潮白河、中央別墅區(qū)及奧北三大別墅區(qū)域獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告〔〕1奧運(yùn)水上場(chǎng)館新國(guó)際會(huì)展中心奧運(yùn)賽馬場(chǎng)喬波滑雪館龍湖香醍溪岸納帕爾灣波特蘭花園香江花園長(zhǎng)島瀾橋卓錦萬(wàn)代格拉斯小鎮(zhèn)優(yōu)山美地龍灣東方普羅旺斯長(zhǎng)河玉墅保利壟上溫哥華森林麥卡倫地壹千棟中央別墅區(qū)潮白河別墅區(qū)溫榆河潮白河富力灣奧北別墅區(qū)

競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域范圍界定香悅四季御墅水色時(shí)光·美麗香舍中糧祥云澳景園清錦源2潮白河別墅區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：雖然本區(qū)域有著和中央別墅區(qū)同樣15年的歷史，但卻是為難的、無奈的。早年中央別墅區(qū)憑借先天的交通、規(guī)模、涉外等優(yōu)勢(shì)形成的區(qū)域價(jià)值在與本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中取勝。之后本區(qū)域陷入了長(zhǎng)期開展停滯的為難境地?？v觀區(qū)域市場(chǎng)，可以總結(jié)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：一、客戶來源于東部及北部區(qū)域，多為中國(guó)籍買家，異域特色的產(chǎn)品但格局較外鄉(xiāng)化；二、工程特色各異，缺乏區(qū)域核心價(jià)值；三、自用為主要購(gòu)置目的，用途靈活。潮白河別墅區(qū)市場(chǎng)分析3潮白河別墅區(qū)供給特點(diǎn)在售工程的供給規(guī)模相對(duì)較小，一般分兩期開發(fā)，產(chǎn)品以獨(dú)棟為主，期房銷售。納帕和波特蘭兩工程精裝銷售，主要是由于其產(chǎn)品特點(diǎn)，分別為削弱使用率低和內(nèi)外整體“空運(yùn)〞的特殊情況造成的，非區(qū)域主流特征。項(xiàng)目名稱交通位置占地面積(萬(wàn)平米)建筑面積(萬(wàn)平米)容積率分期/推售時(shí)間物業(yè)狀態(tài)產(chǎn)品類型總套數(shù)銷售率裝修標(biāo)準(zhǔn)龍湖·香醍溪岸（香醍二期）順義水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館西側(cè)(喬波滑雪館北側(cè))28（本期）-12007-9期房獨(dú)棟39124%室內(nèi)毛坯，庭院初裝香悅四季順義區(qū)白馬路與順安北路交界45531.1四期/2010年初期房獨(dú)棟、洋房、酒店式公寓100左右-室內(nèi)毛坯，庭院初裝富力灣順義馬坡鎮(zhèn)22.7120.52008-7期房獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排32982%室內(nèi)毛坯，庭院初裝納帕爾灣順義區(qū)牛山鎮(zhèn)順安東路喬波冰雪世界東側(cè)3413.70.42006-9期房獨(dú)棟37092%室內(nèi)精裝，庭院毛坯御墅順義順福路2號(hào),順平路與潮白河交界處西南角22100.37三期/2009-6期房獨(dú)棟20125%室內(nèi)毛坯，庭院初裝波特蘭花園順義區(qū)順平路彩虹橋西側(cè)1公里167.60.35二期/2008-6期房獨(dú)棟16862%室內(nèi)精裝，庭院初裝水色時(shí)光·美麗香舍順義北小營(yíng)鎮(zhèn)36170.6三期/2007-7現(xiàn)房多層洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排104569%室內(nèi)毛坯，庭院初裝4潮白河別墅區(qū)產(chǎn)品配比主力戶型：330-450平米，其中地上260-350平米，地下100平米左右，庭院200平米左右；是北京別墅開展近15年來主流獨(dú)棟面積主力總價(jià)：600-1000萬(wàn)；車位配比：1/2；目前北京的大多數(shù)中高檔別墅工程的車位均為2個(gè)或以上本區(qū)域的別墅產(chǎn)品以中小面積為主，彈性空間較大，總價(jià)相對(duì)不高，客戶定位指向東部的中產(chǎn)階層。項(xiàng)目名稱面積區(qū)間（平方米）地上面積（平方米）地下面積（平方米）庭院面積（平方米）主力戶型面積區(qū)間（平方米）主力總價(jià)（萬(wàn)元）車位配比龍湖·香醍溪岸（香醍二期）300-400200-300100100300左右450萬(wàn)-6001：2香悅四季360-400230-25013080-90360-400-1：1富力灣430、690320-580110200430、690715-12001:1.5納帕爾灣330-400300-36030-4070-150330、370、400530-7001：2御墅343-1030250-800100300-400357-813560-18001：2波特蘭花園400-500200-350100-140200-500400-500750-12001：2水色時(shí)光·美麗香舍235-350160-26070-90100300-600371-5601：25潮白河別墅區(qū)銷售分析從銷售情況看，近期推出的工程銷售情況較佳，其中香醍溪岸9月份開盤銷售50套左右，銷售速度較快；從價(jià)格漲幅看，處于緩慢上漲態(tài)勢(shì)，目前全面積報(bào)價(jià)為16000-17500元/平方米；其中，香醍溪岸300平米左右的產(chǎn)品受到市場(chǎng)的廣泛歡送，于10月18日首次開盤亮相，在兩小時(shí)內(nèi)全部售罄，當(dāng)日開盤推出的60余套別墅一經(jīng)推出便全部售罄，成交均價(jià)在13500元/平米左右。項(xiàng)目名稱在售面積（平方米）層數(shù)在售房源入市時(shí)間月均銷售套數(shù)入市報(bào)價(jià)目前報(bào)價(jià)龍湖·香醍溪岸（香醍二期）31200地上2層，地下1層2009-1050-15000香悅四季38000地上2層，地下1層----富力灣10900地上3層，地下1層2008-7151300017500納帕爾灣17000地上2層，地下1層2009-8511000/精裝16500/精裝御墅39000地上2層，地下1層2009-9201600017000波特蘭花園51400地上2層，地下1層2009-6912000/精裝17500/精裝水色時(shí)光·美麗香舍59200地上2層，地下1層2009-71013800170006source:B.A.Consultingsource:B.A.Consulting大多工程都擁有集中園林景觀，公共及私有園林兼具。但，納帕爾灣包括即將推出的龍湖受高容積率的限制，建筑密度較高，園林也以小品為主；別墅風(fēng)格呈現(xiàn)多元化；潮白河別墅區(qū)園林景觀與建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱綠化率社區(qū)園林龍湖·香醍溪岸（香醍二期）30%五重景觀、下沉庭院、私家花園香悅四季60%坡地園林富力灣35%現(xiàn)代水岸園林納帕爾灣40%1800棵高大苗木圍繞370幢南加州風(fēng)格精致獨(dú)棟御墅45%水景波特蘭花園50%社區(qū)共有五個(gè)景觀公園，休閑中心位于社區(qū)正中心?，F(xiàn)場(chǎng)有楊樹和6000多平米的槐楊樹林水色時(shí)光·美麗香舍40%山水湖景項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格龍湖·香醍溪岸（香醍二期）地中海香悅四季現(xiàn)代簡(jiǎn)約富力灣現(xiàn)代簡(jiǎn)約納帕爾灣美式御墅現(xiàn)代簡(jiǎn)約波特蘭花園北美水色時(shí)光·美麗香舍浪漫主義7source:B.A.Consulting從物業(yè)管理水平看，整體水平一般，物業(yè)費(fèi)在5-8元/月/平米左右。物業(yè)效勞的品質(zhì)將直接影響到工程品質(zhì)的塑造，建議開展商聘請(qǐng)知名物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理；從配套效勞看，3000平米的會(huì)所成為必備設(shè)施。