武夷山金綠酒店項目戰(zhàn)略發(fā)展報告廈門百合田房產機構宏觀環(huán)境分析城市概況武夷山市位于閩西北、閩贛兩省交界處，是世界雙文化遺產旅游文化所在地。目前全市轄3個街道(崇安街道、新豐街道、武夷街道)、3個鎮(zhèn)(星村鎮(zhèn)、興田鎮(zhèn)、五夫鎮(zhèn))、4個鄉(xiāng)和四個茶場，共有115個行行政村。

全市土地總面積2798平方公里。常住總人口233557人，其中城鎮(zhèn)的人口為122851人，占52.60%；

2021年前三季度，全市實現生產總值〔GDP〕535599萬元，比上年同期增長12.6%〔經南平市統(tǒng)計局評估〕，排名十縣市區(qū)第三位。如張家界、麗江等類型的“小城鎮(zhèn)，大旅游〞性質的觀光旅游城市而與三亞、青島、大連、廈門等度假旅游城市的商業(yè)有很大的區(qū)別。商業(yè)概況武夷山市商業(yè)大體可分為老城區(qū)商圈和景區(qū)商圈。整體開展水平較落后，當前多為“商業(yè)街〞形態(tài)，缺少百貨等現代商業(yè)模式。當前老城區(qū)商圈整體商業(yè)開展水平還較低，主要為傳統(tǒng)零售行業(yè)，面向城區(qū)居民日常生活所需，局部承接武夷山的旅游性商業(yè)，無論是商業(yè)物業(yè)與商品檔次都處于較低層次。說明武夷山市區(qū)商業(yè)與本工程關系不大。商業(yè)概況主要商業(yè)體概況當前代表性商業(yè)體有武夷印象文化步行街、武夷風情商苑、紅袍街、茶博城等。景區(qū)商業(yè)主要依托來此觀光旅游、休閑度假及商務會議的外來消費人群，此類旅游人群有著很強的消費意識和消費能力。景區(qū)商業(yè)物業(yè)亦以商業(yè)街區(qū)形態(tài)為主，出租率由中部地區(qū)向兩頭降低。租金50-150元/月之間。其中閩臺特產商城是唯一一個廣場式的商場，引進的是閩臺兩地的特色產品。經營狀況較好，說明特色產品的地域性還可以擴大。商業(yè)街名稱商業(yè)街規(guī)模商業(yè)形態(tài)出租率租金范圍經營業(yè)態(tài)現狀文化旅游步行街10500㎡露天式商業(yè)街70%40-150元/月/㎡茶葉、特產、根雕、餐飲、養(yǎng)生館紅袍街長度300M露天式商業(yè)街100%80-150元/月/㎡茶葉、茶包裝、汽車維護茶博城800㎡封閉式商城100%130-180元/月/㎡茶葉、特產蘇閩步行街19000㎡露天式商業(yè)街70%40-110元/月/㎡茶葉、特產、根雕、餐飲武夷風情商苑13000㎡內部商業(yè)街60%30-120元/月/㎡茶葉、特產、根雕隆盛臺灣特產商貿城4000㎡封閉式商城100%30-35元/月/㎡臺灣特產、武夷山特產商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種三姑景區(qū)是本地特產及旅游產品集中區(qū)，主要面對旅游和異地市場。區(qū)域內業(yè)態(tài)涵蓋茶葉店、根雕、餐飲、生活超市等?？梢钥闯霾枞~與根雕、餐飲占了絕大多數。說明近年來武夷山的大紅袍茶葉隨著旅游產業(yè)的開展而一起迅猛開展。小結武夷山商業(yè)以旅游商業(yè)為主,日常消費為輔；景區(qū)商業(yè)物業(yè)亦以步行街形態(tài)為主，缺少大型有良好購物環(huán)境的商業(yè)廣場；旅游商業(yè)市場存在較大開展空間,景區(qū)商業(yè)主要依托來此觀光旅游、休閑度假及商務會議的外來消費人群，且增長率每年到達12%；主題商業(yè)有較強的號召力與經營力；從閩臺特產商城可以看到特色產品可以不必局限于武夷山的特產。高檔酒店概況景區(qū)商圈高端商業(yè)主要為酒店，共有五星級酒店3家，四星級酒店5家。各檔次酒店的都具備高檔的購物、桑拿、沐足功能、美容美發(fā)。同時都將這些效勞進行外包，以保證效勞質量。