產(chǎn)權(quán)理論市場(chǎng)理論價(jià)格理論區(qū)位理論系統(tǒng)論第二講房地產(chǎn)估價(jià)理論上節(jié)內(nèi)容回顧房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。本節(jié)內(nèi)容2025/8/84產(chǎn)權(quán)理論對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的指導(dǎo)作用物權(quán)及其特征產(chǎn)權(quán)及其類型我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型產(chǎn)權(quán)概念2025/8/85產(chǎn)權(quán)（PropertyRights）英國(guó)的法學(xué)家Blackstone在19世紀(jì)初就曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“沒(méi)有什么如產(chǎn)權(quán)一般，能如此普遍地引發(fā)人類的想像，并且贏得人們的喜愛。”

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)界較有代表性的說(shuō)法是A.Alchain提出的，他認(rèn)為“產(chǎn)權(quán)是一種通過(guò)社會(huì)強(qiáng)制而實(shí)現(xiàn)的對(duì)某種經(jīng)濟(jì)物品的多種用途進(jìn)行選擇的權(quán)利”?！杜＝蚍▽W(xué)大辭典》的產(chǎn)權(quán)定義是：“存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用益權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利?！碑a(chǎn)權(quán)及其類型產(chǎn)權(quán)（PropertyRights）2025/8/86房地產(chǎn)是一種資源資源+產(chǎn)權(quán)=資產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估是一種資產(chǎn)評(píng)估。產(chǎn)權(quán)及其類型產(chǎn)權(quán)的類型2025/8/87按照擁有權(quán)利的經(jīng)濟(jì)行為主體的不同，產(chǎn)權(quán)可以分為公共產(chǎn)權(quán)、國(guó)有產(chǎn)權(quán)和私人產(chǎn)權(quán)三類。中共十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中提出：“產(chǎn)權(quán)是所有制的核心和主要內(nèi)容，包括物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)和知識(shí)產(chǎn)權(quán)等各類財(cái)產(chǎn)權(quán)”。產(chǎn)權(quán)及其類型產(chǎn)權(quán)的類型使用權(quán)用益物權(quán)地上權(quán)地役權(quán)產(chǎn)權(quán)物權(quán)債權(quán)自物權(quán)他物權(quán)用益權(quán)擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)典質(zhì)權(quán)留置權(quán)所有權(quán)契約自由原則租賃權(quán)產(chǎn)權(quán)及其類型1、所有權(quán)（1）所有權(quán)的概念所有權(quán)的定義：是指所有人在法定限度內(nèi)對(duì)所有物享有占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權(quán)利。（2）所有權(quán)的特征絕對(duì)性排他性永久性產(chǎn)權(quán)及其類型所有人的權(quán)利使用權(quán)收益權(quán)處分權(quán)占有權(quán)產(chǎn)權(quán)及其類型2、用益物權(quán)用益物權(quán)是指以物為標(biāo)的的使用、收益為內(nèi)容的物權(quán)，與擔(dān)保物權(quán)相對(duì)應(yīng)。用益權(quán)：指對(duì)他人之物使用和收益的權(quán)利，以保存物的本體為基礎(chǔ)條件。地上權(quán)：對(duì)他人所有土地之上（建筑、樹木）或之下（泊車位、地下倉(cāng)庫(kù)）行使的一種物權(quán)地役權(quán)：為另一所有人的房地產(chǎn)之使用及需要而對(duì)某一不動(dòng)產(chǎn)所強(qiáng)加的負(fù)擔(dān)。使用權(quán)：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行使用及必要的收益的權(quán)益，是收益權(quán)的一種。產(chǎn)權(quán)及其類型2、擔(dān)保物權(quán)擔(dān)保物權(quán)從屬于債權(quán)，是對(duì)債權(quán)效力的加強(qiáng)。擔(dān)保物權(quán)賦予債權(quán)人就設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)（即使債務(wù)人已將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。抵押權(quán)是債務(wù)人或者第三人以其房地產(chǎn)所有權(quán)為債務(wù)的抵押物，當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)行為，債權(quán)人可將抵押物變現(xiàn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。產(chǎn)權(quán)及其類型3、債權(quán)債權(quán)是指一方當(dāng)事人對(duì)相對(duì)方當(dāng)事人的權(quán)利，即相對(duì)方對(duì)該方當(dāng)事人承擔(dān)的義務(wù)。債權(quán)“對(duì)人”，與物權(quán)“對(duì)物權(quán)”相對(duì)。產(chǎn)權(quán)及其類型物權(quán)2025/8/814“物權(quán)”一詞是由中世紀(jì)的注釋法學(xué)派首先提出來(lái)的。他們?cè)诮忉屃_馬法時(shí)，以“對(duì)物之訴”為基礎(chǔ)，創(chuàng)立了具有近代意義的物權(quán)學(xué)說(shuō)。1811年的《奧地利民法典》率先在立法上使用了物權(quán)的概念。1896年《德國(guó)民法典》以其為該法第三編的編名。其后，為大陸法系眾多國(guó)家接受。物權(quán)及其特征物權(quán)2025/8/815物：指依法能夠成為民事、經(jīng)濟(jì)等法律關(guān)系的客體，并能夠?yàn)槿藗兯鶎?shí)際控制和支配的一切物質(zhì)和非物質(zhì)的資料或財(cái)產(chǎn)，包括實(shí)物、現(xiàn)金和其他權(quán)利。物權(quán)及其特征1、物權(quán)概念是指基于物而產(chǎn)生且當(dāng)事人對(duì)物的占有、使用、收益、處分并排除他人干擾的權(quán)利。物權(quán)針對(duì)物，無(wú)需第三人的介入。物權(quán)及其特征2、物權(quán)的特征（1）一般特征物權(quán)直接設(shè)定于有體物，而有體物具有確定性、存在性。物權(quán)可依權(quán)利人單方意志而放棄。