第五節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)交付一、不動(dòng)產(chǎn)登記(一)概念與特征不動(dòng)產(chǎn)登記:國(guó)家登記機(jī)構(gòu)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變動(dòng)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿并供公眾查閱。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的特征:

1不動(dòng)產(chǎn)登記是就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)進(jìn)行的登記；

2依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記；3登記在性質(zhì)上是一種公示方法。登記簿和權(quán)屬證書登記簿:由登記機(jī)構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或者依職權(quán)將物權(quán)變動(dòng)以及相關(guān)事項(xiàng)記載于其上并予以保管、公示的特定簿冊(cè)。

權(quán)利證書(權(quán)屬證書):證明物權(quán)的憑證。

登記簿和權(quán)屬證書的關(guān)系民法217不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。(二)功能與效力功能:權(quán)利確認(rèn)、權(quán)利創(chuàng)設(shè)、權(quán)利宣示、權(quán)利推定效力:登記作為生效要件、作為對(duì)抗要件、作為處分要件(三)登記機(jī)構(gòu)與登記事項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理應(yīng)登記的物、應(yīng)登記的權(quán)利、應(yīng)登記的法律事實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例8.3書本page107(五)登記類型初始登記、設(shè)立登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、查封登記(六)更正登記與異議登記民法220

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不提起訴訟，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。1、更正登記概念:權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤時(shí)，按照法定的條件和程序向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)予以變更的登記。

條件:1.不動(dòng)產(chǎn)登記簿出現(xiàn)登記錯(cuò)誤(包括權(quán)利主體、內(nèi)容、客體錯(cuò)誤)

2.權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出更正申請(qǐng)。

3.登記名義人書面同意更正或者申請(qǐng)人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤。

辦理與效力:1.符合更正登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)辦理更正登記，消除錯(cuò)誤登記。

2.以更正后的登記確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬與內(nèi)容。

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人或者利害關(guān)系人申更正登記不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外。[不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則80]2、異議登記概念:利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記事項(xiàng)有異議，并將異議記載在登記簿上的行為條件:1.利害關(guān)系人未能辦理更正登記，

2.利害關(guān)系人提出異議登記申請(qǐng):

辦理:1.利害關(guān)系人提出異議登記的申請(qǐng)時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)辦理異議登記2.異議登記不當(dāng)，給權(quán)利人造成損害的，由申請(qǐng)人承擔(dān)賠償責(zé)任異議登記的效力一、減損錯(cuò)誤登記的公信力，阻礙善意取得的發(fā)生。異議登記僅具此效力二、申請(qǐng)人自異議登記之日起15日內(nèi)未起訴亦未申請(qǐng)仲裁的，異議登記自動(dòng)失去效力。

1申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在異議登記之日起15日內(nèi)，提交法院受理通知書、仲裁委員會(huì)受理通知書等材料；逾期不提交的，異議登記失效(《不動(dòng)產(chǎn)登記哲行條例實(shí)施細(xì)則》第83條第二款)

2異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記的，不予受理(《不動(dòng)產(chǎn)登記哲行條例實(shí)施細(xì)則》第83條第三款)

3異議登記失效后，利害關(guān)系人才提起確認(rèn)物權(quán)歸屬的訴讓的，人民法院應(yīng)予受理并依法審理(《民法典物權(quán)編解釋(一)》第3條)

三、法條:《不動(dòng)產(chǎn)登記哲行條例實(shí)施細(xì)則》第84條規(guī)定:“異議登記期間，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人以及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面告知申請(qǐng)人該權(quán)利己經(jīng)存在異議登記的有關(guān)事項(xiàng)。申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理的，應(yīng)當(dāng)予以辦理，但申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾?！?/p>

理解:若登記名義人為真正的物權(quán)人，真正物權(quán)人之處分行為應(yīng)當(dāng)發(fā)生的物權(quán)效果不受異議登記的影響。申言之，異議登記“不產(chǎn)生凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力”，登記名義人處分該不動(dòng)產(chǎn)的。仍可申請(qǐng)辦理移轉(zhuǎn)登記或者設(shè)立登記。(七)預(yù)告登記民法221

當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。預(yù)告登記:與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，為了確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)等目的，按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的預(yù)先登記。

1.預(yù)告登記的目的在于“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”

2.預(yù)告登記是以未來(lái)的物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)3.預(yù)告登記可以對(duì)抗針對(duì)預(yù)告登記標(biāo)的物的物權(quán)實(shí)踐中，預(yù)告登記主要適用于下列因某種原因“不能”辦理不動(dòng)產(chǎn)“本登記”的情形:1商品房預(yù)售。2出售的經(jīng)濟(jì)適用房尚不能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易。3以預(yù)售商品房設(shè)立抵押權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記效力按照約定為買賣、贈(zèng)與、出資等旨在移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的合同債權(quán)辦理完預(yù)告登記后，在預(yù)告登記有效期內(nèi)，有效的預(yù)告登記具有以下三方面的效力:

