《物業(yè)管理基本制度與政策》考試試卷及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共20分）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，下列關(guān)于業(yè)主的定義，正確的是（）A.房屋所有權(quán)證登記的產(chǎn)權(quán)人B.合法購(gòu)得房屋但未辦理產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)際居住人C.房屋承租人D.房屋借用人答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定，業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人，以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)。2.前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是（）A.建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：A解析：前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會(huì)尚未成立，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂合同（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條）。3.業(yè)主大會(huì)作出籌集建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的決定，需經(jīng)（）A.專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意C.專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上的業(yè)主同意D.全體業(yè)主一致同意答案：B解析：《民法典》第278條規(guī)定，籌集維修資金需專有部分面積和人數(shù)均達(dá)2/3以上同意。4.下列不屬于住宅專項(xiàng)維修資金使用范圍的是（）A.小區(qū)公共區(qū)域路燈更換B.業(yè)主自用陽(yáng)臺(tái)漏水維修C.電梯控制系統(tǒng)升級(jí)D.小區(qū)消防設(shè)施改造答案：B解析：維修資金專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，業(yè)主自用部分由業(yè)主自行承擔(dān)（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第3條）。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（）A.警告并處罰款B.吊銷資質(zhì)證書(shū)C.沒(méi)收違法所得并處罰款D.責(zé)令限期歸還挪用資金，沒(méi)收違法所得答案：D解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第63條規(guī)定，挪用維修資金的，責(zé)令歸還并沒(méi)收違法所得；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。6.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（）內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)限為30日。7.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由（）確定。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行B.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商C.價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)D.業(yè)主大會(huì)表決答案：C解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定，政府指導(dǎo)價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度。8.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)，承接查驗(yàn)的資料不包括（）A.竣工總平面圖B.業(yè)主入住信息表C.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料D.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件答案：B解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第14條規(guī)定，承接查驗(yàn)資料包括竣工圖、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料、質(zhì)量保修文件等，業(yè)主入住信息不屬于承接查驗(yàn)范圍。9.業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以（）A.停止供電、供水B.向人民法院起訴C.扣押業(yè)主物品D.提高其他業(yè)主收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案：B解析：《民法典》第944條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供電、供水等方式催交物業(yè)費(fèi)，可依法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。10.管理規(guī)約的制定主體是（）A.建設(shè)單位B.業(yè)主大會(huì)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.街道辦事處答案：B解析：管理規(guī)約是業(yè)主共同制定的自律性文件，由業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條）。11.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）A.物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同B.物業(yè)服務(wù)合同是有償合同C.物業(yè)服務(wù)合同是實(shí)踐合同D.物業(yè)服務(wù)合同是要式合同答案：C解析：物業(yè)服務(wù)合同自雙方簽字蓋章即成立，屬于諾成合同，非實(shí)踐合同（需交付標(biāo)的物才成立）。12.已竣工但尚未出售的物業(yè)，其物業(yè)費(fèi)應(yīng)由（）承擔(dān)。A.建設(shè)單位B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.業(yè)主D.政府答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定，已竣工但未出售或未交付買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位交納。13.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有（）以上的業(yè)主參加方為有效。A.1/2B.2/3C.3/4D.全體答案：A解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第22條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議需專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。14.下列行為中，不屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)的是（）A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.制定和修改管理規(guī)約C.決定小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域廣告的收益分配D.決定個(gè)別業(yè)主裝修方案答案：D解析：業(yè)主裝修方案屬于業(yè)主專有部分的自主管理，不屬于共同決定事項(xiàng)（《民法典》第278條）。15.住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息（）A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有B.歸建設(shè)單位所有C.歸全體業(yè)主所有D.歸政府所有答案：C解析：維修資金及其孳息（包括利息）屬于業(yè)主共有（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第2條）。