南山“天池林海”項目市場調(diào)研及定位報告重慶鼎合房地產(chǎn)顧問有限公司2010年12月目錄contentsNO:1項目本體研究分析NO:2房地產(chǎn)市場分析NO:3目標客群分析NO:4項目定位分析1、項目概況2、區(qū)域規(guī)劃3、項目現(xiàn)狀環(huán)境分析4、小結NO:1項目本體研究分析一、項目本體研究分析>>>項目概況項目概況項目地處南山黃桷埡，緊鄰南山公路，三面均被30畝國家森林公園所環(huán)抱；規(guī)劃用地近16萬方，將打造成南山鼎級生態(tài)純獨棟別墅社區(qū)。主要經(jīng)濟技術指標：規(guī)劃用地面積：157248.7ｍ2總建筑面積：67055.13ｍ2建筑密度：20.9%容積率：0.43綠化率：50.1%產(chǎn)品類型：獨棟一、項目本體研究分析>>>區(qū)域規(guī)劃本案位于南山腹地，該區(qū)域是重慶的自然風景圣地、文化勝地，生態(tài)宜居寶地。南山位于重慶市南岸區(qū)，東接大巖洞風景游覽區(qū)，西鄰南山植物園，南接規(guī)劃的植物園科研苗圃區(qū)，北以南山公園北路為界；是重慶市重點發(fā)展的旅游景觀地帶，區(qū)域蘊藏著巨大的升值潛力。

區(qū)域規(guī)劃一、項目本體研究分析>>>區(qū)域規(guī)劃——南山的地位與價值山城的緣由：重慶由兩山（銅鑼山、中梁山）、兩江（長江、嘉陵江）圍合而成，南山是銅鑼山其中一個山脈，南山是距重慶市區(qū)最近的一座山，成為主城區(qū)居民避暑、居住的首選勝地。南山未來的發(fā)展：重慶城市發(fā)展多格局化，南北向發(fā)展，南山絕無僅有的山景資源吸引了很多客戶，更是重慶政府重點發(fā)展的旅游景觀區(qū)。南山土地的稀缺：南山區(qū)屬于傳統(tǒng)別墅區(qū)，政府對別墅用地的限制直接造成了南山土地的稀缺，未來南山別墅項目將少之又少。而土地的稀缺直接降低了南山整體容積率，提升了居者的舒適度。一、項目本體研究分析>>>區(qū)域規(guī)劃——南山的地位與價值天然屏障，隔斷外界一切噪音與粉塵！南山如同天然屏障，支撐著南岸區(qū)環(huán)境資源、阻斷來自外界的一切污染；南山風景區(qū)總面積2500公頃，平均海拔400余米，這里的山嶺連綿起伏，植被茂密青幽，是重慶市天然的綠色屏障和氣候調(diào)節(jié)庫氣候溫和濕潤。主城肺葉，綠色氧吧生態(tài)又健康！南山素有“重慶氧吧、綠色屏障、主城肺葉”之稱，占地700萬平方米，林木覆蓋率達6-70%。未來發(fā)展生態(tài)屏障宜居城鎮(zhèn)一、項目本體研究分析>>>項目現(xiàn)狀環(huán)境分析——地理環(huán)境項目位于南岸區(qū)南山風景區(qū)核心，東臨城市道路，北有城市支路（規(guī)劃中），南、西面均挨國家森林公園；距南坪步行街僅5公里、解放牌約15公里，主城繁華商業(yè)近在咫尺；繁華、幽靜的瞬間切換僅幾分鐘車程，快的令人嘆為觀止！地理環(huán)境本案南坪商圈解放碑商圈距離本案5公里距離本案15公里南山風景區(qū)一、項目本體研究分析>>>項目現(xiàn)狀環(huán)境——地塊現(xiàn)狀本案整個地塊呈長腰型，南北平均長553米，東西平均長260米，基地最大高差78米，內(nèi)部屬坡地，且地勢居高臨下；整個地塊基本上均被自然植被所覆蓋，因地制宜，利用現(xiàn)有自然資源打造本項目內(nèi)部景觀。山脊緩坡山谷地塊現(xiàn)狀東西向南北向一、項目本體研究分析>>>項目現(xiàn)狀環(huán)境——周邊配套生活配套：項目距南山街道所在中心區(qū)域近700米，生活設施齊全、方便。教育環(huán)境：項目周邊有第二外國語學院、工商大學、郵電大學等高校。交通條件：目前，本案只有南山公路一條主干道通往各個城區(qū)；南山公路與其他三條道路交接，南面從南濱路，北面從上新街，中央有主城環(huán)線；真武山4座隧道之間將修一座互通式立交通往南山，項目已動工建設，建成后會給出行帶來更大便利。一棵松觀景臺南山竹海南山森林公園南山夜景重慶郵電大學南山公路周邊配套周圍配套設施相對不是很齊全，但本案處于“離塵不離城”的靜謐自然之中。一、項目本體研究分析>>>小結1、區(qū)域規(guī)劃帶來巨大升值“錢”景：

南山是重慶市重點打造的旅游區(qū)域，未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將大大提高項目的升值空間；2、地段的稀缺性：

由于南山整體規(guī)劃的限制，未來南山特別是別墅項目將會越來越少，更為稀缺；別墅項目零星散落在南山各處，南山整體容積率低，生活舒適度高；3、視野開闊無極限：南山是重慶主城區(qū)的至高點，視野開闊，俯瞰江北、渝中、巴南、南岸四大主城區(qū)的美麗夜景；4、豐富的自然資源：

本案三面緊挨30畝國家森林公園，充分利用其自然資源和地理優(yōu)勢，提升項目價值點；5、自然坡地打造視覺盛宴：利用本案自然落差的坡地、不規(guī)則洼地，打造成較好的景觀視覺通廊；大面積的自然植被，多為香樟、銀杏、松柏等名貴植被，依山內(nèi)水，完美的將山、水、景、人融為一體；6、山路崎嶇導致路況差：本案只有南山公路一條山路且路況不是很好，并與城市主干道連接少，道路選擇的單一性導致了業(yè)主出入的不便。1、宏觀市場政策分析2、土地市場分析3、區(qū)域板塊市場分析4、區(qū)域別墅市場分析5、市場在售競爭樓盤分析6、小結NO:2房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究>>>宏觀市場政策解讀2010年全國樓市價格直線上漲，特別是一線城市，國家為了遏制“樓市泡沫經(jīng)濟”，相繼出臺了一系列調(diào)控政策（如：4.17、9.29政策），國家各部委、各地政府積極響應國家宏觀政策并頒布了一些措施，其中，特別針對高房價豪宅、多套購房者進行了各方面嚴厲的限制與打壓，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從中央到地方，此起彼伏的調(diào)控聲不斷印證著“史上最嚴調(diào)控”的判斷，而開發(fā)商融資渠道的收緊、房屋預售制的健全、房貸的從嚴控制、漸行漸近的房產(chǎn)稅等一整套調(diào)控機制的形成與健全，也都昭然若揭地預示著調(diào)控的不二決心；國家對整體宏觀經(jīng)濟發(fā)展的“保8”目標不會改變，房地產(chǎn)市場萎靡可能性較小。二、房地產(chǎn)市場研究>>>宏觀市場政策對別墅項目的影響中高端物業(yè)受到政策的約束力逐步增大，短期內(nèi)可能將形成市場觀望；重慶樓市調(diào)控的總體思路是實現(xiàn)“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”。重慶并不會針對所有商品房征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅目前考慮只針對高檔住房，本項目所面臨的政策約束相對較大；重慶多家商業(yè)銀行已全部停辦第三套房貸，因為本案的目標客群是多次置業(yè)者，這項政策對一些按揭買房的客群有一定的影響。

