商品房買賣合同范本與風(fēng)險(xiǎn)提示引言商品房買賣合同是買賣雙方就房屋交易達(dá)成的核心法律文件，直接決定了雙方的權(quán)利義務(wù)邊界，是解決后續(xù)糾紛（如逾期交房、辦證違約、質(zhì)量問題）的關(guān)鍵依據(jù)。由于商品房交易涉及金額大、流程復(fù)雜，且開發(fā)商通常處于信息優(yōu)勢(shì)地位，買受人需高度重視合同的簽訂與風(fēng)險(xiǎn)防范。本文結(jié)合《民法典》《商品房銷售管理辦法》等法律法規(guī)，提供規(guī)范的合同范本框架，并針對(duì)常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)給出具體防范措施，助力買受人規(guī)避交易陷阱。一、商品房買賣合同范本框架（規(guī)范版）以下范本基于現(xiàn)行法律規(guī)定及司法實(shí)踐總結(jié)，涵蓋核心條款，買受人可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整：（一）當(dāng)事人基本信息出賣人：____________________（企業(yè)名稱），住所地：____________________，法定代表人：____________________，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________________，聯(lián)系方式：____________________。買受人：____________________（自然人/企業(yè)名稱），住所地：____________________，身份證號(hào)/統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：____________________，聯(lián)系方式：____________________。（二）房屋基本情況1.項(xiàng)目概況：本房屋位于____________________（市/區(qū)/縣）____________________路____________________號(hào)“____________________”項(xiàng)目（推廣名/備案名），該項(xiàng)目已取得《國(guó)有土地使用證》（證號(hào)：____________________）、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（證號(hào)：____________________）、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（證號(hào)：____________________）、《建筑工程施工許可證》（證號(hào)：____________________）、《商品房預(yù)售許可證》（證號(hào)：____________________）。2.房屋詳情：房號(hào)：____________________（如1棟2單元301室）；戶型：____________________（如三室兩廳兩衛(wèi)）；建筑面積：____________________平方米（其中套內(nèi)建筑面積____________________平方米，公攤建筑面積____________________平方米）；用途：____________________（住宅/商業(yè)/辦公）；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)（如有）：____________________。（三）價(jià)款與支付方式1.總價(jià)款：人民幣_(tái)___________________元（大寫：____________________），單價(jià)為人民幣_(tái)___________________元/平方米（按建筑面積計(jì)算）。2.支付方式：□全款支付□按揭支付（選擇按揭的，需明確以下內(nèi)容）：定金：本合同簽訂后______日內(nèi)，買受人支付定金人民幣_(tái)___________________元（不超過總價(jià)款的20%）；首付款：______年______月______日前，買受人支付首付款人民幣_(tái)___________________元（占總價(jià)款的______%）；貸款：買受人向____________________銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款人民幣_(tái)___________________元（占總價(jià)款的______%），貸款期限______年。如貸款未獲批準(zhǔn)，雙方按本合同第______條（貸款風(fēng)險(xiǎn)條款）處理。（四）交付條件與期限1.交付時(shí)間：出賣人應(yīng)于______年______月______日前，將符合下列條件的房屋交付買受人：已取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等配套設(shè)施已達(dá)到使用條件；電梯、消防設(shè)施已驗(yàn)收合格；房屋主體結(jié)構(gòu)無質(zhì)量問題（以《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》為準(zhǔn)）。2.交付流程：出賣人應(yīng)提前______日以書面/短信/電子郵件方式通知買受人辦理交付手續(xù)。買受人應(yīng)在收到通知后______日內(nèi)驗(yàn)收房屋，逾期未驗(yàn)收視為同意接收。（五）產(chǎn)權(quán)登記1.辦理期限：出賣人應(yīng)在房屋交付后______日內(nèi)，將辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所需資料提交不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。買受人應(yīng)配合提供相關(guān)材料（如身份證、貸款合同）。2.逾期責(zé)任：如因出賣人原因?qū)е沦I受人未能在交付后______日內(nèi)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，出賣人應(yīng)按日向買受人支付總價(jià)款______‰的違約金（如萬分之二）；逾期超過______日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)退還全部已付房款并支付總價(jià)款______%的違約金（如2%）。（六）違約責(zé)任1.出賣人逾期交房：如出賣人未按本合同約定時(shí)間交付房屋，應(yīng)按日向買受人支付總價(jià)款______‰的違約金（如萬分之二）；逾期超過______日的，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)退還全部已付房款并支付總價(jià)款______%的違約金（如2%）。2.買受人逾期付款：如買受人未按本合同約定時(shí)間支付房款，應(yīng)按日向出賣人支付未付部分______‰的違約金（如萬分之二）；逾期超過______日的，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)支付總價(jià)款______%的違約金（如2%）。3.房屋質(zhì)量問題：房屋交付后，如存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，買受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失；如存在非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題（如墻面裂縫、漏水），出賣人應(yīng)在______日內(nèi)修復(fù)，逾期未修復(fù)的，買受人可自行修復(fù)，費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。