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文檔簡介
可持續(xù)1000平方米綠色辦公樓能源審計(jì)與優(yōu)化可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板
一、概述
(一)項(xiàng)目概況
項(xiàng)目全稱是可持續(xù)1000平方米綠色辦公樓能源審計(jì)與優(yōu)化項(xiàng)目,簡稱綠色辦公樓能效提升項(xiàng)目。這整個(gè)項(xiàng)目是為了打造一個(gè)低碳環(huán)保、節(jié)能高效的辦公空間,目標(biāo)是通過系統(tǒng)性的能源審計(jì)和后續(xù)優(yōu)化改造,讓辦公樓在保證正常使用功能的前提下,能源消耗顯著降低,碳排放強(qiáng)度控制在合理范圍。建設(shè)地點(diǎn)就設(shè)在城市中心商務(wù)區(qū),具體位置不方便透露,但交通和周邊配套條件都挺不錯(cuò)的。項(xiàng)目內(nèi)容包括對現(xiàn)有1000平方米辦公樓進(jìn)行全面能源審計(jì),摸清水、電、氣等各個(gè)能源系統(tǒng)的用能現(xiàn)狀,找出能耗高的環(huán)節(jié)和漏洞,然后針對性地提出節(jié)能改造方案,比如更換LED照明系統(tǒng)、安裝智能溫控設(shè)備、優(yōu)化空調(diào)運(yùn)行策略、加強(qiáng)墻體保溫隔熱處理等。規(guī)模上主要是這1000平方米的辦公空間,改造后預(yù)計(jì)年可節(jié)約標(biāo)煤0.5萬噸左右,相當(dāng)于減少了1.2萬噸的二氧化碳排放量,年綜合節(jié)能率能達(dá)到25%以上。整個(gè)建設(shè)工期大概需要6個(gè)月,從審計(jì)開始到改造完成再到效果評估。投資規(guī)模初步估算在300萬元,資金主要靠企業(yè)自籌一部分,另外申請政府節(jié)能專項(xiàng)資金支持一部分,銀行也可能提供低息貸款。建設(shè)模式上,計(jì)劃采用EPC總承包模式,找一家有經(jīng)驗(yàn)的總承包單位來負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、采購、施工和調(diào)試,保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面,像單位面積能耗、人均能耗、可再生能源利用率這些都要達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平,還得符合綠色建筑二星級評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)企業(yè)概況
我們公司是國內(nèi)領(lǐng)先的節(jié)能服務(wù)公司,成立于2010年,已經(jīng)在節(jié)能改造領(lǐng)域干了十幾年,積累了豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。公司現(xiàn)在業(yè)務(wù)覆蓋全國,年合同能源管理項(xiàng)目規(guī)模超過500萬平方米,團(tuán)隊(duì)里有一百多人,工程師、設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目經(jīng)理都有,技術(shù)實(shí)力挺強(qiáng)的。財(cái)務(wù)狀況一直不錯(cuò),凈資產(chǎn)超過2億元,近三年年均利潤增長率在15%左右,資產(chǎn)負(fù)債率維持在50%以下,償債能力很強(qiáng)。類似項(xiàng)目方面,我們拿過好多政府機(jī)構(gòu)的節(jié)能改造訂單,比如改造過財(cái)政部、稅務(wù)總局的辦公樓,還有不少企業(yè)的廠區(qū),這些項(xiàng)目都成功了,業(yè)主都很滿意。企業(yè)信用評級是AAA級,銀行給的都是優(yōu)質(zhì)客戶待遇,貸款利率能打8折。項(xiàng)目相關(guān)的政府批復(fù)已經(jīng)拿到了,市發(fā)改委批的,至于金融機(jī)構(gòu)支持,幾家合作銀行都表示愿意提供融資便利。作為一家民營節(jié)能公司,我們沒啥上級控股單位,但公司的發(fā)展方向就是圍繞國家節(jié)能減排戰(zhàn)略,這跟綠色辦公樓能效提升項(xiàng)目的主旨完全一致,所以說企業(yè)綜合能力跟這個(gè)項(xiàng)目匹配度很高。
(三)編制依據(jù)
項(xiàng)目編制依據(jù)主要是國家和地方的一系列支持政策。比如國家發(fā)改委和住建部聯(lián)合發(fā)的《綠色建筑行動(dòng)方案》,明確提出要推廣綠色建筑和既有建筑節(jié)能改造;還有財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的財(cái)稅〔2015〕78號文,對企業(yè)節(jié)能改造項(xiàng)目有稅收優(yōu)惠;咱們市也出了《關(guān)于推進(jìn)建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》,對綠色建筑項(xiàng)目有獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。產(chǎn)業(yè)政策方面,國家大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和清潔能源,對節(jié)能減排項(xiàng)目支持力度很大,這跟我們的項(xiàng)目方向完全契合。行業(yè)準(zhǔn)入條件上,我們公司已經(jīng)拿到了住建部發(fā)的節(jié)能服務(wù)公司合同能源管理資格認(rèn)證,項(xiàng)目的技術(shù)方案也經(jīng)過了行業(yè)專家評審。企業(yè)戰(zhàn)略上,我們一直強(qiáng)調(diào)技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展,把節(jié)能改造作為核心業(yè)務(wù),這個(gè)項(xiàng)目完全符合公司發(fā)展方向。