天長(zhǎng)·頤生園調(diào)研報(bào)告2021.2DolphinBrothers

項(xiàng)目屬性分析…………………………

市場(chǎng)價(jià)值研判…………………………

整體發(fā)展戰(zhàn)略…………………………

項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位…………………………物業(yè)發(fā)展建議………………………….報(bào)告大綱12345DolphinBrothersPART1工程屬性分析工程屬性分析---區(qū)位屬性隨著海南一線地產(chǎn)三亞、?？诘葏^(qū)域的不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷攀升，越來(lái)越多的購(gòu)房者把目光瞄向海南三線房產(chǎn)區(qū)域。認(rèn)清自己，摸透環(huán)境，充份把握工程優(yōu)劣勢(shì)儋州文昌縣三亞萬(wàn)寧屯昌五指山?？诔芜~定安縣與省會(huì)海口城市直線距離最近的縣市，被稱為?？诘摹昂蠡▓@〞。33公里工程屬性分析---區(qū)位屬性定安縣位于海南東北部，位于與萬(wàn)泉河齊名的南渡江中下游南畔，環(huán)島東線高速公路從該縣通過(guò)，北距海南省會(huì)?？谑?3公里，到?？趦H需半個(gè)小時(shí)的車程，將被建設(shè)成“海口后花園〞。距離海南美蘭機(jī)場(chǎng)36公里，是到海南旅游的“第一站〞。與繁華的省會(huì)?？诒绕饋?lái)，定安縣是一片寧?kù)o的凈土，與瓊海萬(wàn)泉河齊名的南渡江僅依身畔，境內(nèi)的南麗湖碧波萬(wàn)頃，水天一色，堪稱“海南日月潭〞，于1988年被海南省列為首批省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。山不在高，有仙那么靈，文筆峰是定安又一知名景區(qū)，山上植被茂盛，山頂常有云霧繚繞。定安距離海岸線30公里，屬于熱帶海洋性氣候，整體環(huán)境非常適合居住。定安縣歷史悠久，民風(fēng)淳樸，地靈人杰。在西漢時(shí)期屬珠崖郡，唐時(shí)為瓊山縣地域，明洪武二年〔公元1369年〕以后改稱定安縣至今。元文宗皇帝曾居此境，還先后養(yǎng)育了明代力諫皇帝、奏考回瓊的禮部尚書王弘海，明清兩代海南唯一的探花郎張?jiān)泪?，清代大理寺正卿王映斗等歷史名人?？h內(nèi)母瑞山被譽(yù)為“瓊崖革命的搖籃〞。位置優(yōu)勢(shì)：生態(tài)優(yōu)勢(shì)：文化優(yōu)勢(shì)：天然優(yōu)勢(shì)工程屬性分析---區(qū)位屬性瓊北經(jīng)濟(jì)旅游圈定安縣委縣政府將定安經(jīng)濟(jì)開展和戰(zhàn)略主攻方向由原來(lái)的“一城兩區(qū)三張牌〞調(diào)整為“兩區(qū)一城一調(diào)整〞，重點(diǎn)推進(jìn)塔嶺工業(yè)園區(qū)和南麗湖旅游開發(fā)區(qū)建設(shè)，在最新規(guī)劃中，縣城范圍、南麗湖周邊和十里長(zhǎng)廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里形成“一城一湖四帶〞的旅游房地產(chǎn)規(guī)劃格局。區(qū)位規(guī)劃：“兩區(qū)一城一調(diào)整〞從區(qū)位和功能上，相對(duì)于喧囂、擁擠的?？谥鞒菂^(qū)而言，定安可以閑適享受“慢時(shí)光〞；從城市休閑演進(jìn)而言，定安擁有豐富的旅游資源，保護(hù)完好且與時(shí)俱進(jìn)。工程屬性分析---區(qū)位屬性1項(xiàng)目屬性分析老縣城塔嶺新區(qū)潭欖溪生態(tài)休閑帶老縣城：以居住和第三產(chǎn)業(yè)為主，著力表達(dá)老城區(qū)鄉(xiāng)土風(fēng)貌。以現(xiàn)狀人民路、群眾路為依托，向南、東拓展生活區(qū)，沿南渡江適當(dāng)開展局部休閑性居住。

