金僑大道項目|2013年下半年營銷報告傲居城市，上層之家謹呈：天津金僑置地投資有限公司

【武清印象】1-8月去化面積以90-120㎡為主，套均總價60萬左右，占比42%武清整體去化10477套、109萬㎡武清區(qū)1－8月房源去化情況序號面積

套數(shù)套均總價面積150平米以下28836174912711.27250-70平米91242272055594.06370-90平米2653517820224689.9490-120平米4390621151435213.95120-144平米1319853264172538.26144-180平米385111057959878.337180-250平米353193776475536.768250-300平米71231882419152.629300-400平米101318565134005.1110400-500平7311500平米以上463136392303.7712合計1047710920432013年1-8月武清市場去化情況【武清印象】武清區(qū)9-12月房源存量序號面積套數(shù)總面積150平米以下23310282.12250-70平米35222111.41370-90平米4932421040.5490-120平米1082510723105120-144平米3893508396.46144-180平米1905301821.57180-250平米803172684.28250-300平米475130593.39300-400平米651222777.510400-500平米6729438.7811500平米以上4123652.1412合計2417729151082013年9-12月武清市場存量情況9-12月房源存量以90-120㎡為主,套均總價60萬，占比45%，總存量24177套、291萬㎡宏觀市場去化：整體去化109萬㎡，1-8月去化面積以90-120㎡為主，

套均總價60萬，占比42%；存量：總存量291萬㎡，9-12月房源存量以90-120㎡為主，

套均總價60萬，占比45%；2013年9-12月，武清市場供大于求，競爭持續(xù)存在，且聚焦產(chǎn)品為90-120㎡、套均總價60萬金僑大道世茂·茂悅府花樣年·花郡龍灣城

下朱莊板塊金匯灣天房四季經(jīng)緯城市綠洲盛世天下保利海棠灣盛世年華天鵝湖1號尚清灣

開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)總價區(qū)間：天鵝湖1號：48-91萬尚清灣：67-102萬武清中心板塊總價區(qū)間：楓丹天城：52-101萬保利海棠灣：65-78萬盛世天下：59-107萬武清中心板塊總價區(qū)間：經(jīng)緯城市綠洲：36-90萬亞泰瀾公館：57-68萬；下朱莊板塊總價區(qū)間：花樣年花郡：43-54萬世茂茂悅府：57-89萬老城區(qū)城際沿線板塊楓丹天城競品格局圖老城區(qū)板塊：金匯灣：58-80萬天房四季：55-78萬微觀競品市場【楓丹天城】——進城客進駐核心區(qū)域邊緣地帶戶型套數(shù)套均面積面積總金額（萬）套均總價（萬）三室一廳37110037047.27255,469一室二廳876610.254,0951二室一廳2648321895.51147,656一室一廳14242.613030主力去化：69萬3室收攏進城客戶群體。微觀競品市場戶型套數(shù)套均面積面積總金額（萬）套均總價（萬）一室二廳5516032882.45233,2242二室二廳2149219764.84132,2761三室二廳9212111174.4372,5378【經(jīng)緯城市綠洲】——藍印客謹守40萬總價框定，駐守京津城際沿線主力去化：42萬1室網(wǎng)羅純藍印客群。64㎡74㎡85㎡90㎡94㎡102㎡119㎡1號樓34

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總計646區(qū)位：落戶天津武清開發(fā)區(qū)項,項目緊臨佛羅倫薩小鎮(zhèn)和凱旋王國，京津塘高速，京津高速規(guī)模：項目占地約100畝，總投資5.5億，建筑面積約13萬平方米?！卷椖勘倔w】已推售未推售12年813年413年513年75#4#3#1#2#2013年3-7月房源銷售概況

3月4月5月6月7月64㎡111711485㎡47414895㎡5781614101㎡

35615總計20套34套18套37套41套均價4498564622915226975240965312392013年3-7月，月均去化速度為30套/月主力去化產(chǎn)品為總價57萬的95㎡兩居2013年1-7月本案銷售情況【項目本體】1、增加每種產(chǎn)品的去化率，用去化量除以推售量；2、增加每種產(chǎn)品的去化速度9-12月項目存量XXX套（需要核實）主力去化戶型為總價60萬102㎡三居產(chǎn)品按總價統(tǒng)計房源存量序號總價套數(shù)140萬-50萬38250萬-60萬177360萬以上234總計449按面積段統(tǒng)計房源存量序號面積段套數(shù)164㎡36274㎡2385㎡88490㎡4594㎡856102㎡2327119㎡2總計449【項目本體】2013年9-12月本案存量統(tǒng)計面積段總價（萬）套數(shù)（套）去化（套）去化率客戶占比藍印進城64.89㎡413434100%100%——85.79㎡51725677%30%70%90.73㎡5444100%40%60%94.71㎡577055

78%10%90%102㎡6114248

33%10%90%藍印型客戶進城型客戶【項目客戶類型】64㎡戶型主力客群為藍印型客戶85-102㎡主力客群為總價受限的進城型客戶102㎡戶型去化速度較慢90%戶型，主力成交客戶為進城型客戶【項目客戶類型】去化難度較大的102㎡戶型，其客戶類型同屬于進城型客戶。未來重點去化戶型，客戶集中產(chǎn)出于城鄉(xiāng)地界目標回顧2013年內清盤。存量：324套月均去化目標：80套上半年月均去化：30套現(xiàn)實情況102㎡去化率僅33%+營銷難題確保102㎡走量，整盤挑戰(zhàn)2.6倍去化速度！價格回歸·價值提升營銷命題：叫座叫好合理市場差價，高速走量，利潤空間的保證兼顧后期的快速滾動精準對位客群，深挖差異價值，代言城市感名片價格回歸·價值提升營銷命題：