標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范方面,項(xiàng)目設(shè)計(jì)要按照GB/T50378《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、GB/T51174《建筑節(jié)能與可再生能源利用技術(shù)規(guī)范》這些國家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,還有地方的一些補(bǔ)充規(guī)定。另外,我們做了詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和能耗數(shù)據(jù)收集分析,請專業(yè)機(jī)構(gòu)做了負(fù)荷計(jì)算和能耗模型模擬,這些都是專題研究成果的一部分。其他依據(jù)包括項(xiàng)目建議書批復(fù)、土地使用證明、環(huán)境評估意見等。
(四)主要結(jié)論和建議
可行性研究的主要結(jié)論是,這個(gè)綠色辦公樓能效提升項(xiàng)目技術(shù)上完全可行,我們公司有成熟的技術(shù)方案和豐富的實(shí)施經(jīng)驗(yàn);經(jīng)濟(jì)上也是可行的,雖然投資300萬,但年節(jié)約的能源費(fèi)用加上補(bǔ)貼,投資回收期大概在3年左右,內(nèi)部收益率能達(dá)到18%,經(jīng)濟(jì)效益挺好的;環(huán)境效益更不用說了,每年能減少這么多碳排放,對改善城市空氣質(zhì)量貢獻(xiàn)很大;社會效益方面,提升了辦公環(huán)境的舒適度,提高了員工滿意度,也樹立了企業(yè)的綠色形象,對公司品牌有加分作用。風(fēng)險(xiǎn)方面,主要是改造施工期間可能會影響辦公,但我們可以做好現(xiàn)場管理,安排好臨時(shí)辦公場所;還有節(jié)能效果可能受實(shí)際使用習(xí)慣影響,但通過智能控制系統(tǒng)可以盡量減少波動(dòng)。建議是盡快落實(shí)項(xiàng)目資金,特別是政府的節(jié)能專項(xiàng)資金;選擇一家靠譜的總承包單位,加強(qiáng)項(xiàng)目管理;施工期間做好溝通協(xié)調(diào),盡量減少對辦公的影響;項(xiàng)目完成后要持續(xù)監(jiān)測能效數(shù)據(jù),確保達(dá)到預(yù)期效果。總的來說,這個(gè)項(xiàng)目是個(gè)好項(xiàng)目,建議盡快組織實(shí)施。
二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案
(一)規(guī)劃政策符合性
項(xiàng)目建設(shè)背景主要是響應(yīng)國家節(jié)能減排號召和綠色低碳發(fā)展趨勢。咱們國家這些年一直強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,出臺了一系列政策推動(dòng)建筑節(jié)能和綠色建筑發(fā)展,像《“十四五”節(jié)能減排綜合工作方案》就明確提出要提升新建建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn),推進(jìn)既有建筑節(jié)能改造。咱們市也出了地方性的節(jié)能減排規(guī)劃,鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)施節(jié)能降碳改造項(xiàng)目,對符合條件的還會給補(bǔ)貼。前期工作方面,我們公司已經(jīng)對這棟辦公樓做了初步的能效評估,收集了三年來的水、電、氣等能耗數(shù)據(jù),還跟物業(yè)和部分租戶進(jìn)行了訪談,了解了他們的用能需求和痛點(diǎn)。從政策符合性看,項(xiàng)目完全符合國家和地方關(guān)于節(jié)能減排、綠色建筑、循環(huán)經(jīng)濟(jì)這些方面的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向,也滿足《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》的技術(shù)要求,屬于政策鼓勵(lì)和支持的領(lǐng)域,符合行業(yè)和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。
(二)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析
咱們公司發(fā)展戰(zhàn)略就是聚焦節(jié)能服務(wù),特別是既有建筑節(jié)能改造,目標(biāo)是成為行業(yè)領(lǐng)先的合同能源管理服務(wù)商。這個(gè)綠色辦公樓能效提升項(xiàng)目對我們來說挺重要的,有幾個(gè)原因。一是符合公司主業(yè),項(xiàng)目類型跟我們之前做的幾百個(gè)改造項(xiàng)目類似,技術(shù)方案成熟,團(tuán)隊(duì)有經(jīng)驗(yàn),可以快速上手。二是項(xiàng)目實(shí)施后,能提升公司品牌形象,做出示范效應(yīng),對市場拓展有帶動(dòng)作用。三是財(cái)務(wù)上劃算,雖然投資300萬,但年節(jié)約的能源費(fèi)用加上政府補(bǔ)貼,投資回收期也就3年左右,內(nèi)部收益率能到18%,對公司整體盈利能力有貢獻(xiàn)?,F(xiàn)在市場競爭挺激烈的,如果再不抓住機(jī)遇,后面可能機(jī)會就少了。所以說,這個(gè)項(xiàng)目既符合公司發(fā)展戰(zhàn)略,也是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的一個(gè)比較緊迫的任務(wù)。
(三)項(xiàng)目市場需求分析
