2024年土地估價(jià)相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論與方法模擬測(cè)試1.以下關(guān)于地租理論的表述，正確的是（）。A.級(jí)差地租是由于土地肥沃程度和位置差異產(chǎn)生的B.絕對(duì)地租是由土地的壟斷性產(chǎn)生的C.壟斷地租是因某些特殊土地的產(chǎn)品具有壟斷價(jià)格而產(chǎn)生D.以上都對(duì)答案：D分析：級(jí)差地租源于土地肥沃和位置差異；絕對(duì)地租與土地所有權(quán)壟斷有關(guān)；壟斷地租基于特殊土地產(chǎn)品的壟斷價(jià)格，ABC表述均正確。2.土地價(jià)格是（）。A.土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)B.地租的資本化C.土地出讓金D.土地租金答案：B分析：土地本身無(wú)價(jià)值，其價(jià)格是地租的資本化，A錯(cuò)誤；土地出讓金是一定年限土地使用權(quán)價(jià)格，C不準(zhǔn)確；土地租金是使用土地支付的費(fèi)用，D不符。3.以下屬于土地自然特性的是（）。A.土地用途的多樣性B.土地經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性C.土地面積的有限性D.土地增值性答案：C分析：土地面積有限性是自然特性；用途多樣性、經(jīng)濟(jì)地理位置可變性和增值性屬于經(jīng)濟(jì)特性。4.成本逼近法中，土地取得費(fèi)的計(jì)息期為（）。A.整個(gè)開(kāi)發(fā)期B.開(kāi)發(fā)期的一半C.整個(gè)開(kāi)發(fā)期加銷售期D.開(kāi)發(fā)期加銷售期的一半答案：A分析：土地取得費(fèi)在開(kāi)發(fā)之初已投入，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期。5.收益還原法中，確定土地還原率可采用（）。A.純收益與價(jià)格比率法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.各種投資收益率排序插入法D.以上均可答案：D分析：確定土地還原率可通過(guò)純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、各種投資收益率排序插入法等。6.剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)利息的計(jì)息期為（）。A.整個(gè)開(kāi)發(fā)期B.開(kāi)發(fā)期的一半C.整個(gè)開(kāi)發(fā)期加銷售期D.開(kāi)發(fā)期加銷售期的一半答案：B分析：建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。7.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行交易情況修正時(shí)，以下屬于需要修正的特殊交易情況的是（）。A.相鄰地塊合并交易B.急于出售或購(gòu)買(mǎi)的交易C.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易D.以上都是答案：D分析：相鄰地塊合并交易、急于出售或購(gòu)買(mǎi)交易、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易等均為特殊交易情況，需進(jìn)行修正。8.以下關(guān)于路線價(jià)法的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.路線價(jià)法適用于大量土地的估價(jià)B.路線價(jià)是臨街土地中各宗土地的平均價(jià)格C.深度指數(shù)表是路線價(jià)法中的重要工具D.路線價(jià)法的關(guān)鍵是確定路線價(jià)和深度指數(shù)答案：B分析：路線價(jià)是在特定街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，若干標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均單價(jià)，并非各宗土地平均價(jià)格。9.工業(yè)用地的土地利用特點(diǎn)不包括（）。A.用地的集中性B.用地的靈活性C.用地的收益性較低D.用地的兼容性差答案：B分析：工業(yè)用地具有集中性、收益性較低、兼容性差等特點(diǎn)，靈活性并非其特點(diǎn)。10.以下哪種情況會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格上升（）。A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下降B.人口增長(zhǎng)緩慢C.土地供給減少D.利率上升答案：C分析：社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下降、人口增長(zhǎng)緩慢一般使地價(jià)下降；利率上升會(huì)增加土地投資成本，地價(jià)可能下降；土地供給減少會(huì)使地價(jià)上升。11.某宗土地面積為1000平方米，土地取得費(fèi)為15萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為200元/平方米，開(kāi)發(fā)期為2年，開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，年利率為8%，則土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的利息為（）元。A.16000B.16640C.32000D.33280答案：B分析：1畝=666.67平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=1000×200=200000元，開(kāi)發(fā)期2年，均勻投入，計(jì)息期1年，利息=200000×[(1+8%)1]=16000元，再考慮復(fù)利，利息=200000×[(1+8%/2)21]=16640元。12.