長江國際金融中心上海·北外灘宏觀市場研究區(qū)域市場研究產(chǎn)品特點研究銷售方式研究項目研究思路框架宏觀市場研究區(qū)域市場研究產(chǎn)品特點研究銷售方式研究項目研究思路框架供應(yīng)及預(yù)測2001-2008年上海甲級寫字樓歷年總存量

2008年上海甲級寫字樓的新增供應(yīng)83.7萬平方米，達(dá)到歷年新高。

05年之后，上海各區(qū)對城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性思路調(diào)整，大規(guī)模的“撤住改辦”，使得近年來辦公出讓用地不斷上升。辦公樓開發(fā)建設(shè)周期較普通住宅要長，故未來幾年上海寫字樓供應(yīng)仍將處于高位狀態(tài)。上海寫字樓市場分析

上?？墒坌蛯懽謽莾r格一直處于高位運(yùn)行。由于寫字樓前景看好，并且小戶型可投資項目較多，故09年3月以后寫字樓銷售出現(xiàn)快速回暖。

08年受金融危機(jī)影響，上海甲級寫字樓市場空置率大幅上升，租金下降。由于國外經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)目前仍處于低谷，故09年房地產(chǎn)市場全面回暖的背景下，甲級寫字樓空置率仍居高不下。租售價格及空置率經(jīng)濟(jì)中心寫字樓總量對比從四大經(jīng)濟(jì)中心的甲級寫字樓總量對比來看，上海甲級寫字樓總量只有503.7萬平方米，處于較低水平。結(jié)合各大城市的城市面積來看，中瑞認(rèn)為上海甲級寫字樓依然有極大的發(fā)展空間。宏觀市場小結(jié)上海甲級寫字樓尚未走出金融危機(jī)的陰影，目前租金和空置率都處于市場的低谷，并且還將持續(xù)一段時間。

小戶型寫字樓作為一種投資性產(chǎn)品，在目前市場資金充裕的情況下，受到投資者青睞。

對本項目而言，分割銷售是當(dāng)前市場中較好的一種銷售形式。宏觀市場研究區(qū)域市場研究產(chǎn)品特點研究銷售方式研究項目研究思路框架商務(wù)區(qū)位特征北外灘小陸家嘴淮海中路人民廣場南京西路徐家匯虹橋開發(fā)區(qū)竹園中山公園長風(fēng)商貿(mào)區(qū)五角場張江高科園區(qū)不夜城大寧多媒體谷市北工業(yè)園四川北路外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)新國際博覽中心10#12#4#2#北外灘區(qū)域緊鄰上海高檔寫字樓軸線的北側(cè)；北外灘是一個具有自身產(chǎn)業(yè)特征的乙級商務(wù)區(qū)；規(guī)劃前景大連路隧道、新建路隧道、延安路隧道、外灘地下通道以及軌道交通4號線、12號線將打通北外灘交通瓶頸，外灘、陸家嘴和北外灘成為有機(jī)整體。

國際客運(yùn)中心、濱江綠化工程和提籃橋歷史文化區(qū)將提升北外灘生態(tài)和人文環(huán)境。

商業(yè)住宅區(qū)商業(yè)商貿(mào)區(qū)碼頭航運(yùn)區(qū)提籃橋歷史商業(yè)區(qū)純住宅區(qū)12345新建路隧道（在建）4號線12號線大連路隧道本項目M外灘地下車行通道M區(qū)域升級進(jìn)程2005年2007年2008年2009年2010年2011年2012年寶礦國際大廈

