PAGEPAGEII御景新城房地產(chǎn)項目的可行性分析案例報告摘要房地產(chǎn)的開發(fā)與國家，與人們的生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)快速發(fā)展，不僅能拉動地方經(jīng)濟，也能拉動建材，裝飾、家電及其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，由此帶動了人們就業(yè)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)是一個非常重要的產(chǎn)業(yè)。改革開放以來，我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也得到了迅速的發(fā)展，但過快的發(fā)展其弊端也慢慢展現(xiàn)出來，一些地區(qū)盲目投資，導(dǎo)致商品房積壓嚴(yán)重，在項目實施前必須要做好可行性研究，才能降低投資風(fēng)險。因房地產(chǎn)開發(fā)決策失誤，造成重大經(jīng)濟損失，所以，房地產(chǎn)項目的可行性分析十分必要，決策者可以以此為依據(jù)進行了科學(xué)可行性分析，可綜合考慮各種因素，最終進行科學(xué)判斷。本文基于房地產(chǎn)市場情況與擬建項目的土地規(guī)劃條件，采用SWOT分析方法確定項目的市場定位；最終得出項目可行的結(jié)論。關(guān)鍵詞：可行性研究；建設(shè)項目；項目設(shè)計目錄TOC\o"1-3"\h\u277771緒論 1319551.1研究背景 1112921.2研究內(nèi)容 1321161.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 1112682房地產(chǎn)項目的主要理論及基本概念 3143282.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的概念 338082.2房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的特點 353312.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的相關(guān)理論 4128433我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)狀簡介 579323.1全國房地產(chǎn)市場狀況概述 5211643.2全國房地產(chǎn)市場主要指標(biāo) 5120733.3武漢市整體經(jīng)濟環(huán)境分析 5166954御景新城房地產(chǎn)項目的概況 8107304.1項目背景與概況 848454.2項目需求分析 8121614.3競爭樓盤分析 9205094.4項目SWOT分析 11214254.5綜合分析結(jié)論 12326155御景新城房地產(chǎn)項目的可行性研究 1358525.1項目建設(shè)條件分析 13177055.2項目設(shè)計構(gòu)思 13274325.3項目價格定位及營銷計劃 16116275.4項目總投資估算及資金籌措 18135816結(jié)論 2112625參考文獻 22PAGEPAGEII1緒論1.1研究背景進入20世紀(jì)后，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建筑面積和建筑面積每年以20%以上的速度遞增。隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對居住環(huán)境也提出了更高的要求。如此巨大的市場需求給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了良好的機遇。2023年剛開始，樓市一片火熱，盡管武漢市房地產(chǎn)市場整體呈飽和態(tài)勢，但是，政府卻相繼對周邊旅游資源進行開發(fā)，使得地方旅游業(yè)在迅速發(fā)展，“新冠疫情”后的生產(chǎn)經(jīng)濟也迅速恢復(fù)，這些都為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個良好的契機，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇。針對房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險，對目前房地產(chǎn)投資項目中存在的風(fēng)險進行綜合分析是非常必要的，并科學(xué)防范其風(fēng)險，并結(jié)合御景新城項目，為了保證它的經(jīng)濟效益，風(fēng)險性、控制及其他因素。1.2研究內(nèi)容本文采用文獻研究法，案例分析法等進行研究。首先在知網(wǎng)等平臺搜集房地產(chǎn)項目相關(guān)理論及概念，為論文提供理論基礎(chǔ)。其次以具體的御景新城房地產(chǎn)項目為例進行分析，研究其項目概況、項目可行性分析等。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀首先是可行性研究，至20世紀(jì)中期，工程可行性研究在國內(nèi)外的開展大體分為4個時期：第一階段：由工程可行性分析這一概念提出至20世紀(jì)中期。在對工程進行可行性研究時，運用單一財務(wù)分析方法，也就是站在企業(yè)立場上，比較工程投資效益與費用支出，由此對工程的收益與好處進行評判。[1]“消費過?！