建筑企業(yè)合同簽訂及風險提示引言在建筑工程領(lǐng)域，合同是貫穿項目全生命周期的“憲法性文件”，其條款設(shè)計直接決定了企業(yè)的經(jīng)濟效益、法律風險與項目成敗。建筑工程具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、涉及主體多（業(yè)主、承包人、監(jiān)理、分包商等）、政策依賴性強等特點，合同簽訂的疏漏或條款瑕疵往往會引發(fā)后續(xù)一系列爭議（如工程款拖欠、工期延誤、質(zhì)量糾紛），甚至導致企業(yè)資金鏈斷裂。本文結(jié)合《民法典》《建筑法》《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》等法律法規(guī)及行業(yè)實踐，從合同簽訂前的風險識別、簽訂中的條款審查、簽訂后的履約防控三個維度，系統(tǒng)梳理建筑企業(yè)合同管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與風險防范要點，為企業(yè)提供可操作的實務(wù)指引。一、合同簽訂前的風險識別：筑牢風險防線合同簽訂前的調(diào)研與審查是防范風險的“第一道關(guān)口”，其核心目標是通過信息對稱化，避免因業(yè)主資信不足、項目合法性缺陷或投標文件矛盾導致的根本風險。（一）業(yè)主資信調(diào)查：規(guī)避“履約能力”風險業(yè)主的資金實力與履約意愿是項目順利推進的基礎(chǔ)，建筑企業(yè)需通過多維度核查評估其資信狀況：1.主體資格核查：確認業(yè)主是否為合法存續(xù)的企業(yè)（查看營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明），是否具備簽訂工程合同的民事行為能力；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還需核查其是否具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。2.財務(wù)狀況分析：要求業(yè)主提供近3年財務(wù)報表（資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表），重點關(guān)注資產(chǎn)負債率（建議不超過70%）、流動比率（建議不低于1.5）、經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額等指標，評估其資金實力與償債能力；對于政府投資項目，需核查項目資金是否納入財政預算。3.過往履約記錄：通過中國裁判文書網(wǎng)“信用中國”“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”等平臺，查詢業(yè)主過往訴訟案件（如工程款拖欠、合同違約）、失信被執(zhí)行人記錄；同時，向業(yè)主的合作方（如前施工單位、材料供應(yīng)商）了解其履約口碑（如是否按時支付款項、是否擅自變更合同）。（二）項目合法性審查：避免“無效合同”風險根據(jù)《建筑法》第7條、第8條規(guī)定，建設(shè)工程必須取得土地使用權(quán)證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》，否則合同可能被認定為無效，施工企業(yè)的利益無法得到保障。具體審查要點：1.土地使用權(quán)證：核查土地用途是否與項目規(guī)劃一致（如住宅用地不得用于商業(yè)開發(fā)），土地出讓金是否足額繳納，是否存在抵押、查封等權(quán)利限制。2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證：核查規(guī)劃內(nèi)容（如建筑面積、容積率、建筑高度）是否與招標文件一致，是否存在超規(guī)劃建設(shè)情況。3.施工許可證：核查施工許可證的頒發(fā)是否符合法定條件（如已辦理用地批準手續(xù)、規(guī)劃許可證，施工圖設(shè)計文件已審查）；未取得施工許可證的項目，施工企業(yè)不得開工，否則可能面臨《建筑法》第64條規(guī)定的行政處罰（責令停止施工，限期改正，并處工程合同價款1%以上2%以下的罰款）。