由于物作為物權(quán)的客體有可能在物質(zhì)形態(tài)上被控制，故物權(quán)包含占有權(quán)。物權(quán)及其特征（2）法律效力特征追及權(quán)：是指物權(quán)享有者在事實(shí)上和法律上追及物之所在地，直接對(duì)被他人所占有的財(cái)產(chǎn)行使權(quán)力的權(quán)利。優(yōu)先權(quán)：對(duì)于物權(quán)享有者，優(yōu)先權(quán)指其排除在物上特定的債權(quán)或后設(shè)定的物權(quán)的權(quán)利。如先設(shè)定的抵押權(quán)優(yōu)先于后設(shè)定的抵押權(quán)。物權(quán)及其特征3、物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別物權(quán)意味著可以直接對(duì)物進(jìn)行利用而無(wú)需第三人的介入或幫助；債權(quán)卻依賴于人的介入，即債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，依賴于債務(wù)人根據(jù)有關(guān)合同向債務(wù)人以一定的給付（義務(wù)）由于無(wú)債務(wù)人，物權(quán)的實(shí)現(xiàn)不承擔(dān)債務(wù)人無(wú)清償能力的風(fēng)險(xiǎn)；債權(quán)則系于債務(wù)人對(duì)其所承擔(dān)的債務(wù)的履行，故對(duì)于債權(quán)，設(shè)定物的擔(dān)保是極為有用的（這種擔(dān)保使其享有物權(quán)的性質(zhì)）。物權(quán)不受貨幣貶值的影響；但債權(quán)，當(dāng)特定給付為現(xiàn)金給付時(shí)，通貨膨脹的影響是無(wú)法對(duì)抗的。物權(quán)及其特征土地所有權(quán)建筑物所有權(quán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型2025/8/8211、土地所有權(quán)是土地所有者對(duì)自己所有的土地依照法律規(guī)定享有完全的占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權(quán)利。包括國(guó)有土地和集體所有土地我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型2、建筑物所有權(quán)2025/8/822建筑物所有權(quán)是建筑物所有者在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)其所有的建筑物享有占有、使用、收益和處分并依法排除他人干擾的權(quán)利。主要包括：國(guó)家所有、集體所有、公民個(gè)人所有和合資或獨(dú)資的建筑物所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)(住宅分層所有權(quán)，公寓所有權(quán))：是由區(qū)分所有建筑物專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分共有權(quán)以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員共同管理權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。這三者形成一項(xiàng)不可分離的特別權(quán)力——共同的空間所有權(quán)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型2025/8/8233、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用行政劃撥作價(jià)入股、授權(quán)使用有償出讓土地租賃法律法規(guī)所規(guī)定的范圍招標(biāo)拍賣掛牌雙方協(xié)議我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型4、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)是指基于我國(guó)目前土地、房地產(chǎn)權(quán)益設(shè)置中除土地所有權(quán)和城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)以外的權(quán)益，包括用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)和相關(guān)的債權(quán)。主要由轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)等。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型2025/8/825我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型2025/8/826產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)和房地產(chǎn)所有權(quán)？？？產(chǎn)權(quán)所有權(quán)房地產(chǎn)所有權(quán)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型2025/8/827中國(guó)土地所有權(quán)制度國(guó)家、社會(huì)與公民公共領(lǐng)域、私人領(lǐng)域；公法、私法城市、農(nóng)村；自然村、行政村實(shí)然判斷、應(yīng)然分析國(guó)家土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)拓展2025/8/828國(guó)家、社會(huì)與公民國(guó)家社會(huì)公民討論拓展2025/8/829國(guó)家從國(guó)家的可見特征出發(fā)來(lái)定義國(guó)家。一般分為三要素說(shuō)和四要素說(shuō)。1、三要素說(shuō)認(rèn)為國(guó)家是人口（居民）、領(lǐng)土（土地）、主權(quán)（權(quán)力）三者的聯(lián)合體。2、四要素說(shuō)是在三要素基礎(chǔ)上加一個(gè)政府。拓展2025/8/830社會(huì)社會(huì)是共同生活的人們通過(guò)各種各樣社會(huì)關(guān)系聯(lián)合起來(lái)的集合，其中形成社會(huì)最主要的社會(huì)關(guān)系包括家庭關(guān)系、共同文化以及傳統(tǒng)習(xí)俗。微觀上，社會(huì)強(qiáng)調(diào)同伴的意味，并且延伸到為了共同利益而形成的自愿聯(lián)盟。宏觀上，社會(huì)就是由長(zhǎng)期合作的社會(huì)成員通過(guò)發(fā)展組織關(guān)系形成的團(tuán)體，并形成了機(jī)構(gòu)、國(guó)家等組織形式。拓展2025/8/831公民指具有一個(gè)國(guó)家的國(guó)籍，根據(jù)該國(guó)的法律規(guī)范享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的自然人。從其公民產(chǎn)生來(lái)看，公民作為一個(gè)法律概念，是和民主政治緊密相連的。公民和人民？拓展2025/8/832公民與人民的區(qū)別1、范疇不同：公民是與外國(guó)人相對(duì)應(yīng)的法律概念，人民在不同歷史時(shí)期有不同內(nèi)容?，F(xiàn)階段，人民是指全體社會(huì)主義勞動(dòng)者，擁護(hù)社會(huì)主義的愛國(guó)者和擁護(hù)祖國(guó)統(tǒng)一的愛國(guó)者。

