CBREFIGURES中國(guó)2025年第二季度大宗物業(yè)投資兩極分化+5.3%GDP+5.0%社零總額+2.8%固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源:國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,世邦魏理仕研究部,2025年7月圖表1:市場(chǎng)概覽內(nèi)容提要-租金-2.7%-5.5%-9.4%租金-2.7%-5.5%-9.4%同比分別增長(zhǎng)11%和54%至61萬(wàn)平方米,科技產(chǎn)業(yè)集聚度較高的北京和深圳引領(lǐng)復(fù)蘇。季末全國(guó)辦公樓市場(chǎng)平均空置率環(huán)比上行0.3個(gè)百分點(diǎn)至23.8%。"以價(jià)促量"趨勢(shì)不變,本季平均租金環(huán)比下滑2.7%?？罩寐?0.3百分點(diǎn)+0.3百分點(diǎn)l.0百分點(diǎn)租金0.2%0.6%-1.7%空置率+0.3百分點(diǎn)+0.1百分點(diǎn)+0.0百分點(diǎn)租金3.6%-6.5%-13.3%-1.8百分點(diǎn)-2.6百分點(diǎn)總額1-1.0%+18.9%+41.9%受調(diào)改項(xiàng)目增多影響,季末空置率環(huán)比小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至7.4%。全國(guó)購(gòu)物中心首層租金環(huán)比下降0.2%,降幅有所收窄。-回落至150萬(wàn)平方米,環(huán)同比分別下跌41%和37%,空置率環(huán)比下跌1.3個(gè)百分點(diǎn)至19.3%;"以價(jià)換量"下全國(guó)租金環(huán)比跌幅擴(kuò)大至3.6%-季內(nèi)投資者情緒總體保持謹(jǐn)慎,機(jī)構(gòu)型買家看好消費(fèi)及居住領(lǐng)域資產(chǎn),零售物業(yè)和租賃住宅交易額雙雙創(chuàng)出單季歷史新高。世邦魏理仕研究部2世邦魏理仕研究部在消費(fèi)補(bǔ)貼持續(xù)刺激下,二季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額加快0.8個(gè)百分點(diǎn)至5.4%,上半在擴(kuò)大城中村改造規(guī)模、進(jìn)一步降息和收購(gòu)存量房和閑置用地等多重一線城市表現(xiàn)更佳,北京和廣深一手住宅成交套數(shù)同比分別增長(zhǎng)24%、1策實(shí)施的系統(tǒng)性有效性,下半年從城市更新、閑置土地和項(xiàng)目回購(gòu)、金融等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行支持的力度有望進(jìn)一步加大。數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度圖表3:存款準(zhǔn)備金率和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR) 3世邦魏理仕研究部+54%同比租金-9.4%+54%同比租金-9.4%同比辦公樓+1.opps同比需求漸進(jìn)式復(fù)蘇,租金繼續(xù)下探度較高的北京和深圳均錄得約15萬(wàn)平方米的凈吸納量,杭州亦實(shí)現(xiàn)凈吸納量同比由負(fù)轉(zhuǎn)供應(yīng)端回暖但更快的供應(yīng)入市速度推升季末全國(guó)辦公搬遷續(xù)租仍為主要交易類型,科技互聯(lián)網(wǎng)和金融穩(wěn)擔(dān)需求引擎前二二季度全國(guó)辦公樓租賃交易量同環(huán)比提升25%和29%,但存量主導(dǎo)特征進(jìn)一步加強(qiáng),搬圖表4:全國(guó)辦公樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率萬(wàn)平方米0新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率（右軸）數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度圖表5:主要市場(chǎng)空置率和未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米成都0成都數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度4世邦魏理仕研究部圖表6:不同行業(yè)租賃辦公樓面積占比2科技互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)消費(fèi)服務(wù)房地產(chǎn)建筑注釋2:辦公樓租賃成交包括新設(shè)、擴(kuò)租、搬遷和升級(jí)。數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度圖表7:辦公樓租金指數(shù)3全國(guó)——一線城市二線城市數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度5世邦魏理仕研究部租金租金節(jié)假因素與補(bǔ)貼政策協(xié)力提振消費(fèi),租金降幅收窄和家具(23%)等以舊換新受益品類拉動(dòng),服飾、化妝品、汽車消費(fèi)的改善幅度仍偏全國(guó)購(gòu)物中心首層租金環(huán)比下降0.2%,降季,以野人先生和麥記牛奶公司為代表的冰淇淋品牌和糖水鋪加速布局。此外,亞洲理開業(yè)。