①保障不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)實(shí)現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)中的“處分權(quán)能受限制”，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力；但合同的效力不因此受影響(《民法典》第221條)。所謂“處分該不動(dòng)產(chǎn)”，包括:(a)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)(包括出售、贈(zèng)與、互易、出資等)；(b)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)[《民法典物權(quán)編解釋(一)》第4條]。

②產(chǎn)生凍結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第85條第二款規(guī)定:“預(yù)告登記生效期間，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利申請(qǐng)登記的，不動(dòng)產(chǎn)記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！痹谶@一點(diǎn)上，預(yù)告登記不同于異議登記。

③破產(chǎn)保護(hù)作用。預(yù)告登記有效期內(nèi)，債務(wù)人破產(chǎn)的，對(duì)預(yù)告登記項(xiàng)下的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)人享有“取回權(quán)”。不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記效力①《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條第一款:“當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。”

②《民法典擔(dān)保制度解釋》第52條第二款:“當(dāng)事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)經(jīng)審查抵押財(cái)產(chǎn)屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)當(dāng)在受理破產(chǎn)申請(qǐng)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，債務(wù)人對(duì)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外?！狈弦欢l件時(shí)與抵押本登記具有同等效力條件:1.建筑物已經(jīng)辦理了首次(初始)登記；2.不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記處于有效期內(nèi)效果:1.無(wú)須辦理抵押本登記，不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記與抵押本登記具有同等效力(具備優(yōu)先受償性)；2.抵押預(yù)告登記時(shí)間為抵押權(quán)成立時(shí)間甲房地產(chǎn)開發(fā)公司以正在建造的A房屋為乙設(shè)立抵押，于2021年3月1日為乙辦理了抵押預(yù)告登記。2021年9月1日，A房屋辦理完畢首次(初始)登記。2021年9月5日，甲又將A房屋抵押給丙，同日為丙辦理完畢抵押登記。2021年11月20日，乙要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。

①2021.9.1起，乙具備辦理抵押本登記條件②乙之抵押預(yù)告登記有效期為9.1-11.29。

③11.29前，乙若要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則其無(wú)需再去辦理抵押登記，認(rèn)為其抵押權(quán)成立，成立時(shí)間為3.1。這樣一來(lái)，無(wú)論乙是否辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押的本登記，乙對(duì)A房屋的抵押權(quán)為第一順位，丙對(duì)A房屋抵押權(quán)為第二順位。11.29后，乙若要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則其必須在9.1--11.29內(nèi)辦理抵押登記，否則其抵押權(quán)自始不存在。二、動(dòng)產(chǎn)交付(一)概念與要素占有:事實(shí)上支配物的狀態(tài)。占有人事實(shí)上占有物的，為直接占有；以特定的法律關(guān)系為媒介占有物的，為間接占有。

交付:占有的轉(zhuǎn)移，由前手對(duì)物的掌控轉(zhuǎn)為后手對(duì)物的掌控。

交付的要素:

1約定的交付地點(diǎn)2移轉(zhuǎn)占有，移轉(zhuǎn)直接占有(現(xiàn)實(shí)交付、簡(jiǎn)易交付)，創(chuàng)設(shè)或移轉(zhuǎn)間接占有(指示交付、占有改定)

3交付的合意(二)現(xiàn)實(shí)交付

民法224

事實(shí)管領(lǐng)力的移轉(zhuǎn)。雙方在約定的地點(diǎn)，基于交付的合意轉(zhuǎn)移直接占有，使受讓人取得直接占有，讓與人終局放棄全部占有地位。

三種特殊的現(xiàn)實(shí)交付:1.經(jīng)由占有輔助人為交付2.經(jīng)由被指令人為交付(縮短給付)

3.經(jīng)由占有媒介關(guān)系為交付動(dòng)產(chǎn)買賣中現(xiàn)實(shí)交付的判定1、動(dòng)產(chǎn)買賣中完成現(xiàn)實(shí)交付的效果:所有權(quán)移轉(zhuǎn)、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、利益承受(孳息獲取)

2、判定規(guī)則1.約定了交付地點(diǎn)：嚴(yán)格按照約定內(nèi)容判定(目的地交貨、指定地點(diǎn)交承運(yùn)人)

2.未約定交付地點(diǎn)：①按照合同漏洞填補(bǔ)規(guī)則確定交付地點(diǎn):Step1民法510、Step2民法603

②510合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同相關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。

③603.2.1當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定:(一)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人；

④603.2.2(二)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地交付標(biāo)的物。(三)簡(jiǎn)易交付民法226

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有了該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)起發(fā)生效力。

標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。(四)指示交付民法227

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。(五)占有改定民法228

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，當(dāng)事人又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。提示:質(zhì)權(quán)設(shè)立的交付不得占有改定；善意取得的交付不得占有改定(六)動(dòng)產(chǎn)的多重買賣最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第六條

出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理:

(一)先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

(二)均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。第七條

出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理:

(一)先行受領(lǐng)交付的買受