綠色節(jié)能5000平方米年綠色商業(yè)街建設可行性研究報告實用性報告應用模板

一、概述

（一）項目概況

項目全稱是綠色節(jié)能5000平方米年綠色商業(yè)街建設，簡稱綠色商業(yè)街項目。項目建設目標是打造一個集購物、休閑、娛樂于一體的綠色低碳商業(yè)空間，任務是落實綠色建筑標準，推廣節(jié)能環(huán)保技術，提升城市商業(yè)活力。建設地點選在城市核心商圈，交通便利，人流量大。建設內(nèi)容包括綠色商業(yè)街主體建筑、景觀綠化、智能化管理系統(tǒng)、生態(tài)停車場等，總規(guī)模5000平方米，主要產(chǎn)出是提供綠色商業(yè)服務，年預計吸引客流50萬人次。建設工期預計兩年，投資規(guī)模約3000萬元，資金來源包括企業(yè)自籌2000萬元，銀行貸款1000萬元。建設模式采用PPP模式，由企業(yè)與政府合作，共同開發(fā)運營。主要技術經(jīng)濟指標有綠色建筑等級達到二星級，節(jié)能率不低于30%，容積率1.2，綠化率35%。

（二）企業(yè)概況

企業(yè)基本信息是成立于2010年，主營業(yè)務是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，目前擁有員工200人，資產(chǎn)總額5億元。發(fā)展現(xiàn)狀是已成功開發(fā)了5個商業(yè)項目，累計銷售額超過20億元。財務狀況良好，2019年營業(yè)收入2億元，凈利潤3000萬元。類似項目情況是公司曾開發(fā)過一個4000平方米的綠色商業(yè)街，運營效果很好，客流量大，租金收益高。企業(yè)信用評級為AAA級，總體能力較強。政府已批復了本項目建設用地規(guī)劃許可證，銀行也給予了優(yōu)先貸款支持。企業(yè)綜合能力與擬建項目匹配度高，公司經(jīng)驗豐富，技術實力強，能夠保證項目順利實施。

（三）編制依據(jù)

國家和地方有關支持性規(guī)劃是《綠色建筑行動方案》和《城市綠色商業(yè)空間發(fā)展指南》，產(chǎn)業(yè)政策是《綠色建筑評價標準》GB503782019和《節(jié)能與綠色建筑技術規(guī)程》，行業(yè)準入條件是必須符合綠色建筑標準，企業(yè)戰(zhàn)略是發(fā)展綠色低碳地產(chǎn)，標準規(guī)范包括《建筑節(jié)能設計標準》JGJ262018和《綠色建材評價標準》GB/T506402017，專題研究成果是綠色商業(yè)街運營模式研究，其他依據(jù)是市場調(diào)研報告和專家評審意見。

（四）主要結論和建議

項目可行性研究的主要結論是項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，市場前景好，企業(yè)有能力實施，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。建議盡快啟動項目，落實資金，選擇合適的合作方，嚴格按照綠色建筑標準設計施工，確保項目質量和效益。

二、項目建設背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

項目建設背景是跟著城市更新和綠色發(fā)展的步伐走的。城市現(xiàn)在提倡發(fā)展綠色經(jīng)濟，商業(yè)街也是城市活力的體現(xiàn)，所以建個綠色節(jié)能的，既能滿足老百姓對美好生活的需求，也符合國家的號召。前期工作呢，已經(jīng)完成了市場調(diào)研和可行性研究初稿，土地也基本落實了。項目選址符合城市總體規(guī)劃，是商業(yè)布局規(guī)劃的一部分。產(chǎn)業(yè)政策上，國家大力支持綠色建筑和綠色商業(yè)，項目完全符合《綠色建筑行動方案》的要求，用的是最新的節(jié)能標準，比如《節(jié)能與綠色建筑技術規(guī)程》里的那些要求，基本都能滿足。行業(yè)和市場準入標準這塊，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有成熟的標準流程，項目沒啥問題，能按部就班來。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

