòu)。

-受讓方：符合資格的企業(yè)或個人，需滿足相關(guān)資質(zhì)要求。

2.土地基本信息

-土地位置：具體地塊的坐落地址、四至范圍。

-土地面積：以實測或規(guī)劃為準(zhǔn)，單位為平方米。

-土地用途：如工業(yè)、商業(yè)、住宅等，需符合國土空間規(guī)劃。

3.出讓方式

-拍賣、招標(biāo)、掛牌或協(xié)議出讓，需明確采用的方式及流程。

（二）主要約定內(nèi)容

1.付款方式

-總價款：根據(jù)土地評估價或市場價確定，可分期支付。

-付款節(jié)點：如首付款比例、尾款支付條件（如完成特定開發(fā)任務(wù)后）。

2.使用權(quán)期限

-根據(jù)土地用途確定，例如住宅用地70年、工業(yè)用地50年等。

3.開發(fā)建設(shè)要求

-建設(shè)密度：容積率、建筑密度等指標(biāo)限制。

-綠化率：不低于特定比例，如30%。

-建設(shè)周期：合同約定開工及竣工時間，逾期需承擔(dān)違約責(zé)任。

二、合同簽訂與履行

（一）合同簽訂流程

1.資格審核：受讓方需提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資金證明等材料。

2.合同簽署：雙方在土地管理部門見證下簽訂正式合同。

3.資金監(jiān)管：部分地區(qū)要求通過第三方機構(gòu)監(jiān)管土地出讓金。

（二）合同履行要點

1.按時支付：受讓方需按合同約定支付土地出讓金，逾期可能面臨滯納金或合同解除。

2.開發(fā)建設(shè)：需嚴格遵循規(guī)劃要求，不得擅自變更土地用途或建設(shè)內(nèi)容。

3.竣工驗收：項目完成后需申請竣工驗收，合格后方可交付使用。

三、違約與爭議處理

（一）違約情形

1.受讓方違約：

-未按時支付土地出讓金。

-超過約定時間未動工開發(fā)。

-違規(guī)改變土地用途。

2.出讓方違約：

-未按約定提供土地。

-提供的土地存在權(quán)利瑕疵（如存在抵押）。

（二）違約責(zé)任

1.經(jīng)濟責(zé)任：支付違約金，金額通常為合同總價的一定比例（如5%-10%）。

2.行政責(zé)任：可能被列入失信名單，影響后續(xù)土地交易。

（三）爭議解決方式

1.協(xié)商解決：雙方友好溝通，達成和解協(xié)議。

2.調(diào)解解決：通過第三方機構(gòu)（如仲裁委員會）調(diào)解。

3.訴訟解決：向法院提起訴訟，依據(jù)合同條款及法律判決。

四、注意事項

（一）合同條款審查

1.明確違約責(zé)任：確保合同中詳細列明各項違約情形及對應(yīng)責(zé)任。

2.權(quán)利義務(wù)對等：關(guān)注雙方權(quán)利義務(wù)是否平衡，避免模糊條款。

（二）政策風(fēng)險提示

1.規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險：若土地用途被政府調(diào)整，可能影響原合同約定。

