青島東李花園項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告區(qū)域部市場(chǎng)青島房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)概述宏觀市場(chǎng)項(xiàng)目總體開發(fā)理念項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目住宅定位項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀區(qū)域市場(chǎng)未來規(guī)劃住宅類業(yè)態(tài)解析住宅典型項(xiàng)目類比商業(yè)業(yè)態(tài)解析商業(yè)典型項(xiàng)目類比報(bào)告架構(gòu)第一部分、宏觀市場(chǎng)第二部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分、項(xiàng)目基本情況第四部分、項(xiàng)目定位建議第五部分、項(xiàng)目總體銷售原則□

GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好青島生產(chǎn)總值，固定資產(chǎn)投資數(shù)呈現(xiàn)勻速上升景象，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)良好，穩(wěn)中攀升。宏觀市場(chǎng)□青島市人口增長(zhǎng)較快年份數(shù)量增長(zhǎng)數(shù)增長(zhǎng)比

2005740.9萬人8.51.3%

2006749.38萬人8.481.14%

2007757.99萬人8.61.1%◎2005-2007年全國(guó)、青島人口遞增明顯，增長(zhǎng)較快。◎預(yù)計(jì)到2010年島城人口將達(dá)到940萬。年份數(shù)量增長(zhǎng)數(shù)

2005678.8萬平米

增長(zhǎng)34.5%

2006543萬平方米

下降20%

2007936.2萬平米

增加42%

◎2007年房地產(chǎn)竣工面積有了一個(gè)跳躍式的飛躍；青島市房地產(chǎn)成交體量年份銷售總量

銷售額均價(jià)

2005739萬平米266億3058

2006736。5萬平米313。3億4252

2007757。3萬平米392億5176◎青島市房地產(chǎn)的成交量與人口增長(zhǎng)和竣工面積呈較大的差距宏觀市場(chǎng)□青島市竣工面積數(shù)據(jù)來源新浪網(wǎng)個(gè)人可支配收入年份數(shù)量增長(zhǎng)數(shù)20059474.31元增長(zhǎng)15%

200610421.74元增長(zhǎng)10%2007

17856元增長(zhǎng)16。5%◎人均可支配收入呈較大幅度的增加；宏觀市場(chǎng)□房地產(chǎn)政策及其影響1、銀行政策緊縮，抑制投資購(gòu)房需求：2、宏觀調(diào)控的累計(jì)效應(yīng)將對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到明顯的抑制作用3、政府保障性住房使得中小戶型投資熱情減弱：政府保障性住房投入加大加快趨勢(shì)下，投資市場(chǎng)則要細(xì)分。中小戶型的投資熱情將會(huì)受到一定程度抑制，而高端物業(yè)投資則會(huì)因其保值性受到關(guān)注。房地產(chǎn)市場(chǎng)近兩年的宏觀調(diào)控，多項(xiàng)政策出臺(tái)形成的累積效應(yīng)有可能在2008年集中顯現(xiàn)，奧運(yùn)的利好在2008年也將達(dá)到頂峰

2008年，央行進(jìn)一步執(zhí)行從緊的貨幣政策、土地調(diào)控三新規(guī)等直接影響了房地產(chǎn)的發(fā)展；綜合以上也已看出：宏觀市場(chǎng)青島市區(qū)內(nèi)地價(jià)不斷攀升（市區(qū)內(nèi)可開發(fā)用地不斷減少）大量外來開發(fā)公司進(jìn)駐大量外來購(gòu)買力房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升開發(fā)體量迅猛發(fā)展證券市場(chǎng)的火爆國(guó)家房地產(chǎn)政策的不斷調(diào)控房地成交體量與經(jīng)濟(jì)、人口、可支配收入和竣工面積極不協(xié)調(diào)宏觀市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展四個(gè)片區(qū)李滄東部新區(qū)十梅庵片區(qū)四方東部新區(qū)市北浮山后片區(qū)規(guī)劃范圍為市內(nèi)四區(qū)包含市南、市北、四方及李滄區(qū)，總用地面積為188.71平方公里□規(guī)劃范圍：□四方東部新城：總投資：100多億元總規(guī)劃面積：4.82平方公里功能規(guī)劃：打造一片以商住、“寫字辦公”為主的現(xiàn)代化新城區(qū)。

真正實(shí)現(xiàn)“一帶、二線、三園、五中心”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局

□浮山后片區(qū)：總投資：30多億元功能規(guī)劃：完善中部功能，提升區(qū)域的商業(yè)氛圍,為連接?xùn)|部和北部的發(fā)展作好鋪墊;□十梅庵片區(qū)：總投資：81億元范圍：總面積約5.4平方公里,包括十梅庵、大棗園、南嶺、灣頭、東南渠5個(gè)城中村功能規(guī)劃：建成后，十梅庵區(qū)域?qū)⒆兂梢浴熬幼?、工業(yè)、生態(tài)景觀、觀光旅游”為主的新型社區(qū)，改變?cè)搮^(qū)域目前以工業(yè)項(xiàng)目和城中村為主的城市布局?！趵顪鏂|部新區(qū)：總投資：65億元范圍：鄭莊、大棗園、南嶺、灣頭、李家庵等推進(jìn)，占今年青島市城中村改造總數(shù)的三分之二

功能規(guī)劃：建成后，此區(qū)將成為“青島中央居住區(qū)”成為繼“浮山后”板塊之后島城地產(chǎn)業(yè)的新“蓄水池”。宏觀市場(chǎng)綜合以上也已看出：傳統(tǒng)意義上的非熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒂瓉砀嗟臋C(jī)會(huì)宏觀市場(chǎng)城市南北差距、東西差距將進(jìn)一步縮小，青島大城市化進(jìn)程已經(jīng)全面開始第一部分、宏觀市場(chǎng)第二部分、區(qū)域市場(chǎng)分析一、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀二、區(qū)域市場(chǎng)未來規(guī)劃三、住宅類業(yè)態(tài)解析四、住宅典型項(xiàng)目類比五、商業(yè)業(yè)態(tài)解析六、商業(yè)典型項(xiàng)目類比第三部分、項(xiàng)目基本情況第四部分、項(xiàng)目定位建議第五部分、項(xiàng)目總體銷售原則區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀□區(qū)域市場(chǎng)的范圍界定東依嶗山山脈西臨膠州灣南鄰四方區(qū)北靠城陽區(qū)東依嶗山山脈，與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，北靠城陽區(qū)與流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)相連，是進(jìn)出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長(zhǎng)約14公里，南北長(zhǎng)約11公里，區(qū)境總面積為97.98平方公里；李滄位于青島市中部，是青島城市中心連接外界以及城市縱深發(fā)展的必定選擇。城市規(guī)劃的“四縱”城市快速道均經(jīng)過該區(qū)，臨近項(xiàng)目的分別是308國(guó)道和青銀高速?！騾^(qū)位的意義◎位置與交通區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀◎人口現(xiàn)狀面積人口常住人口人口密度李滄區(qū)98平方公里45萬人34.18萬人每平方公里4592人◎經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀支柱產(chǎn)業(yè)建材化工機(jī)械針織服裝食品加工1、李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，西部素有工業(yè)區(qū)之稱，集中了青島市近百家大中型骨干企業(yè)，具有較強(qiáng)的輻射帶動(dòng)能力；

