物業(yè)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃及執(zhí)行記錄一、引言物業(yè)維修保養(yǎng)是保障小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行、延長(zhǎng)使用壽命、維護(hù)業(yè)主居住體驗(yàn)的核心工作?？茖W(xué)的工作計(jì)劃是維修保養(yǎng)的“指揮棒”，可避免盲目作業(yè)；規(guī)范的執(zhí)行記錄是工作落地的“痕跡鏈”，可追溯過(guò)程、分析問(wèn)題、優(yōu)化管理。本文結(jié)合物業(yè)行業(yè)實(shí)踐，從計(jì)劃編制、執(zhí)行流程、記錄管理等維度，構(gòu)建專(zhuān)業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木S修保養(yǎng)管理體系，為物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)提供實(shí)用指引。二、維修保養(yǎng)工作計(jì)劃編制工作計(jì)劃需以“預(yù)防性為主、correctivemaintenance（故障維修）為輔”為原則，覆蓋全周期、全設(shè)備，確保無(wú)遺漏、可落地。（一）編制依據(jù)1.法律法規(guī)：遵循《物業(yè)管理?xiàng)l例》《特種設(shè)備安全法》《消防法》等要求（如電梯需每年強(qiáng)制年檢）；2.設(shè)備說(shuō)明書(shū)：依據(jù)電梯、水泵、供暖系統(tǒng)等設(shè)備原廠維護(hù)指南，明確潤(rùn)滑、檢查周期；3.歷史記錄：分析過(guò)往故障頻率、維修成本，調(diào)整計(jì)劃（如某小區(qū)給排水管道年久失修，需增加年度管道檢測(cè)頻次）；4.業(yè)主需求：結(jié)合業(yè)主投訴（如公共照明故障頻發(fā)），優(yōu)先納入計(jì)劃。（二）計(jì)劃分類(lèi)與內(nèi)容計(jì)劃分為年度、季度、月度三級(jí)，逐級(jí)細(xì)化，確?？蓤?zhí)行性。計(jì)劃類(lèi)型編制時(shí)間核心內(nèi)容示例年度計(jì)劃每年12月大型維修項(xiàng)目、強(qiáng)制檢測(cè)（如電梯年檢）、設(shè)備更新預(yù)算①2024年3月完成小區(qū)10部電梯年檢；②2024年10月更換小區(qū)主供水管道閥門(mén)季度計(jì)劃每季度末最后1周季節(jié)性維護(hù)（如雨季前屋面防水檢查、冬季前供暖系統(tǒng)調(diào)試）、重點(diǎn)設(shè)備巡檢①2024年第二季度完成小區(qū)30棟樓屋面防水全面檢查；②第三季度調(diào)試供暖管道月度計(jì)劃每月25日之前日常巡檢（公共照明、給排水、消防設(shè)施）、小型維修（如更換燈泡、疏通管道）①2024年5月完成小區(qū)公共區(qū)域100盞路燈巡檢；②修復(fù)3棟樓電梯廳墻面裂縫（三）計(jì)劃內(nèi)容框架年度/季度/月度計(jì)劃需包含以下要素，確保責(zé)任明確：要素說(shuō)明設(shè)施設(shè)備清單列出小區(qū)所有公共設(shè)施設(shè)備（如電梯、水泵、消防栓、公共照明、屋面防水）維護(hù)項(xiàng)目明確具體操作（如“電梯導(dǎo)軌潤(rùn)滑”“消防栓壓力測(cè)試”“屋面防水卷材破損修復(fù)”）時(shí)間節(jié)點(diǎn)精確到月份/周（如“2024年4月第2周完成小區(qū)水泵房清潔”）責(zé)任部門(mén)明確執(zhí)行主體（如工程管理部負(fù)責(zé)電梯維護(hù)、環(huán)境管理部負(fù)責(zé)公共照明巡檢）資源需求人員（持證維修師傅）、工具（萬(wàn)用表、管道疏通機(jī)）、材料（防水卷材、燈泡）（四）審批流程1.部門(mén)編制：工程管理部結(jié)合上述依據(jù)，編制年度/季度/月度計(jì)劃；2.分管領(lǐng)導(dǎo)審核：分管物業(yè)的副總經(jīng)理審核計(jì)劃的合理性（如時(shí)間節(jié)點(diǎn)是否符合季節(jié)要求、資源是否充足）；3.總經(jīng)理批準(zhǔn)：總經(jīng)理確認(rèn)計(jì)劃與企業(yè)年度目標(biāo)一致（如成本控制、業(yè)主滿意度提升），簽字生效。三、維修保養(yǎng)執(zhí)行流程計(jì)劃落地需嚴(yán)格遵循“準(zhǔn)備-實(shí)施-檢查-記錄”四步流程，確保操作規(guī)范、質(zhì)量可控。