边@一概念是由英國經(jīng)濟學(xué)家馬歇爾官方提出來的。第2期：1950年代至1960年代末?，F(xiàn)階段工程投資風(fēng)險評估由單一財務(wù)分析向多視角效益評估模式逐步轉(zhuǎn)變，為投資決策可行性分析提供依據(jù)。[2]1968年，利特爾與經(jīng)濟數(shù)學(xué)家米爾理斯一起為OECD編寫了《發(fā)展中國家工業(yè)項目分析手冊》，在這些方法中，第一次較系統(tǒng)地討論L-M方法。[3]第三階段：60年代起至80年代，可行性研究在理論上得到了飛速發(fā)展。1978年，《工業(yè)可行性研究編制手冊》（UNESCO）發(fā)表，詳細(xì)闡述了可行性研究的重點內(nèi)容及方法。[4]《工業(yè)可行性研究編制手冊》的發(fā)布，標(biāo)志了可行性研究框架的基本理論，國家投入項目之前，依據(jù)該指南分析可行性。[5]第四期：80年代起，可行性研究理論在各行業(yè)，各領(lǐng)域中不斷深化、各專業(yè)領(lǐng)域，這幾個方面相互交織在一起，不斷完善與提高，使各理論充分融合。[6]有的學(xué)者在項目的投資，發(fā)展中、在建設(shè)過程中遇到的種種不確定因素、風(fēng)險的研究與分析等，對工程可行性研究有關(guān)理論進行了豐富與完善。[7]八十年代后，我國的可行性研究受到了更多的關(guān)注、承認(rèn)并重視、眾多學(xué)科與專業(yè)的可行性研究已經(jīng)啟動，我國可行性研究由此步入高速發(fā)展時期，有關(guān)研究成果亦日益豐富。國內(nèi)開展可行性研究主要包括兩方面內(nèi)容。[8]第一階段為20世紀(jì)80年代到90年代初，確立了符合中國現(xiàn)實、中國特色可行性分析理論。我國現(xiàn)行可行性研究多以《工業(yè)可行性研究報告手冊》為主，以及聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織發(fā)布和實施的。[9]1987年，國家計委啟動了《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（試行）》的頒布，并頒布了《建設(shè)項目管理手冊》和《施工管理手冊》，把我們國家?guī)胍粋€科學(xué)，決策時代。[10]第二階段是從90年代開始的，不少學(xué)者致力于可行性理論的研究，打下扎實的理論基礎(chǔ)。同時隨著可行性研究工作的不斷深入與運用，各學(xué)科可行性研究亦呈百花齊放之勢。[11]董連勝，汪克夷首先對該項目的投資決策進行風(fēng)險綜合分析與評價。隨著各產(chǎn)業(yè)理論研究的不斷深入，企業(yè)的可行性研究也從原來的產(chǎn)業(yè)層面逐步延伸到其他行業(yè)。2001年9月，國家發(fā)改委組織有關(guān)部門編制了《投資項目可行性研究守則》，并在借鑒國外工程可行性研究成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，歸納總結(jié)了國內(nèi)工程項目可行性研究情況，為我國各個產(chǎn)業(yè)的投資項目進行可行性的分析工作打下了基本的支持。[12]

2房地產(chǎn)項目的主要理論及基本概念2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的概念可行性研究是項目，管理，經(jīng)濟相結(jié)合的集合、社會為一體綜合應(yīng)用系統(tǒng)，項目可行性綜合可行性研究分析，使其對項目的發(fā)展方向和前景有一個整體了解、施工的需要、技術(shù)實施難度大，經(jīng)濟效益高。該技術(shù)首先在美國田納西流域項目中得到應(yīng)用，在當(dāng)時科研工作中影響很大，并且大大推動項目最終經(jīng)濟效益。國家發(fā)改委頒布了《建設(shè)項目可行性研究試行管理綱要》，大綱采用可行性分析，目的是讓可行性研究對我國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)揮積極作用，推動新規(guī)范，新發(fā)展。只有對房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性有了正確的認(rèn)識，為了對此展開系列深入研究，并且得到了有現(xiàn)實意義的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)的體系非常大、復(fù)雜工程，其影響因素較多，它投資規(guī)模大，還受宏觀政策的影響、市場環(huán)境及其他因素。因房地產(chǎn)開發(fā)決策失誤，造成重大經(jīng)濟損失，所以，可行性分析十分必要。并以此為依據(jù)進行了科學(xué)可行性分析，可綜合考慮各種因素，給決策者提供了更加科學(xué)的決策依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為一個系統(tǒng)龐大、影響因素眾多的復(fù)雜項目，不僅需要巨額資金，而且還受到宏觀政策、市場環(huán)境等的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的決策失誤會造成重大損失，可行性研究十分必要。進一步的科學(xué)可行性研究可以綜合項目涉及的諸多因素，給決策者一個更科學(xué)的決策依據(jù)，充分考慮市場環(huán)境、宏觀政策、能力技術(shù)狀況、資金等方面，通過合理的科研成果和研究，最終做出符合自身發(fā)展的決策，促進項目的持續(xù)發(fā)展，確保最終的經(jīng)濟發(fā)展效益、環(huán)境效益和社會效益。