高端消費主要表達在酒店效勞上；當前在購物的需求上，高端消費表現并不明顯，酒店的高檔購物面積均偏小,根本上只100平米左右,只有京閩酒店要擴建一個3000平米的精品購物街；酒店管理方面，高檔酒店根本是由專業(yè)的酒店管理公司進行管理，其他的高檔消費外包給他人在做。小結工程本體研究項目區(qū)位工程地處景區(qū)核心地帶，區(qū)位優(yōu)勢明顯。工程交通便利，通達性優(yōu)良。項目交通項目技術經濟指標武夷山金綠大酒店檔次五星級酒店建筑風格摩洛哥式建筑密度33.48%總建筑面積61320.645m2地上建筑面積22706.775m2綠地率35%地下建筑面積38613.87m2容積率0.65建筑占地面積11695.735m2酒店主樓占地10417.356m2停車數466個別墅套房占地639.55m2會議室12其他638.83m2客房180間規(guī)劃用地面積34933.50m2配套宴會廳、全日制餐廳、中餐廳、雪茄紅酒吧、特色吧、商店、足浴、KTV、泳池備注酒店主樓地下一層層高5.5米、地下二層層高6米，具有很大的商業(yè)可塑性。工程整體體量較大，區(qū)位較好，具有明顯的后發(fā)優(yōu)勢，酒店自身配套規(guī)劃較齊全，開展空間還是較大的。項目SWOT分析工程開展模式研究及建議市場結論概述區(qū)域武夷山市周邊區(qū)域市場結論1、武夷山區(qū)域缺乏購物環(huán)境較好的商場。2、景區(qū)內商鋪總體供大于求。但優(yōu)質地段商鋪供不應求3、春節(jié)及2-4月為旅游淡季，淡季時間大致為3-4個月4、景區(qū)周邊物業(yè)均以產權式商鋪發(fā)售，缺乏后期統(tǒng)一經營管理。5、茶產品、根雕、工藝品為主要暢銷產品。6、投資意識較強，區(qū)域商鋪銷售較旺，二手成交活躍1、周邊租金60-120元/平方米之間，以整棟出租形式較多；2、統(tǒng)一經營管理式主題商場較受歡迎；3、特色旅游產品大受歡迎；4、周邊如臺灣、南平、福建特產產品發(fā)展較快；5、高檔人群的消費主要體現在休閑與居住上，在購物上沒有太大區(qū)別；本項目本體1、本項目位于十字路口，有入口廣場，具有良好的吸納性；2、項目便于打造優(yōu)質的購物環(huán)境，層高5.5-6米,有2萬平米縱深.；3、本項目便于統(tǒng)一經營，不發(fā)售產權，且為封閉式商場。結論1：本項目具打造成當地最具規(guī)模優(yōu)勢、最好購物環(huán)境、及最佳旅游產品集散地的條件；結論2：本項目的商鋪可以有多種模式運營（在塑造出良好經營條件情況下）。項目發(fā)展模式研究模式自營整體出租發(fā)售使用權特點通過自有經營，作為企業(yè)優(yōu)質資產，提升企業(yè)經營能力與盈利能力，為上市及融資打下良好基礎。不裝修,以對外界整體包租,便于精簡自身的商業(yè)鏈條。在良好經營的前提下,對外分割商鋪,以租約的形式發(fā)售使用權。投資較高(需精裝修、中央空調)低(可毛坯推薦)高(需精裝修、中央空調)收益較高較低高投資周期8-10年不確定1-2年經營難度較小無較大運營模式統(tǒng)一經營管理、廣告宣傳物業(yè)管理統(tǒng)一經營管理、廣告宣傳商場建議〔一〕商場體量確定商場建議〔二〕為使動線較為簡單，建議商場為一層，將功能間統(tǒng)一移至負一層。資金測算序號費用名稱金額（萬元）備注項目開發(fā)建設總支出

8985.861-7項總和

1

前期費用

115.03

\1.1渣土處理費2.4建筑面積*1.2元/㎡計算1.2建筑工程質量監(jiān)督費3.3建筑面積*1.65元/㎡計算1.3建筑工程交易手續(xù)費1.92建安成本*0.03%1.4施工管理費0.033建筑面積*1.65元/㎡計算1.5建筑物放樣費4建筑面積*2元/㎡計算1.6建筑設計費60建筑面積*30元/㎡計算1.7白螞蟻防治費2建筑面積*1元/㎡計算1.8工程監(jiān)理費32建安成本*0.8%1.9施工圖審查費9.2建安成本*0.15%+2.10*3.5%1.10散裝水泥專項基金1.5建筑面積*0.75元/㎡2

