展望商業(yè)

地某省市

場(chǎng)下一

個(gè)五

年

新

航

路閃爍的轉(zhuǎn)向燈土

地、某省市

規(guī)

劃

與

辦

公

樓

供應(yīng)世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部2025年5月十四五

回顧和十五五展望本報(bào)告核心觀點(diǎn)相比于需求的回落，供應(yīng)過(guò)剩是當(dāng)前中國(guó)某省市某省市場(chǎng)的更大癥結(jié)所在某省市規(guī)劃調(diào)整和行業(yè)去杠桿的共同推動(dòng)下，涉辦公用地供應(yīng)在十三五后已經(jīng)開始退潮北京控減供地向辦公樓供應(yīng)的傳導(dǎo)已初現(xiàn)曙光，辦公樓供需平衡有望在十五五期間得到明顯改善；上海主城商務(wù)功能集聚區(qū)的辦公樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)在2028年后開始回落十五五期間某省市樓齡30年及以上辦公樓總面積將從114萬(wàn)平方米急速膨脹到1022萬(wàn)平方米，政策發(fā)力存量更新

恰逢其時(shí)閑置土地收儲(chǔ)轉(zhuǎn)性和老舊項(xiàng)目調(diào)改是加速存量出清、重建供需平衡、推動(dòng)商務(wù)區(qū)向綜合活力區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型的重要途徑；樓宇空間的垂直生態(tài)重構(gòu)助力業(yè)主提升運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)2025是十四五的收官之年?；赝@五年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和商某省市場(chǎng)，雖有新冠疫情、貿(mào)、人口見頂、房地產(chǎn)去杠桿等前所未見的挑戰(zhàn)接踵襲來(lái)，但更看到“3060”和雙循環(huán)戰(zhàn)略推進(jìn)、基礎(chǔ)設(shè)施公募R某省市場(chǎng)開啟、人工智能等關(guān)鍵科技

突破所孕育的高質(zhì)量發(fā)展的茁壯生機(jī)。值此之際，世邦魏理仕(CBRE)推出十四五回顧和十五五展望系列報(bào)告，記錄中國(guó)商某省市場(chǎng)在這波瀾壯闊的五年里的重大趨勢(shì)和變革，并探索駛向下一個(gè)五年的新航路。展望

系列回

顧

和報(bào)告目錄01

供需失衡的癥結(jié)02

悄然轉(zhuǎn)向的土地供應(yīng)加速中的存量更新供需失衡的癥結(jié)十三五和十四五期間新增供應(yīng)高企是不斷推升空置率的主要原因■新增供應(yīng)量年均值■凈吸納量年均值◆

期末空置率500

25%400

20%300

15%20010%100

5%0

0%十

一

五

十二五

十三五

十四五1:十四五中2025年為預(yù)測(cè)值數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2025年5月供應(yīng)端調(diào)控是某省市

場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急中國(guó)某省市場(chǎng)正經(jīng)歷空置率走高和租金下行的挑戰(zhàn)，截至

2024年，全國(guó)辦公樓平均空置率攀升至23.5%的歷史新高，

當(dāng)年亦錄得歷史最大租金跌幅6.9%。盡管投資者和業(yè)主普遍困擾于2023年以來(lái)辦公需求復(fù)蘇動(dòng)能

不足，但當(dāng)回看四個(gè)某省市過(guò)去十五年的發(fā)展軌跡，我們

發(fā)現(xiàn)每個(gè)五年時(shí)段的凈吸納量基本等同。顯然，十三五和十

四五年均330萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)(較十二五期間增長(zhǎng)超過(guò)

60%)是不斷推升空置率的主要原因，而期間貿(mào)、新冠

疫情等變量令設(shè)想中的需求線性增長(zhǎng)難以如期兌現(xiàn)更進(jìn)一步

加大某省市場(chǎng)的去化壓力。CBRE

認(rèn)為，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型和外部復(fù)雜環(huán)境挑

戰(zhàn)的情況下，供應(yīng)側(cè)調(diào)整是重塑某省市場(chǎng)平衡最具必要性

和有效性的舉措。給我們注入信心的是，從宏觀政策、房地

產(chǎn)行業(yè)某省市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向已然發(fā)生，這預(yù)示著中國(guó)某省市場(chǎng)正駛向“控制增量、優(yōu)化存量”的新車道。圖表1:某省市某省市場(chǎng)十一五至十四五1期間新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率萬(wàn)平方米悄然轉(zhuǎn)向的土地供應(yīng)城市規(guī)劃引領(lǐng)，十三五后某省市辦公用地供應(yīng)開始回落城市規(guī)劃引領(lǐng)，十三五