2.2房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的特點只有明確房地產(chǎn)項目可行性研究，以便對此展開系列深入研究，從而獲得實用、具有實際意義的結(jié)果。（1）對項目進行可行性分析，為了確定項目的發(fā)展情況。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有許多要素參與其中，投入也是非常大的，所以，才能真正達到面面俱到、科學(xué)地思考可以保證最終的效果。可行性研究的主要目的，就是為了最大程度地明確某一工程的開發(fā)，基于此本文分析房地產(chǎn)可行性。也可在項目前期進行可行性分析，盡量顧及潛在的好處。若最終結(jié)論為，這個項目很難獲得最終利潤，則無需發(fā)展。其次，在技術(shù)上可行。項目工作應(yīng)該從技術(shù)層面展開。其實不然，對于該項目進行任何分析和研究，均將歸結(jié)到毫無意義的學(xué)術(shù)討論。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析難度大，但是，它又是基礎(chǔ)工程中最為重要的一項前期工作。房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)本身的規(guī)模巨大，其影響因素是多方面的，一整套房地產(chǎn)規(guī)劃，很難覆蓋全面、高效可行性分析和匯報。組織專業(yè)團隊、分工協(xié)作、實地調(diào)研，取得實際數(shù)據(jù)，這類調(diào)查并不僅僅是數(shù)據(jù)的組成部分，同樣對于項目監(jiān)控來說不可或缺。得到信息后，應(yīng)綜合評估企業(yè)及項目實際情況。最后得到一個實用、詳細(xì)研究報告及結(jié)論。在項目實施及運營前，可行性研究最為關(guān)鍵，而且可行性研究的難度通常較大，然而，這些任務(wù)至關(guān)重要，亦最為可貴。多因可行性研究結(jié)果，將對后續(xù)項目起到重要引領(lǐng)作用。2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的相關(guān)理論與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的理論包括：PEST模型等、市場需求理論，SWOT理論，等等。本論文將重點采用SWOT分析方法對其進行深入研究、有計劃地針對該項目的優(yōu)點，缺點，機會進行分析、對威脅作了深入，系統(tǒng)地分析。SWOT分析法最早由美國著名管理專家韋里克在20世紀(jì)80年代提出，其優(yōu)勢是更多的公司采用SWOT法來分析戰(zhàn)略。一套房地產(chǎn)開發(fā)項目金融評估理論。最終目的是盈利，在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，建立在金融價值之上，房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價，以及對此的研究等。通過為項目進行融資、對投資進行了分析，以及項目整體效益評價與認(rèn)識，工程建設(shè)成效良好。控制好投資，可以保證整個項目有規(guī)劃、有進度的完成，特別是投資，科學(xué)評估項目總體投資。在不可查證的情況下，以確保應(yīng)急基金，分析工程之效益，最合乎制度與管理之根本觀念。

3我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)狀簡介3.1全國房地產(chǎn)市場狀況概述由于2020年國家加強了土地調(diào)控，調(diào)整住宅用地供給結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控政策等等，使房地產(chǎn)投資增長速度將略有回落，進而對地方政府過度投資產(chǎn)生了影響。與此同時，我國房地產(chǎn)及住宅建設(shè)速度也有不同程度放緩，它會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)完成率，即，此后兩三年，中國房地產(chǎn)投資將在數(shù)年內(nèi)小幅減少，但預(yù)計不低于20%。供求失衡的問題還將長期存在。近年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策對于房地產(chǎn)市場需求變化產(chǎn)生了較大影響，尤以人民幣升值為甚，使得銀行存款利率提高，由此，二套房買房受到制約，投機買房現(xiàn)象嚴(yán)重?！盁徨X”有望不斷涌入中國，而且其中大部分將流入房地產(chǎn)。未來兩三年，房地產(chǎn)市場對投資的需求將有一定增長。3.2全國房地產(chǎn)市場主要指標(biāo)2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況見下表3-1。表3-12022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況表序號項目數(shù)值1房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）1414431.1其中：住宅投資（億元）1044462房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積（m2）255363商品房銷售面積（m2）1760862022年1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況見下表3-2。