房地產法規(guī)講述：陳會玲1章房地產法律概述(基本理論)2章房地產開發(fā)用地法律制度3章城市房屋拆遷管理法律制度4章房地產開發(fā)法律制度5章房地產交易法律制度6章房地產權屬登記法律制度（實體法）7章房地產中介服務管理法律制度8章房地產稅收法律制度9章住房公積金法律制度10章物業(yè)管理法律制度11章房地產糾紛法律制度（程序法）本課程主要內容：5次作業(yè)電子版1420515634@本課程作業(yè)要求：考勤作業(yè)考核（提問或作業(yè)）本課程考核形式：學習目的學習內容1.房地產的基本概念2.法的基本基本理論3.房地產法的基本理論第一章房地產法律概述1.房地產的基本概念房產+地產

房地產是房產和地產的統(tǒng)稱，包括房屋財產和土地財產。具體指土地、土地權益以及地上建筑物、構筑物等房屋的合稱。第一章房地產法律概述2.法的基本理論（1）法的本質（2）法律體系（淵源：層級與效力）（3）法律的邏輯結構（4）法律關系（構成要件、類型）（5）法律事實（6）法律責任（7）適用原則（范圍、溯及力）第一章房地產法律概述（1）法的本質從“水”,表示法律、法度公平如水;從“廌”(zhì),即解廌（

jiězhì）,神話傳說中的一種神獸,據(jù)說,它能辨別曲直,在審理案件時,它能用角去觸理曲的人。解廌（

jiězhì）具有很高的智慧，懂人言知人性。它怒目圓睜，能辨是非曲直，能識善惡忠奸，發(fā)現(xiàn)奸邪的官員，就用角把他觸倒，然后吃下肚子。它能辨曲直，又有神羊之稱，它是勇猛、公正的象征，是司法“正大光明”“清平公正”的象征。

法的本質是統(tǒng)治階級意志的現(xiàn)。是指統(tǒng)治者為了實現(xiàn)統(tǒng)治并管理國家的目的，經過一定立法程序，所頒布的一切規(guī)范的總稱。橫向：法律體系是由不同法律部門組成的。如我國的法律體系由憲法、刑法、民法、經濟法，訴訟法、房地產法等組成?？v向：由級別不同、效力不一的法律組成。憲法：根本大法，效力最高（立法機構：全國人大會）法律：基本法，效力僅次于憲法

（立法機構：全國人大會及其常委會，主席令）行政法規(guī)：（立法機構：國務院國務院令）部門規(guī)章：（立法機構：國務院各部委例：住建部令）地方法規(guī)：(立法機構：地方人大其及常委會）地方規(guī)章：（立法機構：地方人民政府）*國際條約（慣例）（2）法律體系（淵源：層級與效力）效力層次適用序次假定：是指法律規(guī)范中，確定適用于該規(guī)范的條件和環(huán)境的部分處理：是指行為規(guī)則本身，是法律規(guī)范確定的允許做什么，禁止做什么，要求做什么的部分制裁：是法律規(guī)范的后果部分。它說明的是違反法律規(guī)范時，國家將給予怎樣的處理，即法律規(guī)范的強制措施。（3）法律的邏輯結構（三要素）案例：1994年7月5日由第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《城市房地產管理法》，按法規(guī)的構成要素分析：假定—第一章“總則”部分明確提出了該條例所運用條件，即構成本條例“假定”要素，“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法?！碧幚怼诙五章對房地產開發(fā)用地、房地產開發(fā)、房地產交易、房地產權屬登記管理進行了規(guī)定，明確了相關主體該做什么、禁止做什么和要求做什么，即構成本條例的“處理”要素。

例：第四章第五十四條規(guī)定“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案?！敝撇谩诹隆傲P則”構成本條例的“制裁”要素。例如，第六十八條”違反本法第四十五條第一款的規(guī)定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款?！保?）法律的邏輯結構（三要素）主體：法律關系當事人客體：物、行為、智力成果內容：權利、義務（4）法律關系（構成要件、類型）行為：以人的意志決定，有意識的行為事件：不以人的意志所決定