（三）招標文件與投標文件銜接：避免“矛盾沖突”風險招標文件是合同的組成部分，投標文件是投標人對招標文件的響應(yīng)，兩者之間的矛盾可能導致合同履行中的爭議。建筑企業(yè)需重點審查：1.條款一致性：對比招標文件與投標文件中的工程范圍“價款”“工期”“質(zhì)量標準”等關(guān)鍵條款，確保兩者一致；若投標文件對招標文件的條款進行了修改（如降低報價、縮短工期），需確認業(yè)主是否通過答疑函或補充協(xié)議予以認可，避免后期業(yè)主以“投標文件不符合招標文件”為由拒絕履行。2.投標承諾的落實：將投標文件中的承諾（如項目經(jīng)理資質(zhì)、施工方案、保修期限）納入合同條款，例如“項目經(jīng)理需具備一級建造師資質(zhì)，且不得更換；若更換，需經(jīng)業(yè)主書面同意，并承擔違約金”。二、合同簽訂中的關(guān)鍵條款審查：精準規(guī)避風險合同條款是雙方權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，建筑企業(yè)需重點審查以下核心條款，避免因約定不明或不合理導致的風險。（一）工程范圍條款：明確邊界，避免“歧義爭議”工程范圍是計算工程量與價款的基礎(chǔ)，實踐中因范圍約定不明導致的爭議占比高達30%以上。建筑企業(yè)需注意：1.表述具體明確：避免使用“施工圖范圍內(nèi)的全部工程”“詳見招標文件”等模糊表述，應(yīng)附詳細工程清單（如土建工程包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、屋面工程等；安裝工程包括給排水、電氣、暖通等）或施工圖，明確工程的具體內(nèi)容。2.約定變更程序：明確工程范圍變更的條件（如業(yè)主書面通知）、確認方式（如監(jiān)理工程師簽字的《工程變更簽證》）、價款計算方法（如按原合同單價或重新組價），例如“業(yè)主提出工程變更的，需發(fā)出書面《變更通知》，承包人收到后10日內(nèi)提交變更后的工程量清單與價款報價，經(jīng)業(yè)主確認后執(zhí)行”。（二）價款條款：明確規(guī)則，避免“結(jié)算糾紛”價款條款是合同的“核心利益條款”，建筑企業(yè)需重點審查以下內(nèi)容：1.計價方式選擇：根據(jù)項目特點選擇合適的計價方式：固定總價：適用于工程量明確、工期短（如1年內(nèi)）的項目，風險由承包人承擔（如材料價格波動、工程量誤差）；固定單價：適用于工程量不確定、工期長（如2年以上）的項目，風險由雙方分擔（如工程量按實結(jié)算，單價固定）；成本加酬金：適用于新型項目（如裝配式建筑）或風險較大的項目（如搶險工程），風險由業(yè)主承擔（如成本按實結(jié)算，酬金按一定比例計算）。2.價款調(diào)整規(guī)則：明確價款調(diào)整的情形與方法：材料價格波動：約定主要材料（如鋼筋、水泥、混凝土）價格波動的風險承擔范圍（如波動幅度超過5%的部分由業(yè)主承擔），例如“鋼筋價格上漲超過基準價5%的，超過部分由業(yè)主補足；下跌超過5%的，超過部分由承包人返還”；工程量變更：約定工程量變更的計價方法（如變更工程量在10%以內(nèi)的，按原合同單價計算；超過10%的，重新組價）；政策調(diào)整：約定因國家政策變化（如稅率調(diào)整、規(guī)費增加）導致的價款變化，由雙方按實調(diào)整。3.結(jié)算程序約定：明確結(jié)算的時間與審核期限，例如“工程竣工驗收合格后60日內(nèi)，承包人提交結(jié)算報告；業(yè)主收到后30日內(nèi)審核完畢，逾期未提出異議的，視為認可結(jié)算價款”（參考《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第21條）。（三）支付條款：保障資金回收，避免“拖欠風險”支付條款是建筑企業(yè)實現(xiàn)資金回收的關(guān)鍵，需重點審查以下內(nèi)容：1.