2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理物業(yè)管理法規(guī)政策解讀與執(zhí)行試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分）1.根據(jù)《民法典》第二百七十八條，下列哪項(xiàng)不屬于業(yè)主共同決定的事項(xiàng)？A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施C.制定和修改管理規(guī)約D.決定小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域綠化植物更換答案：D解析：《民法典》第二百七十八條明確業(yè)主共同決定事項(xiàng)包括：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。小區(qū)公共區(qū)域綠化植物更換屬于日常管理范疇，由物業(yè)服務(wù)人根據(jù)管理規(guī)約執(zhí)行，無需業(yè)主共同決定。2.某小區(qū)業(yè)主未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人擬采取的下列措施中，符合《民法典》第九百四十四條規(guī)定的是？A.對(duì)業(yè)主房屋停水停電B.將業(yè)主未繳費(fèi)信息在小區(qū)公告欄公示C.直接起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)及滯納金D.限制業(yè)主使用電梯等公共設(shè)施答案：C解析：《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。”因此A、D項(xiàng)違法。B項(xiàng)中公示未繳費(fèi)信息可能侵犯業(yè)主隱私權(quán)，需結(jié)合管理規(guī)約約定，無明確法律授權(quán)。C項(xiàng)通過訴訟途徑主張權(quán)利符合法律規(guī)定，滯納金需以合同約定為前提，若合同有明確約定且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，則可主張。3.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2023年修訂版），業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起（）日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。A.10B.15C.30D.60答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。”修訂后保持原期限不變，強(qiáng)調(diào)行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督職責(zé)。4.某小區(qū)公共電梯廣告收益歸屬爭(zhēng)議中，正確的處理方式是？A.歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有，因廣告由其聯(lián)系投放B.歸業(yè)主共有，扣除合理成本后由業(yè)主共同決定使用C.歸開發(fā)商所有，因電梯屬于開發(fā)商建設(shè)的公共設(shè)施D.歸業(yè)主委員會(huì)所有，由其管理支配答案：B解析：《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！彪娞輰儆跇I(yè)主共有部分，廣告收益扣除合理成本（如廣告維護(hù)、管理費(fèi)用）后，剩余部分歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主共同決定使用方式（如補(bǔ)充維修資金、用于小區(qū)公共設(shè)施改造等）。5.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用，下列說法錯(cuò)誤的是？A.緊急情況下可申請(qǐng)使用維修資金，無需業(yè)主表決B.維修資金使用需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.維修資金的使用應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公開D.未交存維修資金的業(yè)主需在使用時(shí)按分?jǐn)偙壤a(bǔ)繳答案：B解析：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條，使用維修資金需經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過（即“雙三分之二”參與表決），但表決通過需參與表決業(yè)主的雙過半同意（即“參與表決的雙過半”）。因此B項(xiàng)表述不準(zhǔn)確。緊急情況下（如電梯故障、屋頂漏水嚴(yán)重影響居住安全），可由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)，經(jīng)主管部門審核后直接使用（《辦法》第二十四條）。二、多項(xiàng)選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯(cuò)選不得分）1.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同司法解釋》（2024年修正），下列哪些情形可認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人未履行或者未完全履行義務(wù)？A.小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)故障超過1個(gè)月未維修，導(dǎo)致多起盜竊事件B.