文殊坊二次商業(yè)運(yùn)營發(fā)展策劃書四川天晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司二0一一年九月目錄業(yè)績展述我們的思考目錄第二次商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃引言

引言

自2006年10月開街至今，四川天晟商業(yè)經(jīng)營管理有限公司對(duì)文殊坊商業(yè)街區(qū)進(jìn)行了為期五年的品牌運(yùn)營。目前的文殊坊和與錦里、寬窄巷子構(gòu)成了成都三大歷史文化保護(hù)片區(qū)及成都重要文化觀光旅游目的地。我們回顧五年的經(jīng)營管理工作，積極總結(jié)與反思五年的管理得失，全體四川天晟人期待明天的文殊坊能夠通過我們的積極努力以品質(zhì)化的管理、科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃讓文殊坊所特有的文化與景觀特色更加全面地得以展示，向政府與中房集團(tuán)交上一份滿意答卷。業(yè)績展述文殊坊成為市政府接待的重要窗口文殊坊作為成都三大歷史文化保護(hù)片區(qū)之一。成為一個(gè)展示成都文化的窗口，五年來接待過世界各國無數(shù)的政要人員。文殊坊作為成都市政府的形象工程，先后有80多個(gè)全國各省、市、州、地方的政府代表團(tuán)對(duì)文殊坊進(jìn)行參觀與考察文殊坊品牌運(yùn)營成績

文殊坊成為多文化交流平臺(tái)開街五年來四川天晟先后組織協(xié)調(diào)承辦過各種形式的文化攝影、書畫展等各項(xiàng)藝術(shù)展示展覽上百次，已逐步將文殊坊打造成精品藝術(shù)展會(huì)舉辦地，為文殊坊成為中國乃至世界文化展示、交流平臺(tái)提供了條件。文殊坊品牌運(yùn)營成績

開展活動(dòng)如：中日邦交正?；?5周年紀(jì)念-攝影展“龍的傳人”選拔賽成都百年城建圖片展百年回眸中法建交文化圖片展文殊坊第一屆建筑文化攝影大賽7501毛澤東主席專用瓷器珍品展現(xiàn)代中國畫大師作品成都文殊坊世紀(jì)展郵政個(gè)性化郵票、旅游風(fēng)景區(qū)門票集郵展覽文殊坊四川漢代陶器珍品展中國宗教文化造像繪畫展第一屆第二屆第三屆成都國際非物質(zhì)文化遺產(chǎn)節(jié)文殊坊分會(huì)場活動(dòng)傳統(tǒng)民間民俗文化的展示與表演平臺(tái)五年來由四川天晟策劃組織實(shí)施了近百次系列的民俗文化賽事活動(dòng)，極大地塑造了文殊坊的文化品牌形象，部份活動(dòng)已形成了文殊坊特有文化產(chǎn)品

文殊坊品牌運(yùn)營成績

開展活動(dòng)如：七夕情人節(jié)系統(tǒng)活動(dòng)傳統(tǒng)成人禮活動(dòng)中秋少兒詩歌音樂晚會(huì)“打金章”傳統(tǒng)武術(shù)擂臺(tái)爭霸賽傳統(tǒng)射禮活動(dòng)鹽茶道拋繡球選婿活動(dòng)傳統(tǒng)川西民俗婚慶展示文殊坊新春廟會(huì)活動(dòng)系列祈福文化活動(dòng)的打造彰顯文殊坊的文化定位；構(gòu)建文殊坊特色活動(dòng)體系一年一度的文殊坊中秋祈福傳燈和文殊新春祈福傳燈活動(dòng)已成為文殊坊品牌文化活動(dòng)，并在中央電視臺(tái)新聞?lì)l道中報(bào)播。圍繞著祈福的文化訴求，我們充分挖掘中國傳統(tǒng)節(jié)慶活動(dòng)祈福文化元素，并在尊重傳統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行發(fā)揚(yáng)，結(jié)合時(shí)代特色，開發(fā)了初一文殊坊祈福童子拜年活動(dòng)等。形成了文殊坊獨(dú)具特色的祈福文化價(jià)值體系。文殊坊品牌運(yùn)營成績

開展活動(dòng)如：中秋祈福傳燈音樂晚會(huì)春節(jié)祈福傳燈會(huì)初一祈福拜年活動(dòng)中國節(jié)中國年端午祈福活動(dòng)逐步構(gòu)建文殊坊特色主題商業(yè)展覽價(jià)值口岸通過不同主題的商業(yè)展示展銷活動(dòng)的成功舉辦，文殊坊特色商業(yè)展覽的價(jià)值口岸已基本形成。開展活動(dòng)如：2011臺(tái)灣美食節(jié)2009、2010和2011雅安蒙頂山茶文化品賞

推介周活動(dòng)2010和2011泰國風(fēng)情文化節(jié)文殊坊新春年貨購物節(jié)消費(fèi)品購物節(jié)第一、二、三屆成都美食文化節(jié)文殊坊品牌運(yùn)營成績