用收益還原法評(píng)估某宗土地，已知年總收益為10萬(wàn)元，年總費(fèi)用為3萬(wàn)元，土地還原率為8%，則該宗土地價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.87.5B.125C.150D.200答案：A分析：純收益=年總收益年總費(fèi)用=103=7萬(wàn)元，土地價(jià)格=純收益÷還原率=7÷8%=87.5萬(wàn)元。13.市場(chǎng)比較法中，若可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/平方米，交易情況修正系數(shù)為0.9，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.1，個(gè)別因素修正系數(shù)為0.95，則修正后的價(jià)格為（）元/平方米。A.4702.5B.5142.5C.5227.5D.5500答案：C分析：修正后價(jià)格=5000×0.9×1.1×0.95=5227.5元/平方米。14.剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，已知開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為1000萬(wàn)元，建筑費(fèi)為300萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，利息為50萬(wàn)元，利潤(rùn)為100萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為60萬(wàn)元，則土地價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.460B.490C.510D.540答案：A分析：專業(yè)費(fèi)=300×10%=30萬(wàn)元，土地價(jià)格=1000300305010060=460萬(wàn)元。15.以下關(guān)于土地估價(jià)原則的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.替代原則要求在同一市場(chǎng)上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)具有相同的價(jià)格B.預(yù)期收益原則強(qiáng)調(diào)土地價(jià)格是由土地未來(lái)能帶來(lái)的收益決定的C.最有效使用原則是指土地應(yīng)按其現(xiàn)狀進(jìn)行估價(jià)D.供需原則是指土地價(jià)格受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響答案：C分析：最有效使用原則是指土地在合法前提下，按最有效使用方式利用進(jìn)行估價(jià)，而非按現(xiàn)狀。16.成本逼近法中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)不包括（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)B.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)C.土地平整費(fèi)D.土地出讓金答案：D分析：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、土地平整費(fèi)等，土地出讓金不屬于開(kāi)發(fā)費(fèi)。17.收益還原法中，以下屬于土地純收益的計(jì)算步驟的是（）。A.計(jì)算總收益B.計(jì)算總費(fèi)用C.總收益減去總費(fèi)用得到純收益D.以上都是答案：D分析：計(jì)算土地純收益需先算總收益，再算總費(fèi)用，最后用總收益減總費(fèi)用得到純收益。18.市場(chǎng)比較法中，選擇可比實(shí)例時(shí)，可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象（）。A.用途相同B.交易類型相同C.所處地區(qū)相同或相近D.以上都是答案：D分析：選擇可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)保證用途相同、交易類型相同、所處地區(qū)相同或相近等。19.路線價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)深度是指（）。A.臨街宗地的深度B.標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度C.街道的寬度D.影響地價(jià)的深度答案：B分析：標(biāo)準(zhǔn)深度是標(biāo)準(zhǔn)宗地的深度。20.以下關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告的表述，正確的是（）。A.估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括正文和附件兩部分B.估價(jià)報(bào)告的有效期一般為1年C.估價(jià)報(bào)告需由估價(jià)師簽字蓋章D.以上都對(duì)答案：D分析：土地估價(jià)報(bào)告包括正文和附件；有效期一般1年；需估價(jià)師簽字蓋章。21.某宗土地，土地單價(jià)為3000元/平方米，容積率為3，則樓面地價(jià)為（）元/平方米。A.1000B.3000C.9000D.無(wú)法確定答案：A分析：樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率=3000÷3=1000元/平方米。22.用成本逼近法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般不包括（）。A.土地取得費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.利息D.稅費(fèi)答案：C分析：利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)一般包括土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)等，利息一般不納入。23.收益還原法中，若土地純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，且遞增比率小于土地還原率，則土地價(jià)格公式為（）。A.P=a/(rs)B.P=a/(r+s)C.P=a/rD.