版本號：V1.0編制部門：[XX地產(chǎn)企業(yè)成本管理部]編制日期：[202X年X月]審批人：[XX企業(yè)總經(jīng)理]前言1.1手冊目的本手冊旨在規(guī)范地產(chǎn)企業(yè)目標成本核算的全流程管理，明確核算標準、職責分工及工具應用，為項目成本管控提供系統(tǒng)性指引，確保目標成本的科學性、準確性及可執(zhí)行性，最終實現(xiàn)項目利潤目標。1.2適用范圍本手冊適用于地產(chǎn)企業(yè)所有開發(fā)項目（含住宅、商業(yè)、辦公、綜合體等業(yè)態(tài)）的目標成本核算，涵蓋項目立項、規(guī)劃設計、施工圖設計、施工及竣工結算全周期。1.3編制依據(jù)《企業(yè)會計準則第1號——存貨》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》地產(chǎn)行業(yè)成本管理慣例公司《成本管控辦法》《目標成本編制指引》第一章基礎概念與原則2.1目標成本的定義與作用2.1.1定義目標成本是地產(chǎn)企業(yè)在項目立項時，基于市場定位、產(chǎn)品規(guī)劃及預期售價，通過科學測算確定的項目全周期預期成本（含開發(fā)成本、期間費用），是項目成本管控的基準線。2.1.2作用成本管控的目標：指導項目各階段成本支出，避免超支；績效考核的依據(jù)：作為成本管理部門及相關業(yè)務部門的考核指標；定價決策的參考：結合預期售價，確定項目利潤空間；資金計劃的基礎：為項目資金籌集與使用提供依據(jù)。2.2核算對象的劃分原則核算對象是目標成本分攤的基本單元，應遵循“業(yè)態(tài)清晰、分期明確、功能獨立”的原則，具體劃分如下：一級核算對象：獨立開發(fā)項目（如XX花園項目）；二級核算對象：按業(yè)態(tài)劃分（如住宅、商業(yè)、辦公）；三級核算對象：按分期或功能劃分（如一期住宅、二期商業(yè)、地下車庫）。示例：XX花園項目→一期住宅（1-5棟）、一期商業(yè)（6棟）、二期住宅（7-10棟）。2.3成本科目的設置規(guī)范成本科目應符合會計準則要求及地產(chǎn)行業(yè)慣例，采用“一級科目-二級科目-三級科目”層級結構，具體如下（示例）：一級科目二級科目三級科目示例開發(fā)成本土地成本土地出讓金、契稅、拆遷補償費開發(fā)成本前期工程費勘察費、設計費、報批報建費開發(fā)成本建筑安裝工程費總包工程費、分包工程費、材料設備費開發(fā)成本基礎設施費道路工程費、水電工程費、綠化工程費開發(fā)成本公共配套設施費會所工程費、學校工程費、物業(yè)管理用房費開發(fā)成本開發(fā)間接費項目管理費、監(jiān)理費、水電費期間費用銷售費用廣告宣傳費、銷售代理費期間費用管理費用總部管理費、辦公費期間費用財務費用利息支出、手續(xù)費2.4核算的基本原則權責發(fā)生制：成本應按實際發(fā)生的期間確認，而非支付時間；配比原則：成本應與對應的收入匹配（如公共配套設施費分攤至受益業(yè)態(tài)）；劃分收益性支出與資本性支出：開發(fā)成本（資本性支出）計入存貨，期間費用（收益性支出）計入當期損益；謹慎性原則：估算成本時應充分考慮風險（如材料價格上漲、設計變更），避免低估。第二章前置準備工作3.1資料收集目標成本核算需以真實、完整的資料為基礎，具體清單如下：項目可行性研究報告（含市場分析、產(chǎn)品定位、投資估算）；土地使用權出讓合同（含出讓金支付條款、土地面積）；產(chǎn)品定位報告（含業(yè)態(tài)、戶型、裝修標準）；規(guī)劃設計方案（含總平面圖、建筑面積、容積率）；政府報批報建文件（含稅費標準、配套要求）；同類項目成本數(shù)據(jù)庫（含當?shù)亟ú膬r格、人工成本、造價指標）。