教學(xué)內(nèi)容：

7.1房地產(chǎn)代理概述7.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般規(guī)定7.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理7.4商品房銷售代理7.5二手房買賣代理第7章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代理8/12/20251房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7.1房地產(chǎn)代理概述一、代理的概念和類型代理的概念:

代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實施的、其民事責(zé)任由被代理人承擔(dān)的法律行為。代理的種類以代理權(quán)產(chǎn)生的依據(jù)不同，可將代理分為委托代理、法定代理和指定代理。8/12/20252房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人二、代理的特征：(1)代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理行為(2)代理人以被代理人的名義實施代理行為(3)代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨立地表現(xiàn)自己的意志(4)被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任8/12/20253房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三、無權(quán)代理無權(quán)代理是指行為人沒有代理權(quán)而以他人名義進行民事、經(jīng)濟活動。無權(quán)代理包括以下幾種情況：(1)沒有代理權(quán)的代理行為；(2)超越代理權(quán)限的代理行為；(3)代理權(quán)終止后的代理行為。誰來承擔(dān)無權(quán)代理行為的民事責(zé)任？8/12/20254房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人四、代理關(guān)系的終止1.委托代理關(guān)系的終止(1)代理期間屆滿或者代理事項完成；(2)被代理人取消委托或代理人辭去委托；(3)代理人死亡或代理人喪失民事行為能力；(4)作為被代理人或者代理人的法人終止。8/12/20255房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2.法定代理或指定代理關(guān)系的終止(1)被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；(2)被代理人或代理人死亡；(3)指定代理的人民法院或指定單位撤銷指定；(4)監(jiān)護關(guān)系消滅。8/12/20256房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人五、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的主要類型：根據(jù)服務(wù)對象的不同

1、房地產(chǎn)賣方代理業(yè)務(wù)（1）商品房銷售代理（2）房屋出租代理（3）二手房出售代理2、房地產(chǎn)買方代理業(yè)務(wù)8/12/20257房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)代理業(yè)務(wù)客體的交易形式不同分為：(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓代理；(2)房地產(chǎn)租賃代理；(3)房地產(chǎn)抵押代理；(4)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記代理；(5)房地產(chǎn)營銷代理；(6)其他房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)。8/12/20258房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人六、房地產(chǎn)代理的操作程序

商品房買賣代理業(yè)務(wù)一般的操作步驟：1、確定委托代理關(guān)系2、進行市場銷售的可行性論證3、制定促銷計劃4、與客戶接洽、談判、簽約(1)接受客戶的咨詢，介紹所代理物業(yè)(2)與客戶簽訂購房意向書或購房委托書(3)現(xiàn)場看房(4)簽約、付款5、代理費的取得（1）代理費的收?。?）收費標(biāo)準(zhǔn)8/12/20259房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人七、房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中的委托合同

1、委托合同的概念和特征委托合同是指依雙方當(dāng)事人約定，一方為他方處理事務(wù)的合同。特征：(1)委托合同的目的是處理或管理委托人的事務(wù)(2)委托合同為諾成合同(3)委托合同為不要式合同

8/12/202510房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2、委托合同雙方的義務(wù)和責(zé)任受托人的義務(wù)(1)辦理委托事務(wù)的義務(wù)。這是受托人的主要義務(wù)(2)報告義務(wù)(3)轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)

受托人的責(zé)任委托人的義務(wù)和責(zé)任(1)支付費用的義務(wù)(2)付酬的義務(wù)(3)賠償責(zé)任

委托合同的終止幾種情況：(1)委托事務(wù)處理完畢(2)合同期限屆滿(3)合同履行已不可能(4)合同的解除條件成熟(5)當(dāng)事人一方終止合同

8/12/202511房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一般規(guī)定一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概念：是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式：(1)以房地產(chǎn)作價入股與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。8/12/202512房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人等三種情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，可對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅。贈與房屋須繳20%個稅三種情形可免繳8/12/202513房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

1、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對象，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面有建筑物的轉(zhuǎn)讓和地面上無建筑物的轉(zhuǎn)讓2、根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

3、根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式8/12/202514房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件規(guī)定下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(1)對以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。同時規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。8/12/202515房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的(3)依法收回土地使用權(quán)的(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的

(5)權(quán)屬有爭議的(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況

規(guī)定下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：8/12/202516房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人思考：該房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？2004年8月，廣州市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司和乙房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合資以合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，并繳納了土地出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書。同時出讓合同約定由甲公司進行住宅小區(qū)建設(shè)，該項目計劃總投資5000萬元，建設(shè)工期為16個月。甲公司按出讓合同約定的進度投資了1000萬元，后甲公司因建設(shè)資金的不足，準(zhǔn)備將該土地轉(zhuǎn)讓。試問該房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？8/12/202517房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理。(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估。(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費。(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。8/12/202518房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓代理1、國有土地使用權(quán)出讓概念

國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓年限：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地50年。一、國有土地使用權(quán)出讓8/12/202519房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2、國有土地使用權(quán)出讓方式、終止出讓方式：(1)協(xié)議出讓(2)招標(biāo)出讓(3)拍賣出讓(4)掛牌出讓

8/12/202520房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人土地使用權(quán)終止：(1)土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得(2)國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回,特殊情況下依法收回。(3)土地使用者違反出讓合同有關(guān)規(guī)定，無償收回。(4)因土地滅失而導(dǎo)致使用人實際不再享有土地使用權(quán)

8/12/202521房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。

2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則包括：(1)同時轉(zhuǎn)移原則(2)產(chǎn)權(quán)一致的原則(3)效益不可損原則