140米，北外灘第一高樓開啟新商務(wù)時代外灘茂悅酒店

“凱悅”品牌入駐大幅提升市場認(rèn)知國際客運(yùn)中心

城市地標(biāo)之一打造國際化平臺海泰中信廣場228米，北外灘第一高樓確立區(qū)域市場地位地鐵10號線打通交通瓶頸連接各主要CBD地鐵12號線貫穿北外灘完善內(nèi)部交通體系A(chǔ)PP白玉蘭廣場大型商務(wù)綜合體提升區(qū)域市場形象核心商務(wù)區(qū)目前代表項目海泰時代大廈海泰國際大廈森林灣大廈耀江國際廣場寶礦國際大廈海灣大廈上海灘國際大廈區(qū)域租賃市場現(xiàn)狀項目名稱交付時間辦公等級物業(yè)管理公司總建筑面積(㎡)面積分割(㎡)租金(元/日.㎡)物業(yè)管理費(元/月.㎡)空置率國際港務(wù)大廈2008年12月甲級仲量聯(lián)行312100150-150062840%寶礦國際大廈2006年1月甲級上海寶礦鉆石物業(yè)有限公司77895230-180052620%森林灣大廈2005年9月乙級;自管58000250-150031820%上海灘國際大廈1997年12月乙級;仲量行52000120-153042318%海泰國際大廈2008年1月乙級戴德梁行33765100-100052520%耀江國際廣場2006年乙級;第一太平戴維斯32000200-7703.51425%瑞豐國際大廈2007年10月乙級上海瑞金大廈有限公司65698100-15004.52825%受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響,區(qū)域?qū)懽謽强罩寐噬仙?但07年以來交付的高品質(zhì)寫字樓租金仍在5元/日.㎡左右,且招租情況比較理想。2006年以來,北外灘寫字樓市場開始啟動,國際港務(wù)中心項目帶動區(qū)域熱銷區(qū)域銷售市場現(xiàn)狀

北外灘板塊寫字樓年度成交數(shù)據(jù)年度供應(yīng)面積(M2)成交面積(M2)成交均價(元/M2)2005年112,62722,50717,4112006年6715,84118,8692007年021,10418,1592008年77,56455,30842,5152009年20,16018,80948,184區(qū)域客戶特征標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓客戶行業(yè)分析區(qū)域未來價值展望2009200820102011及以后港務(wù)大樓平安金融中心國際金融中心上海船廠項目陸家嘴金融中心中信泰富地塊中信廣場外灘外灘源新經(jīng)濟(jì)金三角中信泰富地塊恒基155項目富士康大廈平安金融大廈玫瑰廣場中信廣場108地塊盛邦國際大廈APP白玉蘭廣場蘇寧163項目上海船廠項目國際金融中心招商銀行大廈陸家嘴金融中心港務(wù)大樓核心商務(wù)區(qū)未來代表項目辦公約14萬平方米預(yù)計2013年竣工白玉蘭廣場辦公約7萬平方米2009年竣工港務(wù)大廈辦公約11萬平方米預(yù)計2010年竣工中信廣場辦公約3萬平方米2008年竣工盛邦國際大廈辦公約10萬平方米預(yù)計2010年竣工108廣場辦公約3萬平方米2009年竣工玫瑰廣場辦公約4萬平方米預(yù)計2011年竣工中信泰富地塊占地8.5萬平方米寶地地塊占地1.7萬平方米漢榮地塊占地0.7萬平方米虹房地塊客戶發(fā)展趨勢最高支付能力高支付能力較高支付能力行業(yè)類別：外資金融、境外咨詢、500強(qiáng)總部區(qū)域來源：境外、陸家嘴、浦西核心CBD入駐動機(jī)：戰(zhàn)略布局、搶占新興CBD產(chǎn)品要求：國際超甲級、城市地標(biāo)建筑2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年行業(yè)類別：知名私企總部、國際級航運(yùn)/物流區(qū)域來源：境外、黃浦、虹口入駐動機(jī)：提升形象、商務(wù)便利產(chǎn)品要求：國際甲級、區(qū)域地標(biāo)建筑行業(yè)類別：先進(jìn)制造業(yè)、相關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)區(qū)域來源：長三角、黃浦、虹口入駐動機(jī)：提升形象、商務(wù)便利產(chǎn)品要求：甲級、較好的項目形象租金增長趨勢2005年2007年2008年2009年2010年2011年2012年后寶礦國際大廈

3.5-4元/日.㎡耀江國際廣場瑞豐國際廣場

3.5-5元/日.㎡國際港務(wù)大廈海泰國際大廈

5-6元/日.㎡受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響及區(qū)域供應(yīng)增加，租金成長較慢地鐵10號線打通交通瓶頸連接各主要CBD地鐵12號線貫穿北外灘完善內(nèi)部交通體系各核心項目基本交付，區(qū)域初步成熟，預(yù)計甲級寫字樓租金將與傳統(tǒng)CBD相同2003年前華聯(lián)集團(tuán)大廈金岸大廈