2、中部商業(yè)發(fā)達(dá)，李滄老商業(yè)區(qū)已經(jīng)形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局，成為與市南區(qū)相媲美的青島第二大購(gòu)物中心

區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀◎人均可支配收入年份數(shù)量增長(zhǎng)數(shù)200614607元增長(zhǎng)18.6%

2007

16410元增長(zhǎng)12.3%

◎人均消費(fèi)力支出年份數(shù)量增長(zhǎng)數(shù)200611089元增長(zhǎng)11.4%2007

13210元增長(zhǎng)26.3%

◎李村的地理位置和經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)決定了它在整個(gè)大青島開發(fā)過程中的地位極其重要，綜合以上區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀：◎青島的第二產(chǎn)業(yè)大都分布在此區(qū)域。隨著李滄區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，流動(dòng)人口的增加，大量高素質(zhì)人才將在李滄定居，將為整個(gè)青島地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到強(qiáng)大的拉動(dòng)作用。區(qū)域市場(chǎng)未來規(guī)劃李滄區(qū)◎是青島市繼浮山新區(qū)后僅有的一塊可以集中釋放土地用于解決城市居民居住問題的市內(nèi)片區(qū)?！跣乱?guī)劃的中央生活區(qū)◎經(jīng)過浮山新區(qū)的成功改造后本區(qū)域成為最受人們關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。區(qū)域市場(chǎng)未來規(guī)劃◎青島的城市總體發(fā)展規(guī)劃將重點(diǎn)發(fā)展此區(qū)域的居住功能、商業(yè)配套完善、道路交通改善等?！驑?gòu)筑大青島、縮小南北差距，提升李滄作為“城市中部副中心”的功能地位，完善“四縱四橫”的城市快速道及軌道交通的開工建設(shè)等，為李滄東部都市生活的營(yíng)造提供了可預(yù)期的外部條件依托?！蚶顪鎱^(qū)配合市政府要求，充分結(jié)合東中西部現(xiàn)狀條件，提出了不同的發(fā)展定位,即努力打造“兩區(qū)一心”的戰(zhàn)略設(shè)想。其中關(guān)于發(fā)揮東部后發(fā)優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)打造“最適宜發(fā)展和居住”的中央居住區(qū)對(duì)項(xiàng)目的功能定位提供指導(dǎo)?！虬l(fā)布的李滄區(qū)“十一五”發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)提到“力爭(zhēng)用5-8年時(shí)間，使南北差距明顯縮小，把李滄建設(shè)成現(xiàn)代化青島的核心區(qū)域?！趵顪嬉?guī)劃概要□居住/商業(yè)格局改變◎李滄區(qū)作為青島市的潛力區(qū)域，投資60多億元建設(shè)的“中央居住區(qū)”預(yù)計(jì)2010年將建成?！驕婵谠抢瞎I(yè)基地，不少大型重工業(yè)企業(yè)面臨生存困難。新火車站、跨海大橋等建成后，火車站周圍的土地價(jià)格大幅上升，整個(gè)李滄區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅館服務(wù)業(yè)也將得到改善?！蚋鶕?jù)李滄區(qū)“十一五”規(guī)劃，正在構(gòu)筑的青島北部商貿(mào)中心將由李滄中心商圈、滄口商圈、東李商圈等構(gòu)成?！驕婵谏倘⒔Y(jié)合北方汽車交易市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)，凝聚商業(yè)氛圍。而新火車站建成后，以火車站與李村商業(yè)中心為兩點(diǎn)，振華路商業(yè)街為連線的青島市北部商業(yè)中心將初步形成，青島市北部居民的購(gòu)物、消費(fèi)環(huán)境將大大改善。區(qū)域市場(chǎng)未來規(guī)劃◎本項(xiàng)目將承載著解決城區(qū)人口巨大需求的重任；區(qū)域市場(chǎng)未來規(guī)劃◎隨著青島市城市化進(jìn)程的加快和青島框架的拉開，李滄板塊潛力凸顯，地位提升勢(shì)頭愈發(fā)明顯。綜合以上數(shù)據(jù)分析：住宅類業(yè)態(tài)解析指標(biāo)名稱2006年2007年比去年同期±%1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額12.3億元23.3億元增加89.7%建筑工程9.2億元9.4億元增加2.2%其他投資2.3億元13.5億元增長(zhǎng)4.9倍2、施工面積134.4萬平方米238.2萬平方米增加77.2%住宅面積118.7萬平方米216.4萬平方米增加82.3%3、新開發(fā)面積82.3萬平方米132.9萬平方米增加61.5%住宅面積76.6萬平方米122.6萬平方米增加60.1%4、竣工面積23.7萬平方米38.3萬平方米增加61.6%住宅竣工面23.3萬平方米32.1萬平方米增加37.8%5、房屋銷售面積32.4萬平方米43.5萬平方米增加34.3%住宅面積31.8萬平方米40.2萬平方米增加26.4%7、商品房平均價(jià)格4062元/平米4468元/平米同期高出390元/平方米，同比增長(zhǎng)96%商品住宅平均價(jià)格4468元/平米5154元/平米同期高出686元/平方米，同比增長(zhǎng)15%?！趵顪鎱^(qū)2006年—2007年房地產(chǎn)總數(shù)據(jù)◎李滄區(qū)房地產(chǎn)的各項(xiàng)指標(biāo)均有非常大的提高；◎區(qū)域內(nèi)銷售量雖然也有較大提高但稍顯滯后；住宅類業(yè)態(tài)解析□區(qū)域市場(chǎng)3-5年內(nèi)總供應(yīng)量本案28個(gè)村整合約800萬㎡下王埠社區(qū)120萬㎡文昌閣87.5萬㎡理想之城280萬㎡天泰未開發(fā)807萬㎡◎未來3-5年總體開發(fā)量將達(dá)到2094.5萬平米，競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈；◎按照06-07年的增長(zhǎng)比例計(jì)算20062007增長(zhǎng)百分比20082009投資12．3億元23．3億元89．7%44．2億元83．9億元施工面積134．4萬平米238．2萬平米77%421．6萬平米746．3萬平米新開發(fā)82．3萬平米