不可預見、不能克服、不能避免（5）法律事實民事責任（違約責任、侵權責任）(1)停止侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危險；(4)退還財產；(5)恢復原狀；(6)修理、重作、更換；(7)賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復名譽；(10)賠禮道歉。行政責任(1)行政處罰：主要有警告、罰款；沒收違法所得、沒收非法財物；責令停產停業(yè)；暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照；行政拘留等。(2)行政處分：主要有警告、記過、記大過、降職、降薪、撤職、留用察看、開除等。刑事責任

（1）主刑：管制、拘投、有期徒刑、無期徒刑、死刑

（2）附加刑：剝奪政治權利、驅逐出境（6）法律責任（不力的法律后果）屬人管轄屬地管轄保護主義約定管轄法不具有溯及既往的能力從舊兼從輕原則（7）適用原則（范圍、溯及力）3.房地產法的基本理論（1）房地產法概念（2）房地產法基本原則（3）房地產法調整對象（4）房地產法法律體系（5）房地產法法律關系第一章房地產法律概述房地產法是調整房地產所有權人之間、房地產所有權人與非所有權人(包括房地產使用人、修建人、管理人等)之間在房地產開發(fā)經營、房地產交易(包括房地產轉讓、房地產抵押和房地產租賃)、房地產權屬、房地產管理等過程中發(fā)生的各種關系的法律規(guī)范的總稱。（1）房地產民法（物權法、債權法）：平等主體之間的房地產關系；（2）房地產行政法：非平等主體之間的房地產關系。（1）房地產法概念（一）土地公有原則（國有、集體所有P6）（二）土地有償、有期限使用原則

有償：以出讓方式取得（例外：劃撥無償取得）期限：《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規(guī)定：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。

*農村宅基地期限：無限期，因組織成員身份而取得（三）市場調節(jié)與宏觀調控相結合原則（規(guī)劃）（四）合理利用土地與保護耕地原則（五）經濟效益、社會效益和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則（案例賞析：違建未拆除沒收做他用）（六）保障房地產權利人合法權益原則（2）房地產法基本原則住建行政主管部門（住建、稅收）房地產企業(yè)（經紀公司、公證、評估、銀行等）個人（業(yè)主）（3）房地產法調整對象（社會關系）憲法：根本大法，效力最高（立法機構：全國人大會）法律：基本法，效力僅次于憲法

（立法機構：全國人大會及其常委會，主席令）行政法規(guī)：（立法機構：國務院國務院令）部門規(guī)章：（立法機構：國務院各部委例：住建部令）地方法規(guī)：(立法機構：地方人大其及常委會）地方規(guī)章：（立法機構：地方人民政府）

國際條約（國際慣例）

房地產法體系核心：

《城市房地產管理法》《物權法》《土地管理法》《農村土地承包法》（4）房地產法律體系（P11-12）房地產社會關系在法律上的反映主體：房地產法律關系中“當事人”。

國家（授權各級國家機關代為行使權利舉例）。

企業(yè)（舉例）

公民（舉例）客體：主體權利和義務所共同指向的對象“載體”

物（舉例）

行為（舉例）

智力成果（舉例）內容：權利：主體享有的權利義務：義務主體承擔的義務

主要表現(xiàn)為因房地產財產而享有的權利或承擔的義務。（5）房地產法律關系

1987年12月

1日，深圳首開國有土地公開拍賣先河，新中國第一塊有償出讓國有土地被深房集團競拍成功。

附件：《參考資料》

1987年第一次提出建立房地產市場

1994年7月18日國務院下發(fā)了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，開始進行房改。房改的基本內容可以概括：

