2025年中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試題

一、單項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)不包括（）A.有用性B.稀缺性C.投資性D.有效需求2.某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.93.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門(mén)D.中立4.下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于擔(dān)保物權(quán)的是（）A.地役權(quán)B.抵押權(quán)C.租賃權(quán)D.宅基地使用權(quán)5.房地產(chǎn)狀況修正中的間接比較修正評(píng)分辦法，是以（）狀況為參照系進(jìn)行的。A.可比實(shí)例房地產(chǎn)B.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)C.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)D.類(lèi)似房地產(chǎn)6.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的（）A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則7.成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）A.土地取得成本B.銷(xiāo)售費(fèi)用C.建設(shè)成本D.銷(xiāo)售稅費(fèi)8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是（）A.開(kāi)發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間B.購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間C.開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間D.全部租售出去時(shí)的時(shí)間9.某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.4858B.5200C.2700D.626410.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2025年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/㎡，成交日期為2024年10月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2024年6月末至2025年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，則該可比實(shí)例在2025年9月末的價(jià)格為（）元/㎡。A.3586.9B.3533.8C.3495.6D.3481.6二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)的特性包括（）A.不可移動(dòng)B.獨(dú)一無(wú)二C.壽命長(zhǎng)久D.價(jià)值較大E.流動(dòng)性強(qiáng)2.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)因素的有（）A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.居民收入C.物價(jià)D.利率E.匯率3.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的建設(shè)成本包括（）A.取得土地費(fèi)用B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.建筑安裝工程費(fèi)E.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)4.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象（）A.區(qū)位相近B.權(quán)利性質(zhì)相同C.規(guī)模相當(dāng)D.檔次相當(dāng)E.用途相同5.收益法中確定報(bào)酬率的方法有（）A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.實(shí)際觀察法E.內(nèi)插法6.成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括（）等。A.圖書(shū)館B.學(xué)校C.空置的寫(xiě)字樓D.醫(yī)院E.軍隊(duì)營(yíng)房7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的求取方法有（）A.市場(chǎng)法B.收益法C.成本法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法E.路線價(jià)法8.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)的說(shuō)法，正確的有（）A.遵循謹(jǐn)慎原則B.不考慮抵押房地產(chǎn)在抵押期間的增值C.評(píng)估價(jià)值可以不包含土地出讓金D.可采用收益法、市場(chǎng)法、成本法E.抵押價(jià)值應(yīng)是在抵押期間的市場(chǎng)價(jià)值9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）等組成。A.封面B.目錄C.致估價(jià)委托人函D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告10.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策等措施中，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升的是（）A.降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率B.增加土地有效供給C.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款D.提高購(gòu)房者的收入水平E.限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率三、判斷題（每題2分，共10題）1.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于裝飾裝修改造和通貨膨脹所引起的。（）2.房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。（）3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則估價(jià)報(bào)告的用途不同。（）4.同一宗房地產(chǎn)，其土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的關(guān)系是：土地價(jià)格=房地價(jià)格－建筑物價(jià)格。（）5.市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（）6.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，資本化率越高，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)越高。（）7.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等的金額，均按照它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算。（）8.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期。（）9.房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，即假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值。（）10.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算。（）四、簡(jiǎn)答題（每題5分，共4題）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則。答案：合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)遵循法律法規(guī)和政策規(guī)定。以合法的用途、合法的產(chǎn)權(quán)、合法的處分等為前提進(jìn)行估價(jià)，不能評(píng)估違法違規(guī)的房地產(chǎn)價(jià)值。如不能將違法建筑評(píng)估為有合法價(jià)值。2.市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例有哪些要求？答案：要求可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、用途相同、權(quán)利性質(zhì)相同、規(guī)模相當(dāng)、檔次相當(dāng)、建筑結(jié)構(gòu)相同、成交日期接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)、交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合、交易情況正常，是在公開(kāi)市場(chǎng)上的平等自愿交易。3.簡(jiǎn)述收益法的適用對(duì)象和條件。答案：適用對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商鋪、酒店等。適用條件是房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地量化，未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)具有穩(wěn)定性、可預(yù)測(cè)性。4.成本法中重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路是什么？答案：重新購(gòu)建價(jià)格分為重置成本和重建成本。重置成本是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。重建成本是完全按照舊有建筑物的原貌重新建造的成本。五、討論題（每題5分，共4題）1.隨著城市更新項(xiàng)目增多，如何準(zhǔn)確評(píng)估老舊小區(qū)改造后的房地產(chǎn)價(jià)值？答案：需綜合多方面因素?？紤]改造后的建筑質(zhì)量提升、配套設(shè)施完善，如加裝電梯、綠化改善等對(duì)價(jià)值的正向影響；分析周邊環(huán)境變化帶來(lái)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升；結(jié)合市場(chǎng)供需情況，對(duì)比周邊類(lèi)似改造后小區(qū)價(jià)格，合理確定其價(jià)值提升幅度。2.談?wù)劮康禺a(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用。答案：為政策制定提供數(shù)據(jù)支持，通過(guò)準(zhǔn)確評(píng)估不同區(qū)域、類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)值，了解市場(chǎng)狀況，以便制定針對(duì)性調(diào)控政策；在稅收、抵押等環(huán)節(jié)保障公平公正，如確定合理的計(jì)稅價(jià)值和抵押價(jià)值，維護(hù)市場(chǎng)秩序和交易安全。3.新技術(shù)如大數(shù)據(jù)、人工智能在房地產(chǎn)估價(jià)中有哪些應(yīng)用前景？答案：大數(shù)據(jù)可收集海量房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，包括交易數(shù)據(jù)、周邊配套等，使估價(jià)數(shù)據(jù)更全面準(zhǔn)確；人工智能能快速分析數(shù)據(jù)，建立精準(zhǔn)估價(jià)模型，提高估價(jià)效率和精度，還能預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)輔助估價(jià)決策。4.綠色環(huán)保理念下，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)如何考慮相關(guān)因素？答案：考慮綠色建筑帶來(lái)的成本增加及長(zhǎng)期節(jié)能收益，評(píng)估其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響；綠色環(huán)保小區(qū)因環(huán)境改善、居住舒適度提高，在市場(chǎng)上有更高價(jià)值預(yù)期，估價(jià)時(shí)要將這些因素納入，合理體現(xiàn)其價(jià)值提升。答案一、單項(xiàng)選擇題1.C2.B3.D4.B5.C6.C7.D8.A