1、宏觀市場政策分析2、土地市場分析3、區(qū)域板塊市場分析4、區(qū)域別墅市場分析5、市場在售競爭樓盤分析6、小結NO:2房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究>>>土地市場分析——土地出讓2009年至2010年10月，南岸區(qū)共出讓居住類用地13宗；土地面積總計約166.7萬平方米，建筑規(guī)模達319.7萬平方米左右。土地位置用途土地面積（萬㎡）建筑規(guī)模（萬㎡）競得時間南岸區(qū)南坪西路C、F分區(qū)宗地商業(yè)364436442009-9-3南岸區(qū)南坪組團K分區(qū)K1-4-1/02號宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)27435274352009-9-25南岸區(qū)茶園鹿角組團F分區(qū)F42-7/01號、F42-8/01號宗地二類居住18661336622009-9-27南岸區(qū)黃桷埡組團C分區(qū)C7-1-4/02號（部分1）、C7-1-7/02號（部分2）、C7-1-7/二類居住、商業(yè)金融業(yè)5296387944572009-9-27南岸區(qū)南坪組團G標準分區(qū)G21-1-1/02號宗地二類居住兼容商業(yè)529852982009-10-16南岸區(qū)彈子石組團G分區(qū)宗地居住、公建及相關配套設施用地33660014500002009-12-30南岸區(qū)黃桷埡組團B、C分區(qū)宗地一類居住、二類居住、商業(yè)金融業(yè)451341.52451341.522010-3-4南岸區(qū)茶園副控規(guī)組團A01-1/01號、A01-2/02號、A02-1/01號、A03-1/01號、商住198612677132.42010-5-7南坪區(qū)南坪組團G標準分區(qū)G18/02號宗地二類居住兼容商業(yè)610235800.37未競得經(jīng)開區(qū)南坪組團I分區(qū)I13-3/02號宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)、公共綠地1216662253南岸區(qū)南坪組團D標準分區(qū)D4-3號宗地商業(yè)兼容二類居住用地1099967811.37南岸區(qū)南坪組團D標準分區(qū)D4-3號宗地商業(yè)兼容二類居住用地10999109992010-6-25南岸區(qū)茶園-鹿角組團F分區(qū)F06-01（部分）、F12-1-01宗地二類居住55403554032010-8-16總計

1666898.523196716.26

土地出讓二、房地產(chǎn)市場研究>>>土地市場分析——土地成交土地位置用途土地面積（萬㎡）建筑規(guī)模（萬㎡）起始價（萬元）競得單位競得時間成交價（萬元）出讓方式南岸區(qū)南坪西路C、F分區(qū)宗地商業(yè)36443644782重慶迪賽實業(yè)（集團）有限公司、重慶卓越工貿(mào)有限責任公司、重慶郡都物業(yè)發(fā)展有限公司2009-9-3782掛牌南岸區(qū)南坪組團K分區(qū)K1-4-1/02號宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)274352743514952重慶騰科置業(yè)有限公司2009-9-2514952掛牌南岸區(qū)茶園鹿角組團F分區(qū)F42-7/01號、F42-8/01號宗地二類居住18661336622584重慶豐業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-9-272584掛牌南岸區(qū)黃桷埡組團C分區(qū)C7-1-4/02號（部分1）、C7-1-7/02號（部分2）、C7-1-7/二類居住、商業(yè)金融業(yè)52963879445766103重慶渝開發(fā)股份有限公司2009-9-2766103掛牌南岸區(qū)南坪組團G標準分區(qū)G21-1-1/02號宗地二類居住兼容商業(yè)529852982628重慶市明發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009-10-162628掛牌南岸區(qū)彈子石組團G分區(qū)宗地居住、公建及相關配套設施用地3366001450000500297譽越有限公司2009-12-30500297掛牌南岸區(qū)黃桷埡組團B、C分區(qū)宗地一類居住、二類居住、商業(yè)金融業(yè)451341.52451341.52114447北京大成開發(fā)集團有限公司2010-3-4121000拍賣南岸區(qū)茶園副控規(guī)組團A01-1/01號、A01-2/02號、A02-1/01號、A03-1/01號、商住198612677132.445665重慶慶隆屋業(yè)發(fā)展有限公司、重慶眾誠物業(yè)發(fā)展有限公司2010-5-7100000拍賣南岸區(qū)南坪組團D標準分區(qū)D4-3號宗地商業(yè)兼容二類居住用地109991099912534重慶金港旅業(yè)發(fā)展有限公司2010-6-2512650拍賣南岸區(qū)茶園-鹿角組團F分區(qū)F06-01（部分）、F12-1-01宗地二類居住55403554038661重慶澤瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010-8-168750拍賣總計

1637631.523030851.52

南岸區(qū)潛在別墅項目土地成交二、房地產(chǎn)市場研究>>>土地市場分析——土地成交2009年至今，南岸區(qū)共成交居住類土地10宗，主要集中在南坪城區(qū)及南山區(qū)域，總建筑規(guī)模303.1萬平方米；其中位于南山附近的潛在高端別墅項目有：慶隆項目、渝開發(fā)項目，北京大成項目。重慶迪賽實業(yè)所有地譽越有限公司所有地重慶豐業(yè)地產(chǎn)所有地重慶渝開發(fā)所有地明發(fā)公司所有地本案重慶騰科置業(yè)所有地北京大成開發(fā)集團所有地重慶慶隆屋業(yè)所有地重慶金港旅業(yè)所有地重慶澤瑞房地產(chǎn)所有地2009年至2010年10月南岸區(qū)域成交土地示意圖土地成交二、房地產(chǎn)市場研究>>>土地市場分析——小結從2009年至2010年10月，南岸區(qū)出讓土地總建筑規(guī)模約319.7萬平方米；其中成交10宗土地，總建筑規(guī)模約303.1萬平方米；成交土地主要集中在南坪城區(qū)及南山區(qū)域，以二類居住性質(zhì)為主；未來，南山區(qū)域的三個潛在別墅項目共計建筑規(guī)模約144.4萬平方米，將成為本項目主要競爭對手，南山別墅市場競爭較激烈。1、宏觀市場政策分析2、土地市場分析3、區(qū)域板塊市場分析4、區(qū)域別墅市場分析5、市場在售競爭樓盤分析6、小結NO:2房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究>>>區(qū)域板塊市場分析——板塊分布圖依據(jù)南岸區(qū)內(nèi)部先天的地形地貌、交通動線、經(jīng)濟發(fā)展結構等因素，我們把南岸區(qū)劃分出南坪、南山、彈子石與茶園新區(qū)四大板塊。南坪新貌南山鳥瞰彈子石現(xiàn)狀茶園新區(qū)現(xiàn)狀南坪商圈板塊茶園新區(qū)板塊彈子石板塊峨公巖大橋長江大橋黃花園大橋朝天門大橋大佛寺大橋南山板塊板塊分布圖二、房地產(chǎn)市場研究>>>區(qū)域板塊市場分析——板塊特征介紹板塊特征介紹茶園新區(qū)板塊位于南岸區(qū)的東面，市區(qū)內(nèi)環(huán)快速、外環(huán)高速之間；幅員120平方公里，規(guī)劃建設用地75平方公里，是重慶主城二環(huán)城市建設示范區(qū)，重慶市打造江南萬億工業(yè)走廊的龍頭，是現(xiàn)代城市生態(tài)宜居的首選地