后辦公用地供應(yīng)回落土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的前置指標(biāo)。通過(guò)對(duì)歷史數(shù)據(jù)的

梳理，我們認(rèn)為目前某省市的辦公樓供應(yīng)過(guò)剩是十二五期間土地供應(yīng)高峰的回波。而值得注意的是，十三五以來(lái)京滬兩地的涉辦公用地供應(yīng)持續(xù)大幅回落，十四五的年均供地規(guī)模僅分別相當(dāng)于十二五期間的19%和34%。深圳的供地規(guī)模在十三五達(dá)峰后也開始下降。土地供應(yīng)趨勢(shì)變化的背某省市規(guī)劃的調(diào)整。十一五和十二

五是某省市商務(wù)集聚區(qū)規(guī)劃的集中落地階段，包括北京麗

澤和望京；上海虹橋商務(wù)區(qū)、北外灘和江；深圳前海等今天引人矚目的新興商務(wù)區(qū)建設(shè)開發(fā)均始于這十年間。北京是國(guó)內(nèi)最早啟動(dòng)調(diào)控商辦建設(shè)規(guī)某省市。2015年頒布的某省市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄》明確要求“東、

西、北五環(huán)及南四環(huán)以內(nèi)禁止新規(guī)劃大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”,

且政策力度在十三五期間進(jìn)一步收緊。緊隨其后，上海和深圳在20某省市總規(guī)和十四五規(guī)劃文件中也出現(xiàn)了合理控制

商

辦

用

地

供

應(yīng)

規(guī)

模

和

節(jié)

奏

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相

關(guān)

表

述

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詳

見

第

8

頁(yè)

)7

世邦魏理仕研究部十四五回顧和十五五展望系列1閃爍的轉(zhuǎn)向燈：土某省市規(guī)劃與辦公樓供應(yīng)圖表2:歷年某省市涉辦公用地2年均出讓規(guī)劃建設(shè)面積■十二五■

十三五■十四五6000北

京

上

海

深

圳

廣

州2:涉辦公用地包括純辦公用地以及含辦公用途的混合用地3:深圳在2017年后有大量MO

性質(zhì)用地建設(shè)成為辦公樓，CBRE數(shù)據(jù)顯示自2017年以來(lái)，32%新建成的深圳優(yōu)質(zhì)辦公樓由M0用地開發(fā)，故此在統(tǒng)計(jì)涉辦用地

出讓面積時(shí)，納入M0

用地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，世邦魏理仕研究部，2025年5月◎2025CBRE,INC.500400300200100萬(wàn)平方米時(shí)間政策名稱北京主要內(nèi)容政策名稱上海主要內(nèi)容政策名稱深圳主要內(nèi)容廣州政策名稱

主要內(nèi)容十一五20082010關(guān)于促進(jìn)首都金融業(yè)建設(shè)商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村西區(qū)、發(fā)展的意見

麗澤商務(wù)區(qū)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃開發(fā)建設(shè)虹橋商務(wù)區(qū)十二五2011201220132015北京“十二五”規(guī)劃開發(fā)建設(shè)望京國(guó)家“十二五”規(guī)劃開發(fā)建設(shè)前海廣州“十二五”

規(guī)劃對(duì)

包

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珠

江

新

城

、

琶

洲

等

在內(nèi)的

中

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作

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功

能

強(qiáng)

化

區(qū)

域進(jìn)

行

重

點(diǎn)

發(fā)

展黃浦江兩岸地區(qū)發(fā)展“十二推進(jìn)世博園及區(qū)、外灘-陸五”規(guī)劃家嘴-北外灘和江建設(shè)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)前海實(shí)行22條先行先試政策深圳灣超級(jí)總部基地：控制性詳細(xì)規(guī)劃

開發(fā)建設(shè)深超總基地新城主中心(含廣州國(guó)際金融

劃(2011

-

2020)城

、

琶

洲

等

地

區(qū)

)某省市新增產(chǎn)業(yè)的禁東、西、北五環(huán)及南四環(huán)以內(nèi)