垃圾清運(yùn)不及時(shí)，夏季多次出現(xiàn)垃圾堆積發(fā)臭C.對(duì)業(yè)主反映的樓道燈損壞問題，3日內(nèi)完成維修D(zhuǎn).未按合同約定對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行定期修剪答案：ABD解析：司法解釋明確，物業(yè)服務(wù)人未履行或未完全履行合同約定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可主張減收物業(yè)費(fèi)。A項(xiàng)中監(jiān)控系統(tǒng)長(zhǎng)期故障屬于安全保障義務(wù)未履行；B項(xiàng)垃圾清運(yùn)不及時(shí)屬于環(huán)境衛(wèi)生管理義務(wù)未履行；D項(xiàng)綠化修剪未按約定屬于維護(hù)義務(wù)未履行。C項(xiàng)3日內(nèi)維修符合合理期限，不構(gòu)成違約。2.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利包括？A.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作B.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議C.決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)答案：ABD解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定業(yè)主權(quán)利包括：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。C項(xiàng)“決定選聘和解聘”屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，需通過業(yè)主大會(huì)表決，單個(gè)業(yè)主無決定權(quán)。3.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的表述，正確的有？A.由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.期限最長(zhǎng)不超過5年C.業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同生效后，前期合同終止D.前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主入住后由業(yè)主承擔(dān)答案：AC解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡诙鶙l規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！币虼薃、C正確。前期物業(yè)服務(wù)合同期限無法律強(qiáng)制限制（B錯(cuò)誤）；前期物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位未出售的空置房由建設(shè)單位承擔(dān)（D錯(cuò)誤）。4.某小區(qū)因開發(fā)商遺留問題（如消防設(shè)施未驗(yàn)收）導(dǎo)致無法成立業(yè)主大會(huì)，下列處理措施符合政策的有？A.由街道辦事處組織業(yè)主代表成立臨時(shí)管理委員會(huì)，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)B.要求開發(fā)商限期完成消防設(shè)施整改，否則不得收取物業(yè)費(fèi)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向開發(fā)商主張賠償因消防設(shè)施不完善導(dǎo)致的管理成本增加D.業(yè)主以消防未驗(yàn)收為由拒交物業(yè)費(fèi)，法院應(yīng)予以支持答案：AC解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定：“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)?！币虼薃正確。開發(fā)商遺留問題屬于另一法律關(guān)系，業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)（D錯(cuò)誤）；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)前期合同向開發(fā)商主張違約賠償（C正確）。B項(xiàng)中“不得收取物業(yè)費(fèi)”無法律依據(jù)，物業(yè)費(fèi)與開發(fā)商整改義務(wù)分屬不同法律關(guān)系。5.根據(jù)《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套政策》（2024年發(fā)布），下列屬于改造后物業(yè)管理重點(diǎn)支持方向的有？A.推行“社區(qū)+物業(yè)”一體化管理模式B.對(duì)無物業(yè)小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.鼓勵(lì)業(yè)主自治管理，由居民自管會(huì)負(fù)責(zé)日常維護(hù)D.政府全額承擔(dān)改造后5年內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)答案：ABC解析：政策明確支持老舊小區(qū)通過“專業(yè)化物業(yè)+社區(qū)兜底+業(yè)主自治”多元模式管理，鼓勵(lì)社區(qū)居委會(huì)與物業(yè)企業(yè)合作（A正確）；對(duì)具備條件的小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)（B正確）；對(duì)規(guī)模小、業(yè)主意愿強(qiáng)的小區(qū)支持業(yè)主自管（C正確）。