塔嶺新區(qū)：塔嶺新區(qū)作為縣城新的行政、商貿(mào)中心，以第二產(chǎn)業(yè)為主，

潭欖溪生態(tài)休閑帶：潭欖溪作為縣城的生態(tài)休閑綠肺，結(jié)合水系改造和綠化工程，沿河北部設(shè)置城市大型公共設(shè)施，南部開展高檔次居住區(qū)，并適當(dāng)開展濱水休閑活動(dòng)設(shè)施。工程屬性分析---區(qū)位屬性潭欖溪河濱水景規(guī)劃工程屬性分析---工程屬性內(nèi)部情況工程地塊目前處于空地，修改規(guī)劃階段，土地位置距路面較低。工程屬性分析---工程屬性西班牙建筑風(fēng)格風(fēng)格特點(diǎn)：層次清楚、遠(yuǎn)高近低、淺色調(diào)，融入陽(yáng)光和活力。紅色坡頂屋、圓弧檐口、紅陶瓦、弧形墻，內(nèi)部情況工程屬性分析---工程屬性底層為架空層，木制吊頂，典雅大方，寬敞明亮。小區(qū)主打戶型為一房、一房?jī)蓮d、兩房?jī)蓮d，面積從40.3到83.03平米不等，戶戶通風(fēng)采光良好，陽(yáng)臺(tái)上溫泉泡池入戶，即可欣賞到小區(qū)內(nèi)旖旎風(fēng)光又可領(lǐng)略到潭欖河優(yōu)美的自然風(fēng)景。內(nèi)部情況巴厘島園林景工程屬性分析---工程屬性養(yǎng)生園位于小區(qū)南部，寓意為保養(yǎng)生命的意思，規(guī)劃有棋奕廣場(chǎng)、愛晚亭、休閑廣場(chǎng)、兒童活動(dòng)樂園、健身廣場(chǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)、入口雕塑水景；園內(nèi)還開辟了芒果園、甜蜜園，種植了多種養(yǎng)生中藥材、果樹還有油棕、雞蛋花、銀海棗等熱帶風(fēng)情植物，閑暇之余，漫步林間，享受熱帶風(fēng)情美景。內(nèi)部情況工程屬性分析---工程屬性1潭欖溪水岸公園2佳士樂實(shí)業(yè)公司3海南信得南珠藥業(yè)公司4銘果園食品公司5海南熱帶飛禽世界6定安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)7定安縣派出所8定安縣博物館9定安迎賓館10財(cái)務(wù)中心11定安縣政府12麗景酒店13定安縣國(guó)稅局14農(nóng)業(yè)銀行15定安縣第一小學(xué)16英才幼兒園17交通技工學(xué)校69372154810111413121516相鄰資源工程屬性分析---工程屬性工程地海南熱帶飛禽世界東線高速南渡江休閑商務(wù)區(qū)潭欖溪帶狀公園?？谌齺喭獠抠Y源工程屬性分析---屬性界定總結(jié)三線城市?？诎胄r(shí)經(jīng)濟(jì)圈，非限購(gòu)區(qū)域交通便捷東線高線，離機(jī)場(chǎng)較近，交通便利規(guī)劃新區(qū)塔嶺新區(qū)，有較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?jié)摿こ虒傩灾苓吪涮啄壳吧袥]有較全的生活配套前期美譽(yù)度不夠項(xiàng)目前期美譽(yù)度不夠理想，對(duì)第二期開發(fā)帶來(lái)不利影響界定總結(jié)區(qū)域?qū)傩怨こ虒傩苑治?--SWOT分析S〔strength優(yōu)勢(shì)〕行政配套：整體市政根底設(shè)施規(guī)劃較為齊全。市場(chǎng)、銀行、縣政府、學(xué)校等配套綠色配套：周邊有潭欖溪公園、丹桂公園、田洋公園，天然景觀優(yōu)勢(shì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：工程所在區(qū)域?yàn)槎ò部h新城區(qū)，未來(lái)預(yù)期較好，區(qū)內(nèi)已逐步形成定安宜居養(yǎng)生新城區(qū)小區(qū)配套：游泳池、溫泉泡池、養(yǎng)生會(huì)館、健身會(huì)所、水生植物區(qū)、健身器材區(qū)、景觀湖、太極舞蹈區(qū)、芒果園、甜蜜園戶型優(yōu)勢(shì)：本工程規(guī)劃設(shè)計(jì)功能配套較為合理。符合養(yǎng)生度假、休閑生活。后發(fā)優(yōu)勢(shì)：無(wú)論是新區(qū)的規(guī)劃，還是建筑、戶型的設(shè)計(jì)，定安房地產(chǎn)的均具備了后發(fā)優(yōu)勢(shì)，尤其在價(jià)格方面更具有升值潛力。價(jià)格優(yōu)勢(shì)：無(wú)論相比東線的瓊海、文昌，還是鄰近?？诘某芜~、盈賓半島，定安房產(chǎn)價(jià)格具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，平均單價(jià)比瓊海、文昌低1000元-2000元，比澄邁低500元-1000元。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：東南臨瓊海，西北接壤?？?，距離海口〔美蘭機(jī)場(chǎng)〕半小時(shí)，距離博鰲一個(gè)小時(shí)，距三亞2小時(shí)車程，東線的第一站和必經(jīng)之地。交通優(yōu)勢(shì)：東線、中線高速穿越境內(nèi)，緊鄰?？诃h(huán)城路，高速路網(wǎng)密集。工程屬性分析---SWOT分析W〔weakness劣勢(shì)〕新區(qū)范圍：區(qū)域內(nèi)居住配套條件尚未完善，需要開展成熟的時(shí)間。規(guī)劃功能：工程離工業(yè)區(qū)較近，影響住宅品質(zhì)一期影響：工程前期的美譽(yù)度不夠，消減后期附加值工程進(jìn)度：現(xiàn)只為空地，沒有現(xiàn)房的直觀。資源方面：定安不臨海無(wú)名山，地勢(shì)平坦少變化，比起瓊海文昌等城市，椰風(fēng)海韻的特色不夠優(yōu)美。環(huán)境方面：前幾年，定安產(chǎn)業(yè)根底薄弱，財(cái)政收入乏力，城市建設(shè)缺乏亮點(diǎn)，是周邊幾個(gè)市縣最破落的縣級(jí)城市。設(shè)施配套：醫(yī)療、衛(wèi)生、教育、公園、公共交通等根底設(shè)施依然滯后。未來(lái)定位：未來(lái)定安定位為宜居之地，這種定位幾乎適用整個(gè)海南各地，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，其次，定安目前沒有大型旅游度假資源，旅游度假號(hào)召力偏弱。工程屬性分析---SWOT分析O〔Opportunities時(shí)機(jī)〕前景時(shí)機(jī)點(diǎn)：未來(lái)定安與?？诮?jīng)濟(jì)生活緊密互動(dòng)，“雙城一體〞的格局加速形成，定安將吸引?？谶吘壢巳杭皪u外人士進(jìn)駐，未來(lái)包括冷泉等大型景區(qū)的啟動(dòng)，為定安的開展帶來(lái)機(jī)遇。工程屬性分析---SWOT分析T(Threat威脅〕開展威脅點(diǎn)：2021年?yáng)|環(huán)鐵路開通，作為海南東部的度假快捷線，定安被排除東環(huán)鐵路線之外。其次，跨海大橋建設(shè)開通，海口向西傾斜開展勢(shì)頭明顯，定安處在一種離心的狀態(tài)。工程屬性分析---戰(zhàn)略地位工程應(yīng)對(duì)策略(戰(zhàn)略地位〕總結(jié)：定安的未來(lái)的開展策略是依托?？冢谌霒|部旅游圈。區(qū)位是定安的最大價(jià)值，半小時(shí)到海口主城區(qū)的便捷。具有是無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)。定安須保持房產(chǎn)的高性價(jià)比特點(diǎn)，以比周邊市區(qū)樓盤略低的價(jià)格贏得更大的市場(chǎng)空間。PART2市場(chǎng)價(jià)值研判市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判2011年房地產(chǎn)政策1瓊版“國(guó)八條”6海南“一房一價(jià)7海南“離島免稅5房貸上浮4七調(diào)存準(zhǔn)率3央行的內(nèi)三次加息2房產(chǎn)稅10限購(gòu)令延續(xù)9婚姻法新解8住房公積金11海南保障房建設(shè)市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判40城個(gè)人住房信息6月底聯(lián)網(wǎng)中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示，今年6月底前實(shí)現(xiàn)包括北京在內(nèi)的40個(gè)主要城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。住建部:應(yīng)消除外地戶口購(gòu)當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫日系K住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人30日接受中國(guó)政府網(wǎng)在線訪談時(shí)表示，政府要消除非戶籍人員購(gòu)置當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫刃哉系K，營(yíng)造比較好的市場(chǎng)環(huán)境。允許利用集體用地建設(shè)公租房。兩部委評(píng)房產(chǎn)稅執(zhí)行效果今年或擴(kuò)大試點(diǎn)范圍海南銀行2021出新規(guī)第二套房"既認(rèn)房又認(rèn)貸"國(guó)家三部門聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法2月1日正式施行?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行方法公布并實(shí)施推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)開展，標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)式酒店規(guī)劃、建設(shè)、銷售、登記、經(jīng)營(yíng)等管理，起到積極引導(dǎo)作用，更好的開展本市旅游房地產(chǎn)業(yè)?？