河南省物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目管理辦法（試行）（征求意見稿）第一條為規(guī)范全省物業(yè)服務市場秩序，維護業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，做好物業(yè)服務企業(yè)退出、承接物業(yè)服務項目工作，保障物業(yè)服務活動依法有序進行，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結合我省實際，制定本辦法。第二條本省行政區(qū)域內，因（前期）物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約、（前期）物業(yè)服務合同期未滿業(yè)主依照法定程序解除、雙方當事人協(xié)商解除等，物業(yè)服務企業(yè)退出服務項目的活動，適用本辦法。第三條物業(yè)服務企業(yè)退出服務項目應本著維護社區(qū)和諧與社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡原則，認真依法做好物業(yè)服務交接工作，保持項目物業(yè)服務的連續(xù)性。第四條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責會同有關部門做好物業(yè)服務企業(yè)退出管理的政策制定、業(yè)務指導和監(jiān)督工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責做好本轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)退出的組織、指導、協(xié)調和具體實施工作。社區(qū)居（村）民委員會負責協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好有關工作。公安、城市管理、民政、應急管理、司法、自然資源、生態(tài)環(huán)境、市場監(jiān)督、信訪等部門，供水、供電、供氣等相關專業(yè)經(jīng)營單位應當按照各自工作職責，加強與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的協(xié)調配合，協(xié)助做好物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目管理的相關工作。第五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應當從物業(yè)服務項目的連續(xù)、穩(wěn)定和長遠利益出發(fā)，保證廣大業(yè)主的正常生活秩序，慎用辭退權。第六條業(yè)主大會不得授權、委托業(yè)主委員會作出選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當組織業(yè)主共同表決。由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第七條有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務項目：（一）前期物業(yè)服務期間，建設單位按照約定的解除合同條件要求提前解約，按程序選聘新的前期物業(yè)服務企業(yè)，且與新聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同生效；（二）前期物業(yè)服務合同因業(yè)主大會依法作出決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，且與新聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的；（三）業(yè)主大會依法作出決定解聘原物業(yè)服務企業(yè)的；（四）物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)均表示不再續(xù)約的；（五）物業(yè)服務企業(yè)因破產(chǎn)或被注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因致使其不能繼續(xù)履行合同義務的；（六）依法應當退出的其他情形。第八條業(yè)主擬對物業(yè)服務企業(yè)作出退出決定的，應在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會的指導下，依照本辦法第六條及相關法律法規(guī)，依法召開業(yè)主大會，由業(yè)主共同表決。第九條業(yè)主大會可以采用現(xiàn)場集中開會討論和書面征求意見的方式進行表決，在滿足實名投票的條件下，采用縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門建立的決策信息平臺進行表決。表決結果由業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置（小區(qū)公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）公示不少于七日，業(yè)主大會或業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）可以聘請公證機構對表決過程和結果進行公證。第十條業(yè)主大會擬決定要求物業(yè)服務企業(yè)退出的，按以下程序辦理：（一）業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務企業(yè)，合同對通知期限另有約定的除外；（二）通知發(fā)出后三十日內，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就交接內容、時間及債權債務結算方式等事宜進行平等協(xié)商，形成交接方案，方案在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置（小區(qū)公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）公示不少于七日（三）業(yè)主大會或業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）與原物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)約定的時間辦理承接查驗手續(xù)，業(yè)主大會或業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）也可以委托新聘物業(yè)服務企業(yè)或者第三方專業(yè)機構協(xié)助其與原物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗及移交手續(xù)；（四）原物業(yè)服務企業(yè)按照約定的時間撤出物業(yè)管理第十一條物業(yè)服務企業(yè)依法或依照約定提前解除合同的、合同期屆滿物業(yè)服務企業(yè)不同意續(xù)聘的、物業(yè)服務企業(yè)因故不能繼續(xù)履行合同義務要求退出的，按照以下程序辦（一）物業(yè)服務企業(yè)應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主大會或者業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會），合同對通知期限另有約定的除外；（二）書面通知發(fā)出后三十日內，物業(yè)服務企業(yè)就交接內容、方式、時間、合同約定的責任界限及債權債務結算方式與業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）平等協(xié)商，在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置（小區(qū)公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）公示不少于七日；（三）根據(jù)約定的時間，業(yè)主大會或業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）與原物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，業(yè)主大會或業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）也可以委托新聘物業(yè)服務企業(yè)或者第三方專業(yè)機構協(xié)助其與原物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗及移交手續(xù)；（四）原物業(yè)服務企業(yè)按照約定的時間撤出物業(yè)管理第十二條前期物業(yè)服務期間，業(yè)主大會尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，物業(yè)管理委員會也未組建的，建設單位或前期物業(yè)服務企業(yè)按照約定的解除合同條件要求不再續(xù)約或提前解約的，應提前六十日書面通知對方，但合同對通知期限另有約定的除外。