支付節(jié)點約定：明確支付的時間節(jié)點與比例，例如：預付款：開工前7日內(nèi)支付合同價款的10%；進度款：按月支付，每月25日提交當月完成工程量報告，經(jīng)監(jiān)理工程師審核確認后15日內(nèi)支付當月完成價款的80%；結(jié)算款：竣工驗收合格后30日內(nèi)支付至結(jié)算價款的95%；質(zhì)保金：留結(jié)算價款的5%，質(zhì)保期（2年）滿后無質(zhì)量問題的，15日內(nèi)返還。2.支付條件合理性：避免業(yè)主設(shè)置過高的支付門檻（如要求提交全部發(fā)票后再支付進度款），例如“承包人提交當月完成工程量報告及相應(yīng)發(fā)票后，業(yè)主15日內(nèi)支付進度款”。3.逾期支付違約責任：明確業(yè)主逾期支付的利息計算方式，例如“業(yè)主逾期支付進度款的，每逾期一日，按未支付金額的萬分之三支付利息（不超過同期LPR的四倍）”；若業(yè)主逾期超過30日，承包人有權(quán)暫停施工，并索賠停工損失（如人工窩工費、機械停滯費）。（四）質(zhì)量與工期條款：明確責任，避免“違約風險”1.質(zhì)量標準約定：明確工程質(zhì)量標準（如符合《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》（GB____）、達到合格或創(chuàng)優(yōu)等級（如魯班獎、國優(yōu)獎））；對于創(chuàng)優(yōu)項目，約定創(chuàng)優(yōu)獎勵（如增加合同價款的2%）。2.工期約定：明確開工日期與竣工日期的確定方式，例如“開工日期以業(yè)主發(fā)出的《開工令》為準；竣工日期以竣工驗收合格之日為準（參考《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第9條、第10條）”；約定工期延誤的責任劃分：業(yè)主原因（如設(shè)計變更、未按時提供施工場地、逾期支付進度款）：承包人可以順延工期，并索賠延誤期間的損失（如人工窩工費、機械停滯費）；承包人原因（如施工組織不當、材料供應(yīng)延誤）：承包人應(yīng)承擔逾期竣工的違約金（如每日按合同價款的萬分之二計算）；不可抗力（如地震、洪水、疫情）：雙方互不承擔責任，工期順延。3.竣工驗收條款：明確竣工驗收的組織方（如業(yè)主組織，監(jiān)理、設(shè)計、承包人參加）、條件（如完成全部工程內(nèi)容、提交完整的竣工資料）、期限（如工程完工后15日內(nèi)組織驗收）；若業(yè)主逾期組織驗收，約定“視為工程合格”，例如“業(yè)主收到承包人竣工驗收申請后30日內(nèi)未組織驗收的，視為工程合格，承包人有權(quán)要求支付結(jié)算款”（參考《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第19條）。（五）違約責任條款：明確責任，保障權(quán)益違約責任條款是合同的“約束機制”，建筑企業(yè)需注意：1.違約責任具體性：避免使用“承擔相應(yīng)責任”“賠償損失”等模糊表述，應(yīng)明確違約責任的形式與計算方法，例如：業(yè)主逾期支付進度款的：“每逾期一日，按未支付金額的萬分之三支付利息；逾期超過30日的，承包人有權(quán)暫停施工，并要求業(yè)主賠償停工損失”；承包人逾期竣工的：“每逾期一日，按合同價款的萬分之二支付違約金；逾期超過60日的，業(yè)主有權(quán)解除合同，并要求承包人賠償損失”。2.違約責任合理性：違約責任的比例應(yīng)合理，不能過高或過低（如超過合同價款的20%可能被法院調(diào)整），建議參考同類項目的慣例或按同期LPR的1.5-2倍約定利息。（六）爭議解決條款：明確途徑，降低成本爭議解決方式直接影響爭議解決的效率與成本，建筑企業(yè)需注意：1.選擇合適的方式：訴訟：適用于大型項目（如億元以上），優(yōu)點是判決執(zhí)行力度大（可申請查封業(yè)主財產(chǎn)），缺點是程序復雜（兩審終審）；仲裁：適用于小型項目（如千萬元以下），優(yōu)點是效率高（一裁終局），缺點是執(zhí)行需向法院申請。2.