公司發(fā)展戰(zhàn)略是往高端、綠色地產(chǎn)這塊走，綠色商業(yè)街正好能體現(xiàn)這個方向。公司之前做的項目檔次都不高，想通過這個項目打響綠色品牌，提升市場形象。所以，這個項目對公司來說不是隨便搞搞，是戰(zhàn)略轉型的重要一步。市場需求這塊，現(xiàn)在消費者對綠色、健康的商業(yè)環(huán)境越來越看重，項目能滿足這個需求。項目對促進公司發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)的重要性不言而喻，緊迫性也強，早建成早受益，晚了市場機會就沒了。

（三）項目市場需求分析

項目所在行業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)態(tài)上主要是零售、餐飲、休閑，這些都是剛需。目標市場環(huán)境嘛，城市核心商圈人流量大，消費能力強，適合做高端商業(yè)。容量方面，根據(jù)統(tǒng)計，這個商圈年客流量能達到幾百萬，項目周邊5公里內(nèi)沒多少像樣的商業(yè)街，市場空間挺大的。產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈呢，建材、裝修、招商、運營這些都有成熟的配套。產(chǎn)品或服務價格，綠色商業(yè)街的租金肯定要比普通商業(yè)街高，附加值也高。市場飽和程度不高，競爭力方面，項目最大的優(yōu)勢就是綠色節(jié)能，環(huán)境好，體驗感強，這跟普通商業(yè)街不一樣。市場擁有量預測，初步估計年租金收入能達到5000萬元，這個數(shù)字是按照周邊類似商業(yè)街租金水平估算的。市場營銷策略上，可以主打綠色健康牌，線上線下結合，搞點活動吸引人。

（四）項目建設內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項目總體目標是建成一個綠色節(jié)能的商業(yè)街，分階段的話，先建好主體，然后招商，最后運營。建設內(nèi)容主要包括綠色商業(yè)街主體建筑、景觀綠化、智能化系統(tǒng)、生態(tài)停車場這些。規(guī)模是5000平方米，不算太大，但五臟俱全。產(chǎn)出方案是提供商業(yè)租賃服務，質量要求是達到綠色建筑二星級標準，室內(nèi)環(huán)境舒適，節(jié)能效果好。項目建設內(nèi)容、規(guī)模以及產(chǎn)品方案是合理的，符合市場需求，也符合公司戰(zhàn)略。

（五）項目商業(yè)模式

項目收入來源主要是租金收入，結構上就這一塊，但可以細分，比如不同業(yè)態(tài)的租金可以不一樣。商業(yè)可行性方面，租金收入減去運營成本，應該是能盈利的，具體數(shù)字要做財務分析才能知道。金融機構等相關方應該是愿意接受的，畢竟綠色項目現(xiàn)在比較受歡迎。商業(yè)模式上，可以搞PPP，政府給點支持，風險共擔，收益共享。商業(yè)模式創(chuàng)新需求嘛，可以考慮和綠色科技企業(yè)合作，引入更多節(jié)能技術。綜合開發(fā)這塊，可以考慮把商業(yè)街和旁邊的空地一起搞，做成一個綜合性的綠色商業(yè)區(qū)，這樣更劃算?？尚行苑矫妫凑畱B(tài)度和資金情況，如果支持的話，潛力很大。

三、項目選址與要素保障

（一）項目選址或選線

項目選址跟了好幾個地方，最后定了現(xiàn)在的這個點。這里正好在citycenter，人流量大，商業(yè)氛圍濃。土地是國有土地，政府批的，準備通過招拍掛的方式供地，手續(xù)都差不多了。地塊現(xiàn)狀是空的，沒啥地上物，就是有點雜草。地質條件還不錯，適合蓋樓，沒發(fā)現(xiàn)什么大問題。附近有地鐵口，交通很方便。稍微有點遠的是機場，但開車也就半小時。周邊配套齊全，學校、醫(yī)院都有。經(jīng)過比較，覺得這里最適合，規(guī)劃上也符合要求，綜合來看是最佳選擇。

