泗陽(yáng)西城區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)工程分析南京谷潤(rùn)地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)

2021年5月第一局部、泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

第二局部、競(jìng)爭(zhēng)各案分析

第三局部、工程SWOT分析

目錄

第一局部、泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局：

以老城區(qū)為核心，向四周擴(kuò)散泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)老城區(qū)城東工貿(mào)新城城北新城城西板塊泗陽(yáng)縣2021年B期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓地塊編號(hào)宗地位置出讓面積

(畝)容積率規(guī)劃

用途年限掛牌價(jià)

（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)

（萬(wàn)元/畝）競(jìng)得單位成交時(shí)間2011B1華夏中學(xué)路東側(cè)文城路北側(cè)49.21<容積率≤3.5居?。ê瑸榫幼∨涮咨虡I(yè)）70100100南京厚地置業(yè)發(fā)展有限公司2011.4.142011B2淮海路南側(cè)上海路西側(cè)57.61<容積率≤4.0商業(yè)40160160陳亮、錢學(xué)新2011.4.14辦公50居住702011B3愛園路西側(cè)濱河大道北側(cè)27.6≤2.0商業(yè)40200200泗陽(yáng)縣運(yùn)河新城投資開發(fā)有限公司2011.4.142011B4臨河鎮(zhèn)政府路西側(cè)8.241<容積率≤2.0商業(yè)405050田千文2011.4.14居住702011B5王集鎮(zhèn)振興路北側(cè)26.561<容積率≤2.0居住702525宿遷市新農(nóng)村置業(yè)有限公司2011.4.14由上表可以看出：近期成交地塊較多，前3幅地塊出讓價(jià)可作為本地塊的參考值。泗陽(yáng)縣2021年A期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓地塊編號(hào)宗地位置出讓面積

(畝)容積率規(guī)劃

用途年限掛牌價(jià)

（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)

（萬(wàn)元/畝）競(jìng)得單位成交時(shí)間2011A1淮海路北側(cè)泗塘河路西側(cè)22.5≤3.0商業(yè)（專業(yè)市場(chǎng)）403030江蘇龐天置業(yè)有限公司2011.1.132011A2解放北路東側(cè)泗水大道北側(cè)62.21<容積率≤3.0居住、公共設(shè)施704242江蘇隆安置業(yè)有限公司2011.1.13502011A3北京路北側(cè)上海路西側(cè)至用地邊線541<容積率≤1.3居住、商業(yè)(總用地中含商務(wù)辦公用地)705555宿遷德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2011.1.13402011A5經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京東路北側(cè)湘江路東側(cè)28.16≤3.5賓館（含商業(yè)）402222泗陽(yáng)海欣君悅實(shí)業(yè)有限公司2011.1.132011A4人民南路東側(cè)（原種場(chǎng)原洋源酒廠）7.64≤3.5商業(yè)（種子市場(chǎng)）405050江蘇省泗陽(yáng)良種軋花廠2011.1.132011A6經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北京東路北側(cè)藍(lán)領(lǐng)公寓西側(cè)23.21<容積率≤1.6居住701919江蘇千仞崗置業(yè)有限公司2011.1.132011A7新袁鎮(zhèn)北京路北側(cè)（新袁軋花廠地塊）49.11<容積率≤2.5商業(yè)、居住402020宿遷民尚投資有限公司2011.1.13702011A8新袁鎮(zhèn)北京路北側(cè)觀前街西側(cè)10.41<容積率≤2.5商業(yè)、居住40107.8107.8宿遷民尚投資有限公司2011.1.13702021B1地塊2021B2地塊本地塊2021B3地塊出讓前3幅地塊和本地塊的區(qū)域比照表第二局部、競(jìng)爭(zhēng)各案分析西城區(qū)域配套設(shè)施(工程輻射半徑設(shè)定為2公里)2KM眾興鎮(zhèn)中心小學(xué)幼兒園配套社區(qū)〔已建成10年〕眾興鎮(zhèn)中心小學(xué)同濟(jì)醫(yī)院眾興鎮(zhèn)中心綜合樓眾興鎮(zhèn)中學(xué)新校區(qū)〔待建〕眾興鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府濕地公園〔即將完工〕美食街江淮農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)零點(diǎn)親子幼兒園西城區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤均價(jià)3600/㎡〔多層〕物業(yè)形態(tài)：多層2021年3月份已售完3500元/㎡〔小高層〕物業(yè)形態(tài)：多層、小高層；目前一期尾盤均價(jià)：3000元/㎡〔多層〕物業(yè)形態(tài)：多層、聯(lián)排；2021年12月份已售完物業(yè)形態(tài)：多層、小高層；未開盤，未定價(jià)安置小區(qū)：多層、小高層；2021年9月份售完持拆遷證才能買均價(jià)：未定安置小區(qū)：小高層；沒有明確銷售時(shí)間案名總建筑面積（㎡）建筑類型主力戶型主力面積（㎡）最近一批房源公開時(shí)間平均價(jià)格（元/㎡）主力總價(jià)（萬(wàn)元）泗水人家8萬(wàn)多層聯(lián)排別墅三房聯(lián)排別墅五房三房110五房2102010年10月2010年12月售完多層2800—3000三房32萬(wàn)圣地名門10.9萬(wàn)多層/小高層兩房三房二房90三房100-1352011年2月多層3600二房32;三房40-48（多層）金色家園10.5萬(wàn)多層/小高層兩房三房二房90-100三房1352011年4月小高層3500二房30;三房40-45（小高層)金都尚品9萬(wàn)多層小高層未公開未公開西康佳苑18萬(wàn)安置小區(qū)多層二房三房二房85三房1052009年8月2010年9月售完持拆遷證才能買江淮美地35萬(wàn)安置小區(qū)小高層、高層二房三房二房90三房120未公開安置性質(zhì)，未明確銷售時(shí)間，持拆遷證才能買區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤表前4個(gè)為商品房工程，可作為本工程的參考依據(jù)產(chǎn)品形態(tài)：住宅、沿街商業(yè)建筑類型：多層、小高層規(guī)模:占地6.7萬(wàn)平方米，建面10.9萬(wàn)㎡價(jià)位：多層住宅均價(jià)3600元/㎡戶型面積：80--135平方米周邊配套：緊靠老城區(qū)繁華商業(yè)街，周邊商業(yè)林立，配套全面容積率：1.63工程進(jìn)度：期房銷售電話：85358888地址:北京路、人民路口開展商：江蘇宏達(dá)置業(yè)小結(jié)：目前多層已經(jīng)銷售結(jié)束，高層2021