注：五年來天晟公司自籌資金約200多萬元投入到各類文化與商業(yè)活動(dòng)中。1、業(yè)態(tài)調(diào)整提檔升級(jí)五年來四川天晟對(duì)文殊坊持之以恒地進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，引進(jìn)以楊德全、郝淑萍為代表的蜀繡大師，在中房集團(tuán)的高度支持下創(chuàng)辦三省堂蜀繡藝術(shù)沙龍、大師工坊等非遺文化業(yè)態(tài)組合；同時(shí)把原文殊坊客棧升級(jí)換代，置入佛禪主題文化，協(xié)助商家打造出全球知名的Ｏ和Ｏ佛禪主題文化客棧品牌。2、豐富業(yè)態(tài)，引進(jìn)古玩錢幣業(yè)態(tài)打造文殊坊收藏品市場我們于2009年引進(jìn)了原凍青樹郵幣卡市場，同時(shí)擴(kuò)大業(yè)態(tài)組合規(guī)模引進(jìn)了古玩、書畫、錢幣等商家約230多戶，并形成周三與周六文殊坊收藏品市場趕集，快速形成了在成都具有相應(yīng)規(guī)模和影響力的主題收藏品市場。3、對(duì)肇第旁臨時(shí)建筑群進(jìn)行裝修整理，引進(jìn)小吃業(yè)態(tài)，形成特色小吃一條街，4、美化亮化文化殊坊，引進(jìn)古玩花車點(diǎn)攤位豐富夜間經(jīng)濟(jì)為了美化亮化文殊坊，打造文殊坊夜間經(jīng)濟(jì)，我們引進(jìn)古玩花車攤位26家，豐富內(nèi)街業(yè)態(tài)，并配合中房集團(tuán)對(duì)整個(gè)區(qū)域的燈光工程進(jìn)行的改造，完成街區(qū)光彩工程。文殊坊商業(yè)管理成果

文殊坊商業(yè)管理成果

文殊坊一期商鋪出租情況文殊坊一期商鋪可供出租的總面積為12716.73㎡（不含B6-5古玉博物館面積及成都會(huì)館，且以下面積均指套內(nèi)面積），截止2011年6月30日，文殊坊商業(yè)街區(qū)實(shí)際出租面積10935.93㎡，空租1780.80㎡，實(shí)際出租率達(dá)到了95%。空租部分主要是因?yàn)锽6-7院落整體打造計(jì)劃始終未能有效落實(shí)，空置1547.30平方米，其余為市場競爭淘汰的商家退租面積233.50㎡。文殊坊及周邊商鋪2006-2010租金變遷對(duì)比文殊坊商業(yè)管理成果

年度周邊租金（元/平米·月）文殊坊一樓商鋪?zhàn)饨穑ㄔ?平米·月）200630-40/

200740-5048-76200845-6060-95200960-8072-114201070-10084-133備注：文殊坊周邊商鋪?zhàn)饨饠?shù)據(jù)來源：根據(jù)對(duì)醬園公所街長盛苑、文殊苑等底商市調(diào)數(shù)據(jù)。文殊坊一樓商鋪?zhàn)饨饠?shù)據(jù)來源：中房公司制定的商鋪標(biāo)準(zhǔn)租金折扣后的價(jià)格。文殊坊商業(yè)管理成果

通過5年的市場培育，在文殊坊出現(xiàn)了許多優(yōu)質(zhì)商家，該部分商家逐漸成為文殊坊現(xiàn)有主力商家；具有代表性的商家有：成都會(huì)館、o和o客棧、玉園私房菜、樂和食府、鹽茶道茶藝館、武陵世家、四海凱悅鮑魚湯館、沁園茶園、天竺工坊、優(yōu)·敏巴藏香、竹葉青、春秋茶業(yè)、天青閣古玩行、山子茶行、唯夢紅酒莊、一方水土唐卡店、三義園、王婆蕎面等、紫砂壺、追銀族、食銀坊這些商家具有以下特點(diǎn)：

1）及時(shí)繳納租金及費(fèi)用；

2）投資大；裝修品質(zhì)高

3）有自身文化特色、實(shí)行特色商品經(jīng)營、差異化經(jīng)營；

4）自身盈利能力強(qiáng)；有穩(wěn)定的客源群體

5）商家在消費(fèi)者中具有較好的口碑和品牌傳播力，具備可持續(xù)發(fā)展力；

6）能樹立企業(yè)自身品牌，文殊坊店為該品牌的全國旗艦店；

7）能通過特色經(jīng)營推動(dòng)文殊坊品牌建立等。文殊坊商業(yè)管理成果

文殊坊收藏品市場文殊坊收藏品市場順應(yīng)文殊坊業(yè)態(tài)調(diào)整的需要于2009年9月正式引進(jìn)原凍青樹大發(fā)郵幣卡市場商家入駐。通過市場培育，在集郵、幣卡批發(fā)、零售、代購、代銷為一體的大型郵幣市場的基礎(chǔ)上又逐步引進(jìn)字畫與收藏品商戶入住，該市場現(xiàn)有商鋪161間、柜臺(tái)80個(gè)、地?cái)?00余個(gè)，每周三、周六、周日具有傳統(tǒng)特色的趕集日也在本市場得到保留。通過不斷舉辦各項(xiàng)文化藝術(shù)品展銷會(huì)，促進(jìn)收藏藝術(shù)品文化交流與合作，現(xiàn)已初步形成收藏門類齊全，在成都較為有影響力的古玩字畫綜合易交易市場。預(yù)計(jì)利用3~4年時(shí)間的經(jīng)營沉淀，將從這里甄選出一批優(yōu)質(zhì)商家，為文殊坊二期量身定做收藏品市場積累相應(yīng)品質(zhì)商家資源和營運(yùn)管理經(jīng)驗(yàn)。文殊坊商業(yè)管理成果

文殊坊5年的運(yùn)營，不僅提升了文殊坊本身市場價(jià)值及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)周邊商鋪的業(yè)態(tài)自然調(diào)整也有一定的帶動(dòng)和促進(jìn)作用。下表為草市街入口處長盛苑、醬園公所街、頭福街、金馬街及文殊院街周邊商鋪業(yè)態(tài)2006年、2010年變動(dòng)對(duì)比圖例。