止和限制目錄

禁止新規(guī)劃大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目十三五201620172018黃浦江兩岸地區(qū)發(fā)展“十三

五”規(guī)劃開發(fā)黃浦南外灘、江-前灘、

世博園區(qū)、浦東新華-民生-洋涇-江等區(qū)域深圳“十三五”規(guī)劃福田CBD職能向CAZ轉(zhuǎn)變2016某省市

政府工作報(bào)告加快推進(jìn)琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚

區(qū)、金融城、珠江新城融合發(fā)

展某省市總體規(guī)劃(2016年一2035年)鼓勵(lì)優(yōu)先利用存量建設(shè)用地；

鼓勵(lì)存量更新；嚴(yán)控某省市建筑高度某省市城市總體規(guī)劃(2017-

2035年)在上海七個(gè)行政區(qū)打造中央活動(dòng)

區(qū)；適度控制辦公用地供應(yīng)節(jié)奏，加強(qiáng)存量辦公樓宇更新改造建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性限制各類用地調(diào)整為大型商業(yè)

質(zhì)正面和負(fù)面清單和商務(wù)辦公項(xiàng)目十四五20212022202320242025合理確定商辦用地規(guī)模，允

規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)

分未建商辦用地轉(zhuǎn)為居住用地并建設(shè)租賃住房等建立年度新增商業(yè)用地出讓與消動(dòng)方案(2024-2026年)

、增

應(yīng)，持比例要求的調(diào)控某省市更新條例減量發(fā)展背景下的綜合更新某省市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提對(duì)不同等級(jí)的商務(wù)樓宇分級(jí)分類

升的行動(dòng)方案(2024—2027)施策某省市國(guó)土空間總體

規(guī)劃(2021

-

2035)有序某省市建筑總量和功

能結(jié)構(gòu)，適度降低商業(yè)及辦公空間占比自全和對(duì)奏化節(jié)優(yōu)商辦用地供長(zhǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制市商業(yè)費(fèi)規(guī)模景目標(biāo)綱要上海十四五圖表3:十一五至十四五期間某省市商務(wù)區(qū)域規(guī)劃和土地供應(yīng)重要文件梳理

區(qū)域和CBD開發(fā)政策

土地和商辦建筑控減政策確

立

北

京

路

傳

統(tǒng)

主

中

心

和

珠

江廣

州某省市

總

體

規(guī)某省市商圈能級(jí)提升三年行—

—

開發(fā)投資額(左軸/億元)7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002010

20112012201320142015

2016房地產(chǎn)去杠桿加速開發(fā)

產(chǎn)能出清，辦公樓供應(yīng)將迎來(lái)中長(zhǎng)期下降趨勢(shì)2020年8月，住建部和央行推出“三道紅線”融資新規(guī)并

于2021年起全面推行。隨著對(duì)房企杠桿率監(jiān)管的趨緊，近

年來(lái)各類房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)持續(xù)收縮。2024年，全國(guó)辦

公樓新開工面積月均158萬(wàn)平方米，不足2020年的三成。CBRE認(rèn)為，去杠桿驅(qū)動(dòng)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型讓十四五成為中國(guó)

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中的一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這一過(guò)程中開發(fā)

產(chǎn)能的加速出清預(yù)計(jì)將在未來(lái)5-10年形成一個(gè)時(shí)段的供應(yīng)

低谷，而辦公樓供應(yīng)的水位線也將某省市規(guī)劃方針的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型迎來(lái)中長(zhǎng)期的下降趨勢(shì)。——

新開工面積(右軸/萬(wàn)平方米)201720182019202020212022202370060050040030020010002024圖表4:歷年全國(guó)辦公樓新開工(月度均值)和開發(fā)投資額數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2025年5月800(2011-2015)土地供應(yīng)高峰6004002000—

某省市涉辦公用地出讓規(guī)劃建筑面積(左軸/萬(wàn)平方米)——優(yōu)質(zhì)辦公樓年新增供應(yīng)(右軸/萬(wàn)平方米)北京：控減供地向

辦公樓供應(yīng)的傳導(dǎo)

已初現(xiàn)曙光CBRE

的數(shù)據(jù)顯示，北京優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)的最近一個(gè)波峰出現(xiàn)在2019-2023年，與十二五的土地供應(yīng)高峰期之間有5-10年左右的跨度。調(diào)減土地供應(yīng)的影響將在十四五后期和十五五

