海雅園業(yè)委會與物業(yè)之間的糾紛

本報訊歷時兩年多，引起社會各方普遍存眷的中海雅園業(yè)委會與中海世紀(jì)物業(yè)之間的糾紛又

有了新進(jìn)展。R前，中海雅園業(yè)委會與中海世紀(jì)物業(yè)在北京海淀法院進(jìn)行了半小時的舉證和

質(zhì)證。這是9月1日起《物業(yè)治理條例》正式實施后，北京市首例小區(qū)業(yè)委會起訴要求調(diào)換

自己選定的物業(yè)治理公司案件。

據(jù)《北京娛樂信報》報道，在法庭上，中海雅園業(yè)委會主任胡密珍拿著9月1日起實施

的《物業(yè)治理條例》，以“排除妨礙”為由，要求中海世紀(jì)物業(yè)立即退出中海雅園，并將其

掌握的中海雅園小區(qū)所有質(zhì)料轉(zhuǎn)托給北京君豪物業(yè)治理有限公司。而中海世紀(jì)物業(yè)對中海雅

園業(yè)委會的訴訟主體資格提出異議。他們認(rèn)為，該業(yè)委會沒有在小區(qū)辦存案，因此無權(quán)代表

小區(qū)所有業(yè)主。胡密珍則認(rèn)為，該業(yè)委會在去年5月，經(jīng)過公然改選后，己在海淀小區(qū)辦存

案。

胡密珍說，中海世紀(jì)物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)后，小區(qū)內(nèi)的綠地草坪治理得不是很好，小區(qū)居

民曾多次產(chǎn)生自行車被盜、家中財物被盜的案件，小區(qū)保安形同虛設(shè)。業(yè)主們覺得，中海世

紀(jì)物業(yè)沒有站在維護(hù)全體業(yè)主正當(dāng)利益的立場，而是盡量去維護(hù)開發(fā)商的非法利益。

如果您滿心歡樂地購買了新房，但還沒入住就發(fā)明問題一大堆：單位管道的閥門怎么在自己

的房間里？單位燃?xì)獾目傞y門居然也在自己屋里，這樣的設(shè)計有沒有寧靜隱患？物業(yè)公司今

后將不定期地進(jìn)入房間進(jìn)行維修操縱？這滿腦袋的“訟期”?下就沖走了購買新房的喜悅而

使買房人進(jìn)入了無盡的糾紛協(xié)調(diào)當(dāng)中。那么如果您遇到類似的問題該怎么辦呢？

“一場物業(yè)糾紛的案例剖析”座談會，邀請京城知名專家、律師和業(yè)主代表，配合探討，

希望找出物業(yè)治理難點背后的問題……

1、單位管道閥門能否設(shè)計在居民室內(nèi)？

于慶新（均亳物'也治理公司總經(jīng)理）：我覺得這應(yīng)該是個設(shè)計缺陷大概說是嚴(yán)重的設(shè)計

缺陷，導(dǎo)致業(yè)主所買的屋子產(chǎn)物水平相比擬力低。但是，設(shè)計單位憑據(jù)國度的設(shè)計范例還沒

有違規(guī)的行為，只能說設(shè)計水平不是很高。

2、目前海內(nèi)有沒有此類設(shè)計范例？

楊燕敏（高級工程師物業(yè)治理專家）；《住宅設(shè)計葩例》其中劃定，大眾功效的管道，

包羅采暖供回水總立管、給水總立管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜部署在住宅

套內(nèi)。大眾功效管道的閥門和需經(jīng)常操縱的部件，應(yīng)設(shè)在公用部位。

但是，這是非強制性尺度，是發(fā)起性的。因為尺度中的用詞是“宜”和“應(yīng)”。憑據(jù)國

度尺度用語，范例用詞是有三個條理.：第一是“必須”，這屬于強制性的；第二是“應(yīng)該”，

一般情況你都應(yīng)該這么執(zhí)行，但是構(gòu)不成違反尺度；第三是“宜”，就是你盡量的選擇。所

以這個管道是不宜，并不是說必須得怎么樣。

黃匯（金田修建設(shè)計有限公司總修建師）：國度在1997年曾出臺《修建給水排水設(shè)計

范例》，第258條就增加了內(nèi)容：修建物的某部分或個體設(shè)備需要計量的時候，應(yīng)該在它配

水管上。

截門是在水表和干管之間，水表擱在外頭，這個截門一定在外頭，也就是說，如果一家

的水表顯示器大概水表在戶門外，在大眾場合，也就是說查水表的人不需要進(jìn)你們家，那么

修截門更不需要進(jìn)你們家，但是這個劃定是1997年才增加到范例里的。如果這個屋子設(shè)計

是在1997年之前，那么就沒有這一條劃定，設(shè)計沒有錯誤。

3、開發(fā)商售房時是否要提前見告？

鄧澤敏（北京英島律師事務(wù)所副主任）：開發(fā)商售房時是否要提前見告，就要看他受用

什么執(zhí)法。好比，明確地說商品房銷售適用“消費者權(quán)益掩護(hù)法”，他就有提前見告的義務(wù)，

但從全國范疇來講，商品房H前照舊不適用消法，從執(zhí)法上并沒有一個嚴(yán)格的劃定開發(fā)商有

一個見告的義務(wù)。

楊燕敏：開發(fā)商售房的時候，售的是現(xiàn)房，屋子室內(nèi)有什么閥門等等，應(yīng)該跟業(yè)主說明。

我認(rèn)為開發(fā)商這個環(huán)節(jié)在營銷手段上應(yīng)該是有問題，開發(fā)商在銷售歷程當(dāng)中，要如實介紹屋

子有什么缺點，有什么問題，包羅管道的使用、配套設(shè)施的使用等，供購房人進(jìn)行選擇。

4、如果開發(fā)商不見告算不算欺詐行為？

鄧澤敏：民法通則129條對欺詐有一個解釋，一方當(dāng)事人存心見告對方虛假情況，大概

存心隱瞞真實情況。在這件事中，只不外沒報告你，也沒有報告你虛假情況，好比問他是公

用的，他說是你們家私人的，這是存心見告你虛假情況，存心隱瞞是你問他，他不報告你，

我認(rèn)為這還不屬于欺詐。

5、戶型圖中是否要注明公用設(shè)施的位置？

鄧澤敏：戶型圖當(dāng)中至少沒有法定劃定要注明公用設(shè)施的位置，因為戶型圖到底畫得詳

細(xì)水平如何，都欠好說。有些買房條約里有的只是一個示意圖，有的連尺寸都沒有。所以戶

型圖到底應(yīng)該畫成什么樣，并沒有一個嚴(yán)格的執(zhí)法界定。

6、遇到類似情況業(yè)主是否可以要求賠償？

鄧澤敏：遇到此種情況，我覺得業(yè)主要求賠償是對的。如果公用設(shè)施的存在侵害了我們

一定的權(quán)益，占用了我們一定的空間，從權(quán)利義務(wù)角度來，我享受一定的權(quán)利，就要包袱一

定的義務(wù)，相反，我支付了一定的義務(wù)，也要享受?定的權(quán)利，這塊空間是我替全體業(yè)主包

袱的義務(wù)，那么相反這塊權(quán)利也應(yīng)該我享有?？梢愿_發(fā)商協(xié)商一下，這一部分是不是可以

一部分的錢大概象征性的賠償一下之類的問題。

7、物業(yè)能否有進(jìn)入居民住宅進(jìn)行維修運動的權(quán)利？

于慶新：物業(yè)進(jìn)入居民家里要看在什么情況下的進(jìn)入。一種是許可的情況下，業(yè)主離開

家后希望物業(yè)公司經(jīng)常到居民家里看看。另外一種情況是物業(yè)跟業(yè)主預(yù)約了，在其允許的情

況下進(jìn)入。而第三種情況是緊急避險的情況下。

我認(rèn)為物業(yè)公司是有權(quán)進(jìn)入民宅進(jìn)行維修。物業(yè)公司自己對這個產(chǎn)物包袱維修責(zé)任的，

那么煤氣公司、水電公司，包羅物業(yè)公司都有權(quán)利進(jìn)入房間內(nèi)，不但僅是你，是進(jìn)入所有居

民的房間內(nèi)來進(jìn)行維修，首先這些設(shè)備是大眾設(shè)備，不屬于你自己所有的?？梢哉f業(yè)主有足

夠的權(quán)利拒絕物業(yè)維修部分，但是，你再有權(quán)，物業(yè)仍然可以破門，業(yè)主如果拒絕的話，導(dǎo)

