存量房買賣合同法律風(fēng)險提示一、引言隨著我國房地產(chǎn)市場的深化，存量房（二手房）交易已成為居民改善住房條件的核心途徑之一。然而，存量房交易涉及權(quán)屬核查、合同簽訂、資金支付、過戶交房等多個環(huán)節(jié)，法律關(guān)系復(fù)雜，因合同糾紛引發(fā)的訴訟屢見不鮮。從司法實踐看，糾紛多源于當(dāng)事人對法律規(guī)定不熟悉、合同條款約定不明或忽視交易風(fēng)險。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及相關(guān)司法解釋，針對存量房買賣合同中的常見法律風(fēng)險，逐一提示并提供防范對策，旨在幫助交易雙方規(guī)避風(fēng)險，維護自身合法權(quán)益。二、主體資格風(fēng)險：確認“誰有權(quán)利賣房子”存量房買賣合同的有效性首先取決于賣方是否具備處分房屋的權(quán)利。實踐中，因賣方主體資格瑕疵引發(fā)的糾紛占比頗高，主要包括以下情形：（一）賣方并非房屋所有權(quán)人風(fēng)險表現(xiàn)：部分賣方通過偽造房產(chǎn)證、冒用他人身份等方式騙取買方信任，簽訂合同后無法辦理過戶，導(dǎo)致買方錢房兩空。例如，某中介員工將業(yè)主委托出租的房屋冒充自己的房產(chǎn)出售，收取買方首付款后失聯(lián)，買方起訴后僅能追回部分損失。防范措施：1.核查權(quán)屬證明：要求賣方出示房產(chǎn)證原件，核對證載所有權(quán)人與賣方身份證是否一致；若房產(chǎn)證未辦理，需核查購房合同、契稅發(fā)票等原始憑證，確認賣方為實際權(quán)利人。2.查詢不動產(chǎn)登記信息：通過當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心官網(wǎng)或“不動產(chǎn)登記”APP查詢房屋權(quán)屬狀況（需賣方配合提供房屋坐落或不動產(chǎn)權(quán)證書號），確認房屋未被他人登記為所有權(quán)人。（二）共有人未同意出售共有房屋風(fēng)險表現(xiàn)：房屋為夫妻共同財產(chǎn)或其他共有財產(chǎn)時，賣方未經(jīng)共有人同意擅自出售，共有人事后主張合同無效，買方需返還房屋并承擔(dān)損失。例如，張某將夫妻共同所有的房屋私自出售給李某，其妻王某得知后起訴要求確認合同無效，法院支持了王某的訴訟請求，李某被迫退房并承擔(dān)了裝修損失。防范措施：1.確認共有情況：查看房產(chǎn)證“共有情況”欄，若為“共同共有”或“按份共有”，需要求所有共有人到場簽字；若共有人無法到場，需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書或同意出售的書面聲明。2.核查婚姻狀況：若賣方為已婚人士，需核查結(jié)婚證，確認房屋是否為婚后購買（婚后購買的房屋一般為夫妻共同財產(chǎn)），并要求配偶出具《同意出售聲明》。（三）代理人超越權(quán)限或無權(quán)代理風(fēng)險表現(xiàn)：賣方委托代理人出售房屋時，代理人超越授權(quán)范圍（如擅自降低售價、變更付款方式）或無代理權(quán)（如偽造授權(quán)委托書），導(dǎo)致合同對賣方無約束力。例如，趙某委托中介員工劉某出售房屋，授權(quán)范圍為“以不低于100萬元的價格出售”，但劉某以95萬元的價格與買方簽訂合同，趙某拒絕履行，買方起訴要求繼續(xù)履行，法院以代理人超越權(quán)限為由駁回訴訟請求。防范措施：1.核查授權(quán)委托書：要求代理人出示經(jīng)公證的授權(quán)委托書，明確代理權(quán)限（如“有權(quán)簽訂買賣合同、收取房款、辦理過戶”）及期限；若授權(quán)委托書未公證，需聯(lián)系賣方確認代理關(guān)系真實性。2.要求賣方確認：對于重要條款（如價款、過戶時間），可要求賣方出具書面確認函，避免代理人越權(quán)。三、房屋權(quán)屬風(fēng)險：排查房屋的“隱形瑕疵”房屋權(quán)屬狀況直接影響買方能否順利取得房屋所有權(quán)及使用權(quán)益，常見風(fēng)險包括抵押、查封、租賃及產(chǎn)權(quán)瑕疵等。（一）房屋存在抵押或查封風(fēng)險表現(xiàn)：房屋被抵押給銀行或其他債權(quán)人，或因賣方涉訴被法院查封，買方支付房款后無法辦理過戶，甚至面臨房屋被拍賣的風(fēng)險。