2、范圍不同：我國(guó)公民范圍比人民范圍更廣一些。

3、后果不同：公民中的人民，享有憲法和法律規(guī)定的一切公民權(quán)利并履行全部義務(wù)；公民中的敵人則不能享有全部權(quán)利，也不能履行某些義務(wù)。4、指向不同：公民一般表示個(gè)體的概念，是非集合概念，是具體的概念，可以落實(shí)到某個(gè)人的身上；人民所表達(dá)的是群體的概念，是集合概念。人民作為一個(gè)集合概念，則無(wú)以指向任何一個(gè)人。公民是指取得某國(guó)國(guó)籍，并根據(jù)該國(guó)法律規(guī)定享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的人。人民是指以勞動(dòng)群眾為主體的社會(huì)基本成員。5、學(xué)科概念不同：公民是一個(gè)法律概念，凡具有我國(guó)國(guó)籍的人都是我國(guó)的公民。人民是一個(gè)政治概念，它相對(duì)敵人而言，凡擁護(hù)社會(huì)主義，擁護(hù)祖國(guó)統(tǒng)一的階級(jí)，階層和社會(huì)集團(tuán)，都是人民的范圍，是以階級(jí)內(nèi)容劃分的。

拓展2025/8/833城市、農(nóng)村（自然村、行政村）聚落，多用作人類社會(huì)的早期進(jìn)入定居生活以后，集中居住的區(qū)域?？脊艑W(xué)上常指早期人類集中居住地域。村落，指大的聚落或多個(gè)聚落形成的群體，常用作現(xiàn)代意義上的人口集中分布的區(qū)域。包括自然村落（自然村）、村莊區(qū)域。村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)，規(guī)模較大的聚落、居住密度高、人口眾多聚落形成“村鎮(zhèn)”、“集鎮(zhèn)”。2025/8/8拓展2025/8/834城市是人口較為稠密、工商業(yè)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，一般包括了住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等機(jī)能分區(qū)，并且具備行政管轄功能。拓展2025/8/835城市并沒(méi)有一個(gè)明確的定義和標(biāo)準(zhǔn)，不同國(guó)家對(duì)城市的標(biāo)準(zhǔn)也不同：丹麥：任何250人以上的居民集中地區(qū)就被視為城市。加拿大：1000人以上的居住區(qū)視為城市。德國(guó)、美國(guó)、印度、馬來(lái)西亞分別將“人口下限”定為2000人、2500人、5000人和10000人。中國(guó)：2006年3月10日，中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)計(jì)上劃分城鄉(xiāng)的暫行規(guī)定》，對(duì)“城鎮(zhèn)”和“鄉(xiāng)村”進(jìn)行了新的劃分。其中第四條規(guī)定，“城鎮(zhèn)”是指在中國(guó)市鎮(zhèn)建制和行政區(qū)劃的基礎(chǔ)上，經(jīng)該規(guī)定劃定的區(qū)域?！俺擎?zhèn)”又包括“城區(qū)”和“鎮(zhèn)區(qū)”。第五條規(guī)定，城區(qū)是指在市轄區(qū)和不設(shè)區(qū)的市中，經(jīng)該規(guī)定劃定的區(qū)域。2025/8/8拓展2025/8/836自然村、行政村以家族、戶族、氏族或其他原因自然形成的居民聚居的村落稱自然村，是與行政村相比而言的。行政村是國(guó)家按照法律規(guī)定而設(shè)立的農(nóng)村基層管理單位，其組織形式是村民委員會(huì)，是農(nóng)村村民自制組織，下設(shè)若干個(gè)村民小組，村民小組一般是以自然村劃分的。也就是說(shuō)，一般情況下，一個(gè)行政村管理若干個(gè)自然村，也有一個(gè)自然村（規(guī)模較大）為了管理方便，被劃分為幾個(gè)行政村的，還有一個(gè)自然村就是一個(gè)行政村的。拓展2025/8/837法系法系genealogyoflaw是在對(duì)各國(guó)法律制度的現(xiàn)狀和歷史淵源進(jìn)行比較研究的過(guò)程中形成的概念。