國際房地產(chǎn)金融創(chuàng)新典型模式分析概述目錄TOC\o"1-3"\h\u13180國際房地產(chǎn)金融創(chuàng)新典型模式分析概述 130081.1資本市場型房地產(chǎn)金融模式 193681.2強制儲蓄型房地產(chǎn)金融模式 6126911.3合同儲蓄型房地產(chǎn)金融模式 8通過對相關(guān)文獻(xiàn)的梳理，截至當(dāng)前，資本市場型、合約儲蓄型以及強制儲蓄型住房金融模式是在全球占據(jù)主導(dǎo)地位的三類住房金融服務(wù)體系（朱國虎，2012）。美國最具代表性的住房金融管理體制是資本市場型，主要通過資本市場展開資金募集進(jìn)而運轉(zhuǎn)住房金融資產(chǎn)，通常依托于完整、成熟和穩(wěn)定的住房抵押信貸交易市場；德國最具代表性的住房金融管理體制是合約儲蓄型，主要通過合約進(jìn)行住房資產(chǎn)的募集；新加坡最具代表性的住房金融管理體制是強制儲蓄型，是在政府管理部門強行管制下，集中住房建設(shè)與消費的一類住房金融管理體制，中國住房貸款公積金制度則主要借鑒了新加坡模式。從資金管理運作途徑角度分析，資本交易市場型住宅金融模式屬于對外開放式住宅金融服務(wù)體系，合約型與強制儲蓄型則是封閉式住房金融經(jīng)濟(jì)服務(wù)體系。1.1資本市場型房地產(chǎn)金融模式 美國作為全球最發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融交易市場擁有最經(jīng)典的資本市場型房地產(chǎn)金融模式。自二十世紀(jì)七十年代之后，流傳到全球各地的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新應(yīng)用模式基本上均來自于美國，從美國金融業(yè)結(jié)構(gòu)組成來看，房地產(chǎn)金融占有率也越來越高。1.1.1一級市場住房金融機構(gòu)（1）住房抵押信貸經(jīng)營機構(gòu)住房抵押信貸經(jīng)營機構(gòu)主要由以下三部分組成：節(jié)儉機構(gòu)、商業(yè)銀行和抵押銀行：節(jié)儉組織機構(gòu)通常包含儲蓄信貸管理協(xié)會與互助儲蓄銀行，在美國住房金融服務(wù)體系中占有至關(guān)重要的影響地位，十九世紀(jì)九十年代達(dá)到鼎盛時期，此時住房抵押貸款有超過百分之六十都是通過互助儲蓄銀行或是儲蓄貸款協(xié)會發(fā)放，后來隨著其他金融機構(gòu)進(jìn)入這一市場，它們擁有的份額開始逐步下降；美國政府為了應(yīng)對二十世紀(jì)三十年代的世界經(jīng)濟(jì)大蕭條，出臺了一系列的擴(kuò)張性金融鼓勵政策，逐步使得商業(yè)銀行進(jìn)入住房金融市場，住房金融機構(gòu)數(shù)量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，住房抵押貸款的融資渠道更加豐富，資金來源更加充足。作為非專業(yè)住房融資機構(gòu)，商業(yè)銀行在美國所有金融機構(gòu)抵押貸款發(fā)放份額占比超過四分之一，商業(yè)銀行也會通過對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行投資開展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。此外房地產(chǎn)投資信托公司也是商業(yè)銀行的投資對象，還有一部分商業(yè)銀行會參股抵押公司。抵押銀行是最專業(yè)的抵押貸款經(jīng)紀(jì)機構(gòu)且不接受存貸款，作為房地產(chǎn)開發(fā)商或購房者與人壽保險公司、商業(yè)銀行和養(yǎng)老基金的中介機構(gòu)，抵押銀行為前者尋找資金，為后者尋找投資標(biāo)的、項目。