商業(yè)地產(chǎn)脈絡梳理及策略思考2021年內(nèi)容大綱前言2021年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)強勢繁榮的外表是否危機重重商業(yè)地產(chǎn)趨勢的分析商業(yè)地產(chǎn)開展策略摘要自宏觀調(diào)控以來，各路豪杰紛紛在商業(yè)地產(chǎn)上跑馬圈地，并在其優(yōu)質(zhì)地塊建立自己的商業(yè)綜合體。華潤、萬達占有全國城市的優(yōu)越位置，不僅僅有先發(fā)優(yōu)勢，而且形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈?，F(xiàn)在華潤、萬達已每年銷售額已超500億和1000億大關，這是第一梯隊，一騎絕塵。龍湖、海印、星河在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運營面積到達100萬，品牌積累超十年，這是第二梯隊，有先發(fā)優(yōu)勢；萬科、保利、國美等傳統(tǒng)房地產(chǎn)、零售業(yè)巨頭有強大的競爭力，資源豐富、品牌強大，這是第三梯隊，潛力巨大。202021年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)強勢全國租售兩旺各地遍地開花房企嘗盡甜頭主力大舉進入金融全速尾隨各行曲線殺進1F全國租售兩旺1F各地遍地開花1F各地遍地開花1F房企嘗盡甜頭越秀地產(chǎn)合同銷售面積為60.84萬平方米，同比上升12%；累計合同銷售金額約90.54億元，超過90億元的年度銷售目標，同比上升2.2%。商業(yè)物業(yè)完成合同金額超過45億元，占全年銷售額的50%。2021年保利廣州銷售額達100億元，50%來自于商業(yè)地產(chǎn)局部。富力廣州銷售額已突破100億元大關。住宅銷售額約43億元，商業(yè)地產(chǎn)的奉獻率超半。富力盈信大廈、盈盛廣場和盈凱大廈等3個高端商業(yè)工程瑞安2021年107億元的銷售額當中，其中59億元為物業(yè)銷售，48億元那么來自商業(yè)整體銷售。1F主力大舉進入排名前20名的開發(fā)商都進入商業(yè)地產(chǎn)，整個行業(yè)處于大開展和大躍進的時代。企業(yè)名稱發(fā)布時間項目類型產(chǎn)品線描述代表項目項目進度萬科2011/6/28購物中心萬科廣場萬科廣場定位為城市級中高端購物中心，其目標消費人群面向全客層，并以家庭消費人群為重點，堅持“以家庭型綜合消費為主，以快速流行時尚為特色，以餐飲休閑娛樂為亮點”的商業(yè)原則規(guī)劃。作為一站式家庭型購物中心品牌，萬科廣場將以“摯愛”為主題，力圖從最初商業(yè)規(guī)劃、設計細節(jié)、商家的組合到服務設施環(huán)節(jié)等全面體現(xiàn)萬科一貫的人文關懷。

該業(yè)態(tài)自己持有。深圳龍崗萬科廣場2011.12.19，萬科企業(yè)股份有限公司首個大型城市綜合體項目正式推向市場，該項目建筑面積達100萬平方米，是深圳目前最大的城市綜合體。商業(yè)部分的萬科廣場已進入招商階段，將于2013年9月正式營業(yè)社區(qū)商業(yè)萬科紅萬科紅系列以生活配套和餐飲為主，旗下包括“萬科紅生活中心”和“萬科紅新街坊”兩個子品牌。作為“精品社區(qū)生活全案”的萬科紅·生活中心是具有較大規(guī)模的社區(qū)集中商業(yè)。而作為社區(qū)底商及街鋪的“萬科紅?新街坊”，將在住宅配套建成后直接銷售。該業(yè)態(tài)出租合作。深圳布吉萬科紅生活廣場2011.12.24，首個社區(qū)商業(yè)“萬科紅生活廣場”在深圳布吉開業(yè)。必勝客、ILLY、毛家飯店、黃記煌、小黑牛、龍門漁府等國際國內(nèi)美食商戶首次入駐布吉寫字樓萬科大廈萬科大廈寫字樓系列定位于區(qū)域地標辦公中心，目的在于提升周邊區(qū)域整體辦公品質(zhì)和環(huán)境。