1名仕經(jīng)典廣場(chǎng)商業(yè)定位與規(guī)劃

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2021年09月2名仕經(jīng)典商業(yè)整體定位PRESTIGECLASSIC

BusinessOrientation區(qū)域開(kāi)展規(guī)劃沈北開(kāi)展，道義先行沈陽(yáng)道義經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)于1992年4月經(jīng)沈陽(yáng)市人民政府批準(zhǔn)成立，是沈陽(yáng)市首批獲得審核的省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。規(guī)劃面積55.4平方公里，現(xiàn)居人口20萬(wàn)，是沈北新區(qū)開(kāi)展建設(shè)的戰(zhàn)略重點(diǎn)，著力建設(shè)“一城、一廊、二區(qū)、四園〞，是沈北新區(qū)建設(shè)“東北第一生態(tài)新城市〞的先導(dǎo)區(qū)。作為沈北新區(qū)開(kāi)展的核心區(qū)域，道義地區(qū)現(xiàn)劃分為教育文化區(qū)、孵化創(chuàng)業(yè)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)四個(gè)功能區(qū)。該區(qū)人口基數(shù)大，設(shè)施配套相對(duì)完善，依托大學(xué)城以及地鐵二號(hào)線的延長(zhǎng)線，目前已經(jīng)吸引一些品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，成為新的房地產(chǎn)熱點(diǎn)板塊。區(qū)域規(guī)劃帶來(lái)的商機(jī)商圈初現(xiàn)地鐵加分新北站落建道義開(kāi)發(fā)區(qū)作為沈陽(yáng)北部地區(qū)的先行者，已經(jīng)逐步開(kāi)展成為了輻射沈陽(yáng)乃至整個(gè)東北的文化產(chǎn)業(yè)帶和商業(yè)帶。道義大街作為金廊的北延伸，是沈陽(yáng)金廊的重要組成局部，是沈陽(yáng)“十大商圈〞之一，重點(diǎn)開(kāi)展商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化休閑、科技效勞等現(xiàn)代效勞業(yè)，將建設(shè)成為沈陽(yáng)北部的商貿(mào)商務(wù)中心。2021年底地鐵2號(hào)線將北延3個(gè)車(chē)站，交通的便利和興旺，帶來(lái)的將是源源不斷的人氣。距離大學(xué)城3公里的沈陽(yáng)新北站，站前是正在建設(shè)中的沈北CBD“中新國(guó)際商務(wù)城〞，站前也將規(guī)劃商業(yè)街區(qū)，未來(lái)這里將成為沈陽(yáng)北部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。該區(qū)憑借著豐厚的土地資源，以及長(zhǎng)期看好的開(kāi)展?jié)摿?，吸引了眾多成長(zhǎng)型開(kāi)展商，工程數(shù)量不斷增加，品質(zhì)不斷提升，并不斷有大型品牌公司介入，區(qū)域整體市場(chǎng)認(rèn)可度和競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，價(jià)格將繼續(xù)穩(wěn)步提升。遼寧大學(xué)沈陽(yáng)師范大學(xué)沈陽(yáng)醫(yī)學(xué)院沈陽(yáng)工程學(xué)院沈陽(yáng)航空航天大學(xué)院校經(jīng)濟(jì)+地鐵經(jīng)濟(jì)

