建筑工程合同管理實務(wù)培訓(xùn)資料一、建筑工程合同管理概述（一）合同管理的核心地位建筑工程合同是工程建設(shè)全過程的“憲法”，貫穿于項目立項、設(shè)計、施工、驗收、結(jié)算等全生命周期。其核心價值在于：風(fēng)險防控：通過明確雙方權(quán)利義務(wù)，規(guī)避無資質(zhì)承包、價款爭議、工期延誤等風(fēng)險；權(quán)益保障：作為索賠、爭議解決的法律依據(jù)，保障發(fā)包方的工程質(zhì)量與進度要求，保障承包方的價款回收權(quán)益；成本控制：通過固定總價、單價調(diào)整條款等約定，有效控制工程成本；效率提升：明確支付節(jié)點、變更程序等，減少溝通成本，提高項目推進效率。（二）合同管理的基本原則1.合法性原則：合同內(nèi)容不得違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定（如無資質(zhì)承包、轉(zhuǎn)包、違法分包均導(dǎo)致合同無效）；2.平等自愿原則：雙方地位平等，合同訂立應(yīng)基于真實意愿，不得欺詐、脅迫；3.公平誠信原則：條款約定應(yīng)公平合理，不得顯失公平（如“發(fā)包方無需承擔(dān)任何風(fēng)險”的條款可能被認(rèn)定無效）；4.全面履行原則：雙方應(yīng)按合同約定全面履行義務(wù)，不得擅自變更或解除合同；5.書面形式原則：重要條款（如變更、索賠、結(jié)算）應(yīng)采用書面形式，避免口頭約定引發(fā)爭議。二、合同訂立階段的實務(wù)管理（一）合同相對方資格審查1.發(fā)包方資格審查審查項目合法性：需提供項目審批文件（如項目建議書、可行性研究報告批復(fù)）、規(guī)劃許可證、施工許可證（或開工報告）；審查資金實力：需提供資金證明（如銀行存款證明、融資協(xié)議），確保有能力支付工程款；審查信用狀況：通過失信被執(zhí)行人查詢、過往項目履約記錄，判斷發(fā)包方是否有拖延付款等不良信用。2.承包方資格審查資質(zhì)審查：需提供營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍包含建筑工程施工）、資質(zhì)證書（對應(yīng)工程等級，如一級資質(zhì)可承包大型工程）、安全生產(chǎn)許可證（有效期內(nèi)）；業(yè)績審查：提供同類工程的竣工驗收報告、合同，證明施工能力；人員審查：項目經(jīng)理需具備相應(yīng)資質(zhì)（如一級建造師），且無在建項目。（二）合同主要條款的審查與完善合同條款應(yīng)“明確、具體、可操作”，避免歧義。以下是核心條款的審查要點：1.工程范圍條款明確工程內(nèi)容：如“XX小區(qū)1#樓（地上20層、地下2層）的土建、安裝工程”，避免“XX項目全部工程”等模糊表述；附工程量清單：詳細(xì)列出分項工程的名稱、數(shù)量、單價，作為結(jié)算依據(jù)；約定邊界條件：如“施工場地紅線內(nèi)的工程由承包方負(fù)責(zé)，紅線外的管網(wǎng)工程由發(fā)包方負(fù)責(zé)”。2.工期條款明確開工日期：如“發(fā)包方發(fā)出開工通知之日起3日內(nèi)開工”；明確竣工日期：如“自開工之日起180日歷天內(nèi)竣工”；約定工期順延情形：如發(fā)包方拖延提供施工場地、圖紙、材料，不可抗力（地震、洪水），設(shè)計變更等，需明確順延的程序（如承包方應(yīng)在14日內(nèi)提交工期順延申請）。3.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)條款采用國家標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：如“符合《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB____及《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》GB____”；約定高于國家標(biāo)準(zhǔn)的特殊要求：如“屋面防水工程保修期為5年（國家規(guī)定為5年，可約定更長）”；明確質(zhì)量缺陷責(zé)任期：如“缺陷責(zé)任期為24個月，自竣工驗收合格之日起計算”。4.價款及支付條款明確計價方式：固定總價：適用于工程量明確的小型工程，如“合同總價為XX萬元，除設(shè)計變更外，總價不變”；固定單價：適用于工程量不確定的工程，如“按XX定額計算，材料價格按施工期間XX地區(qū)造價信息平均價”；成本加酬金：適用于新型工程或風(fēng)險較大的工程，如“成本+10%酬金”；明確支付節(jié)點：如“預(yù)付款為合同價的10%（簽訂后7日內(nèi)支付）；進度款按每月完成工程量的80%支付（每月25日提交報表，發(fā)包方10日內(nèi)審核支付）；竣工結(jié)算后支付至結(jié)算價的95%；剩余5%作為質(zhì)量保證金，缺陷責(zé)任期滿后支付”；約定價款調(diào)整：如“材料價格上漲超過5%的部分，由發(fā)包方承擔(dān)；工程量變更超過10%的部分，單價按原單價的90%計算”。