例如，周某購買王某的房屋，支付了首付款后發(fā)現(xiàn)房屋已被銀行抵押，王某無力償還貸款，銀行起訴要求拍賣房屋，周某只能起訴要求解除合同并賠償損失。防范措施：1.查詢抵押查封信息：通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋抵押、查封情況（需賣方配合），確認房屋無抵押或抵押已解除，無司法查封。2.約定解押條款：若房屋有抵押，需在合同中約定賣方解押的時間及責(zé)任（如“賣方應(yīng)于簽訂合同后30日內(nèi)還清貸款，解除抵押；逾期未解押的，買方有權(quán)解除合同并要求賣方支付違約金”）。（二）房屋存在租賃關(guān)系（買賣不破租賃）風(fēng)險表現(xiàn)：賣方將房屋出租給他人，租期未屆滿，買方購買后需繼續(xù)履行租賃合同，無法立即入住或使用房屋。例如，李某購買張某的房屋，簽訂合同后發(fā)現(xiàn)房屋已出租給王某，租期還有2年，李某只能等租期屆滿后再入住，影響了其購房目的。防范措施：1.核查租賃情況：要求賣方提供租賃合同，確認租期、租金支付情況及承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)；若賣方未披露租賃情況，需在合同中約定“賣方保證房屋無未披露的租賃關(guān)系，否則買方有權(quán)解除合同并要求賠償損失”。2.要求承租人出具聲明：若有租賃，需要求承租人出具《放棄優(yōu)先購買權(quán)聲明》，避免其主張優(yōu)先購買權(quán)導(dǎo)致合同無法履行。（三）房屋存在產(chǎn)權(quán)瑕疵（如小產(chǎn)權(quán)、違建）風(fēng)險表現(xiàn)：房屋為小產(chǎn)權(quán)房（如農(nóng)村集體土地上的房屋）、違建（如未取得規(guī)劃許可證的房屋）或歷史遺留問題（如公房未房改），無法辦理房產(chǎn)證或過戶，買方無法取得房屋所有權(quán)。例如，趙某購買某村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房，支付房款后無法辦理房產(chǎn)證，后來村集體收回房屋，趙某只能要求賣方返還房款。防范措施：1.確認產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：核查房產(chǎn)證“權(quán)利性質(zhì)”欄，確認房屋為“國有建設(shè)用地使用權(quán)”（可上市交易），而非“集體建設(shè)用地使用權(quán)”（小產(chǎn)權(quán)房）；若為公房，需核查是否已房改，取得完全產(chǎn)權(quán)。2.約定產(chǎn)權(quán)瑕疵責(zé)任：在合同中約定“賣方保證房屋產(chǎn)權(quán)無瑕疵，能辦理不動產(chǎn)權(quán)證書；若因產(chǎn)權(quán)瑕疵導(dǎo)致無法過戶的，買方有權(quán)解除合同并要求賣方支付違約金”。四、合同條款風(fēng)險：避免“模糊表述”引發(fā)糾紛合同條款是交易雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，條款約定不明或存在陷阱是引發(fā)糾紛的主要原因。（一）主要條款缺失或約定不明風(fēng)險表現(xiàn)：合同未明確房屋基本信息（如地址、面積）、價款支付方式、過戶時間、交房時間等主要條款，導(dǎo)致雙方對合同履行產(chǎn)生爭議。例如，張某與李某簽訂合同，僅約定“張某將位于XX小區(qū)的房屋出售給李某，價款100萬元”，未約定過戶時間及交房時間，后來張某拖延過戶，李某起訴要求履行，法院因條款不明無法支持其訴訟請求。防范措施：1.明確主要條款：合同應(yīng)包含以下內(nèi)容：房屋基本信息：地址、不動產(chǎn)權(quán)證書號、建筑面積、戶型、樓層等；價款及支付方式：總價款、定金、首付款、貸款金額、支付時間（如“定金5萬元，簽訂合同當(dāng)日支付；首付款30萬元，過戶前3日支付；貸款70萬元，銀行放款后支付”）；過戶及交房時間：“賣方應(yīng)于收到首付款后30日內(nèi)配合買方辦理過戶手續(xù)；過戶后10日內(nèi)交房”；房屋瑕疵擔(dān)保：“賣方保證房屋無質(zhì)量問題、無抵押查封、無未披露的租賃關(guān)系”。