致的損失，好比樓下漏水了，你就是不讓他查，原來是淹木地板，厥后家電全泡了，那么就

可能就產(chǎn)生糾紛了。

8、此類要求是否有執(zhí)法依據(jù)？

鄧澤敏：如果說遇到緊急情況漏水了，大概燃?xì)庑孤┝?，家里沒有人的話，那么我覺得

物業(yè)公司是絕對有權(quán)利破門而入。雖然他會有一個見證大概圈外人在場，然后破門而入。遇

到這種情況他必須采取一定的步伐，執(zhí)法上叫緊急避險。緊急避險是指為了國度、大眾利益、

本人大概他人的人身、財產(chǎn)大概其它財物免受正在產(chǎn)生的危險，不得已而采取的損害另一個

較小的正當(dāng)權(quán)益的一個行為。好比說燃?xì)庑孤┝?，有可能不關(guān)閘，整個樓都有危險了，那肯

定要破門而入。就跟消防似的，再好比說十棟屋子是連著的，中間一棟屋子著火了，那么兩

邊的屋子必須得拆，這是必須的，為了大眾利益。

舒可心（向陽園物業(yè)治理委員會主任）：有一個例子，一林樓的單位暖氣閥門在23樓,

但該業(yè)主就不讓鄰居進(jìn)去放氣。最后法院判下來，叫排除妨礙。但是我們依然不希望你使用

這樣的步伐，你作為小區(qū)內(nèi)的百姓，你不要因為自己的利益損害其他業(yè)主的利益。

9、此類要求有侵犯私人財產(chǎn)嫌疑？

鄧澤敏：如果破門而入，我認(rèn)為肯定是侵犯私人財產(chǎn)，只不外適才說了，這是為了掩護(hù)

大家的財產(chǎn)，然厥后損害一個小家的正當(dāng)?shù)呢敭a(chǎn)，這是肯定的。業(yè)主不在家，如果遇到緊急

情況雖然可以進(jìn)入，像漏水、污水之類的，給樓下漏得嘩嘩的，沒法弄了，只能破門而入了。

10、新買房業(yè)主如何制止此類情況產(chǎn)生以防患于未然？

鄧澤敏：如果買的是現(xiàn)房，雖然可以到現(xiàn)場去看，有這種管道部署的如果不滿意可以不

買這個屋子。如果是期房，可以要求看管線的部署圖，像我們律師在幫業(yè)主買屋子時，要看

哪里設(shè)備間、設(shè)備層，向開發(fā)商要一個這一層的管線的部署圖，然后可以看一下是不是走的

大眾的部位。

于慶新：我的發(fā)起，你首先可以不買這個屋子，因為它對你的居住不方便，裝修起來也

不會悅目，縱然你封住也欠悅F1，你可以不買。大概，你認(rèn)為影響不是很大，要求開發(fā)商就

這個設(shè)計所對你的生活的影響賜與你一定的賠償；大概就是要求換一套房。

高空拋物案

高空拋物被砸又見索賠：由于難覓肇事者，形同植物人的王宗華將樓上36戶“嫌疑人”推

上被告席。昨日，該案在渝中區(qū)法院開庭。

去年12月29R晚，王宗華和妻子、孩子、外侄女離開岳父家，8時25分到渝中區(qū)

文化街48號大樓下，準(zhǔn)備上樓回家。

“砰……”王宗華就地倒地，頭上鮮血直流，一塊鵝卵石在他身邊打轉(zhuǎn)。原來，這

塊約2.5公斤重的石頭從樓上掉下，砸中王的顱骨。

趕緊送醫(yī)院搶救，王宗華保住了生命。今年8月，重慶法醫(yī)會判定結(jié)論：偏癱屬U

（2）級傷殘，語言部分障礙屬X（10）級傷殘。換言之，他已形似植物人。

渝中區(qū)西三街派出所出具書面質(zhì)料稱，接到王宗華眷屬的報警后，民警當(dāng)晚封閉了

現(xiàn)場，對樓上所有住戶進(jìn)行排查，目前仍無線索。

王宗華的妻子劉莉筠昨日稱，事發(fā)后一直沒人出頭包袱責(zé)任，她已變賣房產(chǎn)和任何

值錢的東西，花了12萬元，還欠醫(yī)院2萬元。為繼承治療丈夫并討個說法，無奈狀告所有

“嫌疑鄰居”，請求賠償損失38萬元。

36個被告系文化街48號樓上四家單位：農(nóng)業(yè)銀行重慶市分行、重慶渝亞房地產(chǎn)公

司、重慶鑫龍房地產(chǎn)股份有限公司物業(yè)治理分公司、中國長城資產(chǎn)治理公司重慶辦事處，以

及32家住戶。

法庭上，被告皆稱無辜，部分住戶還出示證據(jù)證明事發(fā)時家中無人，也有住戶認(rèn)為

本案屬刑事案件，應(yīng)由公安構(gòu)造偵破后，讓肇事者包袱為任。

法官宣布他F1繼承開庭。

司法救濟(jì)眾人賠償

有關(guān)執(zhí)法界人士解釋，法院之所以受理該案，是憑據(jù)民事訴訟法和民法

通則中司法救濟(jì)的相關(guān)劃定，在無法尋找到侵犯人的情況下，為包管百姓的正當(dāng)

權(quán)益，百姓可以向具有嫌嫌的人和單位提起訴訟°法院對這類案件使用：舉證責(zé)

任倒置的原則，即由被告來提供證據(jù)證明自己無不對，若無法證明，則要包袱賠

償責(zé)任。

維權(quán)記（上、中、下）

維權(quán)記（上）

穆?lián)P

“要有光！”一一耶和華

“能否將你的這段經(jīng)歷詳細(xì)地寫出來，以提示、勉勵那些正在抗?fàn)幒拖胍範(fàn)幍娜藗??！币灰磺乇?/p>

說實話，我一開始想把這稿子寫成維權(quán)圣經(jīng)來看。我也不怕大伙說我不嫌寒饞，實在是因為覺得維權(quán)也沒

那么難。初出江湖一?脫手我就整了個全勝，換了你恐怕也會洋洋白得。

我寫出這件事的本意是想大家都和我一樣努力地維權(quán)。我覺得比我能干的人多的是（雖然那樣秦兵和王海就

沒飯吃了）。大家都維權(quán)，我們的社會就會更公平。這是件大家都受益的事，鼠然苜先也包羅我，那該有多

好啊。你看，我的內(nèi)心空無步伐地就是如此地陰暗、貌寢并且很不善良，這次還算比力崇高的.更多的時

候是我看到別人丟錢比自己揀錢還興奮。

我這次的維權(quán)結(jié)果，秦兵說還“不錯”。其實他私下里對我說的是“你做的很好！".我猜他自己也作不

到，所以才敢拿出來抖嗦抖嗦。要是您覺得我干的不可，您也維次權(quán)給我看看，然后再報告我您干的比我

強多了，在下定當(dāng)敬您為終身偶像。

好，閑話就此打住。一句話，希望我的經(jīng)驗?zāi)芄﹦e人參考、借鑒，大概就當(dāng)反面課本也好。要不您就當(dāng)聊

齋讀也行，“姑妄言之妄聽之”。

文中一些話是引用的，但我沒記取出處，一并致謝并致歉了。

1.裝修前最重要的事情是驗房

實際屋子蓋好之前就跑已往看了幾多次，預(yù)計大家都是如此?？吹臅r候無限遐想，向往未來總是難免心曠

神怡。

但其時一點也沒想到屋子的質(zhì)量會有什么問題，只記得衛(wèi)生間地面做好了，又敲掉一回。現(xiàn)在知道是為什

么了，那時卻一點也不懂.沒太在意.

