2021年2月20日星期一青島金茂灣工程二期/三期運營目標(biāo)方案22八月2025會議籌備成熟度總目錄工程概況產(chǎn)品方案本錢測算開發(fā)方案營銷策略組織架構(gòu)財務(wù)指標(biāo)工程概況一工程概況——1.工程簡介青島金茂灣工程位于青島市市南區(qū)四川路以西至膠州灣海岸線，原青島造船廠地塊以北、青島冷藏廠地塊以南，總用地面積25.64公頃〔藍(lán)石海景地塊除外〕，其中包括青島輪渡站2.81公頃。先期開發(fā)輪渡以南用地面積13.15公頃，共分三期開發(fā)。其中一期局部A、B地塊將于2021年正式交付。二期住宅(D1地塊)規(guī)劃占地面積48387㎡，建筑面積212641㎡。三期商業(yè)〔C2\C3\D2地塊〕規(guī)劃占地面積39627㎡，地上建筑面積66720㎡。工程簡介設(shè)計部10.14修改工程概況——2.地理位置設(shè)計部10.14修改四川路云南路費縣路西藏路輪渡基地火車站隧道口工程概況——2.地理位置設(shè)計部10.14修改基地SITE南島中島北島小港大港團(tuán)島中島組團(tuán)主體功能：濱水旅游、商務(wù)辦公、休閑娛樂、體育健身、交通樞紐根據(jù)《港航經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)（團(tuán)島—大港）規(guī)劃研究》，老港區(qū)到團(tuán)島，結(jié)合港區(qū)功能提升更新，引入郵輪母港和旅游休閑產(chǎn)業(yè)等，形成“南貨北客”的港航經(jīng)濟(jì)格局，打造港航經(jīng)濟(jì)服務(wù)區(qū)，同時發(fā)展旅游、商務(wù)、休閑產(chǎn)業(yè)。

工程概況——3.交通條件交通系統(tǒng)：連接快速路、城市主干道；連接海底隧道；規(guī)劃地鐵站；輪渡碼頭；220輛公交車場。設(shè)計部10.14修改四川路車行道路交叉口MasterPlan城市主干路城市次干路城市支路小區(qū)道路規(guī)劃道路系統(tǒng)分析標(biāo)高7.5米地面城市次干路公交站場（右進(jìn)右出）工程概況——5.規(guī)劃指標(biāo)設(shè)計部10.14修改ABCDEGH地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表地塊