備注：因人民中路與文殊院街入口處拆遷，喪葬用品商家減少了約15家。政府關(guān)于上述喪葬用品商店最新指示，市、區(qū)、街道辦事處，聯(lián)合青羊區(qū)各職能部門、中房公司及我司與業(yè)主方對(duì)接，全面取締長盛苑、醬園公所街的喪葬用品經(jīng)營商家22家，由我司重新招商。金馬街喪葬用品商家由中房公司利用二期拆遷契機(jī)全面清除。

文殊坊物業(yè)管理成效

設(shè)立文殊坊客戶服務(wù)中心，提高對(duì)商戶服務(wù)的品質(zhì)五年的客戶服務(wù)中，四川天晟建立健全了一整套規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)化客服服務(wù)流程。提高了服務(wù)品質(zhì)，商家投訴咨詢電話從前期20次/天，到目前的來訪投訴電話5次/天，呈明顯下降趨勢，且投訴內(nèi)容多為文殊坊前期遺留工程問題，如：滲水，地面下沉、屋面瓦礫損壞等。運(yùn)營保障隊(duì)承擔(dān)多功能職責(zé)并不斷提升服務(wù)水平我們重新定位保安人員工作職責(zé)，由單純的現(xiàn)場安保消防巡視工作角色定位提升到文殊坊商家的現(xiàn)場安保、營運(yùn)協(xié)調(diào)、旅游咨詢具有多重職責(zé)的營運(yùn)保障，既提高了管理水平，又提高了一線人員綜合素質(zhì)。文殊坊開街至今，文殊坊片區(qū)沒有發(fā)生一件重大消防安全事故、無人員傷亡事件發(fā)生。5年時(shí)間發(fā)生的治安事件打架（6起）掉包（10起）找回5起，盜竊（5起現(xiàn)行），糾紛（10起）以上問題都經(jīng)協(xié)助公安部門處理完畢。文殊坊物業(yè)管理成效

工程部的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，降低了經(jīng)營成本、方便了商戶5年來工程部不斷提高服務(wù)水平，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)、增強(qiáng)服務(wù)能力，服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)化。在保證轄區(qū)內(nèi)水電氣安全運(yùn)營的同時(shí)確保收費(fèi)準(zhǔn)確無誤的同時(shí)，還積極處理一期工程的遺留問題如給排水堵漏的處理、建筑沉降帶來的一系列隱患事件。重大節(jié)慶活動(dòng)文殊坊的人流猛增，加上各種展示展銷活動(dòng)，用水用電負(fù)荷增大，工程積極配合確保了各項(xiàng)活動(dòng)的順利實(shí)施。除了正常的水電氣給排水安全維護(hù)以外，工程部還承接了一系列涉及到的舞臺(tái)搭建、音響工程的實(shí)施、展架展棚的搭建和安裝工作。降低了營運(yùn)管理成本，提升了對(duì)全片區(qū)的工程保障職能文殊坊物業(yè)管理成效

獲得的榮譽(yù)：由四川省民營文化行業(yè)年度評(píng)選委員分頒發(fā)的“2010四川民營特色文化街區(qū)十強(qiáng)”由中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)頒發(fā)的“特色商業(yè)街”先進(jìn)集體稱號(hào)由華西都市報(bào)組織市民參與投票選舉的“四川十大最美的街道之一”2010年成都市委及商務(wù)局聯(lián)合評(píng)選為“成都特色街”四川省文化廳首批“文化產(chǎn)業(yè)示范基地”五年來獲得的榮譽(yù)

五年來我們通過不同形式的活動(dòng)推廣及品牌營運(yùn)鞏固了文殊坊作為成都市歷史文化保護(hù)片區(qū)的地位，初步實(shí)現(xiàn)了前期策劃及政府要求達(dá)到的城市文化名片的窗口角色與功能承載

文殊坊商業(yè)街區(qū)的發(fā)展推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)文殊坊五年來累計(jì)解決就業(yè)人數(shù)2000余人，年實(shí)現(xiàn)稅收上千萬。為繁榮成都北門經(jīng)濟(jì)，拉動(dòng)內(nèi)需、調(diào)整成都北門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提高青羊區(qū)的旅游文化品質(zhì)起到了積極的推動(dòng)作用。租金逐年增漲，商戶換手率逐年下降五年來，按時(shí)收繳鋪面租金，有序執(zhí)行租金逐年遞增的政策為中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，國有資產(chǎn)的保值與增值起到重要作用。特別是近兩年隨著天晟商管公司引入重慶小天鵝洪鼎火鍋等品質(zhì)商家的入駐經(jīng)營，文殊坊整個(gè)街區(qū)業(yè)態(tài)與營運(yùn)品質(zhì)得到了很好的提升。五年來，租金按不同比例計(jì)算每年平均上增5%，同時(shí)文殊坊商戶的換手率也在逐年下降，說明文殊坊商戶有租金逐年遞增的承受能力，也說明文殊坊各業(yè)態(tài)呈現(xiàn)穩(wěn)定營運(yùn)的趨勢。小結(jié)