16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（）A.責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%50%的罰款B.吊銷資質(zhì)證書(shū)C.沒(méi)收違法所得D.警告答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條規(guī)定，違法轉(zhuǎn)委托的，責(zé)令改正，處委托合同價(jià)款30%50%罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)。17.下列關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的說(shuō)法，正確的是（）A.業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立法人B.業(yè)主委員會(huì)可以以自己名義對(duì)外簽訂合同C.業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定D.業(yè)主委員會(huì)成員必須是執(zhí)業(yè)律師答案：C解析：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，不具備法人資格（《民法典》第278條），其任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。18.建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（）A.責(zé)令限期改正，給予警告B.處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款C.沒(méi)收違法所得D.吊銷開(kāi)發(fā)資質(zhì)答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第56條規(guī)定，住宅物業(yè)未通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)的，責(zé)令改正，給予警告；可以并處10萬(wàn)元以下罰款。19.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)的是（）A.定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況B.對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為進(jìn)行制止并報(bào)告C.代收業(yè)主水費(fèi)并加價(jià)收取手續(xù)費(fèi)D.維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生答案：C解析：代收費(fèi)用不得加價(jià)收?。ā段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第44條）。20.業(yè)主大會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以（）A.要求業(yè)主委員會(huì)重新表決B.向人民法院請(qǐng)求撤銷C.拒絕執(zhí)行決定D.自行修改決定答案：B解析：《民法典》第280條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主權(quán)益的，受侵害業(yè)主可向法院請(qǐng)求撤銷。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題至少有2個(gè)正確選項(xiàng)，錯(cuò)選、漏選均不得分）1.下列屬于業(yè)主權(quán)利的有（）A.提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作C.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定D.選舉業(yè)主委員會(huì)成員答案：ABD解析：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定是業(yè)主的義務(wù)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條）。2.前期物業(yè)管理階段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)包括（）A.制定臨時(shí)管理規(guī)約B.提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的證明文件C.完成物業(yè)承接查驗(yàn)D.代業(yè)主交納全部物業(yè)費(fèi)答案：ABC解析：建設(shè)單位僅需交納未出售或未交付物業(yè)的物業(yè)費(fèi)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條）。3.住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序包括（）A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案B.業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)C.向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)列支D.公示使用情況答案：ABCD解析：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條，使用程序包括方案提出、業(yè)主表決、部門(mén)審核、公示等。4.物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括（）A.服務(wù)事項(xiàng)B.服務(wù)質(zhì)量C.服務(wù)費(fèi)用D.雙方的權(quán)利義務(wù)答案：ABCD解析：《民法典》第939條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容包括服務(wù)事項(xiàng)、質(zhì)量、費(fèi)用、權(quán)利義務(wù)等。5.下列行為中，屬于損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的有（）A.在公共樓道堆放雜物B.擅自拆除小區(qū)消防設(shè)施C.占用公共綠地種植蔬菜D.裝修時(shí)拆除承重墻答案：ABCD解析：以上行為均侵害了物業(yè)共用部分或設(shè)施設(shè)備的正常使用（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條）。6.業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的情形包括（）A.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓失去業(yè)主身份B.無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上C.因疾病喪失履行職責(zé)能力D.被依法追究刑事責(zé)任答案：ABCD解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第43條規(guī)定，上述情形均導(dǎo)致委員資格終止。7.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式包括（）A.政府定價(jià)B.政府指導(dǎo)價(jià)C.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)D.行業(yè)協(xié)會(huì)定價(jià)答案：BC解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條規(guī)定，收費(fèi)形式為政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。8.建設(shè)單位在物業(yè)銷售前應(yīng)當(dāng)明示的文件包括（）A.臨時(shí)管理規(guī)約B.前期物業(yè)服務(wù)合同C.物業(yè)承接查驗(yàn)記錄D.房屋買賣合同答案：AB解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，建設(shè)單位需向物業(yè)買受人明示臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同。9.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的說(shuō)法，正確的有（）A.承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)整改B.