天利中央廣場(chǎng)寫字樓部分

價(jià)格報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)價(jià)格報(bào)告思路目標(biāo)梳理核心均價(jià)的確定項(xiàng)目入市背景價(jià)目表形成及驗(yàn)證銷售安排及銷售預(yù)估13245價(jià)格報(bào)告思路目標(biāo)梳理核心均價(jià)的確定項(xiàng)目入市背景價(jià)目表形成及驗(yàn)證銷售安排及銷售預(yù)估13245合同目標(biāo)需要解決的核心問題世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解項(xiàng)目合同目標(biāo)速度開盤當(dāng)月整體銷售面積達(dá)到40%(共計(jì)15300m2，9個(gè)整層)三個(gè)月內(nèi)完成60%(共計(jì)22950m2，13.5個(gè)整層)半年內(nèi)銷售總面積的90%(共計(jì)34425m2，約20個(gè)整層)價(jià)格約定寫字樓部分實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)大于10000元/m2

注：1、按合同約定51000m2寫字樓銷售面積計(jì)算，世聯(lián)可銷售的單位面積為75％，合計(jì)38250m2，按照1700m2標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)，約合22.5個(gè)整層；

2、以上速度涉及面積為扣除發(fā)展商自己銷售的25％的可售面積。本報(bào)告需要解決的問題P1：市場(chǎng)現(xiàn)有環(huán)境下,本項(xiàng)目寫字樓的常規(guī)市場(chǎng)價(jià)格:——提供發(fā)展商的保底收益金額的參考價(jià)格P2:世聯(lián)價(jià)值提升后的片區(qū)摸高價(jià)入市價(jià):（形成價(jià)格表）

——根據(jù)既定目標(biāo)片區(qū)摸高可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格根據(jù)與發(fā)展商的溝通，本價(jià)格報(bào)告需要提供兩類核心均價(jià)：世聯(lián)對(duì)目標(biāo)的理解在保證發(fā)展商資金快速回籠的大前提下,界定核心均價(jià)；

