物業(yè)服務(wù)合同范本及履行監(jiān)督方案一、前言物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)的核心法律文件，其內(nèi)容直接關(guān)系到業(yè)主的合法權(quán)益、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)邊界及社區(qū)治理的有效性。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)踐中常見(jiàn)的糾紛點(diǎn)（如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確、公共收益分配爭(zhēng)議、履行監(jiān)督缺失等），本文提供標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)合同范本及可操作的履行監(jiān)督方案，旨在規(guī)范雙方權(quán)利義務(wù)、減少法律風(fēng)險(xiǎn)、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。二、物業(yè)服務(wù)合同范本（一）合同當(dāng)事人甲方（業(yè)主委員會(huì)/建設(shè)單位，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“甲方”）：名稱(chēng)：_______________________法定代表人：___________________地址：_________________________聯(lián)系方式：_____________________乙方（物業(yè)服務(wù)人，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“乙方”）：名稱(chēng)：_______________________（須具備物業(yè)管理資質(zhì)）法定代表人：___________________統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：_____________地址：_________________________聯(lián)系方式：_____________________備注：若為前期物業(yè)服務(wù)合同（建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂），甲方為建設(shè)單位；若為后期物業(yè)服務(wù)合同（業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂），甲方為業(yè)主委員會(huì)（須附業(yè)主大會(huì)授權(quán)決議）。（二）物業(yè)基本情況1.物業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)：_______________________2.物業(yè)類(lèi)型：住宅/商業(yè)/綜合型（勾選）3.物業(yè)地址：_________________________4.物業(yè)建筑面積：______平方米（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)）5.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單（附后，須明確具體范圍，如樓梯間、電梯、消防設(shè)施、公共綠地等）（三）服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容分類(lèi)乙方提供的服務(wù)包括公共服務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)，具體如下：（1）公共服務(wù)（強(qiáng)制義務(wù)）：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（如樓梯間、墻面、屋頂）；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（如電梯、供水供電系統(tǒng)、消防設(shè)施）；物業(yè)共用區(qū)域的清潔衛(wèi)生（含垃圾分類(lèi)）、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)（含車(chē)輛停放管理）；公共收益的管理與分配（如小區(qū)廣告、公共車(chē)位租金）；物業(yè)檔案資料的保管（如竣工圖紙、業(yè)主信息）。（2）專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)（可選，需另行約定）：業(yè)主房屋裝修管理（須明確裝修流程、禁止行為、保證金條款）；小區(qū)公共區(qū)域的增值服務(wù)（如快遞代收、家政服務(wù)，需約定費(fèi)用分?jǐn)偅＃?）特約服務(wù)（按需提供）：業(yè)主個(gè)人或家庭的個(gè)性化服務(wù)（如家電維修、老人陪護(hù)），由乙方與業(yè)主另行簽訂《特約服務(wù)協(xié)議》。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（量化、可考核）乙方須按照以下標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)（可根據(jù)物業(yè)類(lèi)型調(diào)整）：服務(wù)類(lèi)別服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共區(qū)域清潔樓道每日清掃1次，電梯內(nèi)每日消毒1次，垃圾每日清運(yùn)2次（早8點(diǎn)前、晚6點(diǎn)后）綠化養(yǎng)護(hù)草坪每2周修剪1次，灌木每季度整形1次，病蟲(chóng)害防治每季度1次（無(wú)大面積枯死）電梯運(yùn)行故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘（工作日），≤1小時(shí)（非工作日），年故障率≤2%秩序維護(hù)主入口24小時(shí)值班，公共區(qū)域每2小時(shí)巡邏1次，車(chē)輛停放率≥95%（規(guī)劃車(chē)位內(nèi)）投訴處理一般投訴24小時(shí)內(nèi)回復(fù)，復(fù)雜投訴7個(gè)工作日內(nèi)解決（需書(shū)面反饋結(jié)果）3.