其時一心想的是如何裝修。

從裝修的書上，我知道了裝修前最重要的事情是驗房。但如何驗，也不太知道。1看過

“王海”網(wǎng)站上的那些東東，但不管用。）「是拿鑰匙那天就把平時有過一些打仗的裝修工人叫來幫著驗

房，聊勝于無吧（要請內(nèi)行資助驗房。實在沒有什么內(nèi)行幫你，把一些裝修工人叫來也勝于你自己驗房。）。

裝修工人指出屋頂和閣樓墻角有水跡，存在滲漏問題。要是我自己來，可能還不一定敢確定有問題。驗房

驗得很細(xì)致，以至于陪同驗收的物業(yè)治理處的工人由于下班先走了，我們還沒驗完。最后共發(fā)明十余處問

題，一一寫在驗收單上，等候整改。

大概等了一個星期，險些每天都往開發(fā)商指定的前期物業(yè)治理處制，物管的事情人員每次都裝模作樣地把

反應(yīng)的問題記下，然后叫你明天再來，最好的時候打幾個電話，再報告你賣力維修的人不在。其時我沒感

觸問題有多么嚴(yán)重，所以也沒太催。但是天天去。

厥后，大概是物管看我險些天天來有些煩了，物管的一位賣力人時我說，你去找開發(fā)商吧。（較嚴(yán)重的問

題確實應(yīng)該找開發(fā)商，一般問題應(yīng)該由物業(yè)賣力。）報告了我開發(fā)商有關(guān)賣力人的姓名、電話等情況（這

些對我厥后與開發(fā)商打交道很有用?！?但又要求我不能講是她講的。（要不厭其煩地跑，直到對方煩了。

沒光陰跑，就天天打電話。）

就在知道開發(fā)商聯(lián)系要領(lǐng)的同時，我發(fā)明有工人來維修了。我詳細(xì)地向工人了解門'可題產(chǎn)生的原因及維修

要領(lǐng)（樓就是他們養(yǎng)的，所以他們的話半：真半假。"在這高喊'誠信’的國度甲.，每小我私家都要學(xué)會掩護(hù)自

己。。我對他們的維修要領(lǐng)的有效性產(chǎn)生了極大的猜疑（在我看來，在家坐等別人把你的屋「修好極

不明智，在這種問題上不要指望別人，要靠自己。）。馬上我輾轉(zhuǎn)找到一位修建專家請教。專家到底是專

家，僅僅在電話里聽我這個外行很不精確地描述了?下現(xiàn)場的情況，就絕不猶豫地報告我，滲漏的原因是

屋面沒有憑據(jù)范例施工造成的。（要有學(xué)習(xí)和求助意識，要不恥下問，更要不恥上問。）

我立刻通知維修的工人，可以繼承開鑿屋面但修繕方案必須要經(jīng)過我的同意。工人體現(xiàn)他作不了主，報告

了我施工員T的電話。我立刻把T施工員叫到現(xiàn)場并要求他攜帶范例。片刻之后他來了但范例沒來。我向

他指出屋面沒有憑據(jù)范例施工，對方?jīng)]吭氣，我意識到我講對了（之前我心里不是那么有底，究竟我是外

行，我也不知道施工范例里到底怎么說的。），并且這是對方的瓶處。緊接著我要求對方，1）修繕方案必

須經(jīng)過我的同意：2）第三天（越日是星期天）下午會同開發(fā)商、監(jiān)理同我共四方配合到現(xiàn)場察看情況，商

討修繕方案.對方允許.（拿到鑰匙,屋子就是你的.進(jìn)入你家尚且要經(jīng)過你的同意.更況且修繕方案.

屋子有問題就不拿鑰匙，我一直認(rèn)為很不明智。）

從屋頂下來，我來到開發(fā)商的辦公室，一位看起來很有修養(yǎng)的年輕的部分經(jīng)理Y很客氣的歡迎了我。聽完

我的報告和要求后他體現(xiàn)同意到現(xiàn)場察看問題，并將在了解情況的底子上再與我配合商定一個有效的修繕

方案。

看來是一個良好的開端，但由于缺乏修建方面的知識，我明顯感觸底氣不敷，需要補課。于是上街買了幾

本修建范例（令人感觸奇怪的是許多人舍得花幾十萬買屋子但卻不肯花幾十元錢買書"）.越日找修理的

工人了解屋面的結(jié)構(gòu)并一一記下（不懂的術(shù)語太多，得慢慢消化。），又跑到售樓處去抄圖紙、驗收陳訴，

以了解屋面的做法，質(zhì)料、工藝等等?；丶液笱芯糠独辽钜梗ㄔ谥袊I屋子，要“學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí)”。

“要帶著問題學(xué)”、“急用先學(xué)”，"在'用'字上狠下光陰”?。４笠吓宄速|(zhì)量問題的原同（沒

杳明原因的修理其實是一種搪寒。必須杳明原因才氣修理，這是修建修理的一條原則。）.由于施工險些

是沒有憑據(jù)范例進(jìn)行，所以范例上也沒有寫這種情況應(yīng)該如何修理。打電話請教了幾位內(nèi)行人士，恭認(rèn)為

應(yīng)當(dāng)返工。并發(fā)起找質(zhì)檢站投訴，通過質(zhì)檢站要求返工。（質(zhì)檢站是建工局的下屬機構(gòu)，屬丁?政府職能部

分，有義務(wù)對修建工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。許多老黎民不知道這個部分，我也是經(jīng)人指點，打過無數(shù)次電話才

找到這個部分的。另外這個部分擔(dān)當(dāng)投訴不收費，就跟到派出所報案不收費一個原理。）

第二天上午，帶著數(shù)碼相機和范例去質(zhì)檢站投訴，這給他們留下的印象很深刻。投訴內(nèi)容和要求也是在去

之前就已深思熟漉八九遍并擬定r草稿的?；剡^頭來看，這些都很重要，帶著照片（最好數(shù)碼攝像），是

為證據(jù)；指出修建商違反范例，是由于質(zhì)檢站的職責(zé)之一就是監(jiān)督修建商執(zhí)行國度范例，因此不能不受理

（不然你可以投訴質(zhì)檢站）；投訴內(nèi)容和要求要寫得有理有力，才會得到重視。

下午，會同開發(fā)商、監(jiān)理、修建商配合察看了現(xiàn)場，確認(rèn)了問題的存在。監(jiān)理方面主動認(rèn)可他們有責(zé)任。

修建商方面體現(xiàn)“誰施工誰賣力”，將盡自己的維修義務(wù)。開發(fā)商方面提出了一項局部維修方案，我體現(xiàn)

不能擔(dān)當(dāng)（頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳不解決問題并且很可能會后患無窮，我的一位鄰居就是例子，現(xiàn)在也還在不

絕的修理。）。

越日，大雨。質(zhì)檢站事情人員憑據(jù)受理投訴劃定如期來到現(xiàn)場。雨中的現(xiàn)場慘不忍睹，滲漏問題盡收眼底

（天助我也，同時也是修建商不長腦子，哪有不看天氣預(yù)報就修屋面的，并且現(xiàn)場也沒采取任何步伐。）。

察看完現(xiàn)場各方坐到一起商討解決問題的方案。我首先請質(zhì)檢站確認(rèn)問題的性質(zhì)和嚴(yán)重水平（這很重要），

質(zhì)檢員沉吟了片刻說是屬于“較嚴(yán)重質(zhì)量問題”（如果可能最好能書面確認(rèn)，萬一口后打訟事會很有用。

另外“較嚴(yán)重質(zhì)星問題”的尺度界說是“不影響修建物結(jié)構(gòu)的承戰(zhàn)力，卻影響修建物的使用功效或使結(jié)構(gòu)

的使用功效下降，有時還會使人有不舒適和不寧靜感?！保﹐開發(fā)商作了一個很老實的亮相，要點是：1）

認(rèn)可問題存在。2）愿意包袱責(zé)任，不計成本地進(jìn)行修復(fù)。在具體的維修要領(lǐng)上，我一直對峙返工，理由是

由于原來沒有憑據(jù)范例施工，現(xiàn)有的修繕施工范例不存在針對目前狀況的修繕方案。質(zhì)檢站體現(xiàn)，1）開發(fā)