2.稅收政策變化：需關(guān)注與土地相關(guān)的稅費政策變動。

（三）建議

1.聘請專業(yè)機構(gòu)：委托律師或土地評估機構(gòu)協(xié)助審核合同。

2.預(yù)留緩沖空間：在開發(fā)周期、付款條件等方面適當(dāng)留有彈性。

五、土地出讓金的支付與監(jiān)管

（一）支付方式與流程

1.首付款支付

(1)受讓方需在合同簽訂后規(guī)定時間內(nèi)（例如10個工作日），將合同總價一定比例（如20%-30%）的首付款支付至指定銀行賬戶。

(2)支付時需提供合同原件、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、銀行水單等材料。

(3)出讓方收到款項后，應(yīng)及時開具收款憑證。

2.分期付款安排

(1)根據(jù)合同約定，剩余款項可分若干期支付，每期支付比例和期限明確。例如：

-第二期：完成土地勘測定界后支付至總價的40%。

-第三期：取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后支付至總價的60%。

-尾款：取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后支付完畢。

(2)每期付款前，出讓方需提供符合約定條件的文件（如進度報告、許可證復(fù)印件等）。

3.尾款支付條件

(1)通常是完成特定開發(fā)節(jié)點，如：

-土地使用權(quán)證辦理完畢。

-項目主要建筑物主體結(jié)構(gòu)完工（需提供第三方檢測報告）。

(2)出讓方需提前30日書面通知受讓方支付尾款的具體時間和要求。

（二）資金監(jiān)管機制

1.第三方監(jiān)管模式

(1)由土地管理部門指定的銀行或第三方機構(gòu)作為監(jiān)管方。

(2)受讓方支付款項時，需同時向出讓方和監(jiān)管方轉(zhuǎn)賬。

(3)監(jiān)管方按合同約定放款給出讓方，并出具監(jiān)管確認書。

2.監(jiān)管賬戶管理

(1)賬戶名稱需明確為“XX地塊出讓金監(jiān)管賬戶”。

(2)所有資金流向需記錄在案，便于審計。

(3)合同終止或款項支付完畢后，監(jiān)管賬戶需依法注銷。

3.監(jiān)管責(zé)任劃分

(1)監(jiān)管方負責(zé)核實資金用途，確保專款專用（如僅用于土地平整、拆遷補償?shù)龋?/p>

(2)出讓方需按合同進度申請用款，并提供相關(guān)證明。

(3)若監(jiān)管方未履行職責(zé)導(dǎo)致資金流失，需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

六、土地使用權(quán)的取得與變更

（一）土地使用權(quán)證辦理

1.申請材料清單

(1)土地出讓合同及補充協(xié)議。

(2)支付全部土地出讓金的憑證。

(3)土地勘測定界報告。

(4)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（如需）。

(5)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明。

(6)其他出讓方要求提供的文件。

2.辦理流程

(1)提交申請：向出讓方所在土地管理部門提交完整材料。

(2)審核勘察：部門組織實地核查，確認地界、現(xiàn)狀等。

(3)公示：將擬批準(zhǔn)結(jié)果在項目現(xiàn)場及附近進行公示，公示期不少于7日。

(4)核發(fā)證書：審核通過后，依法頒發(fā)《國有土地使用證》。

3.注意事項

(1)材料真實性：所有文件需加蓋公章，復(fù)印件需加蓋“與原件一致”章。

(2)法定期限：從提交完整材料到發(fā)證，常規(guī)流程約60-90日。

(3)費用承擔(dān)：辦理過程中產(chǎn)生的測繪、登記等費用由受讓方承擔(dān)。

（二）土地使用權(quán)變更情形

1.允許變更的情形

(1)出讓方因城市規(guī)劃調(diào)整，需變更土地用途。

(2)受讓方因自身經(jīng)營需要，申請改變土地用途（需符合規(guī)劃條件）。

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他符合資質(zhì)的受讓方。

2.變更流程

(1)提出申請：提交變更原因說明、新用途的可行性分析報告。

(2)審批：土地管理部門組織專家論證，并報上級主管部門核準(zhǔn)。

(3)補繳費用：若變更導(dǎo)致地價差異，需補繳或退還相應(yīng)出讓金。

(4)重新登記：變更完成后，更新《國有土地使用證》信息。

3.限制性規(guī)定

(1)變更不得違反國土空間總體規(guī)劃。

(2)商業(yè)、住宅用地通常限制轉(zhuǎn)讓次數(shù)，首次轉(zhuǎn)讓需保證開發(fā)進度。

(3)不得將土地使用權(quán)用于非法經(jīng)營活動。

七、開發(fā)建設(shè)過程中的監(jiān)管

（一）進度監(jiān)控機制

1.報建節(jié)點要求

(1)動工開發(fā)：合同簽訂后規(guī)定時間內(nèi)（如1年內(nèi)）必須破土動工，否則可能被解除合同。

(2)中途停建：連續(xù)停工超過6個月，出讓方可要求解除合同或追繳部分出讓金。

(3)竣工驗收：主體工程完工后需自行組織初步驗收，并向監(jiān)管部門備案。

2.監(jiān)管措施

(1)定期報告：受讓方每月提交工程進度報告及照片。

(2)現(xiàn)場檢查：監(jiān)管部門可隨時進入工地核實情況。

(3)信用記錄：開發(fā)進度直接影響企業(yè)后續(xù)參與土地競拍資格。

（二）建設(shè)要求細化

1.工程設(shè)計管理

(1)必須使用出讓方批準(zhǔn)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》圖紙。

(2)如需修改設(shè)計，需提交修改方案并重新審批。

(3)主要建筑材料需符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)（如抗震、節(jié)能要求）。

2.配套設(shè)施建設(shè)

(1)公共服務(wù)設(shè)施：按規(guī)劃配套建設(shè)綠化、道路、停車位等。

(2)無障礙設(shè)計：新