時(shí)代國際廣場項(xiàng)目分析目錄

區(qū)域房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析

康巴什區(qū)域房產(chǎn)及規(guī)劃分析

本案項(xiàng)目及銷售狀況分析

傭金分析

時(shí)代國際廣場項(xiàng)目分析房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析1.宏觀經(jīng)濟(jì)方面：近年來，鄂爾多斯市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，投資迅速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，形成良好的就業(yè)環(huán)境，不斷吸引周邊人口的聚集，市場容量持續(xù)增長；城市的聚集力和輻射能力增強(qiáng)，城市常住人口和城市化進(jìn)程都呈上升的趨勢，剛性需求依然很大。2.房地產(chǎn)方面：鄂爾多斯市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)?？焖僭鲩L，同期的銷售面積的增長均大于竣工面積，與呼和浩特、包頭同期相比，市場相對(duì)火爆，去化率比較強(qiáng)；成交均價(jià)方面，各區(qū)域由于項(xiàng)目及物業(yè)發(fā)展方向和區(qū)域發(fā)展前景不同而售價(jià)水平有所差異，單差額相對(duì)接近；近幾年商品房和住宅竣工面積的增長率，不考慮出現(xiàn)重大宏觀政策影響的情況下，如定位和措施適當(dāng)，未來5年內(nèi)商品房價(jià)格還將有較大的上漲空間。房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析3.土地供應(yīng)方面：由于城市建設(shè)速度的加快，目前主城區(qū)中心區(qū)域可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備較少，能夠出讓的基本上屬于舊城改造項(xiàng)目，大多面積較小。而鐵西區(qū)，康巴什新區(qū)可供開發(fā)土地多，加之政府大力支持區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些都為區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的環(huán)境。因此，在未來的土地供應(yīng)趨勢中，鄂爾多斯的土地供應(yīng)將形成以鐵西區(qū)為中心及康巴什區(qū)為主的供應(yīng)趨勢。4.宏觀環(huán)境方面：隨著2007年下半年以來的房價(jià)猛漲，政府相繼在金融領(lǐng)域、一級(jí)土地市場供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及保障性住房等方面出臺(tái)了系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)，意在打壓房價(jià)和部分投機(jī)行為，至2010年下半年一定程度上抑制住了房價(jià)快速上漲，目前呼和浩特市已于4.19日出臺(tái)《限購令》，鄂爾多斯市還未有任何信息。5板塊分布康巴什板塊根據(jù)現(xiàn)有路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，分為三大板塊：老城區(qū)板塊；鐵西板塊（鐵路西側(cè)大部區(qū)域）；康巴什板塊（市政府所在位置周邊）天驕路老城區(qū)板塊鐵西板塊鄂爾多斯大街康巴什區(qū)域房產(chǎn)及規(guī)劃分析6康巴什定位于政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，目前市政府已經(jīng)正式遷址，城市面貌較新《鄂爾多斯都市區(qū)城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》中對(duì)于康巴什-阿鎮(zhèn)片區(qū)的發(fā)展定位為：鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；裝備制造業(yè)及配套的研發(fā)制造基地、煤化工產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地；鄂爾多斯市的交通樞紐、倉儲(chǔ)及物流配送中心；鄂爾多斯歷史文化重地及旅游中心城市面貌較新，市政府已正式遷址，初步形成城市新核心區(qū)的意向康巴什新區(qū)距離老城區(qū)25公里，車程約20分鐘目前，康－阿片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本完成，城市面貌較新；2006年7月31日，鄂爾多斯市府正式遷址新區(qū)，政府廣場等已經(jīng)建設(shè)完成，城市新核心區(qū)的意向初步形成橫向分析康巴什板塊板塊定位7新區(qū)城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商業(yè)配套匱乏，居住氛圍還沒有形成工業(yè)中小學(xué)商務(wù)行政辦公居住商業(yè)居住居住居住教育科研★體育工業(yè)公園公園公園烏蘭木倫河考考什納湖濱公園城市行政、文化相關(guān)設(shè)施初步建成行政辦公區(qū)域基本形成，市政府、公安局、國土局、藥監(jiān)局、煤炭局、林業(yè)局等一些行政、事業(yè)已經(jīng)遷入會(huì)展中心、體育中心、西部人才培訓(xùn)中心、鄂爾多斯大學(xué)、市一中已交付使用生活、商業(yè)配套在建，居住氛圍欠缺區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)完善生活、商業(yè)等配套不齊全，中心商業(yè)帶處于在建狀態(tài)。