業(yè)態(tài)比例調(diào)整影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變以及消費(fèi)水平的提升通過市場調(diào)查顯示，隨著四川天晟對(duì)文殊坊業(yè)態(tài)的持續(xù)調(diào)整，來文殊坊消費(fèi)的人群增多且消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，游覽消費(fèi)滯留時(shí)間延長，游覽滯留時(shí)間從平均1個(gè)小增加到4-5個(gè)小時(shí)。游客平均消費(fèi)水平也從以前10-30元/人，提高到100-300元/人。業(yè)態(tài)比例的調(diào)整帶動(dòng)了人流指數(shù)提升文殊坊的人流以往假日高峰的特點(diǎn)突出，有明顯的假日經(jīng)濟(jì)特色，由于餐飲休閑業(yè)態(tài)的比例加重，人流結(jié)構(gòu)也有所改變，從單一的觀光到目的消費(fèi)，平時(shí)目的消費(fèi)人流明顯增加，周一至周五人流相對(duì)穩(wěn)定。五一、國慶、春節(jié)大假間文殊坊人流猛增，特別是春節(jié)廟會(huì)期間文殊坊平均人流在8-15萬人/天。節(jié)假日對(duì)文殊坊餐飲、茶樓、及民族工藝品的消費(fèi)拉動(dòng)極大。天晟人的思考關(guān)于文殊坊文化定位與市場營運(yùn)的思考文殊坊定位為“都市第一禪林”，如何運(yùn)用市場化的語言充分詮釋這一定位？早在文殊坊策劃初期對(duì)于文殊坊都市第一禪林的文化定位解釋就是：

佛在人心、禪源人生！如何用市場化的推廣與運(yùn)作將文化定位與市場營運(yùn)進(jìn)行充分的融合，這是我們一直思考的問題。通過五年的市場營運(yùn)，我們的認(rèn)為：我們文殊坊商業(yè)街區(qū)文化載體離不開千年古寺文殊院，離不開佛禪的主題，關(guān)鍵是我們需要通過特色的業(yè)態(tài)、品質(zhì)的商家業(yè)態(tài)和市場化的品牌傳播語言立體地對(duì)這樣的文化地位進(jìn)行詮釋成都人“悠閑”的生活、全國第二的市民幸福指數(shù)，何嘗不是一種人生的態(tài)度與智慧。佛在人心、禪源人生！感受成都人的原味生活、體驗(yàn)禪的智慧，請(qǐng)到文殊坊間巷里來！這既是一次文化的感受、也是地道成都生活的體驗(yàn)！這是當(dāng)前我們需要在整體品牌宣傳、市場傳播上進(jìn)行一個(gè)清晰的市場語言體系塑造以扭轉(zhuǎn)現(xiàn)在文殊坊形象模糊的被動(dòng)局面我們的思考：主題特色街區(qū)的商、人、景如何構(gòu)建互動(dòng)關(guān)系？如何用市場化的語言進(jìn)行文殊坊品牌的傳播與形象的再塑造？游客與香客的互動(dòng)轉(zhuǎn)換應(yīng)該更加直接，就如武侯祠與錦里的互動(dòng)支撐作用。關(guān)于文殊坊品牌推廣的反思挖掘民間民俗文化，傳承與發(fā)揚(yáng)中國傳統(tǒng)文化,營造古樸傳統(tǒng)的節(jié)日氛圍，挖掘與凸顯文殊坊民俗文化特質(zhì)，打造文殊坊獨(dú)特的文化符號(hào)，創(chuàng)建文殊坊差異化的文化核心競爭力是我們堅(jiān)持走的路。就目前而言文殊坊一期的品牌推廣存在如下問題：品牌宣傳定位傳達(dá)飄忽不定、形象與營運(yùn)內(nèi)容模糊不清缺乏系統(tǒng)的品牌管理推廣策略。面對(duì)公眾與傳媒表達(dá)窗口過多，缺乏統(tǒng)一宣傳說辭與宣傳口徑關(guān)于一期業(yè)態(tài)規(guī)劃的思考商業(yè)動(dòng)線不清晰文殊坊一期建筑出入口多，客群容易分流，客群動(dòng)線比較散亂。在后面的運(yùn)營過程中應(yīng)該在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)前提下合理調(diào)整客群動(dòng)線。五岳宮街白云寺街P地下停車場入口關(guān)于商業(yè)運(yùn)營管理的反思未達(dá)到租金最大化收益未建立梯級(jí)商鋪?zhàn)饨痼w系——未按照口岸、面積、租戶所經(jīng)營品牌號(hào)召力、租戶經(jīng)營業(yè)態(tài)等條件收取差異化租金，以達(dá)到租金收益最大化。夜間經(jīng)濟(jì)未充分開發(fā)文殊坊一期夜間經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)‘內(nèi)冷外熱’——內(nèi)街冷清外街熱鬧，缺少扶助夜間經(jīng)濟(jì)的業(yè)態(tài)且業(yè)態(tài)占比不夠。招商方面存在一定缺陷缺失預(yù)招商程序，初期招商因未預(yù)留足夠的時(shí)間（招商到商業(yè)街開業(yè)只有不到6個(gè)月時(shí)間），且有多方壓力必須確保文殊坊商業(yè)街區(qū)按計(jì)定日期開業(yè)，招商時(shí)間不夠因而未能有效設(shè)定商家準(zhǔn)入制度，所以導(dǎo)致為了能開街而松懈對(duì)商家的品質(zhì)核定，不注重主題、功能和品質(zhì)。關(guān)于物業(yè)及工程的反思景觀設(shè)計(jì)缺陷一期建筑商鋪緊挨商鋪，沒有建筑留白，缺少文殊坊主體性景觀；文殊坊內(nèi)缺水景，失靈氣；這樣的缺失導(dǎo)致游客逗留時(shí)間減少，使文殊坊人氣特別是旅游人氣不能聚集，缺乏對(duì)旅游團(tuán)隊(duì)的吸引力公共水電部分存在管理漏洞商家、文殊坊周邊其他商家在文殊坊公共用水點(diǎn)大量免費(fèi)使用自來水，增加了管理成本。光彩工程優(yōu)惠用電額度一直未能申請(qǐng)成功，也加大了公共電費(fèi)的支出。