彈子石板塊位于南岸區(qū)北面，與江北區(qū)和解放碑隔江相望；作為南區(qū)CBD的中心，將打造成吸引國內(nèi)外大型集團、企業(yè)總部進駐的"總部經(jīng)濟區(qū)"和聚集大量商貿(mào)、服務、金融、信息、辦公機構及高級住宅于一體的商務配套區(qū)。南坪板塊位于長江以南，與渝中區(qū)一江之隔；以南坪轉盤為中心，北起長江大橋南橋頭，南至四公里學府大道，東臨海棠溪立交，西至融僑半島；是南岸區(qū)經(jīng)濟總量最大、人口最多、商務和商業(yè)價值最高的一個板塊，也是重慶市五大核心主商圈之一，還是未來重市江南商務中心的核心。

南山板塊位于南岸區(qū)中部，北起銅鑼峽，南至金竹溝；連綿汪山、黃山、袁山、文峰山等數(shù)十座山峰，與涂山寺、老君洞、大佛寺等古建筑相映生輝，是名副其實的山城肺葉。1、宏觀市場政策分析2、土地市場分析3、區(qū)域板塊市場分析4、區(qū)域別墅市場分析5、市場在售競爭樓盤分析5、小結NO:2房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究>>>區(qū)域別墅市場分析重慶主城區(qū)別墅分布圖大學城板塊金開大道沿線南山板塊江北濱江帶北部新區(qū)：傳統(tǒng)的“富人區(qū)”，主要集中在金開大道沿線，其代表有：藍湖郡、棕櫚泉、保利高爾夫、常青藤等；南部地區(qū)：主要集中在南山區(qū)域附近，其代表有：長青湖別墅、慶隆高爾夫、坡嶺頓小鎮(zhèn)、南山1號、天景28闕。重慶別墅主要分布在主城北部新區(qū)、南部地區(qū)。二、房地產(chǎn)市場研究>>>區(qū)域別墅市場分析目前南岸區(qū)共有別墅項目11個，其中在售項目5個，主要分布于南山板塊及茶園板塊，銷售均價集中在11000-15000元/平方米之間；已知在售項目共剩余別墅369套，未來南岸區(qū)別墅市場競爭較激烈。世紀花園南濱豪門融僑半島風臨洲長青湖海昌加勒比南山1號高山流水南嶺雅舍天景28闕慶隆高爾夫山外山坡嶺頓小鎮(zhèn)魯能領秀城售罄未開盤售罄售罄售罄售罄均價11000元/平方米均價22000元/平方米均價15000元/平方米均價12000元/平方米均價13000元/平方米東啟南山未開盤1、宏觀市場政策分析2、土地市場分析3、區(qū)域板塊市場分析4、區(qū)域別墅市場分析5、市場在售競爭樓盤分析6、小結NO:2房地產(chǎn)市場研究二、房地產(chǎn)市場研究>>>市場在售競爭樓盤分析魯能領秀城28闕萬科渝園金科太陽海岸南山1號慶隆南山高爾夫山外山坡嶺頓小鎮(zhèn)中海北濱1號佰富高爾夫別墅首鋼美利山南坪商圈CBD觀音橋商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈在售競爭樓盤主要分布在重慶北部地區(qū)與南岸區(qū)南山板塊。二、房地產(chǎn)市場研究項目名稱區(qū)域地址容積率總建筑面積（㎡）裝修類型建筑風格在售均價（元/㎡）魯能領秀城南岸區(qū)南岸茶園新區(qū)（南岸新的行政中心后面）0.651500000清水中式13000南山1號南岸區(qū)南岸南山街道福壽路1號(重慶郵電大學附近)0.8522557清水愛爾蘭11000天景28闕南岸區(qū)南岸七公里學府大道69號(重慶交通大學知園小區(qū)正上方)0.2542750清水中式22000慶隆南山高爾夫山外山南岸區(qū)南岸茶園新區(qū)玉馬路1號(南山風景區(qū))0.6210000清水西方古典主義

15000坡嶺頓小鎮(zhèn)南岸區(qū)南岸茶園新區(qū)世紀大道玉馬路10號(新世紀大道茶園入口處)0.25186145清水西班牙12000首鋼美利山北部新區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)北區(qū)翠渝路55號(金開大道和金興大道交界處)0.63120000清水北美10000金科太陽海岸北部新區(qū)北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)北區(qū)翠渝路55號(金開大道和金興大道交界處)1348077清水北美13000中海北濱1號江北區(qū)江北北濱一路528號（北濱路西段）1.17146000清水英倫20000佰富高爾夫別墅江北區(qū)江北石馬河來鹿寺8號0.2861000清水歐式25000萬科渝園渝北區(qū)渝北寶圣大道666號(西南政法大學對面)0.7300000清水中式15000總計2936529>>>市場在售競爭樓盤分析南岸區(qū)：山景、溫泉資源