深圳龍崗萬科大廈中海2011/11/8甲級寫字樓中海廣場打造國際甲級配置，引入5A智能化商務系統(tǒng)。中海廣場堅持國際領先商務建筑的高端標準，為入駐商務人士提供完美和諧的商務辦公空間。北京中海廣場北京中海廣場商業(yè)部分出租率已有八成，定位是做寫字樓的生活服務配套，主力業(yè)態(tài)為餐飲，其余商家有美容店、洗衣店、牙醫(yī)等中海國際中心中海國際中心作為中海地產(chǎn)寫字樓最高端的產(chǎn)品系列，打造頂級高品質(zhì)寫字樓物業(yè)，為企業(yè)高端定制辦公空間，滿足國際化企業(yè)辦公需求。中海國際中心中海大廈中海大廈立足國際視野，以前瞻的商務定位，領先的硬件設備，國際化純租賃運營模式，打造集生態(tài)、智能化于一體的高品質(zhì)甲級寫字樓。成都中海大廈購物中心環(huán)宇城環(huán)宇城匯聚購物、餐飲、娛樂、休閑、教育、文化等多種消費功能于一體，定位于引領都市人群生活方式的綜合性購物中心，在城市核心商圈或新興區(qū)域為人們創(chuàng)造一個時尚歡樂、舒適便捷的購物休閑空間。沈陽環(huán)宇城中海地產(chǎn)五座環(huán)宇城坐落于南京、沈陽、天津、濟南、珠海，已將先后動工，并于2013年后陸續(xù)開業(yè)星級酒店星級酒店中海地產(chǎn)已和萬豪、雅高等知名酒店管理集團建立合作，持續(xù)適度發(fā)展高星級酒店。中海圣廷苑酒店1F企業(yè)名稱發(fā)布時間項目類型產(chǎn)品線描述代表項目項目進度銀泰置地2011/11/16高端商業(yè)銀泰中心銀泰中心定位為高端商業(yè)綜合體，位于一線城市與經(jīng)濟發(fā)達的省會城市的核心商圈，匯集國際知名奢侈品牌的購物中心、豪華酒店、甲級智能寫字樓和高檔公寓等多種商業(yè)功能于一體，成為所在地區(qū)的城市地標。“銀泰中心”以世界知名奢侈品品牌為主導，以高檔百貨、精品超市、高端餐飲娛樂、高級會所等為配套。合肥銀泰中心2012年1月8日，合肥銀泰中心正式開業(yè)，包括高端連鎖超市BHG、世界頂級大功率影院BONA、專業(yè)造型“東田造型”、電玩紅人“城市英雄”等商業(yè)品牌進駐。銀泰中心項目總面積18萬平方米，包括寫字樓、酒店等中高端商業(yè)銀泰城銀泰城定位為中高端商業(yè)綜合體，位于一線與二線城市的副中心、或經(jīng)濟發(fā)達的三線城市的經(jīng)濟核心區(qū)，匯集購物中心、星級酒店、寫字樓、住宅等多種商業(yè)功能于一體，形成城市新的商圈?！般y泰城”以國際、國內(nèi)時尚品牌為主導，以中高端流行百貨、大型生活超市、特色餐飲、豪華影院、量販式KTV、娛樂電玩城、數(shù)碼連鎖電器等為配套杭州銀泰城2011年12月24日，杭州慈溪銀泰城開業(yè)，該項目位于核心商圈，一期建筑面積約8萬平方米，包括地下2層，地上8層，是集商業(yè)購物、休閑餐飲、娛樂觀光、居住等多功能于一體作為超大型銀泰Mall銀泰Mall定位為超大型商業(yè)綜合體，位于一線和發(fā)達的二線城市副中心或近郊，聚合國際知名奢侈品品牌、國際國內(nèi)流行時尚品牌、時尚百貨、精品超市、大型生活超市、大型餐飲娛樂場所、健身康體、家居生活館、兒童主題館、數(shù)碼電器廣場、汽車展示中心于一體，呈現(xiàn)給消費者一座龐大的商業(yè)時尚生活的夢幻之城。

