闞振芳2011年5月房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算、土地增值稅清算

與分階段財稅實(shí)務(wù)籌劃檢查

2009年上市公司平均值2009年上市公司平均值（營城教+土增+所得稅）/收入1、企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示2、土地增值稅清算3、企業(yè)提問講解4、分階段財稅實(shí)務(wù)籌劃檢查串講5、現(xiàn)場問題解答目錄

33一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除問題？●《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入的5‰。第四十四條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售(營業(yè))收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除?！駠惏l(fā)[2009]31號第六條“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)……”判斷：符合以上規(guī)定？。

44二、關(guān)于租金收入、債務(wù)重組收入確認(rèn)問題“根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入?！薄捌髽I(yè)發(fā)生債務(wù)重組，應(yīng)在債務(wù)重組合同或協(xié)議生效時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。”55三、關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得確認(rèn)和計算問題

企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入，應(yīng)于轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效、且完成股權(quán)變更手續(xù)時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額?！锾崾荆合确趾筠D(zhuǎn)66四、從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)計算問題

對從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括集團(tuán)公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額。以上二~四均摘自《關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）。77五、關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)以不同形式取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等收入征收企業(yè)所得稅問題公告如下：一、企業(yè)取得財產(chǎn)（包括各類資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等）轉(zhuǎn)讓收入、債務(wù)重組收入、接受捐贈收入、無法償付的應(yīng)付款收入等，不論是以貨幣形式、還是非貨幣形式體現(xiàn)，除另有規(guī)定外，均應(yīng)一次性計入確認(rèn)收入的年度計算繳納企業(yè)所得稅。二、本公告自發(fā)布之日起30日后施行。2008年1月1日至本公告施行前，各地就上述收入計算的所得，已分5年平均計入各年度應(yīng)納稅所得額計算納稅的，在本公告發(fā)布后，對尚未計算納稅的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)一次性作為本年度應(yīng)納稅所得額計算納稅。摘自《關(guān)于企業(yè)取得財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第19號）。88六、關(guān)于工會經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)

“根據(jù)《工會法》、《中國工會章程》和財政部頒布的《工會會計制度》，以及財政票據(jù)管理的有關(guān)規(guī)定，全國總工會決定從2010年7月1日起，啟用財政部統(tǒng)一印制并套印財政部票據(jù)監(jiān)制章的《工會經(jīng)費(fèi)收入專用收據(jù)》，同時廢止《工會經(jīng)費(fèi)撥繳款專用收據(jù)》。為加強(qiáng)對工會經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除的管理，現(xiàn)就工會經(jīng)費(fèi)稅前扣除憑據(jù)問題公告如下：一、自2010年7月1日起，企業(yè)撥繳的職工工會經(jīng)費(fèi)，不超過工資薪金總額2%的部分，憑工會組織開具的《工會經(jīng)費(fèi)收入專用收據(jù)》在企業(yè)所得稅稅前扣除。二、《國家稅務(wù)總局關(guān)于工會經(jīng)費(fèi)稅前扣除問題的通知》（國稅函[2000]678號）同時廢止?！闭浴蛾P(guān)于工會經(jīng)費(fèi)企業(yè)所得稅稅前扣除憑據(jù)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第24號）99七、關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收處理融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)時，資產(chǎn)所有權(quán)以及與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部報酬和風(fēng)險并未完全轉(zhuǎn)移。一、增值稅和營業(yè)稅根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營業(yè)稅。二、企業(yè)所得稅根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。摘自《關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告〔2010〕13號）。1010八、關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理一、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（以下簡稱企業(yè)所得稅法）第五條的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)以前年度納稅情況進(jìn)行檢查時調(diào)增的應(yīng)納稅所得額，凡企業(yè)以前年度發(fā)生虧損、且該虧損屬于企業(yè)所得稅法規(guī)定允許彌補(bǔ)的，應(yīng)允許調(diào)增的應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)該虧損。彌補(bǔ)該虧損后仍有余額的，按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。對檢查調(diào)增的應(yīng)納稅所得額應(yīng)根據(jù)其情節(jié)，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理或處罰。二、本規(guī)定自2010年12月1日開始執(zhí)行。以前（含2008年度之前）沒有處理的事項，按本規(guī)定執(zhí)行。摘自《關(guān)于查增應(yīng)納稅所得額彌補(bǔ)以前年度虧損處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第20號）。1111九、關(guān)于注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，應(yīng)按照以下方法計算出其在注銷前項目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅：（一）企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照項目開發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。（二）項目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當(dāng)年應(yīng)補(bǔ)充扣除的土地增值稅；企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額，并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款；當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。（三）企業(yè)對項目進(jìn)行土地增值稅清算的當(dāng)年，由于按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后，導(dǎo)致當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。（四）企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發(fā)各年度累計實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅。1212九、關(guān)于注銷前由于預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題二、企業(yè)在申請退稅時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面材料證明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括企業(yè)整個項目繳納的土地增值稅總額、整個項目銷售收入總額、項目年度銷售收入、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率等。三、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理注銷稅務(wù)登記時，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，但土地增值稅清算當(dāng)年未出現(xiàn)虧損，或盡管土地增值稅清算當(dāng)年出現(xiàn)虧損，但在注銷之前年度已按稅法規(guī)定彌補(bǔ)完畢的，不執(zhí)行本公告。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合企業(yè)土地增值稅清算年度至注銷年度之間的匯算清繳情況，判斷其是否應(yīng)該執(zhí)行本公告，并對應(yīng)退企業(yè)所得稅款進(jìn)行核實(shí)。摘自《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第29號）。1313十、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資損失所得稅處理問題的公告（2010年第6號