表3-22022年1-3月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況序號項目數(shù)值同比增長（%）1房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）27576/1.1其中：住宅投資（億元）20624/2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積（m2）20311693商品房銷售面積（m2）3600763.83.3武漢市整體經(jīng)濟環(huán)境分析武漢是湖北省的省會，我國中部中心城市，重要工業(yè)基地，是科學(xué)教育基地，是國內(nèi)綜合交通樞紐。到2022年末，全市共轄14個區(qū)縣，總建筑面積8569.15平方公里，常住人口為1121.2萬人。近年來武漢成為中部崛起戰(zhàn)略支點，做長江經(jīng)濟帶的核心城市，并且不斷提升自身的經(jīng)濟發(fā)展水平，做全面創(chuàng)新改革試驗區(qū)。2020年下半年，武漢世界軍人運動會勝利召開，城市面貌為之一新，發(fā)展前景看好。當(dāng)年歲末，武漢突發(fā)疫情，成了封城最久的城市，重新開放的時間最短，受新冠疫情沖擊最嚴(yán)重，隨著地區(qū)GDP一季度大幅下滑，經(jīng)濟總量仍居全國城市前十位，為1566.1億元，比上年減少4.7%，經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)定。招商引資到位資金9328.6億元，比上年增長6.7%，進出口逆勢上漲10.8%。2020年，對于武漢而言，是特別的一年，由于受新冠疫情疫情所波及，武漢已經(jīng)在社會各方面（包括經(jīng)濟的發(fā)展、教育、生產(chǎn)等）上停滯了2個多月；在漫長陣痛期后，舉國上下，眾志成城，四月，英雄城市武漢重新開放，并且在生產(chǎn)，生活等各方面都逐漸復(fù)蘇。憑借著得天獨厚的地理優(yōu)勢，武漢在中部地區(qū)仍處于中心城市位置。它的各項社會、經(jīng)濟指標(biāo)均居全國前10位，跟上了新一線城市的隊伍。雖歷經(jīng)疫情，武漢城市安全面臨著威脅和挑戰(zhàn)，經(jīng)過了漫長的沉睡和停擺，這座城又開始了。但由于受中央及地方政府各種政策扶持，武漢的經(jīng)濟發(fā)展煥發(fā)出新的生機，許多國企應(yīng)運而生、包括央企在內(nèi)的一批知名企業(yè)都在加緊投資布局，騰訊，阿里等互聯(lián)網(wǎng)科技公司的龍頭企業(yè)、小米等為還增加了在武漢的投資，武漢今后發(fā)展有所回升。在國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇，國際貿(mào)易摩擦不斷的大環(huán)境中，武漢市宏觀經(jīng)濟總體表現(xiàn)較為良好，不受總環(huán)境影響較大。2020年武漢市固定資產(chǎn)投資完成總額增速同比回落19.7%，降幅環(huán)比收窄5.3個百分點，與年初的-81.3%相比，增幅已穩(wěn)中有升，達到61.6個百分點。第一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別下降60.4%、19.4%和14.8%，降幅環(huán)比分別收窄7.6、3.4、6.6個百分點。第三產(chǎn)業(yè)全社會固定資產(chǎn)投資回升較快，已經(jīng)由年初的-76.8%上升到-14.8%。目前，武漢市土地拍賣政策如下，土拍保證金比例普遍性下降20%，-半數(shù)土地出讓金為可推遲一年支付，與此同時，新房預(yù)售前提條件有所松動，項目進度只需到達三分之一，即可辦理預(yù)售證。相當(dāng)于土地出讓金尾款支付前，進度快的工程已符合預(yù)售條件，房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金占用變得越來越少了，刺激開發(fā)商拿土地。武漢市的土地拍賣市場和樓市迅速回暖的原因，并始終保持著火爆態(tài)勢，除開武漢市很有潛力，也是和今年的疫情之后，武漢市政府和有關(guān)部門對各指標(biāo)進行了調(diào)整、降低土地拍賣保證金比例等等一系列土地寬松政策，都與樓市政策息息相關(guān)，與此同時，也成了吸引很多知名房企，甚至是大企業(yè)總部級增加投入的一個主要原因。2022年武漢市新房供應(yīng)套數(shù)在東西湖區(qū)最多，達到22858戶，其中供應(yīng)面積最大的是東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，共計272.42萬平方米人，在新增供應(yīng)行政區(qū)，供貨最低為江漢區(qū)4274戶，總面積50.7萬平方米，東湖風(fēng)景區(qū)沒有貨源；新房交易套數(shù)最多、面積最大的是洪山區(qū)的24862戶，總面積282.31萬平方米；從銷售均價來看；在銷售均價方面，東湖風(fēng)景區(qū)以28712元/m2位居第一，武昌區(qū)26，737元/m2緊隨其后，漢南區(qū)全市最低，為7，225元/m2；價格漲跌方面，江漢區(qū)以32.33%上漲幅度最大，武昌區(qū)30.68%次之，硚口區(qū)是均價唯一下跌的行政區(qū)，下跌幅度為10.65%，其他行政區(qū)各有不同幅度的上漲。