（一）準(zhǔn)備工作1.人員準(zhǔn)備：安排具備相應(yīng)資質(zhì)的維修人員（如電梯維修需持《特種設(shè)備作業(yè)人員證》）；2.工具材料：提前準(zhǔn)備工具（如扳手、萬(wàn)用表）、合格材料（如消防水帶需符合GB____標(biāo)準(zhǔn)）；3.業(yè)主溝通：通過(guò)公告、微信公眾號(hào)通知業(yè)主（如“將于2024年5月10日上午9點(diǎn)維修3棟樓電梯，請(qǐng)業(yè)主提前安排出行”），避免影響生活。（二）操作實(shí)施1.預(yù)防性維護(hù)：按照計(jì)劃進(jìn)行常規(guī)檢查（如每月檢查消防栓壓力、每季度潤(rùn)滑電梯導(dǎo)軌），避免故障發(fā)生；2.故障維修：接到業(yè)主投訴或巡檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)（緊急情況如電梯困人需30分鐘內(nèi)到達(dá)），按照《設(shè)備維修作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》操作（如更換故障水泵需關(guān)閉電源、排空管道）；3.安全規(guī)范：作業(yè)時(shí)佩戴防護(hù)裝備（如電工需穿絕緣鞋），設(shè)置警示標(biāo)識(shí)（如“正在維修，請(qǐng)勿靠近”），避免安全事故。（三）質(zhì)量檢查1.自檢：維修人員完成作業(yè)后，自行檢查（如更換燈泡后測(cè)試亮度、修復(fù)防水后做閉水試驗(yàn)）；2.互檢：由同班同事復(fù)查（如電梯維修后，另一師傅測(cè)試運(yùn)行穩(wěn)定性）；3.驗(yàn)收：由工程管理部負(fù)責(zé)人確認(rèn)（如大型維修項(xiàng)目需填寫(xiě)《工程驗(yàn)收單》），確保符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。四、執(zhí)行記錄管理執(zhí)行記錄是維修保養(yǎng)的“檔案”，需真實(shí)、完整、可追溯，為后續(xù)計(jì)劃調(diào)整提供依據(jù)。（一）記錄內(nèi)容1.基本信息：維修日期、地點(diǎn)、設(shè)備名稱(chēng)（如“1棟2單元電梯”）、維修人員姓名；2.維修內(nèi)容：具體操作（如“更換電梯門(mén)滑塊”“修復(fù)屋面防水裂縫”）；3.結(jié)果描述：故障原因（如“滑塊磨損”）、處理結(jié)果（如“運(yùn)行正?！保?、遺留問(wèn)題（如“暫無(wú)”）；4.驗(yàn)收信息：驗(yàn)收人姓名、驗(yàn)收時(shí)間、備注（如“業(yè)主確認(rèn)滿意”）。（二）記錄格式推薦使用標(biāo)準(zhǔn)化表格（示例如下），確保信息統(tǒng)一：維修日期設(shè)備名稱(chēng)維修內(nèi)容故障原因處理結(jié)果維修人員驗(yàn)收人備注____1棟2單元電梯更換門(mén)滑塊滑塊磨損運(yùn)行正常張三李四業(yè)主無(wú)異議____3棟屋面防水修復(fù)裂縫卷材老化閉水試驗(yàn)合格王五趙六無(wú)____小區(qū)主供水管道更換閥門(mén)閥門(mén)銹蝕供水恢復(fù)正常周七吳八提前通知業(yè)主（三）記錄流程1.填寫(xiě)要求：實(shí)時(shí)填寫(xiě)（作業(yè)完成后1小時(shí)內(nèi)），字跡清晰、不得涂改（如有錯(cuò)誤，需用紅筆標(biāo)注修改原因并簽字，如“____”改為“____”，備注“日期填寫(xiě)錯(cuò)誤，實(shí)際為11日”）；2.審核歸檔：每日由工程管理部文員收集記錄，每周整理成冊(cè)，每月裝訂歸檔（電子記錄需同步錄入物業(yè)ERP系統(tǒng)）；3.保存期限：紙質(zhì)記錄保存5年（特種設(shè)備記錄需保存10年），電子記錄永久備份。（四）記錄分析與應(yīng)用1.故障統(tǒng)計(jì)：每月分析記錄，統(tǒng)計(jì)故障類(lèi)型（如“公共照明故障占比30%”）、高發(fā)設(shè)備（如“1棟電梯故障每月2次”）；2.原因分析：針對(duì)高發(fā)問(wèn)題，查找根源（如“公共照明故障多因線路老化”）；3.計(jì)劃優(yōu)化：根據(jù)分析結(jié)果調(diào)整計(jì)劃（如“將1棟電梯維護(hù)頻次從季度改為月度”“明年更換小區(qū)公共照明線路”）。