一、引言房地產(chǎn)物業(yè)維修保養(yǎng)是物業(yè)管理的核心職能之一，其目標(biāo)是通過系統(tǒng)性的維護(hù)與修繕，延長物業(yè)設(shè)施設(shè)備的使用壽命、保障業(yè)主居住安全、提升物業(yè)價(jià)值及業(yè)主滿意度?？茖W(xué)的維修保養(yǎng)計(jì)劃與規(guī)范的執(zhí)行記錄管理，是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的關(guān)鍵抓手。本文結(jié)合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定、執(zhí)行流程及記錄管理進(jìn)行系統(tǒng)闡述，為物業(yè)企業(yè)提供可落地的操作指南。二、維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定維修保養(yǎng)計(jì)劃是維修保養(yǎng)工作的綱領(lǐng)性文件，其制定需遵循“合法性、合理性、針對(duì)性”原則，確保計(jì)劃可執(zhí)行、可考核。（一）編制依據(jù)1.法律法規(guī)：依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第504號(hào)）第二十八條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”、第三十五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”等規(guī)定，明確維修保養(yǎng)的法定責(zé)任。2.行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：參照《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（GB/T____.____）、《住宅物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》（DB11/T____）等標(biāo)準(zhǔn)，確定維修保養(yǎng)的內(nèi)容、頻率及質(zhì)量要求（如《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》要求“電梯月度檢查運(yùn)行狀態(tài)，季度潤滑導(dǎo)軌”）。3.物業(yè)實(shí)際情況：結(jié)合物業(yè)建筑年代（如建成10年以上的小區(qū)需增加屋面防水檢查頻率）、設(shè)施設(shè)備老化程度（如老舊小區(qū)水電線路需提高檢查頻次）、業(yè)主需求（如高端小區(qū)對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)的精細(xì)化要求）等因素，調(diào)整計(jì)劃側(cè)重點(diǎn)。（二）計(jì)劃分類根據(jù)維修保養(yǎng)的目的、頻率及內(nèi)容，計(jì)劃可分為三類，覆蓋“日常維護(hù)-定期檢修-專項(xiàng)改造”全周期：**分類****定義****頻率****示例內(nèi)容****日常保養(yǎng)**每日/每周進(jìn)行的重復(fù)性、預(yù)防性工作，保持設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行及環(huán)境整潔每日1次（清潔）、每周1次（照明檢查）公共區(qū)域清潔（地面掃拖、電梯轎廂消毒）、照明設(shè)施檢查（更換損壞燈泡）、綠化日常養(yǎng)護(hù)（澆水、修剪）**定期檢修**按月/季度/年度進(jìn)行的系統(tǒng)性檢查，發(fā)現(xiàn)潛在故障并及時(shí)處理月度（電梯）、季度（消防）、年度（屋面防水）電梯月度檢查（運(yùn)行速度、制動(dòng)系統(tǒng)）、消防設(shè)施季度檢查（滅火器壓力、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)）、屋面防水年度檢查（有無裂縫、漏水）**專項(xiàng)維修**針對(duì)特定設(shè)施設(shè)備或區(qū)域的集中改造，解決嚴(yán)重故障或提升功能不定期（根據(jù)損壞情況）電梯大修（更換曳引機(jī)、控制柜）、屋面防水改造（重新鋪設(shè)防水卷材）、小區(qū)道路翻新（修補(bǔ)裂縫、鋪磚）（三）內(nèi)容要素一份完整的計(jì)劃需包含以下核心要素，確?？