4御景新城房地產(chǎn)項目的概況4.1項目背景與概況（1）項目名稱御景新城房地產(chǎn)建設(shè)項目（2）項目背景中建御景星城位于武漢市硚口宗關(guān)，由\t"/item/%E4%B8%AD%E5%BB%BA%E5%BE%A1%E6%99%AF%E6%98%9F%E5%9F%8E/_blank"武漢中建三局江北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建成，總建筑面積700000，總占地面積170000，共計房屋2904戶，地理位置十分優(yōu)越，具有極高的商業(yè)價值。由于我國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平日益提高，人們對于居住環(huán)境有了更高的需求，舊式自建房屋，不但不適應(yīng)人們需求，并存在較大火災(zāi)隱患，使城市發(fā)展受阻。（3）項目概況本工程位于武漢市，由三棟15F房屋加一層地下室組成，主體結(jié)構(gòu)采用剪力墻，地下室采用框架結(jié)構(gòu)，建筑類型有兩種，分別是地面二級和地下一級，抗震裂縫為7°，時間為70年。該項目相關(guān)裝備如下：公交路線：1、2、3路教育配套：武漢船院，華中科技大學(xué)(同濟醫(yī)學(xué)院)，武漢船舶職業(yè)技術(shù)學(xué)院求是樓，\t"/item/%E4%B8%AD%E5%BB%BA%E5%BE%A1%E6%99%AF%E6%98%9F%E5%9F%8E/_blank"武漢市建設(shè)學(xué)校，東方紅小學(xué)。醫(yī)療配套：武漢世紀(jì)國醫(yī)堂中醫(yī)醫(yī)院，\t"/item/%E4%B8%AD%E5%BB%BA%E5%BE%A1%E6%99%AF%E6%98%9F%E5%9F%8E/_blank"湖北省第三人民醫(yī)院，\t"/item/%E4%B8%AD%E5%BB%BA%E5%BE%A1%E6%99%AF%E6%98%9F%E5%9F%8E/_blank"武漢市結(jié)核病醫(yī)院，\t"/item/%E4%B8%AD%E5%BB%BA%E5%BE%A1%E6%99%AF%E6%98%9F%E5%9F%8E/_blank"武漢血液中心，硚口區(qū)漢水橋街社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。生活配套：華漢廣場，百恒廣場，\t"/item/%E4%B8%AD%E5%BB%BA%E5%BE%A1%E6%99%AF%E6%98%9F%E5%9F%8E/_blank"萬盛汽車裝飾品牌廣場，中百超市(海工大店)，皮子集貿(mào)市場等。4.2項目需求分析隨著當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的快速發(fā)展，外來人口的不斷增長，必然會給縣城和景區(qū)周邊地區(qū)帶來更大的居住壓力。隨著城市建設(shè)和發(fā)展的需要，周邊的民房和棚戶區(qū)也在不斷地不斷地被拆遷和改建，這就造成了對城市用地的需求。在房地產(chǎn)消費人群中，年齡在30多歲的中年人和年輕人中有很大比例的購買率。買房的目的主要是為了滿足家庭的生活需求。在購買時，消費者更關(guān)心的是配套設(shè)施，戶型設(shè)計，價格等。市區(qū)的業(yè)主大都擁有自己的物業(yè)，但是居住的地方比較陳舊。很多人都是在郊區(qū)買房子的。公務(wù)員、企業(yè)職員、商人等都有較高的購買率。4.3競爭樓盤分析4.3.1崇仁新都項目地址：寶豐崇仁路；建筑類別：高層住宅；占地面積：170000m2；建筑面積：700000m2；住宅建筑面積：101513m2；商業(yè)建筑面積：21584m2；總戶數(shù)：2900戶；容積率：4.00；綠化率：35%；物業(yè)費：3.2元/㎡/月；開盤時間：2020年4月18日車位信息：1082個；最新售價：住宅均價17000元/m2；主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，外來投資群體，剛需置業(yè)青年；主力戶型：3室2廳1衛(wèi)-109m2；4室2廳2衛(wèi)-139m2。3室2廳2衛(wèi)115㎡崇仁新都效果圖見圖4-1。圖4-1崇仁新都效果圖4.3.2東方佳園項目地址：武漢市平江大道特一號；建筑類別：高層住宅；占地面積：13800m2（30畝）；建筑面積：68000m2；住宅建筑面積：46500m2；商業(yè)建筑面積：11765m2；總戶數(shù)：住宅380戶；容積率：3.45；綠化率：35%；開盤時間：2020年7月；車位信息：492個；最新售價：住宅均價16000元/m2；主力客戶群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，本地及外來投資群體，剛需置業(yè)青年；主力戶型：3室1廳2衛(wèi)-108m2；3室2廳2衛(wèi)-126m2。東方佳園項目效果圖見圖4-2。圖4-2東方佳園效果圖4.4項目SWOT分析4.4.1項目優(yōu)勢分析地塊特點：由于地理位置優(yōu)越，具有顯著的發(fā)展優(yōu)勢，土地平坦，不易開發(fā)。公司的品牌優(yōu)勢：中建三局是一家老牌的中建三局，在武漢市內(nèi)的多個樓盤都有良好的口碑，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，深受客戶的信賴。