期間逐步體現(xiàn)：2024-2028年預(yù)計(jì)北京優(yōu)質(zhì)辦

公樓年均新增供應(yīng)31萬(wàn)平方米，較此前五年的

高峰期下降60%;而過(guò)去15年的年均凈吸納量

約36萬(wàn)平方米。這意味著北京優(yōu)質(zhì)辦公樓的供需平衡有望在十五五期間得到明顯改善

。圖表5:歷年北京涉辦公用地出讓規(guī)劃建筑面積和優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，世邦魏理仕研究部，2025年5月(2019-2023)

土地供應(yīng)高峰201320142027F2011201220152016202220232024201720182019202020212025F2028F2026F16012040800上海：十四五主城

商務(wù)集聚區(qū)供地趨

勢(shì)下行與北京一樣，上海涉辦公土地供應(yīng)在十二五達(dá)某省市范圍內(nèi)的高點(diǎn)，此后總體呈波浪下行。但不同之處在于，十三五期間圍繞203某省市

總體規(guī)劃，上海新興商務(wù)區(qū)建設(shè)力度更大，由

此在2018-2020年在中央活動(dòng)某省市副中心

等商務(wù)功能集聚區(qū)形成了第二波集中土地供應(yīng)。十四五期間，盡管上海五大新城區(qū)域的涉辦公

用地供應(yīng)有所增加，但主城商務(wù)集聚區(qū)內(nèi)的供應(yīng)明顯收斂：2021-2024年年均供應(yīng)40萬(wàn)平方米，分別是十三五和十二五期間的44%和38%。上海核心商務(wù)區(qū)內(nèi)涉辦公用地供應(yīng)長(zhǎng)期稀缺，

過(guò)去14年累計(jì)供地的規(guī)劃建筑面積不足90萬(wàn)平

方米，僅為全部供地的2%。1,000800600后世博開發(fā)(2011-2015)·

某省市能級(jí)提升，商務(wù)區(qū)快速擴(kuò)

容某省市范圍內(nèi)涉辦公用地供應(yīng)高峰聚焦商務(wù)集聚區(qū)(2018-2020)·

20某省市總規(guī)制訂，以中

央活動(dòng)區(qū)為核心推進(jìn)商務(wù)

集

聚

區(qū)

建

設(shè)涉辦公用地供應(yīng)更聚焦商務(wù)功能集聚區(qū)域五大新城建設(shè)(2021-2024)·

以“功能聚核、宜業(yè)宜居”為目

標(biāo)加快五大新城建設(shè)，新城中心

商業(yè)商辦就業(yè)密度某省市副中

心水平(8萬(wàn)人/平方公里)五大新城土地供應(yīng)增加，主城商務(wù)功能集聚區(qū)涉辦公用地供應(yīng)持續(xù)

收

斂0—

某省市

——

商務(wù)功能集聚區(qū)——

核心商務(wù)區(qū)——

核心拓展區(qū)+新興商務(wù)區(qū)4:商務(wù)功能聚集區(qū)包含某省市城市總體規(guī)劃(2017-2035年)》中確立的中央活動(dòng)區(qū)，某省市城市總體規(guī)劃(1999-2020)》某省市副中心五角場(chǎng)、花木和真如，以及《長(zhǎng)江三角

洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》中涉及的虹橋CBD,將后兩者納入研究對(duì)象，主要考慮到這些區(qū)域具備承載上海商務(wù)功能的集聚效應(yīng)。上海核心商務(wù)區(qū)包括南京西路、淮海路新天地、小陸家嘴；核心拓展區(qū)包括：、世紀(jì)大道、虹橋、火車站、外灘、人民廣場(chǎng)、四川北路、北外灘、花木、黃浦濱江。新興商務(wù)

區(qū)包括：前灘、五角場(chǎng)、世博后灘、虹橋商務(wù)區(qū)、江、大寧、真如數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，世邦魏理仕研究部，2025年5月圖表6:歷年上海涉辦用地出讓規(guī)劃建筑面積4400200(萬(wàn)平方米)20192017201420212011202220122013201520162018202020232024上海：預(yù)計(jì)辦公樓

新增供應(yīng)在十五五

后期開始回落由于十二五和十三五時(shí)期的兩次供地脈沖，上

海辦公樓新增供應(yīng)在2015-2017年迎來(lái)高峰，

并在此后進(jìn)入由核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)供應(yīng)