建設單位應依照本辦法第六條的表決比例，依法征得業(yè)主同意后，依據(jù)相關規(guī)定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務標準不低于原物業(yè)服務合同約定的標準。新物業(yè)服務企業(yè)確定后，應將更換的物業(yè)服務企業(yè)的情況在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置（小區(qū)公告欄、主要出入口、電梯轎廂等）如實公示，并將簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理行政主管部門備案。第十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務企業(yè)不得無正當理由拒絕或不配合履行退出的交接義務。第十四條原物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定和業(yè)主大會的決定做好退出物業(yè)項目的相關工作，向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、決定自行管理的業(yè)主或者業(yè)主大會委托的新聘物業(yè)服務企業(yè)辦理承接查驗及移交手續(xù)。未成立業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）或者其不能正常履行職責的，可在業(yè)主代表的監(jiān)督下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或委托社區(qū)居（村）民委員會代為辦理承接查驗手續(xù)。業(yè)主大會決定實行自行管理物業(yè)的，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）組織業(yè)主代表辦理承接查驗手續(xù)。第十五條承接查驗及交接工作應按照《河南省物業(yè)管理條例》《河南省物業(yè)承接查驗辦法》執(zhí)行，一并移交下列（一）移交物業(yè)管理用房等共用部分、共用設施設備；（二）移交物業(yè)承接查驗的有關資料；（三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、檢驗等技術資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄等物業(yè)服務檔案或者采用數(shù)字化管理形成的電子資料、數(shù)據(jù)；（四）業(yè)主清冊及業(yè)主欠繳、預繳費等相關資料；（五）需辦理移交登記的供電、供水、供暖、電梯登記等涉及專業(yè)經(jīng)營單位的移交變更事項；（六）移交建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況（七）結清預收、代收和預付、代付費用；（八）委托物業(yè)服務企業(yè)管理的公共收益余額；（九）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。第十六條原物業(yè)服務企業(yè)應當與接收方就相關移交事項制作物業(yè)項目移交記錄，由雙方簽章確認。移交記錄應當包括物業(yè)項目移交的時間、內容、存在問題和解決方法、責任界限和債權債務結算方式等內容。雙方對物業(yè)項目移交事項存在爭議的，應當在記錄中載明。第十七條原物業(yè)服務企業(yè)辦理相關移交手續(xù)后，應當及時退出物業(yè)服務項目，在辦理交接至撤出物業(yè)服務區(qū)域的期間內，原物業(yè)服務企業(yè)應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但另有約定的除外。新聘物業(yè)服務企業(yè)應當在原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務項目后方可進駐。業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應按照物業(yè)服務合同的約定與新聘物業(yè)服務企業(yè)辦理移交。第十八條物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、階段工作未完成、對業(yè)主共同決定有異議、其他糾紛未解決等為由拒絕退出及辦理交接。第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和物業(yè)服務企業(yè)存在不主動、不配合溝通退出事宜，未根據(jù)雙方約定辦理承接查驗手續(xù)等情形，造成無法履行退出程序的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當督促其依法依約履行退出義務。第二十條物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。第二十一條物業(yè)服務企業(yè)退出項目后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務企業(yè)或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導和監(jiān)督社區(qū)居（村）民委員會，根據(jù)應急管理的需要組織維護小區(qū)基本衛(wèi)生、秩序等臨時過渡工作，同時積極指導、督促業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）及時組織召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務企業(yè)或由業(yè)主自行管理。小區(qū)應急管理期間產(chǎn)生的費用由業(yè)主共同承擔。第二十二條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當做好轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）選聘新物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理的具體指導和監(jiān)督工作。第二十三條物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關資料、財物等，或者拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，經(jīng)業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）請求，物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)行政主管部門應當予以協(xié)經(jīng)協(xié)助，原物業(yè)服務企業(yè)仍拒不移交或者拒不退出的，可依法采取下列措施：（一）根據(jù)《河南省物業(yè)服務企業(yè)信用管理實施辦法（試行）》，由物業(yè)項目所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報當?shù)匚飿I(yè)行政主管部門將物業(yè)服務企業(yè)的不良行為記入信用信息檔案并采集至河南省物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理平臺向社會公布；（二）根據(jù)《河南省物業(yè)管理條例》相關規(guī)定由物業(yè)管理行政主管部門責令改正，逾期不改正的予以處罰；（三）業(yè)主、業(yè)主委員會可依法通過司法程序，請求人民法院強制執(zhí)行。第二十四條業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）未經(jīng)業(yè)主共同決定，擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務企業(yè)決定的，由物業(yè)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法責令限期改正或者撤銷其決定，并通過在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示等方式通告全體業(yè)主。第二十五條業(yè)主大會、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)項目所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通過在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示等方式通告