1.住房建設由國家、單位建設改為房地產開發(fā)商建設。

2.由國家、單位維修管理改為房地產物業(yè)公司服務。

3.由實物分房改為住房補貼。房改：

4.建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。

5.建立住房公積金制度。

6.建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系。

7.建立規(guī)范化的房地產交易市場。

2003年8月12日國務院下發(fā)了《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），要求堅持住房市場化的基本方向。第一次明確房地產是支柱產業(yè)。商品房

住房供應主體

經濟適用房政策性商品住房

房地產市場化進入快車道：

1.切實調整住房供應結構；自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70％以上（90/70）政策。

2.進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用；

2006年九部門制定（國六條）

《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》

住房問題是重要的民生問題。

1.合理確定廉租住房標準：

新建廉租住房套型面積控制在50平方米以內，以配建為主。

2.合理確定經濟適用住房標準：經濟適用住房套型標準根據(jù)經濟發(fā)展水平和群眾生活水平，套型面積控制在60平方米左右。2007年（24號文）

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》徐滇慶:

如果明年7月11日深圳房價比現(xiàn)在低一分錢，我一定在《南方都市報》上用整版篇幅向深圳市民道歉。

2008.7月：“我向深圳人民道歉。在2007年7月我說過，如果一年以后深圳房價不漲的話，我向深圳人民道歉。一年就要過去了，無論深圳的房價漲不漲都理應由我來道歉?！?/p>

2007.7徐滇慶與牛刀的打賭:

2007年房價高企，國家稅務局出臺《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，但由于美國的次貸危機------不了了之。

2008年全球金融危機迸發(fā)，中國樓市一片蕭條。期間，國務院頒布《促進房地產市場健康發(fā)展措施》（“國三條”）：

自2008年10月27日起，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。

自11月1日起，首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。2008年樓市遇冷、政府救市中國的房地產到底怎么了？

異常火爆：壓抑了近一年的購買欲望集體爆發(fā)！沒有最貴，只有更貴！

2009年房地產市場火爆第一拳（12月9日）：營業(yè)稅征免時限2年變5年第二拳（12月14日）:國務院要求遏制房價過快上漲第三拳（12月17日）：拿地首付不低于50%第四拳（10年1月）：二套房貸首付不得低于40%第五拳（1月12日）:存款準備金率上調0.5個百分點09-10組合調控

2010“兩會”期間，北京市副市長陳剛曾經表示：“北京今年已經很難再產生地王了。房價也好，地價也好，不會再出現(xiàn)去年的瘋狂了”。但“兩會”剛一落幕，北京在一天之內就產生了三個“地王”。

溫總理在“兩會”上“堅決抑制部分城市房價過快上漲”的政治承諾尚在耳邊，央企卻“用腳投票”。

在2010年3月15日這一天，北京總共成交6塊土地。其中，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價格、52.4億元的土地總價，刷新本市土地成交紀錄，成為新的“單價地王”和“總價地王”。但還不到幾個小時的工夫，“單價地王”就被下午競價的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，該地塊的實際樓面價格超過30000元/平方米。一、實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。二、增加住房有效供給。三、加快保障性安居工程建設。四、加強市場監(jiān)管。第六拳（2010.4.15）-國務院新四條一、禁止異地購房二、首套房貸一刀切比例30%三、暫停發(fā)放第三套房貸，部分城市限購房套數(shù)四、囤地捂盤房企：停發(fā)股票債券不給貸款五、推進房產稅改革試點第七拳：9月29日調控（新五條）

南京和深圳最嚴厲，看存量不看增量

南京：限制購買第三套住房。新建商品住房上市必須明碼標價、“一套一標”；申領預售許可證必須申報價格，申報價格3個月內不得調高，3個月后需要調高的必須重新申報。

深圳：本地人可購買兩套，外地人只能購買一套第八拳：各地調控細則紛紛出臺

上海、杭州、廣州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能購買一套杭州：本地人和外地人只能購買一套廣州：本地人可購買兩套，外地人只能購買一套（一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟洕l(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。（二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。（三）調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發(fā)項目，進行土地增