2021年7月2.區(qū)域概況3.工程根本概況1.惠州概覽4.市場綜述5.工程整體定位報告框架2.區(qū)域概況3.工程根本概況1.惠州概覽4.市場綜述5.工程整體定位報告框架惠州城市概況惠州市城市區(qū)位惠州地處珠三角核心腹地，屬于廣州、東莞、深圳等興旺城市核心帶，深莞惠城市一體化開展，以及香港澳門特別行政區(qū)輻射明顯，為工程高端客戶提供了良好的區(qū)位環(huán)境?；葜莩鞘懈艣r——經濟開展經濟概況惠州市處在廣東省經濟最興旺、開展最活潑的珠江三角洲經濟區(qū)范圍內。改革開放以來，惠州市經濟得到了迅速開展，已形成了以電子、紡織、機械為主的支柱產業(yè)，隨著中海殼牌石化工程的建設投產，石化產業(yè)躍升為惠州又一支柱產業(yè)。2021年，惠州市全市生產總值1290億元，比上年增長11.5%，高出全省平均增長1.4個百分點，三大產業(yè)比例為7.0∶58.9∶34.1。產業(yè)特色惠州已成為世界最大的鐳射光頭生產基地，亞洲最大的機生產基地，中國最大的電池、電腦、電視機、汽車音響、高級電工產品、線路板和照相機生產基地之一?；葜菀殉蔀橹袊A南地區(qū)開展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。經過多年開展，惠州已形成以外向型經濟為主的多元化經濟開展格局。

惠州所處區(qū)域經濟興旺，對外貿易開展迅猛，為高端工程提供了良好的產業(yè)根底和購置力。惠州城市概況——消費實力至2021年底全市民營經濟總戶數20.9萬戶，注冊資本856.68億元，分別比上年末增長11%和18.6%。其中私營企業(yè)2.67萬戶，注冊資本487.88億元，分別增長25.1%和21.6%；個體工商戶18萬戶，注冊資本55.56億元，分別增長9.3%和4.5%。全市民營經濟增加值461.35億元，增長13.5%，占全市GDP比重35.8%。全市民營經濟稅收總額77.09億元，增長25%。其中，國稅31.9億元，增長20%；地稅45.19億元，增長28.7%，占全市地稅收入的65%。民營經濟從業(yè)人員達84萬人。2021年惠州人均GDP達33077元，按市場平均匯率折算為4725美元，已經到達中等興旺國家水平。全年農村居民人均純收入6626元，比上年增長16.3％，城市居民人均可支配收入19481元，增長12.5％，城市最高10％收入組人均可支配收入42368元，城市最低10％收入組人均可支配收入7399元；城市居民家庭恩格爾系數34.1％；城市居民人均住房建筑面積31.37平方米。惠州當地民營經濟興旺，人均GDP到達33077元，到達中等興旺國家水平，當地居民購置力強大。民營經濟居民收入惠州城市概況——城市規(guī)劃本工程本工程位于城市重點開展的惠城中心區(qū)，距離城市核心在15分鐘車程，區(qū)位優(yōu)勢明顯。惠州城市概況——城市各片區(qū)功能定位本工程位于惠城區(qū)，作為粵港澳休閑度假區(qū)、珠三角東部生態(tài)環(huán)保示范區(qū)的定位的踐行者，工程打造休閑生態(tài)度假區(qū)與政府的規(guī)劃保持了高度的一致。最終形成70萬如人口的新城區(qū)?；葜莩鞘懈艣r——旅游業(yè)開展惠州市旅游開展總體布局結構為“一心、三區(qū)、兩帶〞，一心，中心城市綜合旅游區(qū)；三區(qū)為北部山地綜合旅游區(qū)；環(huán)大亞灣濱海休閑度假區(qū)；惠州沿工森林生態(tài)休閑區(qū)。兩帶為東江文化景觀旅游帶和百里生態(tài)旅游帶。珠三角客源市場出游力強勁是惠州旅游的主力軍；珠三角城市居民近距離出游頻次增加也給惠州旅游帶來利好消息；同時珠三角旅游者需求的新趨勢：休閑度假旅游成為熱點；生態(tài)旅游持續(xù)升溫，而這兩點正是惠州強項?；葜菔新糜问袌鲩_拓方向：立足珠三角市場，開拓中遠程市場；立足港澳市場，開拓日韓市場；主攻休閑度假市場，拓展會展商務市場，穩(wěn)固觀光市場。開拓重點區(qū)域依次是：廣東省、港澳、鄰近省份、韓日。

