鄭州河醫(yī)商圈周邊市場調(diào)研河南怡昌置業(yè)市場營銷部2021.9目錄河醫(yī)商圈周邊市場調(diào)研區(qū)域重點工程個案分析整體概況工程規(guī)劃目前狀況西區(qū)房地產(chǎn)市場概述西區(qū)房地產(chǎn)市場2021年〔1-8月〕鄭州市住宅銷售情況2021年〔1-8月〕鄭州住宅市場銷量，除2月份受到春節(jié)影響銷量較低外，整體穩(wěn)定，銷售價格呈整體上升趨勢。目前鄭州商品住宅需求依舊較大，住宅體量供給較為充足，預(yù)計下半年鄭州市住宅市場整體銷售面積將維持穩(wěn)定。伴隨鄭州“限價限購〞新政的出臺，從政府對維持房價穩(wěn)定所表現(xiàn)出來的決心來看，住宅市場下半年房價將趨于穩(wěn)定，不會出現(xiàn)上半年一路飆漲的情況。西區(qū)房地產(chǎn)市場2021年〔1-8月〕西區(qū)住宅銷售情況2021年〔1-8月〕西區(qū)住宅市場銷量走勢與鄭州市住宅銷量走勢保持一致，銷售價格穩(wěn)中有升，且增加額度高于鄭州市整體水平。目前西區(qū)市場需求以剛需為主，區(qū)域內(nèi)住宅體量供給較為充足，預(yù)計下半年西區(qū)住宅市場整體銷售面積將維持穩(wěn)定。受到新政影響，預(yù)期西區(qū)下半年房價漲勢平穩(wěn)。注：區(qū)域市場指中原區(qū)、二七區(qū)西區(qū)房地產(chǎn)市場2021年〔1-8月〕西區(qū)住宅銷售情況單價段50㎡以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160㎡以上總計3000以下512517144393000-40001124000-450011574500-5000232237175000-55001162021025565500-600010155530247626515105116000-65006972529810491932434266500-700013188498482428148577351913497000-7500382051122001085981371418623416923617500-80002362822351587217852216737282131338000-8500721114930859103914114716311416998500-900013253122311536469676289000-10000201151612104021310000以上2511936總計29645561063653375503066094841054608010477注：區(qū)域市場指中原區(qū)、二七區(qū)從1-8月份的成交上來看，銷售面積段主要在80-90㎡，占到50.9%，130-144㎡，占到10.1%。成交均價主要集中在6500-8000元/㎡，占到81.5%，其中占比最高的是7500-8000元/㎡段，占到29.9%。河醫(yī)商圈周邊樓盤概述方圓經(jīng)緯錦繡城中投匯金城金源大都匯鑫苑景園中林國際河醫(yī)本報告將選取河醫(yī)立交周邊較有代表性工程進(jìn)行個案分析。河醫(yī)立交：中投·匯金城金源·大都會建設(shè)路碧沙崗：中林國際廣場棉紡路：鑫苑景園、盛潤·錦繡城方圓經(jīng)緯鑫苑國際錦藝城康橋華城新悅城建業(yè)密碼國際區(qū)域重點工程區(qū)域項目套數(shù)面積（萬㎡）總價（億元）均價（元/㎡）套均面積（㎡）套均總價（萬元）二七區(qū)中投匯金城3283.032.68885792.3781.81中原區(qū)盛潤錦繡城161613.8011.22813085.4169.44中原區(qū)方圓經(jīng)緯8188.36.758129101.5082.51中原區(qū)錦藝國際華都116311.319.33825097.2880.25本報告將選取河醫(yī)立交周邊較有代表性工程進(jìn)行個案分析：河醫(yī)商圈：中投·匯金城金源·大都匯碧沙崗商圈：鑫苑景園中林國際廣場棉紡路商圈：盛潤·錦繡城方