——參照合同要求。實(shí)現(xiàn)南山寫字樓的摸高價(jià)格

——整合世聯(lián)渠道客戶資源,即逐步探尋目標(biāo)客戶的心理價(jià)格上限,最終達(dá)到理性利潤(rùn)最大化。價(jià)格報(bào)告思路目標(biāo)梳理核心均價(jià)的確定項(xiàng)目入市背景價(jià)目表形成及驗(yàn)證銷售安排及銷售預(yù)估13245市場(chǎng)概況上門客戶分析產(chǎn)品賣點(diǎn)梳理06年深圳特區(qū)內(nèi)預(yù)計(jì)推售總量達(dá)83萬平方米；06年中心區(qū)仍是全市寫字樓的主要供給區(qū)域；中心西區(qū)在06年集中推盤，有6個(gè)項(xiàng)目入市，成為寫字樓市場(chǎng)新的供應(yīng)亮點(diǎn)。06年寫字樓供給量仍然巨大，產(chǎn)品線豐富，客戶選擇面寬；集中放量有利于市場(chǎng)整體炒作，但機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。06年深圳寫字樓市場(chǎng)供給市場(chǎng)概況06年中心區(qū)推售/在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱推售面積(m2)銷售價(jià)格工程進(jìn)度預(yù)計(jì)推出日期財(cái)富大廈107991預(yù)估17000地面十幾層06年9月榮超經(jīng)貿(mào)大廈115107預(yù)估17500地面20層06年中金中環(huán)商務(wù)大廈（不含酒店式公寓）3663117000接近完工卓越時(shí)代廣場(chǎng)5437516500接近完工新世界中心6888422000接近完工大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)2880023000接近完工星河世紀(jì)2335214500接近完工新推項(xiàng)目在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱剩余面積(m2)銷售價(jià)格工程進(jìn)度中心區(qū)06年僅有2個(gè)新推項(xiàng)目但大量05年入市項(xiàng)目仍有待今年消化，總供應(yīng)量為485253m2中心區(qū)06年已售罄項(xiàng)目最高實(shí)收均價(jià)為17000元/m2，目前在售項(xiàng)目均價(jià)已攀升至18000元/m2左右市場(chǎng)概況06年中心西區(qū)推售項(xiàng)目明年廣場(chǎng)80000未知未動(dòng)工06年年底農(nóng)科廣場(chǎng)68000未知出地面06年下半年金運(yùn)世紀(jì)36887預(yù)估14000地下室06年11月中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈28851預(yù)估14000裙樓二層06年中聯(lián)泰大廈22600預(yù)估13000地面七八層06年中萬軒國(guó)際42199預(yù)估13500樁基06年底項(xiàng)目名稱推售面積(m2)銷售價(jià)格工程進(jìn)度預(yù)計(jì)推出日期中心西區(qū)06年新入市項(xiàng)目預(yù)計(jì)7座寫字樓，其中敦煌大廈入市即售磬，待售項(xiàng)目6個(gè)，合計(jì)供應(yīng)量為278537m2中心西區(qū)已售罄項(xiàng)目最高實(shí)收均價(jià)為12000元/m206年中心西區(qū)寫字樓項(xiàng)目均價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)到13500元/m2左右市場(chǎng)概況天利一期寫字樓51000結(jié)構(gòu)25層06年中海岸城西座寫字樓70000——樁基06年底益田假日廣場(chǎng)寫字樓15000——裙樓工程06年下半年項(xiàng)目名稱推售面積(m2)銷售價(jià)格工程進(jìn)度預(yù)計(jì)推出日期06年南山區(qū)推售項(xiàng)目南山區(qū)06年預(yù)計(jì)有3個(gè)新推項(xiàng)目，總供應(yīng)量136000m2。南山中心區(qū)已售罄項(xiàng)目海岸城東座成交價(jià)格為10000元/m2。市場(chǎng)概況深圳寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析；寫字樓整體放量增加，消化量平穩(wěn)，但市場(chǎng)整體均價(jià)走高，空置面積有上揚(yáng)趨勢(shì)，后期入市產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。市場(chǎng)概況片區(qū)項(xiàng)目整體實(shí)收最高價(jià)中心區(qū)17000中心西區(qū)12000南山CBD10000穩(wěn)定房?jī)r(jià)“舊八條”國(guó)務(wù)院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭”的四點(diǎn)要求“新八條”打擊炒房、炒地深圳《通告》：禁籌、銷售公示、合同備案七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營(yíng)業(yè)稅開始實(shí)施《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》：銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格公示《關(guān)于深圳市開征土地增值稅的通告》重新征收增值稅《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通告》認(rèn)購(gòu)書網(wǎng)上備份，不得認(rèn)籌、集中開盤由右圖可知，05年上半年國(guó)家、地方推出一系列政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)，雖主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，但導(dǎo)致投資客持幣觀望，寫字樓市場(chǎng)亦受到一定影響，銷售面積從05年4月份開始一路下滑，在9月跌至谷底。宏觀政策影響針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)也會(huì)造成一定程度的影響。市場(chǎng)概況政府表示穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策有可能陸續(xù)出臺(tái)

4月24日深圳市原則上通過了由市國(guó)土房產(chǎn)局會(huì)同市發(fā)改局、規(guī)劃局、工商局、地稅局、人民銀行深圳市中心支行等6部門共同研究提出的《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》。