服務(wù)費(fèi)用（1）收費(fèi)方式：□包干制□酬金制（須明確選擇，酬金制需約定酬金比例，一般為10%-15%）；（2）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅物業(yè)費(fèi)______元/平方米/月（含公共能耗費(fèi)），商業(yè)物業(yè)費(fèi)______元/平方米/月；（3）繳費(fèi)時(shí)間：業(yè)主須在每月______日前繳納當(dāng)月物業(yè)費(fèi)；（4）違約責(zé)任：業(yè)主逾期繳費(fèi)的，按每日______‰支付違約金（不超過(guò)LPR的4倍）；乙方未達(dá)標(biāo)導(dǎo)致業(yè)主損失的，須承擔(dān)賠償責(zé)任。4.公共收益管理（1）公共收益范圍：小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入、公共車(chē)位租金、物業(yè)用房出租收入等；（2）分配比例：甲方占______%（用于小區(qū)公共設(shè)施維修或業(yè)主福利），乙方占______%（用于服務(wù)成本補(bǔ)償）；（3）公示要求：乙方須每季度在小區(qū)公告欄及業(yè)主群公示公共收益明細(xì)（收入、支出、結(jié)余）。5.合同期限（1）前期物業(yè)服務(wù)合同：自______年______月______日起至首屆業(yè)主委員會(huì)成立之日止；（2）后期物業(yè)服務(wù)合同：自______年______月______日起至______年______月______日止（期限一般為2-3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年）；（3）續(xù)簽約定：合同到期前3個(gè)月，雙方協(xié)商是否續(xù)簽；若甲方未提出異議，合同自動(dòng)延續(xù)1年。6.違約責(zé)任（1）乙方違約：若乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改；逾期未整改的，甲方可扣減相應(yīng)物業(yè)費(fèi)（扣減比例不超過(guò)當(dāng)月物業(yè)費(fèi)的______%）；情節(jié)嚴(yán)重的（如連續(xù)3個(gè)月未達(dá)標(biāo)），甲方可解除合同并要求乙方承擔(dān)損失（損失范圍包括業(yè)主損失、重新選聘物業(yè)的費(fèi)用）。（2）甲方違約：若甲方未按時(shí)支付酬金或干擾乙方正常服務(wù)，乙方有權(quán)要求甲方限期糾正；逾期未糾正的，乙方可暫停部分服務(wù)（如公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)），但不得影響業(yè)主基本生活。7.爭(zhēng)議解決本合同履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)首先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地有管轄權(quán)的人民法院起訴（或提交______仲裁委員會(huì)仲裁，二選一）。三、物業(yè)服務(wù)履行監(jiān)督方案（一）監(jiān)督主體與職責(zé)1.業(yè)主委員會(huì)（核心監(jiān)督主體）：職責(zé)：制定監(jiān)督細(xì)則、組織定期檢查、審核公共收益賬目、處理業(yè)主投訴；權(quán)限：有權(quán)要求乙方提供服務(wù)記錄（如電梯維修日志、清潔檢查記錄）、查閱公共收益賬目；對(duì)乙方違約行為，有權(quán)發(fā)出《整改通知書(shū)》（須加蓋業(yè)主委員會(huì)公章）。2.業(yè)主大會(huì)（最終決策主體）：職責(zé)：審議監(jiān)督方案、批準(zhǔn)對(duì)乙方的獎(jiǎng)懲措施、決定合同續(xù)簽或解除；權(quán)限：經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可解除合同并重新選聘物業(yè)服務(wù)人。3.第三方機(jī)構(gòu)（輔助監(jiān)督主體）：可選類(lèi)型：物業(yè)管理咨詢(xún)公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、行業(yè)協(xié)會(huì)；職責(zé)：對(duì)乙方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估（如滿(mǎn)意度調(diào)查、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)率檢測(cè)）、審計(jì)公共收益賬目；要求：第三方機(jī)構(gòu)須具備相應(yīng)資質(zhì)，且與乙方無(wú)利害關(guān)系。（二）監(jiān)督方式與流程1.