咱們這個(gè)行業(yè),就是節(jié)能服務(wù)行業(yè),市場發(fā)展挺快的。根據(jù)中國節(jié)能協(xié)會的數(shù)據(jù),去年全國合同能源管理項(xiàng)目投資規(guī)模超過了1500億元,年均增長速度在10%左右。辦公樓是既有建筑中能耗比較高的,據(jù)統(tǒng)計(jì),商業(yè)建筑能耗里辦公樓的占比超過40%,而且很多都是高能耗建筑,存在不少節(jié)能潛力。這1000平方米的辦公樓,現(xiàn)在年能耗大概在300萬千瓦時(shí)左右,按照行業(yè)平均水平,節(jié)能潛力至少有20%,也就是年能節(jié)約60萬千瓦時(shí)電。目標(biāo)市場主要是城市里的政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè),他們用能量大,對節(jié)能改造的需求比較旺盛,而且一般都有預(yù)算。產(chǎn)業(yè)鏈上,上游有設(shè)備供應(yīng)商、設(shè)計(jì)院,咱們做中間服務(wù),下游是建筑業(yè)主。目前市場上競爭者不少,但像咱們這樣既有豐富的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn),又有專業(yè)的設(shè)計(jì)和施工能力的不多。產(chǎn)品價(jià)格方面,改造費(fèi)用一般按節(jié)約的能量來算,或者按面積算,咱們這個(gè)項(xiàng)目,改造后年節(jié)約的成本加上獲得的補(bǔ)貼,投資回收期短,對業(yè)主挺有吸引力的。市場不算特別飽和,尤其是一些老舊辦公樓,改造需求很大。咱們項(xiàng)目的產(chǎn)品競爭力主要來自技術(shù)方案優(yōu)化、施工效率和服務(wù)質(zhì)量。營銷策略上,可以重點(diǎn)宣傳項(xiàng)目的節(jié)能效果和社會效益,比如每年能減少多少碳排放,提高多少辦公舒適度,這些對目標(biāo)客戶挺有說服力的。根據(jù)行業(yè)報(bào)告預(yù)測,未來五年,綠色建筑改造市場年復(fù)合增長率能達(dá)到15%,咱們這個(gè)項(xiàng)目正好趕上好時(shí)候。
(四)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案
項(xiàng)目總體目標(biāo)是把現(xiàn)有辦公樓打造成一個(gè)節(jié)能率不低于25%的綠色辦公樓,分兩步走:第一步是完成全面能源審計(jì),6個(gè)月內(nèi)拿出詳細(xì)報(bào)告;第二步是實(shí)施節(jié)能改造,12個(gè)月內(nèi)完工。建設(shè)內(nèi)容主要包括四塊:一是能源審計(jì),會用到紅外熱成像儀、能耗分項(xiàng)計(jì)量裝置、環(huán)境監(jiān)測設(shè)備等工具,對建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)、用能設(shè)備、用能管理三個(gè)方面進(jìn)行全面診斷。二是改造工程,具體措施有更換所有照明為LED,安裝智能照明控制系統(tǒng);把空調(diào)系統(tǒng)清洗維護(hù),優(yōu)化運(yùn)行策略,更換部分老舊設(shè)備;增加外墻保溫層,更換雙層中空玻璃;安裝太陽能熱水系統(tǒng),滿足部分熱水需求;建立能耗監(jiān)測平臺,實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控和數(shù)據(jù)分析。三是人員培訓(xùn),對物業(yè)管理人員和主要租戶進(jìn)行節(jié)能知識培訓(xùn),提高用能意識。四是效果評估,改造完成后連續(xù)監(jiān)測三個(gè)月,驗(yàn)證節(jié)能效果是否達(dá)標(biāo)。規(guī)模就是1000平方米的辦公空間,年可節(jié)約標(biāo)煤500噸,減少二氧化碳排放1.2萬噸。產(chǎn)出方案主要是提供節(jié)能改造服務(wù),包括前期咨詢、方案設(shè)計(jì)、設(shè)備采購、施工安裝、調(diào)試運(yùn)行、效果監(jiān)測和后期維護(hù)。質(zhì)量要求要達(dá)到綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn),各分項(xiàng)工程要符合國家驗(yàn)收規(guī)范,比如LED照明的光通量要達(dá)標(biāo),保溫材料的導(dǎo)熱系數(shù)要合格,智能控制系統(tǒng)的響應(yīng)時(shí)間要在規(guī)定范圍內(nèi)。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案都比較合理,技術(shù)方案是成熟可靠的,改造措施針對性強(qiáng),產(chǎn)出服務(wù)市場有需求,跟公司能力匹配,也能實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。
(五)項(xiàng)目商業(yè)模式
這個(gè)項(xiàng)目的收入來源主要有三個(gè):一是改造工程費(fèi),按項(xiàng)目投資額收一部分,比如可以按總投資的15%收??;二是節(jié)能效益分享,改造后產(chǎn)生的節(jié)能效益,咱們跟業(yè)主按約定比例分成,比如業(yè)主得70%,咱們得30%;三是政府補(bǔ)貼,項(xiàng)目符合政策,可以申請國家的和地方的節(jié)能補(bǔ)貼,目前大概能拿到改造投資額的10%。收入結(jié)構(gòu)里,工程費(fèi)是前期主要收入,節(jié)能效益分享是長期穩(wěn)定收入,補(bǔ)貼能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)模式上,咱們是典型的合同能源管理模式,業(yè)主零投資或者投入很少就能完成改造,用節(jié)能效益來支付費(fèi)用,這很符合現(xiàn)在業(yè)主的需求,商業(yè)上挺可行的。金融機(jī)構(gòu)方面,銀行對這個(gè)模式比較熟悉,愿意提供貸款支持,利率也能給到比較優(yōu)惠的。項(xiàng)目所在地政府還是挺支持這類項(xiàng)目的,提供了信息咨詢服務(wù),還組織了項(xiàng)目對接會,如果能拿到更多補(bǔ)貼,項(xiàng)目效益會更好。商業(yè)模式創(chuàng)新方面,可以考慮跟周邊的辦公樓搞聯(lián)合改造,形成規(guī)模效應(yīng),降低單方成本;或者引入第三方投資,共同開發(fā)節(jié)能效益,提高項(xiàng)目吸引力。綜合開發(fā)的話,可以在辦公樓內(nèi)推廣節(jié)能產(chǎn)品,比如節(jié)能空調(diào)、節(jié)能電腦,增加服務(wù)收入。這些模式創(chuàng)新路徑都是可行的,關(guān)鍵是要找到合適的合作方,把項(xiàng)目做深做透。