5.違約責(zé)任條款發(fā)包方違約責(zé)任：如“逾期支付進度款，按每日萬分之五支付逾期利息；拖延提供施工場地，每延誤1天，工期順延1天，并支付承包方窩工損失”；承包方違約責(zé)任：如“逾期竣工，每延誤1天，支付合同價萬分之三的違約金；工程質(zhì)量不合格，負(fù)責(zé)無償修復(fù)，逾期修復(fù)的，支付逾期違約金”；約定違約金上限：如“違約金總額不超過合同價的10%”，避免過高的違約金被法院調(diào)整。6.爭議解決條款協(xié)商：優(yōu)先選擇，成本低、效率高；調(diào)解：由建設(shè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會或第三方機構(gòu)調(diào)解；仲裁：需約定仲裁條款（如“本合同爭議由XX仲裁委員會仲裁”），一裁終局，效率高；訴訟：由工程所在地法院管轄，判決具有強制力，但周期長。三、合同履行階段的動態(tài)管理（一）履約計劃的制定與執(zhí)行施工組織設(shè)計：承包方應(yīng)根據(jù)合同約定的工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，制定施工組織設(shè)計，包括施工方案、進度計劃、人員安排、材料設(shè)備計劃；進度計劃：采用橫道圖或網(wǎng)絡(luò)圖，明確關(guān)鍵節(jié)點（如基礎(chǔ)完成、主體封頂、竣工驗收），定期向發(fā)包方提交進度報告；人員與設(shè)備：確保項目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人等關(guān)鍵人員到位，施工設(shè)備滿足工程要求，避免因人員或設(shè)備不足導(dǎo)致工期延誤。（二）履約監(jiān)控與變更管理1.履約監(jiān)控進度監(jiān)控：每周召開進度例會，對比實際進度與計劃進度，分析延誤原因（如發(fā)包方拖延付款、材料供應(yīng)滯后），采取補救措施（如增加施工人員、調(diào)整施工方案）；質(zhì)量監(jiān)控：按規(guī)范和合同約定進行檢驗批、分項工程、分部工程驗收，留存驗收記錄（如隱蔽工程驗收單、材料檢驗報告）；價款監(jiān)控：核對每月完成的工程量，確保進度款支付符合合同約定，避免超付或欠付。2.變更管理變更的原因：發(fā)包方要求改變工程范圍、設(shè)計變更，承包方提出的優(yōu)化建議，不可抗力導(dǎo)致的變更；變更的程序：（1）發(fā)包方提出變更：向承包方發(fā)出書面變更通知（需注明變更內(nèi)容、理由、對價款和工期的影響）；（2）承包方提出變更：向發(fā)包方提交變更申請（說明變更理由、內(nèi)容、價款和工期調(diào)整方案）；（3）確認(rèn)變更：雙方協(xié)商一致后，簽訂書面變更協(xié)議（或在變更通知上簽字確認(rèn)）；變更的價款與工期：按變更協(xié)議執(zhí)行，如無約定，按《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB____）的規(guī)定計算。注意：變更必須采用書面形式，避免口頭約定引發(fā)爭議（如案例2：承包方未簽書面變更協(xié)議，導(dǎo)致索賠失敗）。（三）索賠與反索賠管理1.索賠的條件對方違約或合同約定的索賠事由發(fā)生（如發(fā)包方拖延支付進度款、設(shè)計變更導(dǎo)致成本增加）；造成承包方的損失（費用增加、工期延誤）；按合同約定的程序提交索賠文件。2.索賠的程序提交索賠意向通知：在知道或應(yīng)當(dāng)知道索賠事由后28天內(nèi)，向發(fā)包方發(fā)出書面通知（說明索賠事由、預(yù)計損失）；提交索賠報告：在索賠意向通知發(fā)出后28天內(nèi)，提交詳細(xì)的索賠報告（包括索賠理由、損失計算、證據(jù)清單）；發(fā)包方審核：發(fā)包方在收到索賠報告后28天內(nèi)給予答復(fù)，或要求補充資料；協(xié)商或仲裁：如發(fā)包方拒絕索賠，承包方可通過協(xié)商或仲裁解決。3.索賠的證據(jù)合同文件：合同文本、變更協(xié)議、工程量清單；簽證記錄：進度款支付簽證、變更簽證、隱蔽工程驗收簽證；往來函件：發(fā)包方的通知、承包方的申請、雙方的協(xié)商記錄；損失證明：材料采購發(fā)票、工資發(fā)放記錄、工期延誤記錄、照片/視頻。案例：某承包方因發(fā)包方拖延支付進度款，導(dǎo)致工期延誤15天。