3.2組織架構與職責分工目標成本核算需跨部門協(xié)作，明確以下職責：部門職責成本管理部負責目標成本的編制、動態(tài)管控、差異分析；審核變更簽證成本；對接造價咨詢單位。財務部負責成本的會計核算；提供資金計劃；審核成本支付憑證；稅務處理。設計部提供設計方案、圖紙；配合成本測算；優(yōu)化設計以降低成本。工程部提供施工進度、變更簽證；核實工程成本；配合竣工結算。營銷部提供市場售價、銷售計劃；配合成本定價；反饋銷售階段成本問題。3.3核算標準與制度建設成本科目手冊：明確各科目定義、范圍及核算方法（如“土地成本”包含土地出讓金、契稅，不包含土地使用稅）；目標成本編制指引：規(guī)定各階段目標成本的編制流程、依據(jù)及審批權限；動態(tài)管控辦法：明確動態(tài)成本更新頻率（如每月）、差異閾值（如±5%需預警）及調(diào)整流程；變更審批制度：規(guī)范設計變更、施工變更的審批流程（如變更金額超過10萬元需總經(jīng)理審批）。第三章全周期目標成本核算流程地產(chǎn)項目目標成本核算需貫穿立項-規(guī)劃-施工-竣工全周期，各階段核算重點如下：4.1項目立項階段：目標成本估算4.1.1流程1.資料收集：獲取可研報告、土地合同、產(chǎn)品定位報告；2.劃分核算對象：按業(yè)態(tài)、分期劃分（如一期住宅、二期商業(yè)）；3.成本估算：土地成本：按土地出讓金+契稅+拆遷補償費估算（如土地出讓金10億元，契稅3%，拆遷補償費2億元，合計12.3億元）；前期工程費：按同類項目造價指標估算（如勘察設計費200元/㎡，報批報建費100元/㎡）；建筑安裝工程費：按業(yè)態(tài)單位成本估算（如住宅3000元/㎡，商業(yè)4000元/㎡）；基礎設施費：按規(guī)劃方案工程量估算（如道路工程費50元/㎡）；公共配套設施費：按配套項目單位成本估算（如會所2000元/㎡）；開發(fā)間接費：按項目總投資的2%-3%估算；期間費用：按銷售收入的5%-8%估算（如銷售費用3%，管理費用2%，財務費用3%）。4.匯總與評審：匯總各科目成本，形成目標成本初稿；組織成本部、財務部、設計部、營銷部評審；5.審批發(fā)布：修改完善后，報總經(jīng)理審批；發(fā)布《立項階段目標成本估算表》。4.1.2輸出成果《立項階段目標成本估算表》（含核算對象、成本科目、金額、備注）；《目標成本評審報告》（含評審意見、修改說明）。4.2規(guī)劃設計階段：目標成本概算4.2.1流程1.資料收集：獲取規(guī)劃設計方案（總平面圖、建筑面積、戶型配比）；2.工程量分解：分解方案中的建筑面積（如住宅10萬㎡，商業(yè)2萬㎡，地下車庫3萬㎡）；3.成本調(diào)整：根據(jù)當前市場價格（如建材價格上漲5%），調(diào)整建筑安裝工程費、基礎設施費等科目；4.差異分析：對比立項階段目標成本，分析差異原因（如規(guī)劃方案調(diào)整導致建筑面積增加1萬㎡，引起土地成本分攤減少，建筑安裝工程費增加）；5.評審審批：組織規(guī)劃設計部、成本部評審；報分管領導審批；發(fā)布《規(guī)劃階段目標成本概算表》。4.2.2輸出成果《規(guī)劃階段目標成本概算表》；《目標成本差異分析報告》（立項vs規(guī)劃）。4.3施工圖設計階段：目標成本預算4.3.1流程1.資料收集：獲取施工圖設計文件（建筑、結構、水電施工圖）；2.施工圖預算：委托造價咨詢單位或自行編制施工圖預算（按圖紙計算工程量，套當?shù)囟~或市場價格）；3.科目細化：將建筑安裝工程費細化為總包工程費、分包工程費、材料設備費（如總包工程費2500元/㎡，分包工程費300元/㎡，材料設備費200元/㎡）；4.