）

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條及其有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就企業(yè)股權(quán)投資損失所得稅處理問題公告如下：一、企業(yè)對外進(jìn)行權(quán)益性（以下簡稱股權(quán)）投資所發(fā)生的損失，在經(jīng)確認(rèn)的損失發(fā)生年度，作為企業(yè)損失在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時一次性扣除。二、本規(guī)定自2010年1月1日起執(zhí)行。本規(guī)定發(fā)布以前，企業(yè)發(fā)生的尚未處理的股權(quán)投資損失，按照本規(guī)定，準(zhǔn)予在2010年度一次性扣除。1414十一、完工的成本處理、成本與配套計提

31號文件幾項目計提（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。1515十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)品完工年度提示開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。有完工及未完工填報技巧預(yù)收收入與基數(shù)填報完工時間選擇16161、企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示2、土地增值稅清算（簡單介紹）3、企業(yè)提問講解4、分階段財稅實(shí)務(wù)籌劃檢查串講5、現(xiàn)場問題解答目錄

1717國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。土地增值稅清算是納稅人應(yīng)盡的法定義務(wù)。組織土地增值稅清算工作是實(shí)現(xiàn)土地增值稅調(diào)控功能的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要克服畏難情緒，切實(shí)加強(qiáng)土地增值稅清算工作。要按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求，結(jié)合本地實(shí)際，進(jìn)一步細(xì)化操作辦法，完善清算流程，嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入和扣除項目，提升清算水平。有條件的地區(qū)，要充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提高清算效率。各地稅務(wù)師管理中心要配合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)對中介機(jī)構(gòu)的管理，對清算中弄虛作假的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)肅懲治。1818國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。要對已經(jīng)達(dá)到清算條件的項目，全面進(jìn)行梳理、統(tǒng)計，制定切實(shí)可行的工作計劃，提出清算進(jìn)度的具體指標(biāo)；要加強(qiáng)土地增值稅稅收法規(guī)和政策的宣傳輔導(dǎo)，加強(qiáng)納稅服務(wù)，要求企業(yè)及時依法進(jìn)行清算，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定和時限進(jìn)行申報；對未按照稅收法律法規(guī)要求及時進(jìn)行清算的納稅人，要依法進(jìn)行處罰；對審核中發(fā)現(xiàn)重大疑點(diǎn)的，要及時移交稅務(wù)稽查部門進(jìn)行稽查；對涉及偷逃土地增值稅稅款的重大稽查案件要及時向社會公布案件處理情況。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要將全面推進(jìn)工作和重點(diǎn)清算審核結(jié)合起來，按照國發(fā)[2010]10號文件精神，有針對性地選擇3-5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點(diǎn)清算審核對象，以點(diǎn)帶面推動本地區(qū)清算工作。各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃（包括本地區(qū)組織企業(yè)進(jìn)行清算的具體措施和年內(nèi)完成的目標(biāo)等內(nèi)容，具體數(shù)據(jù)見附表）和重點(diǎn)清算項目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點(diǎn)項目的清算情況進(jìn)行抽查。1919國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。2020國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