蓤?zhí)行性：1.項(xiàng)目名稱：明確維修保養(yǎng)對(duì)象（如“1號(hào)樓樓道燈檢查”“小區(qū)消防設(shè)施季度檢修”）；2.責(zé)任部門/人員：指定執(zhí)行部門（如工程維修部、環(huán)境管理部）及具體責(zé)任人（如張三、李四）；3.時(shí)間安排：確定開始及完成時(shí)間（如“2023年10月1日-10月7日”）；4.工作內(nèi)容：詳細(xì)描述任務(wù)（如“檢查1-5層樓道燈，更換損壞燈泡，緊固松動(dòng)線路”）；5.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)收要求（如“樓道燈全部亮燈，線路無老化”“消防栓供水壓力達(dá)標(biāo)”）；6.所需資源：列出工具（梯子、測(cè)電筆）、材料（燈泡、防水卷材）及預(yù)算（如更換燈泡的費(fèi)用）。三、維修保養(yǎng)計(jì)劃的執(zhí)行流程計(jì)劃的執(zhí)行需嚴(yán)格遵循“任務(wù)分派-作業(yè)實(shí)施-質(zhì)量檢查”的閉環(huán)流程，確保工作質(zhì)量與安全。（一）任務(wù)分派1.系統(tǒng)派單：通過物業(yè)管理系統(tǒng)（如ERP系統(tǒng)）錄入任務(wù)，指定責(zé)任人、完成時(shí)間及要求，系統(tǒng)自動(dòng)發(fā)送提醒（短信、APP通知），避免遺漏；2.書面交底：對(duì)于復(fù)雜任務(wù)（如電梯大修），召開交底會(huì)議，說明工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、安全注意事項(xiàng)，簽署書面交底記錄；3.責(zé)任確認(rèn)：責(zé)任人收到任務(wù)后，在系統(tǒng)或書面記錄上確認(rèn)，表明理解要求。（二）作業(yè)實(shí)施1.操作規(guī)范：電工作業(yè)：佩戴絕緣手套，使用絕緣工具，禁止帶電作業(yè)；高空作業(yè)（如維修路燈）：系安全帶，下方設(shè)置“正在維修，請(qǐng)勿靠近”警示標(biāo)志，禁止單獨(dú)作業(yè)；機(jī)械作業(yè)（如電梯操作）：持證上崗，遵守設(shè)備操作規(guī)程。2.溝通協(xié)調(diào)：業(yè)主配合：進(jìn)入業(yè)主家維修（如水管漏水），提前24小時(shí)通知，約定時(shí)間；公共區(qū)域維修：設(shè)置臨時(shí)警示標(biāo)志（cones、警示帶），引導(dǎo)業(yè)主繞行；跨部門協(xié)作：涉及綠化養(yǎng)護(hù)與工程維修配合時(shí)，提前溝通分工。（三）質(zhì)量檢查采用“自檢-互檢-抽檢”多層級(jí)檢查，確保質(zhì)量達(dá)標(biāo)：1.自檢：作業(yè)人員完成任務(wù)后，按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)自我檢查（如檢查燈泡是否亮燈、線路是否緊固）；2.互檢：由同事或班組組長復(fù)查（如電梯維修后，另一名電工檢查運(yùn)行狀態(tài)）；3.抽檢：主管或質(zhì)量監(jiān)督員隨機(jī)檢查（如每周抽查10%的樓道燈）；4.驗(yàn)收簽字：檢查合格后，責(zé)任人與檢查人簽字確認(rèn)，記錄歸檔。四、執(zhí)行記錄的規(guī)范管理執(zhí)行記錄是維修保養(yǎng)工作的“痕跡化證據(jù)”，需真實(shí)、完整、可追溯，其管理需遵循以下要求：（一）記錄內(nèi)容要求記錄需包含以下信息，確保全面性：1.基本信息：項(xiàng)目名稱、時(shí)間、地點(diǎn)、責(zé)任人；2.工作內(nèi)容：具體完成的任務(wù)（如“更換1號(hào)樓2單元3層樓道燈燈泡”）；3.完成情況：是否按時(shí)完成，未完成原因（如“材料未到位，推遲至次日”）；4.質(zhì)量檢查結(jié)果：自檢、互檢、抽檢結(jié)論（如“檢查合格，燈泡正常亮燈”）；5.業(yè)主反饋：涉及業(yè)主家維修時(shí)，記錄業(yè)主意見（如“業(yè)主對(duì)維修結(jié)果滿意”）；6.