（二）項目建設條件

項目所在區(qū)域環(huán)境還行，就是個城市商業(yè)區(qū)，沒啥污染源。地形是平的，沒啥坡度，蓋起來方便。氣象條件正常，四季分明。水文就是附近有河，但離得有點距離，影響不大。地質條件前面說了，適合蓋建筑，地震烈度不高。防洪也滿足要求，不用額外擔心。交通運輸條件很好，前面說了，地鐵口近，公路也通，進貨出貨都方便。公用工程條件更不用說了，水、電、氣、熱、消防、通信這些都接得通，就在旁邊，施工時能省不少事兒。施工條件不錯，周邊有建材市場，材料運輸方便。生活配套設施也好，工人住的地方、吃飯的地方都不用愁。公共服務依托條件也好，項目建成之后，附近的學校、醫(yī)院、公園都能用，對老百姓是好事兒。

（三）要素保障分析

土地要素這塊，國土空間規(guī)劃里是有這個地塊的，土地利用年度計劃也留了指標，建設用地控制指標也夠用。節(jié)約集約用地這塊，設計時會盡量提高利用率，不浪費土地。用地規(guī)模和功能分區(qū)都挺合理的，就是蓋個商業(yè)街，周圍環(huán)境也不復雜。地上物就是前面說的，沒啥，下邊有管線，施工時注意避讓就行。涉及農(nóng)用地轉用，指標政府應該能解決，手續(xù)按流程辦，耕地占補平衡也能找到地方。永久基本農(nóng)田這塊，目前看不用占用，如果真有，政府會安排補劃。資源環(huán)境要素這塊，項目用水用電量不大，當?shù)厮Y源、能源都能承受得住。大氣環(huán)境方面，主要是施工期有點揚塵，運營期沒啥污染。生態(tài)方面，項目不大，對生態(tài)影響小。取水總量、能耗、碳排放這些都有指標控制，項目設計時會考慮這些。附近沒啥環(huán)境敏感區(qū)，影響不大。

四、項目建設方案

（一）技術方案

項目技術方案主要是蓋個綠色節(jié)能的商業(yè)樓，采用現(xiàn)澆混凝土框架結構，安全等級要達到二級。墻體會用點新型保溫材料，比如發(fā)泡陶瓷或者加氣混凝土砌塊，外墻裝飾考慮用光伏板或者節(jié)能涂料。樓內(nèi)通風系統(tǒng)會設計得特別好，自然通風和機械通風結合，減少空調(diào)使用。照明呢，主要用LED燈，而且有智能控制，人走燈滅，光線好的時候自動調(diào)暗。整個建筑呢，目標是達到綠色建筑二星級標準，這需要采用一些成熟的技術，比如雨水收集利用、中水處理回用這些。技術來源主要是國內(nèi)成熟的供應商，也有考慮引進國外的一些先進技術，比如智能樓宇管理系統(tǒng)。這些技術都挺可靠的，應用案例也很多。選擇這些技術主要是為了節(jié)能環(huán)保，也為了用戶體驗好。技術指標的話，就是要達到前面說的二星級標準，節(jié)能率要大于30%，室內(nèi)空氣質量要達標這些。

（二）設備方案

項目需要的主要設備有電梯、空調(diào)機組、通風設備、照明設備這些。電梯選咱們國產(chǎn)的，性能要好，要節(jié)能，數(shù)量根據(jù)樓層和客流量定，估計需要4部?？照{(diào)機組也是選節(jié)能型的，比如冷水機組，要能效比高。通風設備要能保證空氣流通，噪音小。照明設備前面說了，用LED的。這些設備跟技術方案是匹配的，都能滿足綠色節(jié)能的要求?？煽啃苑矫妫x知名品牌，售后服務有保障。設備對工程方案的要求就是安裝位置要合理，跟建筑結構要協(xié)調(diào)。關鍵設備推薦方案是國產(chǎn)的節(jié)能型設備，有些核心部件可能要進口，但整體是自主可控的。對于電梯這種關鍵設備，要進行單臺技術經(jīng)濟論證，確保性價比高。

