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文檔簡介

住宅維修基金管理操作規(guī)程為規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金(以下簡稱“維修基金”)的繳存、使用與管理,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常維修、更新和改造,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國民法典》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及地方相關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際管理需求,制定本操作規(guī)程。一、總則(一)適用范圍本規(guī)程適用于商品住宅、售后公有住房等物業(yè)項(xiàng)目的維修基金管理,涵蓋資金繳存、存儲、使用申請、審核撥付及監(jiān)督管理等全流程。(二)基本原則1.??顚S茫壕S修基金僅用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,嚴(yán)禁挪作他用。2.業(yè)主決策:維修基金使用需經(jīng)符合法定比例的業(yè)主表決通過,保障業(yè)主知情權(quán)、參與權(quán)和決策權(quán)。3.公開透明:資金繳存、使用、結(jié)余情況定期公示,接受業(yè)主及社會監(jiān)督。4.安全增值:資金存儲遵循“安全優(yōu)先、適度增值”原則,合理選擇存儲方式(如定期存款、國債等)。二、繳存管理(一)繳存主體與標(biāo)準(zhǔn)1.業(yè)主繳存:商品住宅業(yè)主應(yīng)在辦理房屋入住或產(chǎn)權(quán)登記前,按房屋建筑面積或購房款一定比例(具體標(biāo)準(zhǔn)以地方政策及房屋類型為準(zhǔn))繳存維修基金。2.開發(fā)建設(shè)單位繳存:售后公有住房的維修基金,由售房單位和購房人共同繳存;商品住宅的共用設(shè)施設(shè)備初始維修基金,由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳存(如規(guī)劃配套設(shè)施的維修儲備金)。(二)繳存流程1.繳存方式:業(yè)主可通過銀行柜臺、線上平臺等方式將維修基金存入管理部門指定的專用賬戶;開發(fā)建設(shè)單位代收的,應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)轉(zhuǎn)入專戶,不得截留、挪用。2.憑證與備案:繳存完成后,管理部門向繳存人出具財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的繳存憑證;開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將業(yè)主繳存明細(xì)報(bào)送管理部門備案,確保賬實(shí)相符。三、存儲管理(一)專戶設(shè)立管理部門應(yīng)在商業(yè)銀行設(shè)立維修基金專用賬戶,按物業(yè)管理區(qū)域、樓棟或單元分戶核算,確保資金封閉管理。(二)資金存儲1.存儲方式:維修基金可按活期存款、定期存款、購買國債等方式存儲,定期存款期限應(yīng)結(jié)合資金使用計(jì)劃合理選擇,平衡流動性與收益性。2.收益管理:存儲產(chǎn)生的利息、國債收益等增值收益,全額計(jì)入維修基金滾存使用,不得沖抵管理成本。(三)賬戶管理1.定期對賬:管理部門每季度與開戶銀行核對賬戶余額,每年向業(yè)主公布一次資金繳存、使用及結(jié)余情況。2.業(yè)主查詢:業(yè)主可憑有效證件到管理部門或通過線上平臺查詢本人名下維修基金賬戶明細(xì),確保資金流向清晰。四、使用管理(一)使用范圍維修基金僅用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造,具體包括:共用部位:屋頂、外墻、樓梯間、電梯井、走廊通道等承重結(jié)構(gòu)或公共區(qū)域;共用設(shè)施設(shè)備:電梯、消防設(shè)施、二次供水設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、共用照明等。*注:個人專有部分維修、人為損壞維修、保修期內(nèi)的維修等,不得使用維修基金。*(二)使用申請流程1.申請主體已成立業(yè)主委員會的,由業(yè)主委員會或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請;未成立業(yè)主委員會的,由社區(qū)居委會組織相關(guān)業(yè)主或委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出申請。2.申請條件維修項(xiàng)目屬于共用部位/設(shè)施設(shè)備范疇,且已超出工程質(zhì)量保修期;維修方案、預(yù)算經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)審核,符合技術(shù)規(guī)范和安全要求;業(yè)主表決通過(表決比例符合《民法典》及地方規(guī)定,如“雙三分之二”參與表決且“雙二分之一”同意,具體以地方細(xì)則為準(zhǔn))。