自在城工作匯報同策咨詢2021-11-3杭州市主城區(qū)住宅市場概況杭州主城區(qū)商品住宅市場概況項目名稱區(qū)域開盤時間推出套數(shù)主力戶型（㎡）開盤價格（元/㎡）成交價格預(yù)訂率去化率（截止11月3日）開盤優(yōu)惠陽光國際下沙區(qū)10.1044155-173240002345570%0%開盤兩天認購客戶，可享受優(yōu)惠單價減1000元/平米，再送十萬車位抵價券。冠宇雋園江干區(qū)10.1020090-120135001197050%36%一次性付款可享受97折優(yōu)惠，按揭98折，VIP客戶還可享受“存二減二”優(yōu)惠。樺楓居下城區(qū)10.617985-105142801112680%42%開盤當(dāng)日可享總價2萬(小戶型)和3萬(大戶型)的優(yōu)惠。世茂江濱花園下沙區(qū)10.1725188-135130001160280%21%客戶預(yù)存3萬元，根據(jù)戶型的不同，可抵不同數(shù)額的購房款：購買88平方米戶型，可抵20萬元房款；購買135平米戶型，可抵25萬元房款西溪晴雪西湖區(qū)10.1721890-116230002179660%3.4%按揭98折一次性付款97折湖左岸下沙區(qū)10.1722089-139180001717480%13%VIP客戶，總價可減1萬元；滿10萬減5000；選購車位的客戶可享受折上折；購房者可享受首付金額的3%優(yōu)惠。明月江南濱江區(qū)10.1841989-130293002810668%54%按揭99折，一次性付款98折遠洋公館拱墅區(qū)10.2920084-169360003418532%27%藍鉆卡優(yōu)惠活動丁橋頤景園江干區(qū)10.2612073-118150001345230%4%存二萬抵五萬御西湖西湖區(qū)10.2617988-130360003567680%77%預(yù)約客戶9.9折，開盤簽約9.9折，一次性付款9.7折，雅戈爾老業(yè)主再享9.9折杭州主城區(qū)商品住宅市場概況10月開盤情況杭州主城區(qū)商品住宅市場概況10月主城區(qū)共開盤10個工程〔包括商用性質(zhì)的酒店式公寓〕，較7-9月〔26個批次〕并沒有明顯減少，個案推盤節(jié)奏加快，世茂江濱花園開盤2次；10月表現(xiàn)較好的樓盤有如下特征：開發(fā)商品牌較好，如明月江南、入市價格相對較低，如御西湖、戶型有創(chuàng)新，如湖左岸、優(yōu)惠措施大，如世茂江濱花園等西湖區(qū)住宅市場概況西湖區(qū)住宅市場概況量價走勢：價漲量跌成交量略微下跌、價格上漲至29443元/平米。西湖區(qū)10月成交量下跌，一方面是限購令的出臺，導(dǎo)致成交量下跌，另一方面是西湖區(qū)本月開盤工程較少，開盤工程價格較高，導(dǎo)致局部剛需客戶流向其他板塊低單價樓盤；由于本月新開樓盤御西湖，以及9月開盤的西溪誠園等高價工程在本月大量簽約，直接拉高了本月均價，10月均價環(huán)比上漲15.7%。本案西湖區(qū)住宅市場概況西溪誠園西溪里西溪蝶園和家園城市芯宇御西湖藍郡紫藤苑紫郡東方福邸和潤園區(qū)域內(nèi)工程分布：西湖區(qū)目前在售住宅工程較少，且主要分布在西溪濕地附近；本案所在板塊住宅工程僅本案在售，本案附近將售住宅工程有3個，未來競爭較劇烈；西溪晴雪翡翠城萬家星城競品概況項目名稱總建（㎡）容積率建筑形態(tài)在售產(chǎn)品面積段存量（套）均價（元/㎡）近期開盤日期西溪誠園6500002.1小高層160-280（3R-5R)384330002010.9.30雅戈爾·西溪晴雪1114341.44排屋、洋房90（3R）386230002010.4.10城市芯宇2260002.5高層50-90（1R-2R)186370002008.1.20和家園10000001.2高層、多層、排屋60（1R)203210002010.5.20西溪里2500001.8高層、排屋127、137、180（躍層）、排屋203220002010.5.3西溪蝶園二期3100002.3高層138（2R）、174（4R）130261002010.9.23御西湖1200002