差異分析：對比規(guī)劃階段目標成本，分析差異原因（如施工圖設計中的裝修標準提高導致成本增加100元/㎡）；5.評審審批：組織造價咨詢單位、成本部、工程部評審；報總經(jīng)理審批；發(fā)布《施工圖階段目標成本預算表》（此版本為施工階段管控基準）。4.3.2輸出成果《施工圖階段目標成本預算表》（含明細科目、工程量、單價、金額）；《施工圖預算審核報告》。4.4施工階段：動態(tài)成本調(diào)整4.4.1流程1.數(shù)據(jù)收集：每月收集實際成本數(shù)據(jù)（如土地出讓金支付憑證、前期工程費發(fā)票、建筑安裝工程費進度款支付憑證、變更簽證費用）；2.動態(tài)更新：將實際成本錄入成本管理系統(tǒng)，計算動態(tài)成本（實際已發(fā)生成本+預計未發(fā)生成本）；3.差異分析：對比動態(tài)成本與目標成本（施工圖版），分析差異原因（如變更簽證導致建筑安裝工程費增加5%）；4.管控措施：針對差異原因提出措施（如優(yōu)化設計減少變更、與供應商簽訂長期合同鎖定材料價格）；5.目標調(diào)整：若差異超過閾值（如±5%），提交《目標成本調(diào)整申請》（含差異分析、調(diào)整金額、支撐資料）；報分管領導審批；更新目標成本。4.4.2輸出成果《動態(tài)成本跟蹤表》（每月更新，含目標成本、實際已發(fā)生、預計未發(fā)生、動態(tài)成本、差異率）；《目標成本調(diào)整報告》（若有調(diào)整）。4.5竣工結算階段：目標成本考核4.5.1流程1.資料收集：獲取竣工結算資料（施工單位結算書、監(jiān)理審核意見、變更簽證原件、材料設備驗收記錄）；2.結算審核：委托造價咨詢單位或自行審核結算書，確定實際成本；3.差異分析：對比實際成本與目標成本（施工圖版），計算差異率（如實際成本比目標成本高3%）；4.原因分析：分析差異原因（如設計變更增加2%，材料價格上漲增加1%）；5.績效考評：根據(jù)差異原因，考核各部門成本管控績效（如設計部負責設計變更，工程部負責施工變更）；6.成果歸檔：形成《竣工成本分析報告》，報總經(jīng)理；將實際成本數(shù)據(jù)錄入成本數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)項目提供參考。4.5.2輸出成果《竣工結算書》；《竣工成本分析報告》（含實際成本vs目標成本對比、差異原因、績效考評結果）；《成本數(shù)據(jù)庫更新記錄》。第四章關鍵成本科目核算與管控5.1土地成本5.1.1核算范圍包括土地出讓金、契稅、拆遷補償費、土地平整費（不包含土地使用稅，土地使用稅在開發(fā)期間計入開發(fā)間接費，竣工后計入管理費用）。5.1.2核算方法按核算對象的建筑面積分攤，公式如下：\[\text{某核算對象應分攤土地成本}=\frac{\text{土地成本總額}}{\text{項目總建筑面積}}\times\text{該核算對象建筑面積}\]5.1.3管控措施土地競拍前，充分調(diào)研土地市場價格，評估土地成本的合理性；簽訂土地出讓合同時，明確支付方式和時間（如分三期支付，避免資金占用）；拆遷補償費需取得合法憑證（如拆遷協(xié)議、收款收據(jù)），避免稅務風險。5.2建筑安裝工程費5.2.1核算范圍包括總包工程費（建筑工程、結構工程）、分包工程費（裝修工程、水電工程）、材料設備費（電梯、空調(diào)、裝修材料）。5.2.2核算方法總包工程費：按施工圖預算計算（如總包合同價2.5億元，對應住宅10萬㎡，單位成本2500元/㎡）；分包工程費：按分包合同計算（如裝修工程合同價3000萬元，對應住宅10萬㎡，單位成本300元/㎡）；材料設備費：按采購合同計算（如電梯采購價2000萬元，對應住宅10萬㎡，單位成本200元/㎡）。