三、項(xiàng)目選址與要素保障
(一)項(xiàng)目選址或選線
這個(gè)項(xiàng)目選址其實(shí)很簡單,就是利用現(xiàn)有辦公樓,就在市中心商務(wù)區(qū),具體位置不方便說,但地理位置不錯(cuò),交通便利,周邊配套完善,商務(wù)氛圍濃厚。不用搞什么場址比選,也就沒線路方案可比較的。這1000平方米辦公樓,土地權(quán)屬清晰,是公司自己的房產(chǎn),產(chǎn)權(quán)證沒問題。供地方式就是原有用地,不需要額外申請土地。土地利用狀況一直就是辦公用途,現(xiàn)狀良好,沒有違章建筑,地面和地下都沒有影響施工的建構(gòu)筑物或管線。沒有礦產(chǎn)壓覆問題,也不占用耕地和永久基本農(nóng)田,更不涉及生態(tài)保護(hù)紅線,地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估也早就做過了,結(jié)果是不屬于地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)??偟膩碚f,選址條件挺理想的,沒什么限制和障礙。
(二)項(xiàng)目建設(shè)條件
項(xiàng)目所在區(qū)域自然環(huán)境條件還行,就是城市中心,四四方方的地塊,地勢平坦,沒有什么特殊地形地貌要考慮。氣象上,這里夏季炎熱,冬季寒冷,晝夜溫差大,所以空調(diào)和供暖是能耗大戶。水文就是周邊有河流,但離得挺遠(yuǎn),對項(xiàng)目沒影響。泥沙、地質(zhì)都屬于城市地質(zhì),沒什么特殊要求。地震設(shè)防烈度不高,但設(shè)計(jì)還是要按標(biāo)準(zhǔn)來。防洪主要是靠市政排水系統(tǒng),項(xiàng)目自身不用考慮防洪措施。交通運(yùn)輸條件很好,附近有地鐵口,公交站也不遠(yuǎn),開車的話周邊停車方便。公用工程條件是最大的優(yōu)勢,項(xiàng)目旁邊就有市政供電、供水、供氣管道,熱力管道也通了,通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋完美。施工條件方面,樓已經(jīng)有,不用打地基,但內(nèi)部改造要考慮不影響正常辦公,得搞好人流物流組織。生活配套設(shè)施,員工吃飯、購物、休閑都很方便,周邊超市、餐館、健身房一大堆。公共服務(wù)依托條件也完善,附近有醫(yī)院、學(xué)校,離政府辦事大廳也不遠(yuǎn)。因?yàn)檫@是改擴(kuò)建工程,要利用現(xiàn)有建筑,所以得評估樓本身的承重能力、空間布局是否滿足改造需求,比如增加保溫層、改造空調(diào)系統(tǒng),這些都要確保樓能扛得住,設(shè)計(jì)上要做加固處理。
(三)要素保障分析
土地要素保障這塊,項(xiàng)目用地是公司自有房產(chǎn),完全符合國土空間規(guī)劃,也是土地利用年度計(jì)劃內(nèi)的,建設(shè)用地控制指標(biāo)沒問題。節(jié)約集約用地方面,這是室內(nèi)改造項(xiàng)目,不增加用地面積,本身就是節(jié)地措施。用地規(guī)模和功能分區(qū)很合理,就是維持辦公用途,沒變。地上地下沒涉及什么地上物,就是辦公樓本身。因?yàn)椴皇切略鲇玫?,所以不涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用,更沒占用永久基本農(nóng)田,也就不用搞耕地占補(bǔ)平衡。資源環(huán)境要素保障方面,項(xiàng)目區(qū)域水資源、能源、環(huán)境承載力還是夠的,尤其是改造后能節(jié)約能源,對環(huán)境是好事兒。取水總量、能耗、碳排放這些指標(biāo),改造后會比改造前有改善,符合控制要求。項(xiàng)目不涉及特殊環(huán)境敏感區(qū),但周邊是商業(yè)區(qū),人流量大,施工期間要注意降噪、防塵。不存在環(huán)境制約因素。整個(gè)項(xiàng)目跟港口、航道、用海用島都沒關(guān)系。總的來說,要素保障條件都挺落實(shí)的,沒什么大問題。
四、項(xiàng)目建設(shè)方案
(一)技術(shù)方案
項(xiàng)目技術(shù)方案主要是做節(jié)能改造,核心是能源審計(jì)和系統(tǒng)優(yōu)化。生產(chǎn)方法上,先通過能源審計(jì)摸清底數(shù),然后設(shè)計(jì)改造方案,最后實(shí)施改造并監(jiān)測效果。生產(chǎn)工藝技術(shù)主要是節(jié)能改造那幾套組合拳:用LED替換傳統(tǒng)照明,安裝智能控制,優(yōu)化空調(diào)運(yùn)行,加保溫層,搞太陽能熱水系統(tǒng)。配套工程就是這些改造涉及的設(shè)備采購、安裝和調(diào)試,還有能耗監(jiān)測平臺的建設(shè)。技術(shù)來源是我們公司積累的經(jīng)驗(yàn),加上跟設(shè)備供應(yīng)商的技術(shù)合作,實(shí)現(xiàn)路徑就是按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)規(guī)范來操作。這些技術(shù)都是成熟的,比如LED照明、智能控制、保溫材料,應(yīng)用案例一大堆,可靠性沒問題。先進(jìn)性體現(xiàn)在方案設(shè)計(jì)上會用到負(fù)荷模擬軟件,根據(jù)實(shí)際使用情況優(yōu)化控制策略,比一般改造要精細(xì)。專利方面,可能用到的智能控制算法是我們自己開發(fā)的,有軟件著作權(quán),會做好知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)。技術(shù)指標(biāo)上,比如LED照明要達(dá)到80流明每瓦以上,保溫材料導(dǎo)熱系數(shù)要低于0.04瓦每米每度,智能控制響應(yīng)時(shí)間要在秒級,這些都有明確標(biāo)準(zhǔn)。推薦這套技術(shù)路線的理由是效果可靠、投資適中、見效快,符合項(xiàng)目要求。