.6高層88（2R）、138（3R）、184（4R）40360002010.10.26翡翠城15000001.3高層、多層、花園洋房130（3R）、170（4R）241230002010.9.30萬家星城7000003高層88（3R）、117（3R）1682228892010.10.23和潤園63882.9小高層125(3R)、138（3R）-25000預(yù)計11月藍郡2000002.5高層、小高層---預(yù)計明年上半年紫郡4000002.3高層、小高層、排屋---預(yù)計明年上半年紫藤苑1200002.5高層、小高層74（2R)、88（2R）、138（4R）-15000起11月底區(qū)域市場特征：大盤集中，物業(yè)品質(zhì)較高，產(chǎn)品類型豐富，后期推盤工程較多，競爭劇烈注：紅色字體為本案重點監(jiān)測的競品工程本案競品主要分布在西湖區(qū)與閑林板塊，為更好的分析目前的市場形勢，我們將選取在售的翡翠城、西溪蝶園、萬家星城〔區(qū)位、開發(fā)商、價格、產(chǎn)品等具有相似性〕等競品個案進行詳細分析。在售競爭個案分析工程簡介開發(fā)商：杭州萬坤置業(yè)占地面積：50000平方米建筑面積：310000平方米容積率：2.3綠化率：30%區(qū)位：西溪蝶園位于西湖區(qū)西溪板塊，西城廣場西側(cè)物業(yè)類型：高層西溪蝶園營銷手段開盤當(dāng)日公開折扣為96.8折，5月5日前簽約94.8折3天內(nèi)簽約優(yōu)惠10萬；一次性付款優(yōu)惠10萬；搖號前200組客戶“存10萬抵20萬〞。優(yōu)惠活動：營銷手段：二期開盤優(yōu)惠措施多樣，幅度大，雖然價格相比一期大幅上漲，但在同區(qū)域內(nèi)仍具價格優(yōu)勢。8月21日開盤最高可總價優(yōu)惠30萬元，以當(dāng)天去化最快的138方為例，最高優(yōu)惠后相當(dāng)于23926元/平米。優(yōu)惠活動大大提升了去化率。近期優(yōu)惠活動僅有按揭98折一次性付款99折的優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度減??；西溪蝶園現(xiàn)場表現(xiàn)：工程案場最近一段時間來人量不大，由于工程處于續(xù)銷階段，加上新政的影響，持幣觀望的人群增多，近期工程去化速度有所減慢。175方戶型最多可優(yōu)惠17萬，135方戶型最多優(yōu)惠11萬，按揭98折，一次性99折翡翠城工程簡介開發(fā)商：杭州綠城占地面積：933338平方米建筑面積：1500000平方米容積率：1.3綠化率：40%區(qū)位：西溪濕地以西約1公里，高教路、五常大道交匯處。開車至西湖景區(qū)十分鐘，距黃龍商務(wù)區(qū)10公里。在售產(chǎn)品：今年1月和4月分別推出高層公寓，6月推出法式花園洋房營銷手段翡翠城99折優(yōu)惠，買房同時買車位可享受98折。如買三房以上房源送車位。開盤9.8折，在此根底上按揭9.8折，全款9.7折。開盤當(dāng)天購面積超過160平米，可獲贈2個車位；低于160平米，獲贈1個車位。三房及三房以上的戶型房源每戶可獲贈車位一個優(yōu)惠活動：營銷手段：1-6促銷手段逐步升級，折扣力度放大。高層公寓4月開盤價格提高，但有99/98折折扣，促成銷售；6月開盤的多層房源優(yōu)惠力度加大，大面積房源贈送車位可達2個，帶動了銷售。現(xiàn)階段優(yōu)惠活動減少?，F(xiàn)階段翡翠城在售樓盤為二期法式花園洋房和高層小高層尾房，存量并不大，所以近期優(yōu)惠活動還是以按揭98折一次性97折的優(yōu)惠為主。案場情況：翡翠城案場情況表現(xiàn)為，來人量相比新政前有所減少，存量去化速度減慢。這些情況與優(yōu)惠活動的減少有一定的關(guān)系。翡翠城工程本身還有一些存量，預(yù)計未來工程將采取一些營銷手段加快去化按揭享受99折，全款98折工程簡介投資商:杭州濱江房產(chǎn)集團開發(fā)商：杭州萬家星城房地產(chǎn)開發(fā)占地面積:190000平方米建筑面積:700000平方米容積率：3綠化率：30%物業(yè)類型：高層