（三）工程方案

工程建設標準按照國家現(xiàn)行規(guī)范執(zhí)行，安全質量要嚴格把關?？傮w布置上，商業(yè)街會做成開放式，入口好幾個，方便人流進出。主要建（構）筑物就是商業(yè)街主體，包含零售商鋪、餐飲、休閑區(qū)等。系統(tǒng)設計上，會設計雨水收集系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)這些。外部運輸主要是人，所以入口要寬敞，車輛主要是配送，會設置專門的卸貨區(qū)。公用工程方案就是接入市政給水、排水、供電、供氣、通訊這些。其他配套設施比如無障礙設施、消防設施都要按規(guī)定設置。安全質量和安全保障措施，施工過程中要嚴格執(zhí)行安全規(guī)范，定期檢查。重大問題比如極端天氣影響，會制定應急預案。項目不打算分期建，一次性建成。

（四）資源開發(fā)方案

這個項目不屬于資源開發(fā)類項目，所以這塊內(nèi)容不適用。

（五）用地用海征收補償（安置）方案

項目用地是國有土地，補償主要是對地上的附著物，比如之前的雜草，沒什么補償。土地現(xiàn)狀就是空地。征收目的是建這個商業(yè)街，帶動當?shù)亟?jīng)濟。補償方式是按市場價給錢，會請評估機構評估。安置對象主要是失地的農(nóng)民，會給他們安排工作，或者提供社保。安置方式主要是貨幣補償加安置房，看他們自己選。社會保障方面，會給被安置人員繳納社保。

（六）數(shù)字化方案

項目會搞數(shù)字化，主要是為了管理方便，也提升用戶體驗。數(shù)字化應用方案包括，技術上會用BIM技術做設計施工管理，設備上會接入物聯(lián)網(wǎng)設備，比如智能照明、環(huán)境監(jiān)測這些。工程上呢，會利用BIM技術優(yōu)化施工方案。建設管理和運維上，會建立一套數(shù)字化平臺，可以遠程監(jiān)控設備運行情況，管理人員可以隨時隨地看到商業(yè)街的運營數(shù)據(jù)。網(wǎng)絡與數(shù)據(jù)安全保障這塊，會做防火墻，定期更新系統(tǒng)，防止黑客攻擊。最終目標是實現(xiàn)設計施工運維全過程數(shù)字化，這樣效率高，也方便管理。

（七）建設管理方案

項目建設組織模式采用總分包，找有經(jīng)驗的施工單位總包，自己管好方向?？刂菩怨て谑莾赡?，力爭按時完成。不打算分期實施。項目建設肯定是符合投資管理合規(guī)性的，所有手續(xù)都會按規(guī)辦理。施工安全管理要求會很高，會建立安全生產(chǎn)責任制，派專人負責。如果涉及招標，工程招標、設備招標都會搞，范圍明確，組織形式和方式按國家規(guī)定來，確保公平公正。

五、項目運營方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營方案

這個綠色商業(yè)街主要是運營服務，不是搞生產(chǎn)的，所以生產(chǎn)經(jīng)營方案主要說怎么把商業(yè)街管好，讓客流量大，生意興隆。運營服務內(nèi)容呢，就是招租商鋪，提供物業(yè)管理，比如保安、保潔、綠化這些。服務標準要高，畢竟定位是綠色節(jié)能，環(huán)境要好，服務也要跟上。流程上，要制定詳細的招商流程、物業(yè)管理流程，確保每個環(huán)節(jié)都規(guī)范。計量方面，水電要用計量設備，方便收租和管理。運營維護與修理，會建立定期巡檢制度，發(fā)現(xiàn)問題及時修，保證商業(yè)街正常運轉。運營服務效率要求是，響應客戶需求要快，比如租戶有需求，物業(yè)要第一時間解決?？偟膩碚f，就是通過專業(yè)的運營，提升商業(yè)街的吸引力和租金收益，保證項目可持續(xù)運營。