谑腥嗣裾路耪貙徟?4項(xiàng)行政權(quán)各區(qū)、市政府相關(guān)部門要研究并及時(shí)處理行政權(quán)項(xiàng)下放后可能出現(xiàn)的情況和問(wèn)題，做好有關(guān)銜接和監(jiān)管工作。優(yōu)化審批流程，盡可能縮減審批時(shí)限，提高審批效率。海南下月起正式實(shí)施?招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施條例?從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳得悉，為了進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，海南2月1日起對(duì)工程建設(shè)工程正式實(shí)施國(guó)家?招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施條例?。2021年海南方案建保障房7.5萬(wàn)套2021年海南省保障性安居工程建設(shè)方案為75541套，該省已要求各縣市國(guó)土環(huán)境資源部門和建設(shè)單位掌握往年結(jié)轉(zhuǎn)任務(wù)和新建任務(wù)的數(shù)量，合理確實(shí)定用地規(guī)模，同時(shí)進(jìn)一步加大閑置土地的清理和處置力度，積極盤活利用存量土地用于保障房建設(shè)。土地部份供給情況：全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%，%，推出土地面積11484萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41%同比減少21%。成交情況：2021年1月土地市場(chǎng)冷清依舊，成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%，成交面積5678萬(wàn)平方，環(huán)比減少63%，同比減少62%，成交量持續(xù)走低，全國(guó)300個(gè)城市成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過(guò)50%，環(huán)比也明顯下降。土地供給量，與成交量環(huán)比，同比均大幅減少，樓面均價(jià)下行。市場(chǎng)特點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判近幾周的新推盤較少，以消化存量房為主；10大城市的去化周期約為12.23個(gè)月。市場(chǎng)影響：市場(chǎng)預(yù)期：城市成交套數(shù)(套)成交面積(萬(wàn)㎡)北京192823.96上海905389.28廣州413146.36深圳209019.36杭州166719.5蘇州520355.46天津234726.41南京298228.75商品房部份市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判萬(wàn)科前11月銷售1157億前11月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1015.3萬(wàn)平米，銷售金1157.2億元。金地前11月累計(jì)簽約262.1億1至11月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積192.9萬(wàn)平方米，同比減少5.4%；累計(jì)簽約金額262.1億元，同比增長(zhǎng)7.7%。招商前三季度營(yíng)業(yè)收入124.72億招商地產(chǎn)三季報(bào)顯示，第三季度(7-9月)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入43.81億元，比上年同期增長(zhǎng)了68.26%，而其一季度營(yíng)業(yè)收入只有28.33億元，增幅僅為16.87%。中海三季銷售已至713億港元2021年1至9月份，中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額713.4億港元，同比增長(zhǎng)54.7%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積438.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.1%。品版企業(yè)業(yè)績(jī)：2021全國(guó)品牌房企的品牌價(jià)值到達(dá)82.82萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)37.95%，領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)再次擴(kuò)大。市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判2021年1月：供給情況：全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2735宗，環(huán)比減少39%，同比減少23%，%，推出土地面積11484萬(wàn)平方米，環(huán)比減少41%同比減少21%。成交情況：2021年1月土地市場(chǎng)冷清依舊，成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%，成交面積5678萬(wàn)平方，環(huán)比減少63%，同比減少62%，成交量持續(xù)走低，全國(guó)300個(gè)城市成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過(guò)50%，環(huán)比也明顯下降。土地供給量，與成交量環(huán)比，同比均大幅減少，樓面均價(jià)下行。市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判2021年1月：城市成交套數(shù)(套)成交面積(萬(wàn)㎡)北京192823.96上海905389.28廣州413146.36深圳209019.36杭州166719.5蘇州520355.46天津234726.41南京298228.75全國(guó)重點(diǎn)城市商品房成交量表市場(chǎng)影響：近幾周的新推盤較少，以消化存量房為主；2021年1月：萬(wàn)科：1月銷售額122億元，同比下降39.3%；綠城：2021年，宋衛(wèi)把首要目標(biāo)定為：力求生存。世聯(lián)集團(tuán)總裁陳勁松在今年1月初的公開講演里認(rèn)為：“萬(wàn)科現(xiàn)在拼命賣樓不是為了抄底，而是為了保命。〞市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判對(duì)于市場(chǎng)，我們應(yīng)該有個(gè)精辟和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)！市場(chǎng)進(jìn)入糾結(jié)調(diào)控進(jìn)入深水行業(yè)重新定位企業(yè)面臨重整當(dāng)前房地產(chǎn)的開展形勢(shì)：市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判市場(chǎng)進(jìn)入糾結(jié)：土地制度：土地財(cái)政比重持續(xù)上升。房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅并非能直接降低房?jī)r(jià)，但對(duì)房?jī)r(jià)起預(yù)期作用。調(diào)控進(jìn)入深水市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判行業(yè)重新定位市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判商品房市場(chǎng)將面臨與保障性住房市場(chǎng)平分秋色。從單一的商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向復(fù)合業(yè)態(tài)。從開發(fā)銷售物業(yè)轉(zhuǎn)向與持有型并舉大型企業(yè)整合能力提升，中小型企業(yè)困難加大，企業(yè)集中力度高。企業(yè)開展成單純規(guī)模擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向整合集成式開展。市場(chǎng)價(jià)值研判---全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判企業(yè)面臨重整：市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展過(guò)程發(fā)展期商峰期處置期穩(wěn)定期開創(chuàng)期調(diào)整低迷期健康發(fā)展階段海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國(guó)具有唯一性、稀缺性和不可再生性。因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)具有不可比較的優(yōu)勢(shì)。海南是全國(guó)第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)〞的選擇。市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年同比2021全年商品房銷售面積854.73萬(wàn)平方米下降了52.76%，商品房成交市場(chǎng)2021年以來(lái)首降。土地編號(hào)土地位置土地面積(㎡)地塊性質(zhì)成交總價(jià)（萬(wàn)元）拿地單位04-01-16-214?？谑懈擎?zhèn)城東桂林下隊(duì)501.63住宅用地115.5154