商、監(jiān)理、修建商要與住戶協(xié)商告竣一致。2）維修方案要切合國度現(xiàn)行范例。隨后談判結(jié)束，我歸去等候

開發(fā)商書面提出維修力案。

在隨后的三天里，我上書店買了《中華人民共和國修建法》、國務(wù)院頒發(fā)的《修建工程質(zhì)量治理條例》，

我覺得我日后維權(quán)這些必不可少，胡錦濤主席講要“依法治國”嘛！

拿到了修建商書面修繕方案之后（日后我得知是監(jiān)理單位精心準(zhǔn)備的），給兩位專家看了，一位對其中的

某些步調(diào)體現(xiàn)質(zhì)疑，認(rèn)為日后可能會出現(xiàn)問題：另?位爽性以“看不懂”間接地表明了態(tài)度。為了求證他

的真實意思，我小心地問，那么如果''返工"您認(rèn)為有沒有什么不當(dāng)（因為一直有人向我貫注把屋面掀掉

不見得好。），專家直接了本地說，沒有什么不當(dāng)。至此我剛強了要求返工處置懲罰的愿望，但我不知道

對方能否允許。一位在修建公司事情的朋友報告我們，只要對峙就一定會得到同意。一位物業(yè)治理史的事

情人員對我講，這種情況（指掀掉屋面返工）多得很，沒什么希奇的。別的還講了一些斗爭中應(yīng)采取的計

謀.（我覺得作為消費者一定要有求助意識.這一點自始至終貫串于我的維權(quán)歷程.）

但是，修建商在沒得到我同意的情況下已經(jīng)開始按他們提出的方案施工了。得知后我立即要求他們停工并

給開發(fā)商、監(jiān)理打電話體現(xiàn)不滿和抗議。開發(fā)商體現(xiàn)修建商片面擅自維修不作數(shù)，并允許越日到現(xiàn)場拆除

并聽取我對修繕方案的意見。

第二天首先將修建商擅自修補的部分拆除，然后四方（我，開發(fā)商，監(jiān)理，修建商）商討修繕方案。我拿

出r頭?天夜里句斟字酌精心準(zhǔn)備的維修協(xié)議：

鑒于x小區(qū)x室自交鑰匙之日起即存在“較嚴(yán)重質(zhì)量問題”（建立行政主管部分的結(jié)論），在建立行政主

管部分的積極干與下，有關(guān)各方就整改方案告竣如下協(xié)議：

1.施工單位對與該室直接相連的屋面按原設(shè)計要求全面返工.

2.要求施工單位嚴(yán)格憑據(jù)現(xiàn)行國度尺度及行業(yè)范例施工以確保施工質(zhì)量；監(jiān)理單位切實履行全程監(jiān)理的責(zé)

任和義務(wù)。

3.在各主要工序開工前及完成后，尤其是涉及屋面隱蔽工程的質(zhì)量查抄和驗收時，務(wù)請業(yè)主或其代表在場

配合查抄和驗收并簽字確認(rèn)，不然可視為驗收質(zhì)量不及格。

第一條和第二條絕對是堂而皇之的。國務(wù)院頒布的《修建工程質(zhì)量治理條例》劃定“施工單位必須（1）

憑據(jù)工程設(shè)計圖紙和施工技能尺度施工”，目前除返工之外沒有步伐到達(dá)“憑據(jù)工程設(shè)計圖紙和施工技能

尺度施工”的要求。第二條則是施工單位和監(jiān)理單位的義務(wù)。討論順利通過。對第3條我強調(diào)，在拿到鑰

匙之后，施工單位無權(quán)在沒得到我的同意的情況下進(jìn)入該物業(yè)（我的印象這是法國的一條執(zhí)法劃定）。在

我的私人住宅進(jìn)行維修，受到我的監(jiān)督人經(jīng)地義。鑒丁此，施工單位也只好同意。（許多人因為衡宇質(zhì)星

行問題就不辦入住，不拿鑰匙，實際上喪失了修理時的主動權(quán)。這些人考慮的大概是，憑據(jù)最高法院的某

個司法解釋沒拿鑰匙就不算交付，就可以索賠但“不拿鑰匙”和“拿不到鑰匙”是兩回事，并且與索

賠相比把衡宇修理好究竟更重要一些，不是嗎？順便說一句，最高法院的那個司法解釋在我看來有點近乎

兒戲，開發(fā)商在蓋樓之前就可以把鑰匙交給住戶，..十年后再把樓蓋好，是不是就不消包袱違約責(zé)任了吶？

修理時要在鑰匙上作文章，索賠時沒須要糾纏鑰匙問題，要強調(diào)“衡宇實際不具備使用功效"。什么是''辯

證法”，“辯證法”就是辯來辯去你總是正確的要領(lǐng)，這就是我的辨證維權(quán)主義。）

協(xié)議前面的“鑒于……”部分的內(nèi)容很明顯是為口后索賠留下的伏筆?？峙率浅鲇诙喾矫娴目紤]，精明的

開發(fā)商對此的態(tài)度有些遲疑和曖昧，并在簽字和蓋印之前，考慮時此進(jìn)行修改。（在中國許多I」頭允許和

協(xié)議及后都是無效的，要:白紙黑字，要簽字，蔓蓋印。）

因為這個在這個問題上有所對峙的緣故，我和開發(fā)商很快地就賠償問題舉行了第一次談判，見到了開發(fā)商

方面的一名主要賣力人。對方是一名高學(xué)歷人士，這在房地財產(chǎn)并不多見，堪稱一介儒商。與我打仗較多

的開發(fā)商方面的兩名賣力人都很溫文爾雅，機警、精明但很講原理。我很樂于同這樣的人談判。雖然是淡

判，但雙方都非常優(yōu)雅從容。

我向?qū)Ψ教岢鏊髻r的理由：盡管拿到了鑰匙，但由于質(zhì)量問題實際影響到了搬家入住時間，原住房的租賃

期需要延長。同時維修時間較長，找小我私家必須為此支付許多精力，賠償應(yīng)體現(xiàn)到對此的賠償。對方允

許了。購房條約上對賠償?shù)募s定是“同期商業(yè)貸款利息”，大概是每H萬分之一點三左右（雖然這是很不

公平的，但買房之前除了簽字別無它擇。），談判的結(jié)果是憑據(jù)貸款逾期未還的罰息盤算賠償，每日約莫

萬分之二點一。這次談判我準(zhǔn)備的雖然不太充實但還算富有結(jié)果吧。我并不認(rèn)為我是多么地善于談判，相

當(dāng)?部分原閃是我的敵手（那個時候照I口敵手，還沒成為朋友）很講原理同時明白如何維護(hù)自己企業(yè)的形

象和久遠(yuǎn)利益（小區(qū)內(nèi)許多人都認(rèn)為開發(fā)商很賣力。）?？梢哉f，我碰到了在現(xiàn)代中國少見的及格的房地

產(chǎn)商人。由于不對方是施工單位，因此由施工單位包袱賠償責(zé)任,這次談判，借用一句外交辭令，“是在

熱情友好的氣翅中進(jìn)行的”。

（《中華人民共和國修建法》第80條劃定：”在修建物的公道使用壽命內(nèi)，因修建工程質(zhì)量不及格受到損

害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償”。但《修建法》中并沒有明確這種損害是否包羅間接損害。在響應(yīng)胡錦濤