第二次商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原則動(dòng)靜分區(qū)原則業(yè)態(tài)互補(bǔ)原則動(dòng)線需求原則客群充分整合原則夜間經(jīng)濟(jì)打造原則氣場營造原則品質(zhì)及創(chuàng)意原則成行成市合理分區(qū)原則

業(yè)態(tài)規(guī)劃思路總結(jié)文殊坊5年來之營運(yùn)管理得失，以項(xiàng)目整體定位為主線，以項(xiàng)目整體經(jīng)營狀況為依據(jù)，以商戶經(jīng)營情況為基礎(chǔ)出發(fā)點(diǎn)，以提高文殊坊人氣、提高商業(yè)經(jīng)營知名度為主要訴求；進(jìn)行規(guī)劃。業(yè)態(tài)規(guī)劃按現(xiàn)有商戶的優(yōu)劣刪選兼顧業(yè)態(tài)成行成市的大規(guī)劃原則，進(jìn)行適當(dāng)商戶淘汰、商戶換位經(jīng)營、新業(yè)態(tài)/新品牌的進(jìn)駐。新進(jìn)商戶強(qiáng)調(diào)品牌、規(guī)模、實(shí)力、業(yè)態(tài)補(bǔ)充作用。業(yè)態(tài)規(guī)劃方案考慮到庭院式建筑格局在平面和垂直交通方面的相對(duì)缺陷，建議調(diào)整后新進(jìn)的主力類商戶進(jìn)行躍層式經(jīng)營，一樓剩余部分門店以特色小商鋪進(jìn)行補(bǔ)充。規(guī)劃創(chuàng)意：坊間巷里老成都的生活－走進(jìn)文殊坊感受地道成都休閑生活的佛智禪慧！業(yè)態(tài)動(dòng)線整理目前存在問題：在文殊院對(duì)面存在一些銷售冥品的小商戶，本入口作為文殊坊項(xiàng)目的主入口，在剛進(jìn)入項(xiàng)目的起始端口就出現(xiàn)此類冥品銷售業(yè)態(tài)，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)來說，都是存在嚴(yán)重影響的。因此建議進(jìn)行業(yè)態(tài)梳理和調(diào)整。人民中路入口本出入口動(dòng)線節(jié)點(diǎn)上建議與愛道堂協(xié)商，將本入口愛道堂一側(cè)的綠化區(qū)域進(jìn)行改造，設(shè)計(jì)成文殊坊項(xiàng)目的活動(dòng)推廣廣場，為項(xiàng)目活動(dòng)展示推廣使用。正通順街入口草市街入口目前存在問題：本入口動(dòng)線與人民中路入口動(dòng)線同樣問題。西珠市街入口建議盡快打通次路口商業(yè)會(huì)館專區(qū)主題客棧區(qū)特色美食街成都會(huì)館專區(qū)特色餐飲區(qū)主題餐飲區(qū)非遺專區(qū)餐飲、茶坊區(qū)主力餐飲區(qū)茶園、旅游工藝品區(qū)特色客棧業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)分區(qū)域圖B6-1飲食公司（四川名小吃）原業(yè)態(tài)：非遺（三省堂）該商戶作為業(yè)主方的合作扶持項(xiàng)目，在進(jìn)入初期是以非遺項(xiàng)目——蜀繡作為經(jīng)營亮點(diǎn)，但在后期的運(yùn)營過程中背離了原來的經(jīng)營思路，且自身盈利能力較弱，不能進(jìn)入經(jīng)營的良性循環(huán)。建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：特色餐飲建議品牌：O&O精品茶道素餐數(shù)拾座素餐廳、一點(diǎn)味、一把骨、劉一手、孔亮、粥鼎記、廖排骨等。商戶品質(zhì)要求：商戶裝修主題鮮明，運(yùn)營品牌成熟，企業(yè)具有自己的文化推廣系統(tǒng)。分區(qū)域圖B6-2原業(yè)態(tài)：國學(xué)館、禪林蜀繡苑、印象酒吧等建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：非遺文化主題院落整個(gè)B6-2作為非遺主題院落，經(jīng)營模式嘗試采用統(tǒng)一經(jīng)營的模式，將院落重點(diǎn)打造，及觀賞性及商業(yè)化于一體。二樓的印象酒吧因已經(jīng)搭建外部樓梯，建議保留。國學(xué)館后期經(jīng)營與進(jìn)入初期的國學(xué)初衷不相吻合，建議不予保留或調(diào)整至其他院落。建議商戶：保留禪林蜀繡苑、印象酒吧、錦繡神韻等商家，將三省堂楊德全、郝淑萍、藏羌繡苑、小官帽引入。商戶品質(zhì)要求：非遺文化品牌號(hào)召力強(qiáng)，文化元素鮮明，文化元素轉(zhuǎn)換成商業(yè)價(jià)值的手段高明，轉(zhuǎn)換渠道廣泛。投資規(guī)模要求具備一定實(shí)力，文化主題運(yùn)營深度較好，運(yùn)營規(guī)范從一而終。分區(qū)域圖B6-3原規(guī)劃業(yè)態(tài)：玉園、優(yōu)敏巴藏香等建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：主題餐飲區(qū)建議品牌：保留玉園作為本院落的主力商戶，將玉園旁邊的緣玉園終止合同，五色渡緣堂調(diào)整至其他位置，擴(kuò)大玉園的中廳大堂；保留優(yōu)·敏巴藏香全國旗艦店、古往今來兩個(gè)特色零售店。商戶品質(zhì)要求：餐飲精品店打造要求，結(jié)合文化進(jìn)行深度挖掘的品牌為佳。分區(qū)域圖B6-4原門店：鹽茶道、樂和食府、皇茶、金匱谷、天府曲苑、