(二)設(shè)備方案
項(xiàng)目主要設(shè)備包括LED燈具、智能控制器、保溫材料、太陽能集熱器、儲能水箱、能耗監(jiān)測設(shè)備等。規(guī)格上,LED要選國標(biāo)優(yōu)質(zhì)品,功率密度合適,顯色指數(shù)高;智能控制器要支持遠(yuǎn)程控制,能根據(jù)環(huán)境變化調(diào)節(jié);保溫材料要符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn);太陽能集熱器選高效耐用的;能耗監(jiān)測設(shè)備要能分項(xiàng)計(jì)量,數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。數(shù)量上,根據(jù)1000平方米面積和改造方案來算,比如需要500個(gè)LED燈具,10套智能控制器,200平方米保溫材料,20平方米太陽能集熱器,2個(gè)儲能水箱,1套能耗監(jiān)測系統(tǒng)。性能參數(shù)都要達(dá)標(biāo),比如LED光效要高于110流明每瓦,太陽能集熱器效率要大于75%。設(shè)備跟技術(shù)是匹配的,都是為節(jié)能改造設(shè)計(jì)的。可靠性方面,選設(shè)備時(shí)會看品牌和認(rèn)證,比如CE、UL認(rèn)證,保證質(zhì)量。軟件方面,智能控制系統(tǒng)是我們自己開發(fā)的,有自主知識產(chǎn)權(quán),運(yùn)行穩(wěn)定。關(guān)鍵設(shè)備比如智能控制系統(tǒng)的服務(wù)器,會做冗余備份,防止單點(diǎn)故障。原有設(shè)備主要是空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng),會進(jìn)行檢測評估,該清洗的清洗,該更換配件的更換,嚴(yán)重的可能需要更換整個(gè)系統(tǒng)。沒有超限設(shè)備,安裝要求就是按照設(shè)備說明書和建筑規(guī)范來,做好安全和防護(hù)措施。
(三)工程方案
工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)會按照《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》來執(zhí)行。總體布置上,改造盡量不占用辦公空間,比如保溫層做在墻外側(cè),或者內(nèi)部夾心墻,照明和控制系統(tǒng)改造在吊頂內(nèi),盡量不改變辦公布局。主要建(構(gòu))筑物就是現(xiàn)有的辦公樓,系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括照明節(jié)能系統(tǒng)、空調(diào)優(yōu)化系統(tǒng)、保溫隔熱系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)、智能控制系統(tǒng)和能耗監(jiān)測平臺。外部運(yùn)輸方案主要是把設(shè)備運(yùn)到樓門口,然后人工搬運(yùn)到安裝位置。公用工程方案主要是水電氣的協(xié)調(diào),確保改造施工期間供應(yīng)穩(wěn)定。其他配套設(shè)施比如安全防護(hù)、臨時(shí)用電等都要考慮。安全質(zhì)量措施上,會成立專門的安全生產(chǎn)小組,制定應(yīng)急預(yù)案,比如施工期間做好隔離,防止絆倒;用電要合規(guī),線路要規(guī)范;改造后的系統(tǒng)要做壓力測試和功能測試。重大問題比如改造跟辦公的沖突,會制定詳細(xì)的施工計(jì)劃,錯(cuò)峰作業(yè),盡量減少影響。這個(gè)項(xiàng)目就是改擴(kuò)建工程,不算分期建設(shè),但會分階段實(shí)施,比如先完成審計(jì),然后同時(shí)進(jìn)行幾個(gè)改造項(xiàng)目,最后統(tǒng)一調(diào)試。
(四)資源開發(fā)方案
這個(gè)項(xiàng)目不算資源開發(fā)類,主要是利用現(xiàn)有資源進(jìn)行優(yōu)化,談不上資源開發(fā)和綜合利用。就是把能源消耗降下來,提高資源利用效率。比如原來電用得很多,現(xiàn)在通過LED和智能控制省下來,水資源通過節(jié)水器具用得更省,這些都是提高資源利用效率。沒什么資源儲量、品質(zhì)、賦存條件這些要考慮的。
(五)用地用海征收補(bǔ)償(安置)方案
項(xiàng)目用地是公司自有房產(chǎn),不涉及征收補(bǔ)償問題。用海用島也不涉及。所以這塊沒有內(nèi)容。
(六)數(shù)字化方案
項(xiàng)目可以搞數(shù)字化,主要是能耗監(jiān)測平臺。技術(shù)上用物聯(lián)網(wǎng)傳感器,設(shè)備上用智能控制設(shè)備,工程上可以三維建模展示改造前后效果,建設(shè)管理上用項(xiàng)目管理軟件,運(yùn)維上用遠(yuǎn)程監(jiān)控平臺。目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維全過程數(shù)字化。比如設(shè)計(jì)階段用BIM技術(shù),施工階段用移動(dòng)端管理,運(yùn)維階段用云平臺分析數(shù)據(jù),讓能效管理更精細(xì)。網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)安全要到位,防止數(shù)據(jù)泄露或被攻擊。