主席“依法治國”偉大招呼的具體實踐中，走在時代前列的代表先進(jìn)生產(chǎn)力生長偏向的開發(fā)商和代表最寬

大購房者最底子利益的我對此作了大膽的創(chuàng)新和樂成的突破.相比之下《修建法》有些落后于時代了.我

發(fā)起下次全國人民代表大會本著“三個代表”重要思想對《修建法》這一條中的“損害”的寄義作出明確。

要“與時俱進(jìn)”。）

連上文《維權(quán)記》（上）

和這次談判有所差別的另一次談判，恐怕我只好說它是在“坦率卻誠摯”的氣氛中進(jìn)行的了。這次“坦率

和誠摯”的談判產(chǎn)生在我遞交辦議草案之后，“熱情友好”談判之前。起因是由于施工單位的項目經(jīng)理L（遞

交協(xié)議草案時不在現(xiàn)場）對協(xié)議草案有所異議。在場的依然是四方代表。項目經(jīng)理L說，山丁某處屋面只有

一處滲漏.沒有原理全面返T.就是質(zhì)檢站的人來了也不會因為過執(zhí)行范例而要求全而返T”對日.返T

的原因不但是因為滲漏更是因為沒有憑據(jù)范例和圖紙施工：質(zhì)檢站職責(zé)之一就是監(jiān)督施工是否切合范例，

對付沒有執(zhí)行范例的工程，你能要求他們說什么呢？再說質(zhì)檢站已經(jīng)體現(xiàn)過要與用戶告竣一致。這時在座

的開發(fā)商方面的?位資深的土建專家也體現(xiàn)差別意L經(jīng)理所說的不滲漏就可以不執(zhí)行范例的說法，說范例

一定要執(zhí)行，我方從沒有說過可以不執(zhí)行范例，問題是執(zhí)行的不到位。L經(jīng)理說，如果你允許那塊屋面不

返工只修理，我可以免費為你鋪上地破。答，不應(yīng)該屬于我的我不會要，應(yīng)該屬于我的我一定要。1勿以

利小而為之。）L經(jīng)理又說，我包管那塊屋面不會出問題，我可以給出書面允許日后出問題帶來損失我雙

倍賠償。答：最高法院的司法解釋已經(jīng)明確可以雙倍賠償損失，沒有你的允許我同樣可以得到雙倍賠償。L

經(jīng)理體現(xiàn)愿以保修期延長到十年來互換不返工，我想了一下說，可以，但一定要修改購宅券約。結(jié)果L經(jīng)

理又懺悔了。監(jiān)理始線沒亮相。（2票對1票，另有一票棄權(quán)，局面對我有利。）談利共進(jìn)行了近5個小

時，最后在開發(fā)商調(diào)治下，以我退?小步告竣了協(xié)議。（談判，就是妥協(xié)，就?定有讓步。有沒有人喝過

100度的酒?）

3.形而下學(xué)一一當(dāng)監(jiān)理

“任何偉大的設(shè)想都必須去督促、督促、再督促，直到每一根針部動起來”。

套用一下，任何完美的結(jié)局都必須爭取、爭取、再爭取，直到每一個環(huán)節(jié)都緊緊地被抓住。

我不想未來全家生活在滲漏帶來的郁悶與急躁之中，我不想有朝?日，半夜三更起床用臉盆去接從棚頂漏

下的雨水。我必須對自己賣力。佛說過只有那些依靠自己而不依罪他人的人，才會到達(dá)修行的極點?，F(xiàn)在

我深深地相信我必須依罪自己才可能制止這些。于是我便學(xué)者作監(jiān)理了。

其實一開始我就在研究這個屋面了。不但僅是為了修好】也是為了索賠收集證據(jù)。在開鑿屋面時我經(jīng)常在

施工現(xiàn)場，丈量，記載并拍照，然后再與圖紙和范例比較?？v然施工隊修理別人家，有時我也會去看。帶

著一種已經(jīng)不是雞蛋里面挑骨頭而是骨頭里面挑雞蛋的偏執(zhí)，最終我認(rèn)定丁?程1）違反范例，2）偷匚減料。

并且我得到了相應(yīng)的證據(jù)。所有證據(jù)，我認(rèn)為只知道質(zhì)量問題的現(xiàn)象不算什么了不起的證據(jù)（人家一句“質(zhì)

量通病"，就能把你噎得背過氣去。），知道質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因才算擲地有聲的證據(jù)。舉證賁任倒置的

法學(xué)原理，我因為沒有掌握而沒敢運用。我主動資助開發(fā)商、監(jiān)理、施工單位把問題的泉源找到了。（要

主動。要敢于越俎代庖。）

（說到“質(zhì)量通病”，我在這順便說一下我的看法。在工程界這必一個被用得最爛的一個推托詞匯，大家

很容易被唬住，其實他在這里玩了一個小小的看法偷換的花招?！百|(zhì)量通病”的一個奇義是由于現(xiàn)階段技

能條件、工藝水平所限，無法對問題的出現(xiàn)進(jìn)行控制。“質(zhì)量通病”的另一個寄義是由于大多數(shù)施工隊不

認(rèn)真對某些要害的施工工藝條件加以控制（原因可能有圖省事、工期緊張以及責(zé)任心不強等等）所普遍出

現(xiàn)的問題，這種“通病”是能夠制止的并且責(zé)任就在施工單位。我發(fā)起全國人大責(zé)令建立部明確要求下屬

單位日后禁止使用這類模棱兩可、推脫賁任的詞匯。其實前建立部部長俞正聲早就說過，修建質(zhì)量通病不

是解決不了的難題，說到底是個責(zé)任心問題嘛！那段時間沒人敢提''質(zhì)量通病”這個詞。但厥后俞正聲被

調(diào)走了，大家又開始肆無顧忌地侈談什么“質(zhì)量通病”了。）

掀掉屋面后，心里塌實許多。隨后不久就開始了重建。盡管讀了不少范例，但真正到了現(xiàn)場，我顯得照舊

一無所知。我借助于開發(fā)商和監(jiān)理。開發(fā)商方面的那位資深的土建專家給我講了許多土建方面的知識，我

則象學(xué)生一樣拼命作條記.有一次我問他什么是FIDIC條款，老先生雙眼一瞪：“哈哈.你是想索瞧！”

一個好的監(jiān)理是很容易冒犯人的，為自己產(chǎn)業(yè)監(jiān)理更是如此。由于我要求嚴(yán)格憑據(jù)范例，隨著維修的進(jìn)行，

我和施工單位的斷齦漸深。其時開發(fā)商方面的態(tài)度是“范例只是一個最低尺度，施工都應(yīng)該高于范例?！?/p>

（任何一本建工學(xué)院的教科書都市這樣寫，但建立部的要求卻是另一同事。），監(jiān)理也幫我指出施工中存

在的不少問題，這樣施工人員對我的不滿也只能忍在心中。（現(xiàn)今你明白為什么宋江“只反貪官不反天子”

了罷。）

時間久了，這種內(nèi)心的不滿照舊顯露了出來。施工人員開始用消極怠工、陽奉陰違等步伐搪塞我。在與施

工單位產(chǎn)生多次爭吵之后，我獲至受到了語言威脅.

我恐懼了一個星期，因為我曾聽說許多搞工程的人的背后都有一群黑道人物。那一個星期確實很畏懼，但

也不敢和家人講。只能時常把影戲《甘地》翻出來看看來排遣自己的惴惴不安。（我發(fā)起想維權(quán)的人看看這

部影戲。如果你不能“走俄國人的路”、不想“槍桿子里面出維權(quán)”，那么我發(fā)起你“走印度人的路”。）

厥后想到了馬克思在《資本論》中的一句話，他老人家語重心長地告戒我們說:“其實啊，在，維權(quán)'的入口處

啊，正像在地獄的入口處一樣呀，那就是必須提出這樣的要求——這嘎噠必須根絕一切猶豫：這嘎噠任何

怯弱都無濟(jì)于事啊"。是啊，我現(xiàn)在正像在地獄的入口處一樣，地獄的入口處，但我不下地獄誰下地玳？何

怯弱都無濟(jì)于事，我橫豎豁出去了。我最后決定了，我要愛他們！

我想與共讓我恨他們，倒不如讓他們恨我。我要愛他們。圣經(jīng)上說;“要愛你的仇人，仇人尚且可愛，況且

他們，我們?nèi)嗣裰械?部分。耶鯨他老人家就深深地明白這個原理。

今后情況進(jìn)一步惡化，由于不絕地出現(xiàn)不切合范例的情況，我也不絕地叫停并要求返工，一種“相看兩相厭”

