2025物業(yè)管理師考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)作出籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積（）以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)（）以上的業(yè)主同意。A.1/2；1/2B.2/3；2/3C.3/4；3/4D.4/5；4/52.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“公共區(qū)域照明電費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偂?，但部分業(yè)主以“未使用”為由拒交。根據(jù)《民法典》，正確的處理方式是（）。A.業(yè)主未實(shí)際使用照明，可不承擔(dān)分?jǐn)傎M(fèi)用B.公共區(qū)域照明屬于共有部分，費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自行承擔(dān)未使用部分的電費(fèi)D.需召開(kāi)業(yè)主大會(huì)重新約定分?jǐn)傄?guī)則3.某小區(qū)電梯因年久失修頻繁故障，業(yè)主多次反映后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)維修。某日電梯突發(fā)停運(yùn)導(dǎo)致業(yè)主受傷，責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.電梯生產(chǎn)廠家B.電梯維保單位C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.受傷業(yè)主自行4.下列關(guān)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的表述中，正確的是（）。A.維修資金可用于小區(qū)綠化改造B.維修資金使用需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上業(yè)主同意C.維修資金利息歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有D.維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，需及時(shí)續(xù)交5.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬在小區(qū)公共區(qū)域增設(shè)快遞柜，需履行的法定程序是（）。A.直接與快遞企業(yè)簽訂合同后實(shí)施B.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意即可C.經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意D.報(bào)街道辦事處備案后實(shí)施6.業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面同意B.有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意C.業(yè)主委員會(huì)2/3以上委員同意D.社區(qū)居委會(huì)備案7.某小區(qū)發(fā)生高空拋物致?lián)p事件，無(wú)法查明具體行為人。根據(jù)《民法典》，可能的責(zé)任承擔(dān)主體是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任B.所有可能加害的業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任C.由社區(qū)居委會(huì)承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任D.由公安機(jī)關(guān)承擔(dān)調(diào)查不力責(zé)任8.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在消防管理中，下列行為符合規(guī)定的是（）。A.將消防通道臨時(shí)劃為機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位B.每月對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行1次全面檢查C.消防控制室值班人員每2小時(shí)輪崗D.未制定本小區(qū)消防應(yīng)急預(yù)案9.某業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正確的處理方式是（）。A.直接停水停電催繳B.向法院提起訴訟C.聯(lián)合其他業(yè)主施壓D.暫扣業(yè)主物品抵扣費(fèi)用10.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的是（）。A.安裝小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)B.對(duì)進(jìn)出人員進(jìn)行登記C.保管業(yè)主私人財(cái)物D.定期檢查圍墻防護(hù)設(shè)施11.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新企業(yè)進(jìn)場(chǎng)時(shí)，原企業(yè)拒不移交物業(yè)檔案資料。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，原企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任是（）。A.由街道辦事處責(zé)令限期移交B.由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期移交，逾期可處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款C.由業(yè)主委員會(huì)自行強(qiáng)制移交D.無(wú)需承擔(dān)責(zé)任，因合同已終止12.物業(yè)服務(wù)成本中，不屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用的是（）。A.電梯維保人工費(fèi)B.路燈更換電費(fèi)C.業(yè)主專(zhuān)有部分水管維修D(zhuǎn).消防系統(tǒng)檢測(cè)費(fèi)13.某小區(qū)因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題導(dǎo)致地下車(chē)庫(kù)漏水，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修。正確的處理方式是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用維修資金修復(fù)B.由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)C.業(yè)主自行集資修復(fù)D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)全部修復(fù)費(fèi)用14.