雖然不是真正的貸款人，但事實上房地產(chǎn)開發(fā)商或購房者要依靠它們才能獲得住房抵押貸款。（2）住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)住房抵押貸款擔(dān)保機構(gòu)主要包括政府管理部門公營的信用擔(dān)保組織機構(gòu)和私營擔(dān)保機構(gòu)兩大類。政府管理部門公營的信用擔(dān)保組織機構(gòu)主要包含美國聯(lián)邦住房綜合管理局（FHA）和退伍軍人綜合管理局（VA）。這兩個組織機構(gòu)并非直接參與住宅信貸，而是經(jīng)過對住房金融運行工作體制進(jìn)行監(jiān)管的模式間接參加住房金融同時承擔(dān)著調(diào)節(jié)和住房信貸擔(dān)保等工作職能。借款人通過繳納少量的優(yōu)惠保費（其中退役軍人免保費），就可以取得更長期限的抵押貸款，并且首付比例更低。這將有利于住房金融市場更加繁榮，有效的住房需求也會大大增加。政府公營機構(gòu)的主要服務(wù)對象是低收入家庭，保險限額十分有限。所以在二十世紀(jì)五十年代以來，美國的私有個人抵押貸款擔(dān)保公司逐步發(fā)展起來。目前，這種私人抵押公司提供的住房抵押貸款占住房抵押貸款的20%-25%左右，已經(jīng)成為美國住房融資系統(tǒng)的重要組織機構(gòu)。1.1.2二級市場住房金融機構(gòu)住房金融證券化組織機構(gòu)主要在二級交易市場承擔(dān)住房金融組織機構(gòu)的職能，“房利美”、“房地美”和“吉利美”是美國三家主要的二級市場住房金融機構(gòu)。其中前兩者為私營機構(gòu)，“吉利美”為政府擁有，在實際經(jīng)營中，兩個私營機構(gòu)是常規(guī)抵押貸款證券化的主要機構(gòu)。政府政府保險聯(lián)邦住房管理局（FHA）退伍軍人事務(wù)部（VA）農(nóng)村住房服務(wù)局（RHS）私營按揭保險機構(gòu)（PMI）借款人住房貸款機構(gòu)商業(yè)銀行、抵押銀行、人壽保險公司擔(dān)保貸款抵押抵押貸款一級市場抵押貸款二級市場三大金融機構(gòu)房利美房地美吉利美出售貸款注入資金投資者注入資金出售MBS圖2.1美國住房金融系統(tǒng)組成結(jié)構(gòu)Figure2.1ThestructureoftheAmericanhousingfinancesystem1.1.3美國住房金融系統(tǒng)的運行機制二十世紀(jì)八十年代以來，美國逐漸形成了住房金融一、二級市場，相關(guān)制度日漸完善，最主要的表現(xiàn)形式是住房抵押貸款證券化，在住房金融制度發(fā)展過程中，政府監(jiān)管和擔(dān)保作用日漸顯著，不可或缺。一級交易市場與二級交易市場相互獨立，銜接管理運作，前者承擔(dān)住房抵押貸款初級市場的職能，后者提供住房抵押貸款資金的再交易和再流通渠道。在這樣的背景下，政府控制的金融機構(gòu)并不直接參與一級市場，而是使用其他手段投身于建設(shè)一級市場和二級市場，例如向住房抵押貸款提供擔(dān)保。在此情況下特別地設(shè)立了聯(lián)邦住宅管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）和農(nóng)村住房服務(wù)局（RHS），二級交易市場是住房抵押信貸債權(quán)出售的交易市場，通常都是已有貸款方向全新的投資者出售債權(quán)，在通過政府或私營擔(dān)保機構(gòu)擔(dān)保的情況下，發(fā)行住房MBS（既抵押貸款證券）、CDO（既債務(wù)擔(dān)保憑證）和CDS（既信用違約互換）的銷售。