27010-200935-1老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南站入口處180米西側(cè)66919住宅用地6400海南博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司瓊中13-80瓊中縣城縣中路口西南側(cè)14326.74住宅用地753瓊中城利來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SY2011-13三亞市吉陽(yáng)鎮(zhèn)榆亞大道東側(cè)H2-1、G1-1號(hào)地塊131185.33住宅用地71500三亞盈灣旅業(yè)有限公司BS2011-16白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)24000住宅用地1600海南超毅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司BS2011-15白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)1280住宅用地60白沙今日經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司BS2011-14白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)960住宅用地45白沙今日經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司BS2011-12白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)560住宅用地25

市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年1月共成交住宅用地達(dá)15宗，總成交面積64.94公頃，成交金額16.07億元。土地編號(hào)土地位置土地面積(㎡)地塊性質(zhì)成交總價(jià)（萬(wàn)元）拿地單位BS2011-10白沙黎族自治縣牙叉鎮(zhèn)2758.4住宅用地65

27512-201060澄邁縣金江至福山出口路大拉村段東側(cè)2388住宅用地112

27010-200935-2老城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南站入口處180米西側(cè)64753住宅用地6200海南博亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？?1202?？谑虚L(zhǎng)濱路以南、長(zhǎng)流起步區(qū)內(nèi)31148.96住宅用地18965.2海南日?qǐng)?bào)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司東方市東儲(chǔ)2011—01號(hào)東方市八所鎮(zhèn)濱海北路東側(cè)138034金融/住宅32023.888海南東方龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東方市東儲(chǔ)2011—02號(hào)東方市八所鎮(zhèn)濱海北路東側(cè)107958金融/住宅17176.1178海南東方龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-49號(hào)宗地海南省陵水縣英州鎮(zhèn)域62659住宅用地5670.6395海南雅誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各市縣成交數(shù)據(jù)如下：海口2宗，三亞1宗，澄邁3宗，東方2宗，陵水1宗，瓊中1宗，白沙縣5宗。市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年1月市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年1月海南樓市共成交商品住宅2677套，環(huán)比11年12月2742套下降了2.4%；總成交均價(jià)11493.87元/平米，環(huán)比11年12月的9687.45元/平方米上漲18.6%。市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年海南1月的15個(gè)上漲樓盤分布在海南的6個(gè)市縣，其中?？诒P占7個(gè)，萬(wàn)寧、五指山、文昌占2席，儋州、澄邁各有1家。搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心對(duì)海南357個(gè)在售樓盤報(bào)價(jià)進(jìn)行監(jiān)控，監(jiān)控結(jié)果顯示，截止到2021年元月31日，海南共有28家樓盤報(bào)出了新的價(jià)格，其中有15家樓盤報(bào)價(jià)上漲，占監(jiān)控樓盤的4.2％，環(huán)比上漲36.36％；13家樓盤降價(jià)，占監(jiān)控樓盤的3.64％，環(huán)比下降44.44％。從數(shù)據(jù)上看來(lái)，2021年元月，漲價(jià)盤和降價(jià)盤在數(shù)量上都有了明顯的提高?？梢钥闯鼋?jīng)歷了一年的房?jī)r(jià)調(diào)控后，2021年開年更多的開發(fā)商也開始在價(jià)格上做相應(yīng)調(diào)整。