用地面積（㎡）地上建筑面積（㎡）住宅（㎡）商業(yè)（㎡）辦公及商務(wù)（㎡）配套（㎡）容積率總戶數(shù)停車位C2

103351067701067700

C3

21513.340020085.341428

D1

4838714796812645619206

2306

3.06

1329D2

1999434530029417

5113

產(chǎn)品方案二金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.1重點難點分析——D1地塊1、南側(cè)已建成AB地塊及規(guī)劃方案C2地塊均為百米高層，對本地塊內(nèi)部日照遮擋嚴(yán)重。解決方法：反復(fù)調(diào)整日照測算，局部戶型凹凸根據(jù)日照線調(diào)整進(jìn)退關(guān)系，在滿足日照的前提下獲得最大面寬。2、地塊距海較近，但車位數(shù)量要求整體大開挖兩層地庫。解決方法：利用地塊南北近兩米的高差，根據(jù)較高一側(cè)確定場地標(biāo)高，將整個場地墊高，減少開挖及抗浮本錢3、規(guī)劃條件要求配套活動中心等大空間的配套用房，商業(yè)效勞網(wǎng)點無法解決。解決方法：將會所與主樓單獨脫開，利用會所解決居民活動中心的配套問題，防止一局部配套指標(biāo)占用容積率，且防止住宅變成綜合樓。金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1、C3地塊用地局促，且對D2商業(yè)地塊有遮擋。解決方法：公寓采用一字型布局，延四川路翻開景觀視線，讓人在四川路上可以看到D2商業(yè)2、地塊南北高差接近4米，北側(cè)沿街面過短，豎向及地庫排布均受影響。解決方法：多豎向方案比較，車庫停車控制在100輛以下，在標(biāo)高較低處一個出入口解決問題，減少地下室量。3、商業(yè)要求面寬較大，導(dǎo)致商業(yè)單鋪面積過大。解決方法：整體地塊開放式布局，店鋪兩側(cè)開門，背街一側(cè)將商鋪面積進(jìn)一步做小，控制在80平米左右，降低總價。1.1重點難點分析——C3地塊金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計東地塊四至：西南西北用地至海邊，東南至南側(cè)規(guī)劃路，東北至D2地塊商業(yè)D1地塊總建筑面積：212454.39㎡。住宅建筑面積：126070.79㎡配套商業(yè)建筑面積：21713.6㎡。1.2總圖專篇規(guī)劃條件——D1地塊30M30M22M14M地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（㎡）地上規(guī)模（㎡）容積率高度（m）建筑密度（%）綠地率（%）D1居住用地48,387147,784.393.051003040金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計東地塊四至：東南至四川路，其余至相鄰城市規(guī)劃路C3地塊公寓建筑面積：17186.2㎡，配套商業(yè)建筑面積：2911.4㎡。1.2總圖專篇規(guī)劃條件22M16M10M14M9M8M地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（㎡）容積率地上規(guī)模（㎡）高度（米）C3商業(yè)用地64283.0520097.6100金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計合計：地上14.78萬平米，地下6.46萬平米。住宅地上：12.6萬平米地下：6.45萬平米配套商業(yè)地上：2.2萬平米地下：0.1萬平米業(yè)態(tài)分布：D1地塊為居住用地，6棟住宅樓，并按設(shè)置一處配套綜合物業(yè)樓。1.2總圖專篇業(yè)態(tài)分布合計：地上2.00萬平米，地下0.45萬平米。地上：1.7萬平米地下：0.45萬平米地上：0.29萬平米業(yè)態(tài)分布：C3地塊為商業(yè)用地，底層商業(yè)托一棟公寓。住宅配套商業(yè)金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.2總圖專篇業(yè)態(tài)分布住宅公寓配套商業(yè)集中商業(yè)地上（㎡）地下（㎡）配套面積（㎡）可售面積（㎡）2期（D1）3.1期（D2）3.2期（C3）3.3期（C2）合計金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.2總圖專篇工程分期2期（D1)3.1期（D2)3.2期（C3)3.3期（C2)工程2期〔D1地塊〕住宅、3.2期〔C3地塊〕公寓屬可售產(chǎn)品，采用“以銷定產(chǎn)〞方式倒排工作方案，防止過早開工導(dǎo)致過早工程款支出，2期于2021年8月首批開盤，實現(xiàn)現(xiàn)金流入。工程3.1期〔D2地塊〕為自持集中商業(yè)，于2021年12月實現(xiàn)對外試營業(yè)。工程3.3期〔C2地塊〕，隨城投集團(tuán)開發(fā)進(jìn)度同步建設(shè)，但不遲于2021年7月25日取得?竣工備案證?。工程分期說明金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.2總圖專篇剖面圖-D1D1地塊采用雙層地下車庫：1、解決小區(qū)業(yè)主停車問題，機(jī)動車全部停在地下；2、小區(qū)內(nèi)部沒有地上停車，保證小區(qū)環(huán)境優(yōu)美舒適；3、覆土綠化與實土綠化相結(jié)合，并滿足了標(biāo)準(zhǔn)對實土綠化必須在綠化的50%以上的要求。D1地塊地下車庫剖面圖金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.2總圖專篇剖面圖-C3C3地塊采用雙層地下車庫：1、解決小區(qū)業(yè)主停車問題，機(jī)動車全部停在地下；2、小區(qū)內(nèi)部沒有地上停車，保證小區(qū)環(huán)境優(yōu)美舒適；3、覆土綠化與實土綠化相結(jié)合，并滿足了標(biāo)準(zhǔn)對實土綠化必須在綠化的50%以上的要求。C3地塊地下車庫剖面圖金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.3地庫專篇-D1地下車庫出入口地下車庫范圍根據(jù)本工程定位和?青島市市區(qū)公共效勞設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)那么〔試行〕?進(jìn)行車位配置。住宅：144㎡以內(nèi)，1個/戶；144㎡-288㎡，1.5-2個/戶；288㎡以上，2個/戶；商業(yè)、辦公：每萬平米100輛配置車位。地下車位數(shù)：663個屬于人防還建，可售為701個；共計有車位：1364個。地下車庫總面積：60435m2(不含醫(yī)療救護(hù)站、會所負(fù)一層)，平均每個車位建面44.31㎡。地下一層地下二層建筑面積30098m2建筑面積34572m2可售車位數(shù)701個人防車位數(shù)663個金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.3地庫專篇-C3地下車庫出入口地下車庫范圍根據(jù)本工程定位和?青島市市區(qū)公共效勞設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)那么〔試行〕?進(jìn)行車位配置。商業(yè)、辦公：每萬平米100輛配置車位。地下車位數(shù)：負(fù)一層可售為46個，負(fù)二層可售為53個；共計有車位：99個。地下車庫總面積：4542m2，平均每個車位建面45.88㎡。地下一層地下二層建筑面積2490m2建筑面積2166m2可售車位數(shù)46個可售車位數(shù)53個金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—戶型配比戶型配比

