東北亞鋼鐵物流港2011年前期市場(chǎng)推廣方案市場(chǎng)解讀1本案產(chǎn)品透析22011推廣方案初步3政策導(dǎo)向影響競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品力解讀銷售狀況分析推廣節(jié)奏建議推廣途徑建議PRAT·1市場(chǎng)解讀

政策導(dǎo)向影響競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析2011市場(chǎng)預(yù)判政策導(dǎo)向?qū)?dòng)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型2011年伊始，正當(dāng)人們?cè)诟?jìng)相預(yù)測(cè)經(jīng)過2010年持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之后，在新的一年政策是否會(huì)開始松綁之際，國(guó)家通過“新國(guó)八條”這一條當(dāng)之無(wú)愧史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控措施表明了新的一年宏觀對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的立場(chǎng)——2011年，房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，而且會(huì)比2010年更為嚴(yán)厲?！皣?guó)八條”中無(wú)論是限購(gòu)還是將首付比例提升至60%，都將苗頭指向商品房的投資屬性，其目標(biāo)是要大規(guī)模的抑制投機(jī)、投資型需求，平衡市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。通過對(duì)政策的盤點(diǎn)，我們不難看出，近期所出臺(tái)政策的調(diào)控絕大多數(shù)是針對(duì)住宅市場(chǎng)，針對(duì)商業(yè)市場(chǎng)所出臺(tái)的調(diào)控政策較少。會(huì)造成的直接影響就是，住宅市場(chǎng)的關(guān)注度被大幅度降低，商業(yè)地產(chǎn)將逐漸代替住宅，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。政策導(dǎo)向?qū)?dòng)唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型從唐山當(dāng)?shù)貋砜?，伴隨著以北京為代表的國(guó)內(nèi)一線城市政策從緊，市場(chǎng)萎靡，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)將關(guān)注點(diǎn)轉(zhuǎn)向二、三線城市，唐山會(huì)成為北京周邊首選城市之一?，F(xiàn)階段唐山已進(jìn)入供過于求的市場(chǎng)局面，未來更多的項(xiàng)目進(jìn)入會(huì)加劇這樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)將因?yàn)楣┬桕P(guān)系的變化而由熱轉(zhuǎn)冷；同時(shí)現(xiàn)階段唐山正處于商業(yè)地產(chǎn)的起步發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)在區(qū)域內(nèi)具有十分良好的增長(zhǎng)空間，伴隨調(diào)控政策的引導(dǎo)，未來短期內(nèi)，唐山商業(yè)類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日益激烈。PRAT·1市場(chǎng)解讀

政策導(dǎo)向影響競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品分析2011市場(chǎng)預(yù)判冀東建材大世界銷售狀況A區(qū)：650套左右，已售40%。B區(qū)：680套左右，已售50%C區(qū)：20套左右，基本售罄。銷售均價(jià)：9000元/平米推廣狀況從2011年1月開始正式封盤，未進(jìn)行任何市場(chǎng)推廣。現(xiàn)階段正在進(jìn)行代理公司的更換。工程進(jìn)展情況C區(qū)C4-C5-C6-C7棟已封頂。A區(qū)及B區(qū)出地面。唐新·華順建材城銷售狀況A區(qū)：三層結(jié)構(gòu)，一二層聯(lián)體銷售，120套，已售80%。三層未開售。B區(qū)：未開售。C區(qū)：6層結(jié)構(gòu)，首層單層銷售，28套，已售罄，2-6層尚未開售；銷售均價(jià)：6100元/平米推廣狀況從2011年1月開始正式封盤，未進(jìn)行任何市場(chǎng)推廣?，F(xiàn)階段因競(jìng)爭(zhēng)壓力等因素，正在進(jìn)行代理公司的選擇。工程進(jìn)展情況A區(qū)即將封頂。競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析2010年，唐山豐潤(rùn)板市片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種三足鼎立的局面，“東北亞鋼鐵物流港”、“冀東建材大世界”，“唐新·華順建材城”成為區(qū)域首批入市參與競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)項(xiàng)目。2010年10月，“冀東建材大世界”，高調(diào)入市，主打西郊板市傳統(tǒng)商脈匯聚。2010年11月，“唐新·華順建材城”采用價(jià)格策略搶占市場(chǎng)，運(yùn)用低價(jià)格成功分化區(qū)域市場(chǎng)部分客戶群體。2010年12月，“東北亞鋼鐵物流港”強(qiáng)勢(shì)出擊，以先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)理念贏得市場(chǎng)認(rèn)可，成為2010年競(jìng)爭(zhēng)的制勝者。進(jìn)入2011年，新的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)展開，“冀東”、“華順”選擇新的代理公司的目的是重新整合各自項(xiàng)目的運(yùn)盤思路，力圖在新的一年可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地。我們應(yīng)著力于鞏固現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)與成績(jī)，進(jìn)一步維護(hù)現(xiàn)有客戶資源，擴(kuò)大項(xiàng)目的區(qū)域影響力與知名度。盡早取得預(yù)售證會(huì)成為在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重中之重!PRAT·2本案產(chǎn)品透析