（二）安全保障方案

商業(yè)街運營管理中，主要危險因素就是消防安全和人員擁擠。比如火災、盜竊這些。所以安全生產(chǎn)責任制一定要明確，老板要負總責，下面再分到每個部門每個人。要設置專門的安全管理團隊，負責日常安全檢查和管理。要建立安全管理體系，定期搞安全培訓，提高大家的安全意識。安全防范措施呢，消防設施要齊全，定期檢查，還要有緊急出口，人員密集的地方要搞疏導措施。另外，要安裝監(jiān)控攝像頭，覆蓋主要區(qū)域。制定安全應急管理預案，比如發(fā)生火災或者有人突發(fā)疾病，怎么快速處理，確保能把危害降到最低。

（三）運營管理方案

項目運營機構設置上，會成立一個運營公司，專門負責商業(yè)街的招商、物業(yè)管理、市場推廣這些。運營模式主要是自營和合作經(jīng)營相結合，核心業(yè)態(tài)自營，比如餐飲、休閑，其他業(yè)態(tài)可以找品牌方合作。治理結構要求是，董事會負責決策，總經(jīng)理負責日常管理，運營公司要定期向董事會匯報工作?？冃Э己朔桨甘?，根據(jù)租金收繳率、租戶滿意度、運營成本控制等指標來考核。獎懲機制上，完成指標的給獎勵，完不成的要扣績效，甚至可能被解雇。通過這種方式，激勵運營團隊把商業(yè)街經(jīng)營好。

六、項目投融資與財務方案

（一）投資估算

投資估算范圍包括了建綠色商業(yè)街的所有花費，從土地款、設計費、建安費到后期的開辦費和流動資金。編制依據(jù)主要是國家發(fā)布的投資估算編制辦法，還有類似項目的實際投資數(shù)據(jù)，比如前面提到的那個4000平方米的綠色商業(yè)街，它的投資成本可以作為參考。估算的建設投資是3000萬元，主要包括建樓的錢、裝修的錢、買設備的錢這些。流動資金預留了300萬元，用來應付日常經(jīng)營開銷。建設期融資費用考慮了貸款利息，大概100萬元。建設期內(nèi)分年度資金使用計劃是第一年投入60%，第二年投入40%，確保項目順利推進。

（二）盈利能力分析

這個項目屬于運營服務類，盈利能力分析主要看能不能賺錢。營業(yè)收入是根據(jù)5000平方米的面積，結合周邊商業(yè)租金水平估算的，年租金收入目標是5000萬元。補貼性收入暫時沒考慮，因為主要是商業(yè)運營，政府可能沒太直接的補貼。成本費用包括租金、物業(yè)費、人工費、水電費、營銷費這些。量價協(xié)議方面，會跟租戶逐一談，爭取拿到合理的租金?？蚣軈f(xié)議主要是跟設備供應商談，鎖定價格?，F(xiàn)金流入和流出情況會詳細列出，編制利潤表和現(xiàn)金流量表。計算財務內(nèi)部收益率（IRR）和財務凈現(xiàn)值（NPV），預計IRR能達到15%，NPV也是正的，說明項目能賺錢。盈虧平衡分析要做，估計盈虧平衡點在60%左右，也就是說出租率超過60%就能保本。敏感性分析也會做，看租金下降10%或者成本上升10%對盈利的影響，結果顯示項目抗風險能力還可以。對企業(yè)整體財務狀況的影響，項目建成后會增加企業(yè)收入和資產(chǎn)，改善財務結構。

（三）融資方案

項目總投資3000萬元，資本金是1500萬元，占50%，這是企業(yè)自己出的，也是必須的。債務資金來源主要是銀行貸款，估計2000萬元，結構上銀行貸款占大頭。融資成本方面，銀行貸款利率預計年化5%，加上一些費用，綜合融資成本在6%左右。資金到位情況是資本金已經(jīng)落實，銀行貸款也基本談好了，建設期初就能到位。評價可融資性，覺得項目風險可控，現(xiàn)金流預期較好，應該是能融到錢的。綠色金融和綠色債券這塊可以試試，項目符合綠色發(fā)展方向，有可能拿到更優(yōu)惠的貸款或者發(fā)行綠色債券。REITs模式也可以考慮，項目建成運營穩(wěn)定后，未來通過REITs盤活資產(chǎn)、回收投資是條可行的路子。政府投資補助或貼息，可以了解一下當?shù)卣?，如果符合條件，爭取申請300萬元左右的支持，能省點錢。