20余萬(wàn)人院校師生與周邊中高檔小區(qū)20萬(wàn)人口在一起匯成商業(yè)龐大的消費(fèi)人群，形成消費(fèi)的主力軍。本案區(qū)域主力消費(fèi)群體隨著院校的入學(xué)畢業(yè)季，每年都為區(qū)域內(nèi)注入新的消費(fèi)血液，重復(fù)消費(fèi)、持續(xù)消費(fèi)力強(qiáng)勁。區(qū)域內(nèi)住宅工程以剛需為主，隨著不斷的交付入住，人口根底將突破50萬(wàn)大關(guān)，其中中青年消費(fèi)群體比例大，消費(fèi)力強(qiáng)。6在道義商圈的商業(yè)之中空白點(diǎn)在哪？經(jīng)營(yíng)中——積家購(gòu)物中心步陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)福瑞佳購(gòu)物廣場(chǎng)榮信淘樂(lè)新天地在建中——新瑪特沈北店〔預(yù)計(jì)2021年6月開(kāi)業(yè)〕華強(qiáng)城唐軒城市廣場(chǎng)積家購(gòu)物中心步陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)福瑞佳購(gòu)物廣場(chǎng)榮信淘樂(lè)新天地本案新瑪特沈北店華強(qiáng)城榮信淘樂(lè)新天地唐軒城市廣場(chǎng)7各商場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃商場(chǎng)名稱(chēng)營(yíng)業(yè)面積（平）布局方式業(yè)態(tài)規(guī)劃經(jīng)營(yíng)檔次購(gòu)物環(huán)境積家購(gòu)物中心4.2萬(wàn)

1F：大福柜超市、化妝品、鞋、手表

2F：女裝、羊絨、金店

3F：男裝、親子樂(lè)園

4F：運(yùn)動(dòng)、家居百貨、手機(jī)數(shù)碼

5F：美食廣場(chǎng)、電影院、電玩城高檔良好步陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)10萬(wàn)商鋪、門(mén)市1F：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、美食廣場(chǎng)、餐飲、日化、2F：服裝、體育用品

3F：休閑娛樂(lè)中檔良好福瑞佳購(gòu)物廣場(chǎng)1.7萬(wàn)檔口負(fù)1F：裝飾材料超市

1F：美食廣場(chǎng)、服裝飾品、體育用品、小家電、手機(jī)通訊、鞋

2F：服裝、超市

3F：超市低檔較差榮信·淘樂(lè)新天地7萬(wàn)商鋪、門(mén)市5層商業(yè)，集農(nóng)貿(mào)、輕工、百貨、精品店、超市、餐飲、娛樂(lè)多種業(yè)態(tài)于一體低檔一般在建商業(yè)規(guī)模與規(guī)劃商場(chǎng)名稱(chēng)營(yíng)業(yè)面積（平）規(guī)劃與定位新瑪特沈北店1-5F，大約10萬(wàn)平原新瑪特太原街花季店將變遷至此，是購(gòu)物、娛樂(lè)、生活、餐飲及文化等機(jī)能于一體的一站式購(gòu)物中心。唐軒城市廣場(chǎng)1-4F計(jì)劃引進(jìn)商超，正在與興隆洽談。華強(qiáng)城32萬(wàn)平星級(jí)賓館、高檔酒店、高檔寫(xiě)字樓宇和輻射東北的電腦市場(chǎng)、手機(jī)批發(fā)市場(chǎng)等，是集商業(yè)、寫(xiě)字樓為一體的大型商業(yè)綜合體9從檔次定位中尋找我們的市場(chǎng)空白點(diǎn)？積家新瑪特華強(qiáng)城步陽(yáng)唐軒淘樂(lè)新天地福瑞佳市場(chǎng)定位低競(jìng)爭(zhēng)能力弱高中強(qiáng)中目前道義商圈有積家、華潤(rùn)萬(wàn)家、福瑞佳三足鼎立，覆蓋高中低檔商品，但各商場(chǎng)和沿街商鋪經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重、特色稀少、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新普遍缺乏。在建的新瑪特和華強(qiáng)城不僅自身商業(yè)影響力巨大，還將刺激帶動(dòng)原有商業(yè)升級(jí)蛻變，逐漸形成更合理、更具商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的環(huán)境。近15萬(wàn)在校生的消費(fèi)資源，這個(gè)群體有著年輕、受教育程度高、消費(fèi)選擇多樣性等特點(diǎn)，相對(duì)來(lái)看，目前尚沒(méi)有能夠充分滿(mǎn)足這局部群體需求的商業(yè)工程和商業(yè)規(guī)模。10市場(chǎng)空白點(diǎn)定位的優(yōu)勢(shì)此方法彌補(bǔ)了工程地處邊緣的不利劣勢(shì)，通過(guò)彌補(bǔ)中心上業(yè)態(tài)缺乏的特點(diǎn)，將本工程功能化放大借此形成新的消費(fèi)核心。并形成自己獨(dú)有的業(yè)態(tài)形式，將來(lái)到道義的通過(guò)吃飯、娛樂(lè)吸引過(guò)來(lái)，將想吃飯、娛樂(lè)的人群吸引到大學(xué)城的學(xué)生來(lái)。再通過(guò)不同的業(yè)態(tài)特點(diǎn)，加大消費(fèi)者在這里的消費(fèi)力度。也就是一次銷(xiāo)售和二次銷(xiāo)售在同時(shí)進(jìn)行的形態(tài)，通過(guò)多種方法將邊緣位置變層優(yōu)于中心即形成新主流商業(yè)。罕王宮11在從消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)中鎖定消費(fèi)形態(tài)