新區(qū)規(guī)劃的烏蘭木倫濱河公園、天驕公園等幾個(gè)公園目前大都處于建設(shè)階段房地產(chǎn)市場處于起步階段房地產(chǎn)市場尚不活躍，目前僅在市一中附近的居住板塊有攬勝苑、尚都、翰林院等個(gè)別商品房項(xiàng)目在售，其余項(xiàng)目均為行政、事業(yè)單位宿舍。規(guī)劃的其它居住板塊仍處于形成階段橫向分析康巴什板塊板塊現(xiàn)狀8隨著政府及一批重點(diǎn)中小學(xué)、醫(yī)院的遷入，該板塊吸引了一批中高端客戶。康巴什板塊板塊特征：城市新區(qū)、環(huán)境較好、城市面貌很新，配套很不齊全產(chǎn)品形式：多層、小高層和高層、別墅，以小高層為主平臺(tái)價(jià)格：多層7000-8500元/平米，別墅10000-3萬元/平米客戶特征：下面各旗的人占比較大，很多客戶為教育買房未來趨勢：未來供應(yīng)較大，發(fā)展前景較好橫向分析項(xiàng)目名稱基本情況售價(jià)（元/平米）物業(yè)類型主力戶型銷售狀況客戶錦繡山莊建筑面積24萬平方米，一期建有14萬平方米聯(lián)棟別墅14000獨(dú)棟別墅18000花園洋房6000花園洋房、獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅花園洋房主力戶型160平方米2009年6月初開盤，已經(jīng)銷售一半左右，獨(dú)棟別墅基本上在1000萬以上，賣的不是很好客戶購買別墅以自住為主，多是為了享受，主要是東勝及伊金霍洛旗煤炭企業(yè)老板，私企業(yè)主，洋房客戶以公務(wù)員為主紐藍(lán)地總建筑面積7.83萬平方米，住宅420套均價(jià)在6000多層主力戶型100-290平方米一期已經(jīng)售完客戶基礎(chǔ)廣泛，城區(qū)拆遷戶及煤老板以及高利貸者等富裕階層人數(shù)較多，尚庭藝墅一期200多套別墅疊加別墅6500聯(lián)棟別墅9000獨(dú)棟別墅20000-30000獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、200-490平方米的大戶型2009年年初開盤，200-280平方米的復(fù)式銷售較快客戶主要集中在東勝及伊金霍洛旗地區(qū)金信.翰林苑建筑面積134585平方米電梯房起價(jià)5500元/平方米，均價(jià)6000元/平方米多層120-160平方米目前已經(jīng)售完。主要是中端客戶，有很多來自周邊旗區(qū)，尤其是伊金霍洛旗的客戶較多康巴什板塊住宅市場9康巴什板塊住宅市場板塊定位：鄂爾多斯市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心板塊現(xiàn)狀：市政府已經(jīng)遷入，新區(qū)城市行政文化核心意向初步形成，但生活及商業(yè)配套匱乏，居住氛圍還沒有形成住宅市場：雖起步較晚，但總體定位較高，出現(xiàn)一批別墅項(xiàng)目。隨著政府及一批重點(diǎn)中小學(xué)、醫(yī)院的遷入，該板塊吸引了一批中高端客戶。板塊特征：城市新區(qū)，環(huán)境較好，配套不完善大都在建產(chǎn)品形式：小高層和高層，以小高層為主平臺(tái)價(jià)格：住宅7000-90000元/平米客戶特征：年輕人居多，改善環(huán)境的二次置業(yè)客戶較多未來趨勢：目前供應(yīng)以商業(yè)及綜合體項(xiàng)目為主，目前住宅供應(yīng)較少，未來二期供應(yīng)量大典型項(xiàng)目：康城四期（駿仕名門）紐藍(lán)地二期康和盛世文瀾雅筑錦繡山莊等10康巴什區(qū)的商業(yè)主要以社區(qū)配套底商及專業(yè)市場為主，大型集中式商業(yè)尚待人氣成熟后才能進(jìn)入項(xiàng)目價(jià)格客戶用途尚庭藝墅小商鋪，起價(jià)2萬元/平方米煤老板以及來自該地區(qū)的私營老板及企業(yè)的高層管理者是以投資為主萬力國際商廈底商1.6-1.7萬元/平方米，2層起價(jià)1.4萬元/平方米?；A(chǔ)比較廣泛，東勝及伊金霍洛旗地區(qū)的煤老板、私營企業(yè)主商業(yè)以投資為主，引進(jìn)了北京華聯(lián)，先做大型建材超市過渡康巴什板塊在售商業(yè)工業(yè)中小學(xué)商務(wù)行政辦公居住商業(yè)居住居住居住教育科研★體育工業(yè)公園公園公園烏蘭木倫河考考什納湖濱公園11商業(yè)客戶以投資需求為主，兼顧自用。客戶關(guān)注點(diǎn)主要集中在地段和價(jià)格、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等因素