北京南城銀泰Mall綠景集團2011/10/23購物中心佐阾購物中心按綠景規(guī)劃，佐阾購物中心定位為“購物中心形態(tài)的社區(qū)商業(yè)”，以新興主動式“服務于社區(qū)的商業(yè)”，融合社區(qū)功能與商業(yè)配套等功能，其中覆蓋了購物、娛樂、社交、文化等元素。深圳佐阾·香頌2011年10月23日，綠景集團“佐阾”購物中心面世，未來三年內(nèi)在深圳地區(qū)開佐阾香頌購物中心、佐阾公館1866購物中心、佐阾虹灣購物中心、佐阾購物中心沙嘴、佐阾購物中心龍崗等六大項目寫字樓企業(yè)大廈NEO企業(yè)大道位于深南大道與香蜜湖立交的東南角，項目定位于5A甲級寫字樓和高檔商業(yè)綜合體，總建筑面積為25萬平方米，寫字樓最高建筑高度為273米NEO企業(yè)大廈星級酒店星級酒店位于深圳新洲南路與福強路交接處，是綠景旗下首個五星級酒店，酒店委托由上海錦江國際酒店管理集團管理，于2011年5月份正式開業(yè)綠景錦江酒店1F企業(yè)名稱發(fā)布時間項目類型產(chǎn)品線描述代表項目項目進度益田集團2011/6/23城市核心區(qū)集中商業(yè)假日廣場益田假日廣場定位為城市核心商圈的時尚+奢侈品商業(yè)，這種商業(yè)模式將在北京和大連進行復制，未來還將進駐各大城市核心區(qū)域，以其國際化品質(zhì)成為城市高端生活的亮麗名片。深圳益田假日廣場蘋果在中國華南地區(qū)第二間直營店將落戶深圳益田假日廣場，預計將在2012年初開店，具體時間尚未清楚城市郊區(qū)娛樂主題商業(yè)假日天地假日天地定位為“國際lifestyle娛樂購物體驗場”的主題娛樂+體驗商業(yè)，將購物空間與游樂設施完美融合，為消費者打造一個充滿創(chuàng)意與歡樂的購物體驗場所。益田大運城邦益田大運城邦共規(guī)劃有8.5萬㎡商業(yè)，其中8萬㎡集中商業(yè)將打造成華南首家家庭娛樂體驗式購物中心，據(jù)悉，購物中心目前已完成規(guī)劃設計，并將于2012年啟動工程情景式商業(yè)步行街假日步行街假日步行街定位為開放式+主題情景商業(yè)，將融合露天城市廣場、藝術中心、潮流體驗場及咖啡酒吧等多空間、多層次的情景街區(qū)，給消費者帶來最具國際感和空間感的個性化體驗。大連益田假日步行街中航地產(chǎn)2011/4/21城市綜合體中航城中航城是中航地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)上重點打造的系列品牌，融住宅、商業(yè)、酒店、娛樂、辦公等為一體，除深圳中航城以外，其余項目主要分布于二三線城市，包括成都、南昌、昆山、惠州、贛州等地。深圳華強北中航城深圳華強北中航城，占地面積10萬平方米，規(guī)劃建筑面積80萬平方米。目前中航城二期中航V尚街在售，規(guī)劃地下一層、地上三層購物中心九方購物中心九方購物中心品牌定位為中高端，體現(xiàn)未來城市的“四個中心”：既是商業(yè)繁榮中心，也是潮流時尚中心；既是休閑娛樂中心，也是文化藝術中心。九方購物中心的主要客戶群是城市的中產(chǎn)階層，既包涵了處于上升階段的、講求生活品質(zhì)和品位的家庭，也涵蓋了那些對流行時尚較為敏銳、有自我風格具備一定消費能力的時尚人群。成都九方購物中心成都中航九方建筑面積10萬平方米，是中航地產(chǎn)在西南地區(qū)首個商業(yè)項目。目前，成都九方購物中心簽約率達50%，中影、BLT、COSTA、蘇寧精品店、亨吉利世界名表中心等已入駐1F企業(yè)名稱發(fā)布時間項目類型產(chǎn)品線描述代表項目項目進度海航集團2011/10/28購物中心YH城YH城海航集團在商業(yè)地產(chǎn)領域的新業(yè)態(tài)形式，引進了大量娛樂設施，定位為區(qū)域娛樂體驗中心?！癥H城”原意是“YoungMall，HappyMore”，寓意項目為年輕之城、快樂之都。YH城理念源自美國拉斯維加斯娛樂化體驗式商城概念，海航Y(jié)H城是國內(nèi)首座創(chuàng)新國際年輕潮城。整個商城通過大型、豐富、創(chuàng)新娛樂設施，帶動其他商業(yè)形態(tài)，形成以“游玩”為主題的新型商業(yè)模式。