D項(xiàng)“政府全額承擔(dān)”不符合“誰受益誰付費(fèi)”原則，政策強(qiáng)調(diào)政府補(bǔ)貼、業(yè)主繳費(fèi)、公共收益補(bǔ)充相結(jié)合。三、案例分析題（共35分）案例一（15分）：某小區(qū)2018年交付，共有500戶業(yè)主。2024年3月，部分業(yè)主以“物業(yè)服務(wù)差、公共收益未公開”為由，聯(lián)合120戶業(yè)主（專有部分面積占比25%）向街道辦申請(qǐng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，提議罷免現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)并選聘新物業(yè)。街道辦審查后認(rèn)為符合條件，于4月10日通知全體業(yè)主，會(huì)議定于5月1日召開，采用書面征求意見方式表決。會(huì)議期間，共回收380份有效表決票（專有部分面積占比70%），其中同意罷免業(yè)委會(huì)的210票（面積占比40%），同意選聘新物業(yè)的250票（面積占比55%）。部分業(yè)主質(zhì)疑表決結(jié)果無效，引發(fā)爭(zhēng)議。問題：1.臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的召開程序是否合法？說明理由。（5分）2.罷免業(yè)委會(huì)和選聘新物業(yè)的表決結(jié)果是否有效？為什么？（10分）答案：1.召開程序部分不合法。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十三條，臨時(shí)業(yè)主大會(huì)召開需滿足“經(jīng)20%以上業(yè)主提議”。本案中120戶占總戶數(shù)24%（500戶×20%=100戶），符合提議條件。但《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十一條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議通知應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；（二）會(huì)議議題的具體內(nèi)容和提交會(huì)議表決的事項(xiàng)；（三）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方法、具體業(yè)主名單和選票發(fā)放方式；（四）參與表決業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)；（五）其他需要公告的事項(xiàng)?！苯值擂k雖通知了時(shí)間，但未明確說明表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容（如罷免理由、新物業(yè)候選名單等），且通知時(shí)間需提前15日（《規(guī)則》第二十二條）。本案中4月10日通知、5月1日召開，間隔21天，符合提前15日要求，但內(nèi)容完整性不足，可能影響程序合法性。2.罷免業(yè)委會(huì)表決無效，選聘新物業(yè)表決部分有效。（1）罷免業(yè)主委員會(huì)屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)（《民法典》第二百七十八條），需滿足“雙三分之二參與表決+參與表決雙過半同意”。本案中總戶數(shù)500戶，專有部分總面積假設(shè)為S，則：-參與表決業(yè)主需≥500×2/3≈334戶（人數(shù)），≥S×2/3（面積）。實(shí)際回收380戶（人數(shù)占比76%）、面積占比70%，均超過“雙三分之二”參與要求。-罷免業(yè)委會(huì)需參與表決業(yè)主中“雙過半同意”，即人數(shù)≥380×1/2=190戶，面積≥參與表決面積的50%（70%S×50%=35%S）。本案中同意罷免的210戶（>190戶），面積占比40%（>35%S），表面符合條件。但《業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第四十四條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：……”罷免業(yè)委會(huì)需明確針對(duì)全體委員或個(gè)別委員，本案中提議未明確罷免對(duì)象，表決事項(xiàng)不具體，導(dǎo)致結(jié)果無效。（2）選聘新物業(yè)需經(jīng)參與表決業(yè)主“雙過半同意”。本案中同意選聘的250戶（>190戶），面積占比55%（>35%S），符合“參與表決雙過半”要求。但根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條，選聘物業(yè)需“簽訂書面合同”，且新物業(yè)需通過公開招標(biāo)或協(xié)議方式選定（住宅物業(yè)必須招標(biāo)）。若本案中未履行招標(biāo)程序，選聘結(jié)果可能因程序瑕疵被撤銷，但表決本身在實(shí)體上有效。案例二（20分）：2023年10月，某小區(qū)電梯因長(zhǎng)期未維護(hù)出現(xiàn)故障，3名業(yè)主被困半小時(shí)后獲救。業(yè)主聯(lián)名要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)（甲公司）立即使用維修資金維修電梯，并公開近3年公共收益收支情況。