132．9萬平米61．5%214．6萬平米346．6萬平米竣工面積23．7萬平米38．3萬平米61．6%61．9萬平米100萬平米價(jià)格4468元5154元15%5927元6816元銷售32．4萬元43．5萬元34．3%58．4萬元78．4萬元□住宅典型項(xiàng)目類比本案天泰奧城百通小區(qū)7區(qū)綠城理想之城我們通過對(duì)區(qū)位、規(guī)模、建筑形式客戶群等方面進(jìn)行類比，將重點(diǎn)對(duì)綠城理想之城百通小區(qū)7區(qū)天泰奧城Ⅳ期三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行深入分析：住宅典型項(xiàng)目類比綠城理想之城物業(yè)類別：綜合建筑類別：多層、小高層、洋房、別墅、商業(yè)占地：4124.4畝建筑面積：280萬平米，一期建面為23萬。容積率：1.47綠化率：40%價(jià)格：5000起裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯物業(yè)地址：青島李滄區(qū)東部開發(fā)商：青島綠城華川置業(yè)有限公司住宅典型項(xiàng)目類比項(xiàng)目特點(diǎn):1、在中央位置規(guī)劃了三個(gè)中心,即行政中心,文化商業(yè)中心,社區(qū)公園.2、行政中心:

是未來李滄區(qū)政府所在地,3、中高檔商業(yè)中心:共60萬平米的商業(yè)規(guī)劃集餐飲、娛樂、休閑、寫字樓、大型綜合購(gòu)物中心為一體；4、中央公園占地4萬平方米,水景點(diǎn)綴.5、建筑風(fēng)格：西班牙格調(diào)。項(xiàng)目進(jìn)展:現(xiàn)在部分安置房已主體竣工，一期藍(lán)庭正在施工中。20萬商業(yè)配套預(yù)計(jì)下半年開建。共分五期,用五至八年時(shí)間開發(fā)完成.住宅典型項(xiàng)目類比戶型配比56套5%132套12%248套23%268套24%96套9%228套21%64套6%在本項(xiàng)目的戶型配比中可以看出，100以下的小戶型占有很小的比例，110-150占總比例的47%，為本項(xiàng)目主力戶型。住宅典型項(xiàng)目類比百通小區(qū)7區(qū)物業(yè)類別：住宅建筑類別：多層、小高層、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總建面51萬建筑面積：七區(qū)：9.3萬平米容積率：1.47綠化率：40%價(jià)格：5200起裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯物業(yè)地址：青島市金水路363總站開發(fā)商：青島百通鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅典型項(xiàng)目類比項(xiàng)目特點(diǎn):小區(qū)背景音樂暖氣,天然氣,電子可視門紅外監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目進(jìn)展:現(xiàn)在樓體正在建設(shè)中,同時(shí)銷售工作也在進(jìn)行中.銷售70%左右.住宅典型項(xiàng)目類比戶型配比139套15.1%322套35.1%457套49.8%百通小區(qū)7區(qū)共有住宅16棟,其中多層住宅9棟,小高層住宅7棟.共918套，其中80-90為主力戶型，占了49.8%.住宅典型項(xiàng)目類比天泰奧城物業(yè)類別：綜合建筑類別：小高層、高層占地:1萬余畝總建面:1153萬㎡，目前開發(fā)體量：346萬㎡容積率：1.73綠化率：40%價(jià)格：6月份交房的5500起年底交付：5700起裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝物業(yè)地址:青島市308國(guó)道與富昌路交界處開發(fā)商：天泰集團(tuán)住宅典型項(xiàng)目類比項(xiàng)目特點(diǎn)：1、項(xiàng)目采用精裝的裝修標(biāo)準(zhǔn)地暖專用木地板，塑鋼門窗，子母入戶防盜門，可視對(duì)講門，精裝成品內(nèi)門，墻面乳膠漆或壁紙，廚房設(shè)備：抽油煙機(jī)，櫥柜，壁櫥，陽臺(tái)白瓷磚等項(xiàng)目進(jìn)展：樓體正建設(shè)中，08年年底交付使用一部分，在售房源銷售65%左右。住宅典型項(xiàng)目類比天泰奧城四期戶型配比906套占70%220套占17%143套占11%26套占2%天泰奧城四期共有1294套，其中100-110平米共906套，占了總量的70%，為本期主力戶型住宅典型項(xiàng)目類比主要為以下幾個(gè)方面：縱向比較：1、開發(fā)體量及銷售量比例2、戶型面積配比3、客戶群分析4、交付標(biāo)準(zhǔn)5、配套6、景觀7、物業(yè)住宅典型項(xiàng)目類比1、項(xiàng)目供銷比例現(xiàn)狀三項(xiàng)目總建面：1484萬㎡，已開發(fā)建面：420萬㎡未開發(fā)建面：1064萬㎡。理想之城，天泰奧城，為青島較大體量社區(qū)。住宅典型項(xiàng)目類比2、戶型面積配比三項(xiàng)目現(xiàn)銷售房屋共3305套，其中100-110，70-90，130-150，占比例最多，為本區(qū)域主力面積。1038套占31%139套占4%483套占15%378套占11%391套占12%488套占15%96套占3%228套占7%200以上占2%1038套占31%139套占4%483套占15%378套占11%391套占12%488套占15%96套占3%228套占7%200以上占2%住宅典型項(xiàng)目類比3、客戶群分析項(xiàng)目客戶群天泰奧城1、韓國(guó)人或中國(guó)籍的鮮族人（約占20%）（動(dòng)機(jī)：在中國(guó)島城安家）2、改善居住環(huán)境的市區(qū)居民和周邊居民百通小區(qū)1、項(xiàng)目周邊區(qū)域居民(動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境)2、青島市區(qū)內(nèi)年輕人(動(dòng)機(jī)：在青島安家或希望獨(dú)立的年輕人)理想之城(根據(jù)目前積累客戶分析)1、李滄周邊區(qū)域內(nèi)居民(動(dòng)機(jī)：改善居住環(huán)境)2、青島市區(qū)內(nèi)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者3、韓國(guó)人及中國(guó)戶籍的鮮族人(動(dòng)機(jī)：在青島安家)本區(qū)域內(nèi)的客戶群主要分三類：周邊居民、韓國(guó)人和市區(qū)內(nèi)的年輕人；住宅典型項(xiàng)目類比項(xiàng)目名稱外立面門窗客廳及臥室廚衛(wèi)瓷磚涂料鋁合金塑鋼單元可視對(duì)講防盜門入戶防盜門內(nèi)門水泥地面木板地面乳膠漆墻面膩?zhàn)訅γ姹诩埶鄩γ娲纱u地面木板地面瓷磚墻面乳膠漆墻面水泥墻面地面理想之城★★

★★★

★

★百通7區(qū)★★★★★★★★天泰奧城★

★★★★★★

★★

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4、交房標(biāo)準(zhǔn)除天泰奧城為精裝修交房外，其他兩個(gè)均為毛坯交付使用。三項(xiàng)目外立面均為防水涂料，均配有單元可視對(duì)講，入戶防盜，內(nèi)門。住宅典型項(xiàng)目類比樓盤名稱會(huì)所幼兒園小學(xué)康樂設(shè)施商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)理想之城√√√√√百通7區(qū)√√