天竺工坊等建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：一樓——特色商鋪，二樓——餐飲、茶坊等休閑業(yè)態(tài)建議品牌：一樓保留天竺工坊、錦官繡、香居坊、勐拱翡翠、竹葉青、金匱谷等知名品牌主力店，更換淘汰一些沒有實(shí)力與品牌的商家。二樓鹽茶道、樂和食府、智矩坊皇茶在院落內(nèi)和二樓通過隔斷完全獨(dú)立運(yùn)營，形成獨(dú)立院落和樓道，同時(shí)要求商家在裝修、經(jīng)營等方面提檔升級(jí)。特別是皇茶需改變作為辦公的功能為商業(yè)經(jīng)營，利用自身經(jīng)營渠道為文殊坊帶來商機(jī)和客群。天府曲苑前身是李伯清書院，前期李伯清的名人效應(yīng)及現(xiàn)場表演為文殊坊帶來了大量的游客及市民，由于李伯清的退出、轉(zhuǎn)由其弟子經(jīng)營后，演出特色和名人效應(yīng)降低，商家經(jīng)營逐漸走入困境，出現(xiàn)拖欠租金費(fèi)用的情況。因此該院落需進(jìn)行大力整治，引入特色演出。商戶品質(zhì)要求：本區(qū)域的業(yè)態(tài)主要與餐飲休閑娛樂為主，因此本區(qū)域的商戶經(jīng)營特色必須突出生活中的某種特定主題，通過特定的主題宣揚(yáng)和互動(dòng)性消費(fèi)，達(dá)到特色鮮明的經(jīng)營。分區(qū)域圖B6-5原店面：沁園、善本坊、特色旅游工藝品商鋪等建議：保留沁園茶園和善本坊。1、沁園提檔升級(jí)，二樓、三樓的古玉博物館納入沁園統(tǒng)一經(jīng)營，可改為特色風(fēng)情客?；蛘咭杂駷橹黝}的院落進(jìn)行整體打造運(yùn)營。2、要求善本坊將周邊的大唐盛世、一禾道納入統(tǒng)一經(jīng)營，改變現(xiàn)有的封閉式院落為以經(jīng)營玉器和古家具為主的專業(yè)會(huì)所。3、對(duì)其他現(xiàn)有商家進(jìn)行甄別，保留、擴(kuò)大商品有特色、裝修精美、有品牌、有實(shí)力的商家，引入各具特色的傳統(tǒng)手工技藝商戶。商戶品質(zhì)要求：文殊坊的特色工藝品商家對(duì)于現(xiàn)有的項(xiàng)目是一種寶貴的資源，進(jìn)行細(xì)致梳理，通過對(duì)現(xiàn)有資源5年以來的銷售、推廣、產(chǎn)品開發(fā)等方面進(jìn)行綜合考評(píng)，篩選優(yōu)秀商戶進(jìn)入該區(qū)域。分區(qū)域圖B6-6原店面：0和0客棧建議：保留該主題客棧，同時(shí)調(diào)整、淘汰一樓的美食商鋪，改為經(jīng)營手工藝品及旅游紀(jì)念品、土特產(chǎn)品小商鋪。商業(yè)要求：連鎖門店、生產(chǎn)企業(yè)展銷店為首選；確保產(chǎn)品品質(zhì)；增加門店經(jīng)營實(shí)力，打造無假冒偽劣商品的特產(chǎn)工藝品街區(qū)。分區(qū)域圖B6-7原店面：敘府茶、傷心涼粉、茶樓、天主堂雞片等1、一樓餐飲商鋪經(jīng)營過程中產(chǎn)生的油煙、噪音等嚴(yán)重影響了二樓、三樓商家的正常經(jīng)營，不利于品牌商家的引入，建議全部終止合同。有品牌、有特色的可以適當(dāng)調(diào)整位置。2、B6-7院落共有3個(gè)天井，整個(gè)院落被分為3部分，從物業(yè)形態(tài)上需要作出較大的改造才有利于院落整體招商工作。3、白云寺大街進(jìn)入B6-7院落的大門建議整體前移、擴(kuò)大，與花秋茶園等商鋪處于同一水平線，滿足后期引入品牌商家對(duì)于物業(yè)條件的要求。建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：方案一：名酒主題會(huì)館、養(yǎng)生主題會(huì)館、國學(xué)主題會(huì)館等。如5朵金花為主題的國酒主題會(huì)館方案二：其他會(huì)所、會(huì)館分區(qū)域圖—小吃街原規(guī)劃業(yè)態(tài)：地方特色小吃建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：保留調(diào)整少量真正具備地方特色的小吃商家，增加成都特色美食商家；增加單個(gè)小吃門店面積；擴(kuò)大經(jīng)營面積到游樂場區(qū)域，與現(xiàn)有的花墻商家聯(lián)通互動(dòng)。同時(shí)利用青羊區(qū)政府在文殊坊試點(diǎn)打造文殊坊旅游觀光夜市的契機(jī)，打通肇第進(jìn)入美食街臨時(shí)商鋪后面的空置場地，建設(shè)固定的經(jīng)營商鋪及公共就餐區(qū)，引入更多的地方特色美食商家，形成全新的文殊坊品質(zhì)美食經(jīng)營場所。建議品牌：白家肥腸粉、華興煎蛋面、傷心涼粉、小譚豆花、樂山缽缽雞、麻婆豆腐、老媽蹄花、華陽雞雜王等。商戶品質(zhì)要求：保證每個(gè)店都是有品牌知名度、有口碑的商家，從本質(zhì)上提升小吃街經(jīng)營品質(zhì)到新的高度。分區(qū)域圖C6-C原店面：兄弟藏茶、武陵山珍、四海凱越等建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：主力餐飲建議品牌：保留武陵山珍，藏茶店可以考慮更換為一家中式快餐廳，四海凱越處可以考慮清水荷花進(jìn)駐。巴蜀漢陶博物館