生理需求+心理需求目前道義商圈的業(yè)態(tài)涵蓋已經(jīng)可以滿(mǎn)足附近的居民及學(xué)生的生活需求，如何才能從這樣的市場(chǎng)環(huán)境中找到自己的藍(lán)海，使得經(jīng)營(yíng)差異化、特色點(diǎn)突出、經(jīng)營(yíng)賣(mài)點(diǎn)創(chuàng)新出眾。從提供這些受教育程度高、消費(fèi)選擇追求心意性等特點(diǎn)的定位，滿(mǎn)足學(xué)生的生理需求〔青春期、生理沖動(dòng)期〕+心理需求〔虛榮心、好奇心〕鎖定成為本工程的最大亮點(diǎn)。以近15萬(wàn)在校生的消費(fèi)資源為主導(dǎo)，附帶效勞周邊年輕居民，目前市場(chǎng)中心尚沒(méi)有能夠充分滿(mǎn)足這種形態(tài)群體需求的商業(yè)工程。12從市場(chǎng)空白點(diǎn)明確工程的定位方向適合中低收入消費(fèi)群體，且伴隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)展消費(fèi)需求在成倍的增長(zhǎng)。市場(chǎng)份額能持續(xù)不斷擴(kuò)大，可支撐工程局部體量。〔作為考慮重點(diǎn)〕餐飲娛樂(lè)服飾潮品如何定位？適合所有消費(fèi)群體，且伴隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)展消費(fèi)需求在持續(xù)的增長(zhǎng)。市場(chǎng)份額能持續(xù)不斷擴(kuò)大，可支撐工程局部體量。〔作為考慮重點(diǎn)〕生活消費(fèi)需求，可持續(xù)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額。具備支撐工程一局部體量，且行業(yè)利潤(rùn)空間較大。〔做為考慮重點(diǎn)〕適合大學(xué)生不斷追求“新〞心理消費(fèi)需求，可以持續(xù)不斷擴(kuò)大市場(chǎng)份額，具備支撐工程局部體量?！沧鰹榭紤]重點(diǎn)〕√√√√定位原那么定位前提認(rèn)知：商圈中心主體市場(chǎng)聚集了眾多商家、商品、客流量，需充分融入其中，取其精華、完善缺乏，從目標(biāo)消費(fèi)群體立場(chǎng)出發(fā)，牽引大局部客流。差異化的目的——將市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力〔前期銷(xiāo)售、后期經(jīng)營(yíng)〕做到極致經(jīng)營(yíng)品種差異化經(jīng)營(yíng)管理差異化商家類(lèi)別差異化客戶(hù)群體差異化14愛(ài)情文化主題圣地打造沈陽(yáng)首個(gè)愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)中心戀愛(ài)產(chǎn)業(yè)：熱戀中的情侶交往開(kāi)展所需求的產(chǎn)品或效勞。周年紀(jì)念及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：為戀愛(ài)、結(jié)婚周年紀(jì)念慶賀而消費(fèi)的產(chǎn)品或效勞。15工程命名N愛(ài)時(shí)尚中心沈陽(yáng)首個(gè)愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)一站式吃喝玩樂(lè)購(gòu)圣地案名解析“N〞在微積分中常用來(lái)作為變數(shù)，口語(yǔ)中表示特別多，趨于無(wú)窮；“N〞在這里即表示包羅萬(wàn)象的業(yè)態(tài)，又表示不同種類(lèi)的“愛(ài)〞：情愛(ài)、友愛(ài)、關(guān)愛(ài)……“N愛(ài)〞取“恩愛(ài)〞的諧音，喚起人們對(duì)一段感情寄予的美好期望，點(diǎn)題本案的“愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)〞精髓；“時(shí)尚中心〞是一個(gè)最新時(shí)尚理念的專(zhuān)賣(mài)零售商的購(gòu)物中心，包括新潮餐廳及娛樂(lè)零售業(yè)。16細(xì)分化市場(chǎng)中主題定位1、沈陽(yáng)文化旅游資源2、區(qū)域娛樂(lè)內(nèi)容資源3、學(xué)生休閑消費(fèi)資源1、主題——愛(ài)情主題2、娛樂(lè)——娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)3、智慧——新興文化如何有效利用現(xiàn)有