1.5-2元/日.㎡區(qū)域市場結(jié)論整體發(fā)展區(qū)域由自稱一體的乙級商務(wù)區(qū)，逐步發(fā)展成與陸家嘴CBD和外灘CBD齊名的外灘核心CBD商務(wù)項目發(fā)展國際港務(wù)大廈和白玉蘭大廈等大型商務(wù)項目投入市場，極大的提升區(qū)域辦公樓整體品質(zhì)和商務(wù)氛圍租金發(fā)展由目前的4－5元/㎡/天租金逐漸發(fā)展到與陸家嘴CBD和外灘CBD辦公樓租金價格相當(dāng)?shù)乃娇蛻舭l(fā)展打破單一航運(yùn)類企業(yè)的現(xiàn)狀，租賃客戶逐步向金融類和高端咨詢類企業(yè)過渡根據(jù)區(qū)域市政規(guī)劃和核心商務(wù)項目竣工時間看，區(qū)域CBD基本成型大致在2011年至2012年之間，本項目在此時上市正好趕上區(qū)域成型的大好時機(jī)。宏觀市場研究區(qū)域市場研究產(chǎn)品特點研究銷售方式研究項目研究思路框架項目SWOT分析項目地處北外灘核心CBD區(qū)域，地段優(yōu)越；辦公樓可近距離觀江景，具有較強(qiáng)的升值潛力；辦公樓外立面采用玻璃幕墻結(jié)構(gòu)，簡潔大氣，能較好的詮釋項目檔次；項目辦公和商業(yè)兩種業(yè)態(tài)分離，可以做出純粹辦公和商業(yè)，這對兩種業(yè)態(tài)的價值提升都有幫助；區(qū)域內(nèi)大型辦公樓項目的上市銷售，將對本項目的客戶產(chǎn)生分流；宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，對本項目未來的銷售產(chǎn)生一定的影響；項目周邊區(qū)域以老式居民區(qū)為主，當(dāng)前商務(wù)氛圍有所欠缺；目前區(qū)域多為動拆遷工地，沿江景觀帶還在規(guī)劃修建中，對區(qū)域整體形象提升有一定影響；項目周邊商業(yè)配套比較缺乏，需要項目自身來提供；區(qū)域內(nèi)核心商務(wù)項目的啟動，將提升北外灘板塊整體商務(wù)價值，為本項目營造一個好的上市時機(jī)；2010年世博會的召開，將引來大量國際商務(wù)人流和世界投資者的目光，對本項目上市產(chǎn)生利好；當(dāng)前區(qū)域板塊內(nèi)住宅價格和辦公樓價格的倒掛，將刺激辦公樓的投資，未來一到兩年內(nèi)，辦公樓市場發(fā)展?jié)摿σ茸≌蟆１卷椖孔鳛閮?yōu)質(zhì)辦公物業(yè)，將受益于市場的變化；優(yōu)勢分析（Strength）劣勢分析（Weakness）機(jī)會分析（Opportunity）威脅分析（Threaten）項目產(chǎn)品的理解外部環(huán)境虹口北外灘外灘CBD第三極物業(yè)形態(tài)高檔辦公和商業(yè)綜合體北外灘·CBD·商辦綜合體項目總體形象商業(yè)小型體量（1萬余㎡）外形新穎辦公中型體量（7萬余㎡）簡潔大氣小型體量時尚商業(yè)中心＋中型體量高檔甲級辦公樓北外灘·CBD·超5A·精品級辦公樓辦公定位產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析辦公樓優(yōu)勢外立面時尚、簡潔，有品質(zhì)感；大堂挑高，豪華氣派，電梯高標(biāo)準(zhǔn)配置，體現(xiàn)項目檔次；辦公樓小面積分割，符合市場銷售規(guī)律；玻璃幕墻外立面，可盡覽無限江景；劣勢作為金融大廈，入駐企業(yè)對辦公智能化設(shè)施要求較高，本項目辦公智能化水平需加強(qiáng)；在當(dāng)前強(qiáng)調(diào)健康環(huán)保辦公的時代，本項目在室內(nèi)外綠化略顯不足，需要在項目基地和大堂等公共區(qū)域給予彌補(bǔ)；商業(yè)優(yōu)勢外輪廓時尚、新穎，有創(chuàng)意，對引進(jìn)高端商業(yè)業(yè)態(tài)有促進(jìn)作用；劣勢項目在滿足外輪廓美觀的同時，也使內(nèi)部商鋪空間變曲折，商鋪利用率降低；地下二層商業(yè)人流導(dǎo)入交困難，如缺乏合適商業(yè)業(yè)態(tài)，可能面臨招商難題；項目整體定位尷尬，如針對周邊居民區(qū)，打造社區(qū)商業(yè)中心，無疑降低本項目辦公樓檔次，如做商務(wù)型商業(yè)中心，缺乏輻射性，同時面臨周邊市場同質(zhì)化競爭；如僅滿足本項目辦公商業(yè)配套需求，體量又顯過大。產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施軟件服務(wù)軟環(huán)境智能化設(shè)施：金融、航運(yùn)企業(yè)對信息化設(shè)施要求比較高，本項目可加強(qiáng)樓宇信息智能化配置，滿足企業(yè)的需求，同時高智能化也可以作為項目未來銷售的賣點；特殊物業(yè)服務(wù)：國際航運(yùn)企業(yè)和貿(mào)易公司面對國外的客戶，需要全天候辦公，物業(yè)管理公司針對這部分企業(yè)提供全天候物業(yè)服務(wù)，滿足企業(yè)特別辦公要求；空間景觀環(huán)境：當(dāng)前項目景觀環(huán)境還有較大提升空間，如在項目基地有限空間內(nèi)精心設(shè)計景觀綠化，提升辦公樓外部環(huán)境，在大堂、電梯廳等公共位置，設(shè)置樹木小品，提升辦公樓內(nèi)部環(huán)境，打造健康環(huán)保辦公樓。景觀小品硬件部分細(xì)部調(diào)整從本項目3－38層除避難層外，每層此處都設(shè)計會議室顯得過于浪費，根據(jù)會議室占辦公樓面積的3－5％的標(biāo)準(zhǔn)配置來看，本項目只需配置2100－3500平方米會議室即可，而且本項目地下室面積較大，將會議室放置在地下室內(nèi)完全可以滿足企業(yè)會議要求。會議室修改建議將會議室分割成3間小面積辦公樓出售，小戶型，低總價，增加項目收益。宏觀市場研究區(qū)域市場研究產(chǎn)品特點研究銷售方式研究項目研究思路框架辦公樓的客戶群分析金融證券貿(mào)易物流實業(yè)咨詢科技投資其他傳統(tǒng)CBD10%22%10%18%8%5%15%12%本項目15%35%30%5%2%3%5%5%自用客戶分析本項目租賃客戶與傳統(tǒng)CBD辦公樓客戶對比：本項目未來租賃客戶絕大部分來自于航運(yùn)行業(yè)的貿(mào)易和物流類公司，金融類也占據(jù)了一部分比例，但主要為航運(yùn)服務(wù)的金融企業(yè)，本項目受區(qū)域大環(huán)境的影響，租賃客戶行業(yè)集中度高。大（集團(tuán)）公司中外航運(yùn)巨頭，金融證券公司總部中小公司貨運(yùn)代理，貨物貿(mào)易、貨運(yùn)金融等航運(yùn)相關(guān)服務(wù)公司租賃客戶規(guī)模大小分析企業(yè)類型租賃面積100－500平方米企業(yè)類型租賃面積整層和數(shù)層一起租賃中小型航運(yùn)行業(yè)相關(guān)公司是本項目主要承租客戶結(jié)論購買客戶分析客戶類型大型企業(yè)私營業(yè)主專業(yè)投資個人或機(jī)構(gòu)律師、職業(yè)經(jīng)理人、演藝明星等高收入群體其他所占比例15%40%25%10%10%大型企業(yè)：以國有企業(yè)為主，以公司名義整層或數(shù)層購買；私營業(yè)主：多年經(jīng)營，有一定資金積蓄，投資和自用兼顧；專業(yè)投資個人或機(jī)構(gòu)：以投資為職業(yè)，如溫州投資客和投資基金；社會高收入群體：律師、注冊會計師高級合伙人、職業(yè)經(jīng)理人、體育演藝明星等高收入群體，投資商業(yè)辦公，尋求保值增值；其它：其它高收入來源群體，投資辦公，尋求保值增值；私營業(yè)主、專業(yè)投資個人或機(jī)構(gòu)是本項目的主要客戶群，其中的私營業(yè)主和專業(yè)投資個人投資辦公樓面積多選擇中小面積。