√√天泰奧城√√√√5、項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套設(shè)施三項(xiàng)目配套比較完善，都配有會(huì)所，幼兒園，康樂設(shè)施，其中理想之城內(nèi)部有60萬㎡的大型商業(yè)，多所幼兒園，小學(xué)。住宅典型項(xiàng)目類比6、小區(qū)景觀項(xiàng)目名稱景觀細(xì)節(jié)理想之城在中央位置規(guī)劃了三個(gè)中心,即行政中心,文化商業(yè)中心,社區(qū)公園.中央公園占地40000平方米,水景點(diǎn)綴.景觀走廊.百通7區(qū)小區(qū)無明顯景觀特點(diǎn)。天泰奧城湖體公園理想之城在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)上最具有優(yōu)勢(shì)，讓水系貫穿項(xiàng)目的東、西。項(xiàng)目名稱物業(yè)公司管理費(fèi)用理想之城綠城物業(yè)未定百通七區(qū)雙星物業(yè)1.1天泰奧城天泰愛家物業(yè)1.67、物業(yè)分析天泰奧城，理想之城都是自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理，物業(yè)服務(wù)水平較高，百通采用合作物業(yè)。住宅典型項(xiàng)目類比住宅類業(yè)態(tài)解析——小結(jié)李滄區(qū)為青島新的中央居住區(qū)，承載著未來青島未來人口疏散的重要智能，有著良好的發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展空間。本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目多為大體量開發(fā)，未來幾年內(nèi)將會(huì)加劇區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，并且競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的存續(xù)期長(zhǎng)；本項(xiàng)目的總體量適中，很難與綠城一類的項(xiàng)目形成規(guī)模上的橫向?qū)Ρ?，占區(qū)域未來總供應(yīng)量約0.7%，所以本項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響力不大。昌平城區(qū)人口基數(shù)較大，僅45萬人，當(dāng)?shù)刭?gòu)買客群較多；區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售價(jià)格——昌平城區(qū)目前均價(jià)為5200--7000元／平米，高層和小高層住宅價(jià)格為5500—6200元／平米，多層為6200---7000元／平米，價(jià)格處于適中位置，考慮到新城市政建設(shè)力度的不斷加強(qiáng)，價(jià)格走勢(shì)呈穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)——新項(xiàng)目更多注重規(guī)劃細(xì)節(jié)，關(guān)注景觀設(shè)計(jì)以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，新理念和新技術(shù)也在不斷引入；建筑形態(tài)以高層/小高層板樓為主；戶型設(shè)計(jì)以100-150平米的二居和三居為主。由于區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)體量很大，所以各項(xiàng)目?jī)?nèi)配套——會(huì)所、康樂設(shè)施、幼兒園，為必備設(shè)施。各項(xiàng)目注重物業(yè)管理，大開發(fā)商一般配有自己的物業(yè)公司，服務(wù)水平較高，但物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低。商業(yè)業(yè)態(tài)解析□李滄區(qū)規(guī)劃商圈區(qū)域市場(chǎng)分析□李滄區(qū)規(guī)劃四個(gè)商圈滄口商圈的規(guī)劃：◎滄口商圈將結(jié)合北方汽車交易市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)，凝聚商業(yè)氛圍?！蚨禄疖囌窘ǔ珊?，以火車站與李村商業(yè)中心為兩點(diǎn)，振華路商業(yè)街為連線的青島市北部商業(yè)中心將基本形成；鄭莊商圈的規(guī)劃：◎鄭莊商圈將主要針對(duì)東部新城30萬人口而規(guī)劃的中央生活區(qū)內(nèi)部商圈?！蛞蚺f村改造項(xiàng)目大都沒有開始建設(shè)，人流量稀少目前只是出于規(guī)劃階段區(qū)域市場(chǎng)分析我們將重點(diǎn)就李村商圈、東李商圈進(jìn)行闡述李村商圈◎以向陽路為軸心的李村商圈始終保持著旺盛的人氣，在不足300米的向陽路步行街周圍，匯集著青島十大商場(chǎng)中的三家：維客嶗百、北方國(guó)貿(mào)、利客來;◎還有2700余家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟(jì)成分并存的大商貿(mào)格局,成為青島市四大商圈之一。書院家具城北方國(guó)貿(mào)嶗山百貨利客來商場(chǎng)一佳一服飾廣場(chǎng)北方對(duì)面沿街商業(yè)門市本案核心商圈名稱體量沿街一樓租金二樓租金三樓租金四樓租金價(jià)格書院家具城2.4萬一樓國(guó)美,佳樂佳超市2.7元左右2.4元左右1.8元左右不售星光大道2.5萬10元左右6元左右3元左右2.5元左右不售北方國(guó)貿(mào)6萬進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：7000-800030%營(yíng)業(yè)額提成不售北方國(guó)貿(mào)對(duì)面沿街30㎡4.5元左右不售嶗山百貨5萬進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：7000-800030%營(yíng)業(yè)額提成不售利客來7萬進(jìn)場(chǎng)費(fèi)：7000-800030%營(yíng)業(yè)額提成不售北方國(guó)貿(mào)旁獨(dú)立鋪20㎡-30㎡租金：18元-25元左右1.4-1.7萬元左右李村商圈租金情況：◎李村商圈的租金在四個(gè)商圈中最高；收益率最大◎大都以出租為主，只有少量沿街部分出售價(jià)格在1.4-1.7萬元左右區(qū)域市場(chǎng)分析東李商圈區(qū)域市場(chǎng)分析茶葉市場(chǎng)好美家家具建材市場(chǎng)愛客家超市東勝鞋城東晟國(guó)際商貿(mào)城本案核心商圈◎此區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氣氛會(huì)進(jìn)一步增加形成新商業(yè)圈；◎項(xiàng)目東側(cè)為800萬㎡的舊村改造項(xiàng)目；◎銀液泉路北段將修建疏通橋，此區(qū)域的路網(wǎng)將得到進(jìn)一步完善，人流量進(jìn)一步增加；◎九水路進(jìn)一步拓寬，滿足將來進(jìn)入中央生活區(qū)人流和車流的需求；名稱體量沿街一樓租金二樓租金價(jià)格愛客家超市1.28萬不售東勝鞋城1.28萬8-11元不售好美家家居2.2萬2-3元1.1-1.5元不售東晟國(guó)際商貿(mào)城8萬只有三層出租,面積在200到350租金1元左右一層均價(jià)9000二層均價(jià):6000項(xiàng)目對(duì)面沿街房200㎡0.8元不售茶葉市場(chǎng)1萬1.3-1.6內(nèi)街0.86-0.92元不售東李商圈租金情況：區(qū)域市場(chǎng)分析◎此區(qū)域的的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以中低檔為主；◎租金偏低，投資回報(bào)率不高；◎整體商圈處于初級(jí)階段;第一部分、宏觀市場(chǎng)第二部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分、項(xiàng)目基本情況第四部分、項(xiàng)目定位建議第五部分、項(xiàng)目總體銷售原則項(xiàng)目現(xiàn)狀◎項(xiàng)目地塊工整，地勢(shì)平坦，基本拆遷完畢，緊鄰九水路、銀液泉路、青銀高速；關(guān)聯(lián)性分析□通達(dá)性衡量指標(biāo)理想狀態(tài)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)評(píng)分權(quán)重總分出入口數(shù)量4個(gè)出入口項(xiàng)目暫規(guī)劃3個(gè)出入口正常水平4520到達(dá)車站距離500米預(yù)計(jì)約3公里低于正常水平224到達(dá)購(gòu)物場(chǎng)所的距離1000米愛客家購(gòu)物超市距本案約100余米高于正常水平5420到達(dá)大型購(gòu)物場(chǎng)所的距離4000米到達(dá)本案最近的大型購(gòu)物場(chǎng)所是利客來購(gòu)物超市3000米。高于正常水平5420到達(dá)銀行的距離1000米之內(nèi)2家項(xiàng)目周邊有一家農(nóng)行正常水平339到達(dá)醫(yī)院的距離2000米3000米左右有401醫(yī)院正常水平3412到達(dá)廣場(chǎng)的距離1000米本案2000米處李滄廣場(chǎng)低于正常水平4416到達(dá)學(xué)校的距離1000米本案1000內(nèi)有58中和試驗(yàn)二小正常水平4520合計(jì)121評(píng)價(jià)：得分30分權(quán)重：各權(quán)數(shù)按消費(fèi)者及青島抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果為依據(jù)總評(píng)分：121分（滿分155分）評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到理想狀態(tài)=5分高于正常水平=4分正常水平=3分低于正常水平=2分遠(yuǎn)低于正常水平=1分□可視性衡量指標(biāo)理想狀態(tài)現(xiàn)狀評(píng)價(jià)得分地塊高度略高于道路稍低于圍墻外路面正常水平3主要障礙無障礙院中尾樓即將拆除高于正常水平4入口視點(diǎn)無遮擋，視覺美觀無遮擋，視覺效果較好．理想狀態(tài)5環(huán)境美感無視覺遮擋，環(huán)境優(yōu)美無視覺遮擋，但周圍專業(yè)市場(chǎng)多，臨路，環(huán)境一般。正常水平3噪音污染幽靜，遠(yuǎn)離喧囂緊鄰九水路、臨九水立交，308國(guó)道、青銀高速，存在噪音低于正常水平2合計(jì)17評(píng)價(jià)：得分17分權(quán)重：均為5，因?yàn)榄h(huán)境的可視性對(duì)于住宅來說非常重要總分：85分（滿分125分）