承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)C.承接查驗(yàn)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)全部維修責(zé)任D.承接查驗(yàn)記錄需由雙方簽字確認(rèn)答案：ABD解析：承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位仍需履行質(zhì)量保修責(zé)任（《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第35條）。10.業(yè)主大會(huì)可以決定的事項(xiàng)包括（）A.調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.改建小區(qū)公共停車場(chǎng)C.解聘現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定業(yè)主個(gè)人房屋的裝修風(fēng)格答案：ABC解析：業(yè)主個(gè)人房屋裝修風(fēng)格屬于專有部分自主管理，不屬于業(yè)主大會(huì)決定范圍（《民法典》第278條）。三、判斷題（每題1分，共10分。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”）1.業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)過(guò)民政部門(mén)登記才能取得法人資格。（）答案：×解析：業(yè)主委員會(huì)無(wú)需登記為法人，其法律地位由《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定。2.住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循“誰(shuí)受益、誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則。（）答案：√解析：《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第21條規(guī)定，維修資金按受益業(yè)主專有部分面積比例分?jǐn)偂?.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將電梯維修服務(wù)委托給專業(yè)公司，但不得將全部物業(yè)管理一并委托。（）答案：√解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第46條允許將專項(xiàng)服務(wù)委托，但禁止整體轉(zhuǎn)委托。4.業(yè)主未參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，視為同意多數(shù)業(yè)主的表決意見(jiàn)。（）答案：×解析：業(yè)主大會(huì)表決需業(yè)主明確表示同意、反對(duì)或棄權(quán)，未參會(huì)不得默認(rèn)同意（《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第26條）。5.建設(shè)單位在保修期內(nèi)對(duì)物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)維修責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)需負(fù)責(zé)。（）答案：×解析：保修期內(nèi)由建設(shè)單位維修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位，并提供必要配合。6.管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，包括新入住的業(yè)主。（）答案：√解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，管理規(guī)約對(duì)所有業(yè)主（包括繼受取得所有權(quán)的業(yè)主）具有約束力。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（）答案：√解析：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第12條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期公布收支情況。8.業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將其納入失信名單。（）答案：×解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)自行認(rèn)定失信，需通過(guò)司法程序主張權(quán)利（《民法典》第944條）。9.利用物業(yè)共用部位經(jīng)營(yíng)所得的收益，扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有。（）答案：√解析：《民法典》第282條規(guī)定，共用部位經(jīng)營(yíng)收益扣除成本后屬于業(yè)主共有。10.業(yè)主大會(huì)會(huì)議只能采用現(xiàn)場(chǎng)集體討論的形式召開(kāi)。（）答案：×解析：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用書(shū)面征求意見(jiàn)、電子投票等形式（《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第23條）。四、案例分析題（共50分）案例一（15分）：某小區(qū)于2020年1月交付使用，建設(shè)單位與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了為期3年的前期物業(yè)服務(wù)合同。2022年5月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立，經(jīng)表決決定解聘甲企業(yè)，選聘乙企業(yè)。甲企業(yè)以“前期物業(yè)服務(wù)合同未到期”為由拒絕退出，且拒不移交物業(yè)資料。問(wèn)題：1.業(yè)主大會(huì)是否有權(quán)解聘甲企業(yè)？依據(jù)是什么？（5分）2.甲企業(yè)拒絕退出的行為是否合法？為什么？（5分）3.甲企業(yè)拒不移交資料應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？（5分）答案：1.有權(quán)解聘。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條，前期物業(yè)服務(wù)合同可因業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)企業(yè)而終止，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.不合法。根據(jù)《民法典》第949條，物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在約定期限或合理期限內(nèi)退出，不得以合同未到期為由拒絕。3.甲企業(yè)需承擔(dān)行政責(zé)任和民事責(zé)任?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第58條規(guī)定，拒不移交資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改的，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。案例二（20分）：某小區(qū)2018年入住，2023年3月，3號(hào)樓電梯頻繁故障，經(jīng)檢測(cè)需更換主板，費(fèi)用約8萬(wàn)元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用住宅專項(xiàng)維修資金，并制定了使用方案。部分業(yè)主反對(duì)，認(rèn)為“電梯是3號(hào)樓專用，不應(yīng)動(dòng)用全體業(yè)主的維修資金”。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，小區(qū)專有部分總面積10萬(wàn)平方米，總業(yè)主數(shù)500戶；參與表決的業(yè)主中，專有部分面積6萬(wàn)平方米，業(yè)主300戶，其中同意的面積5萬(wàn)平方米，業(yè)主250戶。問(wèn)題：1.電梯更換主板是否屬于維修資金使用范圍？為什么？（5分）2.部分業(yè)主的反對(duì)理由是否成立？說(shuō)明依據(jù)。（5分）3.本次維修資金使用方案是否通過(guò)？需滿足什么條件？（5分）4.若方案通過(guò)，維修資金應(yīng)如何分?jǐn)?？?分）答案：1.屬于。電梯屬于物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第3條），其維修費(fèi)用可從維修資金中列支。2.