定期檢查（每月/季度）：檢查內(nèi)容：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)情況（如樓道清潔度、電梯運(yùn)行狀態(tài)）、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)情況（如消防栓壓力、路燈完好率）；流程：業(yè)主委員會(huì)組織3-5名業(yè)主代表（隨機(jī)抽取）、乙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人參與檢查，填寫(xiě)《服務(wù)質(zhì)量檢查記錄表》（需雙方簽字確認(rèn)）；檢查結(jié)果在小區(qū)公告欄及業(yè)主群公示（公示期不少于7天）。2.滿(mǎn)意度調(diào)查（每半年/一年）：調(diào)查范圍：覆蓋小區(qū)所有業(yè)主（樣本量不低于業(yè)主總數(shù)的60%）；調(diào)查內(nèi)容：服務(wù)態(tài)度、響應(yīng)速度、服務(wù)效果、公共收益公示情況等（采用量化評(píng)分，如1-5分）；流程：由第三方機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)問(wèn)卷（避免誘導(dǎo)性問(wèn)題）、發(fā)放（紙質(zhì)或電子）、統(tǒng)計(jì)結(jié)果；調(diào)查結(jié)果須向業(yè)主公示，并作為合同續(xù)簽的重要依據(jù)（如滿(mǎn)意度低于______分，甲方可啟動(dòng)合同解除程序）。3.投訴處理（實(shí)時(shí)監(jiān)督）：投訴渠道：業(yè)主可通過(guò)電話(huà)（______）、微信公眾號(hào)（______）、小區(qū)意見(jiàn)箱等方式投訴；處理流程：（1）登記：乙方須在收到投訴后1小時(shí)內(nèi)登記（記錄投訴人、投訴內(nèi)容、時(shí)間）；（2）處理：一般投訴24小時(shí)內(nèi)回復(fù)，復(fù)雜投訴7個(gè)工作日內(nèi)解決（需書(shū)面反饋處理結(jié)果）；（3）跟蹤：業(yè)主委員會(huì)對(duì)投訴處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤，若業(yè)主對(duì)處理結(jié)果不滿(mǎn)意，可要求乙方重新處理。4.公共收益監(jiān)督（每季度）：公示要求：乙方須在每季度第一個(gè)月的15日前，將上季度公共收益明細(xì)（收入、支出、結(jié)余）公示在小區(qū)公告欄及業(yè)主群（公示期不少于15天）；審核流程：業(yè)主委員會(huì)對(duì)公示內(nèi)容進(jìn)行審核（可聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)），若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題（如收入未入賬、支出不合理），可要求乙方限期整改；逾期未整改的，甲方可向法院起訴要求乙方返還違規(guī)所得。（三）監(jiān)督結(jié)果應(yīng)用1.獎(jiǎng)懲措施：獎(jiǎng)勵(lì)：若乙方連續(xù)6個(gè)月滿(mǎn)意度達(dá)到______分以上，甲方可給予乙方獎(jiǎng)勵(lì)（如增加酬金比例______%或頒發(fā)“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”證書(shū)）；懲罰：若乙方連續(xù)3個(gè)月滿(mǎn)意度低于______分，甲方可扣減當(dāng)月酬金（扣減比例不超過(guò)______%）；若連續(xù)6個(gè)月未達(dá)標(biāo)，甲方可啟動(dòng)合同解除程序。2.合同續(xù)簽與解除：續(xù)簽條件：乙方在合同期內(nèi)服務(wù)滿(mǎn)意度達(dá)到______分以上、無(wú)重大違約行為、公共收益賬目清晰；解除條件：乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同：（1）連續(xù)3個(gè)月未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)整改仍未達(dá)標(biāo)；（2）挪用公共收益（金額超過(guò)______元）；（3）因乙方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致業(yè)主重大損失（如電梯故障造成人員傷亡）；（4）違反法律法規(guī)規(guī)定（如未辦理物業(yè)資質(zhì)）。四、風(fēng)險(xiǎn)防范提示1.合同簽訂前：甲方須核查乙方的資質(zhì)（如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》）、過(guò)往服務(wù)業(yè)績(jī)（如同類(lèi)小區(qū)的服務(wù)評(píng)價(jià)）；乙方須向甲方提供服務(wù)方案（如人員配置、設(shè)備維護(hù)計(jì)劃），明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2.合同履行中：乙方須保留完整的服務(wù)記錄（如維修日志、清潔檢查記錄），以備監(jiān)督核查；甲方須及時(shí)向業(yè)主公示監(jiān)督結(jié)果（如滿(mǎn)意度調(diào)查結(jié)果、公共收益明細(xì)），保障業(yè)主知情權(quán)。3.糾紛處理中：雙方須通過(guò)協(xié)商解決爭(zhēng)議，避免采取極端方式（如業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)、乙方停止服務(wù)）；若協(xié)商不成，可向物業(yè)所在地的物業(yè)管理部門(mén)投訴（如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)），或通過(guò)法律途徑解決。五、結(jié)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)化的物