圓經(jīng)緯河醫(yī)商圈開展優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢，擁有醫(yī)療產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的核心競爭力河醫(yī)商圈位于河南省省會鄭州市的中心城區(qū)，毗鄰大醫(yī)院，人口密度大，消費旺盛；又處于二七商業(yè)中心和碧沙崗商業(yè)中心輻射的薄弱地帶，可充分利用“河醫(yī)〞的“文化地標(biāo)〞優(yōu)勢，通過錯位開展，形成特色，與其他商圈優(yōu)勢互補。交通優(yōu)勢，用有突出的交通條件河醫(yī)商圈范圍內(nèi)有中原路、金水路、嵩山路、建設(shè)路、京廣路、大學(xué)路6條主干道，交通便利。特別是以“河醫(yī)立交橋〞為中心的河醫(yī)商圈核心圈，具有獨特的“五岔口〞交通優(yōu)勢。

醫(yī)療資源優(yōu)勢醫(yī)療機構(gòu)分布比較集中。河醫(yī)商圈范圍內(nèi)有鄭州大學(xué)醫(yī)學(xué)院和護(hù)理學(xué)院、鄭州大學(xué)第一和第三附屬醫(yī)院。附近還有鄭州大學(xué)第五附屬醫(yī)院、河南省武警總隊醫(yī)院、河南省口腔醫(yī)院、河南省職業(yè)病醫(yī)院、中泰腦科醫(yī)院、鄭州市婦幼保健院等多家機構(gòu)。區(qū)域房地產(chǎn)市場整體概況項目名稱中投·匯金城開發(fā)商河南中投聯(lián)合置業(yè)有限公司地址二七區(qū)建設(shè)路和大學(xué)路交匯處西南角開工/竣工2010.11.03/2013.12.01產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓占地約1.6萬方價格9000元/㎡容積率7.6綠化率25.62%中投·匯金城工程規(guī)劃四棟樓，3#樓為安置房，1#、2#樓為28層高層〔4層底商，5-28層為住宅〕，5#樓為22層高層。戶型面積區(qū)間39-136㎡。工程規(guī)劃5321中投·匯金城目前2#、5#已售罄，1#樓剩余局部房源；南向86㎡兩房剩余十套左右，均價9200元/㎡；北向61㎡房源剩余較多，均價9000元/㎡；目前情況6月份中投·匯金城集中開盤，當(dāng)月銷售267套，平銷期銷量平穩(wěn)，月銷售30套左右。成交價格穩(wěn)中有升，截止到9月份，目前均價9000元/㎡。銷售狀況中投·匯金城日期5月6月7月8月套數(shù)22673128整體概況項目名稱金源·大都匯開發(fā)商河南金源置業(yè)有限公司地址二七區(qū)金水路與建設(shè)東路交匯處東北角（河醫(yī)北門）開工時間2012年產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓占地約3萬方價格8500元/㎡容積率6.51綠化率25.6%金源·大都匯工程分為兩期開發(fā)，一期為1#、5#、6#，目前已封頂，二期2#、3#、4#地塊城中村正在拆遷中，暫未確定開工時間。工程規(guī)劃5361金源·大都匯一期5#、6#暫未對外銷售。1#樓〔33層，5T20戶〕推出四種戶型：121㎡三房、98㎡兩房、83㎡兩房、42㎡一房。三房均價8600元/㎡兩房均價8500元/㎡一房均價8000元/㎡目前產(chǎn)品只支持一次性付款。目前情況42金源·大都匯

121戶型為南向，82戶型為西南向，45-50公寓為北向。餐廳與客廳銜接處空間加大，造成面積浪費。鑫苑景園位于合作路1號，河南鑫苑置業(yè)開發(fā)的住宅工程。鑫苑景園總建筑面積18萬平方米，一期為14棟多層低密度花園洋房，面積117-193㎡，二期9棟景觀高層，面積33-88㎡。鑫苑景園的容積率2.59，綠化率38%。整體概況項目名稱鑫苑景園開發(fā)商河南鑫苑置業(yè)有限公司地址金水路與合作路交叉口西北角入住時間2010-02-28產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)多層、小高層、高層占地7.3萬㎡價格14000元/㎡容積率2.59綠化率38%鑫苑景園工程分為兩期開發(fā)，一期為14棟多層低密度花園洋房，面積117-193㎡；二期為9棟景觀高層，面積33-88㎡。工程規(guī)劃鑫苑景園目前已交付入住目前情況

