物業(yè)服務招標規(guī)定第一章物業(yè)服務招標基本概念與原則

1.物業(yè)服務招標的定義

物業(yè)服務招標，是指業(yè)主或業(yè)主大會通過公開、公平、公正的方式，邀請具備資質的物業(yè)服務企業(yè)參與競標，從而選聘合適物業(yè)服務企業(yè)的過程。這一過程旨在保障業(yè)主權益，提高物業(yè)服務質量和效率。

2.物業(yè)服務招標的必要性

隨著城市化進程的加快，物業(yè)管理市場規(guī)模不斷擴大，物業(yè)服務招標成為保障業(yè)主權益、提高物業(yè)管理水平的重要手段。通過招標選聘物業(yè)服務企業(yè)，有利于引入市場競爭機制，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量，降低業(yè)主管理成本。

3.物業(yè)服務招標的基本原則

（1）公開原則：招標過程應公開透明，相關信息應向全體業(yè)主公布，確保業(yè)主的知情權。

（2）公平原則：招標過程中，各物業(yè)服務企業(yè)應享有平等的競標機會，不得設置歧視性條款。

（3）公正原則：招標評審應公正客觀，確保評審結果真實可靠。

（4）擇優(yōu)原則：在滿足基本條件的基礎上，優(yōu)先選擇服務好、信譽好、實力強的物業(yè)服務企業(yè)。

4.物業(yè)服務招標的實際操作

（1）成立招標委員會：業(yè)主大會或業(yè)主委員會應成立招標委員會，負責招標的具體事務。

（2）制定招標方案：招標委員會應根據(jù)實際情況，制定招標方案，包括招標范圍、招標條件、招標程序、評標標準等。

（3）發(fā)布招標公告：招標委員會通過公告、網站等多種渠道，發(fā)布招標公告，吸引物業(yè)服務企業(yè)參與競標。

（4）接收投標文件：招標委員會接收各物業(yè)服務企業(yè)提交的投標文件，并對文件進行審核。

（5）組織投標企業(yè)答辯：招標委員會組織投標企業(yè)進行答辯，了解企業(yè)的服務理念、管理能力等方面。

（6）評審投票：招標委員會組織評審團，對投標企業(yè)進行評審，并根據(jù)評審結果進行投票。

（7）確定中標企業(yè)：根據(jù)投票結果，確定中標企業(yè)，并與其簽訂物業(yè)服務合同。

（8）公示中標結果：中標結果應在小區(qū)內公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

5.物業(yè)服務招標中的注意事項

（1）確保招標過程的合規(guī)性，遵守相關法律法規(guī)。

（2）招標文件要詳盡明確，避免出現(xiàn)歧義。

（3）加強招標過程中的溝通與協(xié)調，確保各方利益平衡。

（4）注重中標企業(yè)的信譽和實力，確保物業(yè)服務質量。

第二章物業(yè)服務招標前的準備工作

物業(yè)服務招標不是一蹴而就的事情，它需要一系列的準備工作來確保整個過程的順利進行。以下是一些實操中的準備工作細節(jié)：

1.明確招標需求和目標

首先，招標委員會要明確小區(qū)的物業(yè)管理需求，包括服務范圍、服務標準、服務質量等。這些需求將成為招標文件的重要組成部分，也是評審投標企業(yè)的依據(jù)。

2.制定招標文件

招標文件是招標過程中最重要的文件，它包括招標公告、招標條件、投標須知、評分標準等。招標文件要寫得清楚明了，讓投標企業(yè)能夠準確理解招標要求。

3.確定招標方式和程序

招標委員會要根據(jù)小區(qū)的實際情況，選擇適合的招標方式，如公開招標、邀請招標等。同時，要制定詳細的招標程序，包括投標報名、文件提交、評審答辯等步驟。

4.確定評標標準和辦法

評標標準是衡量投標企業(yè)的重要依據(jù)。招標委員會要制定合理的評標標準，如服務經驗、管理能力、財務狀況、信譽評價等。評標辦法要公正透明，確保評審結果的公正性。