廣州白云·YH城2011年10月28日，海航集團在廣州舉行(白云、番禺)YH城招商推介會暨主力店簽約儀式，，Tesco樂購、YH電玩城、海航活力院線三大主力商家現(xiàn)場與海航Y(jié)H城簽約新城控股2011/8/1大型城市綜合體國際廣場國際廣場定位為融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購物場所，集購物、公寓、辦公為一體。新城控股還將面向泛長三角其他城市開發(fā)“萬博廣場”城市綜合體項目。常州萬博國際廣場常州萬博國際廣場購物中心近10萬平米，是一個融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購物場所。2012年4月，常州萬博國際廣場將開業(yè)城市綜合體城市廣場城市廣場是從傳統(tǒng)的購物中心到全生活商業(yè)體的創(chuàng)新升級，定位為在傳統(tǒng)購物功能之上，在城市副商圈或大型居住區(qū)中，打造集商務酒店、中高端住宅公寓，以及休閑、購物、娛樂、美食為一體，總體量大約10-12萬平米的城市綜合體。常州新城萬博廣場2011年11月26日，新城萬博廣場家樂福試營業(yè)，中國黃金、稻草人、味千拉面、肯德基等都已開業(yè)。萬博百貨，嘉禾影院等也都在裝修中，成熟之后的新城萬博廣場社區(qū)商業(yè)休閑廣場休閑廣場特點在于建筑布局為城市副商圈和交通樞紐、人流密集附近，以商業(yè)主力店+街區(qū)商鋪為主的商業(yè)業(yè)態(tài)，打造集休閑、餐飲、文化為一體的線性開放式街區(qū)，主要輻射3-5公里附近的5-10萬人群。華東家藝中心長沙華東家藝中心位于錫滬路西首龍頭位置，總建筑面積150496㎡，其中商業(yè)部分63225㎡，辦公部分43404㎡，擁有近700輛停車位1F企業(yè)名稱發(fā)布時間項目類型產(chǎn)品線描述代表項目項目進度龍湖地產(chǎn)2011/9/15購物中心龍湖天街龍湖天街是大型超區(qū)域及區(qū)域型購物中心，為國內(nèi)新興家庭提供一站式消費場所。是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的國際時尚生活都會。重慶龍湖時代天街2011年12月，新世紀百貨旗艦店簽約入駐龍湖時代天街，預計2012年底開業(yè)。時代天街位于大坪商圈，擁有60萬方的超大商業(yè)面積社區(qū)型時尚生活中心龍湖星悅薈龍湖星悅薈是社區(qū)型時尚生活中心，面向中產(chǎn)家庭及消費者，提供購物、美食、娛樂、休閑、家居等多樣生活方。重慶龍湖星悅薈重慶星悅薈體量為10萬平方米，分3期開業(yè)。2011年9月9日，一期濱江商業(yè)，共5萬平方米。泰國餐飲蕉葉、小天鵝、蝗家一號酒吧進駐高端精品家居生活館龍湖MOCO家居生活館龍湖MOCO，是高端精品家居生活館，為中產(chǎn)及中產(chǎn)以上人群，提供“與國際潮流同步”的生活方式和消費文化，并賦予其“引領潮流、品味非凡”的身份價值。重慶龍湖MOCO家居生活館經(jīng)驗豐富、資金實力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地。和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運營商紛紛出手拿地，短短時間內(nèi)200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場，特別恒隆財政充裕，并無負債，相信未來一兩年是內(nèi)地買地好時機。內(nèi)地房企無論是在資金實力、運營經(jīng)驗方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。商業(yè)地產(chǎn)領域，新面孔頻頻亮相，爭地、挖人、搶布局，攪動市場的同時，也給這個行業(yè)的“元老〞們驟增壓力。