8/12/202522房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件

實質(zhì)要件：(1)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓要具備法律規(guī)定條件(土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)證書)(2)以完成土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定投資的一定比例作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。(3)要按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資、開發(fā)、利用土地(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件

（遵循出讓合同的規(guī)定）形式要件：(1)訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同(2)進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶登記

8/12/202523房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人思考：該房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)讓還需滿足哪些條件？2004年8月，廣州市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司和乙房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合資以合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，并繳納了土地出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書。同時出讓合同約定由甲公司進行住宅小區(qū)建設(shè)，該項目計劃總投資5000萬元，建設(shè)工期為16個月。甲公司按出讓合同約定的進度投資了1000萬元，后甲公司因建設(shè)資金的不足，準(zhǔn)備將該土地轉(zhuǎn)讓。試問該房地產(chǎn)怎樣才能轉(zhuǎn)讓？8/12/202524房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人4、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序

(1)提出申請

(2)批準(zhǔn)(3)訂立合同(4)公證和認(rèn)證(5)辦理登記過戶手續(xù)

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同范本P2128/12/202525房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7.4商品房銷售代理一、商品房銷售代理的含義、類型和特點1、含義：商品房銷售代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，按委托人的基本要求進行商品房銷售并收取傭金的行為。2、商品房銷售代理的分類商品房現(xiàn)售代理商品房預(yù)售代理8/12/202526房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人3、商品房銷售代理特點(1)商品房銷售代理是一種民事行為，委托方為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或購房人，代理方，即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(2)商品房銷售代理由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實施，但應(yīng)以被代理人的名義進行。(3)商品房銷售代理是有償?shù)拇硇袨椤?4)商品房銷售代理方必須是經(jīng)工商登記注冊，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，并到房地產(chǎn)管理部門進行備案的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。8/12/202527房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人二、商品房銷售代理的方式1、獨家代理(1)獨占銷售權(quán)代理，或稱買賣權(quán)委托合同(2)獨占代理權(quán)代理2、共同代理3、參與代理8/12/202528房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三、房地產(chǎn)銷售代理的業(yè)務(wù)來源

1、房地產(chǎn)開發(fā)商委托代理2、單位用房委托代理3、居民委托代理4、流動人口委托代理8/12/202529房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人四、商品房銷售代理1、商品房銷售管理辦法：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

①現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；②取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；③持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④已通過竣工驗收；⑤拆遷安置已經(jīng)落實；⑥供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；⑦物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。8/12/202530房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2、商品房銷售計價商品房銷售可以按套(單元)計價;按套內(nèi)建筑面積;按建筑面積計價。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：①面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款；②面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%8/12/202531房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人五、商品房預(yù)售代理

1.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：①已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；②持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；③按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。④取得《商品房預(yù)售許可證》8/12/202532房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人2.預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓時應(yīng)注意的問題(1)預(yù)購人如果未付清預(yù)售商品房總價款的，預(yù)購人只有在征得開發(fā)商同意后，才能與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同。(2)預(yù)購人如果已付清預(yù)售商品房總價款的，預(yù)購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書面通知開發(fā)商。(3)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，由預(yù)購人向相應(yīng)的房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)提出申請，在滿足預(yù)售合同已按規(guī)定辦妥商品房預(yù)售合同登記手續(xù),預(yù)購人交納房款25%以上,房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)才同意轉(zhuǎn)讓.(4)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)由預(yù)購人、受讓人和開發(fā)商三方共同簽訂，并作為原預(yù)售合同的背書

8/12/202533房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人六、商品房買賣合同主要內(nèi)容文本P225(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(2)商品房基本狀況；(3)商品房的銷售方式；(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；(5)交付使用條件及日期；(6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(9)面積差異的處理方式；(10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(11)解決爭議的方法；(12)違約責(zé)任；(13)雙方約定的其他事項。8/12/202534房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人7.5二手房買賣代理一、二手房買賣的概念與程序二手房買賣：是指房屋產(chǎn)權(quán)人將其依法擁有產(chǎn)權(quán)的房屋(但不包括通過商品房開發(fā)而取得產(chǎn)權(quán)的房屋)通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。二手房買賣的一般程序為：(1)購房人或賣房人通過中介、媒體等渠道尋找交易對象；(2)交易雙方簽訂房屋買賣合同；(3)交易過戶登記。8/12/202535房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人二、二手房買賣代理及類型二手房買賣代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受委托人委托，以委托人名義買賣二手房的經(jīng)紀(jì)行為，包括二手房出售代理和二手房購買代理。二手房買賣合同P2338/12/202536房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人三、二手房買方買房注意事項：看質(zhì)量：主體結(jié)構(gòu)是否遭到破壞、管線是否老化、衛(wèi)生間和廚房的防水防火性能如何；看戶型：結(jié)構(gòu)，使用率；看位置：升值潛力；教育、購物、交通、醫(yī)療；看產(chǎn)權(quán)：要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件；向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗；是否有抵押、租約及共有人等；戶籍情況；8/12/202537房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人思考：暫不過戶的風(fēng)險有哪些？對不滿5年住房的二手買賣房交易征收5％的營業(yè)稅。面對這一政策，很多人不想繳納這個不小的稅費，但又不得不買賣住房，于是采取措施變相買賣，先買后過戶。這種二手房交易方式的特征是：雙方對房價進行磋商，簽好合同，買方付清房款或付清部分房款，賣方則將房子交給買方入住使用，將兩證交給買方，待房子滿期5年后，再新修一合同去辦理房屋買賣過戶手續(xù)。試問這種買賣的風(fēng)險有哪些？

8/12/202538房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人1）買方不能通過銀行“按揭”取得貸款來支付房款；2）如果賣方因為債務(wù)