潮白河別墅區(qū)物業(yè)管理與配套效勞項(xiàng)目名稱物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)費(fèi)社區(qū)配套龍湖·香醍溪岸（香醍二期）北京龍湖物業(yè)管理有限公司3.687800平米會(huì)所香悅四季合景泰富旗下寧駿物業(yè)-國(guó)際會(huì)所、商業(yè)街、幼兒園富力灣北京恒富物業(yè)管理有限公司55000平方米超大會(huì)所，7000平方米高端商業(yè)納帕爾灣北京山水合和物業(yè)管理有限公司5.62000平米泛會(huì)所，爾灣社區(qū)鄰里中心，納帕溪谷溫泉會(huì)所御墅北京威德(國(guó)際)酒店物業(yè)管理有限公司8.28-波特蘭花園北京兩棵樹物業(yè)管理有限公司7.63000平米會(huì)所提供溫泉SPA、臺(tái)球、游泳池、健身房等生活配套水色時(shí)光·美麗香舍北京溫馨園物業(yè)管理有限公司2.6-8潮白河別墅區(qū)后續(xù)供給量相對(duì)較小，未來的競(jìng)爭(zhēng)將不會(huì)集中在產(chǎn)品規(guī)模上，而提高產(chǎn)品品質(zhì)將成為工程成敗的關(guān)鍵；未來集中推出的工程主要集中在馬坡區(qū)域，容積率較高，產(chǎn)品那么以中小面積為主，產(chǎn)品形式偏向于小獨(dú)棟或類別墅，未來市場(chǎng)同類競(jìng)爭(zhēng)劇烈，但有利于價(jià)格的提升。潮白河別墅區(qū)區(qū)域潛在供給項(xiàng)目名稱交通位置產(chǎn)品類型潛在供應(yīng)量(套)預(yù)計(jì)推出時(shí)間龍湖·香醍溪岸（香醍二期）順義水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館西側(cè)(喬波滑雪館北側(cè))獨(dú)棟3002009年11月中旬香悅四季順義區(qū)白馬路與順安北路交界獨(dú)棟、洋房、酒店式公寓1002010年初富力灣順義馬坡鎮(zhèn)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排402010年初納帕爾灣順義區(qū)牛山鎮(zhèn)順安東路喬波冰雪世界東側(cè)獨(dú)棟無-御墅順義順福路2號(hào),順平路與潮白河交界處西南角獨(dú)棟1002010年初波特蘭花園順義區(qū)順平路彩虹橋西側(cè)1公里獨(dú)棟無-水色時(shí)光·美麗香舍順義北小營(yíng)鎮(zhèn)多層洋房、獨(dú)棟、聯(lián)排無-9潮白河別墅區(qū)客戶特征分析大局部客戶年齡在35-40歲之間，正處于事業(yè)的上升期，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚；家庭結(jié)構(gòu)為三口之家，與老人同住現(xiàn)象較少；10本科以上學(xué)歷，受過良好的教育，整體素質(zhì)較高；大局部客戶沒有海外工作、生活經(jīng)歷；思想較為傳統(tǒng)、保守。潮白河別墅區(qū)客戶特征分析11客戶多在私企、國(guó)企等國(guó)內(nèi)企業(yè)工作，多為國(guó)內(nèi)客戶，外企客戶較少，在推廣中應(yīng)有的放矢；從事行業(yè)以貿(mào)易、IT等朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)為主及局部機(jī)場(chǎng)員工；潮白河別墅區(qū)客戶特征分析12主要為私營(yíng)企業(yè)老板，自由性較強(qiáng)，上班時(shí)間較為靈活；其次為外企、國(guó)企的高層管理人員；家庭年收入在300-500萬(wàn)之間，資金實(shí)力有限，但收入仍有上升空間；潮白河別墅區(qū)客戶特征分析13以在北京市區(qū)東北部工作、居住的客戶為主；機(jī)場(chǎng)居住區(qū)和天竺工業(yè)園區(qū)也有相當(dāng)局部客戶；潮白河別墅區(qū)客戶特征分析14潮白河別墅區(qū)客戶特征分析15潮白河別墅區(qū)總結(jié)16潮白河別墅區(qū)總結(jié)17潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——龍湖·香醍溪岸工程根本信息物業(yè)類型:別墅建筑類型:獨(dú)棟物業(yè)地址:潮白河國(guó)家森林公園占地面積：28萬(wàn)平米建筑面積:-萬(wàn)平米綠化率:30%均價(jià):15000元/平米主力總價(jià)：450-600萬(wàn)/套裝修狀況:室內(nèi)毛坯，庭院初裝總套數(shù):391套物業(yè)費(fèi):3.68元/平米/月物業(yè)公司：北京龍湖物業(yè)銷售周期：07年9月入住時(shí)間：11年1月開發(fā)商：北京龍湖置業(yè)18潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——龍湖·香醍溪岸開發(fā)背景分析北京龍湖置業(yè)成立于2002年12月，是龍湖企業(yè)拓展控股子公司，隸屬于龍湖集團(tuán)。公司主導(dǎo)方向是房地產(chǎn)的開發(fā)和商品房的銷售，業(yè)已取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。成立以來，公司秉承龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)理念，并結(jié)合北京地區(qū)市場(chǎng)條件不斷創(chuàng)新，我們將會(huì)用嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真的態(tài)度、領(lǐng)先的理念和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)打造京城品牌。19潮白河別墅區(qū)產(chǎn)品分析個(gè)案點(diǎn)評(píng)——龍湖·香醍漫步半地下的花園，在實(shí)質(zhì)上實(shí)現(xiàn)了三層別墅的功能空間，大大提高了性價(jià)比建筑面積：319平米二層一層花園層20潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——龍湖·香醍漫步銷售情況分析通過先期香醍漫步運(yùn)作，龍湖地產(chǎn)對(duì)潮白河區(qū)域已經(jīng)形成了深入的認(rèn)識(shí)以及對(duì)于客戶需求的深度分析；雖然僅有5個(gè)月的蓄客時(shí)間，但先期客戶的積累形成了充足的客戶來源；龍湖的品牌優(yōu)勢(shì)，加上對(duì)細(xì)節(jié)把握的到位，及其獨(dú)特的產(chǎn)品風(fēng)格，總價(jià)低，性價(jià)比高，從而創(chuàng)造了開盤即售完的銷售奇跡將在近期推出第二批房源，根據(jù)目前的排號(hào)情況來看，仍然十分緊俏。21客戶分析潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——龍湖·香醍漫步購(gòu)置目的：第二居所，用于周末度假及未來養(yǎng)老，提高生活品質(zhì)也有客戶為老人購(gòu)置；客戶來源：北京市區(qū)為主，外省為輔，港臺(tái)客戶，外國(guó)人幾乎沒有；公司性質(zhì)：私企老板及貿(mào)易公司、國(guó)企高層管理者，外企人員很少；客戶年齡：35-45歲之間；22潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣物業(yè)類型:別墅建筑類型:獨(dú)棟物業(yè)地址:順義區(qū)牛山鎮(zhèn)順安東路喬波冰雪世界東側(cè)均價(jià):16500元/平米主力總價(jià)：600萬(wàn)以上/套裝修狀況:室內(nèi)精裝，庭院毛坯物業(yè)費(fèi):5.6元/平米/月容積率:0.40綠化率:40%開發(fā)周期:分三期開發(fā),一期94戶,二、三期276套開盤時(shí)間：在售四期，2021年4月入住時(shí)間：2021年底開發(fā)商：北京喬波冰雪家園置業(yè)工程根本信息23分期占地面積