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)（）。A.視為反對(duì)B.視為棄權(quán)C.不計(jì)入總票數(shù)D.由業(yè)主委員會(huì)代為行使15.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控期間的義務(wù)不包括（）。A.對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒B.配合社區(qū)開(kāi)展人員排查C.限制業(yè)主出入小區(qū)D.向業(yè)主宣傳防疫知識(shí)16.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)將部分保潔服務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)公司，外包期間發(fā)生保潔人員受傷事故，責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.外包公司C.受傷人員自行D.業(yè)主共同17.下列關(guān)于物業(yè)承接查驗(yàn)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.新建物業(yè)承接查驗(yàn)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行B.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)整改C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可因查驗(yàn)問(wèn)題拒絕簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議D.承接查驗(yàn)資料應(yīng)移交業(yè)主委員會(huì)存檔18.業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)“利用職務(wù)之便謀取私利”情形時(shí)，處理方式是（）。A.由業(yè)主大會(huì)決定是否罷免B.由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接罷免C.由社區(qū)居委會(huì)責(zé)令改正D.自動(dòng)喪失委員資格19.某小區(qū)擬調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，需經(jīng)（）同意。A.專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主B.專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會(huì)全體委員20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理業(yè)主投訴時(shí)，正確的流程是（）。A.記錄分析處理反饋B.處理記錄反饋分析C.反饋記錄處理分析D.分析記錄處理反饋二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）21.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行的義務(wù)包括（）。A.遵守管理規(guī)約B.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定C.監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作D.按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)E.選舉業(yè)主委員會(huì)委員22.下列屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為的有（）。A.將全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給其他企業(yè)B.挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金C.對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主停水停電D.在小區(qū)內(nèi)公示物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)E.未征得業(yè)主同意利用公共區(qū)域廣告盈利23.電梯使用管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)包括（）。A.委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行日常維保B.制定電梯安全管理制度C.組織電梯安全事故應(yīng)急演練D.承擔(dān)電梯報(bào)廢后的更新費(fèi)用E.對(duì)電梯使用情況進(jìn)行日常巡查24.業(yè)主大會(huì)可以決定的事項(xiàng)有（）。A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.制定和修改管理規(guī)約C.決定小區(qū)停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)D.批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度預(yù)算E.審議業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告25.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的表述中，正確的有（）。A.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與企業(yè)協(xié)商確定B.物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用C.業(yè)主出租房屋的，物業(yè)費(fèi)可由承租人承擔(dān)，但業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)以外的其他費(fèi)用E.未入住的業(yè)主可減免50%物業(yè)費(fèi)26.小區(qū)公共安全事故的預(yù)防措施包括（）。A.定期檢查消防設(shè)施B.對(duì)高空拋物風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置警示標(biāo)識(shí)C.限制外賣(mài)人員進(jìn)入小區(qū)D.對(duì)小區(qū)圍墻進(jìn)行加固E.開(kāi)展業(yè)主安全知識(shí)培訓(xùn)27.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)有（）。A.移交物業(yè)檔案資料B.退出物業(yè)管理區(qū)域C.結(jié)算預(yù)收的物業(yè)費(fèi)D.拆除自行安裝的小區(qū)監(jiān)控設(shè)備E.