產(chǎn)品優(yōu)點：戶型面積合理，位置優(yōu)越，可為剛需和投資型的顧客提供服務(wù)，同時也能滿足外地人和當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?。資源優(yōu)勢：這里擁有眾多的醫(yī)療和教育資源，從幼兒園到大學(xué)應(yīng)有盡有，超市公園等也有眾多選擇，具有較為明顯的資源優(yōu)勢。4.4.2項目劣勢分析規(guī)模與缺點：該工程占地約11畝，規(guī)模不大。周邊環(huán)境：周邊是主要道路，交通量大，噪聲及粉塵污染嚴(yán)重，居民生活條件惡劣。配套不足：區(qū)域經(jīng)濟多為傳統(tǒng)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，就業(yè)及新生代產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力不足。4.4.3項目機會分析地區(qū)發(fā)展：近年來，當(dāng)?shù)卣诎l(fā)展旅游、文化旅游等方面都有了很大的發(fā)展。總體市場：由于區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，吸引更多的投資，更多的外來購房人口，使得房地產(chǎn)市場有很大的可開發(fā)空間。產(chǎn)業(yè)融合的機遇：具有突出的自然人文、旅游、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)，對本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展起到了積極的推動作用。交通：武漢市新鐵路干線項目的建成和規(guī)劃，大大縮短了該地區(qū)與武漢其他地區(qū)之間的空間距離，并為當(dāng)?shù)氐膶ν膺\輸提供了便利。4.4.4項目威脅分析房地產(chǎn)政策的威脅：近年來，我國的固定資產(chǎn)投資態(tài)度和房地產(chǎn)政策的變化對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了一定的限制作用。消費能力的威脅：由于武漢市的戰(zhàn)略規(guī)劃，該項目的用地成本高，而該項目的目標(biāo)人群的消費水平相對較低，這將給產(chǎn)品的價格和銷售帶來負(fù)面的影響。競爭者的威脅：周圍現(xiàn)有的地產(chǎn)項目很多，東城區(qū)的一些區(qū)域陸續(xù)開發(fā)，必然會將一些目標(biāo)人群轉(zhuǎn)移，從而給這個項目帶來一定的壓力和影響。4.5綜合分析結(jié)論項目優(yōu)勢大劣勢大，機遇大于風(fēng)險，發(fā)展?jié)摿ο鄬ν怀?。該項目具有良好的投資價值和良好的發(fā)展前景。面臨著不利和威脅，該項目要提前進入市場，做好增值的配套設(shè)施，讓項目具有較高的性價比優(yōu)勢；其次，采用先進的定價戰(zhàn)略，使企業(yè)的產(chǎn)品價格更加合理；最后，強大的營銷和營銷系統(tǒng)，在短期內(nèi)建立起顧客的渠道也很重要。

5御景新城房地產(chǎn)項目的可行性研究5.1項目建設(shè)條件分析5.1.1項目建設(shè)的地理條件項目所處位置地形平緩，表面粗糙，土地屬于粘性土，地下水以孔隙水為主，基巖裂縫水次之，場區(qū)地下水及場地土均會腐蝕混凝土及混凝土內(nèi)鋼筋?，F(xiàn)場場地及其附近無活動斷層分布，沒有出現(xiàn)滑坡，泥石流等不良地質(zhì)影響，現(xiàn)場整體平穩(wěn)。5.1.2項目建設(shè)的自然條件本區(qū)地形西南高北低平。全縣群山環(huán)繞，河渠交錯，峽谷高差較大，地勢多為丘陵，占全縣面積的98.6%，該區(qū)地為副熱帶，以季風(fēng)為主，屬典型季風(fēng)性氣候。因地勢不同，垂直變化大，故有山地氣候特征。與武漢市其他地區(qū)相同，局部氣候類型亦屬典型亞熱帶季風(fēng)氣候。但是，從某些區(qū)域來看，該地區(qū)溫度較低，降水量大，以夜雨量最大，氣候差異大。境內(nèi)江河縱橫，地表水豐富、水能資源豐富，流域面積較大、降雨豐富，年均徑流量為104秒，年均流量為469秒立方米的22%。5.2項目設(shè)計構(gòu)思5.2.1項目總體布局及指標(biāo)區(qū)塊整體規(guī)劃設(shè)計符合各項設(shè)計規(guī)范，滿足了業(yè)界要求，且實現(xiàn)各功能區(qū)布局合理，交通配套，努力形成交通便利，環(huán)境優(yōu)美的格局、配套設(shè)施完善、各種功能完善居住區(qū)。在分區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)充分考慮工程實際狀況及周圍建筑特點，以及針對不同情況，合理布置小區(qū)環(huán)境，并且關(guān)注小區(qū)間距，本實用新型避免了因小區(qū)內(nèi)光線不足，影響小區(qū)內(nèi)采光，影響了住戶居住品質(zhì)。5.2.2項目設(shè)計構(gòu)思（1）設(shè)計依據(jù)《住宅設(shè)計規(guī)范》GB50096-2011《住宅建筑規(guī)范》GB50368-2005《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2014（2018年版）《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50352-2019《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763-2012《車庫建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ100-2015《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-2014現(xiàn)行的國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、條例及規(guī)定。