高爾夫配套文化資源重慶別墅市場格局：別墅項目均具備較好的資源，主要驅(qū)動因素有：區(qū)位/高爾夫/山、湖、江、溫泉資源/品牌。經(jīng)典代表項目：魯能領秀城南山一號天景28闕慶隆高爾夫別墅坡嶺頓小鎮(zhèn)二、房地產(chǎn)市場研究>>>南岸區(qū)在售競爭樓盤分析魯能領秀城占地約1600畝，位于茶園新區(qū)核心地段，南北兩端各以世紀大道和規(guī)劃路為界，背靠南山，與南岸新區(qū)府接壤，項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。項目配套：商業(yè)配套：魯能領秀城內(nèi)有30萬平米大型購物中心，教育配套：規(guī)劃有中學、小學及幼兒園共4所學校，醫(yī)療配套：重醫(yī)附二院江南分院及西郊醫(yī)院。開發(fā)商重慶魯能英大置業(yè)有限公司項目地址南岸茶園新區(qū)（南岸新的行政中心后面）占地面積1066656平方米總建面約150萬平方米容積率0.65綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)一期160戶面積范圍117-240㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格中式戶車比例1：1樓層3層或4層物管費用3元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理長城物業(yè)管理有限公司經(jīng)濟指標二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析魯能領秀城—項目概況魯能領秀城推出一期產(chǎn)品中式合院別墅，戶型面積在171—240平方米之間，每套180萬起；戶型經(jīng)濟指標：地上套內(nèi)面積：約172.05㎡地下套內(nèi)面積：約70.01㎡使用面積：約293.86㎡庭院面積：約55.00㎡負一層三層二層一層戶型點評：四個私家庭院及多個露臺，優(yōu)越綠色景觀，內(nèi)部功能分布合理且舒適；超大公共活動空間，整個戶型彰顯大氣。負一層三層二層一層戶型經(jīng)濟指標：地上套內(nèi)面積：約225.68㎡地下套內(nèi)面積：約88.29㎡使用面積：約353.57㎡庭院面積：約176.00㎡戶型點評：超大的私家庭院及多個露臺，優(yōu)越綠色景觀，內(nèi)部功能分布合理且舒適；超大公共活動空間，整個戶型彰顯大氣。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析魯能領秀城—戶型點評項目采用中式風格建筑，將中國傳統(tǒng)建筑文化與現(xiàn)代中式建筑創(chuàng)造性的結合，集聚中國文化特色。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析魯能領秀城—建筑風格魯能領秀城目前在售項目為一期中式合院別墅，目前銷售均價13000元/平方米。一期已推量（套）去化量（套）去化率體量16015093.8%魯能領秀城一期在售，戶型面積在170-240平米之間，總價180萬/套起，去化率達到95.6%。項目優(yōu)勢：項目周邊自然環(huán)境資源優(yōu)勢突出；戶型設計方正，贈送面積較多，得房率較高；具備大盤氣質(zhì)，自身品牌優(yōu)勢也能吸引購房客群。項目劣勢：目前區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展較為緩慢，本區(qū)域客戶較少；目前項目周邊配套資源形態(tài)單一體量小，無法滿足客群需求；項目交通整體通達性較弱。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析魯能領秀城—推案情況項目位于南岸以東2公里的南山風景文化核心區(qū)福壽路1號。左邊是規(guī)劃中的四星級酒店。右面是療養(yǎng)院。北距重慶郵電大學2.5公里，西南1.7公里為重慶工商大學和教育學院。在南山一號北面的是50000畝的原生態(tài)森林。開發(fā)商重慶美辰雅庭房地產(chǎn)有限公司項目地址南岸南山街道福壽路1號(重慶郵電大學附近)占地面積22644平方米總建面22557平方米容積率0.85綠化率45%規(guī)劃戶數(shù)69戶面積范圍預計三期將推200-300㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格愛爾蘭戶車比例1：2樓層3層物管費用2.5元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理重慶旺庭物業(yè)有限公司經(jīng)濟指標南山1號項目配套：生活配套：四星級酒店、療養(yǎng)院、牌室、便利店、閱讀室；教育配套：重慶工商大學、重慶郵電大學、重慶教育學院；生態(tài)配套：擁有南山生態(tài)森林植被資源二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析南山1號—項目概況A戶型-1-8號樓端頭戶型5室2廳4衛(wèi)1廚296㎡B戶型-9號樓中間戶型5室2廳3衛(wèi)1廚278㎡C戶型-10號樓上聯(lián)排端頭戶型5室2廳3衛(wèi)1廚220㎡D戶型-10號樓下聯(lián)排戶型4室2廳3衛(wèi)1廚201㎡每個房間內(nèi)安裝自然通風器，在不開窗的情況下，能控制室內(nèi)溫度不流失，清除室內(nèi)污氣，水蒸氣。4個小時自動把室外的新鮮空氣更換到房間里。起到防蟲，防水，防風的功能。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析南山1號—戶型點評項目整體采用都鐸建筑風格為主。呈現(xiàn)清新的愛爾蘭田園風光，坡屋頂，紅磚仍保留其建筑精髓。園林景觀細致，人性。主入口的疊層水景極為大氣。小區(qū)內(nèi)多處水景和小品的設計景配合整體的建筑浪漫又不失人性化。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析南山1號—建筑風格南山1號于2010年5月21日開盤,項目為半山聯(lián)排別墅，銷售均價為11000元/平方米。一期已推量（套）去化量（套）去化率體量501632%南山1號一期在售，戶型面積在201-296平米之間,186萬元/套起價，去化率為32%。項目優(yōu)勢：項目緊鄰50000畝原生態(tài)森林；戶型布局合理，功能性強；屬于城市發(fā)展副中心，未來發(fā)展?jié)摿^大；項目劣勢：項目周邊配套欠缺，交通欠佳；本區(qū)域的客戶較少，輻射面小。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析南山1號—推案情況項目位于重慶城南學府大道之上4A級風景區(qū)南山山脈的青龍山，為純獨棟別墅項目；這里是山系最豐富的區(qū)域，黃山、汪山、岱山、老君山、文峰山、青龍山等數(shù)十峰巒拔地而起，以及與老君洞、涂山寺、大佛寺等古建筑相映生輝，構筑成為重慶最宜居住的人居脈絡。開發(fā)商重慶天景置業(yè)有限公司項目地址南岸七公里學府大道69號(重慶交通大學知園小區(qū)正上方)占地面積27228平方米總建面42750平方米容積率0.25綠化率50%規(guī)劃戶數(shù)108戶面積范圍后期將推390-450㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格中式戶車比例1：2樓層3層+負一層地下會所物管費用4元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理天景物業(yè)經(jīng)濟指標學府大道綜合市場，重慶交通大學農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)貿(mào)市場，交通大學郵政儲蓄所，花溪信用社，農(nóng)村信用社。學校配套：重慶交通大學，重慶工商大學等醫(yī)療配套：重慶醫(yī)科大學附屬第二醫(yī)院，南岸區(qū)人民醫(yī)院五公里社區(qū)衛(wèi)生服務站二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析天景28闕—項目概況居住空間被合理分為家庭公共區(qū)、家庭娛樂區(qū)、生活就寢區(qū)和保姆休憩區(qū)等四大獨立區(qū)。每戶寬敞的娛樂層毗鄰室外花園庭院，是宴客、聚會的絕佳場所。通透的庭院露臺，浪漫的花窗等，使山居生活寬裕舒暢。每棟別墅贈送多五六個觀景大露臺和庭院，既延伸了居住空間，更實現(xiàn)了多重的空中觀景。負一層119平方米入戶層106平方米1層204平方米2層87平方米二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析天景28闕—戶型點評項目以中式風格體現(xiàn)現(xiàn)代居住理念的當代傳世大宅；高圍墻完全將私家院落領地與半私密空間、公共空間剝離開來；制式門樓、帶有傳統(tǒng)花窗的圍墻、傳統(tǒng)民居屋頂、略帶弧度的屋脊、灰色為主的外墻面。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析天景28闕—建筑風格開盤時間已推量（套）去化量（套）去化率目前在售均價一期2010-073030100%目前一期已售罄均價22000元/㎡合計3030100%28闕一期于2010年7月開盤，樓棟均價為22000元/平方米，共推出30套，已全部售罄，去化率達100%。后期將加推出390-450㎡產(chǎn)品。項目優(yōu)勢：項目區(qū)位條件優(yōu)越；項目正對長江，背擁南山山脈，自然景觀資源豐富；建筑絕大多數(shù)偏南北向，采光好。樓幢之間錯落有致，景觀視野開闊。項目劣勢：部分戶型贈送面積不大；二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析天景28闕—推案情況項目位于南岸茶園新區(qū)玉馬路1號(南山風景區(qū))，是慶隆南山高爾夫首個“上山“之作。整個組團占地35萬平方米，容積率高達50%，包含聯(lián)排、獨棟別墅。開發(fā)商重慶慶隆屋業(yè)/眾誠物業(yè)項目地址南岸茶園新區(qū)玉馬路1號(南山風景區(qū))占地面積350000平方米總建面210000平方米容積率0.6綠化率50%規(guī)劃戶數(shù)一期402面積范圍238－435㎡建筑形態(tài)獨棟、聯(lián)排建筑風格西方古典主義戶車比例1：2樓層4層物管費用3元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理希爾頓物業(yè)管理有限公司慶隆南山高爾夫山外山小區(qū)內(nèi)部配套:18洞72桿國際錦標賽級山地高爾夫、練習場及高爾夫球會俱樂部。慶隆南山高爾夫山外山其他:配套700萬平方米原生林地、2000畝森林公園、6大主題休閑公園、3萬平方米商業(yè)情景小鎮(zhèn)、希爾頓國際度假酒店、國際會議中心、山頂溫泉SPA度假中心、半月溫泉休閑俱樂部慶隆南山高爾夫山外山小區(qū)內(nèi)部配套:18洞72桿國際錦標賽級山地高爾夫、練習場及高爾夫球會俱樂部。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析慶隆南山高爾夫山外山—項目概況布局合理；大面積贈送空間；最大11米的面寬，采光充分、居住空間更顯氣派；客廳6.6米挑高、主臥均配有大面積露臺或陽臺；雙車位設置。目前在售238-272平方米聯(lián)排、330-440平方米獨棟別墅，均價15000元/平方米。224平方米二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析慶隆南山高爾夫山外山—戶型點評項目采用西風古典主義建筑風格；在建筑設計中以古典柱式為構圖基礎，突出軸線，強調(diào)對稱，注重比例，講究主從關系。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析慶隆南山高爾夫山外山—建筑風格項目優(yōu)勢：項目依山而建，并有6條峽谷、5大主題公共公園穿插其中，自然景觀資源豐富；規(guī)劃中的輕軌6、8號線，通過南山隧道、慈母山隧道、內(nèi)環(huán)、中環(huán)、繞城高速、三縱三橫的立體交通網(wǎng)絡，通達性較強；前后排別墅高差最大12米，大景觀視野。項目劣勢：項目周邊樓盤眾多，區(qū)域競爭壓力巨大；周邊配套尚未完善，對項目有一定影響。開盤時間已推量（套）去化量（套）去化率目前在售均價2010-0232119059%15000元/平方米慶隆南山高爾夫山外山一期共推出321套別墅，其中獨棟132套，聯(lián)排189套；售出獨棟87套，聯(lián)排103套，一共去化190套，去化量為59%，目前在售面積獨棟約330－435㎡，聯(lián)排約238－282㎡，均價為15000元/平方米。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析慶隆南山高爾夫山外山—推案情況項目位于南岸區(qū)茶園新城區(qū)世紀大道，項目占地36.97萬方，建筑面積18.61平方米，以西班牙風格為主體，結合同屬西班牙風格的圣塔芭芭拉風格和意大利托斯卡納風格。開發(fā)商重慶廣萬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址南岸茶園新區(qū)世紀大道玉馬路10號(新世紀大道茶園入口處)占地面積367917平方米總建面186145平方米容積率0.25綠化率50%規(guī)劃戶數(shù)300面積范圍470-705㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格西班牙戶車比例1：2樓層3層物管費用3元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理第一太平戴維斯經(jīng)濟指標坡嶺頓小鎮(zhèn)配套：會所、網(wǎng)球場、學校、風情商業(yè)街、社區(qū)配套小學。