資源以滿(mǎn)足

集中化細(xì)分市場(chǎng)？借勢(shì)、跳出、超越借鑒現(xiàn)有案例17N愛(ài)時(shí)尚中心——沈陽(yáng)“愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)〞的旗幟與示范產(chǎn)品鏈。即以渠道平臺(tái)為分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成了“餐飲+電玩+影院〞……，形成了“12+22+32+42……〞的幾何價(jià)值。價(jià)值鏈。即以?xún)r(jià)值最大化為核心，構(gòu)成了“文化+旅游+會(huì)所、……〞，打造成“12×22×32×42……〞的幾何乘數(shù)價(jià)值。愛(ài)情鏈。即以產(chǎn)品為分類(lèi)的根本標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成了“想談戀愛(ài)+戀愛(ài)中+紀(jì)念?lèi)?ài)情……〞，也就是“1+2+3+4……〞的加法。增強(qiáng)了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模和輻射力。橫向產(chǎn)品鏈：本位產(chǎn)業(yè)——新愛(ài)情主義等商業(yè)地產(chǎn)；縱向渠道鏈：相關(guān)產(chǎn)業(yè)——娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)鏈。立體價(jià)值鏈：衍生產(chǎn)業(yè)——網(wǎng)絡(luò)、連鎖、會(huì)所。文化愛(ài)情娛樂(lè)18構(gòu)筑工程的三大“品牌傘〞體系愛(ài)情娛樂(lè)休閑中心愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)中心愛(ài)情文化創(chuàng)意中心主題業(yè)態(tài)功能配套區(qū)域規(guī)劃形象標(biāo)桿創(chuàng)新模式增加價(jià)值“N愛(ài)”19N愛(ài)之脈絡(luò)N愛(ài)飾品娛樂(lè)酒店潮品電子餐飲20一、道義商業(yè)人氣漸旺，多以餐飲、娛樂(lè)、日用百貨為主，偏高端的消費(fèi)量低；二、各商場(chǎng)和沿街商鋪經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重、特色稀少、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新普遍缺乏；三、時(shí)尚娛樂(lè)將是未來(lái)道義大學(xué)城的亮點(diǎn)，而時(shí)尚娛樂(lè)的核心是消費(fèi)力最強(qiáng)的人群；四、愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)符合道義商業(yè)空白點(diǎn)的特征，與各個(gè)商場(chǎng)建立良好的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)；五、定位愛(ài)情文化主題，為目標(biāo)客群提供了浪漫約會(huì)、消磨時(shí)光、休閑購(gòu)物的好去處；六、商場(chǎng)按這種定位分類(lèi)，可分為吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)五大業(yè)態(tài)；七、近15萬(wàn)在校生及年輕群體，是愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)力最強(qiáng)的消費(fèi)資源；八、娛樂(lè)是目前以至將來(lái)沈陽(yáng)不同年齡端的共同惆悵的話(huà)題，伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷開(kāi)展物質(zhì)生活趨于飽和，娛樂(lè)消費(fèi)也已成沈陽(yáng)人主要生活支出，卻在趨于逐年以10%的速度上升的趨勢(shì)，以此定位從而聚集人氣，為商城繁榮奠定根底。