主導(dǎo)的高位平臺(tái)期

。綜合土地出讓到形成樓宇供應(yīng)的時(shí)間跨度(5-

10年),兩輪供地高峰期的時(shí)間，以及十四五

某省市規(guī)劃和土地供應(yīng)的趨勢(shì)判斷，我們預(yù)

計(jì)上海主城商務(wù)功能集聚區(qū)的辦公樓新增供應(yīng)將在2028年后開始回落，供應(yīng)持續(xù)緊缺的核

心

商

務(wù)

區(qū)

有

望

率

先

重

建

供

需

平

衡

。5004003002001000主要核心拓展區(qū)和新興商務(wù)區(qū)

辦公樓宇竣工交付時(shí)段和規(guī)模圖表7:歷年上海辦公樓竣工面積及預(yù)測(cè)5—

某省市

——

商務(wù)功能聚集區(qū)

核心商務(wù)區(qū)

——

核心拓展區(qū)+新興商務(wù)區(qū)前灘

：134萬(wàn)北外灘：81

萬(wàn)江：112萬(wàn)真如：53萬(wàn)5某省市數(shù)據(jù)某省市統(tǒng)計(jì)局公布的歷年辦公樓竣工面積數(shù)據(jù)來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局，世邦魏理仕研究部，2025年5月虹橋CBD:67萬(wàn)(萬(wàn)平方米)2028201020122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620272011加速中的存量更新調(diào)減并行，十五五將迎來(lái)存量樓宇優(yōu)化提升的爆發(fā)期發(fā)布時(shí)間地區(qū)政策文件名稱主要內(nèi)容2024年5月全國(guó)《關(guān)于實(shí)施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》提出依法規(guī)范收回各類閑置存量土地，并有序組織調(diào)整規(guī)劃條件等重新供應(yīng)2024年7月全國(guó)《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化

的決定》推動(dòng)土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地；制定工

商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期政策2024年11月全國(guó)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土

地的通知》使用專項(xiàng)債券資金優(yōu)先收回收購(gòu)企業(yè)無(wú)力或無(wú)意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地2024年12月全

國(guó)《自然資源要素支撐產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展指導(dǎo)目錄(2024年)

》利用商業(yè)、辦公等存量房屋舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等2025年5月全國(guó)《關(guān)于持續(xù)某省市更新行動(dòng)的意見》加強(qiáng)老舊廠房、低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施等存量房屋改造利用，推動(dòng)建筑功

能轉(zhuǎn)換和混合利用，根據(jù)建筑主導(dǎo)功能依法依規(guī)合理轉(zhuǎn)換土地用途2023年3月北京某省市城市更新條例》存量建筑在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途2023年9月北京《關(guān)于進(jìn)一步細(xì)化既有非居住建筑改建公寓型、宿舍型保障性租賃住房部分技術(shù)要求的通知》對(duì)既有非居住建筑改建保租房提出了更加明確的技術(shù)要求2024年4月上海《促進(jìn)和規(guī)范利用存量資源加大養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施供給的工

作指引》利用存量的商業(yè)、辦公、社區(qū)用房或工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用房等興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施2024年5月深圳《關(guān)于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(修

訂征求意見稿)》將閑置和低效利用的商業(yè)、辦公、旅館(酒店)、廠房、研發(fā)用房、倉(cāng)儲(chǔ)、

科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房2024年5月武漢《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善某省市某省市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)

展政策措施的通知》盤活商辦類用地和項(xiàng)目，對(duì)存量商辦類開發(fā)用地和在建項(xiàng)目，按照規(guī)定程序

推進(jìn)“商改住”“商改租”2024年6月上海某省市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動(dòng)方案(2024一2027)》對(duì)不同等級(jí)的商務(wù)樓宇分級(jí)分類施策2024年6月成都《關(guān)某省市更新方式推動(dòng)低效用地再開發(fā)的實(shí)施意見》政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)優(yōu)先收儲(chǔ)閑置、空閑和低效用地。支持利用存量非住宅

性空閑房屋發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)新商業(yè)2024年12月廣州某省市配售型保障性住房管理辦法(試行)》支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)配售型保障性住房，