年6月公開，以小面積2房為主，面積在100M2以內(nèi)。圣地名門重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品形態(tài)：住宅、沿街商業(yè)建筑類型：多層、小高層、聯(lián)排別墅規(guī)模:占地8.2萬(wàn)平方米，建面10.5萬(wàn)平方米價(jià)位：目前小高層尾盤為3500元/平方米戶型面積：90平方米--230平方米周邊配套：位于泗水風(fēng)光帶西側(cè)，環(huán)境優(yōu)美，對(duì)面有美食街。容積率：1.28工程進(jìn)度：現(xiàn)房銷售電話：85805888地址:北京西路北側(cè)、洋河路路東側(cè)開展商：江蘇福華置業(yè)福華·金色家園重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品形態(tài)：住宅、沿街商業(yè)建筑類型：多層、小高層、聯(lián)排別墅規(guī)模:占地5.8萬(wàn)平方米，建面8萬(wàn)平米最后房源公開：2021年10月價(jià)位：多層住宅均價(jià)3000元/平方米戶型面積：90平方米--110平方米聯(lián)排210平米周邊配套：位于泗水古城西側(cè)，泗水古城商業(yè)街中【美食街】正式進(jìn)駐。容積率：1.38工程進(jìn)度：局部交付地址:北京西路南側(cè)、洋河路路東側(cè)、東臨泗水古城開展商：泗陽(yáng)縣亞都房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析泗水人家產(chǎn)品形態(tài)：住宅、沿街商業(yè)建筑類型：多層、小高層規(guī)模:占地55畝〔3.68萬(wàn)方〕，建面9.18

萬(wàn)平米房源公開時(shí)間：未定價(jià)位：未公開戶型面積：未公開周邊配套：位于泗水古城西側(cè)容積率：2.42工程進(jìn)度：根底建設(shè)電話：85816666地址:北京西路南側(cè)、洋河路西側(cè)、南臨福潤(rùn)嘉園住宅小區(qū)開展商：宿遷金都置業(yè)重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析金都尚品重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品形態(tài)：安置小區(qū)住宅，持拆遷證人群才能買建筑類型：小高層、高層規(guī)模:建面35萬(wàn)平米房源公開情況：未對(duì)外公開價(jià)位：未對(duì)外公開戶型面積：80平方米--100平方米2房