原形態(tài)：巴蜀漢陶博物館及辦公區(qū)

建議規(guī)劃業(yè)態(tài)：特色客棧

商戶品質(zhì)要求：特色客棧需要引入具有鮮明主題、文化底蘊(yùn)的商家，通過常規(guī)的商業(yè)手段，融合進(jìn)特有的主題文化，深化出新的商業(yè)經(jīng)營特色，提升經(jīng)營品質(zhì)，最終提升經(jīng)營價(jià)值。四川天晟對(duì)于名酒主題會(huì)館的思考名酒會(huì)所作為白酒營銷體系的新興渠道，創(chuàng)意新穎，對(duì)于消費(fèi)受眾具有概念性吸引力；若能將此概念性的定位進(jìn)行有效實(shí)質(zhì)性的操作，使游客能領(lǐng)略白酒文化的博大精深歷史文化，能親身體驗(yàn)名酒制作工藝流程、品嘗名酒醇香濃郁的口味，勢必吸引一部分有品位、有檔次的消費(fèi)受眾參與其中。名酒主題會(huì)館的概念性設(shè)想若能成功必定會(huì)成為文殊坊商業(yè)街區(qū)的一個(gè)新亮點(diǎn)，并能豐富商業(yè)街區(qū)的文化底蘊(yùn)、根據(jù)各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢相輔相成，對(duì)提高商業(yè)街區(qū)整體知名度有很大的促進(jìn)作用；我們企望引入名酒企業(yè)－打造名酒會(huì)所計(jì)劃能對(duì)文殊坊夜間經(jīng)濟(jì)帶來強(qiáng)大推動(dòng)酒道文化體驗(yàn)館：傳播中國白酒基本知識(shí)，展示白酒傳統(tǒng)釀造工藝精髓，讓消費(fèi)者了解、感受、體驗(yàn)白酒的悠久歷史和酒文化的博大精深，領(lǐng)略和品味不同香型白酒的不同風(fēng)格，開創(chuàng)體驗(yàn)營銷新模式，開展原酒個(gè)性化定制、冠名收藏業(yè)務(wù)，推廣原酒收藏事業(yè)，倡導(dǎo)健康文明飲酒方式；配套餐飲與休閑：以水產(chǎn)、綠色蔬菜、純天然生態(tài)菜品，加上川菜特殊的烹飪方式，酒樓提供具有川菜代表性的特色菜肴，佐以名酒并提供特色健康飲食服務(wù)和高檔的品質(zhì)享受。同時(shí)增加酒店、客棧、會(huì)所方面權(quán)重，利用業(yè)態(tài)互補(bǔ)的形式充分帶動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們對(duì)名酒會(huì)所的可操作性與文殊坊的互動(dòng)的考慮名酒會(huì)所作為一種概念性設(shè)想，從無到有、從小到大，從實(shí)質(zhì)性操作到市場接受需要一定的過程，而且還要加以快速、準(zhǔn)確、有效、大量的推廣宣傳才能很好步入軌道，推廣周期長、費(fèi)用大必須要求企業(yè)有強(qiáng)大的資金支撐；鑒于此種業(yè)態(tài)的特殊性，必須要求經(jīng)營企業(yè)突出經(jīng)營中的特色，形成有效的商業(yè)盈利模式，拓展多樣化的經(jīng)營渠道，以符合商業(yè)市場化運(yùn)作，如經(jīng)營設(shè)計(jì)中未定位準(zhǔn)確且文化與商業(yè)比例失衡，即會(huì)造成經(jīng)營方向不明確、經(jīng)營效果背離創(chuàng)立之初衷（在漢陶博物館、茶和麻將文化博物館上我們有著深刻的感受）；名酒會(huì)館的入駐勢必會(huì)需要很大的區(qū)域面積來打造，一方面增加了經(jīng)營企業(yè)的成本壓力，另一方面對(duì)商業(yè)街區(qū)系統(tǒng)的業(yè)態(tài)調(diào)整、業(yè)態(tài)部署帶來了一定的困難；引進(jìn)名酒會(huì)館必將重新調(diào)整業(yè)態(tài)的地理分布，勢必影響現(xiàn)有地段口岸好且營運(yùn)好的商家，從而引發(fā)商家裝修補(bǔ)償、經(jīng)營補(bǔ)償?shù)认盗袉栴}。

我們的建議：文殊坊打造名酒街可以提升文殊坊商業(yè)品質(zhì)，但比例不宜太重，否則有可能重蹈文殊坊一期博物館業(yè)態(tài)的覆轍。名酒街的打造只是業(yè)態(tài)的補(bǔ)充與點(diǎn)綴，應(yīng)考慮到與文殊坊主題文化定位與商業(yè)定位的契合度關(guān)于夜間經(jīng)濟(jì)夜間經(jīng)濟(jì)的存活和繁榮主要依托于合理的運(yùn)用商業(yè)手段將商業(yè)業(yè)態(tài)有效的組合，突出區(qū)域文化并能結(jié)合市場需要堅(jiān)持以市場經(jīng)濟(jì)為原則營造良好的夜生活環(huán)境，加快培育夜間消費(fèi)市場。