重塑城市感價值，賦予進城客戶自豪感合理競品差價，網(wǎng)羅藍印客戶堅定地做差異化價值營銷壹貳叁突破藍印束縛，打造武清城市感界面，深挖差異化價值現(xiàn)代感樓座設計，感受城市脈動雙保證，完美實現(xiàn)投資回報，體驗城市置業(yè)節(jié)奏人性化設計，感受現(xiàn)代化城市生活壹【競品點對點分析】賣交通!賣社區(qū)!賣戶型!賣大盤!金僑大道賣形象！賣性價比！賣理念！楓丹天城經(jīng)緯城市綠洲作為武清純高層社區(qū)，區(qū)別區(qū)域內近郊別墅符號項目打造區(qū)域現(xiàn)代化地標建筑群，提升進城客戶自豪感城市名片感城市級地標建筑天津環(huán)球金融中心區(qū)域級地標建筑河東萬達廣場形象共性：巍峨的霸氣樓座排布，華麗現(xiàn)代的外立面設計區(qū)域級地標建筑中糧大道打造武清區(qū)城市地標建筑群滿足進城型客戶自豪感雙保證，完美實現(xiàn)投資回報，體驗城市人置業(yè)節(jié)奏投資回報楊村一中，完美保證產(chǎn)品出租率！它是全國千所示范高中學校；它的一本升學率高達90%；它的學生70%來自于武清區(qū)域外，慕名而來；它將產(chǎn)生大量的陪讀家庭；它將帶來周邊租房率的大幅上升；它距離金僑大道僅10分鐘步行路程；金僑大道2013年12月交房在即+區(qū)域內唯一現(xiàn)房項目，無延遲，第一時間產(chǎn)生購買即收回報!正向引導初級置業(yè)者，形成專業(yè)投資思維！凸顯項目高投資回報率！人性化設計，感受現(xiàn)代化城市尊貴生活社區(qū)功能設計理念人性化設計一：社區(qū)人車分流，各行其道，現(xiàn)代化社區(qū)設計理念，生活安全感及私密感的高度保障。人性化設計二：電梯直達停車場層，生活一步到位，賦予客戶貼心關懷及高端尊貴感。保有堅實的藍印客群，回歸合理區(qū)域價位，拉開競品差價快速走量，保證資金回籠，尋求滾動開發(fā)直面競品價格平臺，合理差價區(qū)間貳快速走量，保證資金回籠，尋求滾動開發(fā)價格回歸2012年10月24日

集團與天津紅橋區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將就天津西站城市副中心周邊項目進行合作開發(fā)，總投資額近60億元。2012年12月24日

天津金僑城投資有限公司以6.34億元

成功摘得天津市內紅橋區(qū)一住宅地塊。2013年8月24日，公園壹號首開。2011年天津金僑城投資有限責任公司成立，標志集團主業(yè)正式進軍華北片區(qū)。2012年10月天津首個項目，武清區(qū)金僑大道項目，踏出落地天津房地產(chǎn)第一步。新項目？首個項目完美售罄，保證資金快速回籠，滾動開發(fā)搶占市場，尋求最大化利益。直面競品總價平臺，合理差價區(qū)間利用本案總價關系，擠壓102㎡走量合理價格關系面積金僑大道經(jīng)緯城市綠洲楓丹天城開發(fā)區(qū)片區(qū)新城區(qū)（核心板塊）新城區(qū)（核心板塊邊緣）100－120㎡61萬84萬61萬主力競品地處武清核心區(qū)域，扼守京津城際沿線，城市距離優(yōu)勢凸出總價回歸60萬以下，建議調整為58萬。絕對差價誘惑面積段現(xiàn)總價（萬）調整總價（萬）94.71㎡5757102㎡6158總價趨同擠壓大面積產(chǎn)品走量；95㎡總價57萬上半年驗證去化率78%，可其后自行去化；叁線上收攏與線下拓展雙線發(fā)力堅定地做價值營銷線下多渠道營銷手段疊加，強化賣點線上持續(xù)藍印標簽，低門檻擴大客戶到訪線上推廣系統(tǒng)全方位高效網(wǎng)絡宣傳持續(xù)藍印聚焦客戶視野線上繼續(xù)推廣藍印標簽，擴大客戶基數(shù)，增加來訪量搜房網(wǎng)搜狐網(wǎng)騰訊網(wǎng)多維度整合客戶資源：居住源2.工作源3.消費源客戶資源三維拆解，線下短信、派單、社區(qū)巡展、企業(yè)巡展等渠道全面覆蓋。線下客戶收攏除地緣客戶外，導入外區(qū)域客戶。線下召集系統(tǒng)精準維度、多重形式疊加，全方位網(wǎng)羅客戶深挖渠道周邊村莊+重點企業(yè)（天獅集團）+人群密集場所（福羅倫薩+凱旋王國）每周晚間推介會世聯(lián)案場（33個）、合作銀行布局城市展示點攔截主干道高炮（京津公路）找到客戶源多形式收攏客戶“群峰亂舞”

與“30人call客”渠道活動，支持下階段提升到訪量10%-22%，形成直接到訪280組，成交25套?？山梃b項目：花樣年花郡《“早安、午安、晚安”花郡全城關愛行動》《群峰亂舞》《花團錦簇》《30人