旅游整體布局旅游客源市場分析從旅游資源稟賦和旅游需求趨勢判斷：惠州市的休閑度假旅游、會展/商務旅游、城市旅游、生態(tài)旅游、文化旅游具有比較優(yōu)勢；群眾觀光旅游特點和優(yōu)勢并不明顯。休閑度假旅游是惠州旅游的主攻方向，規(guī)劃近期內應尋找突破口，打造鮮明市場形象。

惠州的戰(zhàn)略思路為：主打休閑度假旅游品牌，大力開展會展/商務旅游和城市旅游，推進各類旅游產品與文化、生態(tài)的有機聯合，穩(wěn)固區(qū)域觀光旅游市場，形成風格鮮明、層次清楚、體系完善的旅游產品和旅游市場格局。同時在開發(fā)中保護旅游資源，在保護中有序開發(fā)。

旅游類型開展方向

惠州重點旅游開展高端度假產品，主要休閑產品體系，以山地度假為突破口，同時海濱度假、溫泉度假及會議度假為主開展完善的休閑旅游產業(yè)鏈。本工程整體開展符合城市整體旅游開展方向。2.區(qū)域概況3.工程根本概況1.惠州概覽4.房地產市場綜述5.工程整體定位報告框架湯泉旅游度假區(qū)概況湯泉，位于惠城區(qū)小金口鎮(zhèn)內，隱身于三面環(huán)山的澤谷之中，面積1.5平方公里。千百年來，這不耀眼的數具泉眼，淡視塵俗，不聞人間的烽起煙滅，源源不斷，噴涌而出，把溫暖灑向人間，用泉露澤潤大地。湯泉景區(qū)以溫泉、冷泉、瀑布三位一體而著稱。終年不竭的溫泉水，水溫70℃，屬碳酸鈉鉀型高溫泉，含有多種微量元素如鐵、鈣、鎂、鉀等，對治療各種慢性皮膚病、心血管疾病、保健駐顏具有顯著的效果。湯泉就因為溫泉座落在其“家園〞內而得名。無獨有偶，溫泉西北的咫尺之遙，上蒼再顯神靈，又施仁愛，拋下一串“珍珠〞––九龍?zhí)镀俨迹谌荷缴钐幈纪欢?，拾級而下，一步一潭，至山底第九潭，但見奔雷飛雪而落，蛟龍騰空而降，終聚九龍?zhí)镀俨?。溫泉和瀑布這一暖一涼，地下天上，遙相照應，交相輝映，這在現代酒店林林總總的人文景觀大家族中，真有點難能可貴，鳳毛麟角。湯泉地質地貌景觀區(qū)作為惠州城市規(guī)劃中的重點根本生態(tài)保護區(qū)，具有獨一無二的生態(tài)自然景觀，具備開展高端度假的良好生態(tài)條件。湯泉旅游度假區(qū)對外交通工程在惠州市區(qū)西北部的惠城區(qū)與博羅縣交界處，距離惠州市中心區(qū)約15分鐘車程，位于廣惠高速公路與惠河高速公路交叉處出口1公里。廣汕、惠河、惠深等高速公路，廣梅汕、京九鐵路貫穿惠州，惠州港、惠州機場，有極其完善的、便捷的水、陸、空交通運輸網絡。廣州、深圳、東莞在1.5小時車程內，佛山、中山、江門、珠海在2小時車程內。未來隨著莞惠城際鐵路的開通，將對湯泉的對外交通優(yōu)勢更加明顯?；葜轀糜物L景區(qū)與“高爾夫俱樂部〞“惠州西湖〞、“嶺南第一山--羅浮山〞、“博羅象頭山東國家森林公園〞組合成了一個旅游觀光、休閑度假新亮點。湯泉風景區(qū)地處惠州城市對外交通要道，交通輻射能力極強，到珠三角各大主要經濟興旺城市均在1.5小時輻射范圍內，為工程吸引外來客戶打造珠三角頂級度假區(qū)奠定了區(qū)位優(yōu)勢。同時，隨著莞惠城際鐵路的開通，本工程與深圳、東莞的同城化趨勢將更加明顯。本工程惠州核心城區(qū)城際鐵路對區(qū)域外擴的影響力本工程位于惠廣城際鐵路進入惠州的第一站，與惠莞、惠深城際互通，交通四通八達，與珠三角的聯系將越來越緊密，城際鐵路將于2021年開通，為本工程作為度假物業(yè)乃至第一居所的開發(fā)奠定了堅實的根底。本工程惠州對外軌道交通規(guī)劃2.區(qū)域概況3.工程根本概況1.惠州概覽4.房地產市場綜述5.工程整體定位報告框架工程地塊概況TQ-01TQ-02TQ-03工程地塊概況技術指標TQ-01TQ-02TQ-03用地面積8.3萬M217.5萬M220萬M2使用年限40年40年70年容積率0.230.490.54可建面積1636993263106771建筑密度9%11.64%16.1%綠化率82.4%31.69%61.4%工程可開發(fā)建設用地面積45.8萬平方米，可建建筑面積達21.64萬平方米。泉眼保護區(qū)二期用地一期用地后續(xù)可租賃林地工程地塊景觀分析TQ-01TQ-02TQ-03泉眼保護區(qū)二期用地一期用地后續(xù)可租賃林地地塊內部原生態(tài)泉眼保護區(qū)已建成的會賓樓工程概況工程概況惠州湯泉工程集旅游度假、會議拓展、溫泉療養(yǎng)、休閑居住于一體，可規(guī)劃建造五星級酒店、國際會議中心、瀑布溫泉島嶼、各色別墅等特色建筑，是一個與國際接軌的旅游地產工程。工程概況地塊轉讓背景工程原開發(fā)單位為中信惠州溫泉旅游度假村，本次擬轉讓土地1760畝〔紅線〕，地塊內原開發(fā)的度假村一期局部已經在營運，主要包括1#，2#，3#別墅樓，該度假村為惠州政府指定接待場所。該度假村作為地塊附屬物，其產權將隨本次轉讓而轉讓，政府每天將支付2.8萬的租賃費用。