（二）格式條款陷阱（排除買方主要權(quán)利）風(fēng)險表現(xiàn)：賣方或中介提供的格式合同中包含加重買方責(zé)任、排除買方主要權(quán)利的條款，如“賣方不承擔(dān)任何房屋瑕疵責(zé)任”“買方逾期付款的，賣方有權(quán)沒收定金并解除合同，且不承擔(dān)任何賠償責(zé)任”，這些條款可能因違反公平原則而無效，但買方若未注意，可能遭受損失。防范措施：1.審查格式條款：對合同中“加粗、下劃線”的條款重點審查，若發(fā)現(xiàn)排除買方主要權(quán)利（如瑕疵擔(dān)保權(quán)、解除權(quán)）的條款，需要求賣方修改；若賣方拒絕修改，可拒絕簽訂合同。2.主張條款無效：若賣方未履行提示或說明義務(wù)（如未提醒買方注意格式條款），買方可以主張該條款不成為合同內(nèi)容（依據(jù)《民法典》第496條）。（三）口頭約定無效（需書面確認）風(fēng)險表現(xiàn)：雙方對合同未盡事宜（如家具家電贈送、裝修補償）達成口頭約定，事后賣方否認，買方無法舉證，導(dǎo)致?lián)p失。例如，王某與李某口頭約定“李某購買王某的房屋，王某贈送家具家電”，但合同中未寫，后來王某反悔，李某無法要求其贈送，只能自認倒霉。防范措施：1.書面確認所有約定：任何口頭約定都要寫進合同，如“賣方同意將房屋內(nèi)的家具家電（清單附后）贈送給買方”“賣方應(yīng)向買方支付裝修補償款5萬元，于過戶當(dāng)日支付”。2.保留溝通記錄：若無法及時寫進合同，需保留微信聊天記錄、錄音等證據(jù)，證明口頭約定的存在。五、交易流程風(fēng)險：每一步都要“留痕”存量房交易流程包括定金支付、首付款支付、過戶、交房等環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都可能存在風(fēng)險。（一）定金與訂金的區(qū)別（定金罰則）風(fēng)險表現(xiàn)：買方支付的“定金”被寫成“訂金”，若賣方違約，買方無法要求雙倍返還；若買方違約，賣方無法沒收訂金。例如，趙某與張某簽訂合同，支付了5萬元“訂金”，后來張某反悔不賣，趙某只能要求返還5萬元，無法要求雙倍返還，損失了5萬元。防范措施：1.明確“定金”性質(zhì)：在合同中寫“定金”而非“訂金”，并約定定金罰則（如“買方支付定金5萬元，若賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金；若買方違約，定金不予退還”）。2.限制定金數(shù)額：定金數(shù)額不得超過總價款的20%（依據(jù)《民法典》第586條），超過部分無效。（二）首付款支付風(fēng)險（資金監(jiān)管）風(fēng)險表現(xiàn)：買方將首付款直接打給賣方，賣方挪用首付款（如用于還債、投資），未用于辦理過戶或解押，導(dǎo)致無法辦理過戶，買方錢房兩空。例如，李某購買王某的房屋，將30萬元首付款直接打給王某，王某將錢用于賭博，無法辦理過戶，李某起訴后僅能追回部分款項。防范措施：1.通過資金監(jiān)管賬戶支付：要求將首付款存入不動產(chǎn)登記中心或銀行的資金監(jiān)管賬戶，待過戶完成后，資金才會打給賣方（資金監(jiān)管是防范首付款挪用的有效方式）。2.約定資金監(jiān)管條款：在合同中約定“首付款應(yīng)存入雙方共同指定的資金監(jiān)管賬戶，未經(jīng)雙方同意，任何一方不得提?。蝗糍u方要求直接支付首付款，買方有權(quán)拒絕”。（三）過戶與交房的銜接（明確時間與標(biāo)準(zhǔn)）風(fēng)險表現(xiàn)：合同中未約定過戶與交房的時間，或交房標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致賣方拖延過戶或交房，買方無法及時入住。例如，張某與李某簽訂合同，未約定過戶時間，張某拖延過戶，李某多次催促無果，只能起訴要求其履行，浪費了大量時間和精力。防范措施：1.約定明確的時間節(jié)點：在合同中約定過戶時間（如“賣方應(yīng)于收到首付款后30日內(nèi)配合買方辦理過戶手續(xù)”）、交房時間（如“賣方應(yīng)于過戶后10日內(nèi)將房屋交付給買方”）。2.明確交房標(biāo)準(zhǔn)：約定交房時的房屋狀況（如“賣方應(yīng)將房屋打掃干凈，水電煤氣費結(jié)清，家具家電齊全”），并簽訂《交房驗收單》，記錄房屋狀況，避免事后糾紛。六、違約責(zé)任風(fēng)險：違約了怎么辦？