2021年1月1月降價(jià)樓盤分別分布于海南6個(gè)市縣，其中海口盤獨(dú)占8個(gè)席位，澄邁、定安、樂東、三亞、文昌各占區(qū)一席。2021年1月市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年海南樓盤上市調(diào)查-----43盤擬入市，37家純新盤占比86.04%市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況開展過(guò)程市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況定安房地產(chǎn)大體分為三大板塊，板塊間差異較大，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。競(jìng)爭(zhēng)板塊2011年下半年定安商品房簽約量月份簽約套數(shù)簽約面積簽約均價(jià)71643544.744590.948161124.54548.689503576.414550.4210956957.763748.96111218930.493825.3812159.784265.99市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況數(shù)據(jù)來(lái)源：南海網(wǎng)統(tǒng)計(jì)公示2021年定安上半年未進(jìn)入網(wǎng)簽，下半年的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，簽約均價(jià)10月、11月最低，成交套數(shù)和面積為最高，以量換價(jià)。2021年1月市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況土地情況：本月成交的15宗宅地，?？?宗，三亞1宗，澄邁3宗，東方2宗，陵水1宗，瓊中1宗，白沙縣5宗，并無(wú)定安成交量。商品房情況：自2021年下半年以來(lái)，定安的房產(chǎn)均價(jià)呈逐漸下降趨勢(shì)，今年開年為有史來(lái)最低。自去年下半年以來(lái)，簽約均價(jià)為歷史最低，與上月相比下降20%2012年1月份定安商品房簽約量月份簽約套數(shù)簽約面積簽約均價(jià)1422987.843556.78定安商品房簽約面積走勢(shì)圖市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年1月7月簽約面積為下半年最高，而從8月開始至2021年1月都呈小幅波動(dòng)，且簽約面積都不至一萬(wàn)平方。定安商品房簽約均價(jià)走勢(shì)圖市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2021年1月簽約均價(jià)為7月份最高，而后幾月為下幅狀態(tài)，10月份為3748.96元每平，2021年1月為下半年來(lái)最低3556.78元每平。項(xiàng)目名稱起價(jià)均價(jià)折扣香榭水岸45885200全款9.5折，按揭9.8折，團(tuán)購(gòu)3套以上可以下幅3個(gè)點(diǎn)水漾人家4898（精裝）5600全款9.8折（帶裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元每平。牧嶼云天47285300小戶型全款9.8，大戶型9.6，無(wú)按揭鴻翔閣46804800全款9.1折，按揭9.5折宏城水岸46806000全款9.8折御景鴻世紀(jì)雅居48805500全款9.8折（精裝起價(jià)5200每平，含600元每平裝修）陽(yáng)光椰風(fēng)苑5820（精裝）6300全款9.2折含裝修1000元每平定安吉糧康城53646000現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房9折天長(zhǎng)椰風(fēng)水韻45004800全款9.5折，分期9.7折春陽(yáng)江城國(guó)際57806500全款9.8折，特價(jià)5280元每平，無(wú)按揭昌茂中潤(rùn)溫泉水城39004200無(wú)折扣得發(fā)豪苑5580（簡(jiǎn)裝）6000不含裝修每平方4980元起.9.8折，無(wú)按揭昌茂藍(lán)月水郡待定

見龍?jiān)?3385900全款9.5折+9.5折仙居苑49805300全款9.3折，特價(jià)3980元每平市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1月定安樓盤優(yōu)惠情況：市場(chǎng)價(jià)值研判---定安房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況客群情況東北、華東地區(qū)購(gòu)房者為較多，華北地區(qū)較為少數(shù)。營(yíng)銷篇市場(chǎng)價(jià)值研判---營(yíng)銷表現(xiàn)2021年2021年市場(chǎng)價(jià)值研判---營(yíng)銷表現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值研判---營(yíng)銷表現(xiàn)2021年2021年1月瓊海房產(chǎn)網(wǎng)海南在線網(wǎng)絡(luò)媒體營(yíng)銷商家減少，定安工程所占比重更少市場(chǎng)價(jià)值研判---營(yíng)銷表現(xiàn)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%300套27000平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約50%工程地址:定安縣塔嶺新區(qū)岳崧路物業(yè)類型：商鋪?zhàn)≌嫉孛娣e:34417平方米

建筑面積：54107平方米

容積率：1.54綠化率：35%戶數(shù)總：620戶價(jià)格：均價(jià)5200;裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2021-6-01開發(fā)商：海南北源實(shí)業(yè)香榭水岸周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：山西、重慶、內(nèi)蒙等外地客戶，分銷客戶產(chǎn)品定位：夢(mèng)里香榭/養(yǎng)生水岸宣傳特點(diǎn)：1、突出稀缺商住復(fù)合型社區(qū)、行政中心，；2、到公園-0分鐘/到農(nóng)貿(mào)-0分鐘/到超市-0分鐘/到商場(chǎng)-0分鐘；3、推廣：近期無(wú)推廣，靠分銷客戶周邊配套行政中心、北源商貿(mào)廣場(chǎng)、電信、超市、一湖十景交通情況到美蘭機(jī)場(chǎng)--25分鐘，到省會(huì)?？?--25分鐘，到輕軌站--25分鐘，與博鰲、興隆相距不遠(yuǎn)，東線高速公路穿境而過(guò)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)準(zhǔn)現(xiàn)房、新區(qū)中心、行政配套成熟、價(jià)位中等。項(xiàng)目劣勢(shì)樓間距小、小區(qū)規(guī)模不大、周邊樓盤個(gè)案分析吉糧康城工程地址:定安縣定安塔嶺新區(qū)興安大道物業(yè)類型：住宅占地面積:110000平方米