甲公司稱：“維修資金使用需業(yè)主大會(huì)表決，公司無權(quán)直接動(dòng)用；公共收益已用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)缺口，無額外資金可公開?！睒I(yè)主遂向法院起訴，要求甲公司承擔(dān)賠償責(zé)任并公開公共收益。問題：1.甲公司關(guān)于維修資金使用的抗辯是否成立？為什么？（8分）2.業(yè)主要求公開公共收益的主張是否合法？甲公司的“用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)缺口”抗辯是否有效？（7分）3.業(yè)主因電梯故障被困，可向甲公司主張哪些賠償？（5分）答案：1.甲公司抗辯不成立。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十四條，電梯故障屬于危及房屋使用安全和業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況（如困人、安全部件失效），可啟動(dòng)應(yīng)急使用程序。具體流程為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)→業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)（無業(yè)委會(huì)的由社區(qū)居委會(huì)確認(rèn)）→向主管部門申請(qǐng)→主管部門審核同意后，維修資金管理機(jī)構(gòu)直接劃轉(zhuǎn)資金。本案中電梯困人已構(gòu)成緊急情況，甲公司作為物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)立即申請(qǐng)使用維修資金，無需等待業(yè)主大會(huì)表決。其“無權(quán)直接動(dòng)用”的抗辯違反法定義務(wù)。2.業(yè)主主張合法，甲公司抗辯無效?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖龡l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告?！惫彩找鎸儆跇I(yè)主共有，甲公司需定期公開收支明細(xì)（包括收入來源、支出項(xiàng)目、結(jié)余金額等）。甲公司稱“用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)缺口”需滿足兩個(gè)條件：一是管理規(guī)約或物業(yè)服務(wù)合同明確約定公共收益可用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)；二是經(jīng)業(yè)主共同決定同意。若未經(jīng)業(yè)主同意擅自使用，屬于挪用業(yè)主共有資金，業(yè)主可要求返還并賠償損失。3.業(yè)主可主張以下賠償：（1）人身損害賠償：若因被困導(dǎo)致醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)等實(shí)際損失，甲公司需賠償（《民法典》第一千一百九十八條，公共場(chǎng)所管理人安全保障義務(wù)）。（2）精神損害賠償：若被困時(shí)間較長(zhǎng)（如半小時(shí)以上）造成嚴(yán)重精神痛苦，可主張精神損害撫慰金（《民法典》第一千一百八十三條）。（3）物業(yè)服務(wù)費(fèi)減收：甲公司未履行電梯維護(hù)義務(wù)，構(gòu)成服務(wù)瑕疵，業(yè)主可主張減收相應(yīng)期間的物業(yè)費(fèi)（《物業(yè)服務(wù)合同司法解釋》第三條）。四、論述題（30分）結(jié)合《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號(hào)）及2024年最新政策，論述如何推動(dòng)物業(yè)管理法規(guī)政策在老舊小區(qū)的有效執(zhí)行，并舉例說明。答案：老舊小區(qū)因歷史遺留問題（如產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、設(shè)施老化、業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱），物業(yè)管理法規(guī)政策執(zhí)行難度較大。推動(dòng)有效執(zhí)行需從“政策落地、機(jī)制創(chuàng)新、主體協(xié)同”三方面入手：（一）強(qiáng)化政策精準(zhǔn)適配，解決“最后一公里”問題老舊小區(qū)普遍存在“無物業(yè)、無業(yè)委會(huì)、無維修資金”的“三無”現(xiàn)象。2024年《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套政策》明確“改造+管理”同步推進(jìn)，要求各地制定“一區(qū)一策”管理方案。例如，某市對(duì)100戶以下的微型小區(qū)，推行“社區(qū)托管+居民自管”模式：由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組織業(yè)主成立自管小組，負(fù)責(zé)衛(wèi)生保潔、安保等基礎(chǔ)服務(wù)，費(fèi)用通過公共收益（如停車位收費(fèi)）和政府補(bǔ)貼（每戶每月20元）解決，既符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于“業(yè)主自治”的規(guī)定，又降低了專業(yè)化物業(yè)的高成本門檻。（二）創(chuàng)新協(xié)同機(jī)制，破解“多頭管理”困局老舊小區(qū)問題常涉及住建、消防、民政、市場(chǎng)監(jiān)管等多部門。政策強(qiáng)調(diào)“街道吹哨、部門報(bào)到”機(jī)制，明確街道辦事處為物業(yè)管理的責(zé)任主體。例如，某街道建立“