(七)建設(shè)管理方案
項(xiàng)目建設(shè)組織模式采用項(xiàng)目負(fù)責(zé)制,公司內(nèi)部指定一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理總負(fù)責(zé),再分給幾個(gè)小組,分別負(fù)責(zé)審計(jì)、設(shè)計(jì)、采購、施工、監(jiān)理這些事??刂菩怨て谑?個(gè)月,分兩步走,前3個(gè)月完成審計(jì)和方案設(shè)計(jì),后3個(gè)月完成施工和調(diào)試。分期實(shí)施方案就是第一步先完成審計(jì)報(bào)告,第二步再開始改造施工。項(xiàng)目建設(shè)符合投資管理合規(guī)性要求,所有流程按公司規(guī)定走。施工安全管理要求會嚴(yán)格執(zhí)行,比如每天開安全會,佩戴安全帽,高空作業(yè)要系安全帶,做好消防措施。如果需要招標(biāo),范圍主要是設(shè)備采購和施工部分,組織形式用公開招標(biāo),方式上設(shè)備采購可以綜合評分法,施工可以經(jīng)評審的最低投標(biāo)價(jià)法。
五、項(xiàng)目運(yùn)營方案
(一)生產(chǎn)經(jīng)營方案
這個(gè)項(xiàng)目主要是提供服務(wù),不是生產(chǎn)產(chǎn)品,所以生產(chǎn)經(jīng)營方案跟工廠不一樣。運(yùn)營服務(wù)內(nèi)容就是提供節(jié)能管理服務(wù),具體包括能源審計(jì)、方案設(shè)計(jì)、設(shè)備安裝、系統(tǒng)調(diào)試、效果監(jiān)測、日常維護(hù)這些。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上,會按照合同能源管理協(xié)議來,保證節(jié)能效果達(dá)到承諾值,比如保證年節(jié)能率不低于25%。服務(wù)流程是先簽合同,然后做能源審計(jì),根據(jù)結(jié)果設(shè)計(jì)改造方案,施工完成后運(yùn)行監(jiān)測,持續(xù)優(yōu)化。計(jì)量方面,會安裝分項(xiàng)計(jì)量設(shè)備,精確測量各部分能耗,跟改造前對比,算出節(jié)能效益。運(yùn)營維護(hù)主要是定期檢查系統(tǒng)運(yùn)行情況,比如空調(diào)濾網(wǎng)清洗、太陽能集熱器清污、智能控制系統(tǒng)軟件更新這些,保證系統(tǒng)效率。修理的話,會建立快速響應(yīng)機(jī)制,設(shè)備壞了能及時(shí)修好,盡量減少影響。服務(wù)效率要求是響應(yīng)速度快,服務(wù)到位,讓客戶滿意。整體來看,生產(chǎn)經(jīng)營是有效的,畢竟幫客戶省錢,客戶滿意了,咱們也能持續(xù)獲得收益,挺可持續(xù)的。
(二)安全保障方案
項(xiàng)目運(yùn)營中主要危險(xiǎn)因素就是施工和設(shè)備運(yùn)行時(shí)可能存在的安全隱患,比如高空作業(yè)摔下來、觸電、設(shè)備漏氣等。危害程度要看怎么管理,管理好了危害不大。安全生產(chǎn)責(zé)任制會落實(shí)到每個(gè)人頭上,項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)總責(zé),每個(gè)小組長管自己那塊,工人也要懂安全。得設(shè)置安全管理機(jī)構(gòu),比如安全員,專職負(fù)責(zé)安全檢查。安全管理體系要建起來,定期開安全會,搞安全培訓(xùn),檢查安全隱患。安全防范措施上,施工要戴安全帽,高空作業(yè)系安全帶,用電要規(guī)范,做好接地保護(hù),易燃易爆品要隔離存放。應(yīng)急管理預(yù)案也要有,比如發(fā)生火災(zāi)怎么滅,有人受傷怎么救,提前演練一下,知道咋辦。這樣就能把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
(三)運(yùn)營管理方案
項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)設(shè)置上,會成立專門的運(yùn)營團(tuán)隊(duì),包括項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)工程師、維護(hù)人員,分工明確。運(yùn)營模式就是合同能源管理,咱們負(fù)責(zé)投資改造,業(yè)主零投入,用節(jié)能效益分成的模式。治理結(jié)構(gòu)上,雙方簽合同明確權(quán)利義務(wù),定期開會溝通,解決出現(xiàn)的問題??冃Э己酥饕强垂?jié)能效果是否達(dá)標(biāo),客戶滿意度怎么樣,能不能按時(shí)完成任務(wù)。獎(jiǎng)懲機(jī)制上,完不成節(jié)能目標(biāo)或者服務(wù)不好,得扣錢,做得好可以有獎(jiǎng)金,激勵(lì)大家好好干。
六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案
(一)投資估算
投資估算范圍包括綠色辦公樓能源審計(jì)的全部費(fèi)用,還有后續(xù)改造工程的投資,比如LED照明改造、空調(diào)系統(tǒng)優(yōu)化、保溫層增加、太陽能熱水系統(tǒng)安裝這些,再加上智能能耗監(jiān)測平臺的建設(shè)費(fèi)用。投資估算依據(jù)主要是國家發(fā)改委發(fā)布的《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》,結(jié)合了類似項(xiàng)目的實(shí)際造價(jià)數(shù)據(jù),還參考了設(shè)備供應(yīng)商的報(bào)價(jià)和設(shè)計(jì)單位的方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目建設(shè)投資初步估算在300萬元,其中包括200萬元的改造工程費(fèi),100萬元的設(shè)備購置費(fèi)。流動(dòng)資金不需要太大,預(yù)留50萬元就夠蓋蓋過日子了。建設(shè)期融資費(fèi)用主要是貸款利息,按照目前銀行貸款利率計(jì)算,一年下來大概要付15萬元的利息。建設(shè)期內(nèi)分年度資金使用計(jì)劃是第一年投入70%,也就是210萬元,主要用于審計(jì)和前期設(shè)計(jì),剩下的140萬元用于第二年施工安裝,確保項(xiàng)目按時(shí)完成。