通過以上地塊現(xiàn)狀及關(guān)聯(lián)性分析，本案的總評(píng)分為206分（滿分280分）一般綜合評(píng)分達(dá)到196分為優(yōu)等地塊，由此可見本案地塊屬于優(yōu)質(zhì)地塊。項(xiàng)目處于東部新區(qū)與老城區(qū)的樞紐地帶，是政府今后期重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，從宏觀角度看，區(qū)域位置較好。項(xiàng)目SWOT分析Strength(優(yōu)勢(shì))——地理位置

項(xiàng)目地處李滄老城與新城的必經(jīng)之處；地理位置非常優(yōu)越。

——人文教育

項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)有幼兒園，臨近58中，試驗(yàn)二小人文氣氛比較好。

——配套優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目片區(qū)配套生活非常便利，并且已經(jīng)小有規(guī)模。

項(xiàng)目自身有著完善的社區(qū)配套，生活便利。

——地塊優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目地塊工整并已經(jīng)拆遷完畢，為項(xiàng)目的順利進(jìn)展鋪平了道路。

——交通條件

項(xiàng)目緊臨青銀高速、308國(guó)道和九水立交，道路交通非常便捷。Weakness（劣勢(shì)）——規(guī)劃劣勢(shì)

項(xiàng)目商業(yè)體量比較分散對(duì)商業(yè)的銷售形成了較大的阻力。

——安全劣勢(shì)

項(xiàng)目周邊車流量比較大，對(duì)居住人群形成一定的安全隱患。

——環(huán)境劣勢(shì)

目前周邊環(huán)境還比較臟亂，這將給項(xiàng)目的形象帶來很大的影響。

——商業(yè)環(huán)境劣勢(shì)

目前周邊的商業(yè)檔次主要以中低檔次為主，這將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售價(jià)格和將來

的租金形成較大的阻力。Opportunity（機(jī)會(huì)）——市場(chǎng)需求

此片區(qū)住宅需求量較大，尤其是中小戶型；

——區(qū)域前景

隨著新城的不斷建設(shè)并完工，此區(qū)域的價(jià)值前景非常樂觀；

——政府導(dǎo)向

青島市城市規(guī)劃引導(dǎo)該區(qū)域良性發(fā)展，區(qū)域?qū)⒌玫竭M(jìn)一步改造優(yōu)化；

——環(huán)境改造

隨著李村河改造的不斷深入，此區(qū)域內(nèi)的環(huán)境將得到一定的改善；——交通改造

隨著規(guī)劃中九水路的擴(kuò)建，此區(qū)域內(nèi)的人流量將不斷增大；Threaten（威脅）——政策威脅

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷調(diào)控將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定影響；