變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款2025年3月上海某省市促進(jìn)服務(wù)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展若干措施》在一定年限內(nèi)，支持符合條件的存量低效商業(yè)、商務(wù)樓宇用途轉(zhuǎn)換為酒店老齡樓宇急速擴(kuò)容，發(fā)力存量更新恰逢其時(shí)存量用地和項(xiàng)目調(diào)改是疏解辦公樓供應(yīng)端壓力的

另一條重要路徑。

CBRE研究數(shù)據(jù)顯示，十五五

將是某省市樓宇老化的加速期：到2030年，

某省市樓齡30年及以上辦公項(xiàng)目的總面積將從目前的114萬(wàn)平方米急速膨脹到1022萬(wàn)平方米。自2023年開始，各地已陸續(xù)出臺(tái)存量建筑用途調(diào)

整政策。2024年國(guó)家出臺(tái)專項(xiàng)債券資金回購(gòu)和收

儲(chǔ)推動(dòng)存量土地盤活。2024年以來(lái)，我們注意到上海、虹口、靜安均有商辦用地被調(diào)整為住宅用途，深圳、廣州、杭某省市也出現(xiàn)了類似案例。(詳見第16頁(yè))另外，去年二十屆三中全會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于進(jìn)一

步全面深化改革推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》,其

中明確將“制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后

續(xù)期政策”這一業(yè)界長(zhǎng)期關(guān)注的議題納入在2029年底前需要完成的一系列改革任務(wù)內(nèi)。CBRE認(rèn)為，這將為系統(tǒng)性的存量商業(yè)地產(chǎn)調(diào)改和提升設(shè)置最

重要的底層機(jī)制。圖表8:全國(guó)及各地“存量土地用途調(diào)整和收儲(chǔ)”相關(guān)政策梳理城市地塊名稱

地塊區(qū)位調(diào)整時(shí)間土地調(diào)整情況原土地用途

現(xiàn)土地用途上海衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)051-11地塊

華山路、廣元路、天平路、康平路圍合區(qū)域

4,7072025年5月商辦混合

二類住宅上海1地塊

東至大田路、南至新閘路、西至石門二路、北至南蘇州路

16,8002025年4月商務(wù)辦公

三類住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)上海虹口區(qū)314街坊314-01地塊東至通州路、南至東余杭路、西至新建路、北至路

6,2882025年4月商務(wù)辦公

租賃住宅、商業(yè)上海虹口區(qū)315街坊315-11地塊

虹口區(qū)315街坊

19,4462025年4月商業(yè)、商務(wù)辦公及住宅混合

三類住宅上海江xh128D-07(原小米總部地塊)東至兆豐路，西至大木橋路，北至中山南二路，南至龍華中

路83,6002024年5月商辦混合三類住宅深圳DU13地塊

后海金融總部基地一宗地塊

239,5872024年7月商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施

商業(yè)服務(wù)業(yè)、二類居住杭州城東新城單元SC080201-27地塊東至環(huán)站西路、新塘路，南至SC080201-28地塊，西至SC080201-28地塊，北至三路32,6002025年4月商業(yè)、商務(wù)金融

二類城鎮(zhèn)住宅杭州蔣村文新單元XH030203-01地

塊東至崇仁路，南至晴川街、西至弘德路、北至文一西路

80,0002024年4月商業(yè)

住宅/中小學(xué)/文化和城鎮(zhèn)社會(huì)服務(wù)設(shè)施廣州

工業(yè)大道南大干圍1、12

(、在

鄰)中海觀瀾府、東至海珠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、15,5002024年11月商業(yè)、商務(wù)

二類居住武漢江漢區(qū)天街片區(qū)一期B2地塊及

天街片區(qū)三期(和平里)A地塊東南至沿河大道，西靠友誼南路，北抵民權(quán)路

37,8252024年12月商業(yè)、商務(wù)、公園綠地

居住、商務(wù)、公園綠地福州鼓樓區(qū)350102-HS-L管理單元L-北至烏山西路、西至教育學(xué)院附中及潤(rùn)和郡、南至斗池路、3地塊

東至西二環(huán)中路23,7002024年9月商業(yè)、商務(wù)辦公

商業(yè)、商務(wù)、住宅混合數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2025年5月建西百海港城秀天薈江灣廣越至鄰南北塊區(qū)號(hào)地海珠圖表9:近某省市土地用途調(diào)整案例土地面積(平方米)靜安區(qū)江寧社區(qū)053街坊053-b-后海灣-東角頭地區(qū)DU10、調(diào)改某省市場(chǎng)上存