二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析坡嶺頓小鎮(zhèn)—項目概況布局具人性化；每種戶型都有獨立的客廳和起居室，且中餐廳和廚房進行嚴格區(qū)分；多重庭院落設計，最大限度地豐富室內(nèi)與室外的關系；每戶均配有一個室內(nèi)和室外停車空間。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析坡嶺頓小鎮(zhèn)—戶型點評項目以西班牙風格為主體；低坡屋頂，外立面用紅色瓷瓦鋪設，并以亮淺色拉毛處理涂料；門廊和窗則運用拱形進行修飾；屋沿朝兩側外伸，戶內(nèi)有庭院。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析坡嶺頓小鎮(zhèn)—建筑風格項目優(yōu)勢：項目位于茶園新區(qū)入口、渝黔高速與世紀大道交匯處。交通網(wǎng)絡發(fā)達；規(guī)劃中的輕軌6、8號線、連通主城三隧六橋的立體交通，增強本項目的通達性。項目內(nèi)部有面積達300畝的長青湖，以及養(yǎng)生溫泉，有效提升項目品質(zhì)。項目劣勢：項目周邊樓盤眾多，區(qū)域競爭壓力巨大；周邊配套尚未完善，對項目有一定影響。開盤時間已推量（套）去化量（套）去化率目前在售均價2008-0630028494%12000元/㎡坡嶺頓小鎮(zhèn)共計300套，目前僅剩16套，面積在300-400平方米之間，均價12000元/平方米，去化率達94%。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析坡嶺頓小鎮(zhèn)—推案情況北部區(qū)：傳統(tǒng)富人區(qū)高爾夫配套品牌開發(fā)商兩江新區(qū)規(guī)劃重慶別墅市場多中心格局：客戶區(qū)域情結強烈，對于區(qū)域環(huán)境很看重，隨著兩江新區(qū)規(guī)劃的出臺，重慶向北發(fā)展，“三北”的區(qū)域認識高，主要驅(qū)動因素有：區(qū)位/高爾夫/規(guī)劃前景/品牌。經(jīng)典代表項目：首鋼美利山

金科太陽海岸

中海北濱1號

佰富高爾夫別墅

萬科渝園二、房地產(chǎn)市場研究>>>北部區(qū)在售競爭樓盤分析項目位于北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)北區(qū)翠渝路55號(金開大道和金興大道交界處)，總占地面積715畝，總建筑面積約83萬平方米，北鄰重慶機場，東臨寸灘港口，毗鄰保利高爾夫、常青藤、藍湖郡、棕櫚泉等別墅項目。開發(fā)商首鋼地產(chǎn)重慶公司項目地址北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)北區(qū)翠渝路55號(金開大道和金興大道交界處)占地面積476690平方米總建面120000平方米容積率0.63綠化率36.88%規(guī)劃戶數(shù)312戶面積范圍220-270㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格北美戶車比例1：2樓層3層+負一層物管費用2.5元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理重慶美利山物業(yè)服務有限公司經(jīng)濟指標首鋼美利山項目配套商業(yè)：金山廣場、新世紀超市、保利商業(yè)風情街、龍湖藍調(diào)天街、銀行：華夏銀行、建設銀行、中國銀行、招商銀行、工商銀行醫(yī)療：重慶醫(yī)科大學附屬醫(yī)院、重慶醫(yī)科大學附屬兒童醫(yī)院教育：育才經(jīng)開中學、北大附中、重慶一中等