五、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制與應(yīng)急處理（一）季節(jié)性維護(hù)節(jié)點(diǎn)雨季前（4-5月）：完成屋面防水檢查、雨水管道疏通、小區(qū)排水系統(tǒng)測(cè)試；冬季前（10-11月）：完成供暖系統(tǒng)調(diào)試、水管保溫（北方地區(qū)）、消防設(shè)施防凍處理；臺(tái)風(fēng)季前（7-8月）：檢查小區(qū)圍墻、廣告牌、樹(shù)木固定情況（南方沿海地區(qū)）。（二）應(yīng)急處理流程1.接報(bào)：通過(guò)業(yè)主電話、物業(yè)APP接到緊急故障（如電梯困人、水管爆裂）；2.響應(yīng)：30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（電梯困人需15分鐘內(nèi)），啟動(dòng)應(yīng)急方案（如電梯困人需先安撫業(yè)主，再聯(lián)系專(zhuān)業(yè)維修人員）；3.處理：按照《應(yīng)急處置手冊(cè)》操作（如水管爆裂需關(guān)閉主閥門(mén)，清理積水）；4.記錄：填寫(xiě)《應(yīng)急故障處理記錄》，包括故障時(shí)間、地點(diǎn)、處理過(guò)程、業(yè)主反饋；5.復(fù)盤(pán)：事件處理后24小時(shí)內(nèi)召開(kāi)復(fù)盤(pán)會(huì)，分析原因（如“電梯困人因門(mén)區(qū)傳感器故障”），提出改進(jìn)措施（如“增加電梯傳感器日常檢查頻次”）。六、監(jiān)督與評(píng)估（一）監(jiān)督機(jī)制1.日常檢查：工程管理部經(jīng)理每周抽查維修保養(yǎng)執(zhí)行情況（如查看記錄是否完整、現(xiàn)場(chǎng)操作是否規(guī)范）；2.月度考核：將計(jì)劃完成率（目標(biāo)≥95%）、故障響應(yīng)時(shí)間（目標(biāo)≤24小時(shí)）、業(yè)主投訴率（目標(biāo)≤1%）納入維修人員績(jī)效考核；3.外部審計(jì)：每年邀請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)（如特種設(shè)備檢測(cè)院）對(duì)電梯、消防設(shè)施等進(jìn)行檢測(cè)，確保符合法規(guī)要求。（二）評(píng)估與改進(jìn)1.月度總結(jié)：每月召開(kāi)維修保養(yǎng)工作會(huì)議，總結(jié)計(jì)劃完成情況（如“5月計(jì)劃完成率98%，未完成項(xiàng)目為‘3棟屋面防水修復(fù)’，因材料延遲到貨”）；2.年度評(píng)估：每年12月對(duì)全年維修保養(yǎng)工作進(jìn)行評(píng)估，包括成本控制（如“年度維修成本較去年下降10%”）、設(shè)備完好率（目標(biāo)≥98%）、業(yè)主滿意度（目標(biāo)≥90%）；3.持續(xù)改進(jìn)：根據(jù)評(píng)估結(jié)果，制定下一年度改進(jìn)計(jì)劃（如“增加維修人員培訓(xùn)次數(shù)”“引入智能設(shè)備監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”）。七、附則1.記錄管理責(zé)任：工程管理部文員負(fù)責(zé)記錄的收集、整理、歸檔，確保記錄安全；2.解釋權(quán)：本規(guī)范由物業(yè)企業(yè)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)解釋?zhuān)?.修訂周期：每2年修訂一次，根據(jù)法律法規(guī)變化、設(shè)備更新、業(yè)主需求調(diào)整內(nèi)容；4.生效日期：本規(guī)范自2024年1月1日起生效。八、結(jié)論物業(yè)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃及執(zhí)行記錄管理是物業(yè)企業(yè)的核心管理工具，需貫穿“計(jì)劃-執(zhí)行-記錄-分析-改進(jìn)”全流程。通過(guò)科學(xué)編制計(jì)劃、規(guī)范執(zhí)行流程、嚴(yán)格記錄管理，可有效降低設(shè)備故障頻率、提升業(yè)主滿意度、降低長(zhǎng)期維修成本。物業(yè)企業(yè)需持續(xù)優(yōu)化管理體系，適應(yīng)業(yè)主需求變化，為小區(qū)打造“安全、舒適、便捷”的居住環(huán)境。附件：1.《年度維修保養(yǎng)計(jì)劃模板》2.《維修