違約責(zé)任是合同的核心條款之一，約定不明或不合理會導(dǎo)致無法追究違約方的責(zé)任。（一）違約情形約定不明風(fēng)險表現(xiàn)：合同中未明確“賣方逾期過戶”“買方逾期付款”等違約情形，導(dǎo)致無法認定違約方，或違約方拒絕承擔(dān)責(zé)任。例如，合同中僅約定“雙方應(yīng)按時履行義務(wù)”，未明確“按時”的具體時間，后來賣方逾期10天過戶，買方無法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。防范措施：1.明確違約情形：在合同中列舉所有可能的違約情形，如“賣方未按約定時間解押”“賣方未按約定時間過戶”“買方未按約定時間支付首付款”“買方未按約定時間辦理貸款”。2.約定違約責(zé)任：對每個違約情形約定對應(yīng)的違約責(zé)任，如“賣方逾期過戶的，每逾期一日，應(yīng)按總價款的萬分之五向買方支付違約金；逾期超過30日的，買方有權(quán)解除合同并要求賣方支付總價款10%的違約金”。（二）違約金過高或過低（法院調(diào)整）風(fēng)險表現(xiàn)：違約金約定過高（如超過實際損失的30%），違約方可以請求法院降低；違約金約定過低（如低于實際損失），守約方可以請求法院提高。例如，合同約定“賣方逾期過戶的，每天支付違約金1%”，后來賣方逾期10天，買方要求支付10%的違約金（總價款100萬元的話就是10萬元），賣方認為過高，法院調(diào)整為每天萬分之五（10天就是5000元），買方損失了9.5萬元。防范措施：1.合理約定違約金：違約金數(shù)額應(yīng)與實際損失相當(dāng)，一般建議約定為總價款的萬分之三到萬分之五每日，或總價款的5%-10%作為違約金。2.約定損失賠償范圍：若違約金不足以彌補實際損失，可約定“違約金不足以彌補買方損失的，賣方應(yīng)賠償買方的實際損失（包括但不限于房款利息、裝修損失、租房費用）”。（三）不可抗力的認定（避免濫用）風(fēng)險表現(xiàn)：賣方以“不可抗力”為由逃避違約責(zé)任，如“因疫情導(dǎo)致無法過戶”，但實際上疫情并未影響其履行義務(wù)。例如，張某以疫情為由拖延過戶，但其所在地并未實行封控，法院認定其不屬于不可抗力，判決其承擔(dān)違約責(zé)任。防范措施：1.明確不可抗力范圍：在合同中約定不可抗力的具體范圍，如“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，包括但不限于自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、政府行為、疫情（需提供政府部門的封控通知）”。2.約定通知義務(wù)：若發(fā)生不可抗力，違約方應(yīng)及時通知對方，并提供證據(jù)（如政府通知、醫(yī)院證明），否則無法免除責(zé)任。七、爭議解決風(fēng)險：如何高效解決糾紛？爭議解決方式的選擇直接影響糾紛解決的效率和成本，常見的方式有訴訟和仲裁。（一）管轄法院的約定（房屋所在地法院）風(fēng)險表現(xiàn)：合同中約定的管轄法院不符合法律規(guī)定（如約定“賣方住所地法院”，但賣方住所地與房屋所在地不一致），導(dǎo)致無法立案或?qū)徖碇芷谘娱L。例如，李某與王某約定“若發(fā)生糾紛，由王某住所地法院管轄”，王某住所地在外地，李某起訴時需要到外地法院，增加了訴訟成本。防范措施：1.約定房屋所在地法院管轄：根據(jù)《民事訴訟法》第34條，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地法院管轄；存量房買賣合同糾紛屬于不動產(chǎn)糾紛，應(yīng)約定房屋所在地法院管轄，這樣審理更方便，也更有利于執(zhí)行。2.避免無效約定：管轄法院的約定應(yīng)明確、具體，如“本合同爭議由房屋所在地的XX市XX區(qū)人民法院管轄”，避免約定“原告住所地法院”“被告住所地法院”等不明確的條款。（二）仲裁條款的有效性（明確仲裁委員會）風(fēng)險表現(xiàn)：合同中約定的仲裁條款無效（如“若發(fā)生糾紛，提交仲裁委員會仲裁”，未明確具體的仲裁委員會），導(dǎo)致無法申請仲裁，只能向法院起訴。例如，趙某與李某約定“提交仲裁委員會仲裁”，但未明確是哪個仲裁委員會，法院認定仲裁條款無效，趙某只能向法院起訴。防范措施：1.明確仲裁委員會：仲裁條款應(yīng)約定具體的仲裁委員會，如“本合同爭議提交XX仲裁委員會（如北京仲裁委員會、上海仲裁委員會）仲裁