……現(xiàn)在投資商業(yè)的人也很多，客戶特點(diǎn)是考慮自用與投資結(jié)合，如果不好租可以先自用，等待時(shí)機(jī)再出租，所以選擇商鋪的時(shí)候關(guān)注面積和價(jià)格。一方面考慮自己經(jīng)營是否適合，另一方面也考慮是否利于出租。對(duì)商業(yè)的關(guān)注點(diǎn)：層高（一般在4米以上）、靈活分割（通常希望商鋪能夠靈活分割，面積選擇范圍大），面積需求通常在300平米以上……——滿世尚都銷售經(jīng)理

……鐵西的商鋪賣的很好，我們的項(xiàng)目商業(yè)是1.4萬平米，我們采取定位銷售，規(guī)定業(yè)態(tài)，餐飲、便利店、健身、社區(qū)門診等等，客戶必須按照我們的業(yè)態(tài)規(guī)劃，所以我們這基本全是買來自己經(jīng)營的。一層商業(yè)2.4萬平米，整體商業(yè)的均價(jià)在1萬元/平米左右（共3層）?，F(xiàn)在商業(yè)已經(jīng)賣完了。目前純投資商業(yè)的比較少，基本都是自用和投資結(jié)合，自己可以經(jīng)營，也可以出租出去……主要是考慮地段和價(jià)格，還有就是商鋪的使用率，硬件等……——陽光名邸銷售部長高女士購買客戶：投資為主，自用為輔（可自己經(jīng)營或出租收益）客戶關(guān)注點(diǎn)：地段、價(jià)格、層高、靈活分割……商業(yè)市場客戶本案介紹——時(shí)代國際廣場項(xiàng)目位于鄂爾多斯大街與西經(jīng)二路交叉口，旁邊為重點(diǎn)全日制學(xué)?！岸鯛柖嗨故械谝恢袑W(xué)，鄂爾多斯大街是康巴什東西走向的最主要大街，東側(cè)距鄂爾多斯市委市政府、成吉思汗廣場直線距離不足千米，咫尺可達(dá)交通非常便捷，沿門口的十字路口向南1500米即到達(dá)亞洲最大的主題公園、亞洲最大的水幕電影，超大型的音樂噴泉，將成為你休閑散步的最好去處，項(xiàng)目周邊路網(wǎng)林立，市政、商貿(mào)、教育、娛樂等優(yōu)質(zhì)資源環(huán)視左右，構(gòu)成一個(gè)完美的品質(zhì)生活網(wǎng)絡(luò)。財(cái)富商城由四棟十二層綜合商業(yè)與十棟十四層獨(dú)立、雅靜文化私邸組成。項(xiàng)目總占地面積127畝，總建筑面積30萬平方。地上建筑面積206943平米，地下建筑面積91811平米，停車位1786個(gè)，住宅總套數(shù)746套，目前正建的是3——10號(hào)樓。在戶形設(shè)計(jì)上，結(jié)合總圖觀景面位置，合理配置房型，客廳與主臥都朝向景觀面。戶型從90平的兩室到、三室、237平四室觀景豪宅應(yīng)有盡有，并按合理比例布置分布，擴(kuò)大消費(fèi)面，滿足不同消費(fèi)者需求。戶型設(shè)計(jì)功能齊全、分明，南北通透、明廚明衛(wèi)、采光通風(fēng)良好，干濕分離、主臥帶有衛(wèi)生間強(qiáng)化功能區(qū)、保證主人的私密性。戶型都采用大開間短進(jìn)深設(shè)計(jì)，增加了室內(nèi)空氣流通、并享有充足的采光。時(shí)代財(cái)富商城住宅部分配有876個(gè)地下停車位，所有樓棟電梯直通車庫。兩個(gè)車庫出入口直接對(duì)外，分別設(shè)在小區(qū)西北、東南角，實(shí)現(xiàn)人車分流。

13優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢

與一中相鄰，周邊有學(xué)校、主題公園、城市綠化帶等配套，項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)劃完善，各種設(shè)施齊全。交通便利。機(jī)會(huì)

康巴什目前在售樓盤中唯一一個(gè)有大面積商業(yè)和住宅相呼應(yīng)的樓盤，為住宅保駕護(hù)航的同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)的增值提供了客觀的條件。劣勢

人氣單一：以學(xué)生為主。周邊商業(yè)欠發(fā)達(dá),目前房價(jià)過高！威脅

康巴什眾多樓盤都在開發(fā)建設(shè)等，并周邊諸多項(xiàng)目附帶商業(yè)物業(yè)，如：金信商務(wù)廣場、文瀾雅筑等。純商業(yè)項(xiàng)目，如：呼能廣場、金晨超市等。本案銷售狀況銷售進(jìn)度：據(jù)開發(fā)商統(tǒng)計(jì)本案住宅部分已銷售近50%（包含已交定金）。總面積為：100000平米。銷售狀況：受房地產(chǎn)大環(huán)境影響，以及本案價(jià)格調(diào)整等因素，本案目前銷售進(jìn)度不太樂觀。案場：來訪客戶看商業(yè)比看住宅客流量多出一倍。受價(jià)格因素，使得50%的準(zhǔn)客戶選擇別的樓盤。推廣渠道：短信、報(bào)紙、戶外、DM單。銷售節(jié)點(diǎn)預(yù)期住宅部分時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年4月18日——2011年12月31日二期部分時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年7月01日——2012年04月31日項(xiàng)目傭金分析住宅銷售部分可銷售面積：80000㎡均價(jià)：8400元/㎡傭金按照1.2%提擁

總銷售額