其他附屬關聯在中信原有地塊北面20000畝土地，可由中信作保獲得70年土地經營權，用于開展旅游相關配套設施的建設，地塊南面隔惠州大道另有1000畝土地可用作居住商業(yè)配套設施建設，上述地塊均可由中信牽頭負責拿地。工程SWOT分析——優(yōu)勢工程SWOT分析——劣勢開發(fā)嚴重滯后，重復消費偏低湯泉旅游度假區(qū)目前處于半開發(fā)狀態(tài)，沒有經過系統(tǒng)、科學的規(guī)劃與設計，其自身的優(yōu)勢資源未得到充分的挖掘與發(fā)揮，多數游客往往乘興而來，失望而歸，重復消費的比例偏低。設施陳舊老化，景點規(guī)劃單調湯泉旅游度假區(qū)中心地帶的酒店、山莊別墅等溫泉度假效勞設施陳舊，多年沒有更新，與現代旅游消費者的需求不契合；且各景點的規(guī)劃無序，缺乏能夠引起旅游者消費欲望的核心構成元素。工程SWOT分析——機遇旅游市場高速開展，居民消費需求強烈湯泉旅游度假區(qū)位于珠江三角洲的核心地區(qū)，區(qū)域經濟開展水平較高。包括港澳在內的大珠三角地區(qū)總人口為4826.8萬人，其中珠三角地區(qū)4104.03萬，香港678.61萬，澳門44.16萬；2002年將港澳統(tǒng)計在內的大珠三角人均GDP44522.25元，居民生活水平較高，旅游意識強烈，為湯泉旅游度假區(qū)的開展提供了可觀的客源市場。珠三角的一體化進程使得惠州市旅游業(yè)得以在更大的區(qū)域背景中獲得動力，加上CEPA的實施，香港澳門與內地的關系更加緊密，湯泉旅游度假區(qū)的市場前景將更為廣闊。汽車旅游時代來臨，自駕出游蔚然成風在經濟興旺的珠三角地區(qū)，隨著私人轎車保有量的大增，自駕車已成為人們休閑度假的主要出行方式。據相關資料統(tǒng)計，僅珠海御溫泉度假區(qū)，從2001年起自駕車旅游者的接待人數超過旅游團隊接待人數，至2003年，自駕車旅游者約占年接待人數的70%以上。由此得出，有車一族已成為廣東溫泉休閑旅游的主要消費群體。湯泉旅游度假區(qū)位于經濟興旺的珠三角腹地，資源獨具特色且交通極為便利，汽車時代的來臨必然成為湯泉旅游度假區(qū)開展的難得機遇。會議旅游需求凸現，細分市場存在空白珠三角區(qū)域的居民旅游出行已成為必要的休閑生活方式之一，旅游行業(yè)產值日趨巨大，各類主題的旅游目的地把戲繁多，市場競爭十分劇烈。工程SWOT分析——威脅溫泉市場競爭劇烈，錯位經營勢在必行廣東省是溫泉大省，現有160多處溫泉。到目前為止已有32個溫泉區(qū)具備了一定的旅游接待能力。在1994年省政府批準設立的24個省級旅游度假區(qū)中，有5個與溫泉有關〔廣州從化溫泉、新興虎山溫泉、中山溫泉、清遠銀盞溫泉、梅州豐順溫泉〕；1999年新批的5個省級旅游度假區(qū)中，又有清新溫泉、金山溫泉列入其中。這其中開發(fā)水平較高、知名度大的溫泉度假區(qū)多數集中在珠三角地區(qū)。湯泉旅游度假區(qū)的開發(fā)，將與區(qū)域內其他同類型工程構成直接競爭，因此溫泉度假區(qū)要十分鮮明地推出自身特色主題，強調與其他溫泉工程的巨大差異。區(qū)域認同有待時日，同質競爭日趨白熱從目前房地產市場角度分析，本工程在潛在目標客戶群的區(qū)域認同度較低，房地產價值不能得到有效的表達，隨著度假區(qū)的逐步完善，區(qū)域認同度才會逐步得以提高，如同早期的深圳華僑城。由于深圳的房地產市場土地供給緊缺，許多深圳著名品牌開展商紛紛進入惠州本地市場，可以預見到未來2—5年惠州房地產市場的開發(fā)規(guī)模及開發(fā)品質將有極大的提升，同質化的市場競爭將愈演愈烈，對度假區(qū)的房地產產品產生嚴重的分流。2.區(qū)域概況3.工程根本概況1.惠州概覽4.房地產市場綜述5.工程整體定位報告框架惠州土地市場概況——出讓面積2021年本工程所處的惠城區(qū)出讓土地數量為55塊，居所有區(qū)塊最高，從單幅地塊面積來看惠東縣的單宗土地面積最大?；葜萃恋厥袌龈艣r——出讓價格2021年本工程所處的惠城區(qū)出讓土地價格最高，總掛牌金額到達33.89億，占全市總額的48%，工程所處的版塊地塊平均地面地價到達1653元/平方米，遠遠高于去他區(qū)域，從中可以看出惠城區(qū)的土地是惠州最為開發(fā)商關注的區(qū)域?；葜莘康禺a市場概況2021年本工程所處的惠城區(qū)出讓土地價格最高，總掛牌金額到達33.89億，占全市總額的48%，工程所處的版塊地塊平均地面地價到達1653元/平方米，遠遠高于去他區(qū)域，從中可以看出惠城區(qū)的土地是惠州最為開發(fā)商關注的區(qū)域。惠州房地產市場概況2021年惠州在成交量大漲的同時成交均價也平穩(wěn)上升，到達4301元/平方米。工程所處區(qū)域——惠城區(qū)房地產市場概況工程所處區(qū)域——惠城區(qū)房地產市場概況工程周邊主要樓盤分析項目名稱物業(yè)類型銷售價格（元/平方米）首次開盤日期銷售率湯泉半島精裝小高層、別墅精裝小高層5700