從全局的角度看住房金融監(jiān)管，可以發(fā)現(xiàn)美國擁有復(fù)雜的體制、數(shù)量較多的機構(gòu)，其發(fā)展過程更迭也較為頻繁，歷經(jīng)幾輪的重組以及合并調(diào)整，目前的監(jiān)督管理體系主要包含：FED（聯(lián)邦儲蓄預(yù)備體系）、OTS（儲貸組織機構(gòu)監(jiān)督管理辦公工作室）、HUD（住房與城市發(fā)展部）與FHFA（住房金融監(jiān)督管理局）。回溯歷史，1965年美國為了解決低經(jīng)濟(jì)收入家庭住宅矛盾問題，參考《住房和城市發(fā)展法》設(shè)置了HUD（住房與城市發(fā)展部），這在一定程度上推動了城市和社區(qū)的發(fā)展；1993年HUD（住發(fā)部）為了有效監(jiān)督房利美與房地美，再度設(shè)立聯(lián)邦住房企業(yè)監(jiān)督辦公室。在2008年次貸危機爆發(fā)的背景下，F(xiàn)HFA（住房金融監(jiān)管局）應(yīng)運而生，在撤并了聯(lián)邦住宅金融委員會與住房企業(yè)監(jiān)督辦公室的基礎(chǔ)之上組建，其職能包括監(jiān)督管理“兩房”以及對全美12家聯(lián)邦住宅信貸銀行展開監(jiān)督管理，同時全面負(fù)責(zé)向一級交易市場供應(yīng)與支持相應(yīng)的流動性。美國住房金融系統(tǒng)運行機制如圖2.2所示：居民居民家庭保險和擔(dān)保機構(gòu)監(jiān)管機構(gòu)一般儲戶一般購房人合規(guī)購房人抵押貸款發(fā)放方節(jié)儉機構(gòu)、商業(yè)銀行、抵押銀行、其他機構(gòu)聯(lián)邦住房貸款銀行（FHLB）聯(lián)邦住房金融委員會（FHFA）一、二級市場監(jiān)管住房和城市開發(fā)部（HUD）二級市場監(jiān)管聯(lián)邦住房管理局（FHA）、退伍軍人事務(wù)部（VA）、農(nóng)村住房服務(wù)局（RHS）；私人保險機構(gòu)（PMI）一級市場保險機構(gòu)政府國民抵押貸款協(xié)會（GNMA，吉利美）二級市場擔(dān)保機構(gòu)聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（FNMA，房利美）聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（FHLMC，房地美）投資銀行養(yǎng)老基金人壽保險公司其他投資人儲蓄存款抵押貸款是否有FHA或VA或RHS擔(dān)保否是加入會員監(jiān)管監(jiān)管MBS、CDS、CDO出資購買給付收益保險金保險擔(dān)保逐期本息貸款回收政府擔(dān)保圖2.2美國住房金融系統(tǒng)運作機制圖Figure2.2TheoperatingmechanismoftheAmericanhousingfinancesystem1.2強制儲蓄型房地產(chǎn)金融模式新加坡的中央公積金制度是強制儲蓄型住房金融管理體制的典范，也是政府管理部門在住宅金融管理體制中介入程度最深、干涉程度最強的體制，同時也是被廣大的不發(fā)達(dá)國家借鑒、學(xué)習(xí)和模仿最多的制度。這一制度確立于1955年，公積金是企業(yè)和員工按月工資的一定比例進(jìn)行繳納，這些資金由政府進(jìn)行運作，主要是面向開發(fā)商提供建房貸款，或是向有資金需求的個人發(fā)放貸款，具有強制性特征。在幾十年的發(fā)展歷程中，經(jīng)過不斷的調(diào)整，該制度取得了顯著的成果，在新加坡本土的運營是十分成功的。1.2.1發(fā)展歷程回首中央公積金制度在新加坡的確立和發(fā)展，可歸納為以下幾個時期：初創(chuàng)時期、調(diào)整時期、成熟時期和延伸時期。首先是初創(chuàng)時期，在實行這一制度的初期，二十世紀(jì)五、六十年代新加坡國內(nèi)面臨的主要問題是普遍存在的中小企業(yè)雇員養(yǎng)老問題，在此情況下制定了相應(yīng)政策，除了公務(wù)員和已經(jīng)為員工繳納福利年金的大公司，其余的企業(yè)實體都要繳納公積金，當(dāng)時繳納比率是10%，高工資的雇員也可以不繳納，這項制度主要是為了保證低收入群體的基本生活需要。