針對(duì)房地產(chǎn)的金融政策調(diào)整

中國(guó)人民銀行4月27晚宣布，從28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。地方政府對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)控政策出臺(tái)深圳政府已準(zhǔn)備在五一后陸續(xù)出臺(tái)政策穩(wěn)定房?jī)r(jià)。06年政策調(diào)控已經(jīng)開始不確定的政策出臺(tái)，無論是否針對(duì)寫字樓市場(chǎng)，對(duì)寫字樓投資客信心均會(huì)不同程度產(chǎn)生影響，本項(xiàng)目銷售初期起勢(shì)階段定價(jià)需考慮一定政策風(fēng)險(xiǎn)，故目前客戶在政策陰影籠罩下的反映將成為市場(chǎng)價(jià)最有利的支撐。市場(chǎng)概況市場(chǎng)情況小結(jié)06年深圳整體寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，且在下半年集中推售，投資客選擇多。與本項(xiàng)目所在片區(qū)客戶群相近的中心西區(qū)，經(jīng)歷了05年寫字樓極度希缺，供不應(yīng)求的狀況后，06年集中放量，兩區(qū)存在一定的競(jìng)爭(zhēng)，成為重點(diǎn)研究區(qū)域。從已售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)格來看，中心區(qū)、與南山區(qū)有明顯價(jià)格梯度，客戶對(duì)于南山CBD寫字樓的價(jià)格認(rèn)知有待提高。政府針對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策，能夠影響到寫字樓市場(chǎng)，06年的政策調(diào)控已經(jīng)開始，需要警惕政策風(fēng)險(xiǎn)，理性定價(jià)。市場(chǎng)概況上門客戶基本情況1由于項(xiàng)目并未對(duì)外作正式的整體推廣，從上門客戶的認(rèn)知途徑上了解，41%客戶是路過認(rèn)知本項(xiàng)目，32%是來自周邊辦公區(qū)域，南山客戶成為主要上門客戶，占到64%，客戶來源相對(duì)單一?！獙?duì)進(jìn)場(chǎng)以來積累的511位上門客戶情況進(jìn)行分析上門客戶分析上門客戶基本情況2——對(duì)進(jìn)場(chǎng)以來積累的511位上門客戶情況進(jìn)行分析從上門登記的客戶行業(yè)類型看，貿(mào)易、電子通信、投資行業(yè)分列頭三位，合計(jì)占總量的60%，其次是房地產(chǎn)、服務(wù)、物流等行業(yè)?，F(xiàn)有物業(yè)多以租用為主，占到74%，結(jié)合客戶的辦公區(qū)域，從寫字樓租用市場(chǎng)的情況可以初判客戶的價(jià)格承受能力，為價(jià)格制定提供一定依據(jù)。上門客戶分析上門客戶企業(yè)類型上門客戶現(xiàn)有物業(yè)形式誠(chéng)意客戶置業(yè)情況分析自用客戶占到55%，投資客戶為22%，說明誠(chéng)意客戶多以自用為主，具有一定價(jià)格承受力，對(duì)物業(yè)要求高，所以多引導(dǎo)自用客戶，可以為搏取高價(jià)作鋪墊?！獜?11位上門客戶中挑選出96位誠(chéng)意度高的客戶作出需求分析。按揭客戶占到98%，價(jià)格承受力有限，折扣優(yōu)惠比例需要合理考慮。上門客戶分析誠(chéng)意客戶需求統(tǒng)計(jì)39%客戶偏向需求南向。給營(yíng)銷的提示，合理做好平面差價(jià)，對(duì)于客戶所關(guān)注的南向應(yīng)拉開與其它方向的差距。同時(shí)在銷售過程中多引導(dǎo)不確定的客戶選擇其他朝向。20層以下的客戶占到84%?？筛鶕?jù)客戶需求合理制定層差，主動(dòng)引導(dǎo)客戶購(gòu)買高層單位減輕銷售后期壓力?！獜?11位上門客戶中挑選出96位誠(chéng)意度高的客戶作出需求分析。上門客戶分析200m2以下客戶占到50%，200—500m2客戶占到34%。說明目前累客戶多以中小企業(yè)為主，定價(jià)及銷控策略盡量將現(xiàn)有的50％客戶需求提升至200-500m2，將現(xiàn)有的34％的客戶需求提升至500-800m2?！獜?11位上門客戶中挑選出96位誠(chéng)意度高的客戶作出需求分析。誠(chéng)意客戶需求意向面積上門客戶分析客戶分析小結(jié)上門客戶分析目前現(xiàn)場(chǎng)積累得客戶來源單一，多以南山客戶為主，其需求特征有較明顯得區(qū)域性，代表片區(qū)市場(chǎng)的需求情況；問卷調(diào)查客戶集中需求在小面積單位，大客戶需求有待進(jìn)一步摸查；84％的問卷調(diào)查客戶購(gòu)買意向集中在20層以下單位，后期定價(jià)需考慮高低區(qū)價(jià)格差的引導(dǎo)。濱海CBD第一商務(wù)體量3座寫字樓塔樓樹立純正商務(wù)血統(tǒng)南山中心區(qū)商務(wù)形象的標(biāo)竿之地“”商務(wù)核聚價(jià)值產(chǎn)品賣點(diǎn)濱海CBD第一高度南山區(qū)域中心目前第一頂級(jí)商務(wù)高度尺度140米“”形象價(jià)值產(chǎn)品賣點(diǎn)南山首座真正甲級(jí)寫字樓真正的甲級(jí)必須配套國(guó)際知名物管聘請(qǐng)世界著名物管世邦魏理仕作為項(xiàng)目物管總監(jiān)首座在南山引入國(guó)際物管的寫字樓完備的“5A”智能商務(wù)配套頂級(jí)商務(wù)尊享的有利保障“”5A智能集成品質(zhì)價(jià)值世界知名品牌硬件產(chǎn)品賣點(diǎn)極優(yōu)化頂級(jí)商務(wù)空間無柱、方正大開間3.7m國(guó)際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層高11m陽光大堂高低區(qū)分設(shè)電梯廳4.35m歐式豪華電梯等候走道“”實(shí)用價(jià)值產(chǎn)品賣點(diǎn)項(xiàng)目賣點(diǎn)匯總第一高度：——最佳昭示性目前南山中心區(qū)最高的寫字樓140m第一體量：——片區(qū)最大的商務(wù)綜合體，純正的商務(wù)形象