建筑面積：240000平方米

容積率：2.00綠化率：59.28%戶數(shù)總：總共3128戶價(jià)格：均價(jià)6000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：1-L棟：2021-10-1開發(fā)商：海南乾坤永泰房地產(chǎn)開發(fā)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%200套20000平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約70%周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：東北客戶為主、吉糧集團(tuán)局部?jī)?nèi)部資源客戶產(chǎn)品定位：低密度/純自然/旅游度假、休閑居住區(qū)宣傳特點(diǎn)：1、溫泉社區(qū)/空中四合院/悠享三大公園；2、東南亞風(fēng)情景觀/無(wú)障礙設(shè)施/架空層泛會(huì)所；3、推廣：搜房卡會(huì)員折扣周邊配套定安一小、定安中學(xué)、海南交通學(xué)校、百合花雙語(yǔ)幼兒園、定安中醫(yī)院，麗景度假酒店等交通情況安縣城內(nèi)交通規(guī)劃的主要干道，縣政府斜對(duì)面，3路公交車經(jīng)臨項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)一期已交房，有較大的認(rèn)可度、小區(qū)規(guī)模較大，開發(fā)商為大集團(tuán)開發(fā)公司、綠華率高項(xiàng)目劣勢(shì)小區(qū)主要為東北客戶群，其地區(qū)客戶相對(duì)不太選擇，價(jià)位較高。周邊樓盤個(gè)案分析御景鴻世紀(jì)雅居

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%350套30000

現(xiàn)代簡(jiǎn)約70%周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：內(nèi)蒙、浙江、河北等大多外地客戶。產(chǎn)品定位：簡(jiǎn)約通透/雅居生活宣傳特點(diǎn)：1、?？诤蠡▓@/熱帶風(fēng)情園林/；2、樣板房/細(xì)節(jié)打造純粹社區(qū)3、推廣：新浪樂居周邊配套中小學(xué)定安縣第一小學(xué)、定南中學(xué)海南定安縣職業(yè)技術(shù)學(xué)院;綜合商場(chǎng)天安百貨、百家匯超市;銀行農(nóng)行、工行、建行郵政儲(chǔ)蓄;醫(yī)院定安人民醫(yī)院、中醫(yī)院;以及海南熱帶飛禽世界、交通情況三分鐘可到熱帶飛禽世界，驅(qū)車五分鐘可到定安汽車站東站，門口坐三路公交項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)二期全部交房，為現(xiàn)房銷售項(xiàng)目劣勢(shì)簡(jiǎn)裝銷售，有部分客戶不好選擇周邊樓盤個(gè)案分析水漾人家工程地址:定安縣塔嶺新區(qū)塔南路和岳崧路交匯處物業(yè)類型：住宅占地面積:94455平方米

建筑面積:200000平方米

容積率：1.99綠化率：46.20%戶數(shù)總：總共1980戶價(jià)格：最低價(jià)4898元/平方米全款98折裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯,菜單式裝修開盤時(shí)間：2021-10-01開發(fā)商：海南定安玉安房地產(chǎn)開發(fā)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%80套80000平米

東南亞風(fēng)格96%周邊樓盤個(gè)案分析周邊配套城市配套齊全，郵局、銀行、醫(yī)院、商場(chǎng)、學(xué)校交通情況機(jī)場(chǎng)到達(dá)小區(qū)基本全高速路約20分鐘車程，城市交通便利，汽車客運(yùn)發(fā)達(dá)，特別是到達(dá)?？谑袇^(qū)有大量的士客運(yùn)汽車，價(jià)格僅15元/趟。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)6000多平方水系、規(guī)模較大分三期開發(fā)，戶型兩房通透，現(xiàn)房銷售，二期3.4月開盤項(xiàng)目劣勢(shì)尾房，周邊樓盤個(gè)案分析牧嶼云天工程地址:定安縣定城鎮(zhèn)定仙路物業(yè)類型：住宅占地面積:82688平方米

建筑面積:196628平方米

容積率：1.98綠化率：40%戶數(shù)總：總戶數(shù)2165戶價(jià)格：均價(jià)5300元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：時(shí)間2021-9-30開發(fā)商:海南定安恩威實(shí)業(yè)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%300套9800平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約50%周邊樓盤個(gè)案分析周邊配套定安中學(xué)、思源實(shí)驗(yàn)中學(xué)、塔里新區(qū)工業(yè)學(xué)校、省交通技工學(xué)校

幼稚園：項(xiàng)目周邊有多個(gè)雙語(yǔ)幼兒園

綜合商場(chǎng)：天安百貨、見龍大道上有家具城、建材五金店、人民路上有多個(gè)服裝專賣店交通情況項(xiàng)目售樓處可在?？跂|站、南站乘坐至定安的大巴前往，下東線高速路口50米左右即可到。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)中草藥園林，戶型一梯兩戶和一梯3戶。項(xiàng)目劣勢(shì)周邊市場(chǎng)配套不太成熟周邊樓盤個(gè)案分析宏城水岸

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%300套16800平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約待開盤周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員團(tuán)購(gòu)及外省客戶產(chǎn)品定位：潭欖河畔/水岸人家宣傳特點(diǎn)：1、公園即是家/離塵不離城2、與公務(wù)員為鄰；3、推廣：分銷周邊配套緊臨縣政府，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套齊全，定安一小、定安中學(xué)、交通技工學(xué)校、眾陽(yáng)雙語(yǔ)幼兒、郵局、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等等，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等交通情況?？诘蕉ò泊蟀停量h內(nèi)第一個(gè)紅綠燈下或在當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)乘交通車前往項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)有當(dāng)?shù)貓F(tuán)購(gòu)客戶，入住率較高項(xiàng)目劣勢(shì)周邊樓盤個(gè)案分析春陽(yáng)江城國(guó)際工程地址:定安縣見龍大道南側(cè)物業(yè)類型：住宅占地面積:11989平方米