戶型套數(shù)套數(shù)比A136.8124125.47%B87.0023725.05%B165.8640.42%C134.8824125.47%A2140.25282.96%C2140.48565.92%D190.78272.85%D1186.29565.92%E241.75262.75%E1（躍層戶型）456.9210.11%F204.23293.07%精簡戶型種類，總共11個戶型(包括一個躍層戶型)，有利于控制精裝設(shè)計本錢，提高效率。200平方米以上56套；180-200平方米83套；129-140平方米566套；90平方米以下241套。241.75㎡186.29㎡190.78㎡87.00㎡

5#6#7#1#2#3#

136.81㎡204.95㎡132.81㎡142.81㎡EDFD1CAC2B

A2140.25㎡注：1、2、3#樓以小戶型為主，層高3米，5、7#樓層高3.05米，6#樓層高3.15米。備注：2#3#樓西單元一層至二層的87平米B戶型縮至66平米B1戶型。備注：頂層兩層為456平米躍層戶型。金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊A戶型全明房間設(shè)計。多層次的收納系統(tǒng)：玄關(guān)收納、主臥收納、廚房收納。大面寬廚房，U型臺面布置。既美觀又實用。A戶型建筑面積136.81平方米得房率77.41%戶數(shù)241

金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-B戶型精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。全明設(shè)計。三個半面寬設(shè)計，提高舒適度。B戶型建筑面積87.00平方米得房率77.41%戶數(shù)237

金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-B1戶型精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。全明設(shè)計設(shè)計，通風(fēng)采光良好。臥室飄窗設(shè)計，擴(kuò)大戶內(nèi)使用空間。B1戶型建筑面積65.86平方米得房率76.77%戶數(shù)41金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-C戶型精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。餐廚結(jié)合，方便實用。大面寬廚房，U型臺面布置。

C戶型建筑面積134.88平方米得房率76.77%戶數(shù)241金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-C2戶型精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。三個南向開間舒適度高。私家電梯廳設(shè)計，體驗尊貴。C2戶型建筑面積140.48平方米得房率77.41%戶數(shù)56