承包方提交了索賠意向通知（在知道延誤后28天內(nèi)）、索賠報告（附進度款支付申請、發(fā)包方簽收記錄、材料采購合同、工期延誤記錄），發(fā)包方審核后同意索賠，支付了逾期付款利息，工期順延15天。4.反索賠發(fā)包方對承包方的違約行為（如工期延誤、質(zhì)量不合格）提出索賠，程序與索賠相同，需提交證據(jù)證明承包方的違約及損失。四、合同爭議解決與收尾管理（一）爭議解決方式選擇小額爭議：選擇協(xié)商或調(diào)解，成本低；大額爭議：選擇仲裁或訴訟，具有強制力；需快速解決：選擇仲裁（一裁終局），避免訴訟周期長。（二）竣工驗收與結(jié)算管理1.竣工驗收驗收條件：完成合同約定的全部工程，質(zhì)量合格，提交竣工資料（施工記錄、檢驗批資料、分項工程資料、分部工程資料、單位工程資料、竣工圖）；驗收程序：承包方提交竣工驗收申請，發(fā)包方組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進行驗收，出具竣工驗收報告（需各方簽字蓋章）；驗收不合格：承包方負(fù)責(zé)無償修復(fù)，直至合格，逾期修復(fù)的，承擔(dān)違約責(zé)任。2.竣工結(jié)算結(jié)算依據(jù)：合同文本、變更協(xié)議、工程量簽證、竣工驗收報告；結(jié)算程序：（1）承包方提交結(jié)算書（在竣工驗收后28天內(nèi)）；（2）發(fā)包方審核（在收到結(jié)算書后28天內(nèi)，或約定更長時間）；（3）雙方核對：對爭議項（如工程量、單價）進行協(xié)商，達成一致后簽訂結(jié)算協(xié)議；結(jié)算支付：按結(jié)算協(xié)議支付至結(jié)算價的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金（缺陷責(zé)任期滿后支付）。注意：結(jié)算書需雙方簽字蓋章，作為支付工程款的依據(jù)。（三）合同資料歸檔歸檔內(nèi)容：合同文本、變更協(xié)議、索賠文件、竣工驗收報告、結(jié)算協(xié)議、簽證記錄、往來函件；歸檔要求：按項目分類保存，保存期限不少于工程保修期（一般為2年，屋面防水工程為5年）；電子歸檔：將紙質(zhì)資料掃描成電子文檔，備份保存，避免丟失。五、合同風(fēng)險防控策略（一）常見合同風(fēng)險識別1.合同無效風(fēng)險：無資質(zhì)承包、超資質(zhì)承包、違反招標(biāo)投標(biāo)法、轉(zhuǎn)包、違法分包；2.價款風(fēng)險：單價約定不明、價款調(diào)整條款缺失、支付節(jié)點模糊；3.工期風(fēng)險：發(fā)包方拖延提供場地/圖紙、不可抗力、承包方自身原因；4.質(zhì)量風(fēng)險：材料不合格、施工工藝不當(dāng)、監(jiān)理不到位；5.爭議風(fēng)險：條款歧義、證據(jù)缺失、程序不符。（二）風(fēng)險防控措施1.合同無效風(fēng)險防控嚴(yán)格審查對方資格：承包方需具備相應(yīng)資質(zhì)，發(fā)包方需具備項目審批手續(xù)；避免違反強制性規(guī)定：不轉(zhuǎn)包、不違法分包（如將工程分包給無資質(zhì)的單位）；依法招標(biāo)投標(biāo)：必須招標(biāo)的工程（如大型基礎(chǔ)設(shè)施）需通過招標(biāo)確定承包方。2.價款風(fēng)險防控明確計價方式：采用固定單價或固定總價，避免“按市場價格”等模糊表述；約定價款調(diào)整：如“材料價格上漲超過5%的部分，由發(fā)包方承擔(dān)”；明確支付節(jié)點：如“基礎(chǔ)完成支付20%，主體完成支付30%，竣工驗收支付25%”。3.工期風(fēng)險防控約定工期順延情形：如發(fā)包方拖延提供場地，每延誤1天，工期順延1天；加強進度監(jiān)控：定期召開進度例會，及時解決進度問題；購買工程保險：如工程一切險，覆蓋不可抗力導(dǎo)致的工期延誤和財產(chǎn)損失。4.質(zhì)量風(fēng)險防控約定材料質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：如“鋼筋應(yīng)符合GB1499.____標(biāo)準(zhǔn)”，要求承包方提供材料合格證、檢驗報告；加強質(zhì)量檢驗：按規(guī)范進行檢驗批、分項工程、分部工程驗收，留存驗收記錄；委托監(jiān)理單位：由專業(yè)監(jiān)理單位監(jiān)督施工質(zhì)量，避免承包方偷工減料。5.爭議風(fēng)險防控完善合同條款：避免歧義，如“工程范圍”需明確，“支付節(jié)點”需具體；留存證據(jù)：及時收集和保存合同文件、簽證記錄、往來函件；遵守程序：變更、索賠需按合同約定的程序進行，避免口頭約定。六、總結(jié)建筑工程合同管理是一