(二)盈利能力分析
這個(gè)項(xiàng)目屬于合同能源管理,盈利模式是節(jié)能效益分享。營業(yè)收入主要來自改造后產(chǎn)生的節(jié)能效益,按照節(jié)約的電量來算,大概一年能節(jié)約60萬千瓦時(shí)電,電價(jià)按0.5元每千瓦時(shí)算,一年就是30萬元。補(bǔ)貼性收入能拿到政府補(bǔ)貼,包括國家的和地方的節(jié)能補(bǔ)貼,目前估算能拿到改造投資額的10%,也就是30萬元。各種成本費(fèi)用主要是設(shè)備采購成本、施工人工費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用這些,一年下來大概要花掉40萬元。所以項(xiàng)目年凈利潤能達(dá)到50萬元?,F(xiàn)金流入主要是節(jié)能效益分成和政府補(bǔ)貼,現(xiàn)金流出主要是項(xiàng)目投資和運(yùn)營成本。按照這些數(shù)據(jù),我們做了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率測算,能到18%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值也是正數(shù),說明項(xiàng)目財(cái)務(wù)上挺可行的。做了盈虧平衡分析,大概在改造后第二年就能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。敏感性分析表明,就算電價(jià)下降10%,項(xiàng)目還是能盈利。整體來看,項(xiàng)目對企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況有正面影響,能增加公司利潤,提升資信水平。
(三)融資方案
項(xiàng)目總投資300萬,其中資本金要占40%,也就是120萬,我們公司自己出這部分錢。剩下的180萬債務(wù)資金,計(jì)劃向銀行貸款,利率按目前基準(zhǔn)利率來,一年利息大概要付9萬元。融資成本主要是這9萬元的利息。資金到位情況是資本金已經(jīng)落實(shí),銀行那邊也同意貸款,估計(jì)年底前能全部到位。項(xiàng)目可融資性挺強(qiáng)的,畢竟節(jié)能改造符合國家政策導(dǎo)向,風(fēng)險(xiǎn)可控,銀行愿意給貸款。研究了一下,項(xiàng)目有資格申請政府投資補(bǔ)助或貼息,按照政策,估計(jì)能拿到50萬元的補(bǔ)助,這樣投資回收期能縮短一年。
(四)債務(wù)清償能力分析
貸款期限定在3年,每年還本付息。按照這個(gè)計(jì)劃,算下來每年要還60萬元,其中本金40萬,利息20萬。計(jì)算了償債備付率,每年都能輕松覆蓋還本付息,說明還款能力很強(qiáng)。利息備付率也遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平,表明利息負(fù)擔(dān)不重。資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)在才50%,項(xiàng)目投產(chǎn)后能降下來,因?yàn)闆]增加資產(chǎn),負(fù)債主要是貸款。整體來看,資金結(jié)構(gòu)挺合理的,風(fēng)險(xiǎn)不大。
(五)財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析
根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表,項(xiàng)目投產(chǎn)后每年能產(chǎn)生100萬元的凈現(xiàn)金流量,三年就能把投資收回來。對企業(yè)整體財(cái)務(wù)狀況影響是正向的,每年凈利潤能增加50萬,現(xiàn)金流也更好看了。項(xiàng)目建成后,公司資產(chǎn)負(fù)債率能降下來,信用評級可能提升,對后續(xù)融資有利??偟膩碚f,項(xiàng)目能確保企業(yè)維持正常運(yùn)營,資金鏈絕對安全,財(cái)務(wù)上挺可持續(xù)的。
七、項(xiàng)目影響效果分析
(一)經(jīng)濟(jì)影響分析
這個(gè)項(xiàng)目主要是給辦公樓節(jié)能,對經(jīng)濟(jì)影響主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面。首先是費(fèi)用效益,項(xiàng)目投資300萬,但年節(jié)能效益能達(dá)到50萬元,再加上政府給的補(bǔ)貼,投資回收期短,內(nèi)部收益率高,經(jīng)濟(jì)上肯定劃算。其次是宏觀影響,項(xiàng)目能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,比如LED燈具、保溫材料、智能控制系統(tǒng)這些,都是節(jié)能環(huán)保領(lǐng)域,項(xiàng)目實(shí)施能促進(jìn)這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整有積極作用。區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響主要是項(xiàng)目落地能創(chuàng)造就業(yè),帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì),特別是節(jié)能改造行業(yè),現(xiàn)在國家支持綠色建筑和節(jié)能改造,項(xiàng)目能增加地方稅收,帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長有推動(dòng)作用。整體來看,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上挺合理的,能帶來正的外部效應(yīng),建議繼續(xù)推進(jìn)。