5.成立招標工作小組

招標工作小組是招標過程中的執(zhí)行機構，負責具體的招標事務。小組成員要具備一定的物業(yè)管理知識和經驗，確保招標工作的順利進行。

6.預算招標費用

招標過程中會產生一定的費用，如公告費、評審費等。招標委員會要提前預算這些費用，并確保有足夠的資金支持。

7.籌備招標現(xiàn)場

如果招標過程中需要投標企業(yè)進行答辯，招標委員會要提前準備好答辯現(xiàn)場，包括場地、設備、安保等。

8.發(fā)布招標公告

招標公告要在小區(qū)內顯著位置張貼，同時也可以通過小區(qū)網站、微信公眾號等渠道發(fā)布，確保盡可能多的物業(yè)服務企業(yè)能夠看到。

9.接受投標咨詢

在招標公告發(fā)布后，可能會有物業(yè)服務企業(yè)對招標文件內容有疑問，招標委員會要設立專門的咨詢渠道，及時解答企業(yè)的疑問。

10.準備招標保證金

為了防止投標企業(yè)隨意撤標，招標委員會可以要求投標企業(yè)繳納一定數(shù)額的招標保證金。保證金的具體數(shù)額和退還條件要在招標文件中明確寫出。

這些準備工作都是為了確保招標過程的順利進行，減少可能出現(xiàn)的風險和問題。只有準備工作做得充分，才能在后續(xù)的招標過程中游刃有余。

第三章發(fā)布招標公告和接收投標文件

發(fā)布了招標公告，就像是把一塊“招兵買馬”的牌子豎在了小區(qū)的大門口，告訴那些物業(yè)服務企業(yè)：我們這里有個機會，你們誰想來試試？

1.招標公告的發(fā)布

招標公告一般會包含招標項目的名稱、招標內容、投標截止時間、投標地點、聯(lián)系方式等信息。這些信息得寫得簡單明了，不能讓看的人一頭霧水。公告通常會在小區(qū)公告欄、小區(qū)網站、物業(yè)辦公室等地方張貼，如果是大型的社區(qū)，可能還需要通過當?shù)氐膱蠹埢蛘邔I(yè)的物業(yè)管理網站發(fā)布，這樣能吸引更多的物業(yè)服務企業(yè)來投標。

2.投標報名

公告發(fā)布后，感興趣的物業(yè)服務企業(yè)會按照公告上的聯(lián)系方式報名參加投標。招標委員會要安排專人負責接收報名信息，記錄報名企業(yè)的情況，確保信息的準確無誤。

3.發(fā)放招標文件

報名成功的企業(yè)會得到一份招標文件，這份文件就是他們準備投標的“圣經”。招標文件里會詳細說明招標的條件、要求、評標標準等，企業(yè)需要根據(jù)這些信息來準備自己的投標文件。

4.接收投標文件

投標截止當天，招標委員會要安排人員現(xiàn)場接收投標文件。接收的時候要核對企業(yè)的資質證書、營業(yè)執(zhí)照等文件，確保投標企業(yè)符合招標條件。

5.投標文件的審核

投標文件接收齊全后，招標委員會要對這些文件進行初步審核，看是否符合招標文件的要求，文件是否齊全，有沒有漏掉重要的內容。

6.確認投標資格

初步審核通過后，招標委員會要確認投標企業(yè)的投標資格，看看企業(yè)是否具備相關的資質、經驗等條件。

7.準備開標

投標文件審核無誤后，就要準備開標了。開標的時間和地點一般會在招標公告中提前說明，招標委員會要確保開標過程的公開、公正。

這一系列步驟都是招標過程中的關鍵環(huán)節(jié)，每一個細節(jié)都馬虎不得。如果準備工作做得不到位，可能會影響到整個招標的公正性和有效性。所以，招標委員會的成員們得瞪大眼睛，仔細核對每一個環(huán)節(jié)，確保萬無一失。