3座寫字樓塔樓，樹立純正商務(wù)血統(tǒng)真正甲級(jí)：——片區(qū)真正的甲級(jí)寫字樓引入世界頂級(jí)物管世邦魏理仕擔(dān)任物管顧問極優(yōu)化頂級(jí)商務(wù)空間：——尊享高端商務(wù)的舒適度各項(xiàng)符合國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)指標(biāo)，營(yíng)造頂級(jí)辦公環(huán)境

產(chǎn)品賣點(diǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品相對(duì)于片區(qū)其他產(chǎn)品的比較優(yōu)勢(shì)，使得其產(chǎn)品定價(jià)具有樹立片區(qū)價(jià)格標(biāo)竿的可能性。價(jià)格報(bào)告思路目標(biāo)梳理核心均價(jià)的確定項(xiàng)目入市背景價(jià)目表形成及驗(yàn)證銷售安排及銷售預(yù)估13245定價(jià)策略客戶需求定價(jià)收益還原定價(jià)核心均價(jià)的定價(jià)策略市場(chǎng)分析客戶分析產(chǎn)品分析項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格和速度利用客戶摸底的價(jià)格區(qū)間，判定項(xiàng)目的常規(guī)市場(chǎng)價(jià)，確定最低收益保障。利用收益還原法，比準(zhǔn)本項(xiàng)目的收益租金，反算售價(jià)，確定摸高價(jià)。發(fā)揮世聯(lián)價(jià)值，制定理性的，符合市場(chǎng)規(guī)律的，體現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值的入市核心均價(jià)。從上門客戶中96份有效問卷調(diào)查初判，能夠接受本項(xiàng)目均價(jià)在10000-13000元/m2的客戶占到72％，而其中85％的客戶接受價(jià)格在12000元/m2左右，成為誠(chéng)意客戶的核心群體，結(jié)合政策風(fēng)險(xiǎn)帶來的不確定影響，判定——現(xiàn)場(chǎng)客戶價(jià)格區(qū)間摸底若使用市場(chǎng)比較法，本片區(qū)已售項(xiàng)目?jī)H海岸城東座，且銷售手法特殊，實(shí)現(xiàn)價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期，不具備可比性，因此使用市場(chǎng)比較法難以確定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格；結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，及片區(qū)市場(chǎng)，通過對(duì)上門客戶的摸底情況，判斷客戶的價(jià)格承受能力，從而推出本項(xiàng)目的客觀市場(chǎng)認(rèn)知價(jià)格；常規(guī)市場(chǎng)價(jià)——客戶摸底價(jià)格常規(guī)市場(chǎng)價(jià)=12000元/m2本項(xiàng)所在片區(qū)為政府規(guī)劃的濱海CBD，且我們的目標(biāo)是摸取市場(chǎng)最高價(jià)，因此參照樓盤不能局限于南山，本項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的最高租金水平可參考目前福田中心區(qū)較成熟的區(qū)域——13朵姐妹花所在區(qū)域，以及中心西區(qū)的最高租金水平，并在其中選取租金參照樓盤中心區(qū)：時(shí)代金融中心、新華保險(xiǎn)大廈、航天大廈中央商務(wù)大廈、卓越大廈中心西區(qū)：喜年中心、銀座國(guó)際、財(cái)富廣場(chǎng)、求是大廈、光大銀行根據(jù)各參照樓盤摸高租金，對(duì)比求取本項(xiàng)目租金區(qū)間及對(duì)應(yīng)的收益率范疇根據(jù)收益還原計(jì)算公式求取本項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)核心均價(jià)確定參照樓盤調(diào)查市場(chǎng)數(shù)據(jù)確定本項(xiàng)目核心租金值確定本項(xiàng)目收益率核心均價(jià)形成世聯(lián)摸高定價(jià)原則項(xiàng)目核心租金（無裝修）比準(zhǔn)系數(shù)修正租金時(shí)代金融中心105元/m20.9397.65元/m2新華保險(xiǎn)大廈95元/m21.12106.4元/m2航天大廈100元/m20.9797元/m2中央商務(wù)大廈110元/m20.91100.1元/m2卓越大廈95元/m21.1104.5元/m2本項(xiàng)目中心區(qū)比準(zhǔn)摸高租金：101.13元/m2選取的五個(gè)樓盤是中心區(qū)成熟區(qū)域最具代表的寫字樓物業(yè)；通過市場(chǎng)調(diào)查分析，得出每個(gè)項(xiàng)目的核心租金值；然后再?gòu)膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)、樓盤質(zhì)素、品牌三大因素下的九項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行比準(zhǔn)；在使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格的原則下，選取加權(quán)平均租金作為參考租金。中心區(qū)比準(zhǔn)摸高租金判定中心西區(qū)比準(zhǔn)摸高租金判定項(xiàng)目核心租金（無裝修）比準(zhǔn)系數(shù)修正租金喜年中心80元/m21.1692.8元/m2銀座國(guó)際90元/m21.15103.5元/m2財(cái)富廣場(chǎng)85元/m21.2102元/m2求是大廈73元/m21.2389.79元/m2光大銀行70元/m21.2587.5元/m2本項(xiàng)目中心西區(qū)比準(zhǔn)摸高租金：95.2元/m2選取的五個(gè)樓盤是中心西區(qū)最具代表的寫字樓物業(yè)；通過市場(chǎng)調(diào)查分析，得出每個(gè)項(xiàng)目的核心租金值；然后再?gòu)膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)、樓盤質(zhì)素、品牌三大因素下的九項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行比準(zhǔn)；在使本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最高價(jià)格的原則下，選取加權(quán)平均租金作為參考租金。本項(xiàng)目核心租金確定根據(jù)本項(xiàng)目與中心區(qū)、中心西區(qū)客戶群的接近程度，確定兩片區(qū)的權(quán)重，并進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，確定本項(xiàng)目核心租金根據(jù)世聯(lián)寫字樓營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中心區(qū)、中心西區(qū)、南山中心區(qū)寫字樓客戶進(jìn)行分析，中心西區(qū)客戶與本項(xiàng)目重疊度較高。目前南山租金水平最高的寫字樓為新時(shí)代廣場(chǎng)，平均租金為85—90元/m2；本項(xiàng)目核心租金已超過目前南山寫字樓的最高租金。片區(qū)本項(xiàng)目比準(zhǔn)摸高租金權(quán)重中心區(qū)101.13元/m238%中心西區(qū)95.2元/m262%本項(xiàng)目比準(zhǔn)核心摸高租金=97.4元/m2收益還原法返算價(jià)格V=a×(12－x)×[1-1/(1+r)n]a:

月租金V:

租金還原價(jià)格r:

收益率，根據(jù)寫字樓投資客一般的投資回報(bào)率需求在7%—9%之間，本報(bào)告取8%X：年度空置月份數(shù)量，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)對(duì)于寫字樓x值取2，但由于南山市場(chǎng)寫字樓稀缺，所以空置率相對(duì)較低，一般小于1個(gè)月，故設(shè)定x＝1。n:

收益年限(50年）r=97.4×(12－1)×[1-1/(1+8％)50]8％=

13006.2元/m2世聯(lián)摸高價(jià)格=13000元/m2本報(bào)告確定的兩類核心均價(jià)P1：市場(chǎng)現(xiàn)有環(huán)境下,本項(xiàng)目寫字樓的常規(guī)市場(chǎng)價(jià)格:12000元/m2——提供發(fā)展商的保底收益金額的參考價(jià)格P2:世聯(lián)價(jià)值提升后的片區(qū)摸高價(jià)入市實(shí)收價(jià):（形成價(jià)格表）

13000元/m2——根據(jù)既定目標(biāo)片區(qū)摸高可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格價(jià)格報(bào)告思路目標(biāo)梳理核心均價(jià)的確定項(xiàng)目入市背景價(jià)目表形成銷售安排及銷售預(yù)估13245水平調(diào)差垂直調(diào)差價(jià)格表形成水平調(diào)差根據(jù)世聯(lián)對(duì)于所操作過寫字樓項(xiàng)目的價(jià)格表制定及銷售反饋情況的總結(jié)，水平極差的合理數(shù)值在實(shí)收均價(jià)的13%—14%，按照13000元/m2計(jì)算，本項(xiàng)目平面極差應(yīng)設(shè)置為1800元/m2對(duì)現(xiàn)場(chǎng)客戶關(guān)注因素的總結(jié)，確定影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的各項(xiàng)指標(biāo)，并按照影響程度的大小設(shè)置權(quán)重，對(duì)各產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行打分，得出各單位的水平調(diào)差數(shù)值，如下表所示：樓層房號(hào)權(quán)重東南東北北（東）北北（西）西北西南南（西）南南（東）景觀25%朝向15%采光面10%昭示性20%噪音10%面積20%小計(jì)100%相對(duì)打分