量樓宇優(yōu)化和出清的

常見舉措某省市場(chǎng)上不乏調(diào)整辦公樓用途的實(shí)踐。CBRE

在美國(guó)監(jiān)測(cè)的某省市場(chǎng)中，截至2024年三季度有超過(guò)750棟辦公樓(總計(jì)7,100萬(wàn)平方英尺)計(jì)劃或已被改變用途。由于中心區(qū)長(zhǎng)租公寓空置率僅為5.3%,而辦公樓空置

率高達(dá)19.6%,且自2020年以來(lái)前者累計(jì)租金增長(zhǎng)為22%,后者僅為1%,長(zhǎng)租公寓成為改造用途中最熱門

的選項(xiàng)。截至2024年三季度，在所有正在或計(jì)劃被改造的辦公樓中，超七成將變身長(zhǎng)租公寓，該比例較一年前

亦增加了26個(gè)百分點(diǎn)6。在英國(guó)倫敦，投資者在2022年至2023年期間購(gòu)入約210

萬(wàn)平方英尺位于倫敦中心區(qū)的辦公樓面積并對(duì)其進(jìn)行改

造和

用

途

變

更，醫(yī)

療

設(shè)

施(

5

0

%

)和

酒店(3

4

%

)

位列

改造計(jì)劃的前兩位7。6:“Rise

inOfficeConversionsMayHelptoReinvigorateCities”,CBREUSResearch,2023年9月“Strong

Office

Conversion

Pipeline

Will

Boost

Business-CentricDowntowns”,CBREUS

Research,2024年11月7:“Adapttoattract:London’sever-changinginvestmentmarket”,

CBREUK

Research,2023年6月圖表11:美國(guó)正在或計(jì)劃改造的辦公樓的新用途2023年三季度2024年三季度4%6%8%

18%9%48%19%74%■長(zhǎng)租公寓□醫(yī)療設(shè)施圖表10:歷年美國(guó)竣工、在建和計(jì)劃的辦公樓改造

項(xiàng)目數(shù)■竣工■在建■計(jì)劃300250200150100500■酒店□混合用途■其他■工

業(yè)4%2016201720182019202020212022202320242025F圖表12:美國(guó)辦公樓空置率(分區(qū)位和等級(jí))■綜合活力區(qū)域

■商務(wù)辦公區(qū)域14.8Prime

級(jí)17.522.3A級(jí)2528.6B/C級(jí)31.1空

置

率

(

%

)數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2024年5月辦公樓用途改造不僅是單棟建筑的優(yōu)化利用，也對(duì)進(jìn)一步激發(fā)商務(wù)區(qū)的整體活力具有積極

意義。產(chǎn)城融合趨勢(shì)下，商務(wù)區(qū)內(nèi)辦公和居

住人群對(duì)商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施和服

務(wù)的需求不斷增長(zhǎng)，具備物業(yè)供給多樣性的

區(qū)域，辦公樓去化優(yōu)勢(shì)更大。

在美國(guó)，各等

級(jí)辦公樓在綜合活力區(qū)的空置率均低于單純

商

務(wù)

辦

公

的

區(qū)

域

8

。在某省市中，上海前灘是綜合活力區(qū)域發(fā)

展的典型代表。多元平衡的業(yè)態(tài)配比讓它不

僅是一個(gè)CBD,更是一座24小時(shí)活某省市。從辦公樓租賃表現(xiàn)來(lái)看，自2016年第一棟辦

公樓交付以來(lái)，某省市場(chǎng)上行和下行兩個(gè)

階段的去化均顯著優(yōu)于其他新興商務(wù)區(qū)的平

均

水

平

。8:"Shaping

Tomorrow's

Cities:Fostering

Resilient

and

Vibrant

Urban

Environments”,CBRE

US

Research,2024年9:

辦公樓、商業(yè)配套、居住和生活配套占比綜合為100%,基于

前灘規(guī)劃總建筑面積，綠化率基于規(guī)劃建設(shè)用地面積10:選取辦公建筑面積在5-10萬(wàn)平方米之間的項(xiàng)目進(jìn)行分析，以

排除項(xiàng)目體量對(duì)去化時(shí)間的影響，項(xiàng)目交付后首次達(dá)到80%的出租

率并維持6個(gè)月以上。數(shù)據(jù)截至2025年第一季度2016-201某省市項(xiàng)目達(dá)到

穩(wěn)定期平均時(shí)間前

灘2

4

個(gè)