國稅函[2010]220號

關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。2121國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。2222國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。2323一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知2424關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。四、土地增值稅的扣除項目（一）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2525關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（四）裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

2626土地增值稅清算管理規(guī)程第二十二條審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十三條審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂?727土地增值稅清算管理規(guī)程

第二十四條審核公共配套設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三）多個（或分期）項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十五條審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計算扣除項目。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

（五）建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。

2828土地增值稅清算管理規(guī)程第二十六條審核開發(fā)間接費(fèi)用時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否存在將企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二）開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十七條審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?/p>

（三）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第二十八條代收費(fèi)用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計入房價并向購買方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計入房價時，審核有無將代收費(fèi)用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算基數(shù)的情形。2929土地增值稅清算管理規(guī)程第三十四條在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十六條對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致3030

（200）土增鑒字號××××××××公司：我們接受委托，于××××年××月××日至××年××月××日，對貴公司××

項目土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報告如下：一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實(shí)施情況（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。（二）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。（三）簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。土地增值稅清算鑒證報告3131

二、鑒證結(jié)論

經(jīng)對貴公司

（項目）土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：

1.收入總額：元；

2.扣除項目金額：

元；

3.增值額：

元；

4.增值率（增值額與扣除金額之比）：

%；

5.適用稅率：

%；

6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：

元；

7.已繳土地增值稅稅額：

元；

8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：

元。

清算事項的具體情況詳見附件。32321、企業(yè)所得稅重點(diǎn)提示2、土地增值稅清算3、企業(yè)提問講解4、分階段財稅實(shí)務(wù)籌劃檢查串講5、現(xiàn)場問題解答目錄

3333一、企業(yè)增加內(nèi)容1、銷售性房地產(chǎn)行業(yè)：（1）所有稅收政策及相關(guān)稅收籌劃（見分階段內(nèi)容）；（2）特殊事項的相關(guān)稅收政策及操作，包括：A、回遷、動遷涉及到的稅收政策；（見分階段內(nèi)容）B、境外設(shè)計費(fèi)及境外付匯涉及的稅收政策和稅務(wù)局對此類事項的認(rèn)定；C、地下車庫涉及到的稅收政策及相關(guān)的稅收籌劃。3434房地產(chǎn)主要稅種一覽表№稅種摘要稅率1營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)5%2城建稅實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額7%、5%、1%3教育費(fèi)附加實(shí)際繳納營業(yè)稅的稅額3%4企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額25%5土地增值稅轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額收入-扣除項目按超率累進(jìn)計算≤50%稅率30%50%~100%稅率40%100%~200％稅率50%＞200%稅率60%6契稅承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位3~5%(北京為3%)7城鎮(zhèn)土地使用稅擁有土地使用權(quán)的單位和個人年應(yīng)納稅額=∑(各級土地面積×相應(yīng)稅額)分級定額(如10、8、6、4、1、0.5元/平方米年)8印