公園：公園龍景湖公園、黃桷公園

運動：保利高爾夫球場、藍湖郡體育中心二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析首鋼美利山—項目概況三層平面圖二層平面圖一層平面圖負一層平面圖遵循業(yè)主生活習慣，優(yōu)化室內(nèi)空間交通流線，縮短功能房間交通穿越，最優(yōu)化空間利用率；二層樓之間三跑樓梯的設計，既提升安全性，又滿足了舒適度；預留結構構建的6米客廳挑空，增加功能房間的可塑性，滿足各種業(yè)主的個性化需求；每個臥室均帶有衛(wèi)生間和景觀露臺，提升空間使用的舒適度；贈送面積大，平均每戶的贈送面積在120~170平方米左右（包括地下室、客廳挑空、露陽臺、閣樓層等）；戶戶雙車位設計（室內(nèi)＋室外）；花園面積平均達到50㎡以上。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析首鋼美利山—戶型點評項目打造成北美風格，外立面使用大量天然石材和仿石涂料，隨處可見的尖塔形斜屋頂和裝飾性煙囪帽。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析首鋼美利山—建筑風格項目優(yōu)勢：位于重慶中國第三新區(qū)北部新區(qū)金開大道和金興大道交界處，是重慶最著名的別墅區(qū)和富人聚集地；項目周邊配套齊全，交通網(wǎng)絡發(fā)達；依山而建，可遠眺南山、鐵山坪、歌樂山山脈，山腳保利高爾夫球場一覽無余；地塊擁有大量的原生植被和生態(tài)濕地，自然景觀豐富。

項目劣勢：項目周邊樓盤眾多，區(qū)域競爭壓力巨大；本區(qū)域的同質(zhì)樓盤多，客戶分流情況嚴峻；項目靠近華夏陵園，影響項目品質(zhì)。開盤時間已推量（套）去化量（套）去化率目前在售均價一期2008-1231231099%160萬元/套起首鋼美利山一期目前僅剩2套，面積在150-180平方米之間，總價160萬元/套起，去化率達99%，二期開盤時間待定，目前在售均價為10000元/㎡。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析首鋼美利山—推案情況項目位于江北海爾路988號(渝長高速鐵山坪唐家沱出口下道前行2公里處)，總占地面積約500畝，總建筑面積約為33萬平方米，共分7期開發(fā)。建筑形態(tài)主要以高檔住宅為主，一期占地約8萬平方米，建筑面積約7萬平方米，為純正的北美風情舒適型的江景高檔住宅。開發(fā)商重慶金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址北部新區(qū)經(jīng)開區(qū)北區(qū)翠渝路55號(金開大道和金興大道交界處)占地面積338833平方米總建面348077平方米容積率1綠化率35%規(guī)劃戶數(shù)500戶面積范圍310-390㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格北美戶車比例1：1樓層3層+負一層地下會所物管費用3.5元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理金科物管經(jīng)濟指標項目配套生活配套：兩岸咖啡、自然美SPA、全球視頻會議室、CEO閱覽室、商務俱樂部、室內(nèi)恒溫泳池、約1000平米室外泳池、小區(qū)幼兒園、籃球場、羽毛球場、海岸慢跑道、風雨連廊、商業(yè)設施；教育配套：勝利小學、新華小學、重慶女子職業(yè)中學、重慶市46中學。金科太陽海岸二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析金科太陽海岸—項目概況大面積贈送空間，主臥室、客廳外均設置大露臺，極大地擴展了生活空間，書房、會客廳則對商務社交功能的把握和利用做得非常到位；從裝飾細節(jié)上來看，兒童房內(nèi)的梅西掛畫、閣樓上的小酒窖等均讓整個樣板間充滿家的感覺二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析金科太陽海岸—戶型點評項目為純正的北美風情舒適型的江景高檔住宅；外立面隨意的、不對稱，特別是尖塔形斜屋頂，一層或多層橫斷墻面，裝飾性的而不是結構性的抹灰木架和長排窗戶都是典型的外部特征。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析金科太陽海岸—建筑風格項目優(yōu)勢：項目落戶于兩江新區(qū)“企業(yè)家公園”內(nèi)，扼守兩江新區(qū)心臟領地，毗鄰中國內(nèi)陸第一個保稅港區(qū)——重慶兩路寸灘保稅港，區(qū)位優(yōu)勢較好；項目周邊自然資源豐富，環(huán)境宜人，氣候條件優(yōu)越；項目主要廳房均為東南向，浩瀚長江盡收眼底。金科地產(chǎn)的品牌效應，聚集項目人氣。項目劣勢：目前該區(qū)域邊配套較少，對項目造成一定影響；項目靠近寸灘保稅港，勢必受到工業(yè)物流區(qū)的影響，降低項目品質(zhì)。開盤時間已推量（套）去化量（套）去化率目前在售均價一期2009-12168168100%已售罄，二期開盤時間未定金科太陽海岸一期目前僅剩2套，面積在310-390平方米之間，均價13000元/平方米，去化率達100%。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析金科太陽海岸—推案情況項目位于江北北濱一路528號（北濱路西段），唯一由世界500強成員企業(yè)開發(fā)的城市別墅,重慶主城核心區(qū)域的城市別墅，江北濱江路中央位置城市別墅，兼具解放碑、觀音橋、沙坪壩、江北城四大核心商圈，超低密度城市別墅。開發(fā)商中海地產(chǎn)項目地址江北北濱一路528號（北濱路西段）占地面積100530平方米總建面146000平方米容積率1.17綠化率40%規(guī)劃戶數(shù)527戶面積范圍280-440㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格英倫戶車比例1：1樓層3層+負一層地下會所物管費用3元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理中海物業(yè)經(jīng)濟指標項目配套生活配套：山頂休閑中心、高爾夫練習場、慢跑步道、山頂網(wǎng)球場、山頂室內(nèi)恒溫游泳池；中海北濱1號二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析中海北濱1號—項目概況獨創(chuàng)“前園、中庭、后院、多層露臺”的三維立體別墅空間，三重院落、多層露臺花園、戶內(nèi)全明設計；聯(lián)排、雙均贈送90—110㎡超大地下層空間。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析中海北濱1號—戶型點評項目為純英倫風范建筑經(jīng)典；外墻為混凝土砌塊，屋頂為木構架，外立面材料為紅磚石材及涂料等，屋頂以石瓦為主。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析中海北濱1號—建筑風格項目優(yōu)勢：項目坐落于重慶主城核心最具影響力的黃金板塊——北濱路，與重慶CBD相輔相成，龍盤虎踞，毗鄰江北、沙坪壩等數(shù)大商圈，距離渝中區(qū)亦是極速可達，交通網(wǎng)絡較發(fā)達；項目依山傍水，南向觀江，主城濱江唯一超低密度水岸豪宅；四大公園綠意環(huán)繞，全城罕有中央生態(tài)溪谷；山頂運動觀江公園·古典宮廷式商務中心，極大的提升項目品質(zhì)。項目劣勢：目前區(qū)域周邊配套尚未完善，且未有公交路線通達項目，影響項目通達性；開盤時間已推量（套）去化量（套）去化率目前在售均價一期2008-53232100%20000元/平方米二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析中海北濱1號—推案情況金科太陽海岸總套數(shù)為323，目前僅剩2套，面積在280-440平方米之間，均價20000元/平方米，去化率達100%。佰富高爾夫別墅地處江北區(qū)石馬河，近眺嘉陵江，位于佰富江景高爾夫球場的中央，處于高速發(fā)展的大竹林—石馬河組團，該組團為江北區(qū)城市拓展區(qū)域和三大商圈之一，周邊交通動線路網(wǎng)環(huán)繞，外接重慶外環(huán)高速公路、江北濱江路、大石路、金開大道等幾條高等級公路，交通便捷。開發(fā)商重慶宏帆實業(yè)有限公司項目地址江北石馬河來鹿寺8號(石馬河北部A宗E、F號地塊)占地面積241330平方米總建面61000平方米容積率0.28綠化率66.70%規(guī)劃戶數(shù)146戶面積范圍預計三期將推200-700㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格歐式戶車比例1：1樓層2層或3層物管費用3.5元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理北京凱萊物業(yè)管理公司經(jīng)濟指標佰富高爾夫別墅

