全國(guó)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》到期后，未與業(yè)主大會(huì)續(xù)簽新合同，但仍繼續(xù)提供服務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，此時(shí)雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)參照（）執(zhí)行。A.原合同約定B.行業(yè)慣例C.業(yè)主大會(huì)決議D.建設(shè)單位要求2.某高層住宅公共衛(wèi)生間的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中，墻面、鏡面應(yīng)（）清潔一次，確保無(wú)污漬、無(wú)積水。A.每2小時(shí)B.每日上午C.每日早晚D.每半日3.根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》，電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)當(dāng)由（）進(jìn)行，且至少每（）日一次。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)；10B.電梯使用單位；15C.電梯制造單位；30D.取得許可的安裝、改造、維修單位；154.業(yè)主裝修房屋時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修保證金的，應(yīng)在（）后（）個(gè)工作日內(nèi)無(wú)息退還。A.裝修開(kāi)工；15B.裝修竣工；30C.裝修驗(yàn)收合格；15D.裝修驗(yàn)收合格；305.某小區(qū)消防通道寬度不足，根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162014），高層民用建筑消防車道的凈寬度和凈高度均不應(yīng)小于（）米。A.3.5B.4.0C.4.5D.5.06.業(yè)主王某因長(zhǎng)期出國(guó)，其房屋空置6個(gè)月。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，空置房物業(yè)費(fèi)可按（）繳納。A.全額B.70%C.50%D.免繳7.小區(qū)地面停車位的停車服務(wù)費(fèi)屬于（），收益應(yīng)主要用于（）。A.業(yè)主共有收入；補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金B(yǎng).物業(yè)服務(wù)成本；公共設(shè)施維護(hù)C.經(jīng)營(yíng)性收入；業(yè)主分紅D.服務(wù)成本；員工福利8.某小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)中，喬灌木成活率應(yīng)達(dá)到（）以上，地被植物覆蓋率應(yīng)達(dá)到（）以上。A.90%；85%B.95%；90%C.98%；95%D.100%；100%9.業(yè)主投訴小區(qū)路燈損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)響應(yīng)，并在（）內(nèi)修復(fù)（無(wú)特殊情況）。A.1小時(shí)；24小時(shí)B.2小時(shí)；48小時(shí)C.24小時(shí)；3個(gè)工作日D.48小時(shí)；5個(gè)工作日10.某小區(qū)公共區(qū)域路燈因線路老化短路引發(fā)火災(zāi)，造成設(shè)施損壞。維修費(fèi)用應(yīng)由（）承擔(dān)。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.全體業(yè)主C.保險(xiǎn)公司D.線路施工單位11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制定《臨時(shí)管理規(guī)約》時(shí)，不得包含（）內(nèi)容。A.禁止高空拋物B.限制業(yè)主車輛進(jìn)入C.明確垃圾投放時(shí)間D.約定裝修禁止行為12.某小區(qū)電梯困人事件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在（）分鐘內(nèi)聯(lián)系電梯維保單位到場(chǎng)救援，可能需承擔(dān)責(zé)任。A.5B.15C.30D.6013.業(yè)主大會(huì)決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，新企業(yè)承接項(xiàng)目時(shí)，原企業(yè)應(yīng)在（）日內(nèi)完成資料和設(shè)施移交。A.7B.15C.30D.6014.某小區(qū)公共區(qū)域廣告費(fèi)收入屬于（），使用前需（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入；經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意B.業(yè)主共有收入；經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意C.建設(shè)單位收入；無(wú)需業(yè)主同意D.公共收益；由物業(yè)自行支配15.業(yè)主因房屋漏水投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)首先（）。A.直接維修B.核查漏水原因（公共區(qū)域/專有部分）C.聯(lián)系開(kāi)發(fā)商D.拒絕處理16.