100平方米—140平平方米3

房周邊配套：江淮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、眾興鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府、零點(diǎn)幼兒園、眾興鎮(zhèn)中心小學(xué)容積率：不低于3.0地址:北京西路北側(cè)、西康路西側(cè)、南臨江淮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)江淮美地重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析產(chǎn)品形態(tài)：安置小區(qū)住宅，持拆遷證人群才能買建筑類型：多層、小高層規(guī)模:總建筑面積18萬(wàn)平米最后房源公開：2021年7月價(jià)位：多層住宅均價(jià)1600元/平方米戶型面積：主力戶型90平方米--110平方米三房周邊配套：江淮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、眾興鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府、零點(diǎn)幼兒園、眾興鎮(zhèn)中心小學(xué)、同濟(jì)醫(yī)院。房源銷售情況：2021年9月售完〔一期、二期全面售完〕工程進(jìn)度：一期交付,二期今年11月份交付地址:北京西路南側(cè)、西康路東側(cè)、西安路西側(cè)開展商：江蘇省瑞泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司西康佳苑定價(jià)價(jià)格定位【比較因子選擇原那么】

在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸多價(jià)值要素。決定一個(gè)成熟市場(chǎng)〔合理的買方市場(chǎng)〕的成熟商品住宅工程的價(jià)值要素包括以下三類：

1、類比土地價(jià)值：交通、環(huán)境、位置

2、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的宏觀因素：成熟度、居住氣氛

3、工程可提升價(jià)值判斷：戶型、配套等【定價(jià)測(cè)算方法說(shuō)明】

在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價(jià)值分析法之經(jīng)驗(yàn)值。在價(jià)值類比中，以“1〞作為本工程類比系數(shù)及類比值參照的基準(zhǔn)，大于“1〞那么說(shuō)明本工程差于類比對(duì)象、小于“1〞那么說(shuō)明本工程優(yōu)于類比對(duì)象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差程度越大，反之越小。市場(chǎng)定價(jià)法

運(yùn)用相類似的工程作為樣本，通過(guò)對(duì)影響價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估工程最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格.通過(guò)系數(shù)比較，進(jìn)行市場(chǎng)比較法測(cè)算售價(jià)水平。

在運(yùn)用市場(chǎng)比較法的過(guò)程中，我司選取了與本案性質(zhì)相同的工程作為比較對(duì)象，并根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行價(jià)格修正。我司選取的比較對(duì)象分別為：圣地名門、金色家園、泗水人家。參考項(xiàng)目\\簡(jiǎn)要情況\\案名圣地名門金色家園泗水人家項(xiàng)目地址人民路、北京路北京路、洋河路北京路、洋河路規(guī)模（萬(wàn)㎡）10.910.58周邊配套人民路商業(yè)街

泗水風(fēng)光帶、美食城等

泗水風(fēng)光帶、美食城等戶型面積（㎡）80-135㎡90-230㎡90-110㎡均價(jià)（元/㎡）約3600元/㎡左右約3500元/㎡左右約3000元/㎡左右開發(fā)商/投資商江蘇宏達(dá)置業(yè)有限公司

江蘇福華置業(yè)有限公司泗陽(yáng)縣亞都置業(yè)有限公司比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重本項(xiàng)目圣地名門金色家園泗水人家擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)市政交通13%110.1310.1310.13周邊環(huán)境13%11.050.136510.130.90.117區(qū)域位置13%11.10.1431.10.14310.13周邊配套13%11.10.1430.90.1170.90.117居住氛圍12%110.1210.120.90.108戶型設(shè)計(jì)12%10.90.10810.120.80.096建筑規(guī)模12%11.050.1260.90.1080.90.108規(guī)劃布局12%11.050.12610.1210.12合計(jì)100%100%

1.0325

0.988

0.926

對(duì)比價(jià)格參考價(jià)格對(duì)比價(jià)格參考價(jià)格對(duì)比價(jià)格參考價(jià)格項(xiàng)目參考價(jià)格

36003486.6835003542.5130003239.74參考項(xiàng)目\\價(jià)格擬合\\本案價(jià)格推算可得：本案價(jià)格=工程A修正價(jià)格×A權(quán)重+……+工程C修正價(jià)格×C權(quán)重=3486.68×[1.0325÷(1.0325+0.988+0.926)]+3542.51×