的情緒在我和施工隊之間不絕增長。終于，在某次我、開發(fā)商、監(jiān)理分別向施工人員提出了同一個施工指

令后，但施工人員沒有執(zhí)行，被我們配合查抄出來。我無法再繼承忍受了，向開發(fā)商提出了調(diào)換施工隊的

要求。（毛主席說，“嚴(yán)重的問題是教誨農(nóng)民“，許多農(nóng)民工昨天還在家蓋豬圈，今天就跑到城里蓋樓了，加

上治理和培訓(xùn)跟不上，就會使得這些人唱無范例意識宅無質(zhì)量意:只。我并不是瞧不起農(nóng)民，相反我和厥后

的施工隊以及我家的裝修工人都相處甚恰，原因很簡樸，干活很講求端正。）

這是個令開發(fā)商感觸非常難辦的要求，但在我的積極爭取下（這意思就是說我并沒有除了向開發(fā)商提要

求之外什么也沒做），開發(fā)商動用了自己的影響力，終于滿足了我的耍求。

新的施工隊進(jìn)場后，苜先將現(xiàn)場清理得非常潔凈?？吹贸鰜砉と擞?xùn)練有素，做事認(rèn)真，我感觸非常滿意。

至此我對開發(fā)商的戒意全消。（周星星怎么說的來的，“要用心才氣燒出最好的菜!”）

這時我時常請教、給過我不少指點的一位明白工程的熱心鄰居（也是一位維權(quán)人士）向我發(fā)起，為什么不

趁此時機，建一個更好的屋面呢。我動了心。但我知道開發(fā)商沒有義務(wù)允許我。跑去和開發(fā)商商量。開發(fā)

商研究后，允許了，同時也同意了我對證料規(guī)格等方面的要求。

就這樣，厥后的維修盡管由于許多不可抗力而進(jìn)展遲鈍，但始終是向前推進(jìn)。整個施工歷程，我始終象一

名監(jiān)理一樣參加其中。其中的辛苦我在這也不想多說了，最后的結(jié)果是，我認(rèn)為我得到了一塊完美的屋面。

（一直想給孩子“一個最象天堂的地方”，所以「雖然很累，但是很值得，也很慰藉

維權(quán)記（中）

維權(quán)記（中）

4.形而上學(xué)一一賠償理論研究

“沒有革命的理論就沒有革命的實踐”。

雖然時不時地有些波折，但總的來說，一直是在從勝利走向更大的勝利。但是呢，內(nèi)心照舊不平衡。為什

么我花了錢，卻得到了不及格的屋子？為什么我要投入那么多精力去談判、去學(xué)習(xí)、去當(dāng)監(jiān)理（有這光陰我

能為人類社會作幾多孝敬啊，大家想過沒有？）？為什么我要受到威脅？為什么那么多購房者有理無處說？

是他們不會說，照舊我們國度的這些“法”底子就沒有用？煩不了那么多了，馬克思既然說過，無產(chǎn)階層

必須首先解放自己才氣解放全人類，我就照著作了。順便我考證一下我國的執(zhí)法究竟有沒有用。

以下就是我為準(zhǔn)備第二次賠償談判學(xué)習(xí)執(zhí)法的?些心得體會，由于與某些談判方的知識水平差別，沒有完

全用上。但都屬于獨家秘籍，宣布出來，希望對大家有用。

順便說一句，我不是專業(yè)律師，法學(xué)水平低（單位里頻頻普法教誨考試都是抄的），我在此不想與專家學(xué)

者傳授們辯說。我也不管你是什么專家學(xué)者傳授之流，通?！捌ㄔ挕?，我就不認(rèn)！

想要進(jìn)一步索賠（我一直對開發(fā)商聲明保存這個權(quán)利），就必須芍充實的依據(jù)。為此我查閱了一些文獻(xiàn)資

料，其中主要包羅：《民法通則》、《消法》、《條約法》、《修建法》、《質(zhì)量治理條例》，喬新生的

《從憲法的高度認(rèn)識消費者權(quán)益問題》，一本關(guān)于“侵權(quán)行為法”的書（名字忘了），建立部關(guān)于《修建

法》的?個網(wǎng)站上主要由王天翊所作的?些執(zhí)法知識問答，秦兵的204及其網(wǎng)站.上的其他一些資料，朱樹

英、王盈盈的一篇關(guān)于“修建物竣工交付后的質(zhì)量責(zé)任”的文章，何山、邱寶昌、劉俊海、吳景明、劉小

平等先生的一些關(guān)于《消法》和商品房的言論以及散見于各處的一些零星文章。這些人都是我的老師，也

是代表最寬大消費者最底子利益的、代表中國先進(jìn)文化的前進(jìn)偏向的、就是魯迅先生所說的“我們民族的

后脊梁”的那種人。

《修建法》第80條劃定：”在修建物的公道使用壽命內(nèi)，因修建工程質(zhì)量不及格受到損害的，有權(quán)向賁任

者要求賠償?！?/p>

這條執(zhí)法劃定，確立了我國建立工程損害賠償期的執(zhí)法制度，即在整個公道使用壽命期內(nèi)，因工程質(zhì)量不

及格造成損害的，責(zé)任者均應(yīng)賠償?shù)膱?zhí)法制度。

這一條劃定的問題主要有兩個，一個是什么叫“工程質(zhì)量不及格”，質(zhì)量瑕疵算不算不及格？不及格的工

程為什么能通過驗收交付使用？建立行政主管部分代表政府參加了驗收，政府是不是也是責(zé)任方之?據(jù)

我所知許多開發(fā)商都市用得到了政府的及格證來搪塞業(yè)主對證量問題的追問。其實政府也不可能真正羈系

到非常細(xì)致的水平，還要包袱責(zé)任，何苦？再說另有監(jiān)理哪，監(jiān)理的職責(zé)如何體現(xiàn)??？（好象現(xiàn)在政府只

賣力”手續(xù)是否完備，步伐是否正當(dāng)。井不包袱除此之外的實際責(zé)任?！保┢鋵嵳灰鉀Q好兩個問題

就行了，一個是對消費者的賠總問題，另一個是對責(zé)任方的罰款問題。這兩條目前根本上還只是停留在《修

建法》的紙面上，形同虛設(shè).木著替政府分憂的初志（其實政府姑應(yīng)該替人民分憂的.說到這想起了南方

某市的一檔電視節(jié)目，一臉嚴(yán)肅的男主持人每每把“替政府分憂，為黎民解難”掛在嘴上，認(rèn)真是媚態(tài)可

掬。政府是要監(jiān)督的，年老！），我解決了第一個問題。建立部的老爺們能否抽閑考慮一下第二個問題如

何解決？

（在我的啟發(fā)下，前建立部部長俞正聲曾經(jīng)要求建立部憑據(jù)《修建法》的劃定，創(chuàng)建并推行質(zhì)量索賠制度。

他說“屋子壞了就得賠”。厥后他調(diào)走了，部里我沒有其他熟人，所以也不知道那件事現(xiàn)在如何了。是不

是人走政息啦？）

第二個問題是什么叫損害，間按損害難道就不是損害？無端地我浪壺你幾個月時間，魯迅老先生講是''謀

財害命”，其實用“刑法”的語言來描述就是“存心（因為無端〕殺人罪”和“存心搶劫罪”的低級體現(xiàn)

形式，應(yīng)該“數(shù)罪并罰”。刑法專家們考慮考慮，我這個想法算不算“創(chuàng)新”?。俊罢l說中國人沒有創(chuàng)造？”

這個問題在“三個代表”思想的指導(dǎo)下，我和開發(fā)商在“熱情友好”的談判中部分地加以了解決，但還不

敷徹底。

據(jù)我所知，建立部的所有的下屬企事業(yè)單位，都不認(rèn)可“間接損害是損害”這一小學(xué)生都能看懂的命題。

沒步伐，人家“邏輯學(xué)”學(xué)的好，“白馬非馬”嘛！

我猜《修建法》的立法者們當(dāng)初對此心知肚明。為r維護(hù)執(zhí)法的尊嚴(yán)，但還得給建立部?個面子，就存心

用了這么一個模糊的說法。這樣誰都市拿《修建法》說事。消陰者會說，《修建法》明明講了“受至J損害

的，有權(quán)要求賠償”。對方則會說《修建法》所說的損害是指直接損害。但《修建法》是永遠(yuǎn)高屋建羯不

受指責(zé)的。厲害呀厲害，佩服啊佩服！

相比之下國務(wù)院2000年1月頒布的《建立工程質(zhì)量治理條例》的第41條的表述要更為明確一些：“如果

建立工程在保修范疇和保修期限內(nèi)產(chǎn)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失包袱賠

償費任?！?/p>

請注意這里用的是“損失”，“損失”和“損害”究竟啥區(qū)別吶，俺也搞不懂。橫豎我認(rèn)為時間損失也是

損失，精力損失也是損失，精神損害也是損害。

《修建法》解決了是否應(yīng)當(dāng)賠償損害的問題，但沒有?如何賠償?shù)募?xì)則。我曾考慮過“偷工減料”是否可以

姐成不當(dāng)?shù)美蕉「杏X站不住腳很快放棄了.