萬家星城營銷手段一次性付款97折優(yōu)惠活動：營銷手段：二期開盤直接調(diào)低均價，優(yōu)惠僅限于一次性付款97折。由于后期推出的房源位置差異，價格上調(diào)1000元/平米；價格上調(diào)后，去化率明顯減小；萬家星城近階段優(yōu)惠活動與前期保持一致，僅限于一次性付款97折。萬家星城案場情況：萬家星城現(xiàn)階段客流量比較大，三期3幢房源預(yù)售證已領(lǐng)出，預(yù)計11月初即將開盤銷售，現(xiàn)暫時無其他優(yōu)惠措施，預(yù)計針對3#開盤將有一些營銷措施推出。在售競品優(yōu)惠活動較開盤時間減小，來人量相比新政前有所減少；存量較大的競品工程，近期去化速度相比新政前有所減慢，預(yù)計未來將根據(jù)市場變化而相應(yīng)調(diào)整銷售策略。在售競品小結(jié)未售競爭個案分析工程簡介開發(fā)商：中海地產(chǎn)〔杭州〕建筑面積:125000平方米物業(yè)類型：小高層、高層容積率：2.5綠化率：30%區(qū)位：位于杭州城西三墩，東臨西陳路，北靠鄭家塘路，南接蘇嘉路，西側(cè)沿河中海·紫藤苑開盤時間：預(yù)計11月，目前售樓處及樣板房已對外開放；預(yù)計推出南區(qū)局部房源，戶型面積74、88、130多平方米主力戶型：88平方米價格：約15000元/平方工程動態(tài)優(yōu)惠活動：日進萬金，開盤當(dāng)天可減15萬總價。案場情況：由于前期宣傳力度不大，來人量缺乏。樣板房對外開放之后，加上陸續(xù)在報紙、網(wǎng)絡(luò)等投放廣告，來人量開始增加，一天約20組客戶進入案場參觀。營銷活動低價入市的策略對本案帶來較大的沖擊工程簡介開發(fā)商：杭州欣盛房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積:295817平方米物業(yè)類型：小高層、高層容積率：2.6綠化率：30%區(qū)位：西湖益樂路，南鄰萬家花城，北依方家北路，東靠規(guī)劃化工路。欣盛·東方福邸工程動態(tài)開盤時間：預(yù)計12月底預(yù)計12月底，欣盛東方福邸預(yù)計將正式推出首批房源，以130-190平方米的大戶型為主。主力戶型：30-190平方米價格：未定售樓處已開放，目前由于宣傳力度小，來人量較少；由于該工程區(qū)位優(yōu)于本案，屆時可能將分流局部本案客流未售競品小結(jié)本案周邊即將入市銷售的工程，將分流本案局部客戶，帶來較為劇烈的競爭；杭州市主城區(qū)二手住宅市場概況杭州主城區(qū)二手住宅市場概況市場分析結(jié)論新政后，杭州商品房市場及二手房市場成交量均大幅下跌，但好于4月17日新政之后的市場表現(xiàn)；成交均價走勢較平穩(wěn)，與前期成交價格根本持平；基于目前的市場表現(xiàn)，預(yù)計未來市場走勢將處于一個溫和平穩(wěn)的態(tài)勢：成交量走勢平穩(wěn)，價格大幅波動的可能性較?。缓贾葑栽诔?021年銷售情況匯總〔截止到11月3日〕★別墅認購金額：0.5億簽約金額：0.2億簽約套數(shù)：2套回款金額：0.3億