3.申請材料維修基金使用申請表(含項(xiàng)目概況、預(yù)算金額、施工方案等);業(yè)主表決結(jié)果及公示材料(附參與表決業(yè)主名單、聯(lián)系方式等);施工單位資質(zhì)證明、維修合同(或協(xié)議);第三方機(jī)構(gòu)出具的預(yù)算審核報(bào)告(復(fù)雜項(xiàng)目需提供)。4.申請步驟1.制定方案:申請主體組織專業(yè)人員或第三方機(jī)構(gòu)制定維修方案、預(yù)算,明確施工內(nèi)容、工期、費(fèi)用分?jǐn)偡绞健?.征求意見:通過書面通知、小區(qū)公告等方式征求相關(guān)業(yè)主意見,公示期不少于5個工作日(地方有特殊規(guī)定的從其規(guī)定)。3.業(yè)主表決:按法定程序組織業(yè)主表決,留存表決記錄(如簽字表、電子投票記錄等)。4.提交申請:將完整申請材料報(bào)送維修基金管理部門。(三)審核流程1.初審管理部門收到申請后,3個工作日內(nèi)對材料完整性、合規(guī)性進(jìn)行初審:核查業(yè)主表決程序是否合法、材料是否齊全;現(xiàn)場勘查維修項(xiàng)目現(xiàn)狀,確認(rèn)是否屬于使用范圍。2.復(fù)審(如需)對涉及金額較大、技術(shù)復(fù)雜的項(xiàng)目,管理部門可組織專家評審會或委托第三方機(jī)構(gòu)復(fù)審,重點(diǎn)審核預(yù)算合理性、施工方案可行性,出具評審意見。3.公示與異議處理審核通過后,管理部門在小區(qū)顯著位置及線上平臺公示申請信息(含項(xiàng)目內(nèi)容、預(yù)算、業(yè)主表決結(jié)果等),公示期不少于7個工作日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的,可在公示期內(nèi)以書面形式提出,管理部門應(yīng)在5個工作日內(nèi)核實(shí)并答復(fù)。(四)資金撥付1.預(yù)付款撥付工程開工前,管理部門根據(jù)預(yù)算金額及工程進(jìn)度,撥付不超過預(yù)算總額30%的預(yù)付款(具體比例可結(jié)合項(xiàng)目風(fēng)險調(diào)整),撥付前需確認(rèn)施工單位已進(jìn)場并具備施工條件。2.進(jìn)度款撥付施工過程中,申請主體每完成一個階段(如基礎(chǔ)施工、主體施工等),向管理部門提交進(jìn)度確認(rèn)單(附監(jiān)理報(bào)告或業(yè)主代表簽字),管理部門審核后撥付相應(yīng)進(jìn)度款,累計(jì)撥付不超過預(yù)算總額的80%。3.尾款撥付工程竣工后,申請主體組織業(yè)主代表、監(jiān)理單位、施工單位共同驗(yàn)收,出具《竣工驗(yàn)收報(bào)告》;委托第三方機(jī)構(gòu)審計(jì)結(jié)算后,管理部門根據(jù)審計(jì)結(jié)果撥付剩余款項(xiàng)(需提供正式發(fā)票、結(jié)算清單等)。五、監(jiān)督管理(一)內(nèi)部監(jiān)督1.定期檢查:管理部門每半年對維修基金使用項(xiàng)目進(jìn)行抽查,重點(diǎn)核查資金撥付是否合規(guī)、工程質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。2.審計(jì)監(jiān)督:每年委托第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)對維修基金賬戶進(jìn)行審計(jì),審計(jì)報(bào)告向社會公開。(二)業(yè)主監(jiān)督1.信息公開:業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每季度在小區(qū)公示維修基金使用明細(xì)(含項(xiàng)目名稱、金額、施工單位等),接受業(yè)主查詢。2.異議處理:業(yè)主對資金使用有疑問的,可向管理部門或申請主體提出,相關(guān)方應(yīng)在10個工作日內(nèi)書面答復(fù)。(三)違規(guī)處理1.對挪用、截留維修基金的單位或個人,管理部門責(zé)令限期整改,追回資金,并依法追究法律責(zé)任;2.對提供虛假材料、惡意串通套取資金的施工單位,列入行業(yè)黑名單,禁止參與維修基金相關(guān)項(xiàng)目投標(biāo)。六、檔案管理(一)檔案內(nèi)容維修基金管理檔案包括:繳存類:繳存憑證、業(yè)主繳存明細(xì)、開發(fā)建設(shè)單位繳存證明;使用類:申請材料、審核文件、撥付憑證、驗(yàn)收報(bào)告、審計(jì)報(bào)告;其他類:賬戶對賬記錄、公示材料、投訴處理記錄等。(二)保管要求1.實(shí)行電子檔案與紙質(zhì)檔案雙軌制管理,紙質(zhì)檔案專人專柜保管,電子檔案定期備份;2.檔案保存期限為“長期”,自項(xiàng)目竣工或資金使用完畢之日起計(jì)算。(三)查閱規(guī)定1.業(yè)主憑身份證、房產(chǎn)證可查閱本人名下維修基金檔案;2.政府部門、司法機(jī)關(guān)因工作需要,可憑單位介紹信及工作人員證件查閱相關(guān)檔案。

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