（平方米）建筑面積（平方米）容積率棟數(shù)戶型面積套數(shù)推盤周期戶型面積（平方米）地上

（平方米）花園層

（平方米）一期87500平米350000.494330220107702006.9—今37035012873400-403260140154二期255000平米102000276330220107276350128三、四期260140工程分三期開發(fā)，平均每期所需的占地面積約8.7萬(wàn)平米，建面約3.5萬(wàn)平米，建設(shè)獨(dú)棟100套左右，戶型面積約為330-403之間〔全面積〕；工程各期戶型相同，主力戶型面積區(qū)間為330-370平米小獨(dú)棟及400平米左右大獨(dú)棟；開發(fā)進(jìn)程分析source:B.A.Consulting潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣24潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣一期首期開發(fā)位于主入口處單位，重點(diǎn)做好主入口處景觀，樹立工程初期形象；每四棟別墅為一個(gè)小組團(tuán)，保證了較大的建筑面積，四戶平分中間圍合而成的庭院，形成別具特色的“四合院〞布局；利用坡地落差，降低了同平面中建筑空間密度，讓后面兩棟別墅擁有較好的視野，使庭院更具有立體感；各戶用圍墻隔離，解決因樓間距較小帶來的隱私度不高的問題。規(guī)劃布局分析主入口25院落設(shè)計(jì)更講究室內(nèi)外的連動(dòng)，利用地勢(shì)落差，使室內(nèi)格局更加多變，讓院落中的自然野趣滲透進(jìn)室內(nèi)；前兩棟別墅：房屋的層次關(guān)系順應(yīng)地勢(shì)，即一層至負(fù)一層可以看到利用車行道地勢(shì)的前高后低制造景觀，而1.5層及二層可看到利用人行道地勢(shì)前低后高制造的景觀；后兩棟別墅：不但擁有順應(yīng)地勢(shì)的格局及屋外景觀，更有面積較大的后院即下沉式庭院；提升了地下室的采光、通風(fēng)品質(zhì)，為地下室的多功能使用創(chuàng)造了好的條件。四棟別墅平分中心庭院；人車分流，人從中間入戶，車從兩邊入戶。庭院與別墅的關(guān)系下沉式庭院下沉式庭院前院前院車行道車行道人行道中心庭院高低低高潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣26戶型普遍為精小型，為了增加使用功能與空間上的層次感，花園層及一層均采用了錯(cuò)層處理，形成半地下室，提高了采光度；