圖表8:全國(guó)零售物業(yè)新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率萬(wàn)平方米0新增供應(yīng)（左軸）凈吸納量（左軸）空置率數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度圖表9:主要市場(chǎng)空置率和未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)萬(wàn)平方米0廣州成都杭州未來(lái)供應(yīng)（2025-2027，左軸）空置率（2025年第二季度，右軸)廣州成都杭州世邦魏理仕研究部戶外運(yùn)動(dòng)品牌新租需求強(qiáng)勁,本季錄得ON、KOLONKRAFTStonelslandHOKA潮玩業(yè)態(tài)保持活躍,泡泡馬特在此前快閃活動(dòng)引燃關(guān)注度后,本季在上海、北京開出跨奢侈品牌繼續(xù)優(yōu)化門店結(jié)構(gòu),上半年在關(guān)閉部分低效門店的同時(shí),進(jìn)一步升級(jí)其旗艦店圖表10:各零售業(yè)態(tài)門店拓展活躍度餐飲運(yùn)動(dòng)服飾文娛潮玩化妝品新能源汽車圖表11:購(gòu)物中心首層租金指數(shù)4數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度7世邦魏理仕研究部空置率-2.6%同比租金-13.3%空置率-2.6%同比租金-13.3%同比倉(cāng)儲(chǔ)物流+136.2%同比國(guó)內(nèi)消費(fèi)接棒跨境電商倉(cāng)儲(chǔ)需求創(chuàng)歷史新高二季度全國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流凈吸納量達(dá)到270萬(wàn)平方米,環(huán)比同比分別上升13.5%和136.2%。上"國(guó)補(bǔ)"和"618大促合力推升國(guó)內(nèi)電商和第三方物流租賃需求,二季度第三方物流新租占比38%,超越跨境電商重拾首位。從各平臺(tái)618全周期戰(zhàn)報(bào)看,京東"618"下單用交額同比去年增長(zhǎng)24%,國(guó)補(bǔ)品類成交額同比提升116%;抖音手機(jī)及數(shù)碼成交額同比增與此同時(shí),汽車醫(yī)藥、電子等先進(jìn)制造業(yè)表現(xiàn)活躍,二季度和上半年新租分別同比增長(zhǎng)6%及50%,其中汽車及零部件依舊是制造業(yè)中的擴(kuò)張主力,包括上海北京、廣州和目出現(xiàn)退租。萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米0數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度圖表13:各城市空置率成都東莞8世邦魏理仕研究部新增供應(yīng)短暫回落本季新增供應(yīng)回落至150萬(wàn)平方米,環(huán)同比租金跌幅環(huán)比擴(kuò)大東和華北跌幅領(lǐng)先,華南市場(chǎng)受新增供應(yīng)高峰來(lái)臨和跨境電商減速的雙重影響,租金出三方物流純電商制造業(yè)批發(fā)零售食品飲料數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度圖表15:全國(guó)物流租金指數(shù) 整體租金指數(shù)一線城市二線城市世邦魏理仕研究部投資成交額-1.0%環(huán)比投資成交額-1.0%環(huán)比+41.9%同比投資情緒仍顯審慎二季度全國(guó)錄得43筆交易,交易金額共計(jì)657億元,環(huán)比下降1%,同比上漲42%。上需要指出的是,季內(nèi)投資者情緒總體保持謹(jǐn)慎,76%的投資額由單一交易貢獻(xiàn):太機(jī)構(gòu)型買家看好消費(fèi)和居住領(lǐng)域資產(chǎn)圖表16:主要城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額5人民幣,億元注釋5:所錄交易包括在辦公樓,零售物業(yè),混合用途,工業(yè)物流,酒店和另類資產(chǎn)領(lǐng)域中超過(guò)1000萬(wàn)美元的交易。數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,RCA,2025年第二季度圖表17:商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額按物業(yè)用途數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度世邦魏理仕研究部各資產(chǎn)類型資本化率再度走擴(kuò)受租賃基本面表現(xiàn)及投資市場(chǎng)情緒偏弱影響,本季一線城市各資產(chǎn)類型平均資本化率各資產(chǎn)類型資本化率再度走擴(kuò)受租賃基本面表現(xiàn)及投資市場(chǎng)情緒偏弱影響,本季一線城市各資產(chǎn)類型平均資本化率年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),一線城市各類資產(chǎn)資本化率與十年期國(guó)債3.00%數(shù)據(jù)來(lái)源:世邦魏理仕研究部,2025年第二季度世邦魏理仕研究部辦公樓市場(chǎng)進(jìn)制造為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力租戶擴(kuò)張意愿相對(duì)較強(qiáng)(37%),有望成為推動(dòng)辦公樓需求持續(xù)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿?。米的預(yù)測(cè)。但基于下半年逾400萬(wàn)平方米供應(yīng)沖擊,以及租戶相對(duì)謹(jǐn)慎的擴(kuò)張意愿下去化壓年6月CBRE最新發(fā)布的《亞太區(qū)租賃情緒調(diào)查》結(jié)果顯示,中國(guó)內(nèi)地倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)考慮到"以舊換新"對(duì)耐用品消費(fèi)的拉動(dòng)效應(yīng)存在邊際減弱可能,以及外貿(mào)環(huán)境不確定高企物業(yè)投資市場(chǎng)各資產(chǎn)類型的資本化率下半年仍有擴(kuò)張壓力,央行后續(xù)是否再次降息將在較大程度上取決于"緩沖期"后關(guān)稅戰(zhàn)的演變方向和刺激內(nèi)需政策是否進(jìn)一步加力對(duì)高標(biāo)倉(cāng)投影響,華東和華南將是投資者的重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。人工智能應(yīng)用的爆發(fā)式增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將推升一線12世邦魏理仕研究部