5.2.3管控措施通過招標選擇總包和分包單位，降低工程成本（如招標后總包價格比預算低5%）；與供應商簽訂固定價格合同，鎖定材料設備價格（如鋼材價格鎖定為4000元/噸）；嚴格控制變更簽證：變更必須經(jīng)過“設計部審核-成本部測算-總經(jīng)理審批”流程，避免隨意增加成本。5.3公共配套設施費5.3.1核算范圍包括會所、學校、幼兒園、物業(yè)管理用房等（產(chǎn)權歸業(yè)主所有或無償移交政府的，計入開發(fā)成本；產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，計入固定資產(chǎn)）。5.3.2核算方法為整個項目服務的公共配套設施（如小區(qū)會所）：按各核算對象的建筑面積分攤；為某一期服務的公共配套設施（如一期幼兒園）：直接計入該期的成本。5.3.3管控措施公共配套設施的規(guī)劃要符合項目定位（如高端住宅項目可配套會所，剛需項目可簡化）；產(chǎn)權歸屬要明確（如在銷售合同中約定會所產(chǎn)權歸業(yè)主所有）；成本分攤要合理（如會所成本分攤至住宅和商業(yè)，避免某一業(yè)態(tài)承擔過多成本）。第五章工具與信息化應用6.1成本管理系統(tǒng)6.1.1功能模塊目標成本模塊：錄入各階段目標成本，設置成本科目和核算對象；動態(tài)成本模塊：實時更新實際成本數(shù)據(jù)（如進度款支付、變更簽證），自動計算動態(tài)成本與目標成本的差異；報表模塊：生成《目標成本vs動態(tài)成本對比表》《成本科目明細報表》《核算對象成本分攤報表》；審批模塊：處理目標成本調(diào)整申請、變更簽證審批，記錄審批流程和意見。6.1.2操作流程1.系統(tǒng)初始化：設置成本科目、核算對象、用戶權限（如成本部有權限錄入目標成本，財務部有權限審核）；2.錄入目標成本：立項階段、規(guī)劃階段、施工圖階段分別錄入目標成本；3.錄入實際成本：每月收集數(shù)據(jù)，錄入系統(tǒng)（如土地出讓金支付憑證、前期工程費發(fā)票）；4.生成報表：每月生成差異分析表，提交管理層；5.處理變更：提交調(diào)整申請，走審批流程，更新目標成本。6.2Excel工具6.2.1模板設計目標成本估算表：包含核算對象、成本科目、單位、數(shù)量、單價、金額、備注；動態(tài)成本跟蹤表：包含目標成本、實際已發(fā)生成本、預計未發(fā)生成本、動態(tài)成本、差異率；竣工成本分析表：包含實際成本、目標成本、差異金額、差異率、原因分析。6.2.2函數(shù)應用VLOOKUP：關聯(lián)目標成本與實際成本（如用VLOOKUP函數(shù)從目標成本表中提取某科目金額，與實際成本對比）；SUMIF：匯總某核算對象的成本（如SUMIF(核算對象列,"一期住宅",金額列)）；條件格式：突出顯示差異超過閾值的科目（如差異率超過±5%，用紅色標注）。6.3其他工具BIM技術：通過建筑信息模型（BIM）模擬施工過程，優(yōu)化設計，減少變更，降低成本；造價軟件：如廣聯(lián)達、斯維爾，用于編制施工圖預算、審核結算書，提高造價計算效率。第六章常見問題與解決對策7.1目標成本與實際成本差異過大7.1.1原因前期估算不準（如土地成本低估、建筑安裝工程費低估）；設計變更過多（如規(guī)劃方案調(diào)整、施工圖變更）；材料價格上漲（如鋼材價格上漲10%）；施工管理不善（如進度延遲導致管理費增加）。7.1.2解決對策加強前期調(diào)研：收集同類項目成本數(shù)