窗戶及陽(yáng)臺(tái)面寬都較小，使一層、二層臥室及客廳主要活動(dòng)空間采光不佳；總建筑面積：400.41㎡二層面積：117.84㎡一層面積：129.55㎡花園層面積：128.97㎡潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣產(chǎn)品情況27潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣總建筑面積：376.36㎡二層面積：117.84㎡一層面積：129.55㎡花園層面積：128.97㎡精裝修，托斯卡納式風(fēng)格；中、西廚房設(shè)計(jì)，突出使用功能多樣化；動(dòng)靜清楚，空間分布合理；主臥雙陽(yáng)臺(tái)，通風(fēng)佳；地下室采光較好；整體感覺視野不開闊，缺乏通透感；產(chǎn)品情況28客戶分析購(gòu)置目的：第二居所，用于周末度假及未來養(yǎng)老，也有客戶為老人購(gòu)置；客戶來源：北京本地人及外省人士為主，港臺(tái)客戶，外國(guó)人幾乎沒有；公司性質(zhì)：東部及機(jī)場(chǎng)附近私企老板及貿(mào)易公司高層管理者，外企人員很少；客戶年齡：35-45歲之間；潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣29營(yíng)銷推廣策略分析產(chǎn)品：借助納帕溪谷工程所取得的成功，進(jìn)一步沿襲其建筑風(fēng)格及理念，并在戶型及庭院布局上有所創(chuàng)新；營(yíng)銷：先推出少量示范單位，低價(jià)穩(wěn)步入市，根據(jù)銷售情況，伺機(jī)漲價(jià)并靈活推出其余單位；推廣：網(wǎng)絡(luò)、戶外、活動(dòng)推廣為主，定期舉行新老業(yè)主的公關(guān)活動(dòng)，納帕溪谷老帶新客戶是成交的一個(gè)重要渠道；潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣30抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)，合理準(zhǔn)確定位為小獨(dú)棟產(chǎn)品，總價(jià)低，填補(bǔ)市場(chǎng)空白；沿襲納帕爾灣的成功案例，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新及升級(jí)；合理規(guī)劃開發(fā)進(jìn)程，緊密聯(lián)系營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)需求，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性強(qiáng)，以滿足小獨(dú)棟產(chǎn)品的功能性為核心，最大限度提升居住的舒適感階段進(jìn)行客戶調(diào)研，分析清晰，定向推廣工程各期產(chǎn)品戶型相同，視銷售情況逐步推出，低價(jià)入市，并伺機(jī)漲價(jià)；控制營(yíng)銷推廣節(jié)奏、主題與之相互配合，品牌價(jià)值逐步提升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——納帕爾灣31物業(yè)類型:別墅建筑類型:獨(dú)棟物業(yè)地址:順義區(qū)順平路彩虹橋西側(cè)1公里均價(jià):17500元/平米主力總價(jià)：600-640萬(wàn)/套裝修狀況:室內(nèi)精裝，庭院初裝物業(yè)費(fèi):7.6元/平米/月容積率:0.35綠化率:50%開發(fā)周期:分二期開發(fā),一期54套,二期114套開盤時(shí)間：2007年3月入住時(shí)間：2007年7月開發(fā)商：北京京辰房地產(chǎn)開發(fā)潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園工程根本信息32工程分二期開發(fā)，一期開發(fā)面積較小，二期規(guī)模約是一期的2倍，戶型面積約為398-512之間〔全面積〕；主力戶型面積區(qū)間為400-512平方米左右的獨(dú)棟；開發(fā)進(jìn)程分析分期占地面積

（平方米）建筑面積

（平方米）容積率棟數(shù)戶型面積套數(shù)推盤周期戶型面積

（平方米）地上花園層一期71000240000.3554398-417280-310105-11092007.3月，基本售罄425-447309-319115-12714479-512346-370133-14131二期14500051000114400-500200-350200-500114尚未開始銷售source:B.A.Consulting潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園33規(guī)劃布局分析中心園林一期西入口東入口一期開發(fā)西側(cè)局部邊角處單位，避開東側(cè)金碧湖畔西部已成型別墅，突出工程自身的特色；規(guī)劃布局為行列式，為防止對(duì)視問題，前后別墅交錯(cuò)排列，并在開窗方向上彼此錯(cuò)開；6000平方米原生槐楊林，構(gòu)成社區(qū)園林主要亮點(diǎn)；售樓處位于中心園林、會(huì)所邊，讓看房客戶首先感受社區(qū)原生林；感受純木制大面積別墅，感受純美式風(fēng)格；售樓處中心園林，會(huì)所一期潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園34庭院與別墅的關(guān)系前院側(cè)院后院前院面積較小，主要為社區(qū)干道，后院除了整個(gè)別墅最外環(huán)別墅擁有獨(dú)立后庭院，其他單位均兩戶庭院連在一起；前院初裝修，后院為草皮，每戶根本都贈(zèng)送1-2棵樹木；雙車庫(kù)，位于別墅地上一層；地下室有窗戶，可采光；潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園35建筑面積：512.32㎡地上面積：370.90㎡地下面積：141.42㎡優(yōu)點(diǎn)：1〕戶型方正，雙客廳、雙餐廳設(shè)計(jì)，使用功能齊全；2〕室內(nèi)交通暢通，無大面積浪費(fèi)空間，從車庫(kù)可直達(dá)客廳；3〕地下室?guī)Т?，通風(fēng)、采光較好；缺乏：一層衛(wèi)生間無窗；潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園戶型點(diǎn)評(píng)36潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園建筑面積：447.27㎡地上面積：319.60㎡地下面積：127.67㎡優(yōu)點(diǎn)：1〕后院大面積花園平臺(tái)，增強(qiáng)開闊感；動(dòng)靜分區(qū)，一層活動(dòng)空間使用功能齊全；2〕車庫(kù)為明車庫(kù)；缺乏：1〕主臥朝北，無陽(yáng)臺(tái)；2〕室內(nèi)有較大局部浪費(fèi)空間；戶型點(diǎn)評(píng)37銷售分析項(xiàng)目名稱總套數(shù)存量在售房源入市時(shí)間戶型種類銷售情況入市報(bào)價(jià)（元）目前報(bào)價(jià)（元）月均銷售套數(shù)面積區(qū)間（平方米）總套數(shù)已銷未銷波特蘭花園5402007-3479-512545401200017500911450余2009-6400-5001146450波特蘭花園為純美式木制結(jié)構(gòu)別墅，單棟建造時(shí)間僅為3個(gè)月，風(fēng)格獨(dú)特，單體建筑面積較大，主力總價(jià)較高，在

650-800萬(wàn)之間；與剛?cè)胧邢啾?，均價(jià)報(bào)價(jià)上漲了5500元/平米source:B.A.Consulting潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園38購(gòu)置目的：第二居所，用于周末度假及未來養(yǎng)老，也有客戶為老人購(gòu)置；客戶來源：北京本地人及外省人士，少量外籍人士；公司性質(zhì)：東部及機(jī)場(chǎng)附近私企老板及高層管理者；客戶年齡：40-50歲之間；客戶分析潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園39潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園營(yíng)銷推廣策略分析