某小區(qū)規(guī)劃車位不足，業(yè)主將車輛停放在消防通道，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)（）。A.鎖車并罰款B.勸阻并張貼警示，拒不改正的上報(bào)消防部門C.收費(fèi)允許停放D.聯(lián)系業(yè)主親屬挪車17.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在節(jié)日期間組織社區(qū)活動(dòng)，其核心目的是（）。A.增加收入B.提升業(yè)主滿意度C.宣傳企業(yè)品牌D.完成上級(jí)任務(wù)18.某小區(qū)電梯維保記錄顯示，某臺(tái)電梯連續(xù)3次維保未更換磨損部件，后因部件斷裂導(dǎo)致事故。責(zé)任主體是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)（未監(jiān)督維保）B.電梯維保單位（未履行義務(wù)）C.業(yè)主（未繳納維保費(fèi)）D.建設(shè)單位（設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題）19.業(yè)主裝修時(shí)擅自拆除承重墻，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即（）。A.要求恢復(fù)原狀，拒不改正的上報(bào)住建部門B.罰款5000元C.停水停電強(qiáng)制制止D.與業(yè)主協(xié)商賠償20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)中，不包含（）。A.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)B.業(yè)主專有部分維修費(fèi)C.秩序維護(hù)人員工資D.公共區(qū)域水電費(fèi)二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要工作包括（）。A.參與工程驗(yàn)收B.制定《臨時(shí)管理規(guī)約》C.與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》D.承接查驗(yàn)共用設(shè)施設(shè)備E.收取首期物業(yè)費(fèi)2.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括（）。A.制定和修改《管理規(guī)約》B.選舉業(yè)主委員會(huì)C.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.決定專項(xiàng)維修資金的使用E.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作3.消防設(shè)施日常維護(hù)的內(nèi)容包括（）。A.每月檢查滅火器壓力值B.每季度測(cè)試火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)C.每年清洗消防水池D.每周檢查疏散指示標(biāo)志E.每日巡查消防通道4.業(yè)主裝修管理中，禁止的行為包括（）。A.拆除承重墻體B.封閉公共陽(yáng)臺(tái)C.改裝燃?xì)夤艿繢.安裝防盜網(wǎng)超出外墻面E.在非承重墻上開(kāi)洞5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理突發(fā)事件的原則包括（）。A.快速響應(yīng)B.優(yōu)先保障人身安全C.避免擴(kuò)大損失D.事后隱瞞E.依法處理6.公共區(qū)域包括（）。A.業(yè)主入戶門內(nèi)的客廳B.小區(qū)樓道C.電梯井道D.屋頂平臺(tái)E.業(yè)主私家花園7.物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成包括（）。A.物業(yè)服務(wù)人員工資B.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)D.業(yè)主專有部分維修費(fèi)E.法定稅費(fèi)8.電梯困人時(shí)，正確的處理步驟是（）。A.立即通知電梯維保單位B.通過(guò)電梯對(duì)講安撫乘客C.強(qiáng)行撬門救人D.記錄事件經(jīng)過(guò)E.事后向業(yè)主通報(bào)處理結(jié)果9.綠化養(yǎng)護(hù)的主要內(nèi)容包括（）。A.喬灌木修剪B.地被植物補(bǔ)植C.病蟲害防治D.綠化用水計(jì)量E.施肥與澆灌10.客戶服務(wù)的基本原則包括（）。A.主動(dòng)服務(wù)B.推諉責(zé)任C.及時(shí)響應(yīng)D.專業(yè)解答E.態(tài)度冷漠三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）案例一：電梯故障引發(fā)的糾紛某小區(qū)3號(hào)樓電梯因維保單位未及時(shí)更換老化鋼絲繩，導(dǎo)致運(yùn)行中突然停梯，業(yè)主張某被困20分鐘，因情緒激動(dòng)引發(fā)高血壓送醫(yī)治療，產(chǎn)生醫(yī)療費(fèi)2000元。張某要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償，理由是“物業(yè)未盡管理責(zé)任”；物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為“電梯已委托專業(yè)維保單位，責(zé)任應(yīng)由維保單位承擔(dān)”。問(wèn)題：1.分析本案例中責(zé)任主體及法律依據(jù)。