別墅17000.2007年8月78%雅居樂白鷺湖別墅，洋房，高層獨棟別墅25000聯排15000洋房10800高層公寓86002007年5月80%俊園春天洋房、公寓精裝公寓78002007年90%金寶山莊小高層，別墅公寓6500別墅40002010年45%本工程湯泉半島雅居樂白鷺湖俊園春天金寶山莊2.區(qū)域概況3.工程根本概況1.惠州概覽4.房地產市場綜述5.工程整體定位報告框架目標客戶群定位●●●●本工程商業(yè)輻射范圍本工程核心市場以珠三角同城化所帶來的區(qū)域客戶及港澳臺地區(qū)高端客戶為主。類型輻射半徑區(qū)域基礎市場1小時以內車程惠州地區(qū)核心市場2小時車程珠三角及港澳地區(qū)，廣州、深圳機會市場國內其他區(qū)域國內其他地區(qū)海外市場海外港澳臺日韓歐美東南亞主要客戶市場工程功能定位目標客戶/心理訴求定義詮釋目標客群產品類型獨棟別墅聯體別墅度假公寓高星級酒店工程功能定位分析頂級客群商務團體主要引導企業(yè)購置此類別墅，符合其追求獨一無二的生活體驗的心理滿足?！徶昧?、意愿度高明星、名人、企業(yè)主主要引導追求享受和個性生活的知名人士——意愿度高、追求享受和獨一無二外籍度假、高端商務客本地私營企業(yè)主追求享受和休閑生活方式以游艇為特色和主要高端吸引點的綜合性商務型5星級酒店商務團體產品布局定位分期地塊編號用地性質用地面積容積率可開發(fā)面積產品類型產品面積一期用地TQ-01旅游8.3萬0.2319090酒店式公寓19090TQ-02旅游17.48萬0.4985652酒店33000酒店式公寓42652配套商業(yè)10000TQ-03住宅20萬0.5410800獨棟別墅64800聯體別墅43200二期用地紅線內住宅71萬——度假功能——合計——1760畝0.2212742——當前的土地款包括一二期的土地價格，但是由于二期用地目前規(guī)劃指標未定，從保守的角度出發(fā)，在財務測算時未能包含二期的產品收益。2.區(qū)域概況3.工程根本概況1.惠州概覽4.房地產市場綜述5.工程整體定位報告框架可銷售物業(yè)銷售價格及年增長率假設根據2021年周邊物業(yè)市場同類物業(yè)的銷售價格，結合本工程的定位，同時本著保守的原那么對各類物業(yè)做上述價格假設。物業(yè)類型