產(chǎn)品：純美式木制結(jié)構(gòu)住宅，在產(chǎn)品上打差異化競(jìng)爭(zhēng)，自身配套齊全；

營(yíng)銷：先推出1/3別墅，低價(jià)穩(wěn)步入市，根據(jù)銷售情況，伺機(jī)漲價(jià)并靈活推出其余單位；推廣：網(wǎng)絡(luò)、戶外、活動(dòng)推廣為主，主廣告語(yǔ)為：中國(guó)首席綠色建筑。打綠色環(huán)保概念，40產(chǎn)品：工程體量適中，主力戶型面積為400-500平方米的獨(dú)棟；建筑風(fēng)格為純美式，產(chǎn)品差異化明顯；

戶型：突出開闊性與使用功能齊全性，最大限度提升居住的舒適感；客戶：主要為北京本地客戶及局部外省客戶，購(gòu)置用途主要作為第二居所；銷售：總價(jià)較高，相對(duì)小面積的房型銷售速度較快；推廣：主要依靠網(wǎng)絡(luò)，公關(guān)活動(dòng)，主推綠色環(huán)保概念；潮白河別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——波特蘭花園41中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)市場(chǎng)分析42中央別墅區(qū)供給特點(diǎn)項(xiàng)目名稱交通位置占地面積(萬(wàn)平米)建筑面積(萬(wàn)平米)容積率分期/推售時(shí)間物業(yè)狀態(tài)產(chǎn)品類型總套數(shù)銷售率長(zhǎng)島瀾橋朝陽(yáng)區(qū)來廣營(yíng)東路北側(cè)22110.50分三期三期2005-9現(xiàn)房獨(dú)棟雙拼聯(lián)排362100%卓錦萬(wàn)代順義京順路香江花園附近12.66.10.50同期開發(fā)2005-10現(xiàn)房獨(dú)棟聯(lián)排247100%中糧詳雲(yún)順義新國(guó)展北側(cè)82520。632009年一期期房聯(lián)排17860%清錦源后沙峪出口向東800米327.80.332008年6月現(xiàn)房獨(dú)棟9320%澳景園新國(guó)展正南8.95.90.69一期2008年10月;期房獨(dú)棟12930%二期2009年8月期房獨(dú)棟43項(xiàng)目名稱交通位置占地面積

(萬(wàn)平米)建筑面積

(萬(wàn)平米)容積率分期/推售時(shí)間物業(yè)狀態(tài)產(chǎn)品類型總套數(shù)銷售率格拉斯小鎮(zhèn)順義區(qū)機(jī)場(chǎng)路楊林出口東6公里266.8600.30一期2006年11月26日開始銷售,2007年4月21日開盤期房獨(dú)棟8475%二—七期未開發(fā)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼19160%麗嘉花園順義區(qū)天竺鎮(zhèn)麗苑街12.76.40.38同期開發(fā)現(xiàn)房獨(dú)棟13898%龍灣溫榆河別墅區(qū)英才公園內(nèi)70290.47一期05-5現(xiàn)房獨(dú)棟150100%二期06-8期房獨(dú)棟138100%

三期2007年10月_獨(dú)棟,

少量聯(lián)排_(tái)100%四期預(yù)計(jì)08年5月現(xiàn)房獨(dú)棟186套80%優(yōu)山美地順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)榆楊路4號(hào)72.7446.470.45B區(qū)2004-12現(xiàn)房獨(dú)棟144100%C區(qū)2005-3現(xiàn)房獨(dú)棟、雙拼23199%A區(qū)2009-5期房獨(dú)棟13965%中央別墅區(qū)供給特點(diǎn)接上表44中央別墅區(qū)產(chǎn)品配比項(xiàng)目名稱面積區(qū)間(平方米)地上面積

(平方米)地下面積

(平方米)庭院面積

(平方米)主力戶型面積

(平方米)主力總價(jià)

(元)車位比例長(zhǎng)島瀾橋300-650雙拼220-330;

聯(lián)牌270100-200100-300350500萬(wàn)1:2卓錦萬(wàn)代獨(dú)棟:307-360

聯(lián)排:270-315237-35060-85200-600獨(dú)棟:307-360

聯(lián)排:270-315獨(dú)棟:490-680萬(wàn);

聯(lián)排:330-460萬(wàn)1:2-1:3中糧祥云聯(lián)排250-280280210

聯(lián)排250-280聯(lián)排900-1100萬(wàn)1：2清錦源獨(dú)棟640750640無-6402800萬(wàn)1:3澳景園

獨(dú)棟460-600雙拼360平米

29097

-

400-500700萬(wàn)-2100萬(wàn)

1：245中央別墅區(qū)產(chǎn)品配比項(xiàng)目名稱面積區(qū)間(平方米)地上面積

(平方米)地下面積

(平方米)庭院面積

(平方米)主力戶型面積

(平方米)主力總價(jià)

(元)車位比例格拉斯小鎮(zhèn)418-836272—469145—248200—1000400-500688-10001:2-------麗嘉花園400-560230—800120-180300400700萬(wàn)1:2龍灣250-400（一期）200-320060-80130-180270-350270-450萬(wàn)1：2280-380（二期）220-28060-100150-190290-310400-550萬(wàn)1：2300-380（三期）240-29060-90150-190300-380400-500萬(wàn)-250-340（四期）250-340120200250-340750萬(wàn)起1；2優(yōu)山美地468-1515（一期）295-937172-577400468-596900-1400萬(wàn)1:2獨(dú)棟358-542（二期）雙拼260-320;

聯(lián)排360

獨(dú)棟370獨(dú)棟：90-185獨(dú)棟：100-200獨(dú)棟：356-496獨(dú)棟：370-550萬(wàn)1:2780-1700（三期）500-1000260-560400-1000650-7001000-3000萬(wàn)1:2接上表注意：以下不作特殊說明的總價(jià)及均價(jià)、報(bào)價(jià)等均為別墅的全面積價(jià)格46中央別墅區(qū)銷售分析47項(xiàng)目名稱總建筑面積（萬(wàn)平米）容積率層數(shù)在售房源入市時(shí)間月均銷售套數(shù)入市價(jià)格目前均價(jià)（元/㎡）卓錦萬(wàn)代6.10.503層2005.10.2941370117000清錦源