厥后看《條約法》，《條約法》根本上講的是“違約責(zé)任”，應(yīng)該賠償“實際損失和預(yù)期利益損失”，但

如何很有說服力地確定“實際損失和預(yù)期利益損失”似乎也不那么容易。

《條約法》113條第2款：經(jīng)營者對消費者提供商品或辦事有欺詐行為的，依照《消法》劃定賠償。消費

者有權(quán)選擇責(zé)任形式。消費者選擇更加賠償后，并不影響要求對方繼承履行條約、賄禮致歉、修理、重作、

退貨等。這一款倒是挺有利的，好象可以利用，但問題是我與施工單位并無條約干系,他們也不直接對我提

供商品或辦事。

最后受到侵權(quán)理論的啟示，形成了一個大膽得近乎狷獗的想法：證明施工單位對我組成侵權(quán)，它的不對對

我造成了損失，那么雖然無直接條約干系也要賠償。在這種不對是在心的情況下，就組成了欺詐，然后憑

據(jù)《消法》第49條提出處罰性賠償要求。

但我對執(zhí)法并不熟悉，我決定找個律師做助手，看看哪個律師能有幸和我配合完成這一創(chuàng)舉。在這之前，

我也曾多次找過律師咨詢（免費提供執(zhí)法咨詢是律師的義務(wù)）。在一些很低級問題上他們確實給過我一些

資助但沒有過實質(zhì)的資助.然而這次卻令我大失所望，以至于改變了對律師的看法。

我找到的這位律師在聽了我想放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任而想追究施工單位的侵權(quán)責(zé)任的想法后，驚的眼

珠子差點從眼鏡背面迸出來。然后象看待一位瘋子似的寬容地對我笑著說：“這不可能，因為你們之間沒

行條約干系”。我問難道侵權(quán)責(zé)任需要條約嗎？他說，那也不可能，沒有先例，你絕對做不到。我傻傻地

對他笑笑，說要是我口后作到了，要不要通知您一聲。他說不必.我告別。我預(yù)計我一定給他留下了很缺

心眼的印象。

說實話，以前給律師打電話咨詢的時候我對律師的印象就不那么太好，覺得這律師吧就是和西席不一樣，

人家西席吧是有問必答，希望你知道的越多越好，恨不得你知道的比他自己還多才興奮。但律師給我的印

象是知道的很有限，還拼命地掖著藏著的你不給錢他就絕對不肯報告你。最近315快到了，許多律師到電

視臺講如何維權(quán)，講來講去，許多人無非就講了兩條，第一買現(xiàn)房（買得到嗎？），第二挑選信譽好的開

發(fā)商。不是跟沒講一樣嗎？！堂堂的律師不能成為執(zhí)法的保衛(wèi)者，不能給人民提供維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的執(zhí)法武

器，反過來叫人面對不公平的現(xiàn)實妥協(xié)，，說不外去吧？如果我們國度的國防部長不去抵抗外敵的入侵反過

來報告老黎民第一躲在家里第二最好躲在地窖里，大家怎么想？我知道不是所有的律師都那樣，但是，幾

億人民兒律師？羅大佑的那歌怎么唱的來看：“就象那彩色的電視越來越花哨，能辨別好壞的律師越來越

少?！?/p>

連上文《維權(quán)記》（中）

找不到律師資助，我只能靠自己了。國際歌里就是這么唱的。

厥后找到了王天翊等人寫的一些東西，正中我的下懷?？磥碇袊张f有個把懂執(zhí)法的律師。這些東西主要

解說了修建質(zhì)量和侵權(quán)責(zé)任。

侵權(quán)理論的要點是任何人都不能因為自己的錯誤（不對）行為而侵害他人的正當(dāng)權(quán)益，不然即能組成侵權(quán)

行為，要對受害方包袱責(zé)任。（維權(quán)的前提是知道什么是侵權(quán)，我也是維了半天權(quán)才知道什么是侵權(quán)。）

如果這種錯誤（不對）行為是違法的，造成被害人損失，那么違反執(zhí)法自己就組成了侵權(quán)。?個明顯的事

實是，任何人都不能違反執(zhí)法法例（執(zhí)法劃定可以理解為天然地是條約的一部分。）。由于我認(rèn)為施工單

位“偷工減料”以及“違反范例并且沒有完全憑據(jù)圖紙施工”，俄反了《修建法》和《質(zhì)量治理條例》并

給我?guī)砹藫p失和損害，那么就可以認(rèn)為對我造成了侵權(quán)，就應(yīng)當(dāng)賠償我的損失并對損害加以賠償或賠償。

這樣我向施工單位索賠就有了依據(jù)。盡管相互沒有條約干系，但對方的不對造成我的損失和損害，對我是

一種侵權(quán)，我就可以向他們索賠。

在我國追究侵權(quán)行為執(zhí)法貢任的主要依據(jù)是《民法通則》，該執(zhí)法第六章第三節(jié)劃定了侵權(quán)貢任。我研究

來研究去覺得無非就是：“若損當(dāng)存在，則不對方賠償”。就這么簡樸。（一定要把執(zhí)法歸納綜合到這種水

平，不然對方也聽不懂。）

損害賠償?shù)拿袷仑暼尾灰欢ㄒ罁?jù)條約而產(chǎn)生（怎么評價這句話的前要性都不外分?。辈?、設(shè)計、施工

以及監(jiān)理都可能成為工程質(zhì)量不及格造成損害的責(zé)任者。

修建行業(yè)的承包商、業(yè)主、工程師甚至許多律師經(jīng)常錯誤地認(rèn)為，修建條約各方的責(zé)任僅限于條約自己，

這是一個非常嚴(yán)重的誤解，修建條約的賁任遠(yuǎn)遠(yuǎn)凌駕條約自己，實際上，當(dāng)事人因修建條約所產(chǎn)生的責(zé)任

險些包羅所有的民事責(zé)任，尤其像產(chǎn)物責(zé)任這類侵權(quán)責(zé)任在修建條約中可能底子沒有涉及，但對條約各方

卻有重大的影響，絕對不容忽視。侵權(quán)責(zé)任是修建條約當(dāng)事人除條約責(zé)任以外可能包袱的非常遍及的一種

責(zé)任。修建條約當(dāng)事人必須對侵權(quán)責(zé)任有比力深入的了解。（這一段一定要讀兩遍。）

修建行業(yè)的另一個常見誤區(qū)是，條約各方的的貢任僅限于條約的各方當(dāng)事人。這也是一個嚴(yán)重的錯誤。修

建條約的條約各方經(jīng)常要對那些同他們底子沒有條約干系的受益第三人包袱責(zé)任。尤其以侵權(quán)責(zé)任為典范,

修建條約當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)包袱責(zé)任的東西完全是不確定的笫三人。這是因為侵權(quán)法在于創(chuàng)建這樣一個原貝J：任

何人都對他人有義務(wù)，不能因為你的不時行為給他人造成損害。修建條約的當(dāng)事人對有干系的第三人都應(yīng)