(二)社會影響分析
項(xiàng)目社會影響主要是增加就業(yè)和改善辦公環(huán)境。項(xiàng)目實(shí)施能直接和間接創(chuàng)造就業(yè)崗位,比如需要審計(jì)工程師、節(jié)能改造施工隊(duì)、運(yùn)維人員這些,算下來一年能增加20個(gè)就業(yè)機(jī)會。間接影響是項(xiàng)目實(shí)施能提升辦公樓舒適度,比如智能控制溫濕度,冬天不冷夏天不熱,員工滿意度能提高,對穩(wěn)定社會情緒有好處。社會責(zé)任方面,項(xiàng)目符合國家綠色發(fā)展理念,能樹立企業(yè)良好形象,增強(qiáng)社會認(rèn)同感。負(fù)面社會影響主要是施工期間可能有點(diǎn)噪音和粉塵,會跟業(yè)主和周邊租戶做好溝通,施工時(shí)間選在晚上和周末,減少影響。項(xiàng)目整體社會效益大于成本,建議采取積極措施推動(dòng)項(xiàng)目落地。
(三)生態(tài)環(huán)境影響分析
項(xiàng)目對生態(tài)環(huán)境影響主要是施工期,比如材料運(yùn)輸和施工活動(dòng)可能產(chǎn)生點(diǎn)污染,但規(guī)模不大。我們選擇環(huán)保材料,施工時(shí)做好防塵降噪措施,比如灑水降塵,工人戴口罩,這些都能把影響降到最低。項(xiàng)目建成投產(chǎn)后,能耗會顯著降低,碳排放減少,對生態(tài)環(huán)境改善有正面作用。比如每年能減少1.2萬噸的二氧化碳排放,相當(dāng)于種了好多棵樹。生態(tài)修復(fù)措施主要是完善綠化,增加植被覆蓋率。項(xiàng)目完全符合《大氣污染防治行動(dòng)計(jì)劃》要求,污染物排放能達(dá)標(biāo)。
(四)資源和能源利用效果分析
項(xiàng)目主要消耗的資源就是建筑節(jié)能改造用的材料,比如LED燈、保溫板這些,都是可再生資源,來源穩(wěn)定。能源消耗主要是施工期用電,運(yùn)營期主要是電、氣,都是常規(guī)能源。項(xiàng)目會采用太陽能熱水系統(tǒng),用太陽能替代一部分電,算下來可再生能源替代率能到20%。項(xiàng)目實(shí)施后,年能耗能降低25%,資源利用效率提升,對當(dāng)?shù)啬茉聪慕Y(jié)構(gòu)優(yōu)化有推動(dòng)作用。
(五)碳達(dá)峰碳中和分析
項(xiàng)目實(shí)施能顯著降低碳排放,對實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰目標(biāo)有直接貢獻(xiàn)。項(xiàng)目年減排量相當(dāng)于減少1.2萬噸二氧化碳,折算成碳信用,每年能創(chuàng)造10萬噸碳匯。減排路徑主要是替換高能耗設(shè)備,比如把普通照明換成LED,把傳統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)改成智能控制,增加保溫層,這些措施能大幅降低能源消耗,從而減少化石燃料燃燒,實(shí)現(xiàn)碳減排。項(xiàng)目建成后,辦公樓能耗強(qiáng)度能降到50%,碳排放強(qiáng)度顯著下降,對實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)有積極意義。建議加大力度推廣這種節(jié)能改造模式。
八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案
(一)風(fēng)險(xiǎn)識別與評價(jià)
這個(gè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)主要分幾大類。市場需求風(fēng)險(xiǎn),就是辦公樓改造后,租戶滿意度和節(jié)能效果能達(dá)到預(yù)期,如果改造后租戶覺得不舒服,或者節(jié)能沒達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),那項(xiàng)目效益就受影響。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn),就是設(shè)備供應(yīng)商突然漲價(jià),或者某個(gè)材料供貨不及時(shí),會耽誤工期,成本也可能增加。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn),主要是智能控制系統(tǒng)或者保溫材料的技術(shù)不過關(guān),導(dǎo)致節(jié)能效果打折扣。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn),施工過程中可能會遇到一些意外情況,比如天氣原因,夏天高溫,影響施工進(jìn)度,成本增加。運(yùn)營管理風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目建成之后,運(yùn)營維護(hù)如果跟不上,設(shè)備故障率可能升高,節(jié)能效果下降。投融資風(fēng)險(xiǎn),貸款利率突然上升,還款壓力大。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目實(shí)際收益跟預(yù)期有出入,可能達(dá)不到18%的內(nèi)部收益率,主要受能源價(jià)格波動(dòng)影響。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),施工期可能會有點(diǎn)噪音和粉塵,如果不控制好,可能會影響周邊環(huán)
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