7.80。33地上3層,2008年6拉斯小鎮(zhèn)600.30地上2層,地下1層2006.1161200022000麗嘉花園6.40.38地上2層,地下1層2005.8.30101800024000澳景園5.90.69地上2層，地下1層2008。10121800020000中糧詳雲(yún)520.63地上2層，地下1層2009.10122000020000龍灣4.50.47地上3層，地下1層2006.8151400045000優(yōu)山美地C區(qū)46.470.45地上2層，地下1層2006.12101880022000優(yōu)山美地A區(qū)2007-4-1152000031000小獨(dú)棟產(chǎn)品總價(jià)低、面積的彈性空間大，去化速度快，價(jià)格漲幅小，但頻率較快，而大獨(dú)棟總價(jià)相對(duì)較高，價(jià)格漲幅大，去化速度慢于小獨(dú)棟產(chǎn)品。但從年總銷額看，兩類產(chǎn)品根本持平；目前區(qū)域中銷售的工程多是已售工程的后期產(chǎn)品，已具備一定的社區(qū)成熟度。中央別墅區(qū)銷售分析48source:B.A.Consulting在售工程未推出的產(chǎn)品〔見后表〕目前中央別墅區(qū)未來供給量200萬(wàn)平米左右，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；產(chǎn)品集中為大獨(dú)棟和毫宅別墅，大獨(dú)棟將占據(jù)中央別墅區(qū)的市場(chǎng)主導(dǎo)地位，隨著中央別墅區(qū)別墅價(jià)格的快速提升，未來高總價(jià)必將為該區(qū)域別墅帶來較大的銷售抗性；目前在售工程多數(shù)在08年下半年相繼推售，而眾多處于籌備期的新工程也預(yù)計(jì)在09年集中放量，中央別墅區(qū)潛在供給49source:B.A.Consulting名稱位置建筑形式戶型地上面積(平方米)層數(shù)潛在供應(yīng)量(套)潛在規(guī)模(平方米)容積率預(yù)計(jì)售價(jià)（元）晴翠園三期朝陽(yáng)區(qū)金盞鄉(xiāng)溫榆河畔獨(dú)棟別墅500-800地上3層無地下24160000.21-麗宮別墅順義區(qū)機(jī)場(chǎng)高速公路楊林大道出口大獨(dú)棟、豪宅800-1000_3202000000.5224000以上中海柏聯(lián)別墅順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河畔北側(cè)獨(dú)棟_--占地400000--中環(huán)項(xiàng)目京順路北皋出口一公里西側(cè)預(yù)計(jì)以大獨(dú)棟別墅為主_2-占地200000-20000以上泰達(dá)綜合項(xiàng)目溫榆河畔榆楊路__--1000000.4-未推出的工程中央別墅區(qū)潛在供給50中央別墅區(qū)客戶特征分析30-45歲客戶成為主要購(gòu)置群體，處于事業(yè)上升期，資金實(shí)力雄厚；其家庭多為3－4口之家，夫婦兩人帶子女居住，屬于二代同住的家庭結(jié)構(gòu)，注重子女的教育、講求生活品質(zhì)，與老人同住家庭較少。51客戶群學(xué)歷多數(shù)在本科、研究生以上，教育程度較高，客戶自身修養(yǎng)較好。近32%的客戶有著海外生活或?qū)W習(xí)經(jīng)歷，其生活狀態(tài)通常比較優(yōu)越，眼界相比照較開闊，生活方式比較西化，對(duì)于新鮮事物的接受力較強(qiáng)。中央別墅區(qū)客戶特征分析52客戶從事貿(mào)易行業(yè)的較多，同時(shí)IT、金融、法律等知識(shí)密集型行業(yè)也會(huì)占較大比重。客戶多就職于三資企業(yè)，海外文化對(duì)其有潛移默化的影響，而私營(yíng)企業(yè)客戶比例也占到31％，多從事貿(mào)易行業(yè)。中央別墅區(qū)客戶特征分析53中央別墅區(qū)客戶特征分析54近75％的客戶工作在東部區(qū)域，近80％的客戶居住在朝陽(yáng)及附近，故中央別墅區(qū)的客戶主要活動(dòng)區(qū)域在東部。中央別墅區(qū)客戶特征分析55中央別墅區(qū)客戶特征分析56物業(yè)類型:別墅建筑類型:獨(dú)棟物業(yè)地址:京承高速公路后沙峪出口向東800米均價(jià):4萬(wàn)主力總價(jià)：2800萬(wàn)/套裝修狀況:室內(nèi)初裝物業(yè)費(fèi):8.8元/平米/月容積率:0.33綠化率:70%開發(fā)周期:共計(jì)93套開盤時(shí)間：2021年10月入住時(shí)間：2021年12月開發(fā)商：北京金房房地產(chǎn)開發(fā)中央別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——清錦源工程根本信息57規(guī)劃布局分析“島嶼式大別墅〞是該工程規(guī)劃中的亮點(diǎn)，園區(qū)內(nèi)的別墅分布在被綠水環(huán)繞的九個(gè)島嶼中，戶戶臨水，并被大片的原生樹木包圍，生態(tài)自然。別墅采用適宜北方氣候的北美“喬治亞〞風(fēng)格，棟棟南北朝向，并配以大間距、大面寬、大庭院，方正大度，氣質(zhì)非凡獨(dú)具匠心的整體規(guī)劃、經(jīng)典大氣的建筑風(fēng)格與綠色環(huán)保的設(shè)施完美結(jié)合，無不表達(dá)出該工程對(duì)成熟、高貴、自然、環(huán)保的居住理念孜孜不倦的追求與詮釋。中央別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——清錦源58建筑面積：644.31㎡優(yōu)點(diǎn)：1〕戶型方正，雙客廳、雙餐廳設(shè)計(jì)，使用功能齊全；2〕室內(nèi)交通暢通，無大面積浪費(fèi)空間，從車庫(kù)可直達(dá)客廳；；戶型點(diǎn)評(píng)中央別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——清錦源59銷售分析項(xiàng)目名稱總套數(shù)存量在售房源入市時(shí)間銷售情況入市報(bào)價(jià)（元）網(wǎng)簽均價(jià)（元）月均銷售套數(shù)面積區(qū)間（平方米）套數(shù)清錦源93802008-1062744000034810174347655由于本身總價(jià)較高，近2800萬(wàn)/套，在整體營(yíng)銷速度上相對(duì)較慢；與剛?cè)胧邢啾?，均價(jià)報(bào)價(jià)上漲了300萬(wàn)/套source:B.A.Consulting中央別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——清錦源60購(gòu)置目的：第二居所，用于周末度假及未來養(yǎng)老；客戶來源：北京本地人及外省人士，少量外籍人士；公司性質(zhì)：東部及機(jī)場(chǎng)附近私企老板及高層管理者；客戶年齡：40-50歲之間；客戶分析中央別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——清錦源61產(chǎn)品：工程體量適中，主力戶型面積為600-700平米的獨(dú)棟；主推水景地產(chǎn)，低密住所；