★合計認購金額：27.8億簽約金額：25.1億簽約套數(shù)：1578套回款金額：24.4億★公寓

認購金額：27.2億簽約金額：24.9億簽約套數(shù)：1576套回款金額：24.1億

認購情況成績分析自在城來訪客戶分析〔10.09.27-10.11.3)從以上的客戶來訪情況來看，新客戶來訪起伏較大，10月22日-10月25日房交會期間來人量較為集中，受新政的影響，回籠客戶一直維持在較低的水平。來訪時間9.27-10.310.4-10.1010.11-10.1710.18-10.2410.25-10.3111.1-11.2新客戶19123228749223045回籠客戶35248148497合計22625636854027952來訪情況近期周來人客戶的來源區(qū)域主要是西湖區(qū)，占比55%，主要是由于工程所處位置的原因；其次是來自溫州，占比13%，整個外地客戶占到來訪量的19.51%。來人區(qū)域江干區(qū)下城區(qū)上城區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)蕭山區(qū)溫州金華臺州寧波浙江省內(nèi)上海其它新客戶209447890221141014206917637116回籠客戶3155130519160364911701合計231095210202713311742421326754117來訪情況工作區(qū)域從客戶來訪的行業(yè)中，主要從事的是貿(mào)易類行業(yè)和商業(yè)類的私營業(yè)主。行業(yè)農(nóng)、林、漁業(yè)房地產(chǎn)生物、制藥、保健煙酒制造日用消費品制造采掘、冶煉、化工、鋼鐵金融、保險、證券咨詢、廣告印刷、包裝媒體、出版貿(mào)易旅游、酒店、餐飲建筑、設(shè)計、裝潢交通、運輸、物流法律事務(wù)所、會計師事務(wù)所電信、電力能源（如石化、煤炭）教育醫(yī)療衛(wèi)生服裝公共事業(yè)單位IT訊息產(chǎn)業(yè)商業(yè)機械設(shè)備制造其它新客戶1125703216892013476976513514148411142325248436回籠客戶08005112311012201061201840723101合計11337037171012314578196614115168591543027279437來訪情況從事行業(yè)從客戶的年齡分析，主要的年齡段是31-35歲，這局部客戶的所占比例48%，其次是年齡段在36-40歲的客戶，這局部客戶的所占比例為19%，這說明本工程來訪的客戶年齡段較為明顯。年齡25以下26-3031-3536-4041-4546-5051-5556-6061以上新客戶122147382811136439124回籠客戶8539645307410合計202678343261437143134來訪情況客戶年齡購房動機首次置業(yè)改善型置業(yè)租賃投資保值、收藏轉(zhuǎn)手投資為老人為下一代度假養(yǎng)老新客戶4267375017937130413回籠客戶59124531722932合計48586155201109159715來訪情況購買動機從客戶的獲知渠道分析，主要的獲知渠道是中介帶看，所占比例59%，其次是朋友介紹，所占比例為25%。來訪渠道中介門店親戚朋友項目基地戶外看板都市快報單位同事已購客戶專業(yè)網(wǎng)站定向營銷錢江晚報電臺市區(qū)接待中心房展會普通網(wǎng)站樓市周刊其它杭州日報金地員工同策員工中天員工引導(dǎo)旗橫幅雜志短消息高炮項目海報傳媒地產(chǎn)同策匯巡展新客92229485652619171310109555442111111111100老客1118214511104211001000242300000012合計1033376997027202717121110556442353411111112來訪情況獲知渠道從來訪客戶的需求面積分析，主要的年齡段是70-100㎡，所占比例82%，其次是需求面積在122-140㎡的客戶，所占比例為8%，這說明本工程來訪的客戶主要還是購置100方以下的中小面積公寓。需求面積50㎡以下50-70㎡70-100㎡100-120㎡120-140㎡140-180㎡180-200㎡200㎡以上新客戶12123475996015回籠客戶5417513291800合計661409881287815來訪情況需求面積從來訪客戶的需求樓層分析，選擇較多的樓層集中在9-12樓，占58%，其次是5-8樓，占22%，客戶在樓層的選擇上與價格、景觀有一定的關(guān)系。需求樓層1-4F5-8F9-12F13-16F17-20F21-24F24-28F28F以上新客戶47329877149541740回籠客戶15421263116950合計623711003180702690來訪情況需求樓層從來訪客戶的心理價位分析，主要的心理價位是18001-19000元/㎡，這局部客戶的所占比例34%，其次的心理價位是19001-20000元/㎡，這局部客戶的所占比例為26%，客戶普遍的心理價位較前段時間低1000元/方。單價需求9000以下11001-1200013001-1400014001-1500015001-1600016001-1700017001-1800018001-1900019001-2000020001-2100021001-2200022001-2300023001-2400024001-2500025001-2600026001以上新客戶000162816951439723281372424回籠客戶1311273368444920101130合計1312835202582441281101473554來訪情況心理單價以上十項為客戶在購房時主要考慮的因素，而決定是否購置的前三項為總價〔20%〕、房型〔16%〕、單價〔14%〕?？紤]因素總價房型單價地理位置居住環(huán)境裝修折扣面積教育設(shè)施自然景觀資源新客戶17.85%13.69%12.15%10.05%9.38%7.84%6.39%3.51%3.07%2.69%回籠客戶15.86%13.84%11.81%9.00%10.24%7.65%6.07%4.72%2.36%3.26%來訪情況近期周來人以上十項為客戶未購置本工程的原因，而主要的工程為為總價〔33%〕、單價〔19%〕、折扣〔14%〕。未購因素總價單價折扣開盤時間房型地理位置裝修居住環(huán)境軌道交通教育設(shè)施新客戶31.60%17.76%12.39%8.31%7.69%6.18%2.38%2.22%2.07%2.01%回籠客戶26.84%16.82%13.23%13.99%4.91%8.13%1.89%3.02%1.32%1.32%來訪情況近期周來人鷺影洲認購客戶分析認購情況銷售情況