配合新企業(yè)完成交接28.下列屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為的有（）。A.在公共綠地種植蔬菜B.飼養(yǎng)大型烈性犬C.裝修時(shí)拆除承重墻D.在樓道內(nèi)堆放雜物E.占用消防通道停車(chē)29.智慧物業(yè)的應(yīng)用場(chǎng)景包括（）。A.智能門(mén)禁系統(tǒng)B.電梯故障自動(dòng)報(bào)警C.業(yè)主APP在線繳費(fèi)D.綠化自動(dòng)灌溉系統(tǒng)E.物業(yè)人員人臉識(shí)別考勤30.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括（）。A.召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同C.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施D.決定小區(qū)公共收益的使用E.對(duì)業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)提起訴訟三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例1：電梯困人事件處理某小區(qū)2號(hào)樓電梯于晚8點(diǎn)突發(fā)故障，3名業(yè)主被困。監(jiān)控室值班人員張某接到報(bào)警后，未立即聯(lián)系電梯維保單位，而是先向部門(mén)主管匯報(bào)，導(dǎo)致救援延遲30分鐘。業(yè)主脫困后情緒激動(dòng)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償精神損失，并向媒體反映“物業(yè)不作為”。經(jīng)調(diào)查，該電梯維保合同約定維保單位需在接到通知后30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，此次維保單位實(shí)際25分鐘到達(dá)，但因張某延遲通知，導(dǎo)致總救援時(shí)間超過(guò)1小時(shí)。問(wèn)題：（1）分析此次事件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。（8分）（2）說(shuō)明物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取的后續(xù)改進(jìn)措施。（12分）案例2：物業(yè)費(fèi)糾紛處理業(yè)主李某以“小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)不到位、公共區(qū)域衛(wèi)生差”為由，連續(xù)6個(gè)月拒交物業(yè)費(fèi)（每月500元）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次上門(mén)催繳無(wú)果后，擬采取法律手段解決。李某辯稱(chēng)：“物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，我有權(quán)拒交費(fèi)用”，并提供了小區(qū)雜草叢生、垃圾堆積的照片作為證據(jù)。經(jīng)核實(shí)，小區(qū)綠化確實(shí)存在部分區(qū)域未及時(shí)修剪、垃圾清運(yùn)不及時(shí)的問(wèn)題，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)已安排人員整改，且整改完成率達(dá)80%。問(wèn)題：（1）李某拒交物業(yè)費(fèi)的理由是否成立？依據(jù)是什么？（10分）（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)訴訟追討物業(yè)費(fèi)，法院可能的判決結(jié)果及依據(jù)是什么？（10分）案例3：公共收益管理爭(zhēng)議某小區(qū)利用公共區(qū)域設(shè)置電梯廣告、道閘廣告，年收益約20萬(wàn)元。業(yè)主發(fā)現(xiàn)公共收益從未公示，且部分收益被用于支付物業(yè)人員獎(jiǎng)金。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)收益明細(xì)并返還違規(guī)使用的資金，企業(yè)辯稱(chēng)：“合同約定公共收益的30%用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)不足，70%由企業(yè)支配”。經(jīng)查，該條款未在業(yè)主大會(huì)上表決通過(guò)，僅在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。問(wèn)題：（1）前期物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于公共收益分配的條款是否有效？為什么？（8分）（2）業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何處理公共收益爭(zhēng)議？（12分）四、論述題（共2題，每題25分，共50分）31.結(jié)合《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，論述物業(yè)服務(wù)企業(yè)在安全保障義務(wù)中的具體責(zé)任，并舉例說(shuō)明如何防范安全風(fēng)險(xiǎn)。32.隨著智慧物業(yè)的發(fā)展，論述物業(yè)管理服務(wù)模式的轉(zhuǎn)型方向及對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量的提升作用。參考答案及解析一、單項(xiàng)選擇題1.B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，籌集維修資金需經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。2.B解析：《民法典》第283條規(guī)定，共有部分的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)，與是否實(shí)際使用無(wú)關(guān)。3.C解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)電梯負(fù)有日常管理和維護(hù)義務(wù)，未及時(shí)維修導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。4.D解析：維修資金余額不足30%時(shí)需續(xù)交；綠化改造不屬于維修資金使用范圍；使用需2/3以上業(yè)主同意；利息歸業(yè)主共有。5.C解析：利用公共區(qū)域增設(shè)設(shè)施屬于“改變共有部分用途”，需經(jīng)雙過(guò)半業(yè)主同意。6.B解析：《民法典》第279條規(guī)定，住改商需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。