異常情況：發(fā)現(xiàn)的潛在問題（如“1號(hào)樓3單元水管有漏水痕跡，已上報(bào)”）。（二）記錄形式與存儲(chǔ)1.記錄形式：紙質(zhì)記錄：適用于簡(jiǎn)單任務(wù)（如日常清潔），使用統(tǒng)一表格（如《日常保養(yǎng)記錄單》），簽字確認(rèn)；電子記錄：適用于復(fù)雜任務(wù)（如電梯檢修），通過物業(yè)管理系統(tǒng)或Excel生成，便于查詢統(tǒng)計(jì)。2.存儲(chǔ)要求：分類存儲(chǔ)：按項(xiàng)目（電梯、消防）、時(shí)間（月度、季度）分類，便于查找；安全存儲(chǔ)：紙質(zhì)記錄存放在干燥通風(fēng)處，電子記錄云端備份（如阿里云），防止丟失；期限要求：至少保存2年（符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求），便于追溯。（三）記錄的利用價(jià)值1.追溯與責(zé)任認(rèn)定：若發(fā)生投訴（如“樓道燈壞了3天沒人修”），可通過記錄查詢是否按時(shí)完成，明確責(zé)任；2.問題分析與改進(jìn)：分析高頻問題（如某棟樓樓道燈經(jīng)常損壞），調(diào)整保養(yǎng)頻率（從每周1次改為每3天1次）或更換耐用燈泡；3.預(yù)算編制：根據(jù)記錄中的材料消耗（如更換燈泡數(shù)量），編制下一年度預(yù)算；4.業(yè)主溝通：向業(yè)主展示記錄（如《消防設(shè)施季度檢查記錄》），證明企業(yè)履行職責(zé)，提升信任度。五、計(jì)劃與執(zhí)行的優(yōu)化改進(jìn)維修保養(yǎng)工作需持續(xù)優(yōu)化，通過“評(píng)估-反饋-升級(jí)”循環(huán)，提升效率與質(zhì)量。（一）定期評(píng)估與復(fù)盤1.月度會(huì)議：總結(jié)本月計(jì)劃完成情況（完成率、質(zhì)量達(dá)標(biāo)率），分析未完成原因（如材料延誤、人員不足），制定解決措施；2.季度復(fù)盤：重點(diǎn)分析高頻問題（如電梯故障次數(shù)）、業(yè)主投訴較多的問題（如綠化養(yǎng)護(hù)不到位），調(diào)整計(jì)劃（如增加電梯檢查頻率、更換綠化團(tuán)隊(duì)）；3.年度總結(jié)：評(píng)估計(jì)劃的合理性（是否符合業(yè)主需求）、執(zhí)行的有效性（是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)），制定下一年度計(jì)劃。（二）業(yè)主反饋整合1.滿意度調(diào)查：每半年進(jìn)行一次業(yè)主滿意度調(diào)查，了解對(duì)維修保養(yǎng)的意見（如“希望增加綠化澆水頻率”）；2.投訴處理：對(duì)業(yè)主投訴（如“維修人員態(tài)度不好”），及時(shí)處理并記錄，分析背后的問題（如人員培訓(xùn)不足），制定改進(jìn)措施；3.業(yè)主座談會(huì)：每年召開一次業(yè)主代表座談會(huì)，聽取建議（如“希望周末進(jìn)行維修”），整合到計(jì)劃中。（三）技術(shù)與管理升級(jí)1.技術(shù)升級(jí)：采用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)（如電梯傳感器、消防設(shè)施壓力傳感器），實(shí)時(shí)監(jiān)控運(yùn)行狀態(tài)，提前預(yù)警故障（如電梯部件磨損，系統(tǒng)自動(dòng)報(bào)警）；2.管理升級(jí)：培訓(xùn)提升：定期對(duì)維修人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)（如電梯維修技術(shù)、溝通技巧），提高專業(yè)水平；外包管理：對(duì)于專業(yè)任務(wù)（如電梯大修），選擇資質(zhì)齊全的外包單位，簽訂詳細(xì)合同（明確質(zhì)量要求與責(zé)任）；績(jī)效考核：將完成率、質(zhì)量達(dá)標(biāo)率與員工績(jī)效考核掛鉤，激勵(lì)員工提高效率。六、結(jié)語房地產(chǎn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃及執(zhí)行記錄管理是物業(yè)管理的“生命線”，直接影響物業(yè)價(jià)值