本案產(chǎn)品力解讀銷售狀況分析精準(zhǔn)的業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位；金融先導(dǎo)的運(yùn)營(yíng)理念；政府資源的大力支持；網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)等先進(jìn)交易模式的應(yīng)用；相對(duì)較為合理的產(chǎn)品規(guī)劃；較大體量的寫字樓產(chǎn)品會(huì)成為產(chǎn)品銷售的滯漲；產(chǎn)品類型較為單一，造成客戶群體規(guī)模較??；本案所處的物流城區(qū)域現(xiàn)階段正受到政府的高度重視；開發(fā)公司具有豐富的政府資源及行業(yè)資源；一期良好的銷售狀況帶來的口碑影響；受政策影響帶來的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，商業(yè)類產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)日趨激烈；“冀東”及“華順”兩個(gè)項(xiàng)目銷售策略的變更會(huì)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)客戶群體造成影響，分化本案客戶；預(yù)售許可證取得的時(shí)間會(huì)成為影響項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵；SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅PRAT·2本案產(chǎn)品透析

本案產(chǎn)品力解讀銷售狀況分析本案一期共推出主力商鋪12棟，共計(jì)242套，其中沿街商鋪50套，中心商鋪192套。沿街商鋪已銷售46套（不含銷控4套）；中心商鋪銷售118套（不含銷控24套），共銷售164套（不含銷控28套），銷售率達(dá)67.7%。從本案一期的產(chǎn)品去化狀況來看，中心財(cái)富大街以西部分包括A、B棟沿街商業(yè)，基本售罄，滯銷產(chǎn)品主要集中在港區(qū)東側(cè)。其主要原因在于，東側(cè)商鋪與港區(qū)各主入口之間距離較遠(yuǎn)，東側(cè)商鋪被認(rèn)為在未來的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中會(huì)匯聚較少的人流，人氣不旺，因此購(gòu)買抗性較大。解決途徑：在本案二期開盤銷售之前，應(yīng)對(duì)物流港東側(cè)地塊作以充分規(guī)劃，將東側(cè)地塊商業(yè)氛圍做足，帶動(dòng)?xùn)|側(cè)產(chǎn)品銷售；同時(shí)可考慮使用價(jià)格策略對(duì)這一部分產(chǎn)品進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。銷售狀況解讀

PRAT·1推廣方案

推盤節(jié)奏建議推廣途徑建議時(shí)間2011年3月-2011年5月2011年5月上旬2011年5月-2011年7月（取得預(yù)售證時(shí)間）2011年7月上旬（取得預(yù)售證后）任務(wù)封盤，進(jìn)行大規(guī)模客戶積累開盤認(rèn)購(gòu)客戶積累及分析正式開盤推廣手段大規(guī)模廣告發(fā)布及事件營(yíng)銷開盤慶典長(zhǎng)銷廣告推廣廣告推廣配合開盤活動(dòng)目的擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，積蓄客戶資源，為開盤蓄水將通過前期活動(dòng)及廣告積蓄的客戶轉(zhuǎn)化為成交客戶分析成交客戶群體，指導(dǎo)銷售策略；為正式開盤積蓄客戶銷售剩余產(chǎn)品；同時(shí)簽訂買賣合同，回收尾款入市產(chǎn)品--西側(cè)C棟沿街商鋪；A03-A05；A07-A09商鋪及首次開盤未銷售產(chǎn)品--南北側(cè)沿街商鋪及前期為銷售產(chǎn)品推盤部署PRAT·1推廣方案

推盤節(jié)奏建議推廣途徑建議報(bào)紙：項(xiàng)目形象及銷售信息分階段投放，形象硬廣與軟性文章交替投放；(豐潤(rùn)-大眾傳媒)電視：項(xiàng)目宣傳片電視廣告；（豐潤(rùn)電視臺(tái)）DM及行會(huì)雜志：通過點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的線下宣傳推廣；網(wǎng)站：鋼鐵行業(yè)網(wǎng)站推廣;（北方鋼鐵網(wǎng)等)短信：區(qū)域指定群體投放；（豐潤(rùn)區(qū)/唐山鋼鐵行業(yè)群體）戶外：車體、戶外等長(zhǎng)效廣告更換主題；（唐鋼等知名企業(yè)入主，行業(yè)協(xié)會(huì)成立，配合階段活動(dòng)推廣主題）媒體途徑選擇1、豐潤(rùn)鋼鐵物流行業(yè)協(xié)會(huì)成