生活配套：豪華業(yè)主會所，設備完善，內(nèi)設恒溫游泳池、戶外網(wǎng)球場、健身室、雪茄吧、紅酒坊、桌球室、兒童游樂室、棋牌室、便利店、閱讀室、醫(yī)療保健中心、咖啡廳等。

二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析佰富高爾夫別墅—項目概況超大私家入戶花園，增強居者舒適感，大型景觀陽臺，主臥室套衛(wèi)生間，衣帽間及書房，增強主人尊崇感。贈送大面積私家會所，會所設置影音房，棋牌室，衛(wèi)生間及儲物間等。銷售面積：約252.63㎡；使用面積：約270-500㎡；贈送內(nèi)容：私家花園、露臺、地下室等。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析佰富高爾夫別墅—戶型點評項目采用歐式建筑，結合歐式各國風情，如西班牙風情、巴洛克風情等，展示出其特有魅力。西班牙風格巴洛克風格巴洛克風格巴洛克風格二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析佰富高爾夫別墅—建筑風格項目優(yōu)勢：位于江北區(qū)城市拓展區(qū)域，處于江北區(qū)、沙坪壩區(qū)兩大商業(yè)中心的輻射區(qū)域，經(jīng)濟區(qū)域輻射面積廣泛，區(qū)位條件優(yōu)越；項目周邊配套齊全，交通便捷；項目產(chǎn)品新穎，內(nèi)部景觀資源優(yōu)越；具備大盤氣質(zhì)，自身品牌優(yōu)勢突出。項目劣勢：項目僅少量戶型贈送面積較少。開盤時間已推量（㎡）去化量（㎡）去化率目前在售均價一期2010-04-011818100%目前已售罄三期明年待售二期2010-08-143939100%合計5757100%目前，佰富高爾夫別墅一期、二期、已售罄，去化率達100%，一、二期整體銷售均價為25000元/㎡，三期預計明年加推。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析佰富高爾夫別墅—推案情況萬科渝園總占地逾300畝，位于重慶市渝北區(qū)西南政法大學正對面，地處重慶渝北兩路工業(yè)園區(qū)，緊鄰回興交通中心樞紐，所在區(qū)域已經(jīng)成為重慶重點發(fā)展的北部區(qū)域。開發(fā)商萬科重慶項目地址渝北寶圣大道666號(西南政法大學對面)占地面積19萬方總建面30萬方容積率0.7綠化率45%規(guī)劃戶數(shù)780戶面積范圍180-200㎡建筑形態(tài)別墅建筑風格中式戶車比例1：1樓層3層+負一層物管費用3.35元/平米/月交房標準清水房物業(yè)管理萬科物業(yè)服務有限公司經(jīng)濟指標項目配套生活配套：有重百超市、大型農(nóng)貿(mào)市場、建設銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、浦發(fā)銀行，婦幼保健院、渝北回興醫(yī)院、西南醫(yī)院渝北分院以及郵局等生活、娛樂配套設施；交通：車行5分鐘可到達江北機場,10分鐘到達龍頭寺火車站、觀音橋步行街,20分鐘到達解放碑CBD。交通快速便捷,中環(huán)快速干線也近在咫尺；教育：項目地處兩路大學城，周圍高校環(huán)繞，緊鄰西南政法大學，周邊還有海聯(lián)學院，渝北職教中心，川外，南方翻譯學院、華星外語學院，重慶一中渝北分校，渝北實驗三小。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析萬科渝園—項目概況E2型(疊中)5室3廳4衛(wèi)1廚163.00㎡B合院別墅二層195.00㎡[二層][三層]該項目戶型總價較低，贈送面積大，贈送地下層，多露臺，配備雙車位；二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析萬科渝園—戶型點評萬科·渝園—萬科入渝首個別墅產(chǎn)品，成為融入重慶人文特色的純中式風格別墅。二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析萬科渝園—建筑風格萬科渝園目前一、二期已售罄，三期于2010年11月加推20套，目前僅余190㎡少量房源推出，銷售均價為15000元/平方米。萬科渝園在售聯(lián)排別墅總價段120-180萬元，合院別墅最高300萬元，主力戶型均價在200萬/套左右，去化率為95%。項目優(yōu)勢：項目自身品牌優(yōu)勢明顯；項目所在區(qū)域為重慶重點建設地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展迅速；配套完善，項目整體通達性較強；戶型超大面積贈送，有效提升得房率。項目劣勢：別墅緊鄰高層項目，影響別墅整體品質(zhì)；開盤時間已推量（套）去化量（套）去化率在售均價一期2009.5月197197100%15000元/平方米二期2010-4月140140100%三期2010年11月201995%合計35735699%二、房地產(chǎn)市場研究>>>在售競爭樓盤分析—競爭個案分析萬科渝園—推案情況二、房地產(chǎn)市場研究>>>小結