（四）債務清償能力分析

債務主要是銀行貸款，分5年還本付息，具體是每年還一部分本金，利息按剩余本金計算。根據(jù)這個計劃，計算償債備付率，預計每年都能覆蓋利息，這個比率會大于1.5。利息備付率也是大于2，說明還利息的錢是充足的。必要時會做資產(chǎn)負債分析，計算資產(chǎn)負債率，現(xiàn)在企業(yè)負債不算高，項目建成后資產(chǎn)負債率預計能控制在50%以下，這樣資金結構還是合理的，不會太冒險。

（五）財務可持續(xù)性分析

根據(jù)財務計劃現(xiàn)金流量表，看項目運營后對企業(yè)整體財務狀況的影響?，F(xiàn)金流方面，項目每年能產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量，對企業(yè)是有益的。利潤上，每年能貢獻利潤，增加企業(yè)盈利能力。營業(yè)收入穩(wěn)定增長，也會提升企業(yè)規(guī)模。資產(chǎn)方面，項目建成會增加企業(yè)固定資產(chǎn)。負債方面，主要是增加了銀行貸款，但會被項目帶來的資產(chǎn)和利潤所抵消。總的來說，項目有足夠的凈現(xiàn)金流量，能維持正常運營，資金鏈是有保障的，不會出現(xiàn)兌付危機。

七、項目影響效果分析

（一）經(jīng)濟影響分析

這個綠色商業(yè)街項目對經(jīng)濟影響還是挺明顯的。直接費用效益方面，總投資3000萬元，建成后年租金收入5000萬元，投資回報期估計5年左右，這個算下來是劃算的。對宏觀經(jīng)濟影響，能帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展，比如建材、裝修、建筑行業(yè)，還能增加稅收，對地方財政有貢獻。對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟影響，可以促進商業(yè)服務業(yè)發(fā)展，提升城市商業(yè)檔次，對區(qū)域經(jīng)濟來說，能完善城市功能，提升城市形象，對周邊地塊也有帶動作用。綜合來看，項目經(jīng)濟上是合理的，符合發(fā)展方向。

（二）社會影響分析

社會影響方面，項目建成能帶動當?shù)鼐蜆I(yè)，估計能提供200個就業(yè)崗位，包括管理、銷售、服務這些。對員工發(fā)展來說，提供了工作機會，也讓他們接觸綠色建筑理念，對社區(qū)發(fā)展和社會發(fā)展，能提升社區(qū)活力，增加居民消費，促進社會和諧。社會責任方面，會優(yōu)先招聘當?shù)鼐用?，提供培訓，保障員工權益。負面社會影響主要是建設期可能會有點噪音和粉塵，會采取降噪降塵措施，比如打圍擋，工人佩戴防護用品，項目結束后及時清理現(xiàn)場，盡量減少對居民生活的影響。公眾參與方面，建設前會公示，聽取周邊居民意見。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

項目所在地生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀是城市商業(yè)區(qū)，基礎還好。項目對生態(tài)環(huán)境的影響主要是建設期的揚塵和噪聲，運營期主要是商業(yè)活動產(chǎn)生的能源消耗和少量污水排放。我們會采取一些措施來減輕影響。比如，選用環(huán)保建材，施工時灑水降塵，選用低噪聲設備，施工時間盡量安排在白天。地質災害防治、防洪減災這些，商業(yè)街基礎建設不會產(chǎn)生大的地質災害，防洪主要是看排水設計，確保排水通暢。水土流失、土地復墾基本不涉及。生態(tài)保護方面，會保留原有的綠化，增加一些綠化面積，改善區(qū)域生態(tài)環(huán)境。生物多樣性影響不大，環(huán)境敏感區(qū)方面，項目距離居民區(qū)有一定距離，影響不大。污染物排放方面，污水處理會接入市政管網(wǎng)，達標后排放。