其次是調(diào)整時期，新加坡獨立后，二十世紀(jì)六十年代新加坡開始嘗試將公積金制度逐漸應(yīng)用于住房領(lǐng)域，當(dāng)時新加坡面臨著較為嚴(yán)重的住房緊缺，既缺乏建設(shè)開發(fā)房屋的資金，也缺乏民眾購房資金。在公共住房計劃推進(jìn)下，建房和購房被納入公積金使用范圍，組屋，即由建屋發(fā)展局建造的公共房屋，是第一種允許使用公積金儲蓄資金進(jìn)行購買的房屋類型，原本用于養(yǎng)老的公積金的使用范圍因此拓寬，在此基礎(chǔ)上，日后的幾十年中，公積金為新加坡供給了公共住房建造資金，也為居民購房貸款資金的供給提供了資金來源，新加坡人均住房面積快速上升，居民生活水平特別是住房條件改善非常顯著。然后是成熟時期，二十世紀(jì)七十到九十年代公積金的使用范圍進(jìn)一步得到拓展，公積金的利用也逐步升級。1978年開始，政府開始允許公積金被用于適當(dāng)?shù)耐顿Y，這不僅使繳納公積金的成員能夠從投資中獲利，而且使公積金的效用價值得以提升。1984年被允許加入健康保險基金。此后，根據(jù)社會發(fā)展的需要，又被允許用于養(yǎng)老保險，醫(yī)療保險和財富創(chuàng)造。形成了具有綜合功能的社會保障體系，兼具住房，教育，醫(yī)療，保健，養(yǎng)老金等功能，使用場景更加豐富，事實上更加便民。最后是延伸時期，二十世紀(jì)九十年代以來，這一制度不斷豐富完善，逐漸被打造成了一套成熟的社會保障體系。新加坡政府開始調(diào)整和擴(kuò)大這本身起源于“退休金”的公積金制度，及時預(yù)測未來國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國民年齡構(gòu)成、生活水平和退休金積累情況，并根據(jù)社會實際情況完善這一制度，進(jìn)一步提高制度的適應(yīng)性，這一保障體系得以更好地為社會和民眾服務(wù)。1.2.2住房公積金制度的具體運作首先是公積金賬戶詳情：公積金賬戶下設(shè)置普通、醫(yī)療與特別3個子賬戶，不相同子賬戶資金主要用途被嚴(yán)格限定。主賬戶為普通賬戶，平均超過50％的金額都在普通賬戶中，賬戶的結(jié)構(gòu)和比例構(gòu)成會隨年齡和賬戶成員數(shù)量的不同而不同。達(dá)到最低要求后，便可以提取部分儲蓄；中央公積金局收取到公積金之后，對公積金的流向和應(yīng)用場景有細(xì)致嚴(yán)格的管理，備用資金余額的投資，剩余資金由中央公積金局按規(guī)定運行，當(dāng)滿足條件后，經(jīng)過批準(zhǔn)，付款人就可以提取使用，例如退休金，醫(yī)療費，住房費等。具體如下圖所示:雇主繳費雇主繳費雇員繳費醫(yī)療賬戶特別賬戶普通賬戶成員結(jié)余保險基金退休取款基金中央公積金局購買國債投資指定保險公司個人投資（有限制）圖2.3新加坡中央公積金資金流動圖Figure2.3FundflowchartofSingaporecentralprovidentfund（2）公積金在住房領(lǐng)域的應(yīng)用公積金是新加坡政府建造組屋和居民購買住房的重要資金來源，為了確保會員的正常生活，在贖回的基礎(chǔ)上，中央儲備基金管理人將儲備金的大部分余額用于購買國家投資管理局發(fā)行的期限。長期政府貸款籌集的資金存入國家發(fā)展基金，國家發(fā)展基金的大部分資金都提供給住房發(fā)展委員會，主要目的在于為中低經(jīng)濟(jì)收入群體施工建造在承受范圍內(nèi)的公共住宅。住宅發(fā)展管理局還向購置公共住宅的公民供應(yīng)優(yōu)惠抵押信貸。公民購置公共住宅的時候，購置市場價格的20.0%從其自身的養(yǎng)老保障基金賬戶里選取，其余部分用于向建設(shè)和發(fā)展局提供貸款。允許較高收入的養(yǎng)老基金成員使用政府的養(yǎng)老基金購買商品房。在新加坡居民的住房中，組屋的數(shù)量占比最大，達(dá)到80%，其他三種分別是公寓、排屋和別墅，其中別墅為獨立式。組屋容納了85%的新加坡人口居住，對房屋擁有產(chǎn)權(quán)的居民達(dá)到90%。土地是國家無償供應(yīng)的，國立的建屋發(fā)展管理局為非營利組織機構(gòu)，所以組屋的成本費用市場價格僅有交易市場上同種房屋成本費用的三分之二。在銷售階段，也不是依據(jù)房屋建造成本進(jìn)行定價，而是會全面考慮購房者的實際負(fù)擔(dān)能力，在此基礎(chǔ)上對定價進(jìn)行調(diào)整。建屋發(fā)展局通過政府管理部門供應(yīng)的信貸以及商業(yè)銀行信用貸款，或是中長時間票據(jù)的對外發(fā)行展開金融融資，獲得了充足的資金。不僅承擔(dān)組屋建設(shè)的責(zé)任，而且同時還會向購房家庭提供抵押貸款。具體如圖2.4所示:圖2.4組屋資金運轉(zhuǎn)Figure2.4Capitaloperationofhigh-riseapartmentblocks政府向住房發(fā)展局提供的貸款來自國家投資局發(fā)行的長期債券融資。歸根結(jié)底資金的收集以及資產(chǎn)的最后主要來源是公積金存款以及住宅與發(fā)展委員大會向買房人供應(yīng)的抵押信貸。該貸款是優(yōu)先的房屋貸款，并且該貸款的利率會自由浮動（主要是對著公積金利率變化進(jìn)行調(diào)整），通常情況下會顯著的低于市場貸款利率。1.3合同儲蓄型房地產(chǎn)金融模式在第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，政府住房開發(fā)貸款合同儲蓄模式在德國住房融資體系中占據(jù)了主要的份額，并在德國戰(zhàn)后恢復(fù)階段的住房建設(shè)和消費中扮演了一個非常重要的角色。目前，該體系仍然取得了良好的進(jìn)展，并且仍然是主要的住房金融系統(tǒng)。其特點是住房儲蓄的安全性和政府的支持，德國的房地產(chǎn)儲蓄業(yè)務(wù)發(fā)展獨樹一幟。在德國，住房儲蓄銀行的數(shù)量目前為26家，遍布全部州級地區(qū)，在德國的生產(chǎn)和生活中發(fā)揮了巨大的作用。三分之一以上的德國人成為了他們的用戶，與儲蓄銀行簽訂了住房儲蓄合同，在德國，有40％到60％的住房金融的資金來源是住房儲蓄，反而抵押貸款（來源于商業(yè)銀行）低于30％。1.3.1住房儲蓄制度原理住房儲蓄體制差別于其它住宅金融融資體制的最明顯的一點是，它直接確定了住房儲蓄存款只可以應(yīng)用于個人住房的金融融資。所以住房儲蓄組織機構(gòu)的存款流向是受到十分嚴(yán)格限制的，幾乎完全不能在金融市場上參與交易，也不能進(jìn)行其他形式的投資。參與住房儲蓄體系的經(jīng)濟(jì)人的目的都是十分明確的，住房儲蓄銀行本質(zhì)上就是一群擁有購房目標(biāo)的儲蓄者組建起來的互助集體，這些人共同儲蓄，受眾的范圍是固定的，因此得以在局部可控的群體內(nèi)嚴(yán)格按照既定的規(guī)則運行，不論資本市場如何劇烈波動，市場利率是否產(chǎn)生了顯著的變化，對整個住房儲蓄體系的影響都是微弱的。因此，一定程度上可以說住房儲蓄體系與市場利率是脫鉤的，住房儲蓄體系是一個獨立的小系統(tǒng)。住房儲蓄銀行可以完全按合同確定的利率執(zhí)行存貸業(yè)務(wù)，在整個合同期存續(xù)間都能保持存、貸款利率不變，由于存在國家優(yōu)惠管理政策，履行的真實貸款利率，小于交易市場化的商業(yè)貸款利率。1.3.2住房儲蓄銀行雖然住房儲蓄銀行在德國發(fā)展最為成功，但是實際上它起源于英國。