開盤時間推出房源成交套數(shù)銷售率均價13#10月31日35617%20604元/平方米14#10月17日694261%20210元/平方米17#10月17日1016564%18976元/平方米18#10月31日511325%19055元/平方米合計25612649%

認購情況來源區(qū)域本次成交的客戶來源區(qū)域主要來自西湖區(qū)，占到了60%，由于受市場影響，本案客層主要是本地客戶，異地客戶較少。工作區(qū)域濱江區(qū)拱墅區(qū)余杭區(qū)西湖區(qū)下城區(qū)上城區(qū)江干溫州臺州諸暨衢州泰順建德湖州山東淄博山西總計組數(shù)211777421673212111128認購情況獲知途徑本次成交的客戶主要是通過中介了解到本工程的，這個比例占到了50%以上，其次是口碑傳播即朋友介紹和老帶新獲知渠道財富戶外廣告華邦已購客戶介紹朋友介紹親戚介紹同策員工介紹已購客戶介紹裕興房展會浙江電視臺智冠報紙眾易居定向總計組數(shù)1611337323126122621125認購情況購買用途購買用途自住度假為下一代養(yǎng)老為老人投資合計組數(shù)95285108128認購情況購買主因本次成交客戶的購置因素中，主要是看重本工程優(yōu)越的小區(qū)環(huán)境和高附加值的戶型，其次是看重保值和升值。購買主因落戶教育環(huán)境品質(zhì)地段精裝修配套房型小區(qū)規(guī)劃升值空間總計數(shù)量32145651512849128認購情況房源去化情況14#蓄水和續(xù)銷時間較長，13#本次只推出03、04兩條腿，所以去化量14#相比13#較大。兩棟樓戶型相同，余房優(yōu)質(zhì)房源充足，客戶的選擇面較廣。131418041803180218011804180318021801

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204203202架空層204203202架空層

限制

限制房

104103102104103102

認購情況房源去化情況171826042603260226012604260326022601

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