第四章組織投標企業(yè)答辯會

開標之后，如果一切順利，招標委員會就會進入到一個新的環(huán)節(jié)——組織投標企業(yè)答辯會。這個答辯會就像是一場面試，招標委員會就是面試官，而投標企業(yè)就是來應聘的求職者。

1.答辯會的籌備

招標委員會要提前選定一個合適的場地，準備答辯所需的桌椅、音響、投影儀等設備，還要確保網絡暢通，有時候可能需要用到遠程視頻答辯。此外，還要安排好答辯的順序和時間表，讓每個企業(yè)都清楚自己什么時候上臺。

2.答辯流程的設定

答辯流程要事先規(guī)劃好，一般包括企業(yè)自我介紹、服務方案展示、評委提問、企業(yè)回答等環(huán)節(jié)。招標委員會要確保每個環(huán)節(jié)的時間分配合理，讓每個企業(yè)都有足夠的時間展示自己。

3.評委的組成

評委通常由招標委員會成員、業(yè)委會代表、物業(yè)管理專家等組成。評委要有一定的專業(yè)知識和經驗，這樣才能提出有針對性的問題，并做出合理的評價。

4.答辯會的進行

答辯會上，每個企業(yè)都會盡量展示自己的優(yōu)勢和特點，比如管理理念、服務案例、技術優(yōu)勢等。招標委員會要保證答辯會的秩序，確保每個企業(yè)都有公平的機會。

5.評委提問與評分

評委根據(jù)企業(yè)的展示和自我介紹，會提出一些問題，比如如何處理小區(qū)內的突發(fā)事件、如何提高服務質量等。企業(yè)回答后，評委根據(jù)企業(yè)的表現(xiàn)進行評分。

6.答辯會的記錄

答辯會要有專人負責記錄，包括每個企業(yè)的展示內容、評委的提問和企業(yè)的回答等。這些記錄將作為評標的重要參考。

7.答辯會的結束

答辯會結束后，招標委員會要對整個答辯過程進行總結，看看有沒有需要改進的地方，同時也要感謝所有參與答辯的企業(yè)。

這個答辯會不僅僅是企業(yè)展示自己的機會，也是招標委員會了解企業(yè)實力的重要途徑。所以，招標委員會得認真對待這個環(huán)節(jié)，確保答辯會能夠真正幫助到選擇最合適的物業(yè)服務企業(yè)。

第五章評審投票與確定中標企業(yè)

答辯會結束后，招標委員會就得坐下來，開始評審投票的工作，這就像是在高考閱卷，每個評委都要認真仔細地評估每個企業(yè)的表現(xiàn)。

1.評審前的準備

評審前，招標委員會要確保所有的評分表格和標準都已經準備好了，還要對評委進行一次簡短的培訓，確保每個人都清楚評分的規(guī)則和標準。

2.評審過程

評委們會根據(jù)答辯會上的表現(xiàn)和投標文件中的內容，對每個企業(yè)進行打分。這個過程中，每個評委都要獨立打分，確保評分的客觀性。

3.投票環(huán)節(jié)

有的招標委員會會采用投票的方式來確定中標企業(yè)。評委們會根據(jù)自己的判斷，投出自己認為最合適的企業(yè)。投票可以采取無記名的方式，以減少外界干擾。

4.統(tǒng)計分數(shù)

評分和投票結束后，招標委員會要指定專人負責統(tǒng)計分數(shù)。這個人要把所有的分數(shù)加起來，然后計算出每個企業(yè)的總分。

5.確定中標候選人

根據(jù)統(tǒng)計出的分數(shù)，招標委員會會確定排名靠前的幾家企業(yè)作為中標候選人。如果第一名和第二名分數(shù)接近，可能還需要進行一輪復試或者重新投票。

6.公示中標結果

確定中標企業(yè)后，招標委員會要在小區(qū)內進行公示，讓所有的業(yè)主都知道中標結果，同時這也是一個接受公眾監(jiān)督的過程。

7.簽訂合同

公示期結束后，如果沒有異議，招標委員會就會和中標企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務合同，這標志著招標過程的結束，新的物業(yè)服務就此開始。