——潛在威脅

隨著李滄新城建設(shè)力度的不斷增大，此區(qū)域的潛在競(jìng)爭(zhēng)將非常大且可持續(xù)性非常強(qiáng)。第一部分、宏觀市場(chǎng)第二部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第三部分、項(xiàng)目基本情況第四部分、項(xiàng)目定位建議第五部分、項(xiàng)目總體銷售原則項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)城市運(yùn)營(yíng)的營(yíng)銷高度商場(chǎng)商業(yè)、住宅底商、住宅造城項(xiàng)目新的社區(qū)生活模式,引領(lǐng)新生活方式國(guó)際化的新社區(qū)規(guī)劃方向主題定位項(xiàng)目整體定位依據(jù)主題定位：BLOCK(街區(qū))街區(qū)（BLOCK）理念發(fā)源于美國(guó)，是5個(gè)英文單詞的縮寫:B－Business(商業(yè))L－Liefallow(休閑)0－0pen(開放)C－Crowd(人群)K－Kind(親和)。它將居住和商業(yè)融合一體，既提供居住，又有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。項(xiàng)目整體定位生活在街區(qū)的居民，其日常生活和行為，很大程度上依賴于所在的街區(qū)，雖然人口眾多，卻有親切和諧的鄰里關(guān)系。精致、休閑的商鋪臨街而建，臨街商鋪后面是高矮錯(cuò)落的住宅建筑，人們?cè)诮謪^(qū)隨意漫步、休閑、購(gòu)物，街區(qū)生活從容不迫、氣定神閑，富有活力和文化品位。李滄中央居住區(qū)·國(guó)際BLOCK街區(qū)案名釋義：1、“龍海”——“龍?！睘殚_發(fā)商名稱，龍海集團(tuán)涉及路橋建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑建材等行業(yè)，雄厚的經(jīng)濟(jì)給購(gòu)房者以足夠的信心，同時(shí)推廣項(xiàng)目同時(shí)注重企業(yè)形象維護(hù)。2、“新天地”——“新”表現(xiàn)項(xiàng)目位于新興中央居住區(qū)，緊扣項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)，以“天地”賦予項(xiàng)目一種規(guī)模宏大的氣勢(shì)感以及開發(fā)商打造項(xiàng)目品牌的決心與氣魄。項(xiàng)目整體定位與命名引入街區(qū)生活方式，將商業(yè)與住宅部分有機(jī)組合為一個(gè)營(yíng)銷概念，避免商業(yè)街與住宅的割裂，有利項(xiàng)目整體推廣。本項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，完全符合開放式BLOCK街區(qū)的特點(diǎn)。新的生活形態(tài)的引入，對(duì)于提升項(xiàng)目品質(zhì)，回避項(xiàng)目弱點(diǎn)，引導(dǎo)客戶購(gòu)買將發(fā)揮重要作用。項(xiàng)目整體定位支持□項(xiàng)目整體定位支持項(xiàng)目住宅部分定位功能定位：自住為主，投資為輔自住：目前的政策導(dǎo)向意在解決居民的基本居住條件，所以在產(chǎn)品規(guī)劃方面決定了本項(xiàng)目以自住為主。投資：李滄區(qū)未來良好的規(guī)劃使得更多的人開始關(guān)注這個(gè)區(qū)域，對(duì)未來區(qū)域的規(guī)劃和發(fā)展充滿了期待和憧憬，相信隨著市政建設(shè)力度的不斷加強(qiáng)，必將成為房產(chǎn)投資者選擇的對(duì)象。產(chǎn)品定位：目前項(xiàng)目規(guī)劃已經(jīng)明確，可調(diào)整空間不大，在此基礎(chǔ)上深度挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，整合賣點(diǎn)，把握好項(xiàng)目良好的銷售態(tài)勢(shì)?？腿憾ㄎ唬鸿b于開發(fā)公司目前已經(jīng)開始本項(xiàng)目住宅部分的客戶積累，而且總量較大，所以我們認(rèn)為，針對(duì)目前已經(jīng)積累的意向客戶進(jìn)行重點(diǎn)剖析，對(duì)客戶定位的準(zhǔn)確度會(huì)更高。對(duì)本項(xiàng)目開始銷售后的推廣方向和策略也會(huì)有積極的、正確的引導(dǎo)作用。價(jià)格定位：通過對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的研究與分析，我們認(rèn)為影響定價(jià)的主要因素有以下幾點(diǎn)：建筑密度（容積率）、建筑形態(tài)、入住時(shí)間、房屋實(shí)用率、區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目定價(jià)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)。產(chǎn)品細(xì)部緩解的橫向?qū)Ρ龋岣弑卷?xiàng)目產(chǎn)品配備的標(biāo)準(zhǔn)可作為提升價(jià)格、把握賣點(diǎn)的依據(jù)。價(jià)格的最終確定同時(shí)與本項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度有著直接的關(guān)系，屆時(shí)，我們將根據(jù)外部市場(chǎng)的變化以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況來明確最終價(jià)格。項(xiàng)目住宅部分核心競(jìng)爭(zhēng)力提列品牌：龍海集團(tuán)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，但因公司一向低調(diào)的處事風(fēng)格導(dǎo)致目前公司知名度與公司實(shí)際實(shí)力不成正比。在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)品牌的實(shí)力與知名度、美譽(yù)度對(duì)項(xiàng)目有著直接影響，因此我司在本案的操盤中將采取開發(fā)商品牌與項(xiàng)目品牌共同推進(jìn)的策略模式，力爭(zhēng)達(dá)到開發(fā)商形象與項(xiàng)目銷售達(dá)到雙贏的局面；區(qū)位：緊臨青銀高速、308國(guó)道和九水立交，交通便捷，處于李滄新老商業(yè)區(qū)核心地帶，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)：復(fù)合地產(chǎn)，街區(qū)定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)前衛(wèi)時(shí)尚項(xiàng)目自身配套：社區(qū)幼兒園、完善的社區(qū)商業(yè)配套，打造無憂的生活理念全市生活小區(qū)輻射區(qū)域主題購(gòu)物以某一商品種類為主題；在同類商品中，可供選擇的商品很多；支柱商家是該種類中最知名的之一；輻射面為周邊乃至全市；市級(jí)購(gòu)物中心區(qū)域性購(gòu)物中心社區(qū)購(gòu)物商品種類較少，多為每日生活相關(guān)商品和服務(wù)；可選擇品種也較有限；輻射面為毗鄰生活小區(qū)；商品種類最廣；每個(gè)種類中可供選擇的商品很多；主要商品種類中大部分知名商家云集于此；輻射面為全市范圍,或至少是全市的大片區(qū)域；商品種類較廣且可選擇品種也較多；以一家大賣場(chǎng)或百貨店為支柱商家輻射面為鄰近3-5公里范圍根據(jù)輻射區(qū)域和所提供商品范圍的不同，商業(yè)模式可以有多種不同的選擇多種商業(yè)模式提列定位原則價(jià)值最大化原則業(yè)態(tài)最優(yōu)化原則產(chǎn)品互動(dòng)化原則風(fēng)險(xiǎn)最小化原則回款最暢化原則項(xiàng)目商業(yè)定位原則總結(jié)：由于本案處于李滄核心商業(yè)區(qū)與新興中央居住區(qū)的交界地，而當(dāng)前區(qū)域內(nèi)并沒有良好的商業(yè)氣息與濃厚的商業(yè)氛圍，未來幾年隨著李滄核心商業(yè)區(qū)的發(fā)展及中央居住區(qū)的逐漸成型，本案商業(yè)部分遠(yuǎn)期的商業(yè)價(jià)值大大高于當(dāng)前。為了回避項(xiàng)目前期操作的風(fēng)險(xiǎn)，我司建議本案商業(yè)部分當(dāng)前主要功能為：服務(wù)社區(qū)，輻射周邊，同時(shí)可作為李滄核心商業(yè)區(qū)與新興中央居住區(qū)的商業(yè)銜接部分。市場(chǎng)定位：片區(qū)商業(yè)核心、城市商業(yè)組成部分本案不具備成為市級(jí)購(gòu)物中心的條件，定位片區(qū)商業(yè)中心，納入部分城市級(jí)的商業(yè)，起到攔截市中心隨意性較強(qiáng)、中檔的、購(gòu)買頻率較高的消費(fèi)，同時(shí)又可以納入服務(wù)周邊社區(qū)居民日常休閑、消費(fèi)、娛樂的消費(fèi)業(yè)態(tài)。可能最大化發(fā)揮價(jià)值，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目商業(yè)部分定位□終端消費(fèi)者定位商業(yè)服務(wù)人群定位◎本項(xiàng)目業(yè)主◎項(xiàng)目東部規(guī)劃的30萬客戶群◎項(xiàng)目周邊人群，包括一部分習(xí)慣于老商業(yè)區(qū)購(gòu)物的人群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群事件帶動(dòng)產(chǎn)生的瞬時(shí)客流核心消費(fèi)者游移消費(fèi)者目的性人群本項(xiàng)目面對(duì)的主要消費(fèi)群體是項(xiàng)目業(yè)主及整個(gè)東部新城30萬人口，并輻射周邊相當(dāng)大范圍的人群□主題形象定位主題形象定位3600