戶型：突出開闊性與使用功能齊全性，最大限度提升居住的舒適感；客戶：主要為北京本地客戶及局部外省客戶，購(gòu)置用途主要作為第二居所；銷售：總價(jià)較高，相對(duì)小面積的房型銷售速度較快；推廣：主要依靠口碑傳播，公關(guān)活動(dòng)，；中央別墅區(qū)個(gè)案點(diǎn)評(píng)——清錦源62中央別墅區(qū)總結(jié)63奧北別墅區(qū)奧北別墅區(qū)市場(chǎng)分析區(qū)域特點(diǎn)：憑借上世紀(jì)90年代初亞運(yùn)會(huì)開展先機(jī)，奧北區(qū)域迅速成為了北京富豪聚集的區(qū)域，上風(fēng)上水、地處龍脈、地?zé)釡厝S富等迎合了廣泛國(guó)人的居住理念。但后來受CBD、中關(guān)村兩大熱點(diǎn)區(qū)域的沖擊，顯得低調(diào)了許多。呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一、中國(guó)籍的傳統(tǒng)買家購(gòu)置，產(chǎn)品風(fēng)格多元化，戶型結(jié)構(gòu)有明顯中國(guó)特色；二、宜居及交通距離成為主要優(yōu)勢(shì)；三、以自用為主要購(gòu)置目的；64項(xiàng)目名稱交通位置占地面積(萬(wàn)平米)建筑面積(萬(wàn)平米)容積率分期/推售時(shí)間物業(yè)狀態(tài)產(chǎn)品類型總套數(shù)銷售率裝修標(biāo)準(zhǔn)麥卡倫地昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)立湯路38號(hào)210000820000.412006-5期房獨(dú)棟（樣板區(qū)）9100%毛坯2006-6期房獨(dú)棟156100%2006-2007期房獨(dú)棟95%壹千棟昌平區(qū)北七家立湯路定泗路口西2公里16000006500000.41一期：2005-6現(xiàn)房獨(dú)棟149100%毛坯二期：2008-6期房獨(dú)棟113100%三期：2009-4期房獨(dú)棟11490%四期：2009-11期房獨(dú)棟1030納帕溪谷昌平溫榆河上游九華山莊對(duì)面8000002000000.33一期：2003-11現(xiàn)房獨(dú)棟140100%精裝修二期：2004初現(xiàn)房獨(dú)棟340100%三期：2004-11現(xiàn)房獨(dú)棟40100%在售四期2006-6期房獨(dú)棟8096%source:B.A.Consulting奧北別墅區(qū)根本沒有新工程推出，前期的老工程都已比較成熟，使區(qū)域內(nèi)形成了一定的居住氣氛；整體開發(fā)體量相對(duì)較大，分多期開發(fā)，產(chǎn)品以中小面積獨(dú)棟為主；產(chǎn)品大多數(shù)為毛坯交房；奧北別墅區(qū)供給特點(diǎn)65奧北別墅區(qū)供給特點(diǎn)項(xiàng)目名稱交通位置占地面積

(萬(wàn)平米)建筑面積

(萬(wàn)平米)容積率分期/推售時(shí)間物業(yè)狀態(tài)產(chǎn)品類型總套數(shù)銷售率裝修標(biāo)準(zhǔn)保利壟上昌平區(qū)小湯

山鎮(zhèn)92360.39

一期2005-7

現(xiàn)房獨(dú)棟125100%毛坯二期2006-9期房獨(dú)棟300100%三期2009-9期房獨(dú)棟2759%長(zhǎng)河玉墅昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)南側(cè)69200.38

一期2006-7

期房獨(dú)棟100100%毛坯二-四期期房——0%東方普羅旺斯昌平區(qū)京承高速北七家出口直行約1000米65.75220.3

一期2005-12

現(xiàn)房獨(dú)棟132100%毛坯二期:2006-10期房獨(dú)棟92100%三期：2009-9期房獨(dú)棟3630%溫哥華森林昌平區(qū)北七

家鎮(zhèn)東沙各莊7107002280000.38一期：2004-5現(xiàn)房獨(dú)棟68100%毛坯二期：2004-7現(xiàn)房獨(dú)棟138100%三期：2005-6現(xiàn)房獨(dú)棟128100%四—六期期房—3660%接上表66奧北別墅區(qū)產(chǎn)品配比項(xiàng)目名稱分期面積區(qū)間

(平方米)地上面積

（平方米）地下面積

(平方米)庭院面積

(平方米)主力戶型面積（平方米）主力總價(jià)(元)車位比例保利壟上一期315-600240-280100-200300-900350-500400-500萬(wàn)1/1-1/5二期315-600240-280100-200300-900350-500600-1200萬(wàn)三期500-640300-420150-210300-900450-600780-1600萬(wàn)長(zhǎng)河玉墅一期363-502260-380103-128290-610360-400540-700萬(wàn)1/2二期未定——————東方普羅旺斯一期430-1500280-1000140-500350-2000400-550435-1200萬(wàn)1/2以上二期500-1000330-660160-330350-2000500-6004000萬(wàn)三期530-900330-660160-330350-2000530-9001380-9300

溫哥華森林一期300-500200-350110-180200-400350-450350-500萬(wàn)1/2二期300-680220-460100-220300-800250-550500-600萬(wàn)三期376-678250-410110-180250-500