建筑面積:87128平方米

容積率：2.21綠化率：30%戶數(shù)總：總共710戶價(jià)格：均價(jià)6100元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2021-03-15開發(fā)商:海南春陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%400套39207平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約56%周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：西北陜新等外地客戶產(chǎn)品定位：酒店公寓社區(qū)宣傳特點(diǎn)：1、折頁(yè)采用信封形式2、?？谛蓍e圈。3、推廣：暫無(wú)推廣周邊配套緊臨縣政府，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套齊全，定安一小、定安中學(xué)、交通技工學(xué)校、眾陽(yáng)雙語(yǔ)幼兒、郵局、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等等，周邊學(xué)校、醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等配套齊全，交通情況?？诘蕉ò泊蟀?，至縣內(nèi)第一個(gè)紅綠燈下或在當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)乘交通車前往項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小區(qū)配套較全，位置緊臨見龍大道，開發(fā)商有一期當(dāng)?shù)亻_發(fā)小區(qū)項(xiàng)目劣勢(shì)酒店住宅，居家養(yǎng)生客戶較為考慮住家幽靜環(huán)境周邊樓盤個(gè)案分析陽(yáng)光椰風(fēng)苑工程地址:定安縣塔嶺興安大道南側(cè)物業(yè)類型：住宅占地面積:86710平方米

建筑面積:176725平方米

容積率：1.90綠化率：45%戶數(shù)總：總共1788戶價(jià)格：均價(jià)6300元裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修1000元每平方開盤時(shí)間：時(shí)間2021-05-01開發(fā)商:定安鼎泰置業(yè)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%90套88000平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約95%周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：一期、二期老客戶產(chǎn)品定位：宜居/養(yǎng)生/低碳生活宣傳特點(diǎn)：1、海南定安精裝小戶25萬(wàn)每套起2、水景園林/主題果林/溫泉泡池3、推廣：告老客戶和個(gè)人代理周邊配套中國(guó)郵政

銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行

其他：小區(qū)內(nèi)設(shè)溫泉、泳池及熱帶果樹植被交通情況距東線高速約600米，距國(guó)際美蘭機(jī)場(chǎng)約20分鐘車程，距博鰲約35分鐘車程，距三亞約2小時(shí)，距南麗湖、文筆峰等旅游景點(diǎn)都在15分鐘車程項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)陽(yáng)光椰風(fēng)苑二期在做內(nèi)部裝修，三期在建項(xiàng)目劣勢(shì)尾盤周邊樓盤個(gè)案分析得發(fā)豪苑工程地址:定安縣見龍大道縣政府北側(cè)物業(yè)類型：住宅占地面積:20456平方米

建筑面積:43559平方米

容積率：2.34綠化率：56.68%戶數(shù)總：總戶數(shù)553戶價(jià)格：均價(jià)6100元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：菜單式裝修開盤時(shí)間：2021-10-01開發(fā)商:海南順得發(fā)實(shí)業(yè)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%300套16800平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約60%周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：華北、華東江浙等外地客戶較多產(chǎn)品定位：綠色生活宣傳特點(diǎn)：1、定安綠化率最高的樓盤2、現(xiàn)房銷售3、推廣：樂居網(wǎng)周邊配套定安迎賓館、明記大酒店、春陽(yáng)大酒店，醫(yī)院包括縣人民醫(yī)院、縣中醫(yī)，購(gòu)物有天安百貨交通情況項(xiàng)目門前即有公交站臺(tái)，臨近通達(dá)全島的交通樞紐站項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)小區(qū)開發(fā)較成熟，一期已交房，二期為現(xiàn)房銷售，即買即辦證項(xiàng)目劣勢(shì)周邊樓盤個(gè)案分析見龍?jiān)饭こ痰刂?定安縣見龍大道物業(yè)類型：住宅、商鋪占地面積:51236平方米

建筑面積:119935平方米

容積率：2.02綠化率：48.30%戶數(shù)總：總戶數(shù)898戶價(jià)格：均價(jià)5900元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2021開發(fā)商:海南盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%150套16800平米

歐式83%周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：產(chǎn)品定位：宣傳特點(diǎn)：1、新城中心/有機(jī)建筑；2、多元生活；3、推廣：周邊配套交通情況項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)一樓有架空公用區(qū)、有游泳池、與景區(qū)熱帶飛禽世界緊臨項(xiàng)目劣勢(shì)周邊樓盤個(gè)案分析仙居苑工程地址:定安縣定城鎮(zhèn)仙溝墟文明路3號(hào)物業(yè)類型：住宅占地面積:8011平方米

建筑面積:30043平方米

容積率：4.00綠化率：35%戶數(shù)總：總戶數(shù)100戶價(jià)格：均價(jià)5000元每平裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：開發(fā)商:海南椰園房地產(chǎn)開發(fā)

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%300套16800平米

現(xiàn)代簡(jiǎn)約待開盤周邊樓盤個(gè)案分析客戶群體：產(chǎn)品定位：宣傳特點(diǎn)：1、2、3、推廣：樂居網(wǎng)周邊配套交通情況距海口30分鐘左右，距三亞兩小時(shí)，距博鰲40分鐘的車程，距國(guó)際美蘭機(jī)場(chǎng)15分鐘。距南麗湖、文筆峰等旅游景點(diǎn)都在15分鐘車程內(nèi)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)低密度，低容積，全板樓，高綠化。項(xiàng)目劣勢(shì)位于仙溝，周邊較少高端項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分析待售昌茂藍(lán)月水郡