（2）戶型設(shè)計市場調(diào)研得知項目周邊購房目標(biāo)群體是為居住需要，最理想的戶型是三室一廳或三室兩廳，住房面積為90㎡至120㎡的中等房型，根據(jù)目標(biāo)群體需求，并考慮到采光，通風(fēng)等居住需求，制定出三戶型，具體信息如表5-1所示：表5-1戶型面積指標(biāo)表編號位置戶型面積（m2）電梯配比目標(biāo)客戶類型A戶型2#、3#三室一廳兩衛(wèi)91.571梯3戶剛需型B戶型2#、3#四室一廳兩衛(wèi)102.841梯3戶剛需型，投資型C戶型1#四室一廳兩衛(wèi)113.941梯2戶剛需型三種戶型的戶型圖如下所示：圖5-1戶型A：三室一廳兩衛(wèi)91.27（m2）圖5-2戶型B：四室一廳兩衛(wèi)102.84（m2）圖5-3戶型C：四室一廳兩衛(wèi)113.94（m2）（3）小區(qū)道路設(shè)計為了平衡小區(qū)的入口和各個樓層的間距，在2、3樓中間設(shè)置了一個入口，從小區(qū)正門進入，環(huán)繞著中心區(qū)一圈，在小區(qū)北側(cè)增加了一條專用的消防通道。地下停車場的入口和南側(cè)分別設(shè)有一座，既能滿足日常車輛的需求，又能有效地將人車分流，緩解小區(qū)的交通壓力，確保居民的人身安全。（3）綠地與景觀規(guī)劃該工程在三幢居民樓中央布置了綠地和園林景觀，在綠地內(nèi)規(guī)劃了兒童娛樂區(qū)和全民健身區(qū)，在綠化區(qū)域內(nèi)按一定的比例劃分出一條路，將各個功能區(qū)連通起來，其他部分種植各種花卉，以增強城市的視覺和舒適性。5.3項目價格定位及營銷計劃在當(dāng)前的商品經(jīng)濟條件下，企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場狀況，制定合理的營銷方式，以求擴大市場占有率，穩(wěn)定大的銷售市場格，增強產(chǎn)品的競爭力。為此，本論文研究了營銷方式，以求科學(xué)、合理地定價。5.3.1項目價格定位（1）住宅價格定位A地處繁華路段，在城市內(nèi)極具稀缺性，根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取在建樓盤崇仁新都，御公館和已售樓盤水岸星城為比較實例。表5-2為三個可比實例的基本信息統(tǒng)計與所占權(quán)重，權(quán)重的確定主要以各個實例項目到本項目的距離和類型為參考。表5-2住宅可比實例對照表實例/要素地理位置交易均價交易時間所占權(quán)重崇仁新都平江大道二段166號170002022年4月20%東方佳園金融街西二段95號167002022年7月30%水岸星城永平路東一段163002012年12月50%價格修正由于選定的比較例子沒有特別的交易，因此不需要對交易狀況進行修改，只需按市場狀況確定1%的價格變化率，每年一次調(diào)整交易日期。在前期的市場調(diào)查中，采用打分的方法對各項影響因子進行量化，最后得出了地區(qū)與個體因素的修正系數(shù)。表5-3住宅比較因素修正表要素/實例崇仁新都東方佳園水岸星城續(xù)表7-2區(qū)域因素修正98/10098/100102/100個別因素修正100/10099/100101/100交易情況修正100/100100/100100/100交易時間修正101/100101/100102/100比準(zhǔn)價格的確定本項目：16532.68元/㎡*20%+16369.36元/㎡*30%+16555.16元/㎡*50%=16494.92元/㎡因此，本項目住宅預(yù)估平均售價取16500元/㎡此價格為本項目住宅樓的平均銷售價格，根據(jù)武漢市房地產(chǎn)管理局標(biāo)準(zhǔn)，本項目住宅單價根據(jù)所處位置，樓層的不同進行差別設(shè)置，但最終平均售價為16500元/㎡。（2）商鋪價格定位本項目各棟各單元一層為商鋪，選取與本項目商業(yè)情況相似的四個樓盤進行研究，分別是御公館，水岸星城，時代彼岸，水岸·溪語香庭，以實例與本項目之間的距離為權(quán)重參考，四個項目的權(quán)重分別為10%，40%，30%，20%，詳見表5-4。表5-4商鋪可比實例對照表要素/實例御公館水岸星城時代彼岸水岸·溪語香庭地理位置滎興路西一段同心下街官田街169號永安街交易均價19700元/㎡19750元/㎡18630元/㎡17480元/㎡交易時間2022年9月2021年12月2022年10月2022年12月所占權(quán)重10%40%30%20%5.3.2項目營銷進度安排由于工程工期短，所以考慮到資金可以快速地快速地周轉(zhuǎn)，所以將房屋、店鋪、車位一并銷售，可以減少投資風(fēng)險。5.3.3項目資金回籠計劃（1）住宅類該項目將于2023年七月和2024年12月銷售，預(yù)計在2024年12月售出13%,2024年7月至9月售出13%,2024年10月至12月售出8%,2024年1月至3月售出18%,2024年4月至6月售出16%,2024年7月至9月售出13%,2024年10月至12月售出8%。