800-850萬(wàn)四—六期未定—————麥卡倫地一期481-566320-380160-190350-550550-560660-700萬(wàn)1/3二、三期436-570280-380150-190300-500500521-780珠江壹千棟一期300-800200-530120-260200-800350-450320-680萬(wàn)1/1二期400-600270-450120-140330-700385-471800-1100萬(wàn)三期500-600400-500100200-300500-600900-1500四期730-800600-750120-140330-700730、8041800萬(wàn)五-八期未定—————納帕溪谷一期200-660140-450—120-180230-300300-400萬(wàn)1/1，1/2二期180-450120-350—150-200250-340500萬(wàn)四期350-370240-280—200-300350-370670-750萬(wàn)67主力戶型：350-400平米，其中地上240-280平米，地下110-120平米，庭院350-450平米；主力總價(jià)：800-1000萬(wàn)；車位配比：2個(gè)或2個(gè)以上車位；除西山別墅區(qū)外，奧北別墅區(qū)是北京距離市區(qū)最近的別墅區(qū)，產(chǎn)品主要面向城市的中產(chǎn)階級(jí)；奧北別墅區(qū)產(chǎn)品配比68奧北別墅區(qū)銷售分析69奧北別墅區(qū)項(xiàng)目名稱在售面積(平方米)容積率層數(shù)在售房源入市時(shí)間月均銷售套數(shù)入市報(bào)價(jià)目前報(bào)價(jià)溫哥華森林76944.620.38地上2層，地下1層2005年6月22日-11000-麥卡倫地820000.41地上2層，地下1層2006年5月18日51100020000珠江壹千棟4期600000.41地上2層，地下1層預(yù)計(jì)2009年11月——25000納帕溪谷4期2000000.33地上2層2006年6月514000（地上）30000（地上）保利壟上1200000.39地上2層地下1層2005.7.3021750019000長(zhǎng)河玉墅500000.38地上2層地下1層2006.8.2108600-東方普羅旺斯670000.30地上2層，地下1層2005.10.1121070340000（地上）注意：以下不作特殊說明的總價(jià)及均價(jià)、報(bào)價(jià)等均為別墅的全面積價(jià)格銷售分析70奧北別墅區(qū)園林景觀與建筑風(fēng)格項(xiàng)目名稱綠化率社區(qū)園林保利壟上48.30%規(guī)劃3.3萬(wàn)平方米湖，利用水景將社區(qū)進(jìn)行切分，形成非秩序化的人造坡地長(zhǎng)河玉墅59.32%組團(tuán)高地形成峽地地形，兩側(cè)種植不同層次的植被形成峽地公園，中心水系穿插其中東方普羅旺斯63.00%擁有社區(qū)四大獨(dú)立水景觀系統(tǒng)，匯集成1.1萬(wàn)平米中心湖，形成河灣、島嶼、湖泊、坡地、溪流等豐富造型溫哥華森林43.20%10001棵原生林，四大主題園林（主入口水景公園、中央公園、和平山公園、藝?yán)戎畨Γ┻_(dá)華依云64.50%37000平方米的中心湖麥卡倫地52.60%無中心園林，七大組團(tuán)園林，體現(xiàn)了社區(qū)資源的均享和人性的平等珠江壹千棟60%地下水資源極為豐沛，靠河的一側(cè)逐漸形成了大面積的半天然濕地。納帕溪谷60%小區(qū)中央有一個(gè)面積約8000平米的人工湖及六個(gè)主題公園項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格保利壟上北美別墅建筑風(fēng)格長(zhǎng)河玉墅現(xiàn)代風(fēng)格東方普羅旺斯新古典主義建筑風(fēng)格溫哥華森林北美風(fēng)格麥卡倫地北美風(fēng)格珠江壹千棟歐式風(fēng)格納帕溪谷北美風(fēng)格source:B.A.Consultingsource:B.A.Consulting大局部別墅工程擁有集中公園，綠化率普遍在45％以上，可見，重環(huán)境、重生態(tài)已成為當(dāng)今別墅開展的趨勢(shì)；建筑風(fēng)格呈現(xiàn)多元化，這與本區(qū)域客戶主要來自國(guó)內(nèi)是分不開的，由于國(guó)內(nèi)客戶對(duì)別墅尚缺乏較深入的研究，在風(fēng)格上也沒有特定的喜好，導(dǎo)致開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上差異化較強(qiáng)；71奧北別墅區(qū)物業(yè)管理與配套效勞項(xiàng)目名稱物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)費(fèi)保利壟上保利合利物業(yè)管理公司4.3長(zhǎng)河玉墅未定4.98東方普羅旺斯高麗國(guó)際物業(yè)管理公司5.39項(xiàng)目名稱配套服務(wù)保利壟上10000平米會(huì)所，除提供運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，并設(shè)有多間客房長(zhǎng)河玉墅分為四大主題會(huì)所，康體、美食、兒童及休閑會(huì)館東方普羅旺斯8000會(huì)所1萬(wàn)平米商業(yè)街溫哥華森林別墅區(qū)規(guī)劃有戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、會(huì)所及溫哥華風(fēng)情商業(yè)街麥卡倫地社區(qū)無大型會(huì)所珠江壹千棟五月花街商業(yè)會(huì)所：總建筑面積5752.11平方米；

國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園：總建筑面積2803.03平方米；納帕溪谷1.2萬(wàn)平米大型會(huì)所source:B.A.Consultingsource:B.A.Consulting物業(yè)管理效勞良好，相對(duì)高端的工程聘請(qǐng)了高水平國(guó)際化物業(yè)公司進(jìn)行管理；多數(shù)工程配有會(huì)所，提供一些根本的生活及休閑配套效勞，由于本區(qū)域外部的生活配套較為缺乏，提高工程自身的配套極為重要；72名稱位置建筑形式地上面積

(平方米)層數(shù)潛在供應(yīng)量

(套)潛在規(guī)模

(平方米)容積率預(yù)計(jì)售價(jià)

（元）預(yù)計(jì)推出時(shí)間東方普羅旺斯昌平區(qū)京承

高速北七家出口直行約1000米獨(dú)棟別墅500-660地上2層,

地下1層330850000.3040000未定溫哥華森林四期昌平區(qū)北七

家鎮(zhèn)東沙各莊獨(dú)棟別墅——366—0.38——長(zhǎng)河玉墅小湯山鎮(zhèn)立湯路與溫榆河交匯口的西南側(cè)獨(dú)棟別墅300-500—397—0.378——珠江壹千棟4期昌平區(qū)北七家

立湯路定泗路口西2公里獨(dú)棟別墅600-750地上3層,

地下1層——0.41250002009年11月source:B.A.Consulting在售工程未推出的產(chǎn)品新增供給量相對(duì)較少。未來供給主要以在售工程的后續(xù)局部為主，未來供給量不大，以珠江壹千棟供給為主；奧北別墅區(qū)潛在供給73奧北別墅區(qū)客