自2010年9月29新政以來，重慶別墅市場呈現(xiàn)出量跌價穩(wěn)的趨勢；一方面受政策的打壓，使得成交量處于低位徘徊，另一方面受別墅產(chǎn)品自身屬性的影響，其價格仍保持在一定的水平線波動；市場觀望情緒依然存在，開發(fā)商均伺機而動；從市場分布來看，重慶別墅主要集中在北部區(qū)域；目前南岸區(qū)別墅項目相對較少，主要分布在南山板塊與茶園板塊，且均價集中在11000-15000元/㎡;南岸區(qū)別墅項目的稀缺與自然資源的豐富性，促使開發(fā)商在南山區(qū)域大面積拿地，未來南山板塊將成為南岸區(qū)別墅市場最為激烈的競爭高地。1、客群需求分析2、目標客群定位3、小結NO:3目標客群分析客群，他們要的是什么？身份區(qū)位生活價格性價比發(fā)展?jié)摿煌ㄆ焚|(zhì)私密性自然景觀三、客群分析>>>客戶需求分析——別墅產(chǎn)品的客群別墅產(chǎn)品是一種特殊的住宅產(chǎn)品，作為房地產(chǎn)終極產(chǎn)品的建筑形態(tài)，不但要滿足基本的居住功能，同時還要求有非常良好的居住環(huán)境、氛圍，是一種享受性的住宅產(chǎn)品。因此在一定程度上多受高端消費客群所青睞。這類客戶群體對于生活、事業(yè)、社會、情感有屬于自己的一套理解和感觸。他們的身份：私企老板、大學教授、企業(yè)金領公務員、自由職業(yè)者、公司高管……他們的特征：很義氣也比較寬容，三教九流的朋友都有；有堅韌的性格，喜歡挑戰(zhàn)極限；有正義感，會贊助公益事業(yè)；愛老婆和孩子，同時對情人負責；孝順，有責任心，大事聰明小事糊涂，極有主見；中午能吃臺灣私房菜，晚上工作至半夜吃盒飯……他們的愛好：善于投資；喜歡汽車；喜歡國學、茶道，偶爾研究風水、易經(jīng)；經(jīng)常出國或偶爾出國；感覺睡個好覺比打麻將更有意思；高爾夫和游泳都是不錯的運動；有信仰，可能是佛教徒或者基督教徒，涉獵廣泛……三、客群分析>>>客戶需求分析——別墅客戶的特征三、客群分析>>>客戶需求分析——目標客群對南山的認知1、目標客戶對南山的印象優(yōu)勢體現(xiàn)在：自然環(huán)境優(yōu)美，森林茂密，人文歷史優(yōu)久，空氣清新、景觀獨特，能看見全市的夜景，其開發(fā)的速度相當快，成為居家、旅游、度假的良好場所。劣勢主要表現(xiàn)在：距離主城區(qū)較遠，交通不方便，開發(fā)力度與配套設施不完善，適合旅游度假和第二居所，作為第一居所不太方便。2、目標客戶對南山森林高端房產(chǎn)的印象大多數(shù)消費者認為南山森林中的高端房產(chǎn)是“空氣新鮮的”、“寧靜的”、“綠化好的”、“天然的”、“健康的”。3、目標客戶對南山房地產(chǎn)項目的用途判斷目標客戶對“南山風景區(qū)項目”的用途統(tǒng)計結果分析中，大多數(shù)的消費者表示如果在南山置業(yè)，首選用途為：“在這樣的森林別墅區(qū)買一棟房子，在節(jié)假日與家人朋友度假”，次選用途為“為家人長期居住的第一居所”，再次是“投資，期待增值”。>>>客戶需求分析——目標客群的需求他們需要一處安靜、幽雅、自然、健康、舒適的宜居場所；他們需要一處集休閑、度假、娛樂、養(yǎng)生于一體的絕佳圣地；他們需要一處繁華與靜謐最佳尺度的世外桃源；他們需要……他們的購買需求點主要集中在：區(qū)位優(yōu)勢、交通便捷、價格合理、品質(zhì)優(yōu)異、私密性

自然景觀、性價比高、發(fā)展?jié)摿Υ?、配套完善。。。。。。三、客群分?gt;>>目標客群定位原生態(tài)自然資源環(huán)境區(qū)域城市規(guī)劃巨大潛力項目區(qū)位地塊的稀缺性企業(yè)老總、私營工廠老板、投資客群、事業(yè)單位領導、政府公務員、公司白領、企業(yè)高管……目標客群定位三、客群分析高科技建筑·星級服務城市財智精英>>>小結通過對競品分析我們發(fā)現(xiàn)，各項目主流客戶以區(qū)域客戶為主，客戶區(qū)域情結強烈，對于達到各中心的交通便利程度很敏感。結合市場與本案目標客群，我們得出以下結論：

本案的目標客群來源主要是區(qū)域性客戶，他們對本區(qū)域有一定的地域情結；西區(qū)及渝中、南岸有望成為本案的主要客戶來源地，且周邊建材、摩配專業(yè)市場企業(yè)主較多，需求存在支撐；本案地塊的稀缺性、原生態(tài)自然環(huán)境可吸引以養(yǎng)生、休閑、度假為主的自住客或投資客，在這里居住不僅是身份地位的象征，而還實用、健康。三、客群分析1、項目優(yōu)劣勢分析2、市場定位4、產(chǎn)品定位5、價格定位NO:4項目定位研究四、項目定位研究>>>項目優(yōu)劣勢分析區(qū)位優(yōu)勢：項目處于南山風景區(qū)腹地，地理位置優(yōu)越，未來前景巨大；緊鄰南坪商圈和解放碑商圈，繁華、寧靜一瞬間。外部自然優(yōu)勢：擁有大量森林資源，生態(tài)價值突出，廣大客群對該區(qū)域認可價值較高項目。北美純獨棟別墅：北美奈特草原風格，產(chǎn)品獨特、新穎；內(nèi)部水景優(yōu)勢：項目內(nèi)部自身擁有湖泊，豐富的自然植被，景觀資源突出；高檔社區(qū)集聚：項目周邊小區(qū)檔次較高，有利于提高項目自身品質(zhì)與形象。目前市場整體經(jīng)濟狀況不明朗；目前區(qū)域交通不是很便捷，山間道路較為擁堵；企業(yè)知名度欠佳；面臨區(qū)域樓盤的同質(zhì)化競爭壓力；區(qū)域商業(yè)配套較為陳舊，對本案進入市場帶來一定的負面影響。劣勢優(yōu)勢四、項目定位研究>>>市場定位——市場定位依據(jù)市場定位依據(jù)項目區(qū)位：本案位于南岸區(qū)南山黃角埡，緊鄰南山生態(tài)原始森林，本區(qū)域是重慶市生態(tài)旅游重點發(fā)展區(qū)域，一定程度上決定了項目具備打造高端物業(yè)的生態(tài)基礎；項目規(guī)模：項目規(guī)劃用地235畝，總建筑面積約67055㎡，綜合容積率為0.43，具備打造高端物業(yè)的規(guī)模基礎；項目內(nèi)部資源：地塊內(nèi)有山有水，地塊內(nèi)部形成洼地，本案具備打造高端地產(chǎn)項目的先決條件；區(qū)域代表項目：區(qū)域內(nèi)比較典型的項目有“海昌加勒比”、“坡嶺頓小鎮(zhèn)”等為代表高端別墅地產(chǎn)項目，已經(jīng)形成區(qū)域規(guī)模效應。四、項目定位研究>>>市場定位項目市場定位重慶南部地區(qū)頂級生態(tài)住區(qū)頂級高端社區(qū)——打造出具備特色的生態(tài)景觀居住區(qū)城市發(fā)展趨勢所向，市場動向明確，配合城市發(fā)展引發(fā)共鳴四、項目定位研究>>>概念定位山水間的質(zhì)樸浪漫，厚重的熱情，享受南