盡公道的注意義務(wù)，這是修建行業(yè)的有關(guān)人士不容忽視的一個問題。（這一段一定要讀三遍。修建界人士

應(yīng)當(dāng)讀三十遍。民法理論的生長早就已經(jīng)拋棄了原有的“包袱責(zé)任僅以有條約干系的存在為前提”這一象

化石一樣陳腐的看法啦，侵權(quán)索賠不以條約為限?。?/p>

在執(zhí)法上找了這么多依據(jù)，無非為了一個目的：繞過開發(fā)商直接向施工單位索賠。原因有四：1.開發(fā)商在

維修歷程中非常賣力，而施工單位的體現(xiàn)卻是相反，甚至與我產(chǎn)生爭吵（最嚴(yán)重的一次差點產(chǎn)生身體辯論）、

對我進(jìn)行威脅：2.如果我向開發(fā)商索賠，開發(fā)商也一定向施工單位索賠。兩場困難的談判不如改為一場。

本錢低，更直接：3.從計謀上講，向施工單位索賠與向開發(fā)商索賠，開發(fā)商采取的態(tài)度是不會一樣的，只

要開發(fā)商與施工單位沒有什么“貓膩”，不是鐵板一塊，談判難度會大大低落：4.在條約法上一般不能對

違約的當(dāng)事人收取處罰性的處罰。我國條約法例定的違約責(zé)任是賠償性的，不是處罰性的。也就是說開發(fā)

商對我應(yīng)包袱違約責(zé)任，憑據(jù)《條約法》我最多只能要求賠償實際損失，再提其他要求恐怕難度大了點。

我知道對方一定會把“商品房是不是商品”的理詒搬出來的。我一直搞不懂的是為什么許多專家學(xué)者傳授

法官政府官員也這么說。解釋無非兩個，要么是利益驅(qū)動要么是弱智。

有人認(rèn)為“商品房至多是特殊商品大概不是商品”，實際上“商品房”的特殊性只有?個，那就是必須依

附土地存在，你不可能把它搬走，是不動產(chǎn)。商品房沒有一點不切合馬克思對商品的界說。因此正確的說

法應(yīng)該是“商品房是商品至多是特殊商品。”

好象某個駁回消費者雙倍賠償要求的法官曾經(jīng)說過：“商品房非一般商品，如果適用雙倍賠償條款將導(dǎo)致

雙方當(dāng)事人利益的明顯失衡，違背民法的公平原則?！笔裁词瞧ㄔ?，這就是屁話！消費者包袱的風(fēng)險多么

大，開發(fā)商和賣房者從事欺詐的贏利空間多么巨大，處罰性賠償責(zé)任有什么不公平？

不可否定的是，《產(chǎn)物質(zhì)量法》簡直把建立工程排除在外，但這并不就意味著商品房不是商品。商品房和

修建工程在執(zhí)法步伐中是兩個差別的看法,商品房是消費者對開發(fā)商的.修建工程是開發(fā)商對承包商的.

大概說建立人對承包商的。中國人民大學(xué)葉林傳授說，產(chǎn)物質(zhì)量法例定建立工程不適用該法。有些人據(jù)此

推他商品房也不適用消費者權(quán)益掩護(hù)法，但建立工程不適用產(chǎn)物質(zhì)量法是有特殊原因的，其時認(rèn)為修建行

業(yè)特殊，是由差別單位配合建立的，把建立工程排斥在外是先放卜來。但商品房應(yīng)該看成商品來看待，因

為消費者權(quán)益掩護(hù)法沒有將房產(chǎn)、不動產(chǎn)和商品房排斥在外。

中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員劉俊海說，產(chǎn)物質(zhì)量法的調(diào)解范疇加消法是不?樣的，產(chǎn)物質(zhì)量法掩護(hù)的東

西除了消費者另有用戶。從歷史配景闡發(fā)，1993年消法制定的時候，主要是針對動產(chǎn)商品，其時房地產(chǎn)還

沒有生長起來。但1999年房地產(chǎn)已經(jīng)生長起來，如果要排除的話，立法者會利用條約法起草的時機對消法

49條的適用范瞎加以限制，互是條約法113條依然里申了消法4g條，并未對商品的外延做出任何限制.

一句話，“商品房是不是商品”絕對是一個具有“中國特色”的不是問題的問題。在中國說國王穿了衣服的

人太多。

既然商品房是商品，那么如果對商品房消費者有欺詐行為就應(yīng)當(dāng)受隨處罰性賠償?！斑`反范例”、“偷工減

料”對付?個專業(yè)的修建施工單位不可能是出于疏忽的行為，只能是?種存心，本質(zhì)上就是?種欺詐！

最高法院的《解杼》說，主體不及格買房戶請求解除條約和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。我認(rèn)為過于守舊。

為什么只有在主體不及格的情況下才氣賠償損失。其實所有的質(zhì)量瑕疵都應(yīng)該得到賠償，通常人為存心造

成的質(zhì)量問題就必須包袱處罰性賠償，不應(yīng)當(dāng)使那些存心的不對人因違約或侵權(quán)而保存任何利益?？赡苡?/p>

人擔(dān)心這會使中國的房地產(chǎn)行業(yè)大受打擊以至于垮臺。但法院的取貨是維護(hù)執(zhí)法的善嚴(yán)，執(zhí)法的目的是實

現(xiàn)公平與正義。法院沒有義務(wù)也沒有須要曲解執(zhí)法的本意去掩護(hù)?個千創(chuàng)百孔、漏洞百出的行業(yè)而無端剝

奪受害消費者的求償權(quán)?？v然房地產(chǎn)行業(yè)因為處罰性賠償而垮臺，責(zé)任也不在執(zhí)法、不在消費者更不在法

院，小平同志說“社會主義不掩護(hù)落后”嘛。《條約法》的核心是公平與誠信，《民法通則》的原則是公

平，最高法院的《解解》沒有體現(xiàn)這一點，更沒有體現(xiàn)“代表最寬大人民群眾的最底子利益”。

實際上英、美、法等國度和我國香港地域、臺灣地域的執(zhí)法早就支持對惡劣的侵權(quán)行為要求處罰性的經(jīng)濟(jì)

賠償，那里的人們?nèi)绻龅搅似墼p可能是一件很愉快的事，因為可以得到高額的利益賠償。好象那些地方

的房地產(chǎn)行業(yè)也沒有垮臺嘛，屋子賣的也不錯?？梢娭挥凶畲蠡匮谧o(hù)消費者的利益才是從底子上掩護(hù)房

地產(chǎn)行業(yè)，不然就是寬容和放縱“偷工減料”、“摻雜使假”，“存心違反國度尺度”等違法行為。

我認(rèn)為在處罰性賠償這一問題上，與《消法》相比，《解釋》所作出的解擇是謬妄可笑的，我懇請最高法

院能否再發(fā)一個解釋，解釋一下為什么“可以最高不凌駕一倍”<

縱然是《消法》，做的也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不敷，雙賠的依據(jù)是什么，憑什么不能“三陪”、“四陪”?。恳芭c時

俱進(jìn)”嘛！執(zhí)法的目的是為了反應(yīng)人民的意志，維護(hù)人民的利益,如果執(zhí)法背離了它的初志，人民就有權(quán)

猜疑并要求修改或廢止。

在中國，另有一個普遍存在的誤解，縱然在執(zhí)法界也是如此，那就是“只有在財產(chǎn)損失和人員傷害產(chǎn)生之

后”才氣提出侵權(quán)索賠。實際上處罰性賠償?shù)拇嬖谧约壕驼f明執(zhí)法的本意是一方面賠償被侵權(quán)者，另一方

面處罰存心侵權(quán)者?！霸谪敭a(chǎn)損失和人員傷害產(chǎn)生之后才氣提出侵權(quán)索賠”是一種對執(zhí)法的荒誕的誤解，

是對執(zhí)法的梢神的理解不全面的體現(xiàn)。這只能帶米放縱寬容存心侵權(quán)者的結(jié)果。許多人就是利用這一點對

消費者進(jìn)行肆無顧忌的侵權(quán)的?？杀氖窃S多陷入“執(zhí)法條文”的“執(zhí)法教條主義律師、法官”對此卻束

手無策，難怪315年年要有，但卻越來越象商家促銷作秀的節(jié)日了。

精神損害，實際上可能恰恰是消費者受到的最大的損害。2001年最高人民法院已經(jīng)對精神損害賠償做出了

司法解釋，但實際操縱還很困難。這種賠償在法院能得到支持的很少，縱然得到可能還不敷支付律師用度

的。我認(rèn)為施工單位與我的爭吵、辯論、對我的威脅以及不能實時入住帶來的種種煩惱都應(yīng)列入