當(dāng)代世界主要法系有三個(gè)：大陸法系、英美法系、以前蘇聯(lián)和東歐國(guó)家的法律為代表的社會(huì)主義法系。其他的法系還有伊斯蘭法系、印度法系、中華法系、猶太法系、非洲法系等。影響最大的是大陸法系和英美法系。拓展2025/8/838大陸法系大陸法系，又稱民法法系、羅馬系、法典法系、羅馬－德意志法系，是以羅馬法為基礎(chǔ)而發(fā)展起來(lái)的法律的總稱。大陸法系最先產(chǎn)生于歐洲大陸，以羅馬法為歷史淵源，以民法為典型，以法典化的成文法為主要形式。大陸法系包括兩個(gè)支系，即法國(guó)法系和德國(guó)法系。法國(guó)法系是以1804年《法國(guó)民法法典》為藍(lán)本建立起來(lái)的，它以強(qiáng)調(diào)個(gè)人權(quán)利為主導(dǎo)思想，反映了自由資本主義時(shí)期社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)。德國(guó)法系是以1896年《德國(guó)民法法典》為基礎(chǔ)建立起來(lái)的，強(qiáng)調(diào)國(guó)家干預(yù)和社會(huì)利益，是壟斷資本主義時(shí)期法的典型。屬于大陸法系的國(guó)家和地區(qū)除了法國(guó)、德國(guó)外，還包括意大利、西班牙等歐洲大陸國(guó)家，也包括曾是法國(guó)、西班牙、荷蘭、葡萄牙四國(guó)殖民地的國(guó)家和地區(qū)如阿爾及利亞亞、埃塞俄比亞等及中美洲的一些國(guó)家，國(guó)民黨統(tǒng)治時(shí)期的舊中國(guó)也屬于這一法系。拓展2025/8/839英美法系英美法系，又稱普通法法系、英國(guó)法系，是以英國(guó)自中世紀(jì)以來(lái)的法律，特別是它的普通法為基礎(chǔ)而發(fā)展起來(lái)的法律的總稱。英美法系首先起源于11世紀(jì)諾曼人入侵英國(guó)后逐步形成的以判例形式出現(xiàn)的普通法。英美法系的范圍，除英國(guó)（不包括蘇格蘭）、美國(guó)外，主要是曾是英國(guó)殖民地、附屬國(guó)的國(guó)家和地區(qū)，如印度、巴基斯坦、新加坡、緬甸、加拿大、澳大利亞、新西蘭、馬來(lái)西亞等。中國(guó)香港地區(qū)也屬于英美法系。拓展2025/8/840《憲法》第十條：土地所有權(quán)城市的土地屬于國(guó)家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有拓展物權(quán)法2025/8/841《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)、自2007年10月1日起施行。拓展2025/8/842《物權(quán)法》：國(guó)家所有權(quán)

第四十五條法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。

國(guó)有財(cái)產(chǎn)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)；法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。第四十六條礦藏、水流、海域?qū)儆趪?guó)家所有。第四十七條城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。

第四十八條森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國(guó)家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外。拓展2025/8/843國(guó)家土地所有權(quán)的一些疑問(wèn)主體：國(guó)家三要素，四要素？人口（居民）、公民、人民、政府、中央政府、地方政府？客體：城市？農(nóng)村？動(dòng)態(tài)，還是靜態(tài)？拓展2025/8/844《物權(quán)法》：集體所有權(quán)第六十條對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；

（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

第六