1F金融全速尾隨1F各行轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)20繁榮的外表是否危機重重國家釜底抽薪各地泡沫顯現(xiàn)商企竹籃打水主力步步驚心黑石無奈撤資各行折戟沉沙1F國家釜底抽薪住宅市場在限購取得作用后，商業(yè)地產(chǎn)很可能會成為下一個限購目標。北京，?關于加強部門聯(lián)動、完善商業(yè)、辦公類工程管理的通知?，嚴禁商用物業(yè)改為居住用途，清理商住LOFT、酒店公寓上海，要求禁止個人消費信貸用于購置商業(yè)用房。上海，商業(yè)銀行現(xiàn)房才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款。1F各地泡沫顯現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)一哄而上北京，2021年新增供給面積達437萬平方米，其中大局部新增商用物業(yè)面積集中在下半年入市，去年入市的商業(yè)物業(yè)面積高達136萬平方米成都，甲級辦公樓入市量為22.3萬平方米，而2021年將會有超過100萬平方米甲級辦公樓集中放量。1F商企竹籃打水1F商業(yè)地產(chǎn)步步驚心開發(fā)商多個工程出現(xiàn)硬傷，萬達上海、綠地集團馬鞍山“綠地世紀城〞鋼筋質(zhì)量不合格被SOHO中國“整售〞轉(zhuǎn)型失敗〔中關村丹棱大廈17.17億〕萬菱匯“關店潮〞其營運已陷困境、靚點1836女子主題商場悄然關門寧波奧特萊斯倒閉奧萊漸現(xiàn)“水土不服〞、番禺長隆友誼奧特萊斯購物公園、首創(chuàng)置業(yè)在三水的“芭蕾雨〞奧特萊斯等進展緩慢。房企高管離職潮涌現(xiàn)。萬達商業(yè)地產(chǎn)研究部副總經(jīng)理楊澤軒、萬科產(chǎn)品線的執(zhí)行副總裁徐洪舸、肖楠、萬科上海區(qū)域總經(jīng)理劉愛明辭職、袁伯銀、金地副總裁、上海公司總經(jīng)理趙漢忠等3位高管相繼離職。1F傷及主業(yè)零售商開始止步商業(yè)地產(chǎn)20商業(yè)地產(chǎn)趨勢的分析社會開展分析供需開展分析商業(yè)地產(chǎn)開展規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)新形態(tài)1F社會開展分析1F供需開展分析1F商業(yè)地產(chǎn)開展規(guī)律在當前房地產(chǎn)嚴冬中，適度加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和配置比例，是可以有效的平滑行業(yè)周期性波動風險的，抵御行業(yè)低谷的策略。一個商鋪養(yǎng)三代人雖然不限購，但是風險很大。商業(yè)地產(chǎn)處于初級階段，從行業(yè)高度來看，國家對開展商業(yè)地產(chǎn)還沒有一個指導性的文件，這既為開展提供了探索的空間，但同時又帶來許多不確定性。1F商業(yè)地產(chǎn)開展規(guī)律從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場來看，大多數(shù)城市的商業(yè)工程都存在超前開發(fā)的跡象。一方面，攀比高度、攀比豪華，開發(fā)商盲目追求商業(yè)體量，攀比建筑面積，超越區(qū)域消費能力；另一方面商業(yè)模式和開發(fā)理念超前導致當?shù)叵M理念完全脫節(jié)。城市規(guī)劃開展速度超過商業(yè)地產(chǎn)的擴張速度，商業(yè)工程擴張速度超過了進駐商家的擴張速度，商家開店的速度又明顯高于當?shù)鼐用裣M力增長速度，這是商業(yè)工程擴張過快的直接表現(xiàn)。超前開發(fā)的背后，高空置率、租金不到達預期目標等一個個看不見的風險與泡沫時刻威脅著工程的開展。1F商業(yè)地產(chǎn)開展規(guī)律投入資金多、周期長、風險之一。持有型物業(yè)時間至少需要6