二期一期中林國際位于嵩山路以東，建設(shè)路以北，棉紡路以南區(qū)域，占據(jù)碧沙崗商圈的核心，同時整合碧沙崗商圈在、河醫(yī)商圈、丹尼斯商圈資源，貫穿鄭州東西，連接西區(qū)南北。提供商業(yè)、辦公、居住、餐飲、文娛、交通等城市生活空間，形成一個多功能構(gòu)成、高效率運作、復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑綜合體。整體概況項目名稱中林·國際廣場開發(fā)商河南中林置業(yè)有限公司地址二七區(qū)嵩山路與建設(shè)路交匯處東北角開工時間2010年11月08日產(chǎn)權(quán)類型70年建筑形態(tài)高層占地22520㎡價格未定容積率6.6綠化率30%中林·國際廣場工程規(guī)劃531中林·國際廣場目前處于前期咨詢中，暫無營銷動作。目前情況2中林·國際廣場方圓經(jīng)緯工程位于鄭州市桐柏路與棉紡路交會處東北角，是原“國棉三廠〞改造工程。本工程分多期開發(fā)，總規(guī)模約82萬㎡。一期開發(fā)的是神馳路以北，棉嵩路以東的06地塊，總建筑面積50萬㎡。06地塊包含下沉式中央景觀、幼兒園、多個主題景觀組團(tuán)及16棟高層。整體概況項目名稱方圓經(jīng)緯開發(fā)商鄭州鴻興置業(yè)有限公司地址中原桐柏路與棉紡路交會處東北角(原國棉三廠)開工時間2012.02.01產(chǎn)權(quán)類型70年物業(yè)形態(tài)住宅、住宅、酒店、寫字樓占地10.2萬㎡價格當(dāng)前均價9000元/㎡容積率3.48綠化率30.80%方圓經(jīng)緯工程規(guī)劃16棟樓，以下沉式中央庭院為中心，南北入口為軸線，構(gòu)建貫穿工程南北的中央景觀廊道。主力戶型為70多㎡的兩房、90㎡左右的2+1房及120㎡以內(nèi)的三房，主要為2梯3戶，2梯4戶的戶型。工程規(guī)劃568方圓經(jīng)緯目前工程住宅工程處于尾盤。9月28日5#開盤，推出108套，80㎡兩房、85㎡兩房〔可改小三房〕、128㎡三房，當(dāng)天下定50套左右。80㎡兩房9600元/㎡，85㎡兩房均價10500元/㎡，128㎡三房9400元/㎡目前情況21316947141513121110方圓經(jīng)緯銷量平穩(wěn)，月均去化100套。銷售價格因為每月推售產(chǎn)品的不同導(dǎo)致呈不規(guī)那么曲線，但整體呈上漲趨勢，例如7月份成交產(chǎn)品主要為128㎡以上大三房，因此銷售均價有所拉低，8月份主要為80-90㎡兩房，均價被拉升。銷售狀況方圓經(jīng)緯日期1月2月3月4月5月6月7月8月套數(shù)1192628116254388256整體概況項目名稱盛潤·錦繡城開發(fā)商鄭州四棉置業(yè)有限公司地址中原區(qū)棉紡路與工人路交匯處西北角開工時間2010.08產(chǎn)權(quán)類型70年物業(yè)形態(tài)住宅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓、五星酒店、SOHO占地13.7萬㎡價格當(dāng)前均價8800元/㎡容積率3.5綠化率35%盛潤·錦繡城錦繡城總占地約13.7萬方，共分為A、B、C、D四個地塊開發(fā)，其中A、B地塊規(guī)劃為住宅和底商，C、D地塊規(guī)劃為商業(yè)、酒店和寫字樓。工程住宅共計規(guī)劃18棟樓，全部為31-34F高層，住宅多帶底商。工程規(guī)劃568盛潤·錦繡城工程B地塊分為兩期開發(fā)：一期〔1、2、3、4、5、6#樓〕，目前1、5、6#根本售罄，2、3#樓剩余較多房