銷售方式建議年份租金07年08091011121314高點低點年份售價07年08091011121314低點上海甲級辦公樓市場租售價格走勢對比：租金價格在07年低達(dá)到高峰后，由于供應(yīng)量大和金融危機(jī)的影響，甲級寫字樓租金價格逐漸探底，預(yù)計經(jīng)過09、10年調(diào)整后，11年租金價格會逐步企穩(wěn)。銷售價格在08年中略有下降，但進(jìn)入09年在通貨膨脹預(yù)期和未來經(jīng)濟(jì)長期看好的雙重利好下，銷售價格穩(wěn)步走高，保持堅挺。結(jié)論：租金價格受金融危機(jī)的影響，步入調(diào)整階段，但銷售價格卻穩(wěn)步走高。當(dāng)前階段甲級辦公物業(yè)，持有出租不如銷售。具體銷售方式比選本項目作為甲級辦公樓，有三種可選銷售方式第一種第三種第二種國有大型企業(yè)和跨國企業(yè)集團(tuán)整棟收購機(jī)構(gòu)投資者或基金整棟收購分割小面積，針對市場銷售針對這三種銷售方式，我們通過市場調(diào)研和詳細(xì)論證，選擇最優(yōu)銷售方案。通過對當(dāng)前租售關(guān)系的對比，我們發(fā)現(xiàn)在當(dāng)前市場情況下，持有出租不如銷售，項目具體的銷售方式，我們做以下分析：第一種方式：國有大型企業(yè)和跨國企業(yè)集團(tuán)整棟收購論證分析由于受金融危機(jī)影響和資產(chǎn)價格大幅上揚(yáng)的雙重影響，國有大型企業(yè)和跨國企業(yè)集團(tuán)在當(dāng)前市場下，整棟收購的可能性極??；即使有國有大型企業(yè)和跨國企業(yè)集團(tuán)收購，收購體量也不會很大，多是幾個樓層的整體購買，而且價格相比市場售價有有大幅度的折扣。論證結(jié)論國有大型企業(yè)和跨國企業(yè)集團(tuán)可以作為大客戶，做重點公關(guān)，以求整層和數(shù)層去化，但這種客戶數(shù)量不多，銷售單價不高，不能作為本項目的主流銷售方式。案例分析：上海國際客運(yùn)中心建筑形態(tài)：小獨棟辦公樓單棟體量：3700－12800㎡成交單價：44200元/㎡成交企業(yè)：中遠(yuǎn)集團(tuán)、中海集團(tuán)、中化集團(tuán)、上海國際港務(wù)集團(tuán)同地段甲級辦公樓成交價格：5.8萬元/㎡第二種方式：投資機(jī)構(gòu)或基金的整棟收購從時間段上看：44.38億亞太置業(yè)和記港陸長樂路989號世貿(mào)商業(yè)廣場10.17億卓越金峻嶺德高長壽路、陜西北路口長壽商業(yè)廣場交易金額買家賣家物業(yè)地址項目名稱14.6億愛爾蘭房地產(chǎn)公司財富控股中區(qū)地產(chǎn)黃陂北路227號中區(qū)廣場11.5億德國基金SEB、新加坡太平星集團(tuán)高盛集團(tuán)福州路318號高騰大廈15億德國基金SEB嘉德置地太倉路233號新茂大廈06年12月07年7月07年8月08年6月08年6月由于受金融危機(jī)的影響，從08年9月至今，海外投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購寫字樓基本絕跡，本項目在當(dāng)前市場情況下，尋求投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購難度較大。