（8分）2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何處理此類事件（包括應(yīng)急處置與后續(xù)改進(jìn)）？（12分）案例二：業(yè)主違規(guī)搭建的處理業(yè)主李某在未取得規(guī)劃許可的情況下，擅自將陽(yáng)臺(tái)外延1.5米搭建陽(yáng)光房，鄰居王某以“影響采光、存在安全隱患”為由投訴至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。問(wèn)題：1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)哪些法規(guī)處理此事？（6分）2.請(qǐng)列出處理該事件的具體流程。（8分）3.若李某拒不整改，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪些措施？（6分）案例三：新接項(xiàng)目的前期介入某物業(yè)服務(wù)企業(yè)中標(biāo)某新建小區(qū)（10棟高層住宅，3000戶），需開(kāi)展前期介入工作。問(wèn)題：1.前期介入的主要階段及各階段工作重點(diǎn)是什么？（10分）2.如何制定《承接查驗(yàn)方案》？請(qǐng)簡(jiǎn)述方案核心內(nèi)容。（10分）參考答案一、單項(xiàng)選擇題15：AADDB610：BABAB1115：BCCBB1620：BBBAB二、多項(xiàng)選擇題1.ABDE2.ABCDE3.ABDE4.ABCD5.ABCE6.BCD7.ABCE8.ABDE9.ABCE10.ACD三、案例分析題案例一答案：1.責(zé)任主體及法律依據(jù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需履行對(duì)電梯等共用設(shè)施的管理義務(wù)，包括選擇合格維保單位并監(jiān)督其履約。本案中物業(yè)未有效監(jiān)督維保單位更換鋼絲繩，存在管理失職，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。（4分）電梯維保單位：根據(jù)《特種設(shè)備安全法》第四十五條，維保單位需按規(guī)范維護(hù)電梯，未及時(shí)更換老化部件導(dǎo)致故障，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。（4分）2.處理措施：應(yīng)急處置：立即通過(guò)電梯對(duì)講安撫張某，聯(lián)系120送醫(yī)；通知維保單位30分鐘內(nèi)到場(chǎng)救援；向業(yè)主委員會(huì)通報(bào)情況。（4分）后續(xù)處理：協(xié)助張某收集醫(yī)療證明，與維保單位協(xié)商賠償（物業(yè)先行賠付后向維保追償）；向全體業(yè)主公示事件調(diào)查結(jié)果及整改措施。（4分）改進(jìn)措施：修訂《電梯維保監(jiān)督制度》，增加維保記錄抽查頻率；與維保單位簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確關(guān)鍵部件更換時(shí)限；組織員工應(yīng)急培訓(xùn)，提升困梯處置效率。（4分）案例二答案：1.法規(guī)依據(jù)：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條：業(yè)主不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)或破壞共用部位?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第四十條：建設(shè)建筑物需取得規(guī)劃許可，否則屬違法建設(shè)?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條：禁止未經(jīng)批準(zhǔn)搭建建筑物。（6分）2.處理流程：現(xiàn)場(chǎng)核查：確認(rèn)搭建位置、面積，調(diào)取裝修申報(bào)記錄（李某未申報(bào)）。書面勸阻：送達(dá)《違規(guī)整改通知書》，明確限期拆除（一般7日），告知法律后果。溝通協(xié)調(diào)：聯(lián)合業(yè)主委員會(huì)上門勸說(shuō)，解釋對(duì)鄰居的影響及法律風(fēng)險(xiǎn)。上報(bào)主管部門：若逾期未改，向住建部門或綜合執(zhí)法局提交書面報(bào)告，附現(xiàn)場(chǎng)照片、通知書等證據(jù)。（8分）3.拒不整改的措施：協(xié)助執(zhí)法：配合城管部門現(xiàn)場(chǎng)勘查，提供小區(qū)規(guī)劃圖紙等資料。支持訴訟：若王某提起相鄰權(quán)訴訟，物業(yè)可作為證人出具證明。公示警示：在小區(qū)公告欄通報(bào)事件，提示其他業(yè)主違規(guī)搭建的后果。（6分）案例三答案：1.前期介入階段及重點(diǎn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：參與戶型、公共區(qū)域（如電梯數(shù)量、消防通道）設(shè)計(jì)，提出實(shí)用性建議（如預(yù)留快遞柜位置）。施工建設(shè)階段：監(jiān)督隱蔽工程（如管道走向），記錄質(zhì)量問(wèn)題，避免后期維修隱患?？⒐を?yàn)收階段：參與分戶驗(yàn)收，重點(diǎn)檢查門窗密封性、防水工程等業(yè)主關(guān)注的細(xì)節(jié)。承接查驗(yàn)階段：對(duì)共用設(shè)施（如電梯、消防系統(tǒng)）進(jìn)行功能測(cè)試，核對(duì)設(shè)備資料（如合格證、保修卡）。（10分）2.《承接查驗(yàn)方案》核心內(nèi)容：查驗(yàn)范圍：明確共用部位（樓道、屋頂