（七）爭(zhēng)議解決本合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，向______（房屋所在地）有管轄權(quán)的人民法院起訴（或提交______仲裁委員會(huì)仲裁，選擇仲裁的需明確仲裁委員會(huì)名稱）。（八）其他條款1.補(bǔ)充協(xié)議：本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。如補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致，以本合同為準(zhǔn)。2.通知方式：雙方約定以書面、短信、電子郵件等方式送達(dá)通知，送達(dá)地址以本合同載明的聯(lián)系方式為準(zhǔn)。3.合同生效：本合同自雙方簽字（或蓋章）并支付定金后生效。出賣人（蓋章）：____________________買受人（簽字/蓋章）：____________________日期：______年______月______日日期：______年______月______日二、核心風(fēng)險(xiǎn)提示與防范措施（一）風(fēng)險(xiǎn)一：開發(fā)商資質(zhì)不全（“五證”缺失）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》即預(yù)售房屋，或“五證”不全，導(dǎo)致合同無效（《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條），買受人無法辦理產(chǎn)權(quán)或要求退房。防范措施：要求開發(fā)商出示“五證”原件（尤其是《商品房預(yù)售許可證》），并通過當(dāng)?shù)胤抗芫止倬W(wǎng)查詢證號(hào)真實(shí)性；如開發(fā)商以“正在辦理”為由拖延，建議暫緩簽訂合同，避免交易無效。（二）風(fēng)險(xiǎn)二：房屋存在權(quán)利瑕疵（抵押、查封）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：開發(fā)商將房屋抵押給銀行或第三方，或因債務(wù)糾紛被法院查封，導(dǎo)致房屋無法過戶（《民法典》第四百零六條），買受人面臨“錢房?jī)煽铡憋L(fēng)險(xiǎn)。防范措施：簽訂合同前，要求開發(fā)商提供《房屋權(quán)屬證明》（如不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果），確認(rèn)房屋無抵押、查封；在合同中約定：“如房屋存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)退還全部已付房款并支付總價(jià)款______%的違約金（如5%）?！保ㄈ╋L(fēng)險(xiǎn)三：面積差異處理不合理風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：開發(fā)商在合同中約定“面積差異多退少補(bǔ)，買受人不得退房”，違反《商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定（面積誤差比絕對(duì)值超過3%的，買受人有權(quán)退房）。防范措施：明確約定面積差異處理方式：“面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，多退少補(bǔ)；超過3%的，買受人有權(quán)選擇退房或要求出賣人雙倍賠償超過部分的房款（僅適用于面積增加的情況）?！保ㄋ模╋L(fēng)險(xiǎn)四：交付標(biāo)準(zhǔn)不明確（精裝房陷阱）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：精裝房合同僅約定“豪華裝修”“品牌材料”，未明確具體品牌、型號(hào)（如瓷磚、地板、家電），導(dǎo)致開發(fā)商偷工減料（如用雜牌代替品牌），買受人無法維權(quán)。防范措施：在合同中附《裝修標(biāo)準(zhǔn)清單》，明確裝修材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格（如“客廳地板為XX品牌XX型號(hào)實(shí)木地板”）；約定：“如裝修材料與清單不符，買受人有權(quán)要求更換或賠償差額?！保ㄎ澹╋L(fēng)險(xiǎn)五：違約責(zé)任過低（“霸王條款”）風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：開發(fā)商在合同中約定逾期交房違約金為“萬分之一/日”（如總價(jià)款100萬元，每日僅100元），遠(yuǎn)低于買受人的實(shí)際損失（如租金損失），違反《民法典》第五百八十五條（違約金過低的，可請(qǐng)求法院調(diào)整）。防范措施：要求將違約金比例調(diào)整為“萬分之二至萬分之三/日”（符合司法實(shí)踐中的合理標(biāo)準(zhǔn)）；如開發(fā)商不同意，可在合同中添加：“如違約金不足以彌補(bǔ)買受人損失，出賣人應(yīng)賠償全部實(shí)際損失（包括租金、利息等）?！保╋L(fēng)險(xiǎn)六：補(bǔ)充協(xié)議修改主合同關(guān)鍵條款風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議中，常見“免除開發(fā)商逾期辦證責(zé)任”“縮短房屋保修期”“限制買受人退房權(quán)利”等不公平條款，違反《民法典》第四百九十七條（格式條款無效情形）。防范措施：仔細(xì)審查補(bǔ)充協(xié)議，如發(fā)現(xiàn)與主合同沖突或不公平的條款，要求開發(fā)商刪除或修改；如必須簽訂補(bǔ)充協(xié)議，添加“本補(bǔ)充協(xié)議與主合同不一致的，以主合同為準(zhǔn)”的條款，避免主合同被架空。（七）風(fēng)險(xiǎn)七：貸款不成的責(zé)任約定不明風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：買受人因征信問題或銀行政策變化無法獲得貸款，開發(fā)商要求買受人承擔(dān)“逾期付款”違約責(zé)任（如支付違約金），或拒絕退還首付款。防范措施：在合同中約定：“如因銀行原因（如征信不符合要求、貸款額度不足）導(dǎo)致貸款未獲批準(zhǔn)，買受人可解除合同，出賣人應(yīng)在______日內(nèi)退還全部已付房款，互不承擔(dān)違約責(zé)任?！保ò耍╋L(fēng)險(xiǎn)八：前期物業(yè)條款不合理風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：開發(fā)商指定的前期物業(yè)合同中，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高（如住宅物業(yè)費(fèi)3元/平方米/月，遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)仄骄剑?，或服?wù)內(nèi)容不明確（如“安保服務(wù)”未約定巡邏次數(shù)），導(dǎo)致后期物業(yè)糾紛。防范措施：要求開發(fā)商在商品房買賣合同中明確前期物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如“住宅物業(yè)費(fèi)不超過______元/平方米/月”）和服務(wù)內(nèi)容（如“安保人員24小時(shí)巡邏，綠化養(yǎng)護(hù)每年______次”）；查看《前期物業(yè)服務(wù)合同》，確認(rèn)與商品房買賣合同一致。三、總結(jié)：簽訂合同的“三必做”1.必