明確管轄地：若選擇訴訟，應(yīng)約定“工程所在地法院管轄”（參考《民事訴訟法》第34條），因為工程所在地法院對項目情況更熟悉，執(zhí)行更方便；若選擇仲裁，應(yīng)約定“工程所在地仲裁委員會”（如“XX市仲裁委員會”）。三、合同簽訂后的風險防控：動態(tài)監(jiān)控，及時化解合同簽訂后，建筑企業(yè)需做好以下工作，防范履行中的風險：（一）合同交底：確保項目團隊理解條款合同交底是合同履行的“第一步”，需將合同條款傳達給項目團隊（項目經(jīng)理、施工員、預算員、資料員），避免因不熟悉合同導致的違約。交底內(nèi)容包括：1.核心條款（工程范圍、價款、工期、質(zhì)量標準、支付節(jié)點）；2.雙方權(quán)利義務(wù)（承包人的施工義務(wù)、業(yè)主的支付義務(wù)、監(jiān)理的職責）；3.違約條款（逾期竣工的違約金、逾期支付的利息）；4.爭議解決方式（管轄法院、仲裁委員會）。交底應(yīng)采用書面形式，由項目團隊成員簽字確認。（二）簽證與索賠：及時確認權(quán)益簽證與索賠是建筑企業(yè)維護權(quán)益的“重要手段”，需注意：1.簽證的及時性：對于業(yè)主提出的工程變更（如增加工程量、改變設(shè)計），應(yīng)在10日內(nèi)辦理《工程變更簽證》（由業(yè)主、監(jiān)理、承包人簽字蓋章），確認工程量與價款，避免后期糾紛；2.索賠的時效性：根據(jù)《民法典》第188條規(guī)定，索賠時效為3年（從知道或應(yīng)當知道索賠事由之日起計算）；建筑企業(yè)需在約定的期限內(nèi)（如14日內(nèi)）提交索賠報告（如因業(yè)主逾期支付進度款導致的停工損失，應(yīng)在停工后14日內(nèi)提交索賠報告），避免喪失索賠權(quán)利。（三）證據(jù)保留：防范爭議中的證據(jù)風險證據(jù)是解決爭議的“關(guān)鍵”，建筑企業(yè)需保留以下證據(jù)：1.合同及附件（合同文本、工程清單、施工圖、招標文件、投標文件）；2.履行過程文件（開工令、竣工報告、驗收記錄、簽證、變更通知、往來函件（如催告函、回復函）、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、發(fā)票））；3.第三方證據(jù)（監(jiān)理日志、施工日志、材料進場記錄、照片（如工程進度照片）、視頻（如驗收視頻））。證據(jù)應(yīng)采用書面形式或電子形式（PDF、掃描件），并妥善保存（如存放在專用文件夾，備份至云端）。（四）分包與轉(zhuǎn)包管理：避免違法風險1.合法分包：分包需符合以下條件（參考《建筑法》第29條）：分包人具備相應(yīng)資質(zhì)；分包工程不屬于主體工程（主體工程必須由承包人自行完成）；分包需經(jīng)業(yè)主同意；不得將工程分包給不具備資質(zhì)的單位。2.禁止轉(zhuǎn)包：轉(zhuǎn)包是指承包人將其承包的全部工程轉(zhuǎn)給他人施工，或者將其承包的全部工程肢解后以分包的名義轉(zhuǎn)給他人施工（參考《建筑法》第28條）；轉(zhuǎn)包是法律禁止的行為，一旦發(fā)現(xiàn)，合同可能無效，承包人需承擔《建筑法》第67條規(guī)定的法律責任（責令改正，沒收違法所得，并處罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書）。（五）墊資風險防控墊資是建筑工程中常見的現(xiàn)象，但墊資過多可能導致資金鏈斷裂，建筑企業(yè)需注意：1.明確墊資范圍與期限：墊資應(yīng)明確范圍（如墊資至主體結(jié)構(gòu)封頂）、期限（如墊資期限為6個月），避免墊資無限制；2.約定墊資利息：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第25條規(guī)定，墊資利息可以約定（如“墊資利息按同期LPR計算”），若未約定，承包人無法主張利息；3.要求擔保：可以要求業(yè)主提供抵押（如土地使用權(quán)抵押）或保證（如第三方企業(yè)保證），確保墊資能夠回收。四、結(jié)語建筑企業(yè)的合同管理是一項系統(tǒng)工程