7.A解析：《民法典》第1254條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；可能加害的業(yè)主承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任而非連帶責(zé)任。8.B解析：消防設(shè)施需每月檢查；消防通道禁止占用；控制室需24小時(shí)雙人值班；需制定應(yīng)急預(yù)案。9.B解析：停水停電、暫扣物品均屬違法行為；訴訟是合法追討方式。10.C解析：安全防范義務(wù)不包括保管私人財(cái)物，除非有特別約定。11.B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第58條規(guī)定，逾期不移交的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處1萬(wàn)10萬(wàn)元罰款。12.C解析：業(yè)主專(zhuān)有部分維修費(fèi)用由業(yè)主自行承擔(dān)，不屬于公共設(shè)施維護(hù)成本。13.B解析：開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可協(xié)助協(xié)調(diào)但無(wú)法定維修義務(wù)。14.B解析：未參與表決的業(yè)主視為棄權(quán)，不影響已表決結(jié)果的有效性。15.C解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)限制業(yè)主出入，需配合社區(qū)執(zhí)行防疫政策但不得擅自加碼。16.B解析：外包服務(wù)中第三方人員受傷，由外包公司承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)過(guò)錯(cuò)不擔(dān)責(zé)。17.D解析：承接查驗(yàn)資料由物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主委員會(huì)可查閱但非存檔主體。18.A解析：業(yè)主委員會(huì)委員的罷免需由業(yè)主大會(huì)決定，其他主體無(wú)此權(quán)限。19.A解析：調(diào)整物業(yè)費(fèi)屬于“物業(yè)服務(wù)合同的重大變更”，需雙過(guò)半業(yè)主同意。20.A解析：投訴處理流程應(yīng)為記錄分析處理反饋，確保閉環(huán)管理。二、多項(xiàng)選擇題21.ABD解析：監(jiān)督和選舉屬于權(quán)利，非義務(wù)。22.ABCE解析：公示收支明細(xì)是企業(yè)義務(wù)，不屬于禁止行為。23.ABCE解析：電梯更新費(fèi)用由維修資金承擔(dān)，非物業(yè)服務(wù)企業(yè)職責(zé)。24.ABCE解析：停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需按政府指導(dǎo)價(jià)或經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，非直接由業(yè)主大會(huì)決定。25.BC解析：政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)核定；裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)可另行收?。晃慈胱I(yè)主是否減免需看合同約定。26.ABDE解析：限制外賣(mài)人員進(jìn)入可能侵犯業(yè)主權(quán)益，不屬于合理預(yù)防措施。27.ABCE解析：監(jiān)控設(shè)備屬公共設(shè)施，不得拆除，應(yīng)移交新企業(yè)。28.ABCDE解析：均屬《物業(yè)管理?xiàng)l例》禁止的損害公共利益行為。29.ABCDE解析：智能門(mén)禁、電梯報(bào)警、在線繳費(fèi)、自動(dòng)灌溉、人臉識(shí)別均屬智慧物業(yè)應(yīng)用。30.ABC解析：公共收益使用需經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定；訴訟主體是業(yè)主或業(yè)主大會(huì)，非業(yè)委會(huì)。三、案例分析題案例1（1）責(zé)任分析：①監(jiān)控值班人員張某未及時(shí)聯(lián)系維保單位，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于安全事故應(yīng)急處理的規(guī)定（2分）；②物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對(duì)員工進(jìn)行應(yīng)急培訓(xùn)，導(dǎo)致處置流程延誤（2分）；③雖維保單位按時(shí)到達(dá)，但因物業(yè)通知延遲擴(kuò)大損害，物業(yè)需承擔(dān)主要賠償責(zé)任（4分）。（2）改進(jìn)措施：①修訂電梯困人應(yīng)急預(yù)案，明確“接報(bào)后5分鐘內(nèi)聯(lián)系維保單位”的操作流程（3分）；②對(duì)監(jiān)控值班人員進(jìn)行應(yīng)急處置培訓(xùn)，考核合格后方可上崗（3分）；③與維保單位建立“雙通知”機(jī)制（物業(yè)通知+業(yè)主直接通知），縮短響應(yīng)時(shí)間（3分）；④向被困業(yè)主致歉并協(xié)商賠償，通過(guò)業(yè)主群、公告欄說(shuō)明事件處理進(jìn)展，消除負(fù)面輿論（3分）；⑤每月進(jìn)行電梯應(yīng)急演練，記錄并分析演練中存在的問(wèn)題（3分）。案例2（1）理由不成立。依據(jù)：①《民法典》第944條規(guī)定，業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)未完全達(dá)標(biāo)為由拒交全部物業(yè)費(fèi)（3分）；②李某提供的證據(jù)僅能證明服務(wù)存在部分瑕疵，而非根本違約（3分）；③物業(yè)服務(wù)企業(yè)已積極整改，完成率達(dá)80%，說(shuō)明其履行了主要義務(wù)（4分）。（2）判決結(jié)果：法院可能判決李某支付物業(yè)費(fèi)及滯納金（2分），但可根據(jù)服務(wù)瑕疵程度適當(dāng)減免部分費(fèi)用（2分）。依據(jù)：①物業(yè)服務(wù)具有整體性，個(gè)別服務(wù)不達(dá)標(biāo)不構(gòu)成拒交全部費(fèi)用的合法理由（3分）；②《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，業(yè)主以服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由抗辯的，需證明服務(wù)存在重大瑕疵且影響根本利益（3分）。案例3（1）條款無(wú)效。理由：①公共收益屬全體業(yè)主共有（《民法典》第282條）（2分）；②前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)簽訂，涉及業(yè)主重大利益的條款（如公共收益分配）需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決（3分）；③未經(jīng)業(yè)主同意的條款侵害業(yè)主共有權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)