整個評審投票和確定中標企業(yè)的過程，要求招標委員會嚴格遵循公開、公平、公正的原則，確保每一個環(huán)節(jié)都經得起推敲和檢驗。這樣做不僅是保護業(yè)主的利益，也是對參與投標的企業(yè)負責。

第六章簽訂物業(yè)服務合同

中標企業(yè)確定了，接下來的事兒就是簽訂物業(yè)服務合同了。這就像結婚前得簽個婚約一樣，把雙方的權利和義務都規(guī)定清楚，免得以后鬧矛盾。

1.準備合同文本

招標委員會要根據(jù)中標企業(yè)的投標文件和之前的招標文件，準備一份物業(yè)服務合同的草案。合同里得包括服務內容、服務標準、費用標準、合同期限、違約責任等關鍵條款。

2.雙方談判

合同草案準備好后，招標委員會和中標企業(yè)得坐下來談談，可能有些條款需要協(xié)商。比如，物業(yè)服務企業(yè)可能會提出一些合理的要求，或者招標委員會有一些額外的期望，這些都需要在談判中達成一致。

3.審核合同

談好了之后，合同還不能直接簽字，得讓法律專家過過目，看看合同里的條款有沒有遺漏或者不合適的地方，確保合同的法律效力。

4.簽字蓋章

合同審核無誤，雙方都滿意了，就可以正式簽字蓋章了。這個時刻通常比較莊重，意味著雙方正式建立了合作關系。

5.公示合同

合同簽好了，還得在小區(qū)里公示一下，讓所有的業(yè)主都知道新的物業(yè)服務合同的內容，這也是一種透明和公開的表現(xiàn)。

6.合同備案

合同公示無誤后，還需要到相關的政府部門備案，這樣合同才算是正式生效了。

7.開始服務

合同生效后，中標企業(yè)就可以正式開始提供物業(yè)服務了。這時候，招標委員會也要監(jiān)督服務質量，確保物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供服務。

簽訂物業(yè)服務合同是招標過程的最后一步，也是最關鍵的一步。合同條款的合理性直接關系到未來小區(qū)物業(yè)管理的質量，所以這一步需要格外謹慎。

第七章合同執(zhí)行與監(jiān)督

合同簽訂之后，物業(yè)服務企業(yè)就要開始履行合同，提供物業(yè)管理服務了。這時候，招標委員會或者業(yè)主委員會就得瞪大眼睛，好好監(jiān)督服務質量了。

1.建立監(jiān)督機制

招標委員會或者業(yè)主委員會要建立一個監(jiān)督機制，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務進行評估，比如每月或者每季度檢查一次，看服務是否符合合同約定。

2.收集業(yè)主意見

監(jiān)督機制得包括收集業(yè)主的意見和建議，可以通過業(yè)主大會、問卷調查、意見箱等方式，讓業(yè)主們有機會表達對物業(yè)服務的滿意程度。

3.組織業(yè)主檢查

除了定期檢查，還可以組織業(yè)主代表進行不定期檢查，這樣可以從業(yè)主的角度出發(fā)，看看物業(yè)服務還有哪些需要改進的地方。

4.費用收支監(jiān)督

物業(yè)服務企業(yè)收取的費用，包括物業(yè)費、停車費等，招標委員會或者業(yè)主委員會要監(jiān)督這些費用的收支情況，確保費用使用得當，賬目清晰。

5.應急處理

物業(yè)服務中難免會遇到一些突發(fā)事件，比如設備故障、安全事故等，招標委員會或者業(yè)主委員會要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)是否能及時有效地處理這些問題。

6.合同變更

如果物業(yè)服務過程中，因為某些原因需要變更合同內容，招標委員會或者業(yè)主委員會要和企業(yè)進行協(xié)商，確保變更合理，并且要經過業(yè)主大會的同意。

7.合同續(xù)簽或終止

合同到期后，招標委員會或者業(yè)主委員會要根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的表現(xiàn)和業(yè)主的滿意度，決定是否續(xù)簽合同，或者終止合同，重新招標。