（四）資源和能源利用效果分析

項目資源和能源消耗方面，主要是水資源、電能。水資源消耗，商業(yè)街用水量不大，主要是飲用和清潔用水，會考慮中水回用，比如洗地水、衛(wèi)生間用水可以再利用，提高水資源利用效率。能源消耗方面，會采用節(jié)能措施，比如綠色建筑標準要求，使用節(jié)能燈具，優(yōu)化空調(diào)系統(tǒng)，增加自然采光，減少人工照明。采取這些措施后，預計能效水平會顯著提高，全口徑能源消耗總量會控制在合理范圍?？稍偕茉捶矫?，外墻會考慮光伏發(fā)電，補充部分電力需求。

（五）碳達峰碳中和分析

項目能源資源利用分析已經(jīng)做了，碳排放方面，主要來自電力消耗和商業(yè)運營。我們會預測年碳排放總量，比如大概多少噸二氧化碳。主要產(chǎn)品碳排放強度會計算。碳排放控制方案是，首先提高能效，其次使用可再生能源，比如光伏發(fā)電。減少碳排放的路徑主要是推廣綠色建筑技術，使用節(jié)能設備，鼓勵使用公共交通。項目建成后，預計每年能減少碳排放幾百噸，對實現(xiàn)碳達峰碳中和目標有積極作用。

八、項目風險管控方案

（一）風險識別與評價

項目風險識別和評價，主要是看看項目可能在哪些方面出問題。比如市場需求風險，商業(yè)街建成能不能有人氣，如果周邊商業(yè)競爭太激烈，或者消費者觀念變了，可能就沒人來了，這個風險發(fā)生的可能性中等，損失程度看人氣下降多少，風險承擔主體是咱們自己，韌性一般。產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈風險，建材價格突然大漲，或者裝修公司不靠譜，影響項目進度，這個風險可能性小，但損失可能不小，風險承擔主體是供應商，咱們可以多找?guī)讉€備選供應商。關鍵技術風險，綠色建筑技術不成熟，或者智能化系統(tǒng)出故障，這個風險可能性小，咱們會選用成熟技術，風險主體是技術提供方，咱們會做好技術交底。工程建設風險，施工質量不過關，或者工期延誤，這個風險可能性中等，損失程度看延誤多久，風險主體是施工單位，咱們會嚴格管理。運營管理風險，招商不力，租戶流失，或者管理混亂，這個風險可能性中等，損失程度看管理好壞，風險主體是運營團隊，咱們會加強培訓。投融資風險，資金不到位，或者貸款利率突然上升，這個風險可能性小，風險主體是銀行，咱們會提前做好融資計劃。財務效益風險，租金收入不達預期，成本超支，這個風險可能性中等，損失程度看虧損多少，風險主體是咱們自己，咱們會做好成本控制。生態(tài)環(huán)境風險，施工期污染環(huán)境，比如噪音擾民，這個風險可能性小，風險主體是施工單位，咱們會做好環(huán)保措施。社會影響風險，周邊居民反對，比如覺得商業(yè)街太吵，這個風險可能性中等，損失程度看反對程度，風險主體是政府，咱們會做好溝通。網(wǎng)絡與數(shù)據(jù)安全風險，黑客攻擊，這個風險可能性小，風險主體是技術團隊，咱們會加強系統(tǒng)安全防護。

（二）風險管控方案

針對識別出的風險，咱們得想法子怎么管住。市場需求風險，咱們會做充分的市場調(diào)研，選擇有實力的品牌入駐，保證商業(yè)街有吸引力。產(chǎn)業(yè)鏈供應鏈風險，建材和裝修公司要選擇口碑好的，簽好合同，明確責任。關鍵技術風險，選用國內(nèi)成熟的綠色建筑技術，跟技術單位做好技術對接。工程建設風險，找有資質的施工單位，制定詳細的施工方案，加強現(xiàn)場管理，嚴格按照設計要求施工。運營管理風險，招商要早，制定詳細的招商計劃，提升服務質量，加