消費(fèi)+風(fēng)情商業(yè)街◎整合李滄商業(yè)版圖

三大商業(yè)主題，六大商業(yè)功能——全面整合李滄商業(yè)版圖

注釋：——三大商業(yè)主題：風(fēng)情商業(yè)街、綜合商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)；

——六大商業(yè)功能：購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游；◎豐富的業(yè)種業(yè)態(tài)集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、觀賞、旅游于一體的BLOCK街區(qū)商業(yè)模式；◎升級(jí)的商業(yè)環(huán)境提升本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)環(huán)境，提高本區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)檔次；□競(jìng)爭(zhēng)方面：◎已知綠城兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目無法近期啟動(dòng)；◎另外大量舊村改造商業(yè)部分短時(shí)間內(nèi)無法形成商業(yè)氣氛！□自身方面：◎本項(xiàng)目處于到達(dá)居住地的必經(jīng)之路，地段優(yōu)勢(shì)明顯；◎本項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)初具規(guī)模；◎政府規(guī)劃東李商圈并規(guī)劃步行街、項(xiàng)目北側(cè)東李橋的建設(shè)都將為項(xiàng)目帶來大量的人流;◎新城區(qū)建成后，本區(qū)域內(nèi)已有6家商場(chǎng)，新商業(yè)區(qū)的概念已經(jīng)深入人心了；（時(shí)間差的優(yōu)勢(shì)）主題形象定位可行性項(xiàng)目商業(yè)部分建議業(yè)態(tài)組合建議□業(yè)態(tài)組合建議商業(yè)類別業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)描述集中商業(yè)主力店商場(chǎng)、百貨（含超市）國(guó)內(nèi)外大中型品牌商家輔助業(yè)態(tài)服裝專賣店、精品店、餐飲、休閑娛樂服裝專賣店、精品店、餐飲為主高檔美容、精品眼鏡店、銀行、KTV、中小型專業(yè)店為輔社區(qū)配套商業(yè)小型社區(qū)商業(yè)各類食品店，便利店，洗衣店，美容美發(fā)店，診所等□業(yè)態(tài)組合之功能導(dǎo)向◎以商場(chǎng)、百貨主力店帶動(dòng)商業(yè)活力◎以餐飲休閑商業(yè)帶旺商業(yè)氛圍◎以配套商業(yè)方便社區(qū)居民北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議□北側(cè)3層商業(yè)業(yè)態(tài)選擇◎主力店核心確定

區(qū)域升級(jí)大型商場(chǎng)或百貨◎主力店輔助業(yè)態(tài)確定

中小型生活超市◎主力商業(yè)寄生帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)確定

服裝專賣店、精品店、餐飲為主高檔美容、精品眼鏡店、麥當(dāng)勞、肯德基、銀行

KTV、中小型專業(yè)店為輔原則一：國(guó)內(nèi)外知名中高檔百貨商家選址需求◎總建筑面積：15000～30000平米◎其中超市面積：5000～6000平米左右原則二：本項(xiàng)目用地條件◎路北主商業(yè)部分總面積1.5萬平米；本項(xiàng)目主力店總規(guī)模建議：◎?qū)⒙繁敝魃虡I(yè)部分面積增加（向東延伸，既可滿足需求又可增加項(xiàng)目利潤(rùn)）◎?qū)⒅髁Φ甑拿娣e控制在北側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議主商業(yè)的二、三層一層商業(yè)部分將作為商業(yè)高盈利部分劃分為獨(dú)立街鋪單獨(dú)銷售；一層二層三層南側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模建議◎主力店核心確定

◎主力店輔助業(yè)態(tài)確定

◎主力商業(yè)寄生帶動(dòng)商業(yè)業(yè)態(tài)確定

服裝專賣店、精品店、餐飲為主高檔美容、精品眼鏡店、麥當(dāng)勞、肯德基、銀行娛樂主題的電影院、KTV、中小型專業(yè)店為輔此商業(yè)部分比較集中，可以形成較大的賣場(chǎng)，對(duì)商業(yè)的輻射力較大，業(yè)態(tài)可規(guī)劃性較強(qiáng)；中檔家居主題商業(yè)區(qū)域升級(jí)大型商場(chǎng)或百貨負(fù)一層一層二層三層四層五層商業(yè)形式建筑形式商業(yè)空間劃分中高檔商場(chǎng)百貨（包含超市）主力店內(nèi)向型，混合式地上1層地下1層柱距：8米*8米或9米*9米層高：首層>5.2米，其他樓層>4.8米中檔家居主體商業(yè)外向型，開放式地上2～4層層高：4.5米最小單元建筑面積：100～150平米店鋪劃分：縱向分割?yuàn)蕵分黝}（電影院、KTV）外向型，開放式地上5層自由分割業(yè)態(tài)規(guī)模建議□南側(cè)主商業(yè)業(yè)態(tài)選擇中檔家居市場(chǎng)示意：項(xiàng)目底商部分概念：底商是指利用樓盤底層或低層作為商業(yè)用房，以滿足自身或區(qū)域消費(fèi)者的各種需求。設(shè)置方式——傳統(tǒng)沿街商業(yè)底商；獨(dú)立商業(yè)底商；會(huì)所商業(yè)底商。

底商樓層搭配關(guān)系——住宅底商；寫字樓底商；商住樓底商等。

底商服務(wù)類型——社區(qū)商業(yè)服務(wù)、區(qū)域商業(yè)服務(wù)。結(jié)論：本項(xiàng)目底商屬于：設(shè)置方式——沿街商業(yè)底商樓層搭配關(guān)系——住宅底商服務(wù)類型——社區(qū)商業(yè)服務(wù)兼顧區(qū)域商業(yè)服務(wù)底商業(yè)態(tài)定位因素建筑物自身因素

租金因素

項(xiàng)目規(guī)模

國(guó)家相關(guān)政策法規(guī)

區(qū)域商業(yè)發(fā)展

底商業(yè)態(tài)定位因素了解區(qū)域未來發(fā)展情況，了解商業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況

明確我們的經(jīng)營(yíng)范圍

滿足項(xiàng)目自身生活配套需求的商業(yè)部分和住宅部分的配比一般為6-8%，本項(xiàng)目的配比為，超出這個(gè)比例，所以在功能定位上不僅僅是社區(qū)配套商業(yè)，同時(shí)也是區(qū)域服務(wù)商業(yè)