合同執(zhí)行與監(jiān)督是保障物業(yè)服務質量的關鍵環(huán)節(jié)，招標委員會或者業(yè)主委員會要認真履行監(jiān)督職責，確保物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供服務，維護業(yè)主的合法權益。

第八章物業(yè)服務合同的續(xù)簽與終止

物業(yè)服務合同就像是一場馬拉松，跑完了第一圈，還得看看是不是要繼續(xù)跑第二圈。這就涉及到合同的續(xù)簽和終止。

1.續(xù)簽前的評估

合同到期前，招標委員會或者業(yè)主委員會要對物業(yè)服務企業(yè)的表現(xiàn)進行全面的評估，看看服務質量是否達標，業(yè)主滿意度如何，服務中有哪些亮點和不足。

2.業(yè)主大會表決

評估結果出來后，招標委員會或者業(yè)主委員會要召開業(yè)主大會，將評估結果和續(xù)簽建議告知全體業(yè)主，由業(yè)主大會進行表決。

3.續(xù)簽談判

如果業(yè)主大會決定續(xù)簽合同，招標委員會或者業(yè)主委員會就要和中標企業(yè)進行談判，確定續(xù)簽合同的條件和條款。

4.續(xù)簽合同

談判成功后，雙方就可以簽訂新的物業(yè)服務合同了。新合同的內容可能和原合同差不多，也可能根據(jù)實際情況進行了調整。

5.終止合同

如果業(yè)主大會決定不續(xù)簽合同，招標委員會或者業(yè)主委員會就要和中標企業(yè)進行溝通，說明終止合同的原因，并協(xié)商后續(xù)的服務交接事宜。

6.新一輪招標

合同終止后，招標委員會或者業(yè)主委員會就要準備新一輪的物業(yè)服務招標了。這就像是開始了一場新的比賽，需要重新制定規(guī)則，邀請新的選手。

7.服務交接

無論是續(xù)簽還是終止合同，都需要進行服務交接。新的物業(yè)服務企業(yè)需要了解小區(qū)的情況，原企業(yè)也需要把相關的資料和設備移交給新企業(yè)。

物業(yè)服務合同的續(xù)簽與終止是物業(yè)管理中不可或缺的環(huán)節(jié)。招標委員會或者業(yè)主委員會要根據(jù)實際情況和業(yè)主的意愿，做出最合適的決定，確保小區(qū)的物業(yè)管理能夠持續(xù)穩(wěn)定地進行。

第九章物業(yè)服務招標中的風險與應對

物業(yè)服務招標雖然是為了選擇優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)，但在這個過程中，也會遇到各種風險。招標委員會或者業(yè)主委員會需要提前做好應對措施，確保招標過程順利進行。

1.風險識別

招標委員會或者業(yè)主委員會要提前識別招標過程中可能出現(xiàn)的風險，比如投標企業(yè)不足、投標企業(yè)資質不符、評標過程不公正等。

2.風險評估

識別出風險后，招標委員會或者業(yè)主委員會要對這些風險進行評估，看看這些風險可能帶來的影響和損失有多大。

3.風險應對措施

針對識別出的風險，招標委員會或者業(yè)主委員會要制定相應的應對措施。比如，如果擔心投標企業(yè)不足，可以擴大招標范圍，吸引更多的企業(yè)參與。

4.風險監(jiān)控

招標過程中，招標委員會或者業(yè)主委員會要隨時監(jiān)控風險的變化，看看風險是否已經發(fā)生，是否需要采取應對措施。

5.風險溝通

招標委員會或者業(yè)主委員會要及時與業(yè)主溝通風險情況，讓業(yè)主了解招標過程中可能遇到的問題，以及委員會的應對措施。

6.風險記錄

招標過程中，招標委員會或者業(yè)主委員會要將所有的風險和應對措施記錄下來，作為經驗教訓，為以后的工作提供參考。

7.風險總結

招標結束后，招標委員會或者業(yè)主委員會要對整個招標過程中的風險進行總結，看看哪些風險被成功應對，哪些風險造成了損失，從中吸取教訓，提高未來的風險管理