至今無海外投資機(jī)構(gòu)和基金收購案例從收益上看：項目名稱買家總體量（㎡）交易金額成交單價（元/㎡)同區(qū)域辦公樓成交價格（元/㎡)金昌摩爾大廈雅居樂地產(chǎn)11435817.4億1500040000海洋大廈新加坡騰飛集團(tuán)5800011.6億2000035000世紀(jì)商貿(mào)廣場HawkwindInvestments9830044億4500051000長壽商業(yè)廣場美國黑石4000010.2億2550040000浦項廣場陸家嘴集團(tuán)7100017.6億2500030000上海港客運(yùn)中心中遠(yuǎn),中海,中化,上海建工2900012億4000050000從收益的角度看，投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購單價相對于同區(qū)域同類型辦公樓基本都有近30％左右的折扣，本項目如果采用投資機(jī)構(gòu)和基金整棟收購的銷售方式，無疑也將在整體收益上減少近30％。從市場銷售情況看：甲級辦公樓最佳去化面積段100－200平方米SOHO和酒店式辦公樓50－80平方米根據(jù)本司多年銷售經(jīng)驗，甲級辦公樓分割面積在100－200平方米之間，市場接受度最高，去化速度最快。第三種方式：分割小面積，針對市場銷售從總價和客戶群的關(guān)系上看：300萬以下300－500萬500－1000萬1000萬以上總價承受人群根據(jù)市場調(diào)查研究成果，物業(yè)總價每升高一個層級，對應(yīng)能承受的客戶群體將成幾何倍數(shù)降低。對于本項目來說，如果單套面積控制在100－200平方米以內(nèi)，總價可以控制在800萬以內(nèi)，客戶群體的數(shù)量將保持在一定范圍內(nèi)，去化速度可以得以保證?？們r超過1000萬元以上的物業(yè)，購買對象多是機(jī)構(gòu)投資，如企業(yè)投資和基金投資，個人投資比例較低。機(jī)構(gòu)投資者對物業(yè)投資要求嚴(yán)格，分析謹(jǐn)慎，物業(yè)溢價銷售較困難，而個人投資者對物業(yè)分析研究實力有限，在總價符合要求的情況下，對單價敏感度低，因此物業(yè)價格相對容易產(chǎn)生溢價。綜合市場銷售實際情況和總價對客戶群體的影響，我們建議本項目辦公樓采用小面積分割的形式出售，單套分割面積控制在100－200平方米之間，保證總價優(yōu)勢。整體結(jié)論：三種可選銷售方式第一種第三種第二種國有大型企業(yè)和跨國企業(yè)集團(tuán)整棟收購機(jī)構(gòu)投資者或基金整棟收購分割小面積，針對市場銷售項目主要銷售方式，貼近市場需求，快速去化，快速回籠資金，取得較高項目收益項目補(bǔ)充銷售方式，針對重點大客戶，整層和數(shù)層銷售從市場時機(jī)和收益角度考慮，不建議采用入市時機(jī)建議辦公物業(yè)銷售的條件主體結(jié)構(gòu)封頂本項目主體結(jié)構(gòu)封頂時間預(yù)計在2011年上半年從宏觀經(jīng)濟(jì)形式看：根據(jù)近50年世界經(jīng)濟(jì)走勢看，每十?dāng)?shù)年經(jīng)歷一輪經(jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)周期一般經(jīng)歷調(diào)整、啟動、繁榮、在調(diào)整循環(huán)階段，根據(jù)這一規(guī)律，大致推測下一輪經(jīng)濟(jì)周期：年份景氣度07年08091011121314繁榮期調(diào)整期啟動期繁榮期根據(jù)周期規(guī)律，調(diào)整期一般3－5年，啟動器一般3年，繁榮期一般3－5年?？紤]到我國屬于發(fā)展中國家，屬于發(fā)展初級階段，調(diào)整期只需3年，則2011年經(jīng)濟(jì)結(jié)束