縱觀文殊坊一期夜間經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，現(xiàn)在隨著白云寺街商家（小天鵝洪鼎、金芙蓉、四海凱悅等）業(yè)態(tài)良性崛起，營業(yè)時(shí)間從開始的晚上9點(diǎn)延續(xù)到晚上10點(diǎn)30，夜間經(jīng)濟(jì)在文殊坊一期其實(shí)已顯雛型，但還存在一個(gè)重要缺陷——外街熱鬧內(nèi)街冷清，要改變這一現(xiàn)狀勢必要通過第二次業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整現(xiàn)有業(yè)態(tài)比例或引進(jìn)新業(yè)態(tài)組合來滿足支撐夜間經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。打造文殊坊夜市，增加餐飲和休閑業(yè)態(tài)茶樓的權(quán)重

文殊坊二期“月光經(jīng)濟(jì)”業(yè)態(tài)調(diào)整建議餐飲方面和現(xiàn)有餐飲商家溝通或引進(jìn)新商家打造‘夜宵’氛圍，推出港式點(diǎn)心夜宵、川式海鮮燒烤大排檔夜宵、冷淡杯夜啤酒等以‘吃文化’帶動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)。休閑茶樓方面重拾‘川文化’演繹、地道成都散打評(píng)書把人留在茶樓內(nèi)帶動(dòng)夜間經(jīng)濟(jì)增加夜間收入。政府一、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)夜間亮化，實(shí)行政府推動(dòng)，商家與供電企業(yè)按各方利益商定優(yōu)惠電價(jià)；二、增設(shè)連接到文殊坊商業(yè)街區(qū)的城市夜間公交線路，并根據(jù)客流和消費(fèi)者需求適時(shí)延長營運(yùn)時(shí)間。業(yè)主負(fù)責(zé)亮化、美化夜間物業(yè)設(shè)備設(shè)施或改造建筑載體的資金投入。打造文殊坊夜市的資源需求打造夜間經(jīng)濟(jì)是需要政府、業(yè)主、商管等多方面配合，并得到相應(yīng)的政策和資源扶持：文殊坊夜市的商業(yè)管理要求商業(yè)經(jīng)營管理成立專門部門，建立由分管專人負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參加的聯(lián)席會(huì)議制度，研究、討論、解決夜間經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的有關(guān)問題。各部門嚴(yán)格責(zé)任和分工。如專門部門搞好綜合協(xié)調(diào)，配合抓好夜間購物、餐飲街區(qū)和夜市改造培育建設(shè)工作，策劃部門負(fù)責(zé)開展夜間文化活動(dòng)的策劃，物業(yè)部門負(fù)責(zé)亮化美化、做好治安防范、市場管理、市場秩序等工作。商管部研究制定相應(yīng)的扶持政策，調(diào)動(dòng)商家的積極性，促進(jìn)夜間經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。業(yè)態(tài)調(diào)整（分步）時(shí)間第一階段2011年11月1日至2012年3月31日階段目標(biāo)：2012年1月開始對(duì)調(diào)整后的商鋪簽訂合同，2012年

2月底完成該階段合同簽訂。第二階段2012年7月1日至2012年8月31日階段目標(biāo)：2012年8月開始對(duì)調(diào)整后的商鋪簽訂合同，2012年

8月底完成該階段合同簽訂。

業(yè)態(tài)調(diào)整中可能出現(xiàn)的問題問題1：商家不符合調(diào)整后的業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，或者自身經(jīng)營能力弱不能續(xù)簽合同，但商家拒絕撤場并提出經(jīng)營損失賠償、裝修損失賠償。解決辦法：雙方合同終止時(shí)間按照合同文本時(shí)間執(zhí)行，經(jīng)營損失賠償、裝修損失賠償參考所簽訂合同條款，如合同內(nèi)無相關(guān)條款約束，按國家相應(yīng)法律、法規(guī)政策執(zhí)行，業(yè)主方做好法律、法規(guī)解釋準(zhǔn)備。問題2：因業(yè)態(tài)調(diào)整需要，部分商家需變更經(jīng)營位置(商鋪位置），從而商戶提出裝修索賠、客戶資源流失索賠、經(jīng)營損失索賠等問題。解決辦法：按照商戶裝修投入商戶調(diào)整后給予一定期限的租金或管理費(fèi)方面的優(yōu)惠。問題3：在補(bǔ)商換商過程中可能出現(xiàn)的商鋪空租問題。解決方法：業(yè)態(tài)調(diào)整前預(yù)招商，提前為空租商鋪的蓄水。

調(diào)整后對(duì)有潛力商家扶持辦法

1、對(duì)于發(fā)展良好的商家，如因整體業(yè)態(tài)調(diào)整需要，必須改變經(jīng)營位置的，建議中房公司給予一定期限的房租免租、租金低折扣起點(diǎn)等方式補(bǔ)貼。

2、對(duì)于業(yè)態(tài)原因需要投入巨額資金進(jìn)行裝修的商家，建議中房公司給予較長期限的租賃期，以便商家收回裝修成本。

3、對(duì)于相同業(yè)態(tài)中品質(zhì)優(yōu)良、商家實(shí)力強(qiáng)、有品牌、有文化、有發(fā)展前景的商家支持其擴(kuò)大經(jīng)營場地，做成精品店。

4、建立商戶資源電子平臺(tái)，使文殊坊商家能夠通過文殊坊這個(gè)商業(yè)平臺(tái)資源共享，拓展業(yè)務(wù)。

5、建立文殊坊商戶經(jīng)營評(píng)估體系，建立商戶經(jīng)營狀況數(shù)據(jù)庫，由管理公司的專業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)商戶經(jīng)營狀況進(jìn)行分析、梳理及評(píng)估，并對(duì)商戶經(jīng)營提出有效的合理化建議。

6