月其他新興商務(wù)區(qū)30個(gè)

月數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2025年5月辦公樓

商業(yè)配套

居住

生

活

配

套(

醫(yī)

療

教

育

、

文

體

)42%

17%

27%

14%35%重塑辦公樓用途，是物業(yè)更新，也是區(qū)域盤活55%34%圖表14:前灘和其他新興商務(wù)區(qū)租賃情況對(duì)比10圖表13:前灘開發(fā)各功能配比9情況2022某省市項(xiàng)目當(dāng)前平均出租率綠化率□口空間功能加減法，

響應(yīng)租戶需求除改變整棟樓宇用途外，有針對(duì)性地將部分辦

公樓層改造為配套功能區(qū)域?qū)⒂兄跇I(yè)主在激某省市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中改善租戶體驗(yàn)，提升樓宇綜合

表現(xiàn)。CBRE《2024年中國(guó)區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》中揭

示，71%的受訪租戶認(rèn)為配套設(shè)施和服務(wù)會(huì)影響企業(yè)續(xù)租和搬遷決策，是僅次于成本的第二大因素。租戶對(duì)于樓內(nèi)活動(dòng)舉辦場(chǎng)地、

共享會(huì)議室等靈活空間，樓內(nèi)餐飲和商業(yè)配套

設(shè)施尤為重視。18世邦魏理仕研究部租戶在續(xù)租和搬遷決策時(shí)對(duì)配套設(shè)施的重視度67%63%56%35%33%24%19%共享辦公和商務(wù)中心裝修房數(shù)據(jù)來(lái)源：《2024年中國(guó)區(qū)辦公樓租戶調(diào)查》,世邦魏理仕研究部，2024年9月健身房等設(shè)施活動(dòng)舉辦場(chǎng)地共享會(huì)議室圖表15:餐飲配套商業(yè)配套打造未來(lái)樓宇的垂直生態(tài)體系在傳統(tǒng)辦公配套設(shè)施以外，業(yè)主也可以考慮在辦公樓宇內(nèi)融入居住、文娛、社交等多種用途，打造相互賦能的垂直生態(tài)體系。位于上海黃浦區(qū)的亞洲大廈就是一個(gè)突破傳統(tǒng)調(diào)改框架的“非典型”案例。受2019年某省市演藝

新空間運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)》新政的推動(dòng)-允出場(chǎng)次每年不低于50場(chǎng)、觀眾席不少于100座或面積不小

于200平方米的位于辦公樓、商場(chǎng)、園區(qū)的非標(biāo)準(zhǔn)劇場(chǎng)轉(zhuǎn)換為演藝新空間，亞洲大廈自2020年以來(lái)

陸續(xù)將部分空間調(diào)整為演藝場(chǎng)所，并對(duì)相關(guān)樓層依據(jù)劇院要求進(jìn)行消防改造。截至2024年樓內(nèi)已增

至19個(gè)演藝空間，共計(jì)座位數(shù)3,248個(gè)，總面積4,700平方米，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，成功地將一棟運(yùn)營(yíng)情況一般的辦公樓轉(zhuǎn)型為上海文化產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的地標(biāo)之一。無(wú)獨(dú)有偶，位于東京的澀谷之光這棟182米高層商務(wù)辦公樓將商辦與劇院、展示、商業(yè)垂直整合，辦公樓疊在設(shè)有可容納約2,000名觀眾的劇院“東急Theatre

Orb”之上。近年來(lái)，樓宇空間的垂直重構(gòu)正在獲得更多來(lái)自政策層面的靈活度和支持。去年6月出臺(tái)的《上海某省市推進(jìn)商務(wù)樓宇更新提升的行動(dòng)方案(2024—2027)》明確提出，對(duì)存量樓宇分類施策更新提升，

結(jié)合實(shí)際需要推動(dòng)空間融合復(fù)合。去年底，北京出臺(tái)《老舊低效樓宇更新實(shí)施辦法(試行)》,

鼓勵(lì)樓宇空間與源的復(fù)合、集約與高效利用。在符合規(guī)劃和安全等規(guī)定的條件下，在樓宇內(nèi)安排文化、體育、教育、醫(yī)療、社會(huì)福利、商務(wù)