2010年銷售基準價格（元/平方米）年增長率獨棟220005%聯排160005%酒店式公寓55005%酒店房價5003.0%停車位3005%商業(yè)80005%可銷售物業(yè)銷售每年上市體量預測從2021年開始有獨棟和聯排物業(yè)上市，五星級酒店從2021年正式營業(yè)，入住率到達全市高星級度假平均入住率。年份2010年2011年2012年2013年2014年2015年配套商業(yè)50%50%獨棟20%30%25%25%聯排30%30%20%20%酒店式公寓20%30%30%20%五星級酒店65%65%工程固定資產投入估算本工程在建安造價費用及酒店裝修上將花費8.5億元。物業(yè)類型面積（M2）建安（元/M2）總價（萬元）酒店33000.00350011550配套商業(yè)10000.0020002000酒店式公寓61742.00230014201獨棟64800.00300019440聯排43200.00260011232地下（車庫）18948.4030005685總建安工程費（萬元）：64107項目面積（M2）裝修費（元/M2）總價（萬元）酒店33000.00650021450.0獨棟64800.0000.0聯排43200.0000.0酒店式公寓61742.0000.0裝修費用合計（萬元）21450費用名稱面積單價總價一、土地費用11739203873824001.1土地款11739203760800001.1.1用地價格11739203760800001.2土地稅費