以上都不對(duì)答案：A分析：當(dāng)土地純收益按等比級(jí)數(shù)遞增且遞增比率s小于土地還原率r時(shí)，土地價(jià)格公式P=a/(rs)。24.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行區(qū)域因素修正時(shí)，以下屬于區(qū)域因素的是（）。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.環(huán)境質(zhì)量D.以上都是答案：D分析：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等都屬于區(qū)域因素。25.剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的估算方法不包括（）。A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：C分析：開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)可通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益還原法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等估算，成本逼近法一般用于土地價(jià)格評(píng)估。26.以下關(guān)于土地估價(jià)目的的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.土地估價(jià)目的不同，估價(jià)方法和參數(shù)的選擇可能不同B.土地抵押估價(jià)的目的是為了確定土地的抵押價(jià)值C.土地出讓估價(jià)的目的是為了確定土地的出讓底價(jià)D.土地估價(jià)目的與土地價(jià)格無(wú)關(guān)答案：D分析：土地估價(jià)目的不同，估價(jià)方法和參數(shù)選擇不同；抵押估價(jià)確定抵押價(jià)值，出讓估價(jià)確定出讓底價(jià)；估價(jià)目的影響土地價(jià)格確定。27.成本逼近法中，土地增值收益的計(jì)算基數(shù)一般為（）。A.土地取得費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)之和D.以上都不對(duì)答案：C分析：土地增值收益計(jì)算基數(shù)一般是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)之和。28.收益還原法中，若土地純收益按一定數(shù)額遞增，則土地價(jià)格公式為（）。A.P=a/r+b/r2B.P=a/rb/r2C.P=a/rD.以上都不對(duì)答案：A分析：當(dāng)土地純收益按一定數(shù)額b遞增時(shí)，土地價(jià)格公式P=a/r+b/r2。29.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，以下屬于個(gè)別因素的是（）。A.土地形狀B.土地面積C.土地使用年限D(zhuǎn).以上都是答案：D分析：土地形狀、面積、使用年限等都屬于個(gè)別因素。30.剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)周期的確定應(yīng)考慮（）。A.土地開(kāi)發(fā)的難易程度B.建設(shè)規(guī)模C.建筑類型D.以上都是答案：D分析：開(kāi)發(fā)周期確定需考慮土地開(kāi)發(fā)難易程度、建設(shè)規(guī)模、建筑類型等。31.某宗土地，已知其年總收益為20萬(wàn)元，年總費(fèi)用為8萬(wàn)元，土地還原率為6%，土地使用年限為50年，則該宗土地價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.200B.213.33C.226.67D.240答案：B分析：純收益=208=12萬(wàn)元，根據(jù)有限年期土地價(jià)格公式，P=a/r[11/(1+r)^n]=12/6%[11/(1+6%)^50]≈213.33萬(wàn)元。32.成本逼近法中，若土地取得費(fèi)為20萬(wàn)元/畝，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為300元/平方米，開(kāi)發(fā)期為2年，年利率為7%，土地增值收益率為20%，則土地價(jià)格為（）元/平方米。（1畝=666.67平方米）A.634.4B.761.3C.875.2D.920.1答案：B分析：土地取得費(fèi)=200000÷666.67≈300元/平方米，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)300元/平方米，利息=300×[(1+7%)21]+300×[(1+7%)1]=49.2元/平方米，成本=300+300+49.2=649.2元/平方米，土地價(jià)格=649.2×(1+20%)≈761.3元/平方米。33.收益還原法中，若土地純收益第一年為10萬(wàn)元，以后每年遞增1萬(wàn)元，土地還原率為8%，則該宗土地價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.125B.156.25C.187.5D.218.75答案：D分析：根據(jù)公式P=a/r+b/r2=10/8%+1/(8%)2=125+93.75=218.75萬(wàn)元。34.市場(chǎng)比較法中，若有三個(gè)可比實(shí)例，其修正后的價(jià)格分別為5200元/平方米、5300元/平方米、5400元/平方米，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格為（）元/平方米。A.5200B.5300C.5400D.5333.3答案：B分析：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=(5200+5300+5400)÷3=5300元/平方米。35.剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，若開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)為1200萬(wàn)元，建筑費(fèi)為400萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8%，利息為60萬(wàn)元，利潤(rùn)為150萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為80萬(wàn)元，則土地價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.448B.512C.576D.640答案：A分析：專業(yè)費(fèi)=400×8%=32萬(wàn)元，土地價(jià)格=1200400326015080=448萬(wàn)元。36.以下關(guān)于土地估價(jià)行業(yè)管理的表述，正確的是（）。A.土地估價(jià)行業(yè)實(shí)行政府監(jiān)管與行業(yè)自律相結(jié)合的管理模式B.土地估價(jià)師需取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)才能從事估價(jià)業(yè)務(wù)C.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)需進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)評(píng)定D.以上都對(duì)答案：D分析：土地估價(jià)行業(yè)是政府監(jiān)管與行業(yè)自律結(jié)合；估價(jià)師需執(zhí)業(yè)資格證；估價(jià)機(jī)構(gòu)有資質(zhì)等級(jí)評(píng)定。37.某宗土地，土地面積為1500平方米，容積率為2.5，則建筑面積為（）平方米。A.600B.1500C.3750D.無(wú)法確定答案：C分析：建筑面積=土地面積×容積率=1500×2.5=3750平方米。38.成本逼近法中，土地取得費(fèi)的計(jì)息方式一般為（）。A.單利計(jì)息B.復(fù)利計(jì)息C.不計(jì)息D.以上都不對(duì)答案：B分析：土地取得費(fèi)計(jì)息一般采用復(fù)利計(jì)息。39.收益還原法中，若土地純收益每年不變，土地使用年限有限且大于零，則土地價(jià)格公式為（）。A.P=a/r[11/(1+r)^n]B.P=a/rC.P=a/(rs)D.以上都不對(duì)答案：A分析：當(dāng)土地純收益每年不變，使用年限有限且n＞0時(shí)，土地價(jià)格公式P=a/r[11/(1+r)^n]。40.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行交易日期修正時(shí)，若物價(jià)指數(shù)上漲，應(yīng)（）可比實(shí)例價(jià)格。A.上調(diào)B.下調(diào)C.不變D.無(wú)法確定答案：A分析：物價(jià)指數(shù)上漲，應(yīng)上調(diào)可比實(shí)例價(jià)格。41.剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，若開(kāi)發(fā)期為3年，建筑費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，則建筑費(fèi)的利息計(jì)算為（）。A.建筑費(fèi)×[(1+6%)31]B.建筑費(fèi)×[(1+6%)^1.51]C.建筑費(fèi)×[(1+6%)^21]D.建筑費(fèi)×[(1+6%)1]答案：B分析：建筑費(fèi)均勻投入，開(kāi)發(fā)期3年，計(jì)息期1.5年，利息=建筑費(fèi)×[(1+6%)^1.51]。42.以下關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告審核的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.審核內(nèi)容包括估價(jià)目的、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等B.審核人員應(yīng)具有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)C.審核報(bào)告只需審核正文部分D.審核通過(guò)后報(bào)告才能出具答案：C分析：審核報(bào)告需審核正文和附件等內(nèi)容，C錯(cuò)誤；其他選項(xiàng)表述正確。43.某宗土地，已知其樓面地價(jià)為800元/平方米，容積率為3，則土地單價(jià)為（）元/平方米。A.2400B.800C.266.67D.無(wú)法確定答案：A分析：土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率=800×3=2400元/平方米。44.成本逼近法中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期一般為（）。A.整個(gè)開(kāi)發(fā)期B.開(kāi)發(fā)期的一半C.整個(gè)開(kāi)發(fā)期加銷售期D.開(kāi)發(fā)期加銷售期的一半答案：B分析：土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半。45.收益還原法中，若土地純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，且遞減比率小于土地還原率，則土地價(jià)格公式為（）。A.P=a/(r+s)B.P=a/(rs)C.P=a/rD.以上都不對(duì)答案：A分析：當(dāng)土地純收益按等比級(jí)數(shù)遞減且遞減比率s小于土地還原率r時(shí)，土地價(jià)格公式P=a/(r+s)。46.市場(chǎng)比較法中，進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，若估價(jià)對(duì)象的土地使用年限比可比實(shí)例短，則應(yīng)（）可比實(shí)例價(jià)格。A.上調(diào)B.下調(diào)C.不變D.無(wú)法確定答案：B分析：估價(jià)對(duì)象土地使用年限短，應(yīng)下調(diào)可比實(shí)例價(jià)格。47.剩余法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)若采用收益還原法估算，需確定（）。A.年總收益B.年總