建安成本

6400.00

\2.1土建成本4000建筑面積*2000元/㎡2.2水電安裝300建筑面積*150元/㎡2.3消防工程100建筑面積*50元/㎡2.4裝修費用2000建筑面積*1000元/㎡3

配套費用

420.00

\3.1中央空調300.002臺,150萬3.2智能化系統(tǒng)120.00建筑面積*60元/㎡4

管理費用

341.00為企業(yè)開發(fā)經營中發(fā)生的各項管理費用，含人員工資、公關費、辦公費、差旅費、折舊費等，合計為2-3項總和的5％

5

財務費用

1000.00總投資*年利率10%*1年

6

營銷費用

450.00營銷過程中發(fā)生的各類費用，如廣告費、代銷手續(xù)費等，合計按項目銷售收入的5％計算

7

不可預見費

259.832-7項總和的3%

資金測算序號商業(yè)主要出租店主力店與合作經營管理費1

租金

總出租面積(2萬m2)合作主力店占40%面積

/

1.1出租方式年均租金(65元/m2·月,出租率80%)年均租金(35元/m2·月,出租率90%)按20元/平方米,總出租率核定85%1.2面積(平方米)120008000200001.3出租率0.800.900.851.4租金(元/平方米)6535201.5年營業(yè)額7488000.03024000.04080000.01.6年總營業(yè)額14592000.02

持有物業(yè)經營成本

3472896

2.1管理費(年總收益的3%)4377602.2維修費(年總收益的3%)4377602.3房產稅(年總收益的12%)17510402.4保險費(年總收益的0.3%)437763

營業(yè)稅及附加(年總收益的5.5%)

802560

4

利潤（萬元）

11119104.0

企業(yè)所得稅2223820.8經營利潤(元/年)(不計廣告收入)8895283.2第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年889.5萬元934.0萬元980.7萬元1029.7萬元1081.2萬元1135.3萬元1192.1萬元1251.7萬元1314.3萬元1380.0萬元資金測算包租項目租金40元/平方米形式整體包租，不帶裝修時間10年，120個月管理費另外不計合計10年收益：9600收益時間點很難控制，同時承租人要有較強的經營力，操作難度較高！〔四〕使用權銷售〔推薦此模式〕資金測算計算依據計算項計算方式折算結果以租折算售價法依據周邊項目租金一線鄰街：100—120元/平方米（折算價）折算30年售價：

9000元/平方米

周邊內鋪：60元/平方米（折算價）參考依據30年一次性交租必須讓投資者有一倍的錢賺

但由于本項目為商場鋪性質，實際率較低（約為50%）市場上通行定價的辦法周邊租金的30%，以商鋪售價折算法依據周邊商鋪的售價：1.4—1.8萬元之間.折算售價建議:

8000元/平方米

參考依據本項目無產權，最高售價應控制在產權商鋪的50%本工程使用權銷售價格應為8000——9000元/㎡資金測算本工程的收益依據——本工程總面積20000平方米，銷售面積12000㎡。物業(yè)營業(yè)面積(按建筑面積算平方米)面積計算比例面積（萬/㎡）價格(元）合計(萬元）出售

2000060%1.28500元/平米10200出租

40%0.835元/平方米*8000平方米*12個月302．4經營管理費

100%218元*3108預計營業(yè)額收入總額

10610.4萬元資金測算〔五〕合作分紅〔返租〕序號項目方式備注1回報率

平均年回報率12%以高回報吸引客戶

2返租時長

返租5年為最佳時限經營

一般商戶簽約時間為3-5年。便于返租，太短不足吸引客戶，太長，成本過高。

3形式

如由管理公司包租則返租

自愿原則

如自營則不必返租，在售價中扣除返租部分

4年返租比例

按照每年10%、11%、12%、13%、14%（平衡在12%左右，以高回報8年回本）

前三年一次性返，第四年、五年單獨按年度返還（可降低稅率風險）

。5返租起始

商場開業(yè)之后

以實際開業(yè)時間算起

。