金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-A2戶型精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。南北通透，全明衛(wèi)設(shè)計，通風(fēng)采光良好。私家電梯廳設(shè)計，體驗尊貴。A2戶型建筑面積140.25平方米得房率77.27%戶數(shù)28金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-D戶型D戶型建筑面積190.78平方米得房率76.22%戶數(shù)27精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。南北通透，大通廳設(shè)計，視野開闊，通風(fēng)采光良好。私家電梯廳設(shè)計，體驗尊貴。豪華主臥、主衛(wèi)設(shè)計，充分利用海景資源。金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-D1戶型D1戶型建筑面積186.29平方米得房率77.27%戶數(shù)56精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。南北通透，大通廳設(shè)計，視野開闊，通風(fēng)采光良好。私家電梯廳設(shè)計，體驗尊貴。金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-E戶型E戶型建筑面積241.75平方米得房率77.27%戶數(shù)26精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。南北通透，全明衛(wèi)設(shè)計，通風(fēng)采光良好。私家電梯廳設(shè)計，體驗尊貴。西廳、大主臥設(shè)計充分利用海景資源。金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-E1戶型E1戶型建筑面積456.92平方米得房率77.27%戶數(shù)1精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。南北通透，通風(fēng)采光良好。私家電梯廳設(shè)計，體驗尊貴。西廳、挑空創(chuàng)造不同空間感受并充分利用海景資源。豪華主臥套系統(tǒng)，至尊體驗。金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析D1地塊-F戶型F戶型建筑面積204.23平方米得房率77.27%戶數(shù)29精細(xì)設(shè)計的儲藏空間。南北通透，通風(fēng)采光良好。私家電梯廳設(shè)計，體驗尊貴。西側(cè)客廳、餐廳通廳，創(chuàng)造不同空間感受并充分利用海景資源。金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析C3地塊A戶型景致小戶型設(shè)計，復(fù)合空間景觀視線良好。陽臺贈送。A戶型建筑面積49.68平方米得房率75.78%戶數(shù)210設(shè)計部修改:1補(bǔ)充位置2、與戶型分布對應(yīng)金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇戶型設(shè)計—典型戶型分析C3地塊D戶型景致小戶型設(shè)計，復(fù)合空間景觀視線良好。陽臺贈送。D戶型建筑面積41.83平方米得房率75.78%戶數(shù)2102100設(shè)計部修改:1補(bǔ)充位置2、與戶型分布對應(yīng)金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇立面設(shè)計公寓立面考慮與D2地塊商業(yè)的結(jié)合，立面元素從濱海形象中找靈感，塑造一種飄逸大氣的立面形象。設(shè)計部修改:1補(bǔ)充位置2、與戶型分布對應(yīng)金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計基座段中間段頭部段基座段中間段頭部段一級線腳（頭部與中間段分段線腳）一級線腳（基座與中間段分段線腳）一級線腳（檐口線腳）二級線腳（基座分段線腳）二級線腳（中間段分段線腳）比例的推敲：金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計ABC

邏輯而統(tǒng)一變化的語匯—水平方向上，建筑表皮依照A、B、C三個標(biāo)準(zhǔn)表皮排列組合。3#樓南立面BCBBCA金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計1#2#3#樓南立面淺黃色仿石涂料淺赭色花崗石深赭石色涂料1#2#3#樓北立面1#2#3#樓側(cè)立面淺黃色仿石涂料淺赭色花崗石深赭石色涂料淺黃色仿石涂料淺赭色花崗石金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計

D1地塊5#樓立面效果金茂灣D1C3地塊——1.工程設(shè)計

鳥瞰圖

濱海透視圖

南入大堂局部透視北入大堂局部透視6#樓南立面透視圖公寓沿四川路透視圖金茂灣——1.工程設(shè)計1.4產(chǎn)品設(shè)計專篇建造標(biāo)準(zhǔn)分項名稱B2地塊住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)及初裝修結(jié)構(gòu)形式剪力墻基礎(chǔ)形式筏板或獨立基礎(chǔ)+抗水板平屋面\斜層面平屋面門窗工程單元門不銹鋼裝飾門入戶門鋼木四防門陽臺門鋁合金戶內(nèi)門木質(zhì)裝飾門窗斷橋鋁合金窗公共部位

精裝修外墻裝飾1~2層石材，頂層局部石材，其它層外墻磚外墻保溫B1級擠塑板單元入口裝飾石材門套屋面裝飾壓頂裝飾線電梯廳裝飾首層同大堂，標(biāo)準(zhǔn)層地、墻磚、石材電梯門套大堂樓地面裝飾石材、局部拼花墻面裝飾石材、局部拼花天棚裝飾石膏板裝飾吊頂樓梯間樓地面裝飾地磚墻面裝飾涂料天棚裝飾涂料欄桿樓梯欄桿鐵藝、木扶手空調(diào)板裝飾鋁合金百葉室內(nèi)裝修

廳房樓地面裝飾磚+石材墻面裝飾木飾面+壁紙+皮革天棚裝飾石膏板裝飾吊頂窗臺及護(hù)欄不銹鋼陽臺樓地面裝飾地磚墻面裝飾壁紙?zhí)炫镅b飾石膏板裝飾吊頂分項名稱B2地塊住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修