定位愛(ài)情文化產(chǎn)業(yè)主題的八大理由21客群定位面對(duì)直接客戶(hù)和目標(biāo)消費(fèi)者客戶(hù)兩個(gè)根本類(lèi)型，首先要確定消費(fèi)者定位，基于此再確定直接客戶(hù)定位。直接客戶(hù)定位與下述的業(yè)態(tài)組合定位有很強(qiáng)關(guān)聯(lián)性：消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境城市發(fā)展?fàn)顩r趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)狀況、市場(chǎng)細(xì)分消費(fèi)習(xí)慣、能力消費(fèi)者定位終端客戶(hù)主力店定位次主力店定位商鋪主要租戶(hù)定位直接客戶(hù)照應(yīng)/一致/補(bǔ)充確定商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，概念豐富商業(yè)地產(chǎn)品牌內(nèi)涵，增加活力補(bǔ)充商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵，滿(mǎn)足多種需求22客群定位在校學(xué)生當(dāng)?shù)鼐用袷袃?nèi)居民經(jīng)營(yíng)錯(cuò)時(shí)客流淡期課時(shí)期（周一至五白天）寒暑期（1-2月、7-8月）消費(fèi)客群周邊居民、市區(qū)客流放假學(xué)生、市區(qū)客流業(yè)態(tài)指向日常消費(fèi)品餐飲日常消費(fèi)品電玩娛樂(lè)餐飲愛(ài)情產(chǎn)業(yè)大學(xué)生消費(fèi)特征生活費(fèi)狀況消費(fèi)結(jié)構(gòu)比例大學(xué)生人均生活費(fèi)1500元/月×15萬(wàn)人=2.25億/月25N愛(ài)時(shí)尚中心業(yè)態(tài)規(guī)劃26業(yè)態(tài)組合定位業(yè)態(tài)組合：就是確定購(gòu)物中心需要引入哪些業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積該多大，主要業(yè)態(tài)的平面或者垂直布局方案，主力業(yè)態(tài)、次主力業(yè)態(tài)的商戶(hù)定位；業(yè)態(tài)組合是后期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功與否的關(guān)鍵。因?yàn)橐坏┐_定了業(yè)態(tài)組合并通過(guò)招商進(jìn)行固化，動(dòng)態(tài)調(diào)整將非常困難，因此，要經(jīng)過(guò)大量調(diào)研和充分論證，確定購(gòu)物中心的功能、業(yè)態(tài)和業(yè)態(tài)組合、品類(lèi)和品類(lèi)組合、商戶(hù)組合。27增強(qiáng)白天消費(fèi)力挖掘消費(fèi)鏈擴(kuò)大消費(fèi)客層延長(zhǎng)夜間消費(fèi)需要均勻樓層人氣通過(guò)休閑餐廳\游戲廳\各個(gè)消費(fèi)時(shí)段之餐飲通過(guò)KTV\清吧\休閑漫步\廣場(chǎng)活動(dòng)\特色餐飲等通過(guò)聚集人氣之影院\大型美食\休閑購(gòu)物街\主題之餐飲等人群不同消費(fèi)需求的提供，人群互動(dòng)消費(fèi)的滿(mǎn)足重點(diǎn)針對(duì)旅游，不同年齡層青中年，共同/關(guān)愛(ài)/指向消費(fèi)等時(shí)段消費(fèi)空間最大利用空間通過(guò)舉行公益或收益性活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)性使用戶(hù)外、立面等空間業(yè)態(tài)規(guī)劃策略一層愛(ài)平方業(yè)態(tài)規(guī)劃：三大形象店：時(shí)尚快餐、休閑咖啡、化裝品集合店+兩大主力配套店內(nèi)部業(yè)態(tài)以化裝品、飾品、特色小百為主業(yè)態(tài)規(guī)劃二層