水平差1800.0

1082865649757056334673617091800日航大廈地塊（超高層）濱海之窗海印長(zhǎng)城后海大道城市印象文心四路天利二期A座塔樓天利二期B座塔樓水景廣場(chǎng)水景廣場(chǎng)800米長(zhǎng)大板步行街海德三路文心三路海岸城ShoppingMall（5層）N海印長(zhǎng)城一期裙樓二期裙樓10828656497570563346736170918006F-8F水平調(diào)差一期的裙樓屋頂花園、北面水景成為景觀的優(yōu)勢(shì)資源，西側(cè)屋頂花園設(shè)置空調(diào)外機(jī)組，噪音污染嚴(yán)重，東側(cè)電梯廳為低區(qū)電梯，考慮昭示性問題。9F-11F水平調(diào)差14361197718838038326357416521800東西兩側(cè)裙樓屋頂花園景觀變化，南側(cè)仍然可以借助屋頂花園景觀；東側(cè)跳過裙樓屋頂可以看到水景廣場(chǎng)；東側(cè)電梯廳為低區(qū)電梯，考慮昭示性問題。12F-17F水平調(diào)差1693248661764037216574316721800裙樓及北向水景景觀不再影響水平調(diào)差；南向視野越過海岸城mall屋頂，逐漸開揚(yáng)，可見海景；東側(cè)電梯廳為低區(qū)電梯，考慮昭示性問題。19F-26F水平調(diào)差1655062952993662455169718001101高區(qū)東北角受高層建筑的影響，視野遮擋嚴(yán)重，無低區(qū)景觀補(bǔ)充；南向視野寬廣，一覽無遮擋海景；電梯廳昭示性變化，西側(cè)電梯廳為高區(qū)電梯。27F-33F水平調(diào)差14120141847847212565176518001115四周全無遮擋，西可見前海海景，東、南可見后海海景，北遠(yuǎn)眺南山科技園；電梯廳昭示性變化，西側(cè)電梯廳為高區(qū)電梯。垂直調(diào)差垂直差朝向西北西南南（西）南南（東）東南東北北（東）北北（西）房號(hào)1012345678906

1507-11

15012

南向越過海岸城無遮擋+400

15013-14

30015抬高15層售價(jià)，促成13F、14F問題樓層的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，快速銷售15016-17

40019越過海印長(zhǎng)城+300整層由于屬于高區(qū)電梯直達(dá)第一層故整層調(diào)差+40010020-24

20025抬高25層售價(jià)，促成24樓問題單位價(jià)格優(yōu)勢(shì)10026

60027四周景觀無遮攔，視野開揚(yáng)，整層調(diào)差+60010028-32

25033頂層單位調(diào)差垂直極差：4350價(jià)格表單價(jià)分布狀況10000—11000

面積比：8.74%11000—12000

面積比：22.53%12000—13000

面積比：17.2%13000—14000

面積比：21.7%14000—15000

面積比：20.88%15000—16000

面積比：8.43%16000—17000

面積比：0.52%價(jià)格報(bào)告思路目標(biāo)梳理核心均價(jià)的確定項(xiàng)目入市背景價(jià)目表形成13245付款方式及折扣平面單位基本銷售原則模擬推售策略及目標(biāo)價(jià)格摸高手段銷售安排及銷售預(yù)估付款方式及折扣付款方式折扣優(yōu)惠面積比例一次性付款0.9620％按揭付款0.9880%優(yōu)惠來源優(yōu)惠面積比例優(yōu)惠額度銷售初期40%-2%開盤優(yōu)惠10%-2%大客戶額外折扣50%-2%付款方式與折扣優(yōu)惠折扣為降低項(xiàng)目因金融政策調(diào)整帶來的客戶付款方式的改變，將一次性付款優(yōu)惠面積比例提高到20％，按揭80％；根據(jù)目前市場(chǎng)上在售寫字樓折扣率，確定本項(xiàng)目一次性付款與按揭的折扣比例，以符合客戶接受程度，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性；銷售初期項(xiàng)目需體現(xiàn)熱銷場(chǎng)面，作為項(xiàng)目起勢(shì)，因此建議留有銷售初期、開盤優(yōu)惠折扣，加快成交；寫字樓項(xiàng)目，大客戶談判式購(gòu)買較多，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理需留有一定折扣必要時(shí)使用，促進(jìn)成交。平均折扣率：95.6%平面單位基本銷售原則——低區(qū)（6F-17F）123456789101345678910方案一：快打快銷低區(qū)6-12F部分可按產(chǎn)權(quán)單位銷售，滿足單層有6個(gè)產(chǎn)權(quán)單位符合小于150m2以下的投資客需求。方案特殊說明：在考慮快打快銷的前提下，快速走量的方案；不作為正常推售的主推方案2方案二：昭示性單位拼合方案將3、4；7、8產(chǎn)權(quán)