廚衛(wèi)樓地面裝飾磚墻面裝飾磚天棚裝飾防水石膏板裝飾吊頂門檻石材廚衛(wèi)設(shè)備煙機(jī)、灶具、冰箱櫥柜國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)煙道成品通風(fēng)道給排水工程給排水管材襯塑鋼管+PPR、螺旋UPVC潔具及五金件科勒或同檔次消防工程

消火栓、火災(zāi)報警（國產(chǎn)）暖通空調(diào)工程

地板采暖燃?xì)夤こ?/p>

按燃?xì)饧瘓F(tuán)要求標(biāo)準(zhǔn)電氣工程穿管布線GDG管、國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)電線配電箱\電表箱國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)開關(guān)插座國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)燈具國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)電梯

三菱、通力、迅達(dá)弱電工程安防系統(tǒng)窗磁、煤氣探測、報警按鈕對講系統(tǒng)黑白可視（國產(chǎn)）三表遠(yuǎn)傳中水、給水有線電視歌華有線電話寬帶聯(lián)通或移動室外智能化停車管理系統(tǒng)出入口車檔等小區(qū)閉路監(jiān)控小區(qū)閉路監(jiān)控周界紅外防越周界防范小區(qū)門禁系統(tǒng)一卡通系統(tǒng)（門禁）信息發(fā)布系統(tǒng)有（小區(qū)入口）電子巡更系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)園林環(huán)境

軟硬景比例6:4調(diào)研北京同類產(chǎn)品成熟經(jīng)驗和吸收典型潛在客戶的意見反響。在保障效果的根底上優(yōu)化工藝工法，著力提升設(shè)計效果的可實施性，提升客戶體驗，滿足使用舒適性同時節(jié)約本錢。設(shè)計部修改:金茂灣——2.景觀規(guī)劃2.1景觀定位及策略景觀設(shè)計原那么工程定位為自然怡人與生態(tài)結(jié)合的設(shè)計風(fēng)格，用親切自然的造景方式和適宜的尺度感運用來營造一種怡人和舒適的居住氣氛。重點突出“精致、舒適、親和〞的核心特點。注重景觀與人的交流、景觀和人的互動，強(qiáng)調(diào)各場地的使用功能、強(qiáng)調(diào)多層次植物的軟景設(shè)計，強(qiáng)調(diào)建筑和景觀的融合共生。2.1景觀定位及策略景觀分區(qū)三個重點核心區(qū)四個樓間核心組團(tuán)區(qū)四個樓間庭院區(qū)戶外運動區(qū)沿街運動區(qū)南北軸線串聯(lián)入口區(qū)、中心庭院區(qū)，后花園區(qū)。環(huán)形步道串聯(lián)陽光草坪、疏林草地、花境溪谷、及清風(fēng)竹林四個區(qū)。外圍布置較為安靜的樓間活動區(qū)及戶外運動區(qū)及沿街商業(yè)區(qū)。設(shè)計部修改:金茂灣——2.景觀規(guī)劃2.2景觀構(gòu)成分析—景觀豎向小區(qū)外圍為實土綠化，內(nèi)部根本為1.8米覆土綠化。內(nèi)部采取適當(dāng)降低步行路標(biāo)高60cm加局部抬高60cm，形成米高微地形的處理手法，起伏的微地形普及全園。多層次種植結(jié)合微地形，可以很好的屏蔽行人對首層住戶的干擾，同時可以形成多種空間組合形式，形成開合有序的空間。3米寬的蜿蜒環(huán)路自然形成了多變及轉(zhuǎn)換繁多的景觀視角，讓景觀變的更加立體。設(shè)計部修改:金茂灣——2.景觀規(guī)劃全區(qū)重點苗木意向分布表喬木名稱規(guī)格（干徑：厘米）使用區(qū)域數(shù)量元寶楓20-30中心節(jié)點66株蒙古櫟25-28中心節(jié)點88株云杉高10米背景32株高8米圍墻周邊主要入口31株高6米各個單元入口186株油松22-25背景