（2）商鋪類商店類別的銷售預(yù)期在2024年12月、2023年7至9月、2023年10月至12月售出20%、2024年1月至3月售出20%、2024年4月至6月售出10%,2024年7月至9月售出10%,2024年10月至12月售出10%。（3）車位該工程共有147個汽車泊位，其中包括2024年12月、2023年7月至9月的37個、2023年10月至12月的29個、2024年1月至3月售出26個，2024年4月至6月售出25個，2024年7月至9月售出15個，2024年10月至12月售出15個。5.4項目總投資估算及資金籌措5.4.1項目建設(shè)的投資估算（1）土地費用根據(jù)武漢市國土資源局的土地交易情況，該地塊為住宅、商業(yè)用地，面積7505.65㎡，約11.26畝，采用整體公開拍賣方式出讓，最終以總價3593.89萬元成交，包含土地出讓金和城市基礎(chǔ)建設(shè)費。按照市物[2001]220號《武漢市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局行政收費公示》的規(guī)定，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費按45元/平方米征收，該工程的建筑面積為24712.32㎡，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為111.21萬元。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》及武漢市稅務(wù)局的通告，硚口土地的契稅稅率為3%，以地價為基準(zhǔn)，該地塊的契稅為104.68萬元。本項目土地費用總和為：3593.89萬元。（2）前期工程費本項目前期工程費為103.58萬元。（3）建筑安裝工程費查閱湖北省建筑工程預(yù)算定額，估算本項目建筑安裝工程費單價為1510元/㎡，滿足武漢市房屋建筑工程建安造價最低控制指標(biāo)要求，計算建筑面積為24712.32㎡，費用總和為：3731.56萬元。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要包括供水，供電，供氣，排污，綠化等費用。本項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費單價為1177元/㎡，費用總和為：1177元/㎡×7505.65㎡=883.42萬元，單價組成詳見表5-5。表5-5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費計算表序號項目名稱單價（元/㎡）取費依據(jù)1供水工程40湖北省安裝工程定額2供電工程45地方電力公司相關(guān)收費條例3供氣工程10地方天然氣公司相關(guān)收費條例4排污工程12湖北省市政工程計價定額5綠化工程1000湖北省園林綠化工程計價定額6道路工程70湖北省市政工程計價定額合計基礎(chǔ)設(shè)施費1177（5）開發(fā)期間稅費開發(fā)期稅費主要包括土地使用稅、供電貼費用、市政管線分?jǐn)傎M用、用電權(quán)費用、綠化建設(shè)費用、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費用等REF_Ref19286\r[9]。本項目開發(fā)期間稅費總額為：174.71萬元。（6）其他費用本項目其他費用為48.14萬元。（7）財務(wù)費用該工程共向銀行提供3千萬元的貸款，期限為：從工程的前期、竣工（2021年7-2023年12月），為期2.5年。貸款利率參考中央銀行的貸款利率，年利率6.15%，按照開發(fā)商的信用和風(fēng)險，上浮20%，年利率7.38%，分季度還貸。從附件可知，銀行借款利率為538.6200元。除利息外，其他費用按0.98%計算，即538.62×0.98%=5.2800元。因此，該工程的財務(wù)成本為543.9萬元。（8）管理費用依據(jù)類似項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)，管理費取前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費及其他費用的3%進行估算。本項目管理費用為148.24萬元，計算過程如下：（103.58+3731.56+883.42+174.71+48.14）×3%＝148.24萬元（9）銷售費用銷售成本是指銷售人員銷售商品所產(chǎn)生的各種成本，其中包含銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、市場推廣、廣告、推廣等，以及專門銷售機構(gòu)的各種成本，例如銷售人員的折舊費、維修費等。該工程的銷售成本總計達536.7500元。（10）不可預(yù)見費項目在實施過程中可能存在一些不可預(yù)見的風(fēng)險導(dǎo)致建設(shè)費用增加，結(jié)合武漢市其他項目計費標(biāo)準(zhǔn)，本項目不可預(yù)見費率取3%，不可預(yù)見費為：9762.19×3%=292.93萬元。（11）項目總投資估算綜上所述，本項目總投資成本為10057.12萬元。表5-6項目總投資估算表序號項目名稱總投資（萬元）1土地費用3593.892前期工程費103.583建安工程費3731.564基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費883.425開發(fā)期間稅費174.716其他費用48.147管理費用148.248財務(wù)費用543.99銷售費用536.7510不可預(yù)見費292.93合計投資估算100項目資金籌措本項目建設(shè)資金主要有三