在售總套數(shù)可售總面積約建筑風(fēng)格銷售率%300套16800平米

東南亞風(fēng)格待開盤客戶群體：昌茂開發(fā)老客戶產(chǎn)品定位：高檔社區(qū)宣傳特點(diǎn)：1、低容積率社區(qū)2、高檔社區(qū)；3、推廣：暫無(wú)周邊配套興安公園、體育館、網(wǎng)球場(chǎng)、酒店、會(huì)所、商業(yè)街交通情況距美蘭國(guó)際機(jī)場(chǎng)只需25分鐘車程，距?？诩s20分鐘的車程，距離三亞約2.5小時(shí)車程。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)昌茂為定安較大開發(fā)商，開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，實(shí)力較有認(rèn)可度項(xiàng)目劣勢(shì)未開盤，項(xiàng)目其他情況未定市場(chǎng)價(jià)值研判---海南房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況回憶總結(jié)：PART3整體開展戰(zhàn)略整體開展戰(zhàn)略對(duì)整體戰(zhàn)略的思考前期需求在哪里？如何實(shí)現(xiàn)客戶多元？如何構(gòu)建自身價(jià)值？區(qū)域生活配套較少，周邊有工業(yè)園一期美譽(yù)度不高，有一定影響核心問(wèn)題工程自身市場(chǎng)進(jìn)入發(fā)展期三線城市近期有上升勢(shì)頭定安產(chǎn)品水平較低本司是品質(zhì)溢價(jià)高手，擅長(zhǎng)品質(zhì)發(fā)力島外客戶正在多元大量島外中產(chǎn)的滲透到內(nèi)陸置業(yè)作為新城區(qū)，塔嶺擁有大量中高端認(rèn)可客戶塔嶺客戶對(duì)居住品質(zhì)的追求需要內(nèi)陸性價(jià)比樓盤承接島外中產(chǎn)對(duì)差異化居住體驗(yàn)的核心訴求沒有得到關(guān)注

挖掘三大客戶圈層的核心需求，尋找我們?cè)谌齻€(gè)市場(chǎng)層級(jí)中的未來(lái)占位。市場(chǎng)根底整體開展戰(zhàn)略整體開展戰(zhàn)略占位驅(qū)動(dòng)口碑多元力足區(qū)域內(nèi)客戶需求，做定安房產(chǎn)價(jià)值的重塑者，貫徹區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷于樓盤開發(fā)產(chǎn)品發(fā)力，性價(jià)比驅(qū)動(dòng)，承接整個(gè)定安城區(qū)本土的品質(zhì)化生活需求差異化、替代性的居住體驗(yàn)，打造島外中產(chǎn)度假置業(yè)第一口碑?？趦?nèi)銷立勢(shì)帶動(dòng)外銷，拓寬產(chǎn)品線以達(dá)到客戶多元工程整體開發(fā)戰(zhàn)略PART4工程市場(chǎng)定位客戶定位客戶定位的關(guān)鍵——抓住各個(gè)圈層核心客戶，成功立勢(shì)定安市場(chǎng)具有一定特殊性，外銷為主，而外鄉(xiāng)海口居民也具有相當(dāng)購(gòu)置力。業(yè)界傳統(tǒng)以客戶來(lái)源地將客戶劃分為“島內(nèi)〞、“島外〞，這種客戶細(xì)分方式難以解決本工程的問(wèn)題：特殊性1：由于外銷面對(duì)的是巨大的全國(guó)市場(chǎng)，島外客戶來(lái)源、圈層太泛，行為模式和關(guān)注點(diǎn)不統(tǒng)一。特殊性2：由于城市發(fā)展緩慢和巨大的歷史包袱，本地客戶置業(yè)熱潮在最近才顯現(xiàn)，沒有明顯的置業(yè)習(xí)慣和傾向。工程市場(chǎng)定位

通過(guò)對(duì)定安市場(chǎng)的梳理，我們發(fā)現(xiàn)針對(duì)塔嶺板塊，存在三個(gè)明具有明顯特征的客戶圈層。區(qū)域市場(chǎng)習(xí)慣居住在縣城；區(qū)域內(nèi)購(gòu)買能力長(zhǎng)期被壓抑。內(nèi)銷市場(chǎng)對(duì)海口周邊區(qū)謹(jǐn)慎看好尤其是新區(qū)更看好；較大的海口房?jī)r(jià)抗性。外銷市場(chǎng)對(duì)定安片區(qū)毫無(wú)概念；正在向內(nèi)陸滲透。目前的市場(chǎng)情況下，對(duì)三大客戶圈層的客戶進(jìn)行細(xì)分，只要抓住核心客戶的需求和關(guān)注點(diǎn)，足夠解決工程立勢(shì)的問(wèn)題。客戶定位工程市場(chǎng)定位內(nèi)銷市場(chǎng)外銷市場(chǎng)縣城代表一種居住的習(xí)慣愿意對(duì)改善生活品質(zhì)買單愿意享受便利的生活條件愿意為高性價(jià)比的房子放棄市區(qū)生活僅僅買得起居住資料品質(zhì)敏感愿意買有品質(zhì)的郊區(qū)小房子不愿意支付海資源的高價(jià)又追求差異化的度假生活富豪階層本地及周邊私企業(yè)主、高管等強(qiáng)調(diào)資源占有的概念島外富豪富有的度假地產(chǎn)客戶追求對(duì)稀缺資源的占有區(qū)域市場(chǎng)支付能力決定行為模式，在三大客戶圈層都存在潛在需求工程市場(chǎng)定位客戶多元化——倡導(dǎo)更加強(qiáng)勢(shì)的替代價(jià)值，全面引導(dǎo)跟隨型客戶不能局限于僅有客戶圈層，項(xiàng)目必須追求客戶多元化開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開發(fā)速度有要求；定安樓盤開發(fā)需要多元的客戶支撐?？蛻舳嘣哂惺袌?chǎng)支撐市場(chǎng)大勢(shì)改變消費(fèi)者心態(tài)，消費(fèi)者對(duì)住宅的觀念正在改變；內(nèi)陸供應(yīng)的熱點(diǎn)可能二、三線城市板塊轉(zhuǎn)移，而新的熱點(diǎn)品質(zhì)更強(qiáng)、起點(diǎn)更高；重復(fù)置業(yè)成為趨勢(shì)，