本項(xiàng)目的商業(yè)分布格局適合什么樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

前期招商注重成功率，盡可能與大型品牌業(yè)態(tài)形成合作

了解區(qū)域未來發(fā)展情況，了解商業(yè)目前經(jīng)營(yíng)情況

本項(xiàng)目的商業(yè)分布格局適合什么樣的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

底商和上層住宅關(guān)系分析1、不利因素：

上層住宅的戶型影響商場(chǎng)通透性、鋪位分割；

上層住宅公共設(shè)施部分影響底商的使用面積；

上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇；

底商影響上層住宅業(yè)主生活空間；

底商影響上層住宅業(yè)主私密性；

底商噪音干擾；

底商影響上層的產(chǎn)權(quán)年限（商業(yè)配套不影響）；

底商空調(diào)排放熱氣對(duì)上層住宅影響；

……

2、相互促進(jìn)因素：

上層住宅業(yè)主的數(shù)量有助底商的盈利、有穩(wěn)定的客群；

上層住宅業(yè)主可以提升底商的知名度和美譽(yù)度；

底商可以方便上層的日常消費(fèi)行為；

底商的銷售可以使開發(fā)商降低部分過高的樓價(jià)；

……如何解決底商和上層住宅的關(guān)系1、上層住宅的戶型影響商場(chǎng)通透、鋪位劃分2、上層住宅公共設(shè)施部分影響商場(chǎng)的使用面積3、上層住宅影響底商的業(yè)態(tài)選擇4、上層影響底商的消費(fèi)群體人身安全5、底商影響上層的個(gè)人生活空間的私密性、噪音干擾

6、底商空調(diào)排放熱氣等對(duì)上層的影響如何解決底商和上層住宅的關(guān)系本案商業(yè)操作重點(diǎn)龍海集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)一線的品牌開發(fā)公司，更要做責(zé)任地產(chǎn)，繁榮市場(chǎng)是品牌開發(fā)商的責(zé)任。給客戶闡述這個(gè)區(qū)域以前、現(xiàn)在和未來的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。做這個(gè)商業(yè)的項(xiàng)目的時(shí)候，從后期運(yùn)營(yíng)管理角度進(jìn)行考慮，感覺到做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目并不只是銷售、招商成功就算成功了，一定要為這個(gè)區(qū)域做出一定的貢獻(xiàn)。本案商業(yè)操作要點(diǎn)提示1、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、注重差異化社區(qū)商業(yè)實(shí)際上充滿著各種各樣的機(jī)會(huì)，關(guān)鍵是說，我們能不能夠做一個(gè)對(duì)于社區(qū)商業(yè)的需做一個(gè)分類的分析，然后尋找到錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)。2、商業(yè)投資的思路：地段+運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)管理是未來商街成功的關(guān)鍵，統(tǒng)一、科學(xué)的管理體系是保證投資和經(jīng)營(yíng)者信心的基礎(chǔ)，項(xiàng)目有必要選擇專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，對(duì)商業(yè)部分進(jìn)行統(tǒng)一的招商、規(guī)劃和管理，創(chuàng)造一個(gè)有序、規(guī)范和健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，吸引更多的投資和經(jīng)營(yíng)客戶，實(shí)現(xiàn)商街的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。招商先行是保證商街運(yùn)作成功的前提，以商街的商業(yè)潛力在項(xiàng)目營(yíng)銷前期就吸引中型超市以及部分專業(yè)市場(chǎng)入駐，以提升商街的號(hào)召力及影響力，促進(jìn)和保障商街的運(yùn)作。商街在形象包裝和宣傳方面盡量形成鮮明個(gè)性特色，注重品味和檔次，以此作為吸引市場(chǎng)的關(guān)注和后續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證。3、國(guó)家政策影響（國(guó)家的管理行為）由于近幾年的宏觀調(diào)控，市場(chǎng)已經(jīng)開始比較合理的調(diào)整，讓大家各謀其利，而且各謀合理的利潤(rùn)，而不像過去那樣完全由開發(fā)商掌握利潤(rùn)。

“售后反租”這種常用的商業(yè)操作模式現(xiàn)在已經(jīng)被國(guó)家名令禁止的。□形象力的提升◎打造地標(biāo)建筑的形象展示力，全面提升李滄現(xiàn)有建筑形象◎?qū)I(yíng)造出李滄最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是現(xiàn)代、時(shí)尚、靚麗的建筑群體，更是一個(gè)有著高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境、集吃、購(gòu)、玩等各種功能為一體的優(yōu)勢(shì)空間。□形象力提升的途經(jīng)

◎城市觸媒的設(shè)計(jì)，營(yíng)造商業(yè)氛圍商業(yè)形象力建議商業(yè)形象力建議——城市觸媒□本項(xiàng)目中城市觸媒的主要作用突出地緣性標(biāo)志，形成聚焦點(diǎn)，吸引人氣◎城市中心處具有特殊功能和意義的都市建筑元素，它可以是設(shè)計(jì)過的開放空間，或一個(gè)廣場(chǎng)、一條空中景觀走廊、一片街頭咖啡館集群甚至是一片空地等，以此突出地緣性標(biāo)志。◎通過人性化的場(chǎng)所如廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、街道場(chǎng)所的塑造等，當(dāng)人們提及此建筑的時(shí)候，都知道有這樣一處場(chǎng)所，形成聚集焦點(diǎn)，最大程度的吸引人氣。作為本項(xiàng)目所營(yíng)造的與城市之間的催化劑◎通過設(shè)計(jì)開放的聚集空間，把城市中的人們吸引過來，甚至是距離較遠(yuǎn)的人們，增加本項(xiàng)目在城市中的認(rèn)知度。

商業(yè)形象力建議——城市觸媒◎轉(zhuǎn)角空間◎沿街線性空間◎商業(yè)節(jié)點(diǎn)□城市觸媒的位置建議◎購(gòu)物休憩區(qū)的營(yíng)造商業(yè)形象力建議——城市觸媒商業(yè)形象力建議——城市觸媒◎商業(yè)主題雕塑租售組合建議□租售組合建議主力店招商商業(yè)氛圍的強(qiáng)勢(shì)營(yíng)造其他…商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)價(jià)值形象的支撐促進(jìn)整體商鋪的招商銷售商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題的實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)總建筑面積（平米）租售模式主力店百貨（含超市）約13000招商/銷售一層、商業(yè)街（餐飲、休閑娛樂、專業(yè)店等）約43000銷售路南主商業(yè)約33000招商/銷售◎主力店招商先行先期招商，保障商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功性后期銷售，最大化價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)格建議——項(xiàng)目類比□商業(yè)銷售價(jià)格建議項(xiàng)目名稱售價(jià)東晟國(guó)際商貿(mào)城一層均價(jià)：9000二層均價(jià)：6000就一個(gè)項(xiàng)目的參考，不宜直接作為本項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)和參考。因此，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格主要根據(jù)項(xiàng)目周邊