3%2400二、前期費用21274214831492.1勘察費21274281702.2設計費21274210021272.3報批報建費212742204252.4咨詢顧問費21274220425三、建安費用2127424295913753.1.1建安費用2127422924622123.2.1景觀費用117392020023478.43.3地下室造價1894830005684.52四、裝修費用

214504.1酒店裝修費用33000650021450五、期間費用

311935.1營銷費用2835703%85075.2管理費用2835703%85075.3不可預見費2835705%14179合計（萬元）

229567工程各物業(yè)收入分析項目名稱2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年配套商業(yè)建筑面積10000100001000010000100001000010000100001000010000銷售均價800084008820926197241021010721112571182012411銷售率0%0%50%50%0%0%0%0%0%0%毛收入（年）0044104631000000獨棟別墅建筑面積64800648006480064800648006480064800648006480064800銷售價格22000231002425525468267412807829482309563250434129銷售率0%20%30%25%25%0%0%0%0%0%毛收入（年）02993847152412584332100000酒店收入房間數250250250250250250250250250250月租金15000154501591416391168831738917911184481900219572月份12121212121212121212出租率0%0%0%0%65%65%65%65%65%65%客房收入0000329233913493359737053816其他收入0000219522612328239824702544毛收入（年）0000548756515821599661766361停車位經營收入車位數量350350350350350350350350350350月租金300315331347365383402422443465月份12121212121212121212出租率0%0%0%0%0%70%75%80%90%90%毛收入（年）00000113127142168176聯排銷售收入建筑面積43200432004320043200432004320043200432004320043200銷售價格16000.0016800.0017640.0018522.0019448.1020420.5121441.5322513.6123639.2924821.25銷售率0%30%30%20%20%0%0%

銷售收入02177322861160031680300000酒店式公寓銷售收入建筑面積61742617426174261742617426174261742617426174261742銷售價格5500577560646367668570207371773981268532銷售率0%0%20%30%30%20%0%0%0%0%銷售收入007488117931238386680000工程在10年內可實現銷售收入28.8億元，經營收入3.87億元，合計收入達32.67億元。序號項目名稱2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年1現金流入10225273282933747067901615341695671447339586001.1獨棟銷售收入

29938471524125843321

1.2產權式酒店銷售收入

748811793123838668

1.3商業(yè)銷售收入

44104631

1.4酒店經營收入

54875651582159966176

1.5國賓酒店租賃收入102210221022102210221022102210221022

1.6聯排銷售收入

21773228611600316803

1.7車庫租金收入

113127142

1.8酒店（股權轉讓）

565051.9車庫（股權轉讓）

20941.10長期借款

2現金流出83307281033028053134522821377370685190532414092.1前期費用15741574

2.2土地款及建安工程費8240023318233183404334043

2.3管理費用（后續(xù)資金）8518518518518518518518518518512.4營銷費用（銷售類物業(yè)）

1034155013811450173

2.5運營費用

24692543263127112793

2.6房產稅

658678699719741

2.8營業(yè)稅及附加56.212900456141094346844383393404

2.9土地增值稅

2.1所得稅

127518465868425055165365582.11長期借款還款