追根溯源是英國建筑協(xié)會，1775年開始嘗試構(gòu)建一種互助性質(zhì)的，專業(yè)性強的能夠為住房進(jìn)行融資的銀行，1920年后逐步成型，二戰(zhàn)之后真正得以確立。首先是它的管理運作模式，德國住房儲蓄銀行大多不設(shè)分支子系統(tǒng)，主要經(jīng)過先進(jìn)科學(xué)的綜合管理應(yīng)用體系展開存信貸數(shù)據(jù)信息登記追蹤、資產(chǎn)規(guī)劃調(diào)配、配貸系數(shù)運算、還款登記、信息檔案綜合管理等一系列工作。銷售工作業(yè)務(wù)主要依賴股份制商業(yè)銀行成立合作伙伴關(guān)系，這類模式能夠規(guī)避很多的固定資本投入，實現(xiàn)節(jié)省費用，減少經(jīng)營管理成本費用的發(fā)展目的。與此同時，和住房儲蓄銀行簽約住宅儲蓄合約的用戶中，有大約百分之八十同時申請了全功能商業(yè)股份制銀行抵押信貸(相似于我行的住房貸款公積金排列組合信貸)，與此同時，又推動了股份制商業(yè)銀行住房信貸工作業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)步。其次，德國住房儲蓄銀行的監(jiān)管責(zé)任由聯(lián)邦信用貸款監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)，聯(lián)邦信用貸款監(jiān)督管理局向每一家住房儲蓄銀行各派出一名巡視官，全面負(fù)責(zé)住房儲蓄銀行工作業(yè)務(wù)管理運作是否合規(guī)。監(jiān)管的另一關(guān)鍵方面主要表現(xiàn)在全新產(chǎn)品監(jiān)督、控制和審查上，住房儲蓄銀行研發(fā)全新產(chǎn)品前通常需要向聯(lián)邦信用貸款監(jiān)督管理局上交申訴數(shù)據(jù)報告，審查批準(zhǔn)通過后才可以在交易市場上推行全新的住宅儲蓄工作業(yè)務(wù)。除此以外，住房儲蓄銀行的工作業(yè)務(wù)還受聯(lián)邦政府管理部門信用貸款法的約束。1.3.3住房儲蓄銀行業(yè)務(wù)的運作德國住房儲蓄業(yè)務(wù)管理運作大致劃分為三個階段：儲蓄、配貸和貸款。首先是簽定住宅儲蓄合約，住房儲蓄工作業(yè)務(wù)遵守先存后貸的根本原則，日后欲從住房儲蓄銀行獲取信貸，儲蓄賬戶需和住房儲蓄銀行簽約《住房儲蓄合約》，協(xié)定雙方法律責(zé)任權(quán)利。合約總金額、期限等有很多種不同排列組合，儲蓄賬戶可以按照自身實際經(jīng)濟(jì)收入水平、儲蓄規(guī)劃及還款水平，結(jié)合欲獲取住房儲蓄信貸額等展開選擇。合約簽訂之后，儲蓄賬戶需按照協(xié)定每月定期存款。在住房儲蓄合約貸款利率方面，該利率為固定貸款利率，預(yù)先鎖定銀行利率經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。不管長時間或者短時期的合約，貸款利率一經(jīng)合約協(xié)定，那么在存信貸期限內(nèi)固定不變；貸款利率水平通常大幅度小于同時期階段交易市場的商業(yè)貸款利率水平。其次是評價配貸條件，配貸，指的是住房儲蓄銀行把主要包括儲蓄賬戶的存款額及信貸額的合約額（住房儲蓄合約規(guī)定要求的）支付交易給儲蓄賬戶，早已實現(xiàn)了配貸基本條件的儲蓄賬戶，在經(jīng)過住房儲蓄銀行對上述儲蓄的個人資信實際情況、具體抵押物等多個方面的基本實際狀況展開審查之后，儲蓄賬戶在獲取自身的儲蓄存款的同時還將獲得銀行下發(fā)的信貸。配貸的基本條件：①在合約額確定的情況下，存款要實現(xiàn)或者超過一半；②需要符合銀行設(shè)立的最小評價判定數(shù)值，